Charles R. Lambert（高级副总裁、财务与财务主管）
Edward K. Aldag（董事长、总裁兼首席执行官）
Rosa H. Williams（运营高级副总裁）
J. Kevin Hanna（高级副总裁、财务总监兼首席会计官）
Michael W. Mueller（摩根大通）
Michael Carroll（加拿大皇家银行资本市场）
Farrell Granath（美国银行证券）
Omotayo Okusanya（乔治亚银行）
SA Ram Sam J. SA。
感谢您的等待。我叫Kayla，今天将担任本次会议的操作员。此时，我想欢迎各位参加医疗地产信托公司2025年第三季度业绩电话会议。所有线路均已静音，以防止在这60分钟的通话中出现任何背景噪音。在发言人发言后，将有问答环节。如果您想在此期间提问，只需按星号键，然后按电话键盘上的数字1。如果您想撤回问题，请再次按星号1。谢谢。
现在我想将通话交给高级副总裁Charles Lambert。请讲。
早上好。欢迎参加医疗地产信托公司讨论2025年第三季度财务业绩的电话会议。今天与我一同出席的有公司董事长、总裁兼首席执行官Edward K. Aldec Jr.、执行副总裁兼首席财务官Steven Hamner、高级副总裁、主计长兼首席会计官Kevin Hanna、运营高级副总裁兼秘书Rosa Williams以及资产管理与承销董事总经理Jason Fry。我们的新闻稿已于今天上午发布，并以8-K表格提交给美国证券交易委员会。如果您没有收到副本，可在我们的网站medicalpropertiestrust.com的投资者关系部分查阅。
此外，我们正在对今天的电话会议进行网络直播，您可以在同一部分访问。在本次通话过程中，我们将做出预测和某些其他陈述，这些陈述可能被视为1995年《私人证券诉讼改革法案》所指的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述受已知和未知的风险、不确定性和其他因素的影响，可能导致我们的财务业绩和未来事件与这些前瞻性陈述中表达的或隐含的内容存在重大差异。有关可能导致公司实际结果或未来事件与本次通话中表达的内容存在重大差异的因素的讨论，请参阅公司向美国证券交易委员会提交的报告。
今天提供的信息仅截至本日期，除联邦证券法要求外，公司没有义务更新此类信息。此外，在电话会议过程中，我们将描述某些非GAAP财务指标，这些指标应被视为补充而非替代可比GAAP财务指标。请注意，在我们的新闻稿中，医疗地产信托公司已根据Reg. G要求，将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调节。您也可以访问我们的网站medicalpropertiestrust.com，获取最直接可比的财务指标及相关调节表。
现在我将通话交给我们的首席执行官Ed Aud。
谢谢Charles，也感谢各位今天早上参加我们2025年第三季度的业绩电话会议。在您听取团队其他成员的发言之前，我将花几分钟时间讨论最近的战略更新，包括本季度Prospect破产程序中的一些显著进展。首先，在所有资产类型中，我们的租户都表现出色。综合急症护理运营商报告EBITDARM同比增长超过2亿美元，LifePoint Health和Scion Health等租户在本季度实现了两位数的收入增长。后急症护理运营商报告EBITDARM与去年同期相比增长了5000万美元。
其中包括Earnest Health增长17%，Vibra增长33%，Median增长7%。最后，在我们的行为健康投资组合中，EBITDARM同比增长1000万美元。Rosa将很快分享我们整个投资组合的更多业绩趋势细节。8月，加利福尼亚州的Knorr Health Care Systems被指定为Prospect在加利福尼亚州的6家设施的成功竞标者。我们迅速与nor达成了新的租赁协议，其条款与我们过渡性投资组合中其他运营商的条款大致相似。所有租金在最初六个月将递延，接下来六个月提高到50%，此后达到每年4500万美元的稳定年租金总额。
最近，我们与耶鲁大学纽黑文分校和Prospect达成了和解协议，根据该协议，Prospect将从耶鲁大学获得4500万美元。耶鲁大学的这笔付款将增加Prospect从这些物业获得的最终收益。Prospect已经达成协议，将其康涅狄格州的两家设施出售给另一家运营商，并正在积极与第三家医院的买家进行谈判。最后，我们的新租户投资组合继续按计划每月增加租金，但有少数例外情况。这些在我们的新闻稿中有所提及。我们已经收到了这些运营商截至10月的所有到期租金，包括来自HSA的100%租金。
8月，我们根据租约中的购买选择权，将该投资组合中的亚利桑那州凤凰城的两处设施出售给租户，售价约为5000万美元。我们继续拥有该地区约15英亩的土地。我们越来越有信心，到2026年底能够产生超过10亿美元的年化现金租金总额。值得注意的是，这10亿美元的目标不反映任何加利福尼亚Prospect物业的租金贡献，这反映了我们的信心以及我们坚信我们的股价仍被严重低估。我们的董事会已批准一项新的1.5亿美元股票回购计划，我们打算适时部署。
此外，我想提请您注意本周早些时候发布在我们网站上的一份全面重申我们业务模式的演示文稿。在这份演示文稿中，我们直接回应了批评者关于我们业务模式的一系列虚假说法。我们认为，股东、运营商、记者和立法者都必须完全了解mpt的真实情况。当前宏观政策环境充满活力，使得mpt提供的永久性和灵活性资本解决方案比以往任何时候都更加重要。Rosa。
谢谢Ed。一如既往，我将介绍本季度我们全球多元化投资组合的一些亮点，首先从欧洲开始。提醒一下，国际运营商约占我们总投资组合的50%。我们对整个投资组合的覆盖率持续超过两倍感到满意。这种表现反映了这些运营商对高质量患者护理的战略关注以及在其社区内持续扩大护理可及性。在英国，Circle在患者满意度方面一直位居所有医疗运营商前列，其声誉得分远高于最接近的竞争对手。
Circle继续在先进技术（包括人工智能和机器人技术）方面进行重大投资，加强其竞争优势，并巩固其作为英国市场领先医疗服务提供商之一的地位。我们在英国的Sulas Bath医院是第一家获得NHS和英格兰皇家外科医学院认可的 elective survivor surgical hub认证的独立医院。这一认可突显了该医院在临床表现、运营效率和患者护理方面的高标准。Median的覆盖率始终保持在两倍以上，表明其能够适应NHS心理健康模式的演变，保持服务线的灵活性。Priory继续探索技术机会，例如与Silenics合作推出创新数字路径，旨在彻底改变个性化心理健康护理的获取方式。在德国，Median继续报告强劲的协商报销率和入住率趋势，使其能够显著超越去年的收入和收益。在瑞士，Swiss Medical已在法语、德语和意大利语 speaking 地区推出综合护理模式，这些新平台成功补充了Swiss Medical强劲的有机增长。过去12个月的EBITDAR同比增长超过10%。在西班牙，EMED继续推进阿利坎特和巴塞罗那新医院的建设，计划于2026年开业，目前超过70%的建设已完成。
转向我们的美国投资组合，Earnest Health在过去一年中每个季度的合并覆盖率都在持续提高，传统IRF报告强劲业绩，新开发项目迅速增长。因此，合并EBITDARM覆盖率现在接近2.4倍。LifePoint Health继续以稳定的速度实现高利润率增长，而不是2024年观察到的快速加速。Kahnema Memorial仍然是LifePoint MPT的LifePoint投资组合中最重要的增长驱动力，过去12个月的入院人数同比增长15%。Surgery Partners的3家设施又一个季度表现强劲，合并EBITDARM覆盖率超过6倍。
我们在威斯康星州的医院最近完成了期待已久的手术室扩建，以容纳更多希望将病例带到这个受人尊敬的设施的外科医生。HSA继续改善各市场的运营和人员配置，第二季度和第三季度的EBITDARM覆盖率接近全额租金的1倍，提醒一下，租金要到2026年9月才完全 ramp up。第三季度的夏季季节性导致数量疲软，但由于患者 acuity组合较高，收入仍然强劲。MPT承诺在未来两年内为必要的基础设施和其他资本改善项目（包括H Vac和电梯更换）提供约4000万美元资金。
其中绝大部分用于新建一个七层停车 deck。这些成本将添加到租户将支付租金的租赁基础中。Honor Health通过将Mountain Vista更名为Four Peaks Medical Center，在亚利桑那州启动了品牌重塑。此外，ONRR仍然专注于医生招聘、执行其自筹资金的CAPEX战略，并在预期的数量恢复之前升级设施。Quorum Health的敖德萨设施继续改善业绩，入院人数和手术量强于预期。8月，敖德萨地区宣布获得Cribs for Kids国家安全睡眠医院银级认证，表明其遵守CRIBS for Kids国家安全睡眠医院认证计划制定的严格指南。
Insight Health本月初在俄亥俄州特兰伯尔重新开放了急诊服务，并计划随着数量的恢复缓慢开放更多服务。与医生和工作人员一起，Prime Healthcare的MPT设施继续表现出改善，随着整个投资组合的数量和急诊转化率的提高，EBITDARM覆盖率超过两倍。Prime在第三季度获得了惠誉、穆迪和标准普尔的信用评级上调。Pipeline Health继续表现出增长，EBITDARM覆盖率超过两倍。此外，他们正在为所有四家医院的患者开设新的服务线。总之，我们对整个投资组合的表现趋势感到非常鼓舞。
我们的新租户投资组合继续按月增加租金支付，我们仍然处于有利地位，能够从我们在全球的388处房产和大约39,000张许可床位产生显著的现金流，使我们能够在未来为股东创造价值。Kevin。
谢谢Rosa。今天我们报告2025年第三季度的标准化FFO为每股0.13美元。如果不是HSA在10月1日以现金 basis 支付9月租金，标准化FFO结果本应高出0.01美元。这些结果充分反映了不仅我们第一季度担保债券，还有第二季度Median合资企业再融资的整个季度稀释影响。与第二季度相比，更高的G&A费用也影响了GAAP结果，主要是由于2024年和2025年基于业绩的股权补偿的公允价值变动导致股票薪酬费用增加，截至2025年9月30日，这些股份尚未获得或授予。
本季度我们的权益法投资收益较高，原因是德国税收政策的变化为我们的德国合资企业带来了递延税项净收益，以及common spirit合资企业的基础房地产价值继续向上调整。这些项目均未包含在我们的标准化FFO结果中。我们记录了约8200万美元的净减值，其中大部分与Prospect以及某些宾夕法尼亚州和罗德岛资产的预期收益下降有关。我们仍然预计，从与耶鲁大学和康涅狄格州的和解以及康涅狄格州设施的出售中获得的现金收益将足以偿还NPT未偿还的DIP贷款余额。尽管有这一预期，会计准则要求我们对Prospect的账面价值记录减值。本季度还有其他对账面价值的非重大调整，包括在我们的报告中披露为非现金公允价值调整的有价证券的常规调整。
现在我将把通话交给Steve，讨论我们未来的流动性和资本战略。Steve 谢谢，Kevin。我将快速总结几点，这些都不足为奇，然后我们可以回答任何问题。首先，简要总结我们为偿还和解决未来到期债务而执行的战略。我们以显著的收益出售了价值数十亿美元的极具吸引力的医院资产，并以高于账面价值的价格为其融资。几乎无一例外，这些交易都明确验证了我们的承销严谨性和由此产生的资产价值。获得这些价值使我们有信心和灵活性仅在2025年就偿还和再融资数十亿美元的债务。我们在2月份发行的担保票据现在以显著溢价交易，我们最近的交易为价值超过20亿美元的德国康复医院提供了5.1%的票面利率融资。
这种获得资本的能力也使我们能够重新出租并开始收取现在计划的每年超过2亿美元的增量现金租金，解决Prospect破产问题，并处理2027年及以后到期的债务。所有这些我们都在成功地进行。除了我们明确看到的租金 ramp up 至计划的2亿多美元增量，即将到来的2026年年度 escalations，我们大约1亿美元DIP贷款的现金支付以及类似于过去几个季度报告的定期资产出售。我们也有理由期待更多的流动性。具体而言，虽然不确定，但Prospect预计将产生超过我们DIP贷款1亿美元余额的收益，其中大部分收益将流向mpt。我们正在评估出售或租赁几项目前未产生有意义回报的资产，我们也在继续评估出售盈利资产和投资组合以获得有吸引力的收益。
例如，我们的Infracor co-owner Evis Victoria以及Infracor的瑞士医疗网络租户的母公司，目前正在为其包括Infracorp在内的附属公司探索各种战略选择，以支持其长期发展。Infracor正在考虑各种开放资本或甚至在股票市场上市的机会，以满足瑞士公共和私人医院市场对售后回租解决方案不断增长的需求。正如这一和其他市场指标所表明的，几乎所有地区对医院房地产的需求都很强劲。我们的资本成本仍然高于我们预期的水平，但正如我们之前所说，当具有战略重要性时，我们可能会进行适度的收购。
但正如Ed所指出的，回购我们自己的普通股是我们最好和最具增值性的资本用途之一，因此我们今天早上宣布，我们已实施一项1.5亿美元的战略股票回购计划，将使部分预期增长的流动性用于捕捉这种永久价值。这一声明表明我们坚信，我们普通股的近期价格没有反映我们资产的潜在价值，因此我们没有根据最近实施的Market Offering计划发行任何股票。我们在8月重新确立了该计划以及它为我们提供的长期机会性灵活性，就在我们新的三年货架注册声明生效后不久。
重要的是，我们一些未偿还的无担保票据在今天的市场上仍以折扣价交易，我们在股票回购或ATM计划方面的任何考虑都不排除继续可能的债务再融资或赎回策略。我们已经最终证明，我们拥有实现这些战略的资产价值。此外，正如您所期望的，在考虑可能的未来资本交易时，我们会仔细监控和计划所有债务契约的维持。我们有意识地设计和谈判这些契约，为我们提供执行这些战略的机会性灵活性，我们有信心做到这一点。
有了这些，我将把通话转回给操作员，以安排任何问题。Kayla。
此时，我想提醒各位，为了提问，请按星号键，然后按电话键盘上的数字1。请限制为一个问题和一个后续问题。第一个问题来自摩根大通的Mike Mueller。您的线路已接通。
是的，嗨。我想关于回购的问题在这里。我的意思是，考虑到今天的杠杆水平以及甚至备考基础上的杠杆水平，您如何权衡回购与使用资本偿还债务、回购其他债务？我的后续问题是，在为回购提供资金方面，您是否只会使用资产出售，还是会使用手头现金或动用信贷额度？能否为我们全面阐述一下回购？
当然，Mike。首先，我们有很多机会，我们已经讨论了几个季度，那就是对业务进行再投资，正如我提到的，我们已经在非常有限的基础上战略性地购买新资产。我们当然认识到一些无担保债券的交易量和水平可能为小规模或大规模的投标或回购提供有吸引力的机会。而且我们认识到，正如我们刚刚承认的，我们认为我们的股票被严重低估。所以我们有所有这些选择。我们有可用的资源。我们将继续评估这些机会、时机以及资本来源。
我可以说，我怀疑我们不会借钱，不会为了资助回购而借增量资金。我们提到了一些可能增加的现金资源，包括一些目前没有产生多少收益的资产，以及一些我们已经证明的收益良好的资产出售。正如过去几个季度报告的那样，我们预计任何额外的收益资产出售也将获得非常有吸引力的利润。所以所有这些都是可用的，正如我们过去几年一直在做的那样，我们实际上会定期、不断地评估可用资本的最佳用途。
明白了。好的，谢谢。
下一个问题来自RBC Capital Markets的Michael Carroll。请讲。
是的，谢谢。我只想跟进Mike关于回购的问题。我的意思是，您能否强调一下这些购买可能发生的时间？我知道您在2027年有一大笔债务到期。您仍然在动用信贷额度来满足一些债务契约。至少在某些投资方面，您的现金流仍然是负的。我想在那之后。我的意思是，是否需要解决所有这些问题后才能开始回购股票？
您是否愿意在短期内进行回购？
是的，Mike，我认为你应该假设它会立即开始。
好的。那么，Ed，您能给我们更新一下HSA的情况吗？我知道您对他们的进展和 ramp up 有一些积极的评论。也许可以详细说明是什么导致了9月份租金支付的延迟。这是否让您担心他们随着时间推移支付 ramped up 租金的能力？您能提供一些相关情况吗？
当然。他们继续表现得非常好。佛罗里达州最大的改善来自于将在Steward危机期间离开的医生重新招募回这些设施。他们也取得了极大的成功，可能甚至超出了我们的预期。在德克萨斯州，从他们在10月和9月的现金延迟来看。对不起，我们认为这是完成TSA、将资金偿还给他们在佛罗里达州的DIP贷款 lender 的最后步骤。我们预计不会有任何其他问题。
现在我只想指出最后一件事。请记住，9月份的租金实际上翻了一番。所以他们在9月份实际上支付了两次，实际上是在10月1日支付了他们之前支付的金额，而且正如我们在新闻稿中明确指出的，他们已经支付了10月的租金。
好的，谢谢。
下一个问题来自美国银行的Farrell Granoff。请讲。
谢谢，早上好。我只是想知道您能否对耶鲁纽黑文医院发表一些评论。我看到最新消息称，至少有两家医院有潜在的 close 迹象。您还有什么可以分享的吗？还有第三家，是否有进一步的兴趣？
到目前为止，我想。你需要重复一下。桌子周围没有人听到你问题的第一部分。
哦，对不起。我只是在询问耶鲁纽黑文医院的情况，以及这些医院在具有约束力的协议下被释放或出售的进展，或者是否涉及第三处房产。
是的，当然。这两家设施已签订具有约束力的协议。我们希望这些交易能在年底前完成，如果不能，也会在不久之后。至于另一家，我们希望能很快与另一位买家达成具有约束力的协议。
好的，谢谢。我还看到一些关于NHS重组及其对行为健康提供商转诊的影响的评论。这是否让您担心Priory部门未来的健康状况及其EBITDARM覆盖率，或者这是否可能成为处置并用于资本融资的目标？
我们上个季度讨论过这个问题。我知道，也许前一个季度也讨论过。NHS，就像他们几年前对急症护理所做的那样，他们想尝试将尽可能多的患者留在自己的医院。现在他们对行为健康也在做同样的事情。我们相信，他们最终会意识到拥有独立医院来治疗其中一些患者的好处，因为独立部门需要资源来帮助治疗大量患者。所以不，我们认为这是短期的，并且会恢复。
同时，Priory的覆盖率达到两倍，这表明他们能够实施运营措施以继续表现良好。
操作员预计他们的覆盖率不会显著下降。
好的，非常感谢。
下一个问题来自乔治亚银行的Amoteo Agusanya。您的线路已接通。
是的。大家早上好。关于本季度的租金收取，我认为在新闻稿中您提到宾夕法尼亚州和俄亥俄州的收取可能不如预期。我很好奇这是否特别与Insight有关。您能否给我们更新一下资产过渡的情况。
是的，Otano，这几乎完全是俄亥俄州的设施，你可能知道。可能读到过，他们延迟重新开放设施，现在已经开放了。Moreno参议员在这方面非常有帮助。所以我们预计情况会改变。我们已经推迟了我们预期他们开始实际全额租金的时间。我相信已经移到了1月，然后在宾夕法尼亚州。那是非常非常小的一笔钱。该设施继续改善，不太确定那一家何时开始支付租金。
那是每月3万美元的租金支付。
明白了。好的，这很有帮助。然后只是浏览一下补充材料，似乎本季度有大约2000万美元的新贷款。我只是好奇您能否告诉我们这是给谁的，是否是给任何处于过渡阶段的资产的运营商。
向运营商提供了两笔贷款，一笔是给Insight的，用于资本支出和重新开业成本。然后是给宾夕法尼亚州的Tenor设施的贷款，那也是用于资本支出。
明白了。这很有帮助。还有一个问题。你们收回的8处资产，23处资产。至少有8处是现成的。你们正在考虑最终如何处理这8处资产，包括一些开发项目。您能否告诉我们这8处资产的现状以及正在发生的事情？
Tyo，我不太确定具体的8处，我想其中两个主要的是马萨诸塞州Norwood的一处和德克萨斯州Texarka的另一处。这两处设施仍在建设中。由于各种保密协议，目前我能说的就是我们正在与人们就这些设施进行谈判。
明白了。谢谢。
现在我将把通话转回给Ed Aldag做总结发言。
非常感谢，感谢大家的参与。一如既往，如果您有任何问题，请随时联系Drew，我们会回复您。
女士们，先生们，今天的通话到此结束。感谢大家的参与。现在您可以挂断电话了。
Sa。