Christopher Petta（投资者关系）
Jack Taylor（首席执行官）
Blake Johnson（首席财务官）
Stephen Alpart（首席投资官）
Ram 早上好。我叫Alicia，此刻我将担任你们的会议主持人。我想欢迎各位参加花岗岩点抵押信托公司2025年第三季度财务业绩电话会议。所有参会者将处于仅收听模式。在发言人发言后，将有问答环节。请注意，今天的电话会议正在录制。现在我想将电话转交给花岗岩点的投资者关系部的Chris Petta。请继续。
谢谢大家，早上好。感谢大家参加我们的电话会议，讨论花岗岩点2025年第三季度的财务业绩。今天早上和我一起参加电话会议的有Jack Taylor，我们的总裁兼首席执行官，Steve Appart，我们的首席投资官兼联合 origination主管，Blake Johnson，我们的首席财务官，Peter Morale，首席发展官兼联合 origination主管，以及Ethan Liebowitz，我们的首席运营官。在我的介绍性发言之后，Jack将简要回顾市场状况并回顾我们当前的业务活动。Steve将讨论我们的投资组合，Blake将重点介绍我们财务业绩中的关键项目。
与今天电话会议相关的新闻稿、财务表格和收益补充材料已于昨日提交给美国证券交易委员会（SEC），并可在我们网站的投资者关系部分以及我们的10-Q表格中获取。我想提醒大家，管理层在本次电话会议中发表的言论以及支持幻灯片可能包含前瞻性陈述，这些陈述具有不确定性且超出公司控制范围。前瞻性陈述反映了我们对未来事件的看法，可能会受到各种不确定性因素的影响，导致实际结果与预期存在重大差异。有关可能影响结果的一些风险的讨论，请参见我们向SEC提交的文件。
我们不承担更新任何前瞻性陈述的义务。我们在本次电话会议中还提到了某些非公认会计原则（non-GAAP）指标。此信息并非旨在孤立考虑或替代按照公认会计原则（GAAP）列报的财务信息。这些非GAAP财务指标与最具可比性的GAAP指标的调节表可在我们的收益发布和幻灯片中找到，这些材料可在我们的网站上获取。现在我将电话转交给Jack。
谢谢Chris，大家早上好。我们欢迎并感谢大家参加花岗岩点2025年第三季度的收益电话会议。第三季度，投资者情绪继续改善，更多参与者有信心将债务和股权资本部署到复苏的商业房地产市场。在基本面改善和新供应普遍下降的背景下，贷款人的活动主要集中在再融资方面，收购融资也随着销售交易数量的逐渐增加而有所回升。市场流动性的增加反映在多个领域，包括强劲的商业抵押担保证券（CMBS）市场，特别是单一资产单一借款人 segment，大型商业银行的贷款活动增加，无论是直接贷款还是特别是仓库融资，以及人寿保险公司的兴趣日益浓厚。
虽然商业房地产市场的重新流动性正在进行中，但它仍然不均衡且存在分化。中端市场贷款 segment 对某些受青睐的物业类型（如多户住宅和工业物业）具有吸引力，而对于其他一些物业 sector，由于区域和小型银行仍未提供大量流动性，因此更具挑战性。尽管未来有大量到期债务构成了有吸引力的机会集，但目前可操作的交易供应仍然不足，这是导致我们今年看到的利差收紧的关键因素之一。2025年，我们在资产处置和减少高成本债务方面继续取得进展，这有助于降低我们投资组合的风险并提高净息差。
如前所述，本季度，路易斯维尔学生住房贷款的处置价格比我们的账面价值高出300多万美元。位于芝加哥的风险评级为5的办公和零售物业的办公部分已出售，导致我们的贷款净偿还340万美元。因此，该贷款现在被归类为100%零售贷款。关于我们的REO资产，我们继续重新定位这两处物业，并在我们认为能够最大化结果的地方投入资本，然后将寻求退出并提取资本。在本季度，我们的风险评级保持稳定，1.5笔贷款的处置被一笔酒店贷款从4级降级至5级部分抵消，过去一年，我们的加权平均风险评级从3.1改善至2.8，并大幅减少了5级贷款的数量和余额约2/3。
转向originations，正如我们上一季度所说，我们预计将在2026年开始重新增长我们的投资组合。就目前而言，我们预计在2026年年中开始这一过程。originations的估计时间和速度受到比预期更慢的还款、处置和REO重新定位的影响。我们继续专注于贷款偿还和资产处置，我们的origination活动将部分由现有贷款组合和REO释放的资本推动。此外，我们不断评估投资组合中所有资产的各种路径，以最大化结果。
在某些情况下，最佳路径可能是投入额外资本或调整我们最终实现处置的时间，例如，投入额外资本可能与REO物业的好消息、租赁和/或资本改善有关，或者在贷款组合中进行次级资本投资，如优先股。虽然时间和数量存在不确定性，并且可能因市场状况和特殊因素而变化，但收回我们投资组合中的这些嵌入资本并将其再投资于高收益资产仍然是我们的首要任务之一。当我们有新信息时，我们将更新。
此外，在本季度，我们将高成本有担保信贷额度的余额减少了750万美元，并将到期日延长至2026年12月，并将融资利差降低了75个基点。第四季度，我们预计将进一步减少有担保信贷额度750万美元，2025年总计减少1500万美元，这将导致普通股每股年度收益提高0.03美元。现在我想将电话转交给Steve Alpart，更详细地讨论我们的投资组合活动。
谢谢Jack，也谢谢大家参加我们的第三季度收益电话会议。第三季度末，我们的总贷款组合承诺为18亿美元，未偿还本金余额为17亿美元，未来资金约为7600万美元，仅占总承诺的4%左右。我们的贷款组合在地区和物业类型上保持良好多元化，包括44项投资，平均UPB约为3900万美元，加权平均稳定LTV在 origination时为65%。截至9月30日，我们投资组合的加权平均风险评级稳定在2.8。第三季度实现的贷款组合收益率为7.5%，不包括非应计贷款则为8.4%，高出0.9%。
上一季度实现的贷款组合收益率为7.1%，不包括非应计贷款则为8.2%，或高出1.1%。我们整体贷款收益率提高约40个基点，原因是投资组合中非应计贷款的比例降低。第三季度我们有活跃的贷款偿还、部分还款和处置，总计约1.21亿美元，包括一笔我们之前提供 staple融资的办公贷款的全额偿还，以及一笔由纽约市优质活动和娱乐场所担保的贷款。此外，在本季度，我们为现有贷款承诺提供了约1200万美元的资金，导致贷款组合净减少约1.1亿美元。
如前所述，在第三季度，我们通过物业出售解决了肯塔基州路易斯维尔学生住房物业担保的5000万美元贷款，导致约1900万美元的已实现核销，此前已通过记录的信用损失准备计提了准备金，并确认了300万美元的信用损失拨备收益。现在我们想提供一些关于9月30日风险评级为5的贷款的情况，我们有3笔此类贷款，总UPB约为1.96亿美元。季度末，我们将一笔2700万美元的贷款从风险评级4降级至5级，该贷款由亚利桑那州坦佩的一家酒店和完全租赁的零售Pad作为抵押。
该物业之前已签订合同，并有高额定金，价格远高于我们的贷款金额。然而，该销售现在被搁置，结合该物业的表现，我们认为更改此评级是谨慎的。第三季度，我们对7900万美元的芝加哥办公贷款进行了部分处置，出售了上层办公空间，同时保留了底层零售空间。通过与我们的借款人和新买家合作，芝加哥市批准了上层楼层改为住宅用途的分区变更。
经过漫长的过程，此次出售产生了340万美元的净收益，我们用这笔收益将贷款偿还至约7600万美元。自疫情以来，大部分价值来自零售部分，现在随着上层办公空间的出售，我们剩余的抵押品是华丽一英里的底层零售空间。由于办公部分的出售，对于潜在买家而言，情况变得复杂，因为我们正朝着最终处置迈进，这应该会在未来几个季度发生。此次出售后，该贷款从办公类重新分类为零售类。
关于9300万美元的明尼阿波利斯办公贷款，如前所述，鉴于持续的当地市场挑战，我们预计处置时间会更长，我们看到期待已久的明尼阿波利斯办公室回岗指令开始出现。虽然现在称其为复苏还为时过早，但趋势正缓慢朝着正确的方向发展。解决这些剩余的5级评级贷款仍然是重中之重。转向REO资产，我们在波士顿郊区的物业继续取得积极的租赁成功，并继续与我们的合作伙伴、地方当局和其他第三方积极参与多个增值重新定位机会。
我们继续向该物业投入资本以最大化结果。迈阿密海滩办公物业是位于强劲子市场的A级资产。我们正在与各种现有和新租户进行积极的租赁讨论，将谨慎投资于该物业，并继续审查处置方案。正如我们在前几个季度所说，我们2025年的计划一直是专注于贷款和REO处置，并保持较高的流动性水平。因此，我们预计我们的投资组合余额在短期内将呈下降趋势，很可能持续到2026年上半年。
届时，我们预计将重返核心贷款业务，重新开始origination工作，并利用有吸引力的投资机会，开始重新增长我们的投资组合。现在我将请操作员打开提问线路。
谢谢Steve，大家早上好，感谢大家今天参加我们的会议。转向我们第三季度的财务业绩，我们报告归属于普通股股东的GAAP净亏损为60万美元，即基本普通股每股亏损0.01美元，其中包括160万美元的信用损失收益，即基本普通股每股收益0.03美元，主要来自于我们的CECL模型中相对于上一季度更有利的宏观经济预测导致的一般储备减少，部分被我们抵押依赖贷款的特定储备净增加所抵消。本季度的可分配亏损为1890万美元，即基本普通股每股亏损0.40美元，包括1980万美元的核销，即基本普通股每股0.42美元，这些核销之前已计提准备金，核销主要与Steve earlier讨论的一笔非应计贷款处置有关。
截至9月30日，我们的账面价值为每股普通股7.94美元，较第二季度每股下降0.05美元。截至9月30日，我们的总CECL储备约为1.34亿美元，而上一季度为1.55亿美元。我们CC储备减少2100万美元，主要是由于1980万美元的核销（主要与1笔处置有关）以及160万美元的信用损失收益。我们总拨备的约65%，即约8600万美元，分配给了单独评估的贷款。截至季度末，我们有三笔贷款的本金余额约1.96亿美元处于非应计状态，特定CECECL储备为8600万美元，占未偿还本金余额的44%。
我们认为我们的准备金是充足的，进一步的处置应会显著减少我们的总CECL储备余额。转向流动性和资本结构，我们在季度末拥有约6300万美元的无限制现金，总杠杆率较上一季度略有下降，从2.1倍降至1.9倍。就在几天前，我们持有约8000万美元现金。我们的融资组合保持良好多元化和稳定，我们继续与融资对手方保持非常建设性的关系，本季度有担保信贷额度的延长就证明了这一点。我们预计一旦我们恢复发放新贷款，将扩大我们的融资能力。
现在我将请操作员打开提问线路。
谢谢。现在我们开始问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表示您的线路已进入提问队列。如果您想取消提问，请按星号2。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要拿起听筒后再按星号键。请稍等片刻，我们正在收集问题。提醒一下，此时按SAR1键可以提问。我想将电话转给Jack。
好吧，感谢大家今天参加我们的会议，我们正在努力推进资产处置计划，并为2026年的增长做准备。我们感谢整个团队的努力以及大家今天的时间和关注。非常感谢。
今天的电话会议到此结束。您现在可以挂断电话了。感谢您的参与。