Jason Finkelstein（投资者关系副总裁）
Brandon Ribar（总裁兼首席执行官）
Kevin Detz（首席财务官）
Derrick Metzler（摩根士丹利）
Ben Hendrix（加拿大皇家银行资本市场）
感谢您的等待。
现在，我欢迎大家参加Sunita Senior Living第三季度业绩电话会议。
所有线路均已静音，以防止任何背景噪音。
在发言人发言后，将有问答环节。
如果您想在此期间提问，只需按星号键，然后按电话键盘上的数字1。
如果您想撤回问题，请再次按星号1。
谢谢。
现在我将把电话转给投资者关系部的Jason Finkelstein。
谢谢操作员。
今天（2025年11月10日）所作的所有非历史事实陈述均可能被视为联邦证券法意义上的前瞻性陈述。
公司明确表示不承担未来更新这些陈述的任何义务。
实际结果或业绩可能与前瞻性陈述存在重大差异。
可能导致实际结果不同的某些因素在公司今天早些时候发布的收益报告中以及公司向美国证券交易委员会（SEC）提交的报告中进行了详细说明，包括10K表格年度报告和10Q表格季度报告中包含的风险因素。
有关完整的安全港声明，请参见今天的新闻稿，该声明可在今天上午的8K文件中或公司投资者关系页面（investors.sunitaseniorliving.com）上找到。此外，关于今天讨论2025年11月5日宣布的拟议交易的任何内容，我们已经并将继续就拟议交易向SEC提交重要文件，包括S4表格注册声明以及我们就拟议交易向SEC提交的相关联合委托声明招股说明书。
今天的电话会议并非旨在替代这些文件，也不应被视为替代。
我们敦促您在做出任何投票或投资决定之前，仔细阅读这些材料（当它们可用时）。
另请注意，在本次电话会议中，公司将提供非GAAP财务指标，并对这些非GAAP指标与最具可比性的GAAP指标进行调节。
如果您想在今天的电话会议中跟进，请参见今天的收益报告，您可以在公司网站的投资者关系部分找到Sunita 2025年第三季度的收益演示文稿。
此外，我们在演示文稿中包含了补充收益信息，与前几个季度的报告一致。
现在我将把电话转给Sunita总裁兼首席执行官Brandon Rehbar。
谢谢Jason。
早上好，感谢您参加我们的第三季度业绩电话会议。
上周，我们宣布了Sunita发展历程中的重要一步，签署了收购CNL Healthcare Properties（CHP）的合并协议，总对价为18亿美元。
该交易计划于2026年第一季度末或第二季度初完成，将加速公司的增长曲线，并为Sunita当前和未来的股东带来显著价值。
交易结构实现了四个简单但极具影响力的目标。
首先，它提高了我们房地产的质量和房龄，平均房龄低于公开同行和我们现有的投资组合。
其次，通过结构性和运营协同效应，该交易显著提高了每股AFFO，同时大幅降低了杠杆率，并有明确的路径实现我们6倍杠杆率的目标。
最后，通过向CHP当前的散户股东发行股票产生的额外流动性，将在交易完成后立即将股票的自由流通量增加到约10亿美元。
位于强劲增长市场的高质量房地产的加入，进一步增强了投资组合的短期和长期盈利能力，并为投资组合优化创造了额外的灵活性，因为我们希望将部分低增长资产循环利用到更高回报的收购中。
作为参考，在过去18个月中，我们收购了23项资产。
一旦我们完成CHP投资组合的关闭和整合，我们希望恢复这种收购增长速度。
交易后的公司自由现金流产生为内部ROI项目和补强收购的增值再投资提供了大量资本。
此外，在交易完成时承诺新增3亿美元的循环信贷额度，将进一步增加我们的可用资本，以利用2026年下半年强劲的投资管道。
现在转向我们的第三季度业绩，我们的投资组合收入继续实现连续增长和同比改善，这得益于入住率和费率的增长，尤其是收购社区的加速复苏。
总投资组合NOI同比增长21%，包括2025年开业或收购的社区对NOI的拖累。
在收购社区、同店NOI增长和有效管理G&A的推动下，调整后EBITDA改善了30%以上。
同店入住率连续季度增长90个基点，达到87.7%，10月份平均入住率为88%，为投资组合的高点。
我们2024年收购的19个社区表现异常出色，从第二季度到第三季度连续改善370个基点。
随着入住率基础稳固，我们的运营团队将重点关注两个特定领域：一是持续为居民提供卓越的临床护理和服务，以支持他们的健康和福祉；二是高度关注NOI流转。
此外，管理同店投资组合中表现异常的社区仍然是重点，并在第二季度和第三季度限制了整体同店NOI增长数字。
正如Kevin将进一步详细说明的那样，我们的目标是持续评估每个社区的长期盈利潜力，并实施必要的运营变革，进一步投资以推动更高的业绩，或变现那些非战略性或低增长资产。
Kevin将进一步详细说明业绩细节，但我想谈谈未来运营计划的几个重要要素。
10月份，我们的同店投资组合入住率达到了88%的历史新高。
此外，我们业务的整体费率状况仍然强劲，劳动力趋势与预期一致。
在7月和8月初完成区域重组和调度系统改革后，劳动力波动加剧，第四季度初的劳动力指标在每位居民每日劳动小时数和总工资方面保持稳定。
我们在劳动力方面正朝着积极的方向发展，继续强调根据居民的日常服务和临床需求使用技术为社区配备人员，这是在入住率接近90%时实现利润率扩张的关键。
支持辅助生活和记忆护理公寓强大电子健康记录系统的新临床系统分阶段推出已于第三季度末完成，同时全面实施了通过护士呼叫系统生成的额外调度技术和人员配置数据。
我们的运营团队现在将能够一致地查看每个社区的人员配置趋势和变化。
强大的技术平台，加上更强大的劳动力管理流程和监督，为我们的本地领导层提供了有效管理其员工队伍的工具，同时为居民提供优质的护理和服务。
我们收购战略的基础是能够在优化劳动力成本模型的同时加强居民护理。
随着社区入住率的增长，我们的收购继续表现出色，2024年完成的收购在收入和净营业收入方面又迎来了强劲的增长季度。
考虑到所有19个社区在过去12个月中已过渡到投资组合，我们将2024年11月视为基准月。
同期平均入住率从76.3%提高到83.7%，居民费率提高了4.2%。
这些收购社区在第三季度的入住率和NOI均达到高点，鉴于CHP交易的规模，10月份的趋势仍然强劲。
Danita成功将社区整合到我们的运营平台、最大限度地减少初始中断期并改善业绩趋势的记录，使我们对团队执行这一更复杂和规模化交易的能力充满信心。
总体而言，我们的收购继续达到或超过我们的承销预期，复苏速度加快，低于我们之前提到的18至24个月的时间线。
2024年完成的收购组合的合并NOI占总收购成本的收益率超过10%，所有关键运营指标仍有额外上行空间。
这些运营结果以及我们平台的持续增长（包括CHP交易）取决于我们本地和区域领导层的实力和能力。
我们为Sunita社区每天提供的同情心和对结果的承诺感到自豪。
我们也高度专注于留住、发展和招聘新人才，因为我们在成长。
我们社区内的员工流动率和领导层流动率继续呈有利趋势。
我相信这些保留水平是我们在工资、福利以及Sunita积极支持性文化方面投资的结果。
招聘额外人才以成功扩大业务规模并执行我们的增长计划至关重要，基于Sunita内部职业机会的外部兴趣增加，我相信我们将继续吸引致力于为居民提供高质量护理和服务的顶尖人才。
现在我将把电话转给Kevin，由他详细讨论我们第三季度的财务表现。
谢谢Brandon。
我将首先概述我们的团队近几个月来为支持收购的NOI增长以及在同店投资组合中识别异常表现机会所做的工作。
与劳动力相关的更强大技术的可用性，使我们能够更清晰地了解那些成本未随入住率增长速度变化或优质劳动力拖累利润率扩张的社区。
我们的财务、临床和人力资源团队（包括新任命的首席人力资源官）正与运营领导层集体合作，确保社区人员配置符合居民的需求。
我们的团队还重新调配了额外资源，协助运营商提高利润率，同时保持与Sunita文化一致的高水平护理和服务。
在过去几个月中，我们在整体劳动力管理方面看到了显著进展。
我现在将浏览今天上午发布的第三季度投资者演示文稿中的几个关键页面，从第17张幻灯片开始，比较连续季度和同比季度的同店数据。
我们很高兴地报告，第三季度入住率为87.7%，这是新冠疫情后我们的最高季度。
这比上一季度86.8%的入住率增加了近一个百分点。
回顾今年夏天的一些组织变革，将G&A资金转向我们的营销团队，创造了更一致和更广泛的销售渠道，支持了这一增长。
这一转变，加上对产生内部销售线索的专注，使对外部安置的依赖同比从43%降至26%。
这种入住率势头持续到第四季度，截至10月31日，即时入住率为89.0%。
最后，投资组合继续保持强劲的费率轨迹，每间可售房收入同比增长4.7%，更多关于同店NOI。
在演示文稿的后面，转到第18张幻灯片的收购投资组合表现，请注意这些数字包括我们2024年20个社区收购的结果，包括我们2个合资企业投资的AT份额结果以及2024年12月31日收购的North Bend Crossing Vista社区（该社区于7月开业）以及我们2025年最近的三个社区收购。
连续几个季度，入住率增加了180个基点，导致年化收入增加1000万美元。
同期，我们的收购投资组合NOI环比增长90万美元，增幅为22%。
如果排除最近开业的North Bank Crossing Vista收购和9月Mansfield收购的合并NOI损失，这一增长将跃升至110万美元，增幅为28%。
进一步扩展收购投资组合表现。
我们拥有2024年收购的资产已有大约一年时间。
提醒一下，这些社区中有超过一半在购买时处于困境状态。
正如Brandon earlier提到的，自2024年11月以来，这些社区的入住率增长了740个基点。
这种入住率扩张，加上同一时期运营费用的强劲弹性，导致了10%的成本收益率。
如第28张幻灯片所示，这一12个月的成就超出了我们最初18至24个月的预期，并使我们相信，通过完全的入住率稳定和持续的费率增长，该投资组合仍有显著的上行空间。
转到第19张幻灯片的总投资组合亮点，公司年化总投资组合NOI（按份额）同比增长20%，即1400万美元。
请注意，由于收购的初始平均入住率和利润率水平较低，总投资组合AT份额的整体同比入住率和利润率百分比受到不利影响。
转到第20张幻灯片，我们将更深入地回顾同店入住率。
在上个季度的电话会议中，我们提到了历史高位的死亡人数影响了我们的入住率。
尽管本季度我们在绝对入住人数方面取得了进展，但我很高兴地报告，我们的同店入住人数继续加速增长，因死亡导致的搬出率已回落至正常运营水平。
这种净趋势使第二季度入住率增加了90个基点，并在今年最后一个季度继续保持势头，包括10月份入住率净增长30个基点。
转到第21张幻灯片的费率讨论，提醒一下，在同店基础上，3月1日的平均年度租金续订率为6.9%，适用于同店总居民的71%。
与2024年第三季度相比，公司继续推动私人支付增长，过去一年各季度增长近5%。
公司在现场临床资源和临床技术平台方面进行了投资，这两者都促使护理级别费用同比增长14%。
此外，从优质和合同劳动力转向更多永久性的高技能临床职能，进一步支持了整体居民体验。
深入探讨利润率驱动因素和更广泛的NOI，我们将转到第22张幻灯片，讨论同店运营费用占收入的趋势。
不包括福利的总劳动力较上一季度增加了70个基点。
这是由于本季度初几个社区的入住率快速上升，而劳动力未能及时适当调整。
使用我们专有的劳动力工具，我们确定了劳动力缺失的驱动因素，并实施了更严格的劳动力控制和公司支持中心的密切监控。
因此，季度后半段的劳动力趋势有所改善，与入住率相关的小时数减少了2.5%，年化约为50万美元。
基于10月份的初步结果，我们预计这一趋势将持续到第四季度。
在非劳动力费用方面，从2025年第二季度到第三季度，绝对成本增加了60万美元，其中一半归因于本季度多了一个费用日。
其余部分归因于德克萨斯州和南部各州夏季延长导致的公用事业费用（主要是电费）增加。
更深入地讨论公司的整体同店利润率情况，我们同店投资组合中50%的社区今年迄今的NOI同比增长10%或更多。
表现不佳的社区群体几乎与今年夏天进行组织重组的德克萨斯州社区直接相关，这些社区主要受到销售资源薄弱的影响，我们正在通过增强的营销平台解决这一问题。
其余社区是公司计划评估是否从核心投资组合中剔除的社区。
总结本季度收益的损益表，在2024年为支持整体增长计划一次性建立业务发展和运营卓越职能后，我们的G&A继续保持稳定。
由于这些时期总全职员工人数略有减少，以及2024年下半年实施的重点支出控制，全年G&A水平仍略低于正常的第四季度运行率水平。
2025年的三个社区收购在没有增加社区级以上全职员工的情况下完成了整合。
转到第23张幻灯片的资产负债表，正如上一季度收益中提到的，我们成功与Ally银行完成了经重述的融资协议，提供额外五年的期限，包括两个一年期延期，浮动利率为SOFR加265个基点，在达到某些业绩阈值后可降至SOFR加245个基点。
1.22亿美元的初始收益用于偿还当前1.13亿美元的Ally定期贷款，剩余借款为6月收购的Additional Alpharetta社区提供抵押。
修订后的Ally定期贷款在达到某些财务 covenant后提供额外1500万美元的延迟提款。
随着2024年12月我们的房利美贷款修订和经重述的Ally定期贷款，我们约80%的债务有效到期日为2029年初或更晚，信贷额度占11%，将于2027年年中到期。
包括信贷额度在内，我们按份额计算的总债务中57%为固定利率债务。
投资组合的加权平均利率为5.5%，浮动利率债务几乎完全对冲。
目前，公司在其信贷额度下仍有6400万美元的可用容量，第三季度末约有4100万美元可立即使用。
随着作为信贷额度抵押品的基础借款基础资产每个季度继续扩大其NOI状况，公司继续扩大其可用额度。
最后，截至今天，公司遵守其抵押贷款和信贷额度要求的所有财务 covenant。
回到你那里，Brandon。
谢谢Kevin。
在今年结束之际，我们的团队仍然致力于在两个主要方面取得成果。
运营团队继续完全专注于现有投资组合，特别强调改善NOI同比增长疲软或为负的社区的业绩。
我们的并购和运营卓越团队将与高级领导层携手合作，继续制定整合计划，同时与CHP当前的运营商进行战略讨论，以确定明确的后续路径。
交易完成后，我们对未来的机会感到极为兴奋，并感谢投资者的一贯支持。
上周的公告在Sunita内部和外部都引起了极大的兴奋和兴趣，我们的团队仍然完全致力于有机和无机增长目标的成功执行。
我们的准备发言到此结束。
操作员，请打开线路接受任何问题。
现在，我想提醒大家，要提问，请按星号，然后按电话键盘上的数字1。
第一个问题来自摩根士丹利的Ronald Camden。
请讲。
Derek 嗨，我是Derek Metzler，代替Ron。
感谢您的问题，并祝贺合并公告。
在我们进入正题之前，谢谢Derek。
谢谢。
很好。
也许在我们讨论合并之前，先快速谈谈本季度的运营情况。
我们的一个问题是关于同店入住率趋势，同比增长约200个基点，低于行业平均水平。
所以也许可以多谈谈本季度的入住和搬出趋势，以及可能的影响因素，还有您对未来的看法。
当然。
是的，我想说的是，特别是在本季度后半段以及第四季度初，我们对同店入住率加速改善感到满意，达到了89%的即时水平和10月份的88%。
因此，虽然今年夏天早些时候我们的数字可能略低于同行，但我们已经看到了良好的进展，我认为这是由投资组合中一些表现落后的社区推动的，入住趋势显著回升。
我认为Kevin提到的另一个非常重要的点是，入住人数来自非付费推荐来源。
因此，随着我们看到因死亡导致的搬出率下降，以及通过我们自己的内部机制产生的入住人数增加，从整体利润率和增长角度来看，这最终是有帮助的，因为我们希望在第四季度继续保持这一趋势。
所以我想说，我们很高兴接近90%，但我们知道，持续增长以及利润率流转是我们今年年底的重点领域。
太好了，这很有帮助。
那么，当您为合并做准备时，显然本季度有与此相关的费用和交易成本，约为620万美元。
我想知道，在合并完成前的接下来几个季度，这是否是我们可以预期的经常性成本，或者这个数字中还有其他我们应该考虑的因素？
以及合并准备方面还有其他什么情况？
是的。
我们在合并演示文稿中公布的总交易成本为7500万美元。
所以显然这是一个动态数字，但这是我们目前的估计。
其中600万美元计入了这7500万美元。
因此，我们应该会在每个月以及本季度末、年底和明年继续看到这些交易成本作为交易费用的一部分发生。
太好了，非常感谢。
谢谢。
下一个问题来自加拿大皇家银行的Ben Hendricks。
请讲。
嘿，谢谢各位。
再次祝贺这次收购。
感谢您提供的信息。
同样，关于本季度与入住率增长相关的同店劳动力成本，我想了解您对长期运行率基础上的每间可售房收入（Revpor）与支出（Export）趋势的看法。
由于您提到的一些劳动力管理投资，短期内这种差距是否会略有压缩？
关于长期Revpor与支出的关系，您有什么指示吗？
非常感谢，Ben。
是的，我想说的是，在Revpor方面，我们认识到在较高的入住率水平上，无论是整个投资组合，还是我们纳入的特定收购，以及同店接近90%的入住率，继续推动与我们之前几年一致的费率，甚至在某些社区有机会扩大，这在2026年及以后都是如此。
因此，我们认识到费率对于将利润率扩大到30%以上的目标水平至关重要。
在劳动力方面，我们看到7月和8月出现的趋势开始回归正常。
但我们知道在这方面还有更多的上行空间和工作要做。
这是我们整个领导团队继续投入大量时间的地方。
因此，我们认为，能够在2026年基于支出关系扩大利润率，将是实现利润率扩张的关键方式。
太好了，谢谢。
关于收购的投资组合，包括新收购的资产，代理劳动力或合同劳动力与您的目标相比情况如何？
我们可以预期在劳动力方面将其降至正常水平有多少机会？
因此，在收购投资组合或整个公司中，我们几乎没有合同劳动力。
我们在收购投资组合第一年看到的最初挑战（我们认为我们在很大程度上已经克服）是与加班相关的优质劳动力，以及社区获得永久员工和同事的情况。
但现在我们看到了这一点。
因此，我认为这创造了您在第二季度以来看到的季度环比NOI增长。
太好了，谢谢各位。
感谢您提供的信息。
谢谢，Ben。
目前没有更多问题。
现在我将把电话转回给Brandon Rebar作总结发言。
感谢大家参加我们的第三季度电话会议。
我们很快会与您通话。
保重。
女士们，先生们，今天的电话会议到此结束。
感谢大家的参与。
现在您可以挂断电话了。