Jeffrey Bajtner（首席运营官兼首席投资官）
Greg Flamion（首席财务官）
Moishe Gubin（董事会主席兼首席执行官）
Robert Stevenson（Janney Montgomery Scott LLC）
Barry Oxford（Colliers Securities LLC）
Mark Smith（Lake Street Capital Markets, LLC）
Viacheslav Obodnikov（Freedom Broker）
女士们、先生们，早上好/下午好，感谢大家的等待。欢迎参加Strawberry Fields房地产投资信托公司2025年第三季度业绩电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式。在发言人陈述之后，将进入问答环节。如需提问，请在电话键盘上按星号11。提醒一下，本次电话会议正在录制中。现在，我将会议转交给首席投资官Jeff Bajtner先生。先生，请开始。
谢谢大家，欢迎参加Strawberry Fields房地产投资信托公司2025年第三季度业绩电话会议。我是首席投资官，今天参加会议的还有我们的董事长兼首席执行官Moishe Gubin以及首席财务官Greg Flamion。昨天，公司发布了2025年第三季度的业绩报告，该报告可在公司的投资者关系网站上查阅。参会者应注意，本次电话会议正在录制，听众应注意，今天会议上发表的任何前瞻性陈述均基于管理层对Strawberry Fields房地产投资信托公司业务及其运营环境的当前预期、假设和信念。这些陈述可能包括对未来财务业绩、股息、收购、投资、回报、融资的预测，并且可能会或可能不会提及影响公司业务或其租户业务的其他事项，包括超出其控制范围的因素。
此外，本次会议中还将提及非GAAP财务结果。鼓励投资者查看这些非GAAP财务指标，以及我们投资者演示文稿中非GAAP指标调节页面中包含的这些指标与可比GAAP结果的解释和调节。现在，我们来讨论Strawberry Fields房地产投资信托公司及其2025年第三季度的业绩。我想首先分享一些关键亮点。在本季度，公司收取了100%的合同租金。正如我们在上个季度的电话会议中所讨论的那样。2025年7月1日，公司完成了对位于密苏里州的9家专业护理机构的收购，这些机构共有686张床位。
此次收购价格为5900万美元。2025年8月5日，公司完成了对俄克拉荷马州麦克劳德附近一家拥有80张许可床位的专业护理机构的收购。此次收购价格为425万美元。公司利用营运资金为此次收购提供资金。初始年基本租金为42.5万美元，并每年递增3%。8月29日，公司完成了对密苏里州波普勒布拉夫附近一家医疗设施的收购，该设施包括108张专业护理床位和16张辅助生活床位。此次收购价格为530万美元，公司利用营运资金为收购提供资金，初始年基本租金为53万美元，并每年递增3%。
我还想提及其他几件事。在第三季度，董事会批准将股息提高至每股0.16美元。此次增长比上一季度增长了14%。昨天，董事会批准了2024年第四季度的股息，每股也为16美分，将于12月30日支付给12月16日登记在册的股东。在收购方面，我们继续看到来自全国各地的交易。正如我们在之前的投资者演示中所讨论的那样，我们非常喜欢主租赁结构，目前我们89%的设施都采用主租赁。
凭借我们严谨的方法，如果在现有州有交易，我们当前的运营商希望扩张，我们可以简单地将新设施添加到现有的主租赁中。如果我们要进入新的州并在其中扩张，我们将寻求收购至少拥有500张床位的大规模投资组合。最后一点，我想指出，Strawberry Fields房地产投资信托公司目前是市场上最接近纯专业护理类房地产投资信托公司的，我们91.5%的设施都是专业护理设施。现在，我想请我们的首席财务官Greg Flamian讨论季度末的财务状况。
谢谢Jeff，欢迎大家参加Strawberry Fields房地产投资信托公司2025年第三季度业绩电话会议。让我们从资产负债表开始。总资产达到8.8亿美元，与2024年第三季度相比增长了33.1%。这种增长主要是由我们的收购战略和特定租赁的成功续租推动的。在负债和权益方面，我们看到与融资活动一致的增长，以及一些外币兑换损失影响了其他综合收益。总体而言，资产负债表反映了我们对长期增长的持续投资。转向我们的损益表，今年到目前为止，截至9月的收入为1:14.9百万美元，与去年9月相比增长了2830万美元。
这一增长主要是由于过去一年收购的物业的时间安排和整合，以及从1月份开始的续租活动。虽然收入有所增长，但我们也看到了更高的支出，主要是由折旧、摊销和利息驱动的。这些更高的支出是前面演示中讨论的收购活动的结果。今年到目前为止的净收入为2450万美元，即每股0.44美元，而去年为1990万美元，即每股0.40美元。查看我们的季度业绩，驱动因素与我们今年到目前为止的结果相似，收入增长了1020万美元，这再次归功于收购和租赁过渡。
支出也有所上升，主要是由于新资产的折旧、摊销和利息增加。本季度的净收入为880万美元，即每股16美分，高于2024年第三季度的690万美元或每股14美分。最后，我想强调一些关键财务指标。2025年预计AFFO（调整后资金流量）为7270万美元，与去年相比增长28.2%，自2020年以来的复合年增长率（CAGR）为13.3%。调整后EBITDA预计为1:26.1百万美元，同比增长38.9%，复合年增长率为13.6%。我们的净债务与资产比率为49.2%，保持了平衡的资本结构。
截至9月30日，我们的股息为每股16美分，收益率为5.2%，AFFO支付率为46.8%。我们在保持资本用于未来增长的同时，交付了强劲的业绩。这些结果反映了我们严谨的执行和对长期股东价值的承诺。现在，我将把会议转回给Jeff Bajtner，他将带我们了解投资组合的亮点。
谢谢Greg。我现在想指出截至9月30日Strawberry Fields房地产投资信托公司投资组合的一些亮点。目前，公司拥有142家设施。其中包括130家专业护理设施、10家辅助生活设施和2家长期护理急症医院。这些设施分布在10个州，正如您将在演示的后面部分看到的那样，我们有一张地图显示了这些设施的位置。我们拥有15542张许可床位。公司在收购时的总资产价值或历史成本为11亿美元。我想指出的是，这一金额反映了过去20年购买的设施。
如果您查看这些设施或投资组合的公司公允价值，它将超过这一金额。目前，我们的投资组合有17名顾问为运营商提供建议。我们的加权平均租赁期限为7.3年。我们的租户继续表现良好，这反映在EBITDAR租金覆盖率为2.01上。我们的净债务与调整后EBITDA比率为5.7。正如我在之前的准备发言中提到的，我们很高兴能够继续收取100%的租金，并且正如我在准备发言中提到的，公司继续拥有强大的收购渠道。
我们看到来自全国各地的交易。目前，我们的收购渠道超过2.5亿美元。现在，我想请我们的董事长兼首席执行官Moishe Gubin继续进行演示。
好的，谢谢Jeff，也谢谢Greg。继续这张幻灯片，我想重申Jeff所说的话。正如我们将在未来的幻灯片中讨论的那样，我们一直在增长，拥有近15500张床位。嗯，实际数字是15005.42张。当然，我们将继续增加资产。总资产。我们认为我们的总资产，真正的市场价值可能接近16亿美元。我想强调，潜在投资者不应过多关注我们资产负债表中的权益或资产，因为它们已扣除折旧，当然，我们依靠折旧来获得额外的剩余现金，用于购买更多资产。
我将转到下一张幻灯片，向大家展示我们的增长情况。非常自豪，正如我们在之前的幻灯片中所说，增长率为13.3%。就在五年前，我们的AFFO为3800万美元，现在五年内几乎翻了一番。这是一个不错的增长率。值得骄傲。我们有望突破7300万美元，明年做得更好。下一张幻灯片。这是我通常不会花太多时间的一张。这是基本租金增长。显然，随着我们继续购买，租金将会继续增长。
我们从事的是购买和租赁业务。我们不提供选择权。因此，您看到的所有直线租金在未来应该保持不变或更好。我们很少出售资产，尽管在第三季度我们实际上确实出售了一些东西。话虽如此，我们将转到第八张幻灯片。在第八张幻灯片上，本季度结束时的业绩与去年基本持平。显然，随着AFFO的增加，我们的股价应该比去年高得多。我们一直在为股东努力，参加各种活动。
本周我们在亚利桑那州与新租户会面并考察交易。正如Jeff所说，我们有非常强大的渠道。再次强调，我们试图突破的目标是每年花费1.5亿至1.6亿美元。随着我们规模的扩大，我们显然希望花费更多，但我们做交易的方式完全相同。就像我们所说的，一季又一季，一年又一年。我们在购买方面非常有纪律。必须合适我们才会购买。在第九页，您可以看到我们的增长率。
我们试图向市场说明。如果您将AFFO每股增长率11.3%加上股息收益率，我们稳步带来每年16%至18%的回报。这种情况将继续增长。我们将派息率保持在50%以下，并且在股息方面从未出现过不稳定的情况。事实上，我认为我们已经提高股息五六次了。我们将继续做我们正在做的事情，支付我们正在支付的股息，就像本季度我们刚刚宣布的那样，是我们净收入的100%。
这为我们留下了约4000万美元的折旧产生的剩余现金，用于购买更多资产。这正是为我们未来的增长提供资金。我喜欢这张幻灯片，第十张幻灯片。您可以看到我们的股票被低估了。右侧是我们的AFFO交易倍数，我们的倍数是最低的。我相信我们的盈利能力比大多数（如果不是全部）同行都要好。话虽如此，我们将继续努力。我们将继续为股东服务，参加活动。
本周我们在亚利桑那州与新租户会面并考察交易。正如Jeff所说，我们有非常强大的渠道。再次强调，我们试图突破的目标是每年花费1.5亿至1.6亿美元。随着我们规模的扩大，我们显然希望花费更多，但我们做交易的方式完全相同。就像我们所说的，一季又一季，一年又一年。我们在购买方面非常有纪律。必须合适我们才会购买。在第九页，您可以看到我们的增长率。
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再次提醒，女士们、先生们，如果您现在有问题或评论，请在电话键盘上按星号11。如果您的问题已得到解答或希望退出队列，只需再次按星号11。再次提醒，如果您现在有问题或评论，请在电话键盘上按星号11。请稍候，我们正在整理问答名单。我们的第一个问题或评论来自Janney, Montgomery Scott的Rob Stevenson。您的线路已接通。
早上好，各位。我没听错吧，你们在第三季度出售了一些资产？
是的，我们的投资组合中有一个异常资产，是我们在密歇根州拥有超过10年的一家设施。首先，我们在该物业上基本上翻了一番。而且它是一个异常资产。我们从未能够在该地区实现增长，我们希望如此。这是很久以前的资产了。我们从未能够将其纳入正常的主租赁结构中并实现区域增长。我们在密歇根州的收购运气不佳。因此，我们有机会出售该资产。我们通过在其他地方提高租金，使得租金收入保持预算中性。反过来，我们以10%的资本化率获得了现金，用于弥补我们不再收取的那部分租金。所以，是的，我们进行了精简。这就是为什么我们从11个州减少到10个州。我们对这笔交易感到满意。我们通常不会成为卖家。我们不向任何人提供选择权。
但这是一项我们早就应该出售的资产，那里的运营商。他们从印第安纳州派来一名护士顾问，从伊利诺伊州派来一个营销团队，他们在当地确实很挣扎。该设施的护理质量很好。我的意思是，调查结果还不错，但他们就是无法推动该建筑的发展。他们的租金覆盖率通常只有1左右，甚至可能更低。最终，我们有机会出售它。他们很高兴，我们也很高兴。
但Rob，这对我们来说是一次性的交易。
那笔交易的收益是多少？意义重大吗？
影响不大。我们以约260万美元的价格出售了它，我们给了他们一张票据，或者说我们以10%的利率获得了一张票据，这是我们的10%资本化率。所以他们有几年时间分期偿还，最后有一笔气球付款，而且他们在那里的运营已经很好了。我们对这笔交易感到满意。
好的，那么你们现在的收购渠道情况如何？你们如何看待今年年底和2026年的情况？
至于今年年底，目前，我们有几笔热门交易，本可以很好地结束今年。我们本需要进行融资。这将是今年的一个美好结局。现在，看来2026年第一季度我们应该会有不错的交易量。如果2026年像2025年和2024年一样，希望我们明年的增长能突破1.5亿至2亿美元。
好的，关于股息增加的评论。你们是否处于最低派息水平，从14美分增加到16美分是你们必须做的，还是董事会此时想要做的事情？
是的，这是个好问题。所以，我们在董事会会议上讨论。我作为首席执行官，会提出方案。为了保持房地产投资信托公司的合规性，我们需要分配90%的收入，为了不让股息波动，为了提高股息收益率，也为了让投资者满意。我们会讨论这个话题。我的意思是，我们有能力分配更多，如你所知，因为我们的派息率很低。
16美分正好是本季度净收入的100%。年底时，会有一些调整，其中将包括一些资本利得，你必须100%分配。所以，当一切尘埃落定时，投资者不会收到K1表格，我忘记了他们收到的实际税表。其中一部分将是资本返还，实际上是不征税的。但它是1099表格。
但它不是普通的1099表格。我不确定，我不太清楚具体是哪种表格。但无论如何，董事会的讨论是，我们知道我们每年都会提高股息，因为我们的模式是稳定且不断增长的。我们不会有上下波动的情况。要么持平，要么更高。所以我们预计每年至少会提高一次股息。至少这是我们的预期。我们上一季度刚刚将股息提高到16美分，我们本可以将这次提高到17美分，但我们暂时保持在16美分。
现在我们将看看第四季度的情况，很可能下一次提高可能不会在第四季度，可能在2026年第一季度。但是的，这基本上是董事会关于这个话题的讨论。我们有几位董事会成员希望我们分配更多，而我基本上认为，我们的AFFO增长率为11%至13%，因为我们能够利用这些资金进行良好的投资，继续我们的模式并实现增长。
所以目前，董事会的主流观点是保持股息高于要求水平，并每年至少提高一次。这就是这个话题的大致情况，Rob。
好的，这很有帮助。那么你能提醒我D系列债券何时到期吗？我认为这是你们成本最高的债务，你们何时有机会对其进行再融资？
是的，如果我们今天必须进入债务市场，你认为我们的定价可能在6%左右。
是的，是的，他们，他们，是的，100%。我们知道，如果我现在想拿钱，我认为可能，你知道，低于6%。它的交易价格，你知道，比票面价值高5.5%左右。所以他们喜欢我们。我的意思是，D系列债券的实际收益率现在在5%左右。所以理论上，如果我们发行债券来替换它，定价会稍微高一些，因为我们会采取五年期资金，而且因为每个人都预计利率会下降以锁定五年期，他们希望获得一点溢价。
实际上，我认为也许，也许我刚才告诉你的是对的，但我必须仔细考虑才能给你正确的、准确的想法。但是，你知道，期限在定价的上下波动中起着作用。所以这是短期期限，这就是为什么利率有点低。所以我想，是的，情况就是这样。市场喜欢我们。我喜欢那里的市场。我仍然真的想调查一下，就像GMRE那样，看看他们与BMO和Lead等机构的融资情况。
所以，我们正在与我们的IBS交谈，看看我们能做些什么。但我们肯定会将一部分债务留在以色列。
好的，谢谢你们抽出时间。祝你们周末愉快。
上帝保佑你。谢谢Rob。
谢谢。我们的下一个问题或评论来自Colliers International的Barry Oxford。您的线路已接通。
很好，谢谢各位。只是为了跟进Rob关于收购渠道的问题，我记得你们上一季度说渠道是3亿美元，现在是2.5亿美元。这仅仅是你们定义渠道的方式不同，还是不一定反映市场上的可交易资产情况？
是的，我们的渠道是一个动态目标。我的意思是，我不知道我们的竞争对手或同行是否将渠道定义为已经敲定的交易，即肯定会完成的交易，我们的渠道分为高、中、低概率完成的交易。所以我们给你的是总体渠道。再次，如你所知，我们在收购方面非常有纪律。所以，我们相信，如果我们能拿到意向书并锁定交易，我们就能完成它，这些交易才会进入我们的渠道。
我想补充一点。我的意思是，它几乎就像有生命一样，每周都在变化。我，我们经常参加会议，有人联系我们。我的意思是，2.5亿美元代表的是对我们有意义的交易，而不仅仅是坐在我们邮箱里的交易。我的意思是，进入我们渠道的最终是那些我们认为如果我们能拿到意向书并锁定，我们就能完成的交易。
好的。好的。那么，鉴于你们的物业类型表现非常好，似乎吸引了投资者的兴趣。你们是否看到更多人出现在竞标过程中？此外，我们看到一些房地产投资信托公司试图增加更多专业护理设施。
首先，Barry，我不确定我是否同意你的看法。房地产投资信托公司，你知道，我周二刚刚和David Sedgwick在一起，顺便说一句，我很喜欢他，但他们没有。还有很多其他公司，他们现在购买的专业护理投资组合更少了。而且似乎，你知道，辅助生活物业仍然是，出于某种原因，这是我们许多同行选择的物业类型。我一点也不喜欢。但是不，竞争和我们以前一样，你知道，对我们来说，再次，我们的甜蜜点。
首先，人们仍然愿意，你知道，和我们做交易，因为他们知道我们会完成交易。我想这和我们的竞争对手一样。但我们和竞争对手的区别在于，你不会看到竞争对手做这些小型交易。就像我们，我们既看大交易，也看小交易，也看大型交易。对吧。你知道，Care, Trust, Omega和其他公司总是会在定价上击败我们。这甚至没有可比性，因为他们愿意接受8%或8.5%的资本化率，而我们坚持10%。
然后是小型交易，就像我们过去讨论过的那样，你知道，就像我们有一个业主运营商类型的交易，他们愿意支付更高的价格，因为对他们来说，你知道，他们将成为那里的管理员。他们的妻子可能是院长。对吧。或者可能是他们的孩子和他们一起，你知道，这对他们来说是不同的设置，他们如何运营以及他们的资金来源。如果他们的资本回报率较低，对他们来说也没关系，因为这成为家族资产或遗产资产。
对我们来说，我们要考虑股东，我们只是坚持我们的模式。因此，对我们来说，甜蜜点在2000万至5000万美元之间的交易，我们有很大的机会获得这些交易。然后我们也有一些小型交易，人们直接来找我们，甚至不通过经纪人。这就是我们交易的来源。就像我们最近完成的几笔交易，都是他们直接来找我们的。他们没有通过经纪人进行营销。
他们说，你知道，这是一笔适合你们的交易，你们想要吗。我们，我们，我们完成了交易，包括俄克拉荷马州和德克萨斯州的几笔交易。和这些卖家，我们还有其他交易，我们知道我们最终会从他们那里购买。所以这将是，他们正在创造我们渠道的一部分。他们对我们完成交易的方式和我们的业务方式感到满意，他们希望再次与我们做生意，并给我们带来另一笔交易。
好的。很好。那么，快速转换一下话题。一般管理费用（GNA）降低了约500或600美元，这是好事。但这是一个良好的运行率，还是我们会看到它回升到接近200万美元的水平？
Greg，你知道答案。他静音了。
老实说，我还没有真正查看下一季度的运行率。我的意思是，说实话，第四季度，我预计会稍微上升一些。所以如果你现在想知道答案，我会说可能接近200万美元。但如果你愿意，我可以在电话会议后给你一个更准确的答案。
是的，我可以从实际角度简单说一下，我们自从第一季度增加了一名资产经理以来，就没有再增加新员工。我想那是第一季度。我们确实聘请了一位新律师，但我们替换了一位在我们这里工作了14年即将离职的律师，我们引进了一位新律师，而且预算相对中性。所以从那以后，我们过去讨论过我的个人薪酬，没有变化。至于董事会费用，你知道，保持不变。
我们已经三四年没有提高董事会费用了。所以这是，你知道，这也是我们的另一个积极方面。唯一可能影响一般管理费用的是法律费用，这可能基于交易和融资以及其他一些可能导致某个时期费用异常的事情。我们有一个ATM（股权发行计划），但由于股价不好，我们一直没有使用。我们仍然需要支付安慰函费用以及所有这些，以及一些需要为ATM向会计师和律师支付的专业费用。
但在这一点上，每个季度都是一样的。你知道，我们没有做任何新的、会产生大量费用的事情。所以我敢打赌，它会保持相对稳定，上下浮动很小的百分比。但你知道，因为有些季度有额外的工资单，有些没有。就是这样。这应该是答案。
是的，不，不，这都有道理。谢谢你们的时间，各位。
哦，谢谢你，Barry。
不客气。
谢谢。我们的下一个问题或评论来自Lake Street的Mark Smith。Smith先生，您的线路已接通。
嗨，各位。你们已经讨论了一些关于流动性和为额外收购融资的能力。我很好奇你们未来使用股票进行交易的能力或想法？
看，我喜欢这个问题。投资者公众忽略的一点是，当我们在以色列发行债券系列时。债券系列的容量比我们实际发行的多几亿美元。所以当我们需要现金时，如果有投资者认为，好吧，我们可能需要现金。在我们的情况下，因为我们有一个已批准的债券系列，其额度远高于我们实际发行的债券。
我们可以获得资金，以原始价格，实际上，私募将以交易价格，而不是票面利率价格。所以理论上，它的交易价格更高。然后我们可以以溢价发行更多债券。话虽如此，至于股权，我很乐意出售股权，我很乐意让更多股票进入公众市场。我希望股票有更多的流动性。我希望有更多的机构能够交易更大规模的股票。
到目前为止，我们已经完成了几笔可以用股票支付的交易。上一笔交易是密苏里州的交易，我想他们拿了200万或300万美元的股票，他们对股票很满意。我们与他们进行了投资者电话会议，向他们介绍了他们的回报，他们对股票很满意。我不知道他们现在是否在增持，但他们仍然持有，并且乐于持有。我们需要我们的股票上涨。我不知道目前的催化剂是什么。
也许，也许，也许我们达成了一笔非常大的交易，然后我们进行路演并以合理的价格出售大量股票，你知道，这可能会成为催化剂，促使更多交易发生，增加交易量。我的意思是，我们的AFFO，在这一点上，基于13或14倍的AFFO倍数，全年的运行率将是31.40美元。我们的股票交易价格有40%的折扣左右。这太荒谬了。所以我不想出售股票并稀释股权。
现实情况是，我们的资产净值（NAV）仍然可能接近股票的交易价格。这不是我们用于任何事情的指标，除了我出于良心，考虑到我的股东，不想稀释任何人。这可能是我不应该有的阻碍。但我，我仍然用这个来，来，你知道，我在为股东着想，他们不应该被稀释。我知道我的同行不在乎这一点。这就是为什么，如果你看演示文稿中的一张幻灯片，会看到他们的增长率为负，那是因为他们，他们，你知道，出售股权以支付股息，这最终伤害了股东。
但我不知道，Mark，我不知道我是否回答了你的问题，但这是，这是，这是，这是我的看法。我希望，如果我们的股票，你知道，能回到正常范围，我可以，你知道，进行发行，这样，你知道，我的所有IBS都能赚点钱，我们可以引进机构投资者，然后一切顺利。这就是我希望很快发生的事情。
好的。我还想问一下，政府停摆对你们或你们的运营商有什么影响吗？
没有影响。Strawberry唯一的影响是我们有一些东西卡在HUD的队列中，他们没有处理。如果没有HUD人员处理变更，我们在某些事情上会有些不确定。但是，你知道，金钱使世界运转。在我们的世界里，从这个角度思考，你知道，业务很好。我们收取所有租金。我们，我们。我们履行所有义务。所以它没有实际影响。但是，现实是，我有一堆未了的事情，我们希望解决。
那些不一定是财务上的事情。它们只是一些必须解决的事情，这样我们，你知道，一切都，你知道，处理妥当，我们才能安心睡觉，你知道，所以这真的是唯一影响我们的事情。我的租户。我没有听到，我没有。我听到一点关于调查的噪音，因为如果他们不支付费用，就没有人可以去调查他们。大约六七八年前我们遇到过这个问题，结果变成了灾难，因为某些法规要求监管机构，只要他们听到投诉或类似情况，他们实际上必须访问该物业并检查，你知道，调查投诉。
如果他们不工作，并且积压了六个月的投诉，你知道，因为他们在工作的时候没有在第一天采取行动。对吧。所以这需要时间。你知道，结果是他们在一年后出现，谈论一年前发生的事情，然后他们说，你一年前做错了什么。然后他们说，好吧，但现在，我们已经修复了一切。我们今天没有做错任何事。然后他们说，好吧，我们必须追溯到那时对你处以罚款。
所以可能会有一些风险敞口。但是，你知道，再次，我多年来一直认为，运营商，你知道，是经验丰富的人，知道他们在做什么。更重要的是，他们足够灵活，能够认识到业务有起有落，尤其是在养老院业务中。你知道，新冠疫情是我们所有人见过的最疯狂的事情。对吧。但在正常的世界里，你有，你知道，起起落落，你知道，劳资纠纷就是一个例子。不幸的是，这种情况时有发生，你知道，报销下降然后上升又下降，你知道，这很正常。
所以，那些了解这个行业并且真正关心居民，但也想谋生的人。他们最终是一家企业，所以他们认识到这是。业务有起有落。所以如果有什么负面的事情从中产生，那也没办法。一切都会好起来的。
好的，太好了。谢谢。
不客气。谢谢。
再次感谢，女士们、先生们。如果您现在有问题或评论，请在电话键盘上按星号11。我们的下一个问题或评论来自Freedom Broker的Viacheslav Obodnikov。您的线路已接通。
是的，非常感谢你们让我提问。你们能清楚地听到我吗？
是的。
太好了。谢谢。是的，我的问题是关于当前市场环境下的资本配置策略，如您所说，存在非常大的折扣，意味着约16%至18%的年收益率。也许您可以向我们介绍一下，董事会如何权衡股票回购带来的即时和确定收益与新物业收购的回报？以及在什么情况下，估值变得如此有吸引力，以至于回购可能优先于即使是好的收购？谢谢。
Jeff。如果你理解了，你可以回答。
我相信他问的是我们是否计划实施股票回购计划来帮助提高我们的股价。
我可以换个说法，实际上，存在一种巨大的折扣，这意味着投资者有巨大的收益，约16%至18%。对吧。还有另一个决定是投资于市场上的新机会。也许您可以向我们介绍一下董事会如何考虑这两个决定，比如反对新的收购。
所以这是一个非常好的问题。这种对话的利弊在于，我们认识到市场上需要更多的股票，而不是更少的股票，另一方面，我们可以以折扣价回购股票。这是事实。当股票价格非常低，比如10美元一股时，我们已经利用了我们已备案的回购计划。我，我们已经使用了一点来支撑股票，规模不大。我们，我们仍然觉得，我们仍然觉得。
而且这不是，这不是经常出现的问题。这是随机的、偶然的对话，最近没有出现过，因为股价再次超过了12美元。但是你知道，我们的模型，如果我们继续做我们正在做的事情，忽略股票价格，我们继续提供AFFO增长加上股息收益率的17%的回报，我们觉得在某个时候，这应该会被投资者公众认可。如果我们将产生的现金用于继续以我们现在的方式增长，这是，这是，这符合我们作为公司的目标，即继续以严谨的方式增长，你知道，实现高两位数的回报，并建立，建立一个将继续支付的投资组合，并以正确的方式做到这一点。
我的意思是，我们不是，我们不是，我们不像很多其他人那样压榨我们的租户。我们有一套固定的模式，我认为这是公平的，我们投入资本。我们承担风险，因为这是一个，你知道，不是最简单的业务。我们承担风险。为了这种风险，我们获得10%的回报，我们通过我们的方式进行复利，通过增加债务等等，我认为10%的回报是公平的。但你问的是一个很好的问题，因为实际上我们可以这样做，然后提高股价，但如果股东减少，流动性就会降低，然后不可避免地，如果有人出售，股价在某个时候会再次下跌。
所以我不知道在某个时候，如果我们的模型停止工作，因为，因为股票不受欢迎，我们将不得不做些什么。而且我不，我不知道这是否是解决方案，但这将是我们要考虑的事情。我希望。
非常感谢。是的，这很有帮助。
好的。
还有一个简短的后续问题，关于上次电话会议。上次讨论到，伊利诺伊州在报销方面仍然是落后者。能否请您对比一下，在您们开始更多投资的新州与这些传统市场的监管和报销环境？
是的。
再次感谢。
是的。所以再次，重申我们过去所说的，对吧。全国范围内的医疗补助报销有两种基本类型，基于价格的和基于成本的。简单地说，基于成本的是，你花了多少钱，就报销多少钱。在这些州，这些州通常是共和党州。在这些州，你没有任何劳动力问题，因为你能够支付给员工更多，因为你得到的报销更多。几乎你在护士或护理助理身上花费的每一美元，你都会从政府那里拿回来。所以你不妨更容易地照顾你的员工，因为你有钱。
伊利诺伊州是基于价格的，基本上政府给你一个补贴，说量入为出。但同时，在这种情况下，我以劳动力为例，只是因为在这种情况下，员工需要更多的钱，因为东西更贵了。这就陷入了僵局，因为你想给他们更多的钱，但州政府没有给你更多的钱来给他们。这很难。所以我们在伊利诺伊州的投资组合表现。只是你有一些表现非常好，有很多表现非常好。
我说的是租金覆盖率。我不是在说其他任何事情。总的来说，它们是积极的，每个人都在支付租金，但有一些落后者。对于我们的投资组合，伊利诺伊州最大的租户，几乎一半的投资组合是我个人拥有权益的。我们已经宣布，众所周知，如果有机会，我们将开始剥离，不是公司，而是租户，我与租户有关联。我们将停止在其中一些建筑中运营，因为小型业主运营商可以做得更好，因为他们没有管理一堆房屋的公司 overhead。
所以我们在伊利诺伊州的投资组合，作为房东，希望我没有通过混合房东和租户的交易让任何人感到困惑。但在房东方面，你知道，我们正在收取租金。租金覆盖率是，是足够的。超过1。我不知道伊利诺伊州的确切数字，但大约是1点多。它仍然是落后者。伊利诺伊州是最大的落后者。这是因为它。这真的是因为该州必须赶上成本。他们会的，他们在某个时候会的。事实上，你知道，伊利诺伊州的工会实际上是有帮助的，因为在大多数情况下，他们认识到，政府必须筹集资金，他们在外面游说，并试图推动，你知道，为了他们的成员，他们试图推动，试图让报销增加，以便有更多的钱支付他们的员工，支付他们的成员。
所以我想我回答了你的问题。归根结底，伊利诺伊州，任何基于价格的州，在这个例子中实际上只有伊利诺伊州是落后者。而且它总是会是落后者，因为只有这样，该州才能赶上成本。他们总是这样做。事实上，你知道，
是的，当然。谢谢。我的问题就这些。抱歉，是我这边。非常感谢。
好的，谢谢。
谢谢。我确定。目前队列中没有其他问题。我将把会议转回给Jeff Bajtner先生作总结发言。
非常感谢。我要代表我自己、Greg和Marsh以及这里的团队感谢大家今天的参与。我们将继续为股东努力，进行有纪律的收购，并最终致力于提高我们的股价。所以如果您对我们所有的演示有任何问题，在后面，有我和Marsh的电子邮件地址。我们随时可用。我们喜欢与我们的股东和投资者联系。祝大家周末愉快。谢谢。
谢谢大家。
女士们、先生们，感谢您参加今天的会议。本次会议到此结束。您现在可以挂断电话了。祝大家有美好的一天。