安德鲁·谢弗（高级副总裁、财务主管兼资本市场总监）
布拉德利·希尔（总裁兼首席执行官）
蒂莫西·阿戈（执行副总裁兼首席战略与分析官）
克莱·霍尔德（执行副总裁兼首席财务官）
罗伯特·德尔普里奥雷（执行副总裁、首席行政官兼总法律顾问）
埃里克·沃尔夫（花旗集团）
詹姆斯·费尔德曼（富国银行证券有限责任公司）
亚当·克莱默（摩根士丹利）
史蒂夫·萨克瓦（Evercore ISI）
贾娜·加兰（美国银行证券）
奥斯汀·沃施密特（KeyBanc Capital Markets, Inc.）
尼古拉斯·尤利科（加拿大丰业银行全球市场部）
阿米·普罗布斯特（瑞银投资银行）
亨德尔·圣朱斯特（瑞穗证券美国公司）
布拉德·赫弗恩（加拿大皇家银行资本市场）
康纳·米切尔（派珀·桑德勒公司）
理查德·海托华（理查德·海托华）
韦斯利·戈拉代（罗伯特·W·贝尔德公司）
琳达·蔡（杰富瑞）
亚历克斯·金（泽尔曼联合有限责任公司）
安·陈（格林街顾问公司）
奥莫泰奥·奥库桑亚（德意志银行）
约翰·弗兰戈斯（法国巴黎银行）
早上好，女士们先生们，欢迎参加MAA 2025年第三季度业绩电话会议。在演示过程中，所有参与者将处于仅收听模式。之后，公司将进行问答环节。提醒一下，本次电话会议于今天（2025年10月30日）进行录制，考虑到时间因素，我们限制每人提问两个问题。现在，我将把电话转交给MAA的高级副总裁、财务主管兼资本市场总监安德鲁·谢弗，由他致开场词。
谢谢雷吉娜，大家早上好。我是安德里亚·谢弗，MAA的财务主管兼资本市场总监。今天上午参加电话会议的管理团队成员有布拉德·希尔、蒂姆·阿戈、克莱·霍尔德和罗布·德尔普里奥雷。在我们开始今天的准备发言之前，我想指出，作为本次讨论的一部分，公司管理层将发表前瞻性陈述。实际结果可能与我们的预测存在重大差异。我们建议您参考昨天 earnings 发布中的前瞻性陈述部分以及我们向SEC提交的34法案文件，其中描述了可能影响未来结果的风险因素。
在本次电话会议中，我们还将讨论某些非GAAP财务指标。最直接可比的GAAP财务指标以及非GAAP与可比GAAP指标之间差异的调节表可在我们的 earnings 发布和补充财务数据中找到。我们的 earnings 发布和补充材料目前可在我们网站的“投资者”页面（www.maac.com）上获取。我们准备的评论副本和本次电话会议的音频记录也将于今天晚些时候在我们的网站上提供。在一些简短的准备发言之后，管理团队将回答问题。现在我将把电话转交给布拉德。
谢谢安德鲁，大家早上好。正如我们在 earnings 发布中强调的那样，我们第三季度的核心FFO结果符合预期，突显了我们平台和战略的韧性。尽管更广泛的经济环境带来了一些挑战，包括就业增长放缓和新租约定价能力减弱，但我们仍看到了复苏迹象。第三季度的高入住率、稳健的收款以及新租约、续约和混合租赁利率的同比改善表明了我们的发展势头。我们各市场的需求仍然健康，我们感到鼓舞的是，我们所在地区创纪录的租赁量正在被消化。
过去五个季度，入住率上升了450个基点，现在已接近新冠疫情前的水平。我们市场的供应水平虽然历史上处于高位，但下降速度比许多其他地区更快。随着新交付量每个季度持续下降，我们预计定价能力和运营业绩将强劲复苏。重要的是，新开工量在过去10个季度一直低于长期平均水平，并且我们看不到开工加速的迹象。事实上，根据我们的第三方数据提供商，我们的市场在第三季度的新开工量仅占库存的0.2%，过去四个季度的开工量仅占库存的1.8%，约为历史正常水平的一半，这为我们的持续改善奠定了基础。
我们在高增长市场和更实惠价格区间的多元化布局，使我们能够进入租赁市场中财务实力较强的更广泛细分市场，支持持续强劲的收款。此外，我们所在地区的年工资增长率一直处于最高水平之一，新居民收入的增加证明了这一点，这推动了有利的租金收入比，该比率保持在健康的20%低位。租赁条件的改善也支持了我们的再开发 pipeline，为居民提供了新装修的单元，与价格更高的新建多户住宅供应相比，价格更实惠。由于持续的单户住宅可负担性挑战、我们强大的客户服务以及支持租房的人口趋势，居民选择停留更长时间。
只有10.8%的迁出是由于购买住房。我们的资产负债表仍然是关键优势，我们最近的信贷额度扩张——克莱稍后将讨论这一点——提供了卓越的灵活性。尽管交易市场在5%以下的资本化率下活跃，但我们继续发现精选的增值机会，例如我们最近在堪萨斯城的收购，这是一个稳定的郊区318单元物业，我们以约9600万美元的价格购买，预计第一年的NOI收益率为5.8%。季度结束后，我们购买了相邻的土地用于ADA单元第二阶段开发，这将使我们总投资的稳定NOI收益率提高到近6.5%。
在从第二阶段开发中获得额外的规模和效率后，我们也在推进我们的开发 pipeline，并确保更多有吸引力的长期投资机会。在当今股权受限的环境中，我们获得资本的渠道和开发专业知识仍然是竞争优势。季度结束后，我们收购了亚利桑那州斯科茨代尔一个 shovel-ready 项目的土地、规划和许可，计划于第四季度开始建设。与我们最近启动的其他项目一样，这个项目反映了我们有能力利用开发商面临股权挑战的情况，以有吸引力的基础获得项目。斯科茨代尔开发项目预计将提供6.1%的稳定NOI收益率。
总体而言，我们现在拥有或控制着15个开发场地，批准建设超过4200个单元。如果市场条件保持有利，我们预计在未来六个季度内启动6至8个项目，在未来几年推动显著的收益贡献。凭借30年跨越经济周期的交付记录，我们对在这一转型期间的执行能力充满信心。我们专注于高需求、高增长市场、重大的再开发机会、2026年及以后推出的技术举措带来的效率提升，以及不断增长的外部增长战略，这些都为我们带来了更强的收益增长。
我们的投资组合将继续受益于就业增长、工资增长、家庭形成和人口迁移，以及超过其他地区的人口趋势。我们对已到位的基础要素以及我们预期的2026年复苏周期加速感到鼓舞，随着新交付量继续下降和复苏推进，这将带来持续的收入和收益增长。感谢我们所有物业和公司办公室的员工在这个繁忙的租赁季节的坚定奉献和承诺。你们的努力继续推动我们的成功。现在，我将把电话转交给蒂姆。
谢谢蒂姆，大家早上好。第三季度，我们看到入住率上升，续租率和续约租赁利率表现强劲，但新租约的推进能力和定价能力仍然不足。我们认为，广泛的经济不确定性和就业增长放缓——就业增长数据下调就证明了这一点——导致潜在租户在搬家决策上更加谨慎，运营商在新租约上优先考虑入住率而非租金。尽管新租约面临挑战的环境，我们继续看到新租约价格同比改善，为-5.2%，与2024年第三季度相比提高了约20个基点。
加上强劲的续约租赁同比表现为+4.5%，比去年同期上升了40个基点，本季度的混合定价为+0.3%，比去年第三季度提高了50个基点。如前所述，第三季度的平均实际入住率环比提高至95.6%，比第二季度增加了20个基点。此外，我们又有一个季度实现了强劲的收款，净拖欠仅占应收租金的0.3%。我们的许多中型市场，特别是中大西洋地区，相对于投资组合继续表现出色。
里士满和华盛顿特区市场保持强劲，其他市场如萨凡纳、查尔斯顿和格林维尔在本季度都表现出强劲的定价能力。在我们的较大市场中，休斯顿继续保持稳定，我们看到亚特兰大和达拉斯-沃斯堡地区的物业取得了令人鼓舞的进展，这两个市场的混合定价均从第二季度环比改善，并跑赢同店投资组合。我们过去几个季度提到的滞后市场情况保持一致，奥斯汀继续应对创纪录的供应压力，导致新租约定价疲软，纳什维尔也面临显著的定价压力。
在我们的租赁投资组合中，West Midtown、Daybreak和Milepost 35这三个物业在第三季度达到了稳定状态。我们继续推进其他四个租赁物业的进展，截至第三季度末，这些物业的综合入住率为66.1%，还有两个开发物业目前正在出租单元。我们看到不确定性和更高的租赁压力影响了部分租赁投资组合，并将Val Vista和凤凰城的稳定日期推迟了四分之一，而Liberty Row刚刚开始租赁。其他五个已交付单元的物业已进入租赁后期阶段，租金与原始表现一致。
这有助于保持长期的价值创造机会。尽管总体租赁速度略低于最初预期，但我们的各种有针对性的再开发和重新定位举措在第三季度继续进行，我们仍期望在2026年加速这些计划。2025年第三季度，我们完成了2090套内部单元的升级，与未升级单元相比，租金增加了99美元，现金回报率超过20%。这比第二季度完成的单元数量和实现的租金增长都有所加速。尽管供应环境更具竞争力，但经额外周转时间调整后，这些单元的平均租赁速度比未装修单元快10天。
我们仍预计2025年翻新约6000套单元，对于我们的公共区域和便利设施重新定位计划，我们继续在六个近期项目中进行重新定价阶段，其中六个项目中有五个已完成重新定价的一半以上。到目前为止，结果令人鼓舞，NOI收益率达到两位数，租金增长远远超过同行MAA物业。另外五个项目现已启动，预计重新定价将与2026年的黄金租赁季节同步。我们在五个2025年改造项目中推出了社区范围的WiFi，计划在2025年剩余时间内在另外15个社区启动。
我们目前的入住率为95.6%，60天曝光率为6.1%，分别比去年同期好20个基点和30个基点，这使我们在进入客流量较慢的季节时保持入住率稳定。正如布拉德所提到的，新供应压力继续缓解，吸收仍然强劲，市场水平的入住率（包括租赁物业）处于2019年年中以来的最高水平。我们第四季度的强劲续约表现主题继续，10月、11月和12月接受的续约保留率高，续约租赁同比增长率在+4.5%至+4.9%之间。建设开工放缓、阳光地带市场需求动态和高保留率是我们对租赁环境改善持乐观态度的基础，尤其是当我们进入2026年春季和夏季租赁季节时。
我的准备发言就这些。现在我将把电话转交给克利夫。
谢谢蒂姆，大家早上好。我们报告本季度的核心FFO为每股稀释后2.16美元，符合我们第三季度指引的中点。0.01美元的有利间接费用和0.5美分的同店费用被0.5美分的不利同店收入和0.01美元的非同店费用所抵消。正如蒂姆在他的评论中提到的，我们的入住率和续约租赁表现保持强劲，符合我们对本季度的预测，而本季度新租约利率的表现低于我们的预期。我们为当前7.97亿美元的 pipeline 资助了约7800万美元的开发成本，未来三年内预计还需资助2.54亿美元。
我们的资产负债表仍然处于有利地位，能够支持这些和其他未来的增长机会。截至季度末，我们的现金和循环信贷额度下的借款能力合计为8.15亿美元，净债务与EBITDA比率为4.2倍。截至季度末，我们的未偿债务约91%为固定利率，平均期限为6.3年，有效利率为3.8%。季度结束后，我们修改了循环信贷额度，将额度从12.5亿美元增加到15亿美元，并将期限延长至2030年1月。
此外，我们修改了商业票据计划，将未偿商业票据借款的最高金额增加到7.5亿美元。我们有4亿美元债券将于11月到期，我们预计将在第四季度进行再融资。最后，我们调整了全年的核心FFO和同店指引，并修订了先前提供的详细指引的其他领域，主要是由于新租约租金的复苏轨迹较低。随着整个夏季经济和就业市场放缓，我们对同店租金增长相关的指引进行了轻微调整。
我们将有效租金增长指引的中点下调至负值，同时将全年平均财政入住率指引维持在95.6%。全年同店收入指引修订为-0.05%。我们还将全年同店物业运营费用增长预测下调至中点2.2%。较低的指引主要是由于第三季度财产税估值好于我们最初的预期。同店收入和物业运营费用预测的变化导致我们将同店NLI预期调整为-1.35%。除了更新同店运营预测外，我们还修订了2025年指引，以反映间接费用的有利趋势以及调整全年的收购和处置量。
考虑到当前的交易市场，这些调整的影响以及对我们非同店投资组合的更新预期，导致我们将全年核心FFO指引的中点调整为每股8.74美元，并将范围缩小至8.68美元至8.80美元。我们的准备发言就这些。雷吉娜，我们现在将电话转回给你进行提问。
我们现在开始提问。如果您想提问，请按星号然后按您的按键电话上的1。如果您想撤回问题，请再次按星号1。为了节省时间，公司要求每人最多提问两个问题。我们的第一个问题来自花旗集团的埃里克·沃尔夫。请讲。
嘿，谢谢。早上好。你的许多同行都谈到9月下旬和10月新租约的趋势恶化，不仅仅是正常的季节性曲线。你能谈谈你目前看到的新租约定价趋势吗？有没有市场在一年中的这个时候出现异常波动？以及你对本季度剩余时间的趋势有什么看法？
是的，埃里克，我是蒂姆。我想说，总体而言，我们看到了相当典型的季节性。你知道，在新租约方面，我们实际上看到从第二季度到第三季度的新租约下降幅度略小于正常水平。通常在60至70个基点之间，我们下降了40个基点，续约方面表现更好。所以我认为总体上我们看到了正常的季节性。你知道，我们通常看到价格在7月达到峰值，然后在剩下的时间里随着客流量减少而缓慢下降。这与我们通常预期的情况基本一致。正如我提到的，趋势的季节性略有减弱，但总体上符合预期。在市场方面。
我是说，我们谈到的华盛顿特区市场在相对基础上仍然表现良好，但新租约方面肯定略有放缓。正如我谈到的，其他一些滞后市场情况类似。令人鼓舞的是，达拉斯和亚特兰大的情况都有所改善。实际上，我们看到从第二季度到第三季度新租约加速增长，这两个市场加起来是我们最大的两个市场，出现了一些令人鼓舞的趋势，但总体上是正常的季节性。
这很有帮助。那么，你能谈谈对2026年的初步想法吗？关于收益和其他收入的贡献，本质上是明年更可预测的项目？显然，如果你想给出你对市场租金增长的看法，我们会接受，但要意识到这是一个动态的环境。
嘿，埃里克，我是布拉德。我先开始，蒂姆当然可以插话。但是，你知道，我认为当我们开始思考26年可能是什么样子时，从大局来看，我的意思是，对我们来说，首先，你知道，我们谈论需求基本面，对我们来说，最终一切都归结为需求方的长期情况。你知道，今天当我们展望2026年时，我们真的，你知道，认为26年的需求基本面看起来与今年非常相似。
无论你看的是移民趋势、人口增长、家庭形成，还是单户住宅可负担性的阻力，我们真的认为，你知道，所有这些明年看起来都非常相似。显然，我们的未知因素是就业市场以及明年的情况。我们看到的明年早期预测显示就业市场比今年略疲软。但是，你知道，我认为要记住的一点是明年是选举年。所以我确实认为政府将非常关注，你知道，消除关税，然后真正关注今年剩余时间的就业增长，我们认为，你知道，这肯定有助于就业增长。
然后我认为，你知道，从供应角度来看，我们知道明年的供应 pipeline 将比今年显著下降，明年的交付量将比2024年的峰值下降约50%。所以从这方面来看，情况肯定会好得多。因此，尽管我们今年的复苏肯定没有我们希望的那么强劲，但你知道，我们正在取得进展。随着我们进入2026年，这种进展将继续显现。
是的，关于收益部分。我的意思是，根据我们今年年底看到的租金情况，你知道，明年的收益可能接近持平或略有下降，这比我们进入2025年时的情况有所改善。我想补充的最后一点是关于其他收入。WiFi项目将推动这一点。由于等待电路交付等原因，今年这方面的实现速度较慢。但是，你知道，到今年年底，我们预计将有大约20个项目上线，全面推出后，这将带来约500万美元的NOI。
所以我们将从中获得一部分收益。因此，这将是费用和其他收入中超出正常运行率的最大部分。
然后，关于收益，正如蒂姆提到的，我们预计2026年收益接近持平。提醒一下，进入2025年时，收益面临40个基点的不利因素，所以进入2026年时情况显著改善。就目前而言。
我们的下一个问题来自富国银行的杰米·费尔德曼。请讲。
很好，感谢回答问题。我想跟进关于指引的问题，在费用方面，当我们考虑同比比较时，2026年有什么需要注意的吗？
杰米，我是克莱，你知道，我想指出的一两件事，首先从房产税开始。你知道，在今年这个时候，我们看到我们最初对房产税的预测有一些非常好的有利因素。你知道，这在很大程度上是由于一些 prior year 调整，我们今年实现了一些一次性 prior year 调整。所以我们必须对此进行年度调整。但也要考虑到，我们预计全年NOI增长为负，因此预计明年物业估值将显著增加。综上所述，我们预计房产税将以相对正常的速度增长，在2.5%至3.5%之间。目前我不是在提供指引，只是我们认为可能的方向。你知道，除此之外，考虑到我们最近的续保，保险将继续从中获得一些好处。因此，这将在明年上半年使我们受益，然后明年我们将再次经历这个过程。
但是，你知道，目前预计这一行不会有显著增长。可能只是正常的典型运行率，人员、RM成本等。我的意思是，布拉德提到了关税，并期望在未来几个月内解决。我们认为这些通常会随着典型的通胀趋势增长。所以这些方面没有什么异常。随着我们度过今年面临的供应水平，明年的营销费用应该会有所下降。
因此，这也应该有所下降。所以，总而言之，我不想谈论整体指引，但这就是我们对这些项目的看法。
我可能会快速补充一点，只是在公用事业方面，我们刚才谈到了WiFi项目。在公用事业费用中有一个费用组成部分，显然收入组成部分要大得多，但这也会对公用事业产生一定影响。
好的，非常有帮助的内容。然后，考虑到你的一些大型开发市场或供应较重的市场的优惠措施，你如何评估当前优惠措施的步伐？是在改善还是恶化？有什么需要指出的吗？
是的，我想说，总体而言，第三季度的优惠措施比第二季度略高。当我们查看同店时，大约55%至60%的同店有某种优惠，比第二季度略有上升，但不显著。我认为特定物业的优惠水平相当相似，通常在半个月到一个月免费之间。在供应最高的子市场中略高一些。我们看到一些子市场的优惠措施有所下降。我之前提到了亚特兰大，我们看到优惠措施略有下降。巴克黑德、达拉斯上城，我们看到优惠措施略有下降。所以实际上，在一些更城市的子市场，我们看到优惠措施有所下降，而在凤凰城、奥兰多郊区和纳什维尔市中心，优惠措施略有上升，但总体上略有上升，但与我们所看到的没有太大不同。
我们的下一个问题来自摩根士丹利的亚当·克莱默。请讲。
嘿，谢谢你们的时间，伙计们。也许我想问一下你们开发物业的租赁进度，以及与六个月前或一年前相比，现在的租赁节奏如何？
是的，我是蒂姆。我的意思是，总体租赁速度略有放缓。我不认为它比过去几个季度的速度明显放缓。我的意思是，显然，过去几年的供应使得租赁速度比我们最初设定的要慢一些。但总体而言，当你考虑整个租赁投资组合时，租金与我们的预期一致，我们保持了价值主张，正如我在电话评论中提到的。
所以总体租赁速度比我们预期的要慢一些，我们将其中一个租赁物业的稳定日期推迟了一个季度，但总体租金保持不变，感觉良好，特别是当我们进入春季和夏季时，我们预计租赁速度将真正开始加快。
很好。然后，我知道你之前提到过，但如果你能提供10月份新租约、续约和混合租赁增长的具体数据就好了。
我们不会详细说明月度数据，但我想说，我们对第四季度的总体预期是，正如我之前提到的，可能比我们通常看到的季节性略低，因为供应继续缓解。我在评论中提到续约表现非常好。所以我认为，总体而言，混合租赁可能比去年好一点，新租约可能略好于去年，但通常是正常的季节性，续约方面表现更好一些。
我们的下一个问题来自Evercore ISI的史蒂夫·塞克洛。请讲。
是的，谢谢。早上好。我想回到斯科茨代尔项目。我记得你提到最初的收益率是6.1%，加上新的土地可能达到6.5%，但你的股票现在的交易收益率在6.5%左右。那么你如何考虑资本配置、开发收益率以及考虑到资本成本变化，未来项目需要什么样的门槛？
是的。嘿，史蒂夫，我是布拉德。我要提到几点。首先，澄清一下。我在评论中提到的是堪萨斯城的交易，那是一项收购，收益率为5.8%。我们在股价处于150美元区间时签订了该合同。所以当时的资本成本对那个项目来说略有不同。当我们添加第二阶段组件时，该项目的总投资收益率将达到约6.5%。你说得对，斯科茨代尔开发项目的收益率约为6.1%。
但是，在资本配置方面，当我们做出决策时，我们考虑的因素包括资本来源、资本成本以及投资对业务的长期潜在影响。我们所有决策的主要重点是产生复合收益增长，以支持长期稳定且不断增长的股息。我的意思是，这确实是我们的核心关注点。如果你看看我们过去10年的股息增长表现，我认为我们在实现这些目标方面非常成功，我们的10年复合年增长率约为7%，是该领域最高之一。因此，收益和股息确实是我们通过REIT平台提供总股东回报的最佳方式。
当我们考虑投资资本时，我们可以通过外部增长（如我们刚才讨论的开发或收购）、各种内部机会（包括旨在加强平台、提高效率、改善现有投资组合利润率的技术投资）或再投资于现有股票来部署资本。
这些确实是我们的选择。当然，目前，由于私人和公开市场之间的错位，通过收购扩大平台变得非常困难。但正如我之前提到的，通过堪萨斯城的交易，我们能够找到精选的收购机会，但这可能会更加困难。但正如我在开场发言中提到的，我们确实继续发现我们认为有吸引力的开发机会，我们能够实现6%至6.5%的收益率，与我们当前的资本成本相比，这仍然是增值的。
如果从 capex 后的基础来看，它产生的回报与我们现在投资现有投资组合的回报相似。但重要的是，我认为你必须记住，通过有选择地确定我们在哪些开发项目中投入部分资本，我们认为我们能够通过该资本推动更好的长期增长前景。当然，我们认为在未来六个季度可以启动6至8个项目，成本为8.5亿美元，我们有很好的增长 runway。我们将在2026年继续倾向于这些众多的内部投资机会。
正如蒂姆所谈到的，我们计划扩大我们的翻新和重新定位平台。因此，你将继续看到我们这样做。但话虽如此，你知道，我们的重点是推动长期收益增长和更高的股价。如果我们发现实现这一目标的最佳投资机会是通过股票回购投资于我们的现有投资组合，你知道，我们有授权，我们以前做过，如果条件允许，我们会毫不犹豫地再次这样做。因此，这是我们在每个投资机会中继续监控的事情，我们将继续这样做。
好的，谢谢。也许作为第二个问题，也是后续问题，只是我想把它延伸一下，加速处置是否会成为资助开发和潜在股票回购的一部分策略？尽管我们都谈到了租赁方面的一些放缓，但公寓市场的定价似乎相当不错。所以你现在会倾向于处置吗？
是的，我是说，我们当然可以。坦率地说，我们的处置策略确实基于，你知道，试图提高投资组合的整体质量，同时不引入收益波动。你知道，所以我们不想为了利用某些市场套利而大幅扩大处置规模，并引入收益波动。但作为我们年度战略的一部分，你知道，我们通常希望处置约3亿美元的资产。如果我们发现我们可以继续这样做，并且当我们处置这些资产时，该资本的最佳用途是用于股票回购，那么我认为我们将继续考虑这样做。
你知道，在我看来，基于当前的资本成本和回报，股票回购确实是处置资本的替代方案，而通常我们会将其回滚到收购市场。目前这对我们来说不是一个广泛的机会。
我们的下一个问题来自美国银行的亚娜·加兰。请讲。
谢谢。早上好。关于交易市场的评论，看到资产以低于5%的资本化率交易，你能帮助我们理解投资者目前如何在阳光地带复苏中对租金增长进行估值，以及他们可用的融资类型如何支持这一点吗？
当然。我认为目前这些资本化率的首要驱动因素是资本成本。我认为，如果你看看今天机构能够获得的五年期资金，可能在5.25%左右，或者略低于这个水平。大多数人能够将利率降低25至30个基点。因此，当他们这样做时，利率低于5%，在这一点上，你知道，他们通常会假设未来几年租金增长更为激进，以使他们的回报合理。但我想说的首要驱动因素是，鉴于当前的资本成本，确实支持资本化率低于5%，尤其是当你考虑到利率下降时。
谢谢。然后是不同的话题。但你们在谷歌评分和评论方面一直非常强劲。我很好奇你们如何实施人工智能，并随着搜索更多地转向这些平台，寻找不同的方式来继续保持你们的声誉。
嘿，我是蒂姆。是的，我很高兴你提到了评论领域，我们在这方面继续做得很好。我们在该行业排名第一，平均评分为4.7左右，且数量众多。所以我们非常重视这一点。关于人工智能的使用，我们显然在公司的多个领域使用它，随着我们考虑租赁和一些沟通，我们现在正在更多地扩展它，明年我们将有更多的试点和测试。
因此，显然，我们未来平台的关键部分是继续研究人工智能的各种用途。
我们的下一个问题来自KeyBanc资本市场的奥斯汀·沃施密特。请讲。
谢谢。大家早上好。你谈到2026年的需求前景可能与25年相似，供应显然会显著下降。我们是否应该继续看到租赁利率增长比去年有所改善，或者换个角度，计划租金是否会从现在开始加速到2026年。
嘿，奥斯汀。我是蒂姆。是的，我的意思是，我们回到了正常的季节性周期。今年是过去几年中季节性最强的一年。我认为总体而言，这种季节性将保持，春季和夏季走强，秋季和冬季略有放缓。所以我的意思是，我们目前没有给出指引，但当你考虑到供应的大幅缓解和市场水平的入住率（包括租赁物业）处于2019年年中以来的最高水平时，我认为你会看到正常的季节性曲线，但曲线会更陡峭，新租约租金开始加速增长。
我们预计续约将保持目前的水平。我们可以看到未来三个月的续约接受率在+4.5%至+4.9%之间。建设开工放缓、阳光地带市场需求动态和高保留率是我们对租赁环境改善持乐观态度的基础，尤其是当我们进入2026年春季和夏季租赁季节时。
然后，回到你提到的亚特兰大和达拉斯的环比改善，我想知道这是否仅仅是由于供应竞争减少？是否存在比较问题？还有没有其他市场你认为即将出现类似亚特兰大和达拉斯的动态，即从第二季度到第三季度新租约利率增长的环比加速。谢谢。
是的。对于亚特兰大和达拉斯，我们特别看到的是一些更城市中心区域的表现有所改善。我们在达拉斯上城有几个物业表现更好，在亚特兰大的中城、市中心和巴克黑德有相当多的物业，我们确实开始看到一些拐点，这些子市场供应最多，他们开始消化供应，优惠措施下降。所以这里有比较因素，但也有整体表现的改善，因为他们吸收了供应。
亚特兰大在过去四个季度是我们吸收量最高的市场之一。所以这两个是我要指出的，目前没有其他市场像达拉斯和亚特兰大那样，第二季度到第三季度的增长与正常季节性相反。所以我们没有看到很多完全逆转这种趋势的市场，但表现强劲的市场确实如此。我提到的卡罗来纳州的市场继续保持强劲。所以达拉斯和亚特兰大显然是突出的。
我们的下一个问题来自加拿大丰业银行的尼克·尤利科。请讲。
谢谢。早上好。那么，首先，关于本季度新租约利率增长为-5%，这个数字在多大程度上受到优惠措施的影响？如果你不考虑所有优惠措施，这个数字会是什么样子？有没有办法给出一个大致的感觉？
尼克，我告诉你。本季度我们的现金优惠约为租金的0.6%至0.7%。所以这可以给你一些概念。显然，我们将优惠措施分摊到整个租赁期，但这可以让你了解一下。
好的，第二个问题是，如果我回到今年的原始指引，你有一个FFO每股收益的桥梁，其中有一个开发租赁和其他非同店NOI的部分，最初说今年有20美分的收益。我想知道在新指引中这个数字是否仍然相同？其次，有没有办法大致了解如果你将该池中所有开发或租赁资产稳定下来，整个池每年将带来多少额外的FFO每股收益？谢谢。
是的，尼克，我是克莱。关于你的问题，我们在年初引入指引时，该投资组合池预计全年贡献约20美分。回到蒂姆关于租赁速度较慢的讨论，这并没有达到那么强劲，但全年仍为正贡献。现在，当这些物业完全稳定并每年产生持续的NOI增长时，我们预计每年将贡献10至12美分的稳定收益增长，同时考虑到资本成本。所以这是我们长期看到的情况。我说的10至12美分，具体是指我们当前的开发和租赁投资组合本身。请记住，在那个非同店池中还有一些已稳定的物业，这些物业尚未进入同店池。但当我提到10至12美分时，我们当前的开发和租赁 pipeline 每年将贡献约10至12美分。
我们的下一个问题来自瑞银的迈克尔·戈德史密斯。请讲。
嗨，我是艾米，我和迈克尔一起。我们想知道你第四季度的预测是否有任何变化，或者更新的同店收入指引是否主要反映了疲软的第三季度？
是的，我是蒂姆，我们下调了。我的意思是，我们根据第三季度的情况调整了第四季度新租约利率的预测。实际上，我们略微上调了续约利率，但下调了新租约利率。但在预测方面，这确实主要是延续了第三季度的新租约利率，这些显然影响更大，但总体上只是略微下调了新租约利率的运行率。
明白了，谢谢。那么你最终如何看待大型和中型市场之间的平衡？你有没有其他目标收购市场？这些市场的资本化率与一些大型市场相比如何？
蒂姆，你想处理这两个市场的表现吗？
是的，在两者的表现方面，中型市场总体上表现略好，并且继续略有优势。我在准备发言中提到了其中几个，但我们开始看到这种差距略有缩小。正如我提到的达拉斯和亚特兰大等，我们开始看到表现差距略有缩小，并预计随着过去几年大部分供应集中在一些大型市场和一些更城市的子市场，这种差距将继续缩小。
是的，在资本部署方面，我的意思是，我们喜欢大型和中型市场。我的意思是，我们喜欢我们目前在这些市场的 exposure，我们大约70%分配给大型市场，30%给中型市场。所以你会看到我们继续试图通过在大型和中型市场部署类似比例的资本来维持这一比例。但显然，正如我们刚才谈到的，目前收购对我们来说很困难。所以主要专注于通过开发来实现。
但在这些市场之间的定价差异方面，实际上没有太大差异。我的意思是，我们确实看到类似质量的资产在这些市场的资本化率相似。
我们的下一个问题来自瑞穗证券的亨德尔·圣朱斯特。请讲。
嘿，那里。让我看看我还有什么问题。那么，也许一个关于你之前提到的，你说你看到过去12个月的新开工量约为库存的1.8%，我想你提到过，这是长期平均水平的一半。但我很好奇这个数字的趋势如何。听起来它比今年早些时候有所回升。所以我的问题是，你对私人开发商获得融资、获得承销、通过承销达到他们的门槛的能力有什么看法，以及随着债务成本下降，这种能力是否有所改善。
谢谢。
我是布拉德，你知道，关于我们看到的季度开工趋势，我的意思是，这个趋势实际上继续下降。正如我提到的，我们地区过去12个月的开工量为1.8%，意味着每个季度约45个基点。上个季度，第三季度为0.2%。所以我们看到这个趋势总体下降。我认为这些数字确实与我们从合作伙伴、我们合作的开发商那里得到的轶事证据和信息相符。我的意思是，我们继续从他们那里听到，筹集资本变得越来越困难。
肯定没有变得更容易，而是越来越困难。即使在利率下降的背景下，我们当然听到一些小型开发商目前难以获得银行融资。大型开发商可以获得银行融资，但在当前环境下难以获得股权。
然后，基于我们在斯科茨代尔亚利桑那项目、去年启动的里士满项目等交易中看到的结果，我们继续看到有机会介入那些有人购买土地、获得授权、有时获得规划但无法获得融资的开发项目。
我们继续看到越来越多的机会，其中一些对我们来说不具备可行性，但有些具备。所以总体而言，似乎启动项目变得越来越困难。
是的，布拉德，谢谢你的内容。然后再一个问题，也许是上个季度的后续。我记得你提到过，鉴于较低的成本，你愿意更多地利用债务，你的杠杆率在4倍左右，有大约10亿美元的购买力。我很好奇，考虑到疲软的宏观环境、你看到的定价，以及可能考虑的其他机会，你的观点是否有任何变化。
所以我很好奇，你利用杠杆收购资产的观点与90天前相比有何不同。谢谢。
是的，我的意思是，我认为，基于我们当前的资本成本，你通常不会看到我们以当前定价进行太多收购。所以我的意思是，我们能够实现的收购定价必须与几个月前有很大不同。因此，目前你可能不会看到我们以任何方式进行收购。但我确实认为，在融资方面，你会看到我们利用债务为开发 pipeline 融资。
正如我们谈到的，我们将继续通过商业票据计划为此融资。当我们的债务达到一定水平时，我们将考虑发行债券来清偿。所以这通常是我们继续为业务融资的方式。目前，杠杆率为4.2倍，我们可以将资产负债表继续扩大到4.5倍左右，保持在该范围内，这对我们的信用评级机构来说完全没问题。所以我们将继续推进这种策略。
我们的下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的布拉德·赫弗恩。请讲。
是的。嗨，大家好。你的一位同行在他们的电话会议上谈到，阳光地带的租赁物业在第一次续约时难以取消优惠措施。你在自己的租赁物业中是否看到这种动态，这是否是更广泛的压力来源？
我的意思是，当你开始有这些续约时，租赁的最困难部分是保持后门关闭，让更多人从前门进入。所以我们确实看到了一点。我的意思是，更广泛地说，我们只是看到优惠措施环境保持高位。你知道，尽管入住率持续上升，正如我在准备发言中所说，我们看到市场水平入住率连续五个季度上升，但优惠措施环境仍然相当高。我认为这只是反映了目前的不确定性。
所以这也对租赁速度产生了一定影响，正如我们谈到的那样。
嘿，布拉德，我是布拉德。关于我们的租赁物业，我想补充一点，在续约方面，它们的保留率与我们现有的投资组合大致一致。但第三季度我们的租赁物业续约率约为11%，所以我们在续约方面确实取得了很好的进展。所以，你知道，我不认为优惠措施对我们续约的影响很大，尤其是在第三季度。
好的，谢谢。也许我错过了，但你能给出当前的租金增益（gain to lease）吗？
是的，我们目前的租金增益约为1%，考虑到这个时间点，这并不罕见。
我们的下一个问题来自派珀·桑德勒的康纳·米切尔。请讲。
嘿，早上好。感谢回答我的问题。感谢所有关于市场定价的评论。我想我们本来会认为小型市场可能会免受大型市场面临的一些压力，但听起来情况正好相反。你能谈谈你在一些中型市场与大型市场看到的需求因素差异，以及这如何影响表现吗？
没有太大不同。我的意思是，几个季度以来，我们最强劲的市场一直是查尔斯顿、格林维尔、里士满等中型市场，这些市场相对而言供应也不少，但需求驱动因素也很强。我们一些最好的就业增长，我认为查尔斯顿目前是我们就业增长最好的市场。所以即使有供应，那里的需求仍然非常旺盛。但正如我提到的，我认为我们开始看到的不是中型市场缺乏实力，而是一些大型市场的走强，他们开始消化优惠措施，开始获得净吸收。我认为这更多是像达拉斯和亚特兰大这样的市场在复苏，而不是中型市场在下降。
好的，这说得通。然后，也许沿着同样的思路，但转向供应方面，似乎供应将比今年和过去几年有所下降，但与今年年中我们的预期相比，供应似乎在延长。即使在仲夏，你是否看到供应延长对一些大型市场的影响比你今年早些时候预期的更大，或者总体上你现在对大型市场的供应压力有什么预期？
是的，我的意思是，在供应方面，我认为我们对影响的预期没有太大变化。我的意思是，我认为我们看到的新租约价格疲软更多是就业增长数据等因素的函数，正如我们之前谈到的。所以需求略有疲软，但在我们地区仍然强劲。所以吸收继续保持良好。我的意思是，过去五个季度，我们的市场吸收了约30万套公寓，所以这继续保持强劲。
因此，假设需求保持目前水平，我们预计情况将继续改善，特别是当我们进入明年春夏时。
我们的下一个问题来自巴克莱的里奇·海托华。请讲。
嘿，大家早上好。我们已经涵盖了很多内容，所以我只有一个问题，但我要回到那个历史最低的因购房而迁出的比例，我想我们都理解背后的动态。在你看来，可负担性是这个数字未来回升到历史平均水平的唯一限制因素吗？而且感觉好像有大量的购房需求被压抑，这会如何影响你的业务？你的想法是什么？谢谢。
里奇，我是布拉德。我的意思是，总的来说，这当然是一个因素，但我不认为这是唯一的因素。我认为，看看我们租户的人口统计数据，80%是单身，我们现在的平均收入接近10万美元，考虑到当前的房价。是的，我的意思是，确实存在可负担性问题。但我认为，考虑到人口统计数据，我们看到更多的单身家庭形成，这显然更倾向于租赁市场而非自有住房市场。
但人口结构正在发生变化。我认为人们正在寻找的东西。租房者的首要原因之一是他们想要免维护的生活方式，这在单户住宅市场无法获得，但在多户住宅市场可以。所以我认为还有其他因素在推动一些保留率。我们看到这种趋势已经下降了10多年。当然，今天的低水平部分是由于单户住宅可负担性，但几年前就有其他趋势开始了这种趋势。
我认为在可预见的未来，它将保持在当前水平附近。
好的，非常感谢。
我们的下一个问题来自贝尔德的韦斯·戈拉代。请讲。
嘿，大家早上好。我想知道是否有任何需求放缓的早期迹象。你的曝光率是否与正常水平一致？你确实提到亚特兰大的吸收量很高。有没有市场的吸收量在减速？
嘿，韦斯，我是蒂姆。关于你的第一个问题，曝光率为6.1%，比去年同期低约30个基点。正如我提到的，入住率约为95.6%，比去年同期高约20个基点。所以我认为在进入租赁淡季时，我们的这些指标处于良好状态。但是，没有，我的意思是，总体而言，没有市场出现吸收量大幅放缓。我的意思是，第三季度的吸收量不如第二季度，但第二季度是我们见过的最高水平之一。
但从第二季度到第三季度，市场入住率仍上升了约30个基点。所以你知道，除了一些较弱的市场，如奥斯汀仍在91%-92%左右，其他市场都好于这个水平。包括整个市场，亨茨维尔是一个较小的市场，但供应非常多，吸收也有些困难，但总体上吸收量和入住率继续上升。
好的，谢谢。
我们的下一个问题来自杰富瑞的琳达·蔡。请讲。
嗨，关于2026年收益持平至略有下降，90天前的预期是什么？从内部报告的角度，你多久更新一次收益预期？你是否总是有一个时间点指标？只是想知道随着2026年供应进一步下降，这是否会迅速变化。
我的意思是，我们通常每个月和每个季度都会查看预测。所以，你知道，基于新租约增长预期，它确实略有下降。但是，你知道，我们现在的看法是，基于12月31日的租金 roll，假设租金 roll 延续到明年。所以，你知道，这将取决于新租约利率的走向。但是，你知道，目前我们认为明年收益接近持平。
谢谢。我们的下一个问题来自泽尔曼联合公司的亚历克斯·金。请讲。
嘿，伙计们，谢谢回答问题。只是对里奇 earlier 的关于保留率的问题的快速跟进，你认为在周期的复苏部分，周转率会如何变化？
目前我们预计周转率不会有重大变化。我的意思是，很难相信它会比现在低很多。但我也不认为有很多迹象表明它会高很多。我的意思是，正如布拉德谈到的单户住宅原因，预计不会有太大变化。我的意思是，工作变动、工作调动始终是我们周转率的首要原因。如果这开始上升，可能表明经济状况良好。因此，即使在这种情况下周转率可能略有上升，但总体上是好的，我们也会获得更好的租金增长。
但是，没有迹象表明周转率会从目前水平发生很大变化。
我们的下一个问题来自格林街顾问公司的安·陈。请讲。
嘿，谢谢回答问题，我只有一个问题。你 earlier 提到，2026年的移民和家庭形成趋势相对于2025年应该保持稳定。那么，考虑到这一点，并跟进几个月前的评论，你仍然预计新租约利率增长可能在明年夏天转为正值，还是就业增长在2026年是足够大的未知数，可能导致供应吸收速度放缓，从而推迟新租约复苏的时间表？
好吧，正如我们所说，我们不会给出2026年的指引。但是，你知道，我确实认为，如果需求方保持目前水平，我们预计租赁利率将继续加速。我的意思是，很难确切知道几个月后的情况，新租约显然在竞争对手行为等方面最具波动性。但是，你知道，基于我们今天所知的需求趋势、供应情况以及所有其他指标，我们处于有利位置。
我只想说，我们预计新租约利率将继续同比改善，就像今年一样。
谢谢。我们的下一个问题来自德意志银行的奥莫泰奥·奥库桑亚。请讲。
嗨。是的，大家早上好。虽然你们的市场通常不容易受到租金管制条款的影响，但在当前的选举周期中，你是否在任何关键州的选票上看到任何可能影响你未来运营表现的内容？
我是罗布。正如我们之前谈到的，正如你所指出的，我们90%的NOI来自有州级禁令的州，禁止地方政府通过租金管制规则。我们在任何市场都没有真正看到租金管制方面的动向。全国有一些地方在讨论，但也有很多反对意见，认为租金管制不是解决可负担性问题的答案。所以我们在关注，但目前没有什么值得担心的。
谢谢。
我们的最后一个问题来自法国巴黎银行的JP·弗兰戈斯。请讲。
嗨。只是一个问题。鉴于时间关系，似乎较弱的群体的年收入低于整体私营行业。 earlier 你提到了预测。
嘿，JP，你的信号不好。也许你可以再试一次。我们听不太清楚。不，没听到。你在吗？也许再试一次。
现在呢。
请重复你的问题。
能听到我吗？
是的，你的信号时断时续。
我们就此结束吧。谢谢。
好的。我们可以离线跟进你，JP。
现在，我将把电话转回给MAA进行任何 closing comments。
好的，感谢大家今天的参与，我们将在即将到来的会议季节与大家见面。如果有任何问题，请随时联系我们。谢谢。
今天的会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以随时挂断电话。