劳伦·比尔（首席会计官）
戴夫·塞奇威克（总裁兼首席执行官）
詹姆斯·卡利斯特（执行副总裁）
比尔·瓦格纳（首席财务官）
德里克·邦克（战略与投资者关系高级副总裁）
埃里克·吉利斯（资产管理总监）
身份不明的参会者
乔纳森·休斯（雷蒙德·詹姆斯）
迈克尔·卡罗尔（加拿大皇家银行资本）
法雷尔·格鲁诺夫（美国银行）
胡安·萨纳布里亚（蒙特利尔银行资本市场）
奥斯汀·韦施米特（海银行资本市场）
约翰·佩洛斯基（格林街）
理查德·安德森（坎托·菲茨杰拉德）
韦斯·加拉德（FAIR）
女士们、先生们，感谢大家的参与，欢迎参加Care Trust房地产投资信托公司2025年第三季度运营业绩网络直播和电话会议。在今天的准备发言之后，我们将主持问答环节。如果您想提问，请举手。如果您已拨入今天的电话会议，请按星号9举手，当您的名字被点到时按星号6解除静音。现在我将会议交给Care Trust的首席会计官劳伦·比尔。劳伦，请讲。
谢谢大家，欢迎参加Care Trust房地产投资信托公司2025年第三季度业绩电话会议。今天我们将基于管理层当前的预期发表前瞻性陈述，包括有关未来财务业绩、股息、收购、投资、基金融资计划、业务战略和增长前景的陈述。这些前瞻性陈述受风险和不确定性影响，可能导致实际结果与我们的预期存在重大差异。这些风险在CareTrust房地产投资信托公司最近向美国证券交易委员会提交的10K和10Q表格文件中有所讨论。除非法律要求，否则我们没有义务更新或修订这些陈述。在电话会议期间，公司将引用非GAAP指标，如EBITDA和FAD。
这些指标与最具可比性的GAAP财务指标的调节表可在我们的收益新闻稿和2025年第三季度非GAAP调节表中找到，这些文件可在CareTrust网站的投资者关系部分获取，网址为www.caretrustreit.com。本次电话会议的重播也将在网站上有限期提供。今天上午参加电话会议的有总裁兼首席执行官戴夫·塞奇威克、首席投资官詹姆斯·卡利斯特、首席财务官比尔·瓦格纳以及战略与投资者关系高级副总裁德里克·邦克。现在我将电话会议交给CareTrust房地产投资信托公司的总裁兼首席执行官戴夫·塞奇威克。
戴夫：好的，谢谢劳伦，大家早上好。感谢大家的参与。这感觉有点似曾相识。大约在去年这个时候，我们正处于完成大量新投资的过程中，这些投资将为我们进入2025年提供良好的开端。当时我说，如果你喜欢我们的2024年，你会爱上2025年。那么，这次我再说一遍，如果你喜欢我们的2025年，我想你会爱上2026年。现在只剩下两个月了，我们当然希望你们到目前为止喜欢2025年。
第三季度每股标准化运营资金（FFO）为0.45美元，较去年同期增长约18%，处于我们更新后的全年指引的中点，同比增长率也约为18%。首先，我想谈几点看法。第一，我为Care Trust的团队感到无比自豪。这样出色的一年是他们的才华、承诺和我们的文化的直接结果。由詹姆斯领导的投资团队在扩大我们的投资组合方面确实是明星，他们筛选了数百个场外和经纪机会，驾驭复杂的结构设计和 closing流程，帮助我们连续两年部署创纪录的资本。
我们的资产管理团队本季度取得了几项胜利，帮助识别和减轻风险，包括将一系列熟练护理设施无缝过渡给一家信誉和信用更强的新区域运营商，整个过程中运营或租金收取没有任何中断。由劳伦领导的会计团队承担了繁重的工作，将Care REIT的账目与我们的账目合并，并为增加的复杂性做准备，因为我们希望打造一个SHOP增长引擎。这只是其中的几个例子。第二，我想向我们的运营商表示感谢和钦佩，感谢他们对优质护理和运营卓越的不懈追求。
几周前，我们在南加州举办了年度运营商大会，欢迎几乎所有运营商的代表参加，为期几天，交流想法，向医疗保健领域内外的商业领袖学习，并稍作休整。我不断提醒自己，我们很荣幸能与美国和英国的一些顶级运营商合作，他们卓越的租赁覆盖率、质量指标和评级继续为整个行业树立高标准。现在谈谈本季度的最新情况。在第三季度，我们完成了4.95亿美元的新投资，使我们今年迄今为止的总投资超过16亿美元。
对我们来说，这是一个历史性的数字，甚至超过了去年15亿美元的巨额年度投资，现在我们有6亿美元的 pipeline，而且似乎在我们完成交易的同时也在不断补充。势头继续加速，我们已做好准备执行。虽然我们对投资的名义金额感到满意，但我们也对这些交易的质量及其对Care Trust的变革性影响感到兴奋。我之前曾分享过，Care Trust的第一个十年是主要围绕美国熟练护理这一个增长引擎建立的成功故事。虽然我们在老年住房领域做过 triple net 交易，并且对该领域有深入的了解，但熟练护理设施一直是我们的核心业务，而且明确地说，将来也仍将如此。为了使Care Trust在未来十年像第一个十年那样增长，我们需要另一个增长引擎，而为了保险起见，我们决定增加两个。第二个引擎在第二季度通过我们在英国的收购正式加入Care Trust。从那以后，我们整合了伦敦的专业团队，并在9月完成了我们在那里的第一笔后续交易。
我们很高兴看到英国的交易 pipeline 扩大，现在约占我们6亿美元总 pipeline 的三分之一。第三个增长引擎是SHOP。虽然在交易完成之前我们通常不会谈论 pipeline 中的交易，但我们有足够的信心在年底前完成我们的第一笔SHOP交易，使所有三个增长引擎在进入2026年时都投入使用并充满活力。正如我在过去的几次电话会议中所说，如果我们只是想达到共识或专注于今年或明年的业绩，我们可能不会在OR上投入大量资源和脑力来为SHOP做准备。
相反，我们的目标是10年多以后的位置，以及如何以类似的速度实现这一目标，这种速度在过去十年中推动了我们在所有REIT中实现第二高的总股东回报。正是基于这一愿景，我们在英国和SHOP进行了变革性投资。在这方面，虽然我们将始终保持财政纪律，并且仍然是一个非常精简的组织，但我们今年在整个专业团队进行了投资，以吸收我们最近的大规模增长，并帮助我们在继续扩张时为成功做好准备。我们对资产负债表采取了同样的方法，保持最大的选择权，以利用独特的机会之窗，像其他少数公司一样，利用对急性后服务和住房的代际需求进行资本化。因此，考虑到这一点，如果我将去年这个时候的Care Trust与今天的Care Trust进行比较，我认为你会像喜欢25年一样喜欢2026年。
我们在各个方面都变得更强大、更好。我们是一家更大的REIT，拥有强大的资产负债表和充足的流动性，直到2028年都没有近期债务到期。我们拥有不断增长的投资组合，具有一流的覆盖率，并且在资产组合、运营商、地域和付款人组合方面具有更好的多元化。我们在整个组织中增加了人才，以支持投资、资产管理、税务、财务和数据科学。我们即将在年底前完成第一笔SHOP交易，为下一个十年安装第三个增长引擎。进入2026年，凭借更强大的团队、更好的投资组合和更大的流动性，我们准备在积极追求美国熟练护理、英国护理院和SHOP这三个大型机会集的交易时保持飞轮转动。我们不是为下一季度或下一年管理业务。我们已经重新设计了Care Trust，以迎接一个多年的加速增长时代。有鉴于此，我将交给詹姆斯，由他报告投资活动和收购环境。
詹姆斯：谢谢戴夫。大家早上好。在第三季度，我们完成了约5900万美元的投资，包括将之前租给Covenant Care的几栋建筑过渡给现有和新租户，我们认为这笔交易将确保这些设施未来几年的临床和财务表现。我们还在CARE REIT交易之后完成了我们在英国的第一笔交易，两栋房屋租给了现有的优质运营商。在此期间，我们又完成了4.37亿美元的投资，其中大部分来自两笔大型投资组合交易，包括东南部和中大西洋地区的12个熟练护理设施和一个主要的SNF园区。
这些交易中的第一笔位于南部，是我们与一家以优质护理闻名的大型区域运营商的首次合作，我们仰慕这家运营商已有一段时间，非常高兴能将他们加入我们的投资组合。中大西洋地区的交易采用售后回租结构，为我们的投资组合增加了几个与现有优质运营商合作的设施。我们与该运营商的关系源于几年前我们的目标贷款承诺，我们很高兴看到我们的贷款计划继续以额外房地产收购机会的形式取得成果。我们很高兴能完成这些交易。季度结束后，我们还与现有运营商完成了一项加利福尼亚熟练护理设施的交易，并完成了一个两栋辅助生活社区的投资组合，以 triple net 租赁给新运营商。
季度结束后投资部分的混合稳定收益率约为8.8%。展望未来，我们的投资 pipeline 仍然强劲，约为6亿美元。引用的 pipeline 中约一半是美国熟练护理，三分之一是英国护理院，其余是SHOP和一些战略贷款。其中包括一些单笔和双笔交易，以及一些中型到大型的投资组合交易。请记住，当我们引用我们的 pipeline 时，只包括我们有合理信心在未来12个月内锁定并完成的交易。
我们的投资 pipeline 保持活跃，既有经纪交易，也有通过我们的运营商关系和其他渠道产生的专有机会。我们看到熟练护理和老年住房领域的交易流持续不断，包括 triple net 和SHOP形式，整体交易活动有适度但有意义的增长，特别是在老年住房和护理院市场。我们严谨的承销方法，加上对运营商关系的主要重视以及对创造性、协作性交易结构的承诺，将继续推动熟练护理、老年住房和英国护理院市场领域的增长。现在，我将把发言权交给其他人。
比尔：谢谢詹姆斯。自从Care Trust成立以来，能在这样一个激动人心的增长时期为我们的同事、董事会和股东服务，我感到很荣幸。正如之前宣布的，我将在年底退休，辞去首席财务官一职，并将职位过渡给我们现任战略与投资者关系高级副总裁德里克·邦克。虽然德里克今年才加入我们，帮助领导英国的收购，但我们认识他已有多年，因为他在急性后医疗保健领域很活跃。今年，我们密切合作制定了周密的继任计划，我完全相信他已做好充分准备，领导财务团队进入下一个篇章。
有鉴于此，我将电话会议交给德里克，由他回顾我们的季度财务业绩。
德里克：谢谢比尔。本季度，标准化FFO较去年同期增长55.5%，达到9470万美元，标准化FAD增长50.6%，达到9310万美元。每股标准化FFO增长0.07美元，即18.4%，达到每股0.45美元；每股标准化FAD增长0.05美元，即12.8%，达到每股0.44美元。在第三季度，我们偿还了在CARE REIT交易中承担的有担保票据和循环贷款，并签订了利率互换协议，将我们5亿美元定期贷款的利率固定三年，远期总成本率为4.6%。
此外，在本季度，我们通过股票发行筹集了7.36亿美元的总收益。这些收益使我们能够为第三季度的投资和昨天宣布的交易提供资金，并在9月30日之前完全偿还了我们的循环贷款。截至今天，我们通过ATM计划有约3.8亿美元可用于未来发行。在昨天的新闻稿中，我们将今年的指引调整为标准化FFO和标准化FAD每股1.76至1.77美元。我们在8月进行的股票后续发行给了我们极大的灵活性，可以完成我们近期的 pipeline，同时保持进入2026年及以后的敏捷性。
但是，资金和 closing 之间的时间差距有些滞后，这代表了短期阻力，因为我们现在已经部署了大部分资金并补充了 pipeline，同时将净债务与EBITDA比率保持在约1.1倍。我们对能够继续增长感到兴奋，因为我们准备进入2026年。话虽如此，我们将在2025年第四季度和全年更新时提供2026年全年指引。除了昨天新闻稿中阐述的假设外，更新后的2025年指引假设总现金租赁收入约为3.44至3.45亿美元，直线租金约为900万美元，融资应收款利息收入1200万美元，利息收入约9600万美元，利息支出约4400万美元（包括约500万美元的递延融资费用摊销），所得税费用约500万美元，以及G&A费用约5200至5300万美元（包括约1200万美元的股票薪酬）。
最后，我们的流动性仍然强劲。截至11月5日，除了约3.34亿美元的现金外，我们12亿美元的循环贷款有全部可用额度。尽管我们的投资速度创纪录，但我们继续保持低杠杆率，截至季度末，净债务与EBITDA比率为0.43倍，净债务与企业价值比率为2.4%，固定费用覆盖率为11倍。有鉴于此，我将把发言权交回戴夫。
很好。谢谢德里克。我们希望您觉得这份报告有帮助，现在很乐意回答您的问题。
我们现在开始问答环节。如果您想提问，请现在举手。如果您已拨入今天的电话会议，请按星号9举手，按星号6解除静音。请稍候，我们正在整理问答名单。第一个问题来自雷蒙德·詹姆斯的乔纳森·休斯。乔纳森，您的线路现已开通。请讲。
嘿，西海岸的各位早上好。感谢准备好的发言和评论。只是问詹姆斯一个问题。很高兴看到投资活动和补充的 pipeline。我希望您能分享一下SNF、英国护理院和老年住房这三个领域的预期收益率。随着前景继续改善，您是否看到这些收益率在压缩？
嘿，乔纳森。当然。我认为在这三个领域，不会有太大的惊喜。我认为在SNF领域，收益率通常会有9个点左右。我认为，我们有时会发现一些交易，我们会为了覆盖率而牺牲一点收益率。在某些交易中，我们喜欢这种权衡，以便晚上能睡个好觉。在英国，税前收益率约为8.5%或更高。
然后在老年住房领域，约翰，这确实有一个范围，取决于建筑年龄、资本支出需求和市场，老年住房的收益率肯定有一点压缩。我认为，根据市场和资本支出需求，我们仍然会寻找第一年收益率在7%或更高的交易。
好的。 pipeline 中有贷款或优先投资吗？或者简单说，有一些战略性的。
贷款或优先投资，但没有什么有意义的，乔纳森。
好的。还有一个问题问比尔或德里克。不确定他是否想回答。但是考虑到指引更新中提到的期限差距或时间错配，我相信我们有股权融资的远期部分。未来有计划利用这一点并尽量减少期限差距吗？
是的。嘿，乔希。谢谢德里克。我们会逐案考虑所有事情，并尝试将融资期限与 pipeline 匹配。所以我不会说永远不会。但是 pipeline 的 closing 速度很快，补充速度也同样快。因此，走那条路还没有太大意义。但我们会为未来保留这个选择。
谢谢比尔。过去10年我们一起度过的时光很愉快。恭喜你职业生涯很棒，享受你的空闲时间。德里克，恭喜你们所有人。谢谢。乔纳森。
下一个问题来自加拿大皇家银行的迈克尔·卡罗尔。迈克尔，您的线路现已开通。请讲。
是的，谢谢。你们能提供一些关于Care Trust为建立其老年住房运营投资组合所做投资类型的信息吗？这些投资是什么时候开始的，随着你们建立这个平台，我们是否应该期待这种 flow 进入2026年，G&A更高？
是的，我想说我们在去年年底认真开始，引进了一位高级投资专业人士。今年年中，在投资团队和数据科学以及资产管理方面增加了更多资源，因为我们接近今年年底。更不用说税务和会计了。所以这是一个贯穿全年的过程，我认为进入新的一年，我们将完成第一笔交易，我们可能会在明年考虑再增加两到三个人，与SHOP相关。
好的。然后你能谈谈你现在正在关注的SHOP交易吗？我知道有一些较大的投资组合可能带有平台。这对你们有吸引力吗，或者考虑到你们已经在SHOP平台上进行的投资，现在是否不再需要引进新平台了？
是的。我认为我们所做的是决定不只是在一旁等待完美的大型投资组合交易落入我们手中，我们想积极行动，这就是我们所做的。我们已经锁定了这笔较小的SHOP交易，建立了适合该 pipeline 的基础设施，我认为现在可以很好地增长和扩展。而且，像往常一样，我们会关注市场上任何规模的交易，如果有意义，我们就会追求。
好的。好的，太好了。谢谢。比尔，谢谢。很高兴与你合作。恭喜退休。
谢谢。
下一个问题来自美国银行的法雷尔·格拉纳斯。法雷尔，您的线路已开通。请讲。喂。
谢谢。我是法雷尔·格拉尼特。我首先想问一下，与英国和美国市场相比，你们看到了什么。我知道你补充说美国熟练护理是你们的核心业务，但似乎英国有更多的机会出现，但我想，这并没有完全纳入我们所看到的。完成了一些，只有少数英国护理院。所以我很好奇你能否补充一下。你看到的是更激烈的竞争，还是机会主义的定价？
是的。嗨，福雷斯。詹姆斯。我认为，你必须回顾一下我们收购Care REIT的时间。他们在过去几年确实处于停滞状态。因此，建立 pipeline 并使这些交易签约、推进并最终完成需要时间。所以我认为，当我们谈论现在将近三分之一的 pipeline 来自英国时，你会看到 pipeline 在扩大，变得更有成效和繁忙。我们肯定看到趋势朝着这个方向发展。
我认为，英国最近宣布了一些非常大的交易。我认为那里肯定有大量活动，我们将继续，我们认为我们在市场上保持竞争力，自从完成CARE交易以来，我们继续看到 pipeline 像以前一样增长。自完成CARE交易以来，那里的 pipeline 一直在持续但稳定地增长。
好的，谢谢。我还想谈谈你提到的对数据科学平台的投资。我很好奇你期望将其用于哪些应用，也许我们将来能在投资组合中看到什么。
我们对数据科学的投资将在整个公司的所有部门产生全球影响，使我们在各个方面都更智能、更快。SHOP业务有一个明显的应用，希望成为管理这些物业的人的真正增值资本合作伙伴。但我们确实期望通过生产力、决策制定和效率在整个组织中看到积极影响，因为我们继续扩展。
谢谢，并祝贺比尔和德里克。
谢谢，卡罗尔。
下一个问题来自蒙特利尔银行资本市场的胡安·萨纳布里亚。胡安，您的线路已解除静音。请讲。
早上好，谢谢你们的时间。我想整个团队都想知道如何看待G&A。我知道现在给出任何26年的官方指引还为时过早，但任何关于明年G&A可能增长多少的参数都将不胜感激。
当然。嘿，胡安。是的。我们提到今年的部分增长与STI有关，因为我们在增长和业绩方面都达到了相当高的目标，显然明年会重置。所以有一点增长，与戴夫刚才在几个问题前关于我们整个组织团队投资的回答相反，这些投资既是为SHOP做准备，也是为了我们去年和今年看到的持续增长。所以我认为，展望第四季度，可能看起来与第三季度相似，但进入明年，你会看到一些波动。
我们下个季度会有更多细节，但我认为你会看到一些生产力提升，然后抵消STI的重置，对我们有利的是，可能与第三季度和第四季度的情况大致一致。
谢谢。然后只是好奇，我们看到你的一些同行通过RIDEA或OPCO投资寻找不同的机会在熟练护理领域增长。好奇你是否有兴趣做类似的事情，追求熟练护理、OPCO或IDEA投资？
是的，这很有趣。我想我永远不会说永远，我想说，对于合适的运营商，合适的交易，我们可以考虑，我们的 pipeline 中没有任何东西，或者我们正在积极推进的任何事情都没有考虑到这一点，但最近也发现了一些这样的举措。
真的很有趣。谢谢并祝贺。
谢谢。
下一个问题来自KeyBanc资本市场的奥斯汀·韦施米特。奥斯汀，您的线路已开通。请讲。
太好了，谢谢。回到 pipeline 中的SHOP交易，戴夫，我知道你一直专注于找到合适的运营商，只是想知道，当我们看到最初的SHOP交易完成时，我们是否应该假设这些交易考虑了未来的 pipeline，并且这将是一种扩张关系，在这个时候，你最初瞄准的运营商数量有具体数字吗？
不，我认为我们会像对待熟练护理一样对待SHOP，逐案处理，有些交易会附带增长 pipeline，有些则不会。但我认为，无论是否有预定义的路径，我们都可能希望扩大与任何我们进行交易的人的关系。这就是我们的处理方式。
然后我不记得你是否讨论过这个，但SHOP增长引擎是严格的国内战略，还是也可能扩展到英国？
是的，现在我们专注于美国，但同样，就像我在之前的问题中说的，我永远不会说永远。我认为未来在英国也有可想象的应用。
谢谢。然后最后一个问题，关于第三季度的租赁过渡。你能具体讨论一下你是如何实现这些过渡的租金增长的，以及覆盖率水平与之前相比如何，总体来说为什么这是有意义的。谢谢。
我们有几个，我想你可能在说Covenant Care。所以Covenant Care，你可能还记得几年前，他们的覆盖率非常紧张，是电话会议和与投资者讨论的观察名单话题来源。他们多年来一直在出售，我们决定更积极地参与，参与Covenant Care的收购，然后将这些资产过渡给稳定、强大的运营商，这些运营商不是由想要出售的集团支持的，而是引入我们所做的经过验证的优质运营商进入该投资组合，消除了我们对此的任何担忧。
太好了。谢谢你们的时间。
谢谢，奥斯汀。
下一个问题来自格林街的约翰·帕洛斯基。约翰，您的线路已开通。请讲。
早上好。谢谢你们的时间。我的第一个问题是关于英国护理院投资组合。我知道覆盖率水平环比稳定，但与你在5月披露的覆盖率水平相比有所下降。你能提醒我是什么具体因素导致了自投资组合完成以来潜在的收入疲软或支出过大，导致覆盖率下降吗？
我不会称之为主题性或普遍性的问题。我认为这只是个别情况，不是我们担心的原因。
好的。第二个问题是对胡安问题的跟进。德里克。我不太明白你的回答。我的理解是G&A的绝对金额将开始稳定在第三季度和第四季度的水平。还是说未来一年还有更大的增长？
是的，我的意思是，有很多因素。我们增长了很多。我们正在建立SHOP。所以每个季度，当我们评估我们的需求时，我们可能会继续投资于我们的团队和平台，以确保我们能够满足过去两年完成的收购以及 pipeline 的需求。真正正在重置的是STI，与上一年相比，今年有很大的增长，这将重置，但显然我们进行了进一步的投资。
所以不想在下个季度抢占风头，因为我知道每个人都在焦急地等待，我认为这只是其中的波动。由于团队投资，G&A将会升高，但当我们重置STI时会有一点增长。
好的，谢谢。
下一个问题来自富国银行的约翰·基利乔夫斯基。约翰，您的线路已解除静音。请讲。
约翰。我们什么也听不见。约翰。
提醒一下，按星号6解除静音。
嗨，现在能听到我吗？我们当然可以。太好了。谢谢。早上好。戴夫。在新闻稿中，你评论说 pipeline 正在扩大。我只是有点好奇。去年这个时候和现在相比，你会说机会集看起来更大了吗，这意味着26年可能比25年更大。此外，我想知道这个 pipeline 中有多少是来自你之前提供的贷款的场外交易，你认为这个渠道有多长。
约翰，借你吉言。我们当然相信今天的机会集与12个月前相比有所扩大。12个月前，我们只有一个领域可以发挥，现在我们有三个。所以我们确实看到明年有另一个显著增长年的巨大潜力。不过，我们只能看到我们的 pipeline，所以很难准确预测结果。但我想说，基于团队更大更强，我们有更多的增长引擎来推动， funnel 中有大量的交易活动，我们比以往任何时候都更加乐观。
谢谢。然后关于SHOP交易，只是关于承销，你能提醒我们这些资产在风险曲线上的位置吗？你目标的内部收益率是多少，你对这些资产的稳定入住率和利润率的预期是什么？是的，我的意思是，一般来说，我们都在寻找两位数，低两位数的内部收益率，有不同的开始和结束方式，但这是我们的总体目标。在入住率方面，同样，这将因情况而异。最终，我认为我们希望稳定入住率达到90%左右。
但我认为，展望十年，人口统计数据实际上会推动入住率上升。明白了。好吧，谢谢大卫和比尔。再次恭喜你职业生涯很棒，恭喜德里克担任新角色。
谢谢，约翰。
下一个问题来自坎托·菲茨杰拉德的理查德·安德森。理查德，您的线路已开通。请讲。
里奇，我们听不见你。
对不起。现在能听到我吗？我们当然可以。好的，太好了。对不起。我最终会弄对的。戴夫，恭喜你晋升首席财务官。这是个玩笑。所以我想，当然是个玩笑。比尔，祝你好运。推进SHOP的决定，不是什么秘密，甚至不是秘密，但大家都期待着。但是，当你想到过去几年你们所取得的成就，令人印象深刻。显然在外部增长方面。至少在当前的投资组合中，你仍然面临着相同的有机增长状况，低个位数的增长率。
SHOP的动机是什么？是为了扩大你的外部增长，还是你承认你想向投资者讲述一个更好的有机增长故事？你心中的动机是什么？
这是个好问题，实际上这两者是并列的。它们都是我们启动这个SHOP引擎的令人信服的理由。就像我在准备发言中说的，如果我们真的只是为了达到一两个季度或一年的目标，那就不值得费脑筋了。英国的交易也不值得为此费脑筋，因为我们在短期内在美国熟练护理领域有很多机会。但我们真的在做长期考虑，如果我考虑Care Trust的10年、15年、20年，为了能够在我们认为坚持我们的核心业务的领域保持高增长率，SHOP是一个自然的补充，值得投资。
好的，很公平。关于SHOP，你在某种程度上 tertiary 提到过，但你是否看到你从一开始就瞄准更稳定的资产？你是否愿意全力投入增值，或者你对SHOP执行的心态是什么，从一开始？
是的。我想说，我们将对其采取与熟练护理非常相似的态度，这确实反映了运营商的优先级，并发挥他们的技能。并非所有熟练护理或老年住房运营商都是周转专家，也不是每个人都适合每个地区。所以我们的工作是将合适的运营商与合适的机会相匹配。这意味着我们有相当广泛的发挥空间。我们可以做稳定的交易，也可以做周转的交易。
话虽如此，我认为一个真正艰难的周转和需要大量资本支出的艰难市场可能不会是我们的首选。
好的，很公平。然后快速问一下PACS的问题。他们将暂缓期延长至11月30日。如果结果是退市，你对此有何看法？你能提供任何关于PACS的观点吗，假设30日到来又过去，我们仍然一无所获。我只是好奇，在那种情况下你站在哪一边。谢谢。
是的。在他们报告之前，我们真的没有任何更新或评论。
好的，很公平。谢谢大家。
谢谢，里奇。
下一个问题来自Bear的韦斯·戈利迪。韦斯，您的线路现已开通。请讲。韦斯，我们听不见你。
哦，现在能听到我吗？是的，我们可以。太棒了。好的，解除静音了。是的，我只是想跟进里奇的问题。也许更细化一下收购范围。你对高敏锐度资产有偏好吗？你会做IL吗？你对园区有偏好吗？你在寻找什么？
我们什么都吃。好的，那么价格方面呢？你有偏好吗？你会做所有市场吗？你对中端市场有偏好吗？我认为我们可能在强大的二级市场最具竞争力。
我认为如果我们在二级市场找到一些市场排名第一、第二的资产，那对我们来说是非常自然的契合。
好的。祝贺比尔和德里克。谢谢。谢谢，利兹。
目前没有更多问题。我现在将电话会议交回戴夫·塞奇威克作总结发言。戴夫？
好的，谢谢大家的兴趣和问题。正如你们所知，我们对进入26年及未来几年非常乐观。如果您有任何其他问题，您知道如何联系我们。祝大家今天剩下的时间愉快。
谢谢。今天的电话会议到此结束。感谢您的参加。您现在可以挂断电话了。