汤姆·沃德（高级副总裁兼投资者关系）
大卫·E·西蒙（董事长兼首席执行官）
迈克尔·戈德史密斯（瑞银集团）
亚历山大·戈法布（派珀·桑德勒）
凯特琳·伯罗斯（高盛）
萨米尔·卡纳尔（美国银行）
格雷格·麦金尼斯（Gosha银行）
克雷格·梅尔曼（花旗集团）
迈克尔·格里芬（Evercore ISI）
胡安·萨努姆布里亚（BMO资本市场）
文斯·托恩（格林街资本）
汉德尔·圣朱斯特（瑞穗证券）
迈克·穆勒（摩根大通）
罗纳德·卡姆登（摩根士丹利）
弗洛里斯·施泰希曼（ Ladenburg Thalman）
特奥·阿克图沙纳（德意志银行）
山姆。
问候。欢迎来到西蒙地产。欢迎参加西蒙地产集团2025年第三季度 earnings 电话会议，此时所有参与者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。如果有人在会议期间需要操作员协助，请按电话键盘上的Star0。请注意，本次会议正在录制。现在我将会议转交给汤姆·沃德，高级副总裁，投资者关系。谢谢你，先生。你可以开始了。
谢谢你，雪莉。也谢谢大家今晚加入我们。今天电话会议的发言人包括董事长、首席执行官兼总裁大卫·西蒙，首席运营官伊莱·西蒙，以及首席财务官布莱恩·麦克达德。快速提醒一下，本次电话会议中发表的声明可能构成1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款含义内的前瞻性声明，实际结果可能因各种风险、不确定性和其他因素而存在重大差异。有关这些前瞻性声明相关风险因素的详细讨论，请参阅我们今天的新闻稿和美国证券交易委员会（SEC）文件。
请注意，本次电话会议包含的信息可能仅在今天的日期准确。非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标的调节表包含在新闻稿和今天Form 8K文件的补充信息中。新闻稿和补充信息均可在我们的投资者关系网站@investors.simon.com上获取。我们今晚的电话会议将限制在一小时内。对于那些希望参与问答环节的人，我们请您遵守每人仅限一个问题的要求。我很高兴介绍大卫·西蒙。
晚上好。是的，我显然对我们第三季度的财务和运营表现感到满意。我们的业绩得益于坚实的基本面。更高的入住率、加速的购物者流量、强劲的零售销售以及积极的供需动态，所有这些都促成了强劲的现金流增长。我们很高兴收购了我们尚未持有的Talbot Realty Group（TRG）的剩余权益，并对有机会提高运营效率、增加资产的净经营收入（NOI）并为股东带来长期回报感到兴奋。感谢鲍比和比利·陶布曼以及整个TRG团队在过去五年中的成功合作。
现在我将交给伊莱，他将讨论出色的TRG交易并更新我们的开发活动。布莱恩将介绍我们的第三季度业绩和其他各种信息。开始吧，伊莱。谢谢。如前所述，我们以506万有限合伙单位的代价收购了我们之前未持有的TRG剩余12%权益。我们对这一结果感到满意，以超过7.25%的整体资本化率收购了这些高质量资产，且未考虑任何运营效率和改进。这些标志性资产进一步提升了我们整体投资组合的质量，我们现在能够为该投资组合寻求新的增长和价值创造机会。
该投资组合具有强劲的运营指标，包括94.2%的入住率、每平方英尺72.36美元的平均基本最低租金，以及约每平方英尺1200美元的零售商销售额。随着我们承担管理责任并整合资产，该交易将在2026年产生增值效应，2027年将实现全部收益。考虑到在我们平台上运营的所有运营方面，整体初始收益率至少增加50个基点，TRG将被合并，此次收购将作为企业合并进行会计处理。这将要求我们将先前持有的权益重新计量至公允价值，导致2025年第四季度确认一笔非常大的非现金、非FFO收益。
现在谈谈第三季度的开发情况，我们开始了几个新项目的建设，包括Northgate Station住宅的第二阶段，Domain的威斯汀奥斯汀酒店扩建，Brea Mall、King of Prussia和Mission Viejo商店的零售和体验式新增设施。季度末，我们在所有平台上的开发项目净成本份额为12.5亿美元，综合收益率为9%。约45%的净成本用于混合用途项目。此外，我们的新开发和再开发管道继续增长，未来有令人兴奋的新机会，包括在纳什维尔的一个大型全价零售和混合用途项目，我们将于本周晚些时候公布我们的愿景。
现在我将交给布莱恩，他将详细介绍我们的第三季度业绩。谢谢你，伊莱。第三季度房地产运营资金（Real Estate FFO）为每股3.22美元，而去年同期为3.05美元。国内和国际业务增长5.6%，本季度表现非常好，贡献了0.26美元的增长，主要由租赁收入增长8%推动。正如预期的那样，利息收入下降和利息支出增加共同导致同比减少9美分。本季度国内净经营收入同比增长5.1%，今年前九个月增长4.2%。按固定汇率计算，包括国际物业在内的投资组合净经营收入本季度增长5.2%，今年前九个月增长4.5%。
零售商需求仍然强劲，我们在本季度签署了超过1000份租约，总面积约400万平方英尺。我们约30%的租赁活动代表新交易，反映了整个投资组合持续强劲的需求。购物中心和高端 outlets 第三季度末的入住率为96.4%，环比增加40个基点，同比增加20个基点。工厂店的入住率达到99.4%，环比增加10个基点，同比增加80个基点。购物中心和高端 outlets 的平均基本最低租金同比增长2.5%，而工厂店增长1.8%。
本季度购物中心和高端 outlets 的每平方英尺零售商销售额为742美元。重要的是，第三季度总销售额增长超过4%。购物者流量和零售商销售额环比加速，反映了成功的返校季的影响。季度末的入住成本稳定在13%。第三季度运营资金（FFO）为12.3亿美元，即每股3.25美元，而去年为10.7亿美元，即每股2.84美元。部分增长是由于与去年相比运营物业收入（OPI）的改善。有关FFO每股同比变化的详细信息，请参阅我们今天补充材料中的FFO调节表。
谈谈资产负债表和流动性，本季度我们完成了双 tranche 美国优先票据发行，总额15亿美元，综合平均期限为7.8年，加权平均票面利率为4.8%。今年前九个月，我们完成了33笔有担保贷款交易，总额约54亿美元。这些贷款的加权平均利率为5.38%。我们在季度末拥有约95亿美元的流动性。谈谈股息，今天我们宣布第四季度股息为每股2.20美元，同比增加0.10美元，增幅4.8%。
股息将于12月31日支付。现在谈谈指引，我们将2025年全年房地产运营资金（Real Estate FFO）指引范围上调至每股12.60至12.70美元。相比之下，去年为12.24美元，我们之前的指引范围为12.45至12.65美元。更新后的范围反映低端上调0.15美元，中点上调0.10美元。谢谢。我们现在接受提问。
谢谢，如果您想提问，请按电话键盘上的star1。确认音将表示您的线路已接入。如果您想将您的问题从队列中移除，可以按star2。对于使用扬声器设备的参与者，在按star键之前可能需要拿起听筒。请稍等。在我们收集问题时，第一个问题来自瑞银集团的迈克尔·戈德史密斯。请继续。
下午好。非常感谢你回答我的问题。在准备好的发言中，你两次提到了陶布曼资产的运营效率和改进机会，这些应该有助于将收益率提高50个基点。那么你能分享一些将这些资产完全纳入你们平台的具体机会吗？你能接电话吗？我们应该总是有备用方案。喂？
嗨，我们能听到你说话。好吧，我们断线了。所以你能重复一下问题吗？我们没有听完。是的，当然可以。在准备好的发言中，你两次提到了陶布曼资产的运营效率和改进机会，这些应该有助于将收益率提高50个基点。那么你能分享一些将这些资产完全纳入你们平台的具体机会吗？是的，我的意思是，你知道，当我们购买陶布曼最初80%的股份时，我们获得的唯一真正运营效率是消除了上市公司成本。显然，他们有一个完整的运营团队来管理这些资产，而我们能够以非常低的成本将它们添加到我们的平台上。
然后从运营增强的角度来看，我们带来了我们在开发、再开发、租赁、营销、品牌风险投资方面的专业知识，我们将所有这些整合在一起，这就是我们的谋生之道。我们提供了帮助，但还没有达到我们实际日常管理这些物业时的程度。所以现在我们把它们放到我们的平台上。很容易。然后我们日常管理这些物业，并尽我们所能为这样的投资组合带来价值。这就是我们看到巨大上行空间的地方。
看看入住率，它低于我们的水平。我们认为我们可以将其提高到我们的水平。然后我们有所有的资产管理技术、物业管理能力，这些都将不断提高现金流。这就是我们的谋生之道。这就是为什么我们一直是收购方。这就是为什么我们一次又一次地取得成功。而且，你知道，如果你回顾这个投资组合，看看整个交易，你知道，当我们将这些资产添加到我们的平台时，我们基本上会获得8%的资本化率。而且你看看这些资产的质量，这是一笔非常好的交易，你们需要理解这一点。
所以它的资本化率比 strip centers 交易的要高得多。增长率比我所看到的 strip centers 交易要好得多。而且这些资产已经存在了70年。你知道，另一件事要退一步说。以数据中心为例。数据中心的资本化率为4.5%，我们不知道，没有人知道五年后它们会是什么样子。我们所知道的是，好的购物中心已经存在了70年。70年。不是7年，不是17年，而是70年。所以我们做了一笔非常好的交易。
这当然是我认为陶布曼家族希望将这最后的12%转换为我们的单位（可按1:1比例转换为我们的股票）的原因之一，因为他们已经看到我们执行和表现的能力在同行中无人能及。非常感谢。祝你第四季度好运。是的，要兴奋起来。我们很兴奋。好的，很好。谢谢。
下一个问题来自派珀·桑德勒的亚历山大·戈法布。请继续。
嘿，下午好。伊莱，欢迎参加公开 earnings 电话会议。谢谢。你现在得到了大卫多年来所享受的所有乐趣。那么，大卫，回到资本化率的问题，如果你能稍微容忍我一下，如果我们用周五发行的股票的隐含资本化率，有点超过6%。但你谈到了8%，这听起来像是现有资产产生的整体收益比最终收购交易要多得多。但你提到一旦纳入西蒙平台，最初会有50个基点的增长。
但据推测，未来五年左右会有更多的增长，据推测8%会更高。第一，你能帮助我们理解最终12%的定价以及它与你最初提到的7.25%有什么关系吗？然后在接下来的几年里，据推测这个资本化率将远高于8%。
是的。所以让我稍微解释一下。我会更清楚一点。所以如果你看一下，我们在陶布曼集团内部有四笔交易，我们最初有80%，然后是2.4%，然后是12%。
如果你看今天的数字，今天的数字，基本上是略高于7.25%的资本化率。如果你加上我们认为将带来的运营协同效应、效率提升，也就是我们达到8%以上的地方。然后显然，亚历克斯，你是对的。然后你有投资组合的所有内在增长，我们没有。你知道，这将是年复一年的增长，因为我认为这些资产总体上比，你知道，仅仅西蒙的投资组合质量更高。所以它们的增长略高于我们历史上的增长。
所以我们预计我们的顶级净经营收入增长会因为加入这些而加速。所以这，希望这能产生影响。如果你真的关注12%，不包括运营增强，我们的资本化率在6.25%到6.5%之间。如果你只想关注那12%。好吧，我能解释清楚吗？是的，这和我们最初想的一样，但显然所有的部分加起来让你思考。我告诉你的比平时多。只是因为是你。我告诉你的信息比我通常会说的要多得多。
好吧。我相信弗洛里斯会问比我更多的细节，所以我会退后。所以谢谢你的。谢谢你，大卫。好的。
下一个问题来自高盛的凯特琳·伯罗斯，请发言。
嗨，大家好。恭喜本季度和最近的公告，是的，伊莱，欢迎参加 earnings 电话会议。也许关于销售业绩，本季度有所增长，很高兴看到这一点。你能详细说明一下这种增长的普遍性吗？是少数租户推动了业绩，还是其他原因？我知道你们有升级租户基础的举措，可能在有意义的地方缩减规模。所以只是想知道我们是否开始看到这些举措的一些影响。
嗨，凯特琳，我是布莱恩。老实说，整个季度你看到所有三个平台都有普遍增长，租户基础当然很有成效。本季度你看到某些类别表现突出。你看到奢侈品有所回升，当然运动休闲类甚至超过了服装类别。所以返校季对我们的业务和投资组合来说确实是强劲的一季。甚至你看到一些旅游导向的中心也有积极的变化。所以我们开始看到它在整个投资组合中普遍存在。流量和销售都有环比改善。
是的，凯特琳，我只想补充一点，我认为，你知道，就像我上个季度说的，我相信从销售角度来看，我们还没有全力以赴。我所做的，我们所看到的是，更高端的消费者，显然我不必，你知道，你在高盛有和我们一样好的数据，但显然，你知道，我们处于这种情况。所以我们在，你知道，高收入导向的中心看到了更好的结果，价值导向的中心则比较平淡，你知道，勉强维持。
所以你没有看到，你没有看到整个投资组合。布莱恩是对的。总体情况还可以，至少稳定了。所以不是所有方面都表现出色，但还不错。佛罗里达仍然非常强劲。你知道，我们看到的一个领域，我想每个人都看到的是，你的，你知道，拉斯维加斯作为旅游市场表现不佳。你从赌场可以看到，显然我们有很多物业，很棒的物业，但它们没有，你知道，它们没有达到我们预期的销售增长。然后布莱恩是对的，我们确实看到奢侈品市场趋于稳定，这很好。
但是，同样，高收入物业表现更好。一个警告是，如你所知，我们的拉斯维加斯物业偏向高端，但它们的同比销售额没有增长，我想略有下降。我没有确切的数字。所以我们看到表现不佳。你知道，我们并不担心，因为拉斯维加斯的资产很棒，拉斯维加斯的情况有起有落，显然加拿大人不去拉斯维加斯，其他人也没有以前那么频繁地去。但那里没有问题。
但现在它有点处于低谷。
谢谢。下一个问题来自美国银行的萨米尔·卡纳尔。请继续。
嗨，大家晚上好。布莱恩或大卫，你们今年迄今为止取得了非常强劲的净经营收入增长。你知道，本季度5%。我想考虑到你们看到的强劲租赁环境。你知道，只是想看看你们能否在26年保持这种同店增长势头，或者在假设类似的零售商销售环境下做得更好。想听听你们的想法。谢谢。
嗯，团队正在做我们的工作。我想我们邀请亚历克斯参加，对吧，我们邀请你然后又取消邀请。但团队正在逐个物业进行彻底检查。好吧。所以我很高兴地报告没有问题，不需要彻底检查。我们感觉真的，你知道我被告知的。从我看到的数字来看，非常积极。团队充满活力，精力充沛。所以我们感觉。我不会给你一个数字，但我们对26年产生同店增长的能力感到非常好。如你所知，我们将在2月份的 earnings 指引中公布。
但团队感觉良好，你知道，我们将有另一个，你知道，显然，有我们甚至无法控制的外部因素。我是在开玩笑。但我们对我们所看到的总体上感到非常积极。对吧，布莱恩？是的，不，这是我们正在努力的报告。我们将在2月份回复你。但我认为有乐观情绪。伊莱，你一直在经历所有这些。是的。而且这是整个投资组合的情况。不仅仅是 powerhouse 中心，而是整个投资组合。明年有很多令人兴奋的新事物。谢谢。当然。
下一个问题来自Gosha银行的格雷格·麦金尼斯。请继续。
嘿，晚上好。所以从我们的角度来看，尽管我们的预期，到目前为止，关税似乎对购物者或零售商行为几乎没有影响。而且，大卫，我知道你之前提到过，也许假日季我们开始看到对零售商财务的一些影响，但我们希望了解你在零售商讨论中看到的情况，以及你对关税可能对租赁和/或租户行为产生的任何影响的预期。
对。所以我认为特朗普总统和习主席关于中国讨论的消息对我们的零售商是积极的，尽管他们中的一些人已经将部分生产迁出中国。
虽然这是积极的。我确实，我仍然相信关税会产生影响。我们还没有看到所有的影响，我想正如我上次所说，这是一个相当一致的情况。其中一些将转嫁给供应商，一些将由零售商承担，一些将转嫁给消费者。所以在很多情况下，零售商无法承担全部关税。所以他们将不得不转嫁或重新谈判更好的供应商交易。我仍然相信我们还没有看到全部影响。
所以我认为你的问题是恰当的。我认为，你知道，现在棒球比赛进行到，它是多少局了。我的意思是18局，你知道，所以。所以我不是。假设它进行到第九局。我只是凭感觉说五或六局。所以这不是科学的。所以我们将不得不拭目以待。而且我确实，我确实担心，我确实担心这会给更小的，你知道，更小的零售商或，你知道，不是我们都想到的大型零售商带来更大的压力。
对。因为他们有能力，你知道，来处理它，并试图利用这作为挤压和增加市场份额的机会。所以，你知道，我们还在比赛中间。还没有结束。希望这是一场九局的比赛。不会打到18局。但我不认为最后一章，你知道关于所有这些类比，但我不认为最后一章已经写好了。所以我们对此仍然持谨慎态度。但让我最后说，你知道，从供需的角度来看，你知道，从我们的租赁来看，我们绝对没有看到任何变化，除了零售商希望扩大他们的足迹。太好了，谢谢。
下一个问题来自花旗集团的克雷格·梅尔曼。请继续。
嘿，伙计们。大卫，也许回到你 earlier 关于价值型购物中心的评论，以及那里的客流量与你的相比，当你展望26年时，我知道你们说感觉非常好，但在租户需求方面，当你们与同时关注高端和价值型细分市场的租户进行对话时，你们是否觉得在价值型投资组合方面推动净有效租金的势头有所减弱，或者过去几年的通胀是否将运营成本率（OCRs）推到了你仍然觉得相对于奢侈品或高端购物中心能够获得相当不错的上涨空间的水平。
是的。我只想说，价值导向型中心的客流量是上升的。所以不是客流量的问题，而是转化率的问题。我认为那个消费者更加谨慎。但我认为你指出了，我的意思是我们那里的运营成本率很低。需求， again 那个投资组合的零售需求仍然非常积极。所以没有不同的观点。但我们必须敏感，因为你知道，低收入消费者，我们甚至在我们的 outlet 中心也不偏向他们， outlet 中心偏向高端零售商，我应该说偏向高端消费者。
所以这不是我们偏向的方向。但需求仍然良好。而且那里的情绪或潜力真的没有变化，但销售额没有像全价、更好、更高端的中心那样增长。就是这样。所以我认为，你知道， outlet 消费者更加谨慎。但让我们看看今年圣诞节会发生什么。我的意思是你仍然有，更低收入的消费者有一些有利因素。更低的汽油价格，希望更低的电价暂时，直到所有这些数据中心建成。
这是我们作为一个国家需要谈论的另一个有趣的事情。但我认为， again，我们只是，销售没有像拉斯维加斯那样，像边境的一些事情，北部边境的事情。我们只是没有全力以赴。我们这么说的原因是为了向你展示还有更多的潜力。对吧？是橙子还是柠檬？橙子。我宁愿是柠檬。是的，柠檬听起来太糟糕了，对吧？所以还有更多的潜力。只是我们现在还没有充分发挥出来。
下一个问题来自Evercore ISI的迈克尔·格里芬。请继续。
很好，谢谢。我想问一下本季度的新租赁情况，布莱恩，我想你提到大约占执行的总租约的30%。你们是否在主动提前处理一两年后可能到期的租约，并提高信用质量？你也能让我们了解一下是否看到更多新进入购物中心的概念进入投资组合吗？最后，关于租赁价差你能评论一下吗，谢谢。
嗯，我会让布莱恩回答大部分问题，但我会说新的，你知道，概念，我的意思是 net 正在开设商店。
我们正在与他们讨论。谷歌正在开设商店，我们正在与他们联系。Netflix。伊莱明天将在普鲁士王购物中心参加开业典礼。还是下周？下周。所以Netflix，你知道，我鼓励每个人去看看。他们下周将在普鲁士王购物中心开设他们的旗舰目的地商店。所以有越来越多的。是的，Popmar addicted Princess Holly，一群租户。他们看到他们可以和我们一起开很多店。所以我们在新业务租赁方面有非常好的对话。所以我会让布莱恩回答剩下的问题。
所以新想法，新体验性的东西，我们也在做新的苹果商店。他们在Delamo开设了一家，这是一个很好的例子。我们已经为此工作了大约五年。所以我认为，你知道，新店面方面非常令人鼓舞。我们仍在与高端运营商合作开设很多新餐厅。所以进展非常顺利。我们在Form Shops开设了一级方程式商店，这是他们的第二或第三家店，两层楼的旗舰店，开业时有很多人。非常棒。看到了照片。所以关于新概念，新店面，你知道，在餐厅和世界上的元宇宙、Netflix、谷歌之间，他们都在致力于此，我认为，你知道，非常积极，非常积极。
所以在这方面有很多事情发生。迈克尔，30%的数据是新租约，所以不是接手旧的东西。你所看到的只是我们继续添加有趣和新用途的未减弱的需求。我们也看到现有零售商基础的巨大需求，我们稍微领先于26年的到期租约。所以我认为这来自多个方面。当然，在过去的几次电话会议中，你听到我们谈论改善商品组合，30%的数据确实包含了我们这样做的愿望和能力。
所以。我给你举个简单的例子。我们有一个很棒的购物中心。我可能不应该。是的，我不会说出租户的名字，但我会给你一些线索。但这是一个很棒的东南部城市的很棒的购物中心。一个很棒的东南部城市，不是亚特兰大，那是一个很棒的东南部城市，但另一个很棒的东南部城市，不是亚特兰大，我们，这就回到了你的观点，你是否。即使你有租约，你是否满意？答案是否定的。所以我们正在让一个有租约的租户缩小规模，搬到另一个空间，并引入一个领先的高端零售商。
我就说到这里。我本来想给你更多线索，但我不想让人们对我大喊大叫。这是一个很好的例子，即使我们在两个空间都有租约，我们也在缩小一个租户的规模，搬迁，引入另一个。这就是我们的员工所做的。这是我们在TRG投资组合中看到的众多好处之一，我们将更加积极地这样做，你知道，因为你永远不应该满足于你已经执行的组合，你知道，你总是需要改变它，例如，你知道，谈话，我认为它最近刚刚开业。
我们那里有一家H&M商店。我们用Zara漂亮的商店取代了它。他们进行了大量投资。这改变了整个中心的面貌，如果你熟悉这个资产，你知道，这真的很令人兴奋。所以。绝对。就像我说的，这是我们在TRG投资组合以及我们所有资产中看到的有趣事情之一，无论是 outlet 中心还是全价模式。太好了，非常感谢。谢谢。
下一个问题来自BMO资本市场的胡安·萨努姆布里亚。请继续。
嗨，下午好。只是希望能多谈谈技术。社会上很多事情似乎都在变化，零售业也不例外。有人谈论ChatGPT代理或能够绕过人们进行一些购物的代理。只是好奇你们如何定位自己来应对这种情况，以及你们对这可能如何演变的看法，你们认为这是风险还是机会，或者两者兼有。
嗯，你知道，你必须假设一切都是风险。所以我确实认为将人工智能（AI）引入将对电子商务产生相当大的影响。
但我们提供的比电子商务广泛得多。在过去20年里，电子商务本应让我们倒闭。而我们现在仍然屹立不倒，举个例子。我看到Palantir本季度的调整后EBITDA，不管那是什么意思，大约是4000亿或本季度EBITDA是10亿6千万。所以现在Palantir的市值是5000亿，而我们的是650亿，如果包括单位的话。对吧。所以这是相当不错的计算。对吧？所以你知道， again 我确实认为电子商务购物者肯定会最终使用AI工具来取代他们今天在线购物的方式。
对我们来说，关键是像我们70年来一直在做的那样创造。记住我们从事这个行业已经70年了，好吗？不是五年，不是20年，你知道，但在这方面我们幸存下来了，这个产品已经存在了70年。我会告诉你，我们的半衰期比现在正在建造的新型数据中心更长。因为我认为他们将在三到五年内想出更小、更高效的方法。好吧。我什么都不知道，但这是我的直觉。我什么都不知道，但这是我的直觉。
回到你的问题，所以它将对电子商务产生影响。我认为这绝对会继续让我们在我们所做的事情上变得更好，我们将不得不创造真正的购物、整体购物环境。另一种看待它的方式是看。所以有很多关于去的讨论。前几天我参加了一个CEO峰会，有点意思。但先不说这个。有很多人谈论人们将每周工作三天，人工智能对GDP的潜在影响可能是15万亿美元或数万亿美元。
对。所以我的看法是，我看到了实际的积极面。所以如果你。假设我们现在都工作，我仍然会每周工作五天，八天。对。天哪，我至少要每周工作七、八天。但让我们假设一下，每周只工作三天。好吧？你每周工作三天，你会有更多的空闲时间。我们创造了巨大的财富。你知道，我们的GDP从18万亿增长到，你知道，25到30万亿。这意味着人们口袋里有钱。
我认为他们会去购物中心消费。他们还能做什么？好吧。他们只能在孩子玩的时候对他们大喊大叫那么多。你很烂。所以他们会去购物中心购物，花掉他们新获得的财富。这将推动经济发展。现在我们要做的就是创造这些伟大的环境，最终我们会像其他人一样使用人工智能来增强我们的忠诚度，增强我们的Shop Simon。增强我们的搜索努力，与消费者建立联系。而且，你知道，我们会和ChatGPT交谈，问他们我们听到了什么或者这个或那个，我们可以做些什么来让购物中心变得更好，做所有这些事情。
但我对此持积极态度。我们已经存在了70年。我们将每周只工作三天。我们将创造12万亿美元的价值，人们将去购物中心购物，因为他们还能做什么？好吧。你明白我的意思吗？是的，希望如此。好吧。无论如何，但我们正在试验如何做到这一点。我们是。我们有一个叫哈维的朋友，我们可能会创造第一个AIC CEO。现在，我不是说他会取代我，但他可以取代我们的一个部门或其他地方。
所以请继续关注。你知道，我们会像使用其他一切一样有效地使用它。谢谢，大卫。谢谢你。
下一个问题来自格林街资本的文斯·托恩。请继续。
嗨，晚上好。我想再跟进一次陶布曼的资本化率。具体来说，如果你喜欢我看它的方式，购买价格略高于15亿美元。如果我们使用周五P单位价值的收盘价加上增量债务，那么使用你的补充材料，过去12个月的净经营收入约为7700万美元，占陶布曼的12%。所以这在过去12个月的基础上更像是低5%的资本化率。所以我的意思是，真的有那么多协同效应能达到。
是的，我们告诉过你数字。
文斯，在我们职业生涯的这个阶段，我们不会误导你或公众。你的某些资产的资本化率太低，但我们的不是。我们告诉过你资本化率在哪里，所以。好吧。我们告诉过你增值在哪里。你知道，我们告诉过你关于那个交易的一切。你知道，他们今年有很多增长，明年也有增长。而且你知道，我们已经告诉你了关于它的一切。我会告诉你。我认为你对我们资产基础的资本化率太高了。
我认为你在格林街的同行的产品与我们的相比太低了。我们的增长更好。而且你没有考虑到我们资产基础的寿命，你知道，我们的资产持续70年。好吧，没什么。好吧，谢谢你。谢谢你。
下一个问题来自瑞穗证券的汉德尔·圣朱斯特。请继续。
嘿，晚上好。谢谢你回答我的问题。大卫，很高兴听到你的声音。伊莱，欢迎参加电话会议。我的问题是关于公司结构的。恭喜将trg的剩余部分内部化。但我很好奇你对欧洲平台Clipair的投资有什么变化或转变。今年早些时候，你在资产负债表外收购了意大利的一项资产，不在Plicier范围内。所以我想知道你是否愿意在Clipair之外拥有更多资产。但我还想补充一点，最近你似乎选择将一些Clipair可交换票据持有人转换为股票，而不是现金，这可能表明你对该股票有长期持有意愿。
所以也许帮助我们调和这两种动态以及你对Clipier平台的看法。谢谢。
嗯，我们买了那个球，这和。这是意大利的一个豪华 outlet 中心。实际上它在资产负债表上，对吧？不，我看到了。是的。所以这与Clay Pierre无关。你知道，Clay Pierre。看，这对我们来说是一项很好的投资。我们一直在评估它。如你所知，我们发行了可转换债券。我们是三年前发行的吗？三年前我们收到了转换通知。
我们以股票结算，你知道，我们会继续评估这项投资，你知道，同时我们在董事会任职。在董事会任职期间。同时，我们对西蒙股东负有受托责任，要审视我们所有的投资，看是否是资本的最佳配置。我们将继续这样做。我很感激，大卫。我想我只是想澄清一下，因为我提到了你在意大利购买的资产，因为你在资产负债表上购买了它，而不是在Clipair中。
所以我想知道你是否愿意在Clipair之外在欧洲拥有更多资产。谢谢。是的，我们可能。好吧，对不起，我误解了。所以我们可能只会考虑，你知道，我们有点决定，如果有全价资产要收购，在我们继续持有Claypeer投资并留在董事会的同时，Claypeer会进行收购。另一方面，如果是 outlet 领域，因为我们在全球范围内关注 outlet，我们在亚洲、北美（包括墨西哥、加拿大、美国）都有 outlet，显然在亚洲的几个国家，我们会为我们自己的账户，即西蒙账户考虑这些。
好吧，对不起，我误解了你的问题。这很有帮助。谢谢。
下一个问题来自摩根大通的迈克·穆勒。请继续。
谢谢。自98年重组以来，卡尔文一直对投资组合采用有担保债务策略。你认为随着时间的推移，你会解除其中一些资产的抵押吗？作为后续，该投资组合中是否有任何部分现在看起来像是出售候选？
迈克，和布莱恩一起，你是对的。随着时间的推移，他们确实采用了有担保策略。我预计随着时间的推移，我们将解锁这一点，并利用我们的无担保资本在适当的时候解除资产抵押，以进一步改善我们已经非常强大的无抵押资产基础。至于投资组合，总体而言，今天我认为我们对它的状况感到满意，但我们自然会经常评估事情，所以随着时间的推移可能会发生变化。
但目前，我认为我们处于一个良好的位置。明白了。好的，谢谢。谢谢你，迈克尔。
下一个问题来自摩根士丹利的罗纳德·卡姆登。请继续。
嘿，谢谢。我是亚当·安法龙。我认为我们一直将新冠疫情后的股息视为，我认为你们的目标是回到新冠疫情前的股息水平。你们现在已经超过了那个水平。所以我想知道今天，你们如何排序资本配置优先事项？我知道你们谈论过A级资产的开发，也谈论过一些B级或B+级开发机会或再开发机会。所以现在，在不同的资本配置选项中，你们如何排序股息、回购、潜在的开发、再开发等。
实际上，谢谢你。我忘了我们超过了新冠疫情前的股息。好吧，干得好。所以看，你可能会看到的一件事，你知道，我们确实有回购。显然你现在不能买。但你可能会从我们这里看到的一件事，很可能，这不在数字中。好吧，我们，你知道，我们发行了500万单位股票，所以我们会考虑在，你知道，我们不会发行。我们的资产负债表不需要发行股票。所以作为交易的一部分，陶布曼家族真的想要单位股权。
所以我认为随着时间的推移，显然取决于市场条件，我们会考虑将其缩减，至少，至少希望将我们的股票水平回到TRG交易发行前的水平。现在这取决于市场条件。我们会非常明智地做这件事。我可以做除此之外的所有事情。所以这，这已经上升到，你知道，你知道，我仍然认为我们想要增加股息。显然我上次说过，你知道，开发项目确实需要时间，你知道，来投入资本。
你知道，我们不像那些九个月就能建成的数据中心那样快。但我认为缩减500万的发行量，你知道，已经上升到优先事项的顶端。但这并不意味着投资组合中的资本再部署会放缓。我们非常，你正确地指出，你知道，我们都进入这些分类，可能是B+级。我们会把资本投到能增加该物业价值的地方。我们不使用格林街的资本化率。我们使用大卫·西蒙的资本化率。
在我的职业生涯中，我对的次数比错的多。所以现在我们可以做一个ChatGPT投票，看看谁的资本化率更好。我暂时会选大卫，但我也被证明是错的。所以我们正在全力以赴，我们有一些非常令人兴奋的大项目即将投入资本。举几个例子，你知道，我们收购了萨拉托加博卡（Saratoga Boca），这是一个巨大的项目，一个很棒的中心，资本化率应该是4.5%。但别担心，我们不会。我们的开发收益率会比那高得多，高得多。但我们有Fashion Valley、博卡、Barga Creek。这只是突然想到的两三个。本周晚些时候，团队将在纳什维尔宣布一项真正具有里程碑意义的交易，这是一个很棒的城市里的很棒的地点，我们现在在那里有非常重要的业务，再加上我们现在拥有完全运营控制权的TRG资产，这是一项非常好的资产。Aapi Mills就是一个例子，这是一个非常好的工厂店，有独特的贸易区域。
所以这将是我们非常兴奋的新开发项目。所以除了我们将，你知道，我不想再发行500万股票之外，其他都基本保持不变。好吧，太好了。非常感谢你的时间。很感激。当然。谢谢你。我们会稍微超时一点。我们还有两个问题。
下一个问题来自Ladenburg Thalman的弗洛里斯·施泰希曼。请继续。
嘿，伙计们。谢谢。我知道我们要迟到了。大卫。很高兴听到你的声音，伊莱。再次，我不会是第一个欢迎你的人，但很高兴在电话会议上见到你。嗯，大卫，我喜欢你的热情。我的问题是，我会尽量简短，但你的租约签约（SNO）管道，你能谈谈吗？我注意到开云集团（Kering）已经退出了你的十大租户名单。想必他们没有关闭任何门店。这只是你没有签署新租约还是他们没有在投资组合中开设新店？也许谈谈在那个租约签约管道中，你的奢侈品趋势如何，或者你期望它如何发展。
也许是。布莱恩。截至9:30，租约签约管道为310个基点。你说得对，开云集团确实退出了前十名。这只是因为我们与其他零售商开设了更多门店，使他们超过了开云集团的排名。所以这确实反映了实地的强劲活动。从租赁角度来看，开云集团仍然是一个非常重要的租户，你知道，随着时间的推移，我们预计他们会继续在排名中上下波动。当你看那310个基点时，其中有相当一部分是奢侈品。
大约占总310个基点的50到60个基点。所以奢侈品租户群体继续青睐我们的投资组合，并继续与我们一起增长。谢谢，布莱恩。而且，我们的入住率已经很高，但很多新的东西都是重新招租。显然，你知道，Forever 21正在，你知道，释放所有空间，这对租约签约管道有影响，对吗？没错。谢谢。谢谢你，福雷斯特。
最后一个问题来自德意志银行的特奥·阿克图沙纳。请继续。
嗨。是的，晚上好。谢谢你接我的电话。伊莱，恭喜。欢迎加入。关于OPI，我只是好奇你们是如何看待这项业务的。它更偏向价值型。我只是有点好奇是否有机会将其货币化，或者现在世界太不明朗，真的没有机会？我们将看看情况如何发展。但我要赞扬Catalyst的团队。他们在多个品牌上做得非常出色。不是所有的。有些品牌，你知道， again，并非一帆风顺，但他们在JC Pennington做得很棒，在Aerofacel做得很棒，在Brooks Brothers做得很棒，在Lucky做得真的很好。
所以我们对Catalyst整合各个品牌的方式非常满意。这次合并真的，这是前九个月。如果你回顾一下，它实际上发生在25年初。所以他们做得非常出色。稳定，良好的结果。显然，Forever 21，尽管我们尽力挽救它，但我们没能做到，主要是因为极小值。你知道，现在，你知道，如果我们没有受到极小值的影响，我们会有一线生机。但是，你知道，我们无法克服这一点。现在，值得庆幸的是，情况已经改变，至少它让国内零售商与，你知道，某些外国零售商处于平等地位。
长话短说，Catalyst做得非常出色，和其他事情一样，看，如果它，你知道，我会说我们总是会看，你知道，最好的选择是什么。但目前，它状况良好，状况良好。 again，他们中的一些品牌偏向低收入群体，我会说低收入和高收入群体都在寻找价值。所以价值因人而异。但今天你必须给消费者价值，无论他们是高收入消费者还是低收入消费者，价值是关键。
我认为Catalyst已经认识到这一点，并在高端品牌如Brooks Brothers以及更中端的Arrow和你知道的Penn提供价值。所以一切都很好。说得好，大卫。谢谢。谢谢你。
没有更多问题了。我想请大卫·西蒙做总结发言。
好的。我们度过了一个非常活跃的季度。我们将有一个非常活跃的第四季度，所以会有更多好消息。非常感谢您的关注和提问。谢谢。
谢谢。今天的会议到此结束。您现在可以挂断电话了。感谢您的参与。
萨。