Darrin Smith（执行副总裁-投资）
Lukas Michael Hartwich（执行副总裁，财务）
Lukas Michael Hartwich（执行副总裁，财务）
Talya Nevo-Hacohen（执行副总裁，首席投资官兼财务主管）
Michael Costa（首席财务官，秘书兼f执行副总裁）
Rick Matros（董事长，总裁兼首席执行官）
Michael Stroyeck（Green Street）
Omotayo Okusanya（德意志银行）
Alec Feygin（Robert W. Baird）
Richard Anderson（Cantor Fitzgerald）
Juan C. Sanabria（BMO Capital Markets）
Seth Bergey（花旗集团）
John Kilichowski（富国银行）
Austin Wurschmidt（KeyBanc Capital Markets）
Farrell Granath（美国银行）
大家好。我叫John，今天将担任你们的会议操作员。现在，我想欢迎大家参加Sabra医疗保健房地产投资信托公司2025年第三季度收益电话会议。所有线路均已静音，以防止任何背景噪音。在发言人发言后，将有问答环节。如果您想在此期间提问，只需按星号键，然后按电话键盘上的数字1。如果您想撤回问题，请再次按星号1。现在，我想将电话转给财务执行副总裁Lucas Hartwich。
请讲，Hartwich先生。
谢谢，早上好。在我们开始之前，我想提醒您，我们将在评论和回答您的问题时发表前瞻性陈述，涉及我们对未来财务状况和经营业绩的预期，包括我们2025年的收益指引以及我们对租户和运营商的预期，以及我们对收购、处置和投资计划的预期。这些前瞻性陈述基于管理层当前的预期，存在可能导致实际结果大相径庭的风险和不确定性。包括截至2024年12月31日的10K表格中列出的风险，以及我们昨天提交给SEC的8K表格中作为附件99.1包含的收益新闻稿中列出的风险，我们没有义务更新前瞻性陈述以反映后续事件或情况，您不应假设本季度晚些时候我们今天发表的评论仍然有效。
此外，本次电话会议中将提及非GAAP财务结果。鼓励投资者查看这些非GAAP财务指标，以及我们网站投资者部分“财务”页面上包含的这些指标与可比GAAP结果的解释和调节，网址为sabrehealth.com。我们的10Q表格收益报告和补充材料也可在我们网站的投资者部分查阅。有鉴于此，让我将电话转给Sabra医疗保健房地产投资信托公司的首席执行官、总裁兼董事长Rick Matros。
谢谢Lucas，也谢谢大家参加我们的会议。我将首先对我们的SHOP投资组合发表一些评论。SHOP投资组合的增长超出了我们的预期，目前约占我们投资组合的26%。因此，我们曾公开设定将SHOP从20%提高到30%的目标。现在我们设定了新的目标，将SHOP从目前的26%提高到40%，当我们接近这一目标时，我们将再次调整目标。不包括同店中包含的16处前Holiday物业，现金NOI增长稳健，达到15.9%，而将这些物业纳入同店后，增长仍然稳健，为13.3%。
我们认为21处转型中设施的业绩已于7月触底。我们看到8月有非常不错的改善，9月的改善更为强劲。因此，我们期待该投资组合继续稳定并为未来的收益增长做出贡献。我们将超过投资目标的上限。最初我们的投资目标是40至5亿美元。我们将超过5亿美元。此外，投资渠道仍然强劲，显然我们将在年底前努力完成交易，这将使2026年有一个更强劲的开端，并有望为明年的交易量带来良好前景。
所有资产类别的EBITDA租金覆盖率在过去两个季度都有所提高，SNF入住率和专业护理组合继续增加。我们的前10名表现最好。我们的专业护理敞口首次降至50%以下。我们真的专注于在专业护理和高级住房之间建立一个非常平衡的投资组合，其中高级住房，特别是SHOP，显然是比三重净租赁投资组合更强的收益增长驱动力。专业护理的监管环境保持稳定。杠杆率低于5倍，Talia和Darren都将提供我们SHOP业绩的详细信息。
Talia谢谢Rick。首先，我想说的是，这是我在Sabra的最后一次收益电话会议，所以在开始我的发言之前，我要感谢所有人在过去15年里对Sabra的关注和支持。截至第三季度，Sabra管理的高级住房投资组合贡献了我们总年化现金NOI的近26%，因为最近的收购扩大了Sabra对管理高级住房的敞口，并将Sabra的专业护理敞口降至50%以下。在本季度，Sabra在管理高级住房方面投资了2.37亿美元，其中包括2000万美元用于收购四处租赁高级住房物业的运营权。
此外，在第三季度，Sabra获得了额外1.24亿美元的管理高级住房投资，这些投资在季度结束后完成。季度结束后，Sabra的收购渠道仍然强劲，另有1.21亿美元的已授予交易，不包括以额外1450万美元收购一处租赁高级住房社区的运营权，所有这些交易预计将于今年晚些时候或2026年初完成。2025年已完成和已授予的交易总额超过5.5亿美元。我们继续看到高质量的物业进入市场，虽然资产竞争确实存在，但定价保持合理，使Sabra能够继续保持竞争力。
上半年收购的全部影响和第三季度完成交易的部分影响导致投资组合持续积极增长。包括非稳定社区和合资企业资产在内的总管理投资组合的现金NOI和现金NOI利润率环比分别增长18.6%和90个基点。在不包括非稳定社区和持有的股份的总管理投资组合中，入住率环比提高60个基点至86.8%，每单位可出租收入（Revpor）增长4.3%，突显了Sabra投资物业的质量。
新高级住房的开发仍处于停滞状态，这表明当前的供需平衡将持续一段时间。我将把电话转给我的同事Darren Smith，讨论Sabra的同店投资组合运营结果。
谢谢Talya。Sabra的同店管理高级住房投资组合，包括合资企业资产（按份额计算）和不包括非稳定资产，在第三季度继续表现强劲。关键数据是本季度收入同比增长5.4%，我们的加拿大社区同期增长10.2%。我们同店投资组合的第三季度入住率上升110个基点至86%。值得注意的是，我们的国内投资组合入住率上升90个基点至82.6%，而我们的加拿大投资组合同期上升150个基点至93.1%，标志着入住率连续第六个季度保持在90%以上。
2025年第三季度的Revpor同比增长3.4%，而我们的加拿大投资组合同期Revpor增长5.8%。虽然Revpor和入住率继续增长，但支出相对持平，同店投资组合仅增长30个基点。同店投资组合本季度的现金NOI同比增长13.3%。不包括同店投资组合中前由Holiday运营的16处物业，同店现金NOI增长15.9%，而我们的加拿大社区本季度现金NOI同比增长20.2%，显示出高入住率带来的运营杠杆影响。
行业顺风仍然强劲。高级住房社区继续提高入住率，而运营商平衡价格和入住率以最大化收入。随着成本结构稳定和收入增加，现金NOI和利润率继续增长。我们的净租赁稳定高级住房投资组合表现良好，租金覆盖率连续改善，反映了持续强劲的运营结果。有鉴于此，我将把电话转给Sabra的首席财务官Michael Costa。
谢谢Darren。2025年第三季度，我们确认的归一化FFO每股为0.36美元，归一化AFFO每股为0.38美元。截至9月30日的年初至今，归一化FFO每股为1.09美元，归一化AFFO每股为1.12美元，分别比2024年同期增长5%和4%。按绝对值计算，本季度归一化FFO和归一化AFFO分别为8860万美元和9220万美元。我们的三重净租赁投资组合的现金租金收入较第二季度减少350万美元，而我们管理的高级住房投资组合的现金NOI增加470万美元，净环比增加130万美元。
现金租金收入减少主要是由于本季度将4处先前的三重净租赁高级住房设施转型为我们的管理高级住房投资组合，导致减少140万美元；与第二季度末和第三季度出售的设施相关的减少120万美元；以及百分比租金减少60万美元。正如我们在上一季度的电话会议中指出的，第二季度的百分比租金较高，而第三季度更接近历史趋势。这些减少被按直线法核算的租赁的年度租金上调部分抵消，这提高了归一化AFFO，但对归一化FFO没有影响。
我们管理的高级住房投资组合本季度的现金NOI为3010万美元，而上一季度为2530万美元。这470万美元的增长主要是由于本季度完成的投资活动，包括上述四处先前的三重净租赁高级住房设施转型带来的190万美元。此次转型还导致注销920万美元的直线法租金应收款和120万美元的租赁终止费用，这两项均已从归一化FFO和归一化AFFO中扣除。本季度利息和其他收入为1270万美元，而上一季度为1030万美元。
这一增长主要是由于终止Genesis租赁确认了280万美元的租赁终止收入，这已从归一化FFO和归一化AFFO中扣除。现金利息支出为2670万美元，而上一季度为2580万美元。这一增长是由于为资助最近的投资活动，我们的循环信贷额度下的借款增加。此外，非现金利息支出比上一季度增加50万美元，主要与偿还2026年债券和本季度签订新的五年期定期贷款有关。本季度经常性现金一般及行政费用（G&A）为910万美元，而上一季度为940万美元。
正如我们在收益报告中指出的，我们更新了2025年收益指引范围。然而，归一化FFO和归一化AFFO的隐含中点保持不变，分别为每股1.46美元和1.50美元。与前几个季度一致，我们的指引仅包括已完成的投资、处置和资本市场活动。我们还重申先前发布的指引中包含的以下假设。一般及行政费用预计约为5000万美元，其中包括1100万美元的基于股票的薪酬费用。不考虑收购和处置的影响，我们的三重净租赁投资组合的现金NOI增长预计为低个位数，与合同上调一致。
此外，我们的指引假设没有额外的租户被置于现金基础或转为应计基础进行收入确认。我们更新的指引假设我们管理的高级住房投资组合的全年平均同店现金NOI增长预计在中 teens。作为参考，本季度，我们同店管理的高级住房投资组合的现金NOI同比增长13.3%，年初至今约为16%。我们更新的指引还假设现金利息支出预计约为1.04亿美元。最后，我们更新的指引假设归一化FFO和归一化AFFO的加权平均股数分别约为2.447亿股和2.457亿股，这与本季度调整后的加权平均股数一致，考虑了本季度ATM发行的时间。
现在简要谈谈资产负债表，截至2025年9月30日，我们的净债务与调整后EBITDA比率为4.96倍，较2025年6月30日下降0.04倍，较2024年9月30日下降0.34倍。截至2025年9月30日，我们的永久债务成本为3.94%，债务的加权平均剩余期限为4.4年，下一个重要到期日为2028年。通过本季度 opportunistically 为2026年债券再融资并签订新的五年期定期贷款，所有这些指标都得到了显著改善。此外，我们的永久资本结构中没有浮动利率债务敞口，唯一的浮动利率债务是我们循环信贷额度下的借款。
我们仍然致力于维持强劲的资产负债表，这一承诺以及我们投资组合预期的未来收益增长是穆迪本季度将我们的信用评级上调至Baa3的重要因素。本季度，我们启动了一项新的7.5亿美元ATM股票发行计划，这使我们有更多能力深思熟虑且高效地为我们正在评估的众多投资机会提供资金。本季度，我们以远期方式发行了5850万美元，扣除佣金后的平均价格为每股18.45美元，总体而言，我们目前有1.573亿美元未平仓远期合约，扣除佣金后的平均价格为每股18.14美元。
我们还结算了1.65亿美元未平仓远期合约，为本季度的投资活动提供资金。我们预计将使用未平仓远期合约的收益来完成我们已获得的投资，并以杠杆中性的方式进行。截至2025年9月30日，我们遵守所有债务契约，并有约11亿美元的充足流动性，包括2.006亿美元的不受限制现金及现金等价物、循环信贷额度下的7.178亿美元可用借款以及我们ATM计划下的1.573亿美元未平仓远期销售协议。截至2025年9月30日，我们的ATM计划下还有6.909亿美元可用。
最后，2025年11月5日，Sabra的董事会宣布每普通股季度现金股息为0.30美元。股息将于2025年11月28日支付给2025年11月17日营业结束时登记在册的普通股股东。股息得到充分覆盖，占我们第三季度归一化AFFO每股的79%，现在我们将开启问答环节。
谢谢。现在，我想提醒大家，为了提问，请按星号键，然后按电话键盘上的数字1，如果您想撤回问题，只需再次按星号1。我们将暂停片刻以整理问答名单。我们的第一个问题来自美国银行的Farrell Granath。请讲。
您好。感谢您回答我的问题。首先，我想祝贺Talia。感谢您所做的一切，我相信您会期待不再参加这些收益电话会议。但我的第一个问题是关于指引的。正如您所说，我们看到了强劲的核心表现，尤其是在您的SHOP投资组合中，我们也看到了这些增加的收购。我只是好奇，在我们看到这些不断增长的核心指标的同时，指引是如何维持的。
是的，Farrell，我认为最简单的答案是，我们今年完成的绝大多数投资都是在下半年。因此，它们对2025年业绩的影响实际上非常有限。但我们期待它们为2026年做出贡献。
好的，谢谢。我想知道您是否也能提供更多关于核心SHOP投资组合的细节，以及不包括Holiday的指标，特别是入住率，您能否提供有关这些转型资产的任何细节，以及可能导致同店和运营收入差异的影响。
是的，我是Darren。正如我们之前提到的，同店NOI在很大程度上受到Holiday的拖累。Holiday的同店NOI为5.1%。所有其他指标都非常积极。
是的，而且与一年前相比，这也是一个相当艰难的比较，如果你回头看看的话。但在我们看来，我们将指引从低至中teens调整为中teens的原因之一是，我们对SHOP的稳定性和贡献的信心继续增强。但比较是其中的一个重要部分。
Farrell，我还要补充一点。
抱歉。
我还要补充一点。你知道，我们的同店投资组合本季度的入住率为86%。同店投资组合中那些Holiday资产的入住率可能接近80%。所以你可以计算一下非Holiday资产的表现如何。
好的，非常有帮助。非常感谢。
下一个问题来自KBANK Capital Markets的Austin Werschmidt。请讲。
很好，谢谢。知道同店投资组合是整个SHOP投资组合的重要组成部分，但您能否分享总投资组合的入住率，以及这与最近SHOP收购的入住率相比如何？
是的，Austin，我们不披露这一点。我想说，你知道，大多数不在同店的资产不在同店，是因为它们存在的时间不够长，无法进入同店。这是其中很大一部分。这些非同店资产的入住率可能与我们的同店投资组合大致一致，这可能是最简单的描述方式。
明白了。我想，随着您继续租赁高级住房管理资产，您认为您所瞄准的市场能够实现什么样的定价能力，因为这将成为公司整体增长的一部分？
我认为这是一个非常有趣的问题。Darren提供的关于我们加拿大资产的一些统计数据非常能说明定价能力。由于这些资产的入住率一直高于90%。我想Darren说过，那里的价格环比增长超过5%。所以我认为，随着时间的推移，你可以推断出这一点。假设这个国家不会出现重大的开发，而且看起来短期内不会，我们的国内投资组合将达到入住率水平，届时定价能力将变得非常相关且对收益有非常大的影响，此外还有运营杠杆。
您能分享一下进入2026年，SHOP部门的年度租金增长可能会是什么样子吗？
我认为我们预计是中个位数。
有帮助。感谢回答问题。
下一个问题来自富国银行的John Kilichowski。请讲。
嗨，大家早上好。我的第一个问题是问Rick的。您在开场发言中提到Holiday在本季度开始改善，我只是想了解更多关于这些资产的发展路径以及这些运营商到目前为止取得的成就？我想您提到入住率有点低。它们有没有可能增加该投资组合的整体增长？
是的，它们将是增值的。我认为所有三家运营商到目前为止的主要成就是，他们都以同样的方式评估了他们的Holiday投资组合部分，那就是他们已经调整并稳定了建筑物的劳动力，因为即使在独立生活（IL）中也出现了一些 acuity creep，而且在转型之前劳动力的不稳定或缺乏适当的劳动力配置确实导致了入住率的波动，并导致更多的迁出和迁入，因为他们根本无法照顾某些居民。
所以，基本上，第一项工作已经完成，即稳定所有这些。现在向推荐来源重新推销自己，这样他们就可以证明他们实际上可以接收 acuity稍高的居民，这不仅会导致可以接纳的居民数量增加，还会导致更好的停留时间，这显然也有助于提高入住率。因此，在稳定基础设施和从这种稳定中获得收益以实现更强的收入增长之间总会有一些滞后时间。但这完全是我们的预期。
好的，谢谢。然后我的第二个问题是关于承销的。显然，人们担心与您的资本现货成本相比，资本化率变得有点紧张。但也许从长远来看，考虑到您今天在这些资产上实现的非杠杆内部收益率，您能否提供一些细节？以及这对稳定入住率或稳定利润率意味着什么。
当然。我是Darren。我们已完成和正在评估的投资的初始收益率在7%至8%之间，预计将带来中个位数的年度收益增长。因此，我们估计我们所做投资的非杠杆内部收益率在低两位数范围内。至于入住率，这实际上取决于每个特定的微观市场。但我们通常将稳定入住率调整为最高在90%左右。
好的，非常有帮助，谢谢。
下一个问题来自花旗集团的Seth Bergey。请讲。
感谢您回答我的问题。我想我的第一个问题是关于投资渠道的，您知道，当您提高SHOP敞口的目标时。您如何看待投资机会渠道的组合在SHOP和专业护理之间的倾斜？我是Darren。所以我们目前的投资渠道，就像过去几个季度一样，通常我们看到90%到95%的交易量或机会集在SHOP中，只有大约5%到10%在SNF中。所以我预计我们未来将严重倾向于SHOP。
我们有几个较小的场外SNF交易正在进行中，更有可能在2026年初完成。是的，我们确实希望明年能看到更多的SNF交易量。我们并不回避它。我的意思是，我们有自己关于我们正在寻找的质量的标准。但我们期待明年能够完成更多的SNF交易。
太好了，谢谢。然后我的第二个问题是关于贷款账簿的。您有3亿美元的抵押贷款将于明年10月到期。您能否给我们更新一下，随着您接近到期日，您对此的想法是什么？
是的，我认为我们目前唯一能说的是运营继续好转。他们有一个很棒的运营团队到位。所以看到这一点真的很棒。至于随着我们接近延期，我们未来的打算，我们现在正在进行这些对话。
好的，太好了。谢谢。
下一个问题来自BMO Capital Markets的Juan Sanabria。请讲。
嗨，早上好。Rick，希望您能稍微谈谈您对专业护理或IDEA或OPCO投资的兴趣与否，因为每个人都在寻找该领域的外部增长机会。没有兴趣。我喜欢这种简洁。其次，希望您能给我们更多关于SHOP的美国与加拿大拆分的细节。目前按NOI计算的拆分是多少？加拿大是您想要增长的市场吗？在加拿大的Revpor增长是否有任何限制或监管？我知道一些市场，主要是魁北克，有一些价格限制或租金管制。只是对此感到好奇。
我来回答关于兴趣的部分。所以我们希望在加拿大增长。我们在那里的投资组合投资取得了良好的成功。我认为最大的问题是，加拿大面临着比现有库存更长的新增供应时间框架。他们也有与我们相同的人口结构问题，但没有相同的劳动力压力。所以那里的前景非常好。对我们来说，挑战在于定价，即资产的资本化率约为6%，目前这对我们不起作用。我们继续密切关注该市场，显然有足够的敞口来了解情况。
我会让Darren回答关于费率等问题。
是的。就费率而言，这取决于你所在的省份。魁北克的费率机会最受限制或最为温和。话虽如此，在护理方面往往没有任何费率限制。所以这是一种平衡。
SHOP投资组合中目前美国和加拿大的拆分是多少。
在70处同店资产中，加拿大有25处。
谢谢。
下一个问题来自Cantor Fitzgerald的Richard Anderson。请讲。
谢谢。早上好。所以我有一个问题，每个人都在做同样的事情，那就是扩展到SHOP。这让我想起，我不知道，2015年、2016年左右，当时运营商都在推动REITs从净租赁模式转向SHOP模式。我记得当时想，他们知道什么我们不知道的？然后接下来，我们供应过剩，REITs陷入困境，不是陷入困境，而是在SHOP方面挣扎。所以我的意思是，当你回顾每个人都转向SHOP的历史，现在每个人都在购买SHOP并在SHOP中增长。
你是否担心这种大规模的移动浪潮，你知道，每个人都在这样做，也许我们应该更仔细地考虑这个问题，因为这感觉有点像从众心理，我想知道这是否会让你对像其他人一样追求这一点产生任何担忧。
是的，所以我完全理解你的观点。我认为现在的动态有很大不同。我的意思是，每个人等待了三十年的人口结构确实开始显现了。在新供应产生任何影响之前，我们有几年甚至更长的时间。当你看看我们这些从事SNF方面REIT业务的人所面临的机会广度时，这几乎就像大流行之前一样，当时有很多不同的SNF机会，足够我们所有人获得我们应得的份额。
我认为现在的情况就是这样。另一件事显然是债务市场利率的完全变化，当时由于长期的零利率，私募股权公司过度杠杆化，然后一旦大流行来袭，所有这些都崩溃了。即使利率下降，也不会回到以前的水平。随着私募股权开始盘旋并对可能重新进入该领域更感兴趣，他们仍然需要利差，并且他们将无法像以前那样影响资本化率。
这就是我的回答，Rich。
嗯，很好。Ty。
我想补充另一件事，那就是我们从事SHOP已经很长时间了。基本上将近十年，如果不是实际上十年的话。所以这是一方面。我们不是新手。所以我们没有跟随所有人。但我认为重要的是，我们可以继续非常有选择性地购买我们想要的东西。我们有意购买近期的资产。那些私募股权公司开发的资产，然后他们花了很长时间才租出去，这破坏了他们的内部收益率。我们正在利用这一点。
而且，这是一个购买面向未来的新资产的机会，那些居民在几年后会喜欢我，抱歉。我认为人们真正需要理解的是，你可以购买很多有增值空间的高级住房，这些住房已经有20多年的历史了。可能永远处于增值模式。我们不会购买那些。
好的。顺便说一句，Ty，祝你好运。我会想念你说出的每一个字的完美发音。我不知道其他人是否注意到你的表达方式，但我注意到了。我的第二个问题是，这种增长突增的保质期是多久？我们有五年的时间吗？一旦我们嗅到新供应的迹象，显然可能会改变动态。但假设暂时不会，这是一个五年的故事吗？两年？你怎么看？知道今天的情况。
是的，我是Darren。我认为至少会是两年。我认为，我看到的数据显示，未来两年将有大约200亿美元的高级住房抵押贷款到期，这应该会提供很多机会。我认为至少有两年。
好的，完美。非常感谢。
下一个问题来自Baird的Alec Feygin。请讲。
嘿，感谢您回答我的问题。那么首先，您能否谈谈管理高级住房投资渠道的交易流程，特别是您在IL和AL之间看到的情况？
是的，当然。我们看到两者都有，但肯定更倾向于AL、记忆护理和IL。
好的。我的第二个问题是，私人资本进入或退出专业护理或SHOP收购市场有什么新的观察结果吗？您认为Sabra及其公共REIT同行目前正在获得市场份额吗？
在SNF方面？我认为你仍然看到非常活跃的私人资本使用HUD债务进行杠杆投资，你知道，REITs必须聪明地将资本部署到SNF领域。在高级住房方面，我们开始看到私募股权进入。由于Rick概述的因素，他们尚未扰乱定价，但我们确实看到一些名字进入。他们还没有通过大规模交易或私有化等方式进行大规模进入，就像他们过去那样。
我们看到他们在资产层面开始零星地进入。我认为他们正在小心翼翼地重新进入。我认为有一些机构记忆，尽管通常很短暂。
感谢您的回答。
下一个问题来自Green Street的Michael Stroyeck。请讲。
谢谢，早上好。所以您现在已经连续三个季度实现了1%到低2%的SHOP费用增长。您认为短期内这种速度是否可持续？
我是Darren。是的，我们没有看到任何应该扰乱这种趋势继续下去的因素。
而且，如果入住率继续增长，运营杠杆只会对此有所贡献。
对，好的。这种低费用增长是否部分是由于Holiday投资组合的入住率疲软？或者考虑到您关于劳动力调整的一些评论，这实际上可能是一个阻力？好奇Holiday投资组合对此的影响。
是的，这实际上更多的是一个阻力。你知道，我们现在已经讨论了好几个季度了。Talya一直指出这一点。你知道，在支出方面，由于运营杠杆，我们的投资组合实际上看到了支出持平或下降。考虑到整个投资组合的入住率，增加入住率不需要大量的增量支出。
明白了。这很有帮助。感谢您的时间。
再次提醒，如果您想提问，请按星号键，然后按电话键盘上的数字1。谢谢。下一个问题来自德意志银行的Omotayo Okusanya。请讲。
是的，大家下午好。最后，肯定会想念你和你所有的建议，祝你一切顺利。
谢谢。
当然，恭喜你们获得信用评级上调。只是有点好奇，当你考虑债务成本时，升级的影响是否会让你在未来发行债务，你认为你会有25个基点的优势，还是这对你们的定价网格有任何影响？
是的，Tayo，这是个好问题。我认为简短的答案是，拥有所有三家信用评级机构将我们评为投资级，对我们今天的定价没有重大影响，老实说，可能只有几个基点。这不会影响我们的信贷额度定价网格之类的东西。我认为这对我们来说最重要的是，第一，它验证了我们的故事，这是巨大的。你知道，我们已经向穆迪强调这一点15年了。最后，你知道，这奏效了。但重要的是，既然我们拥有所有三家评级机构，你知道，我们不会面临这样的风险，即有一天其中一家会改变他们的评级方法，假设性地。
对吧。这将影响我们的信用评级。如果我们只有两家处于那个水平，然后一家这样做了，那么我们的定价情况就会不同。所以现在这只是给了我们更多的喘息空间，更安心能够继续作为投资级发行人前进。
明白了。这很有帮助。然后您能否谈谈行为投资组合目前的情况以及围绕它的长期计划？
当然。你会看到它占我们投资组合的比例继续下降，当我们第一次开始投资时，实际上仍在大流行期间，这只是另一条增长途径。在高级住房和专业护理领域都开始比预期更快地从大流行中复苏之前，这是我们的投资方向。很明显，我们资本配置的最佳用途是在高级住房和专业护理领域，只要我们能找到机会。
而且，你知道，我们从一开始就指出这些投资是一个有趣的领域。它具有与专业护理和高级住房不同的动态和单位经济效益，我们喜欢这一点。特别是盈利能力的收支平衡点在50%到60%左右。我们喜欢这一点。我们认为这是一个不断增长的领域。但尽管如此，我们也注意到，经过验证的运营商很少。因此，机会总是有限的。
这就是我们进入该领域的原因，也是最初增长如此缓慢的原因，我们在这方面没有增长。但再次，自从2023年下半年明显看出高级住房和专业护理的发展轨迹以来，这确实是我们资本的最佳用途。所以你知道。正如我所说，它占我们敞口的比例将自然下降。如果我们有机会出售其中一些资产，我们会探索，就是这样。这回答了你的问题吗？
完美。谢谢，Rick。是的。
此时我们没有更多问题。我现在将电话转给Rick Matros致闭幕词。
感谢大家今天参加我们的会议。我们一如既往地感谢大家的支持，我们随时可以进行后续交流，并期待再次与大家交谈。对于那些在年底前没有与我们交谈的人，希望大家假期愉快，注意安全。谢谢。
今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。祝您有愉快的一天。