身份不明的发言人
Craig Koster（执行副总裁、总法律顾问兼秘书）
Samuel A. Landy（总裁、首席执行官兼董事）
Anna Chew（执行副总裁、首席财务官）
Brett Taft（执行副总裁兼首席运营官）
Jim Mikins（资本市场副总裁）
Gaurav Mehta（Alliance Global Partners）
Craig Cuchera（Lucid Capital Markets）
John Masoka（Ladenburg Thallman）
早上好，欢迎参加UMH地产公司2025年第三季度业绩电话会议。所有参会者将处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键后再按零键联系会议专员。在今天的演示结束后，将有提问环节。如需提问，请在电话键盘上按星号键后再按1键。如需撤回问题，请按星号键后再按2键。请注意，本次活动正在录制。现在，我很荣幸向您介绍主持人Craig Koster先生，执行副总裁兼总法律顾问。谢谢您，先生。
Koster，请开始。
非常感谢。操作员，除了我们昨天向美国证券交易委员会（SEC）提交的10Q文件外，我们还提交了未经审计的第三季度补充信息演示文稿。该补充信息演示文稿以及我们的10Q文件可在公司网站UMH REIT上查阅。我们想提醒大家，本次电话会议中某些非历史事实的陈述可能被视为1995年《私人证券诉讼改革法案》所指的前瞻性陈述。我们在本次电话会议上作出的前瞻性陈述基于我们当前的预期，并涉及各种风险和不确定性。
尽管公司认为任何前瞻性陈述中反映的预期均基于合理假设，但公司无法保证其预期会实现。可能导致实际结果与预期产生重大差异的风险和不确定性在公司2025年第三季度收益报告以及向美国证券交易委员会提交的文件中有详细说明。公司不承担更新其前瞻性陈述的任何义务。此外，在今天的电话会议中，我们将讨论非GAAP财务指标。这些非GAAP财务指标与可比GAAP财务指标的调节以及解释性和警示性语言包含在我们的收益报告、补充信息和历史SEC文件中。
话虽如此，我想介绍今天与我们一同出席的管理层成员。Eugene Landy，创始人兼董事长；Samuel Landy，总裁兼首席执行官；Anna Chu，执行副总裁兼首席财务官；Brett Taft，执行副总裁兼首席运营官；Jim Mikins，资本市场副总裁；以及Daniel Endy，执行副总裁。现在，我很荣幸将电话交给UMH的总裁兼首席执行官Samuel Andy。
非常感谢你，Craig。我们很高兴地报告，2025年第三季度每稀释股归一化FFO为0.25美元，去年同期为0.24美元，增幅为4%。环比来看，每稀释股归一化FFO从第二季度的0.23美元增长9%。本季度每稀释股0.25美元的归一化FFO按年计算正好为1美元，这是一个我们感到自豪的重要里程碑。我们继续执行我们的长期业务计划，这正带来入住率、销售额的增长，并最终带来净运营收入和房产价值的提升。
我们目前拥有145个社区，包含约27,000个已开发住宅用地和10,800套租赁住房。我们的投资组合入住率为87.2%，这意味着我们仍有3,500个空置用地，随着我们对租赁住房项目的投资以及销售业务的进一步增长，我们将继续实现有机增长。在任何时候，UMH都有1亿美元或更多资金投资于周转收购、扩张和库存。这些长期投资为我们提供了产生强劲运营业绩、发展公司和提升社区价值的空间。例如，在过去五年中，我们已完成约1,100个用地的建设。
在这些用地中，约470个目前已入住。随着我们填补剩余的630个用地，我们有机会获得可观的销售利润，并提高整体入住率、收入和房产价值。630个用地可产生2000万美元或更多的销售利润，并每年产生400万美元或更多的经常性用地租赁收入。此外，我们在与Nuveen的合资企业中投资约3360万美元，这些合资企业拥有三个近期开发的社区，包含471个用地。这些社区在提高入住率方面继续取得进展，并应在未来几个季度开始对收益产生积极影响。我们有潜力增加销售额、利润、入住率、净运营收入（NOI）并扩大我们的贷款组合。
我们已筹集到资金来实现这一目标，因为我们相信这将在未来几个季度带来每股FFO的增长。在第三季度，我们的总收入从去年第三季度的6070万美元增加到今年第三季度的6690万美元。这意味着季度总收入增长了10%。截至2025年9月30日的九个月，总收入为1.948亿美元，较去年同期增长9%。我们有望在2025年实现超过2.5亿美元的总收入。我们公司拥有强劲的资产负债表和良好的运营环境，为未来几个季度的每股收益增长奠定了坚实基础。
在本季度，我们发行了8000万美元的新5.85%系列B以色列债券，这些债券将随着时间的推移以增值方式部署。我们每年有1.2亿至1.5亿美元的资本需求，用于资本改善、新租赁住房、扩张和房屋销售融资，其中大部分用途都是增值性的资本使用。在过去两年中，我们依靠普通股ATM（持续发行计划）为我们的增长计划提供资金。今年，我们较少使用ATM，更多地使用债务。从长期来看，这些债务将被偿还，股权价值应会增加。
我们的目标是增长每股收益，并最终提高股价。在过去五年中，归一化每股FFO增长了48%，股息在本季度增长了25%。我们的同物业入住率较第二季度增加了132套，较去年增加了357套。截至2025年9月30日的三个月，同物业租赁及相关收入增长了9%，同物业NOI增长了12%（即370万美元）。今年迄今为止，同物业租赁及相关收入增长了8%，同物业NOI增长了10%（即920万美元）。
本季度我们的同物业运营费用率降至39.7%，而去年为41.1%。我们的租赁住房入住率为94.1%，去年为94.4%。在本季度，我们将227套新房从库存转换为产生收入的租赁住房。今年迄今为止，我们已将523套新房从库存转换为产生收入的租赁住房。我们目前有400套住房在现场，其中100套已准备好入住，另外300套正在安装中，还有200套已订购但尚未交付。我们空置用地上的住房 pipeline 为我们在今年剩余时间及明年提供了额外的入住率增长空间。
我们预计到2025年底，我们将新增700至800套新租赁住房。 manufactured homes（ manufactured housing，预制住房）的销售继续增长，带来额外的销售利润。本季度总销售额为910万美元，去年同期为870万美元，增幅为5%。这些销售业绩中不包括我们最近开业的合资企业Honey Ridge（一个新建开发项目）的额外80万美元销售额。包括这些销售额后，本季度销售额较去年增长14%。截至2025年9月30日的九个月，manufactured homes的销售额较去年同期增长5%。
本季度销售收益为130万美元，占总销售额的14%。九个月的销售收益为320万美元，占总销售额的12%。在本季度，我们收购了马里兰州的两个社区，包含191个地块，入住率为79%，总购买价为1460万美元。季度结束后，我们完成了对佐治亚州一个社区的收购，该社区包含130个用地，入住率为32%，总购买价为260万美元。今年迄今为止，我们完成了五个社区的收购，包含587个用地，总购买价为4180万美元。
我们于2011年开始的Marcellus和Utica页岩战略，已导致我们在该地区拥有的土地、社区、住房和已批准用地大幅增值。数据中心、壳牌裂解工厂、管道项目、新天然气井和发电站都产生了对更多优质经济适用房的需求。UMH在Marcellus-Utica页岩地区拥有78个社区的4000英亩土地和12,300个住宅用地。我们看到对租赁我们石油和天然气权利的兴趣日益增加，并预计在未来几个月会有更多租赁签约。UMH通过其3500个空置地块的入住、2300英亩空置土地的开发或销售、600个最近建设的扩张地块的填充、通过合资企业拥有的329个用地的填充、石油和天然气费率的租赁以及销售和金融公司日益增长的盈利能力，为未来增长做好了充分准备。
我们预计将实现5%的年度租金增长，产生1100万美元的新收入，安装并出租800套新租赁住房，产生额外1000万美元的收入以及销售额和销售利润的大幅增长。这些是增加租赁收入、销售收入、金融和保险收入以及提升价值和每股FFO的宝贵机会，目前这些机会尚未反映在公司价值中。此外，我们有3600万美元的库存已付款并正在积极销售和出租，随着住房和地块入住，这将增加收益。
这种有机增长应使我们能够在未来几年产生收益增长并改善运营业绩。我们对公司的未来感到非常乐观，并期待推动每股FFO增长。现在，我将把发言权交给Anna，由她讨论我们的第三季度业绩。
谢谢Sam。2025年第三季度每稀释股归一化FFO从2024年第三季度的0.24美元增加到0.25美元，增幅为4%。环比来看，每稀释股归一化FFO从第二季度的0.23美元增长9%至第三季度的0.25美元。本季度租赁及相关收入为5780万美元，去年同期为5190万美元，增幅为11%。这一增长主要是由于同物业入住率的提高、租赁住房的增加、租金率的上升以及2020年第一季度末购买的两个社区和2025年第三季度初购买的两个社区产生的额外收入。
本季度社区运营费用增长了11%。这一增长是由于收购以及工资成本、房地产税、除雪和水及污水处理费用的增加。这些社区运营费用的增加还包括截至2025年9月30日的三个月和九个月的一次性法律和专业费用66万美元。租赁及相关收入和社区运营费用均增长11%，导致本季度社区NOI净增长11%。我们的同物业业绩继续符合我们的预期。本季度同物业收入增长9%，而同物业社区运营费用仅增长6%，导致同物业社区NOI增长12%。
截至2025年9月30日的九个月，同物业NOI增加了920万美元，年化运行率为1230万美元。我们的社区运营业绩继续表现出色，我们预计随着我们填充最近开发的用地和库存，运营业绩将进一步增长。转向我们的资本结构。在季度末，我们有约6.73亿美元的债务，其中4.68亿美元为社区级抵押贷款债务，2800万美元为应付贷款，1.77亿美元为我们的以色列债券。季度末总债务的99%为固定利率，加权平均利率为4.83%。
季度末我们抵押贷款债务的加权平均利率为4.58%，去年季度末为4.17%。季度末我们抵押贷款债务的加权平均期限为5.8年，去年季度末为4.6年。在8月和9月，我们偿还了10笔抵押贷款，总额为6100万美元，我们目前正在对其中大多数社区进行再融资，预计将在第四季度完成。2025年7月22日，我们出售了8020万美元的5.85%系列B债券，2030年到期。扣除发行折扣、费用和其他交易成本后，这些债券的净发行收益为7510万美元。
2025年7月8日，我们修改了与银行的3500万美元循环信贷额度，将到期日延长至2027年6月1日。利率为最优惠利率，下限为4.75%，并以我们的合格应收票据作为抵押。在季度末，我们有总计3.22亿美元的永久优先股权益。我们的优先股加上13亿美元的股票市值和6.73亿美元的债务，在季度末产生了约23亿美元的总市值。在本季度，我们根据2024年9月普通股ATM计划发行并出售了290,000股普通股，加权平均价格为每股16.44美元，产生总收益480万美元，扣除发行费用后的净收益为460万美元。
公司还通过股息再投资计划（DRIP）收到了260万美元，包括再投资的股息。在本季度，我们根据2025年优先股ATM计划发行并出售了3,000股D系列优先股，加权平均价格为每股23美元，产生总收益75,000美元，扣除发行费用后的净收益为59,000美元。我们目前在2025年优先股ATM计划下有9990万美元可用于出售。从信贷角度来看，我们在季度末的净债务与总市值比率为28.3%，扣除证券后的净债务与总市值比率为26.9%，净债务与调整后EBITDA比率为5.1倍，扣除证券后的净债务与调整后EBITDA比率为4.8倍。
利息覆盖率为3.7倍，固定费用覆盖率为2.3倍。从流动性角度来看，我们在季度末有3400万美元的现金及现金等价物，以及2.6亿美元的无担保循环信贷额度可用，根据accordion feature（accordion feature，一种信贷额度中的展期条款），潜在总可用额度可达5亿美元。我们还有1.83亿美元的其他信贷额度可用于住房销售融资以及库存和租赁住房的购买。此外，我们的REIT证券投资组合中有3200万美元，所有这些都是无抵押的。该投资组合仅占我们未折旧资产的约1.5%。
我们致力于不增加对REIT证券投资组合的投资。我们处于有利地位，能够继续通过内部和外部方式发展公司。现在，在我们开放提问之前，让我把发言权交给Jean。
谢谢Anna。UMH多年来通过执行由我们才华横溢且敬业的团队实施的严谨战略，持续实现了稳定增长。这一战略始于识别并投资具有强大上行潜力的资产。我们的系统和流程经过55年以上的运营经验不断完善，使我们能够释放这种潜力。我们通过填充空置地块、开发新用地、用现代化的先进住房替换过时住房，以及在我们已有良好记录的市场应用有针对性的销售和租赁平台来为这些运营提供动力。
在整个投资组合中，我们采取了严谨的融资方法。通过深思熟虑地发行股票和债务，我们得以在扩张的同时保持强大、灵活的资产负债表，这种资产负债表旨在利用市场机会、不断改善现有投资组合并抵御不可预见的挑战。由于UMH成熟的业务计划和负责任的资本管理，我们处于有利地位，能够继续增长每股收益、提高房产价值并增强长期股东价值。我们仍然专注于manufactured housing行业的强劲基本面以及全国范围内对住房的广泛需求。这些顺风因素，加上我们的严谨方法，继续推动我们投资组合价值的显著增长。
我们的社区继续表现出色，销售需求强劲，入住率上升，运营效率持续提高。我们还以能够长期提升社区和公司价值的方式开发了我们的空置土地。我们在实现这一切的同时，始终将我们的使命——公平对待居民并扩大可负担的劳动力住房供应——置于一切工作的中心。展望未来，我们的使命比以往任何时候都更加重要。全国住房短缺继续加剧，而manufactured housing处于独特地位，有助于满足这一关键需求。我们对最近的立法举措感到鼓舞，这些举措可能为居民提供更好的融资选择，同时也为UMH通过收购和新开发获得长期低成本增长资本创造新机会。
我们相信我们走在正确的轨道上。我们的持续成功应转化为每股收益和股价的增长，同时满足我们这个时代最紧迫的社会需求之一——优质经济适用房。
我们现在开始问答环节。如需提问，请在电话键盘上按星号键后再按1键。如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如需撤回问题，请按星号键后再按2键。此时，我们将暂停片刻以整理提问名单。今天的第一个问题来自Alliance Global Partners的Gaurav Mehta。请讲。
谢谢。早上好。我想问一下你们在第四季度收购的佐治亚州物业，能否提供一些关于那里入住率上行空间的情况？而且看起来那里的平均月租金低于你们在佐治亚州的其他物业。希望能了解更多关于该物业的情况。
好的，当然。佐治亚州奥尔巴尼的这个物业非常靠近我们在佐治亚州的另一个社区。它有130个用地。目前入住率约为30%。这确实是我们典型的增值业务计划。我们将进入那里，进行一些即时改进，提高基础设施的整体质量，增加一些便利设施，然后开始引入新的租赁住房。我预计一旦我们开始运营，租金率将在每月1000至1200美元的范围内。该物业具有非常显著的上行潜力。我们的计划是在完成一些初步改进后立即开始引入住房。
我们应该在第一年看到入住率的大幅提高。你知道，我可能有点超前了。但你知道，每年30套应该是我们能够在那里实现的目标。有可能更多。
我只想指出，在我们看来，在东南部，没有人遵循我们的模式，即转向租赁住房。他们仍在采用旧模式：居民拥有住房并租赁地块。通过增加租赁单元，看看我们的三个南部州——佐治亚州、南卡罗来纳州、阿拉巴马州——过去一年我们在佐治亚州的收入增长了469%，南卡罗来纳州增长了37%，阿拉巴马州增长了23%。因此，我们的南部战略正在奏效，我们将继续实施。
好的，我的第二个问题是关于股票回购。9月，你们将股票回购规模从2500万美元增加到1亿美元。想了解更多关于股票回购在你们未来资本配置计划中的定位。
所以我们的计划是，我们已经做了很多工作。我们费用增加的部分原因是为创建出售空置土地的合同而增加的法律费用。当开发商出售住房时，这是一个非常长期的前景，因为有人必须获得扩建批准、出售住房，然后最终我们将其转化为现金。但目标是出售资产、发行优先股、利用这些资金为我们的增长提供资金，然后可能回购股票。
如果我可以补充的话，UMH在我们行业中是独特的。我们有政府支持的实体，根据立法，我们有幸能够借钱。随着我们社区价值的上升，借款能力也会上升，价值的60%左右可能是借款金额。在过去五年中，我们的价值取得了显著增长，我们已经实现了部分额外的借款能力。但当我们研究公司时，我们发现我们非常保守，但也许我们过于保守了。我们的债务当然可以达到资产的45%、50%。
然后我们有能力向政府支持的实体借款非常可观的金额。此外，优先股供应短缺。这是一种独特的证券。在我们看来，它是权益，但不分享公司的增长，因此对普通股非常有利。因此，优先股和向政府支持的实体借款的能力之间，我们处于一个非常独特和有利的地位来完成董事会授权的回购。
好的，最后一个问题，在您的准备发言中，您提到看到对贵公司拥有的石油和天然气权利的兴趣增加。能否提供更多关于这个机会规模的细节？
嗯，即使对我们来说，评估这个机会的规模也非常困难。我们收到了越来越多关于这些物业的咨询。但如果你看看Marcellus和Utica页岩地图，并认识到我们在Marcellus和Utica页岩地区拥有4000英亩土地。想想荷马城数据中心，而且你知道，今天的《华尔街日报》上有文章谈到技术如何进步，他们可以钻得更深，可以从地下获取更多能源。这些权利的价值正在增加，能源需求也在增加。数据中心是一个巨大的因素。
有点偏离主题，因为我们在谈论Marcellus和Utica页岩。但是，在这方面，当你看看我们的社区位置——直接位于大城市之外，如纳什维尔、孟菲斯、哥伦布、匹兹堡、杰克逊、新泽西州、新泽西州Eatontown。这些位置的价值增长，就像Marcellus和Utica一样，是巨大的，确实为我们创造了美好的未来。
好的，谢谢。我的问题就这些。
下一个问题来自Lucid Capital Markets的Craig Cuchera。请讲。是的。
嘿，早上好，各位。过去三个季度，G&A（一般及行政费用）有相当显著的下降。我知道你们的G&A有一定的季节性，但还有其他我们应该考虑的因素吗？
这主要是季节性和某些费用的时间安排所致。我们预计，平均而言，今年迄今为止的第三季度将与我们对第四季度的预期一致。
好的，这很有帮助。我只想确认一下，一次性法律和专业费用是否计入了物业运营费用。
是的，计入了。
好的，明白了。当我查看你们为Albany Dunes支付的价格时，我认为每个用地约20,000美元，这明显低于你们通常支付的价格，即使追溯到2021年也是如此。这个物业是否需要比你们典型的增值收购更多的资本支出，还是与你们通常的情况相似？
不，这是非常相似的策略。我的意思是，你看Albany Dunes，它有130个用地。收购时入住率仅为32%。目前那里的收入非常有限。而且，显然，物业产生的NOI才是真正产生物业价值的因素。因此，我们将Albany Dunes视为通过实施我们典型的业务计划具有巨大上行空间的资产。而且，坦率地说，我们希望能找到更多符合这一确切策略的资产。你知道，这是我们已经证明我们能够做得非常好的事情。
我们将继续关注符合该标准的其他资产。仅补充一下我们今年完成的其他收购。新泽西州的Cedar Grove和Maplewood Village都是100%入住率的物业，用地租金合理。这将使每个用地成本上升到约92,000美元。然后，马里兰州与新泽西州类似，租金更高，入住率更高，从而推动每个用地价格更高。
是的，这说得通。谢谢。
你必须认识到，manufactured housing处于独特的地位。我们相信我们可以生产3卧室、2浴室、1100平方英尺的住房，每单元25万美元。1000个单元2.5亿美元。而成本呢？传统建筑每单元40万、45万美元。而公寓，通常只有650平方英尺和1个浴室，每单元35万美元。因此，我们具有明显的成本优势。我们是经济适用房。政府认识到这一点，市场也认识到这一点，我们希望能够继续为国家的住房需求增加1000套住房。
很好。再回到佐治亚州的新收购，我认为你们过去在东南部进入的一些新市场遇到了市政当局审批缓慢的问题。这个物业是否已完全获得授权和批准，可以推进，还是你们预计会有任何延误？
公平地说，我们遇到问题的那个物业当时是完全获得授权的，我们没有预料到会有延误。但不，这个物业已完全获得授权。应该不会有问题。你知道，如果有任何变化，我们会在未来更新你。但我们的计划是全速推进那里的工作。
明白了。最后一个问题。你们本季度的租赁住房净新增数量有不错的增长，而且我知道你们的二手住房池销售时好时坏。但你们认为剩余的二手住房池规模有多大意义？它是否接近完成，还是你们认为仍有健康的数量可以出售？你们是否会尝试出售？
嗯，最终目标是融资法律变得更加宽松。这将是不可思议的，因为我们的第一批租赁住房大约是在2011年购买的，所以它们现在刚满15年左右。如果住在里面的人能够获得贷款批准，我们可以出售越来越多的租赁住房。除此之外，可能会有政府担保的贷款为我们带来现金。租赁业务的运作方式是，第一年我们做了100套，第二年300套，然后500套，然后每年800套。
最终，我们可以将15年的旧租赁住房中的很大一部分作为融资销售出售，并且可能是政府担保的现金销售。我们将新增800套租赁住房，与今天的做法相比，需要的现金最少。今天，我们购买800套租赁住房，每套约75,000美元，我们需要获得所有这些现金来做到这一点。如果我们出售500套旧租赁住房（可能是现金销售），假设每套售价约60,000美元，而购买新单元每套75,000美元。这将大大减少我们未来增长租赁组合所需的现金。
好的，谢谢。我的问题就这些。
下一个问题来自Ladenburg Thallman的John Masoka。请讲。