Jenny Neslin（总法律顾问兼秘书）
T.J. Durkin（首席执行官兼总裁）
Nicholas Smith（首席投资官）
Anthony Rossiello（首席财务官兼财务主管）
Douglas Harter（瑞银集团）
Crispin Love（Piper Sandler）
Bose George（Keefe, Bruyette & Woods）
Trevor Cranston（JMP Securities）
您好，感谢您的等待。欢迎参加AG Mortgage Investment Trust Inc. 2025年第三季度业绩电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式。管理层发言后，将进入问答环节。若您想在问答环节提问，请在电话键盘上按星号键，然后按数字1。请注意，本次会议正在录制。如果您需要进一步帮助，请按星号键然后按0。现在，我将把电话交给公司总法律顾问Jenny Nestlen。
请讲。
谢谢。各位早上好，欢迎参加AG Mortgage Investment Trust 2025年第三季度业绩电话会议。今天与我一同参加会议的有我们的首席执行官兼总裁TJ Durkin、首席投资官Nick Smith以及首席财务官Anthony Rustiello。在我们开始之前，请注意，今天电话会议中讨论的信息可能包含前瞻性陈述。今天会议期间作出的任何前瞻性陈述均受某些风险和不确定性的影响，这些风险和不确定性在我们的SEC文件中有所概述，包括“有关前瞻性陈述的警示声明”、“风险因素”和“管理层讨论与分析”等章节。
公司的实际结果可能与这些陈述存在重大差异。我们鼓励您阅读我们SEC文件中有关前瞻性陈述的披露内容，包括我们截至2024年12月31日的最新10K表格年度报告以及我们不时向SEC提交的后续报告。除非法律要求，否则我们没有义务也不打算更新、修订或审查任何前瞻性陈述，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。在今天的电话会议中，我们将提及某些非GAAP财务指标。
有关与最具可比性的GAAP指标的调节，请参阅我们的SEC文件。我们还将参考今天上午发布在我们网站上的收益演示文稿。要查看幻灯片演示文稿，请访问我们的网站www.agmit.com，并在首页点击“2025年第三季度收益演示文稿”链接。再次感谢大家参加今天的电话会议。现在，我将把电话交给TJ。
谢谢Jenny。我很高兴地报告MIT的第三季度业绩，这是公司近期记忆中最活跃和最成功的季度之一。在第三季度，我们成功将账面价值从10.39美元提高到10.46美元，其中包括我们先前宣布的对Ark Home额外21.4%股权的战略收购。通过发行约200万股股票，我们产生了1.8%的一次性稀释，同时仍全额支持了21美分的股息。公司继续保持账面价值表现的稳定性，在应对充满挑战的市场的同时，执行了我刚才提到的增长举措。我们仍然相信，扩大公司规模和资金池符合股东的长期最佳利益。
关于收益，我们将EAD提高到每股0.23美元，这得益于我们核心投资组合在本季度的强劲收益。随着我们对Ark Home的持股比例增加，我们很高兴地报告，由于该业务继续执行其增长和盈利目标，本季度它为EAD贡献了0.03美元。
最后，值得注意的是，尽管我们今年停止了对 legacy WMC商业房地产贷款的应计，因为我们正在推进货币化进程，但我们仍然实现了EAD的增长。因此，展望未来，将目前投资于商业房地产贷款的股权资本转向我们的住宅证券化战略，再加上Ark Home的利润，应该能够使我们在未来几个季度从投资组合中释放更多的盈利能力。现在我将把电话交给Nick。
谢谢TJ。公司度过了一个极其活跃的季度。我们在将股权转向核心战略、扩大投资组合、降低风险、优化融资以及加速我们的投资组合公司Ark Home的增长等方面取得了重大进展，同时还采取了其他重要举措。
具体来说，首先是股权转向，我们 monetized 了近5500万美元市值的 legacy WMC证券化非QM头寸。在重组这些持有资产并解除与WMC收购相关的高成本和低预付款债务之后。我稍后会详细谈论这一点。另外1100万美元的股权来自 legacy WMC商业抵押贷款支持证券头寸，该头寸按面值偿付。总体而言，公司释放了近6600万美元的股权用于重新部署。
利用这笔资金，我们将投资组合显著增加了20%以上。本季度，我们收购了超过17亿美元的住宅抵押贷款。其中约9亿美元分配给符合机构资格的投资者贷款，超过8亿美元分配给房屋净值贷款，包括封闭式二次抵押贷款和房屋净值信贷额度（HELOC）。这些收购中的大部分立即通过四个单独的证券化进行了融资。
我们想指出的是，这种显著增长是在没有通过过长的酝酿期或仓库融资敞口给公司带来风险的情况下实现的。同样，公司的杠杆率从上个季度的1.3倍小幅上升至1.7倍，我们认为这是更正常的水平。
转向公司的融资活动，正如前面提到的以及我们上一季度准备发言中简要提及的，我们对由留存利息支持的高成本低效债务进行了再融资，这些债务是WMC发行的非机构证券化产品。这次再融资释放了5500万美元的股权用于重新部署，并大幅降低了资本成本，同时显著提高了市值预付款。本季度的EAD因这次再融资而增加了约3美分，按整个季度计算，这一数字将正常化为4至5美分。
展望未来，从融资转向Ark Home，在上个季度收益公布的同时，我们收购了ARP额外21.4%的所有权。我们很高兴地报告，本季度收益超过200万美元，这为MIT贡献了约120万美元，是自2021年底以来的最高水平。9月份，他们实现了创纪录的锁定量。我们相信，随着非QM市场份额的持续增长，这种增长和盈利能力是可持续的。在将电话交给Anthony之前，我想谈谈其他人一直在关注的一个问题——赎回权。
在季度末之前，我们启动了向第三方出售2022年发行的一项交易的基础抵押品，以终止该交易。我们认为2022年和2023年发行的交易中的赎回权具有重大价值。我们预计，这项交易的终止以及未来其他交易的终止将回笼资本，这些资本可以机会性地重新部署到我们核心的更高回报投资战略中。现在交给你，Anthony。
谢谢Nick，各位早上好。第三季度对mit来说是关键的一个季度。我们将大量资本从 legacy WMC资产中转向，提高了盈利能力，执行了四次证券化，收购了Ark Home额外21.4%的权益，并实现了超过股息的EAD。在本季度，账面价值增长了0.7%，达到每股10.46美元，其中包括我们每股21美分的股息。我们为股东创造了2.7%的经济回报。值得注意的是，即使在计入因发行限制性普通股以收购额外Ark Home权益而产生的1.8%稀释后，我们的账面价值仍然实现了增长，这凸显了我们投资组合的强劲表现。
归属于普通股股东的GAAP净收入为1460万美元，即每股0.47美元。住宅抵押贷款和非机构住房抵押贷款支持证券（RMBS）的利差收窄推动资产大幅增值，抵消了Ark Home的稀释以及商业投资的未实现损失。住宅投资继续推动收益，净利息收入较上一季度增加170万美元，增幅9%，这得益于为 legacy WMC的高成本债务再融资以及将大量资本转向更高收益的资产。EAD从上一季度的0.18美元增加到每股0.23美元。包括对冲利息在内的净利息收入为每股0.67美元，超过了我们0.47美元的运营费用、所得税和优先股股息，导致每股净收益为0.20美元。
除了投资组合的EAD增长外，Ark Home在发起量和利润率持续增长的支持下，为本季度EAD贡献了每股0.03美元。通过证券化活动，我们的投资组合增长了21%，达到88亿美元，并且继续以1.7倍的低经济杠杆运营。在本季度，我们购买并同时证券化了7.64亿美元的机构合格贷款和6.47亿美元的封闭式二次抵押贷款。我们还对截至6月30日仓库中持有的3.01亿美元HELOC进行了证券化，并额外购买了1.22亿美元以继续扩大该投资组合。自2024年第四季度扩展到房屋净值领域以来，我们的投资组合包括10亿美元的贷款和5200万美元的以房屋净值贷款为抵押的非机构RMBS，目前占我们股权配置的30%。
如前所述，我们以1600万美元收购了Ark Home额外21.4%的权益，使我们的所有权比例达到66%。这项投资是通过发行200万股限制性普通股完成的，正如上一季度所讨论的，该投资将继续作为按公允价值计量的权益法投资进行报告。最后，我们在本季度末拥有约1.04亿美元的总流动性，其中包括5900万美元现金、4400万美元针对未杠杆化房屋净值贷款的承诺融资以及100万美元未抵押的机构RMBS。以上是我们的准备发言，现在我们开放电话进行提问。
好的，现在，如果您想提问，请在电话键盘上按星号键然后按数字1。您可以随时按星号键然后按2撤回您的问题。再次提醒，按星号键然后按1提问。第一个问题来自瑞银集团的Doug Harter。您的线路已接通。
谢谢。Nick。希望您能详细说明一下赎回权的情况。比如可能释放的资本金额，或者您如何看待赎回交易与新部署资本的回报差异。
当然。短期内，我们预计可以释放1500万至3000万美元的股权用于重新部署。中期来看，大约三到四个季度，可能会释放5000万美元以上。如果考虑2022年和2023年，当时资本市场效率相当低，利差相对较大。因此，鉴于利率以及信用利差的回落，我们认为有很大的上行空间来释放这些资本并进行重新部署。显然，我们可以对这些进行再融资。但我认为我们当前的战略是，鉴于这些贷款表现良好，我们很有可能通过出售贷款来循环使用这些股权，但也对其他替代方案持开放态度。但无论哪种方式，与我们目前持有这些头寸相比，都是增值的。
很好。那么您能给我们更新一下商业房地产贷款（非应计贷款）的情况吗？它们的现状如何，解决的潜在时间安排是什么？
好的，当然。酒店类贷款仍在按我们最初的解决计划推进。目前，我们认为在2026年上半年收回这笔资本是现实的。这只是按原计划进行。Doug，我想说的是，零售地产的贷款本季度刚刚到期。因此，我们正处于探讨各种选择的早期阶段。值得注意的是，该笔贷款的基础物业仍在产生现金流。因此，我们认为在这方面也有更多选择。
好的，谢谢。能提醒我们酒店类贷款可能收回的资本金额吗？
嗯，总额是3000万美元。我认为酒店类约占2300万美元，其余750万美元左右是零售类。
好的，谢谢。
接下来是Piper Sandler的Crispin Love。您的线路已接通。
谢谢。各位早上好。首先，您能谈谈证券化的情况吗？市场的接受度如何。本季度你们完成了四次证券化，展望未来，您认为证券化的正常节奏可能是怎样的？
展望未来，证券化数量可能不会像本季度这么多，但可能大约是每季度一到两次。证券化市场本身是健康的。事实上，我们已经过渡到正的净供应，而且各种投资类型的工具和公司的资金流入一直很强劲，能够满足这种供应。在资本结构的顶端，我们已经脱离了年初的紧张状态，但资本结构的底部紧张程度明显上升。我们认为目前是一个相对健康的发行时期。
好的，很好。那么，您能分享一下对整体信贷状况的看法吗？然后，关于消费者方面，银行开始出现一些担忧，尽管其中一些涉及欺诈，但消费者也出现了一些疲软迹象。我很想了解您对信贷的看法，然后具体到MIT，无论是非QM还是其他领域。我知道 delinquency指标仍然相当低，但想了解您的感受。
您关注的是表现还是欺诈问题？
表现。
在表现方面。看，我们采取了差异化的战略。我们的资产组合在符合机构资格的投资者贷款和非QM贷款以及房屋净值贷款方面均表现优异。值得注意的是，我们过去曾公布过这些数据，我们符合机构资格的投资者贷款组合的表现实际上优于优质大额贷款，我们的非QM贷款继续优于更广泛的市场发行产品。因此，我认为这里存在信贷选择的因素。我们确实在其他一些机构的产品中看到了一些轻微的疲软。但我们认为这是孤立的，而且房地产市场的情况已经很明确，尽管在某些地区存在一些疲软，但这些地区的供应已经回归均值或回到了2018、2019、2020年的水平。但我们认为这是可控的，并且我们对当前的头寸和投资组合充满信心。
好的，谢谢，感谢回答我的问题。
接下来是Keefe, Bruyette & Woods的Bose George。您的线路已接通。
考虑到收购Ark额外股权的时间，你们本季度是否获得了完整的季度收益，还是也有一些追赶因素？
没有，这笔交易是在8月1日执行的，所以您看到的EAD中实际上只包含了两个月的收益。因此，如果Ark的业绩在未来几个季度继续增长，那么这部分贡献也会相应增加。
好的。你们的评论表明，Ark的EAD有望保持稳定或增长，这是基于你们看到的趋势。
是的。
好的，很好。那么您能给我们更新一下季度至今的账面价值情况吗？
好的，Bose，考虑到我们目前所处的流程阶段，今天无法为您提供更新。
好的，理解。然后你们提到扩大公司规模符合股东的最佳利益，这当然是有道理的。有哪些可选方案？进一步收购Ark的股权是否可能？您能谈谈潜在的选择吗？
是的，我的意思是，我们对其他类型的机会持非常开放的态度，旨在为公司打造一个更强大的投资平台。无论是与其他发起方、其他平台合作，当然也要考虑稀释等因素。但我认为，我们当然对其他想法持开放态度。
好的，谢谢。
提醒一下，按星号键然后按1可以注册提问。接下来是JMP Securities的Trevor Cranston。您的线路已接通。
嘿，谢谢。早上好。您能更新一下关于证券化的ROE和经济效益的情况吗？考虑到第三季度利差收窄，与今年早些时候相比如何。
总体而言，债务的定价以及利差收窄仍然带来了大致相似的股权回报。显然，这取决于您在资本结构中所处的位置以及所采用的杠杆水平。考虑到我们当前的杠杆状况以及我们所投资的资产，我们仍然认为在中等杠杆水平下可以获得令人满意的股权回报。
明白了。好的。那么，随着抵押贷款利率的上涨，你们是否看到非QM或机构合格贷款组合的提前还款速度有显著增加？这对这些留存投资的预期回报有任何重大影响吗？
是的。我们确实看到提前还款有所上升，尽管幅度不大，而且还处于相对早期阶段。从回报角度来看，我们认为投资组合在衍生品部分和信贷部分之间保持了良好的平衡。预计不会因提前还款大幅增加而对账面价值产生重大影响。值得注意的是，投资组合中有很大一部分即使在利率大幅上涨的情况下，仍然远远没有达到行权价，这即使在利率上涨的情况下也提供了良好的稳定性。
好的，有道理。谢谢。
目前没有其他问题。我将把会议交回给Jenny Neslin作总结发言。
感谢各位参加今天的会议，非常感谢你们的提问。期待下个季度与大家再次交流。祝您今天愉快。
感谢您的参与。今天的会议到此结束。您可以随时挂断电话。