斯图尔特·罗斯坦（首席执行官）
阿纳斯塔西娅·米罗诺娃（首席财务官）
斯科特·韦纳（首席投资官）
道格·哈特（瑞银集团）
哈什·赫姆纳尼（格林街）
杰德·拉赫马尼（KBW）
约翰·尼科迪默斯（BTIG）
里克·沙恩（摩根大通公司）
我想提醒大家，今天的电话会议和网络直播正在录制中。请注意，它们是阿波罗商业房地产金融公司的财产。任何未经授权的广播形式都是严格禁止的。关于此次电话会议的音频回放信息，请参见我们的收益新闻稿。我还想提请大家注意我们新闻稿中关于前瞻性陈述的惯常安全港披露。今天的电话会议和网络直播可能包含前瞻性陈述和预测，我们请您参考我们最近向美国证券交易委员会提交的文件，了解可能导致实际结果与这些陈述和预测存在重大差异的重要因素。
此外，我们将在本次电话会议上讨论某些非公认会计原则指标，管理层认为这些指标与评估公司的财务业绩相关。这些指标在我们的收益演示文稿中与公认会计原则数据进行了调节，该演示文稿可在我们网站的股东部分获取。除非法律要求，否则我们不承担更新前瞻性陈述或预测的任何义务。如需获取我们最新的美国证券交易委员会文件副本，请访问我们的网站www.Apollocref.com或致电212-515-3200。现在，我想将电话转交给公司首席执行官斯图尔特·罗斯坦。
谢谢。早上好，感谢大家参加阿波罗商业房地产金融2025年第三季度业绩电话会议。像往常一样，今天与我一同出席的有我们的首席投资官斯科特·韦纳和首席财务官阿纳斯塔西娅·马拉诺娃。ARI第三季度的亮点是持续强劲的贷款发放活动以及我们重点资产的进展，因为更广泛的房地产市场的交易活动和运营表现持续改善。重要的是，随着重点资产释放的资本可用于重新部署到新发放的贷款中，ARI继续受益于阿波罗房地产信贷平台的实力和广度。
总体而言，阿波罗有望实现创纪录的商业房地产贷款发放年度，迄今为止已完成超过190亿美元的交易。这为ARI提供了极其强劲的交易渠道，使我们能够有效地部署资本，并代表ARI构建多元化的贷款组合。在本季度，ARI承诺新增10亿美元贷款，使年初至今的贷款发放额达到30亿美元。与近期活动一致，本季度的贷款发放分布在美国和欧洲之间。ARI在欧洲部署资本的能力仍然是一个差异化因素。阿波罗是欧洲最活跃的另类贷款机构，欧洲的贷款机构格局较为分散。
鉴于欧洲证券化市场发展相对滞后，各物业类型的基本面仍然健康，较低的利率环境再次使交易能够获得正杠杆。收购市场显著回暖。第三季度完成的贷款包括住宅和工业交易，截至第三季度末，包括待售多户住宅、住宅、老年住房和学生住房在内的住宅贷款占ARI投资组合基础物业类型的31%，为最大占比。还款继续符合预期，本季度还款和销售额为13亿美元，使年初至今的还款额达到21亿美元。现在谈谈贷款组合以及ARI重点资产的最新情况，截至季度末，投资组合的账面价值总计83亿美元。
ARI贷款组合的54%现在是2022年利率 hikes后发放的贷款。ARI重点资产的主要进展是西57街111号的销售势头持续，自上次 earnings 电话会议以来已签署六份新合同，其中三份在季度末后完成，产生约5500万美元的收益，并进一步降低了ARI在布鲁克林多户住宅开发项目（Brook）的贷款基础。到目前为止，我们看到了强劲的租赁速度，仍计划在2026年下半年退出该投资。阿纳斯塔西娅将在她的发言中讨论，但我们预计这些重点资产的资本轮换将对ARI未来的收益运行率产生重大影响。
转向我们资产负债表的右侧，ARI继续保持充足的流动性，并能从公司各种有担保的融资工具中获得额外资本。ARI的贷款人仍积极参与该行业，并就现有或潜在的新融资进行持续对话。ARI继续多元化公司的贷款人基础并扩大资本来源。本季度在欧洲签订了一项新的有担保借款协议。此外，我们将循环信贷额度的借款能力提高了1.15亿美元，并将到期日延长至2028年8月。现在，我将电话交给阿纳斯塔西娅，由她回顾ARI本季度的财务业绩。
谢谢斯图尔特，大家早上好。2025年第三季度，ARI公布的公认会计原则净收入为4800万美元，即每股稀释普通股0.34美元。可分配收益为4200万美元，即每股0.30美元。扣除投资实现损失和诉讼和解实现收益之前的可分配收益（我们称为运行率可分配收益）为3200万美元，即每股普通股0.23美元。本季度的运行率可分配收益略低于股息水平。考虑到本季度内资本重新部署的时机，值得注意的是，我们通常无法控制新贷款交易完成的时机及其与投资组合还款时机的相关性。
西57街111号的单位销售收益再投资将为第四季度及2026年进一步的收益提供上行空间。我们继续处理投资组合中的其他重点资产，并预计在2026年下半年解决其中多项资产。这些表现最佳资产的资本循环将在2026年底进一步提升收益。本季度，我们收到了与密歇根州办公楼贷款相关的贴现提前还款收益，该贷款此前已全额计提拨备。因此，我们确认了130万美元的特定CECL拨备部分转回，并核销了620万美元。
我们还实现了120万美元的本票销售损失，该本票此前在我们的资产负债表上列为持有待售应收票据。这一实现损失与该资产先前记录的估值拨备一致。此外，本季度我们确认了与马萨诸塞州医疗保健投资组合中一项资产相关的诉讼和解产生的1740万美元收益。这些事件的总体影响是每股账面价值增加0.14美元。因此，截至季度末，不包括一般拨备和折旧的每股账面价值为12.73美元。
我们的贷款组合在本季度末的账面价值为83亿美元，加权平均无杠杆收益率为7.7%。正如斯图尔特所提到的，我们本季度的贷款发放表现强劲，总计10亿美元，并为先前完成的贷款提供了额外2.34亿美元的追加资金。年初至今，截至第三季度末，我们发放了超过30亿美元的新承诺贷款，并为先前完成的贷款提供了总计7.02亿美元的追加资金。季度末后，我们承诺为新贷款额外提供3.88亿美元，其中3.24亿美元已拨付。
除了这些完成的交易外，我们还有强劲的贷款渠道，预计将在年底前完成。关于风险评级，截至季度末，投资组合的加权平均风险评级为3.0，与上一季度末持平。本季度没有记录新的特定资产CECL拨备，投资组合的评级也没有其他变动。由于密歇根州办公楼贷款的部分转回和相关核销，我们的特定CECL拨备减少了750万美元。如前所述，本季度我们的一般CECL拨备因投资组合中的贷款发放活动增加了100万美元。
贷款组合摊销成本基础的CECL拨备总额百分比环比略有上升，从429个基点升至438个基点，这是由于季度末的贷款组合余额略低于上一季度末。我们本季度末的流动性为3.12亿美元，包括手头现金、现有工具的承诺和已提取额度以及服务机构持有的贷款收益。我们的杠杆率环比下降，从6月30日的4.1倍降至9月30日的3.8倍。我们继续多元化和加强我们的银行关系，两家新银行加入了我们的循环信贷工具银团，该工具在本季度增加了1.15亿美元，并延长了三年。
有担保借款市场的流动性仍然充足，随着利差持续收窄，我们能够产生与历史和目标水平一致的回报。现在，我们想请操作员开放提问线路。
谢谢。提醒一下，如需提问，请按电话上的星号11，等待您的姓名被宣布。如需撤回问题，请再次按星号11。请稍候提问。第一个问题来自瑞银集团的道格·哈特。请发言。
谢谢。感谢您关于重点资产的更新。您如何看待Brook的货币化时间表，以及我们应该如何看待西57街115号未来销售的节奏？
是的，谢谢，道格。听着，我倒着回答这些问题，因为在西57街111号，我们实际上现在只剩下三个单元了，包括市场所知的一个四户住宅和另一个顶层公寓。所以实际上，西57街111号的客流量和兴趣仍然不错。我想说，考虑到我们正在讨论的单元规模，很难从时间角度确切知道，但当然，我们与负责此事的团队的预期和对话是，我们希望在明年年初某个时候完成西57街111号的销售。关于Brook，如果租赁进度继续保持，市场上没有其他不可预见的情况，今天我们会考虑在明年春末夏初某个时候将该资产推向市场，希望在第三季度末第四季度初完成交易。
很好。那么，当您考虑随着释放资本而进行的再部署水平时，您认为这项业务的合适杠杆水平是多少？
让我想想。我认为对我们来说，这并没有太大变化。公司的杠杆率随着时间的推移有所上升，只是因为我们已经从夹层贷款转向更多的优先贷款，在这种情况下，你的附着点大致相同，并通过这种方式产生股本回报率。我认为，我们将继续发放优先贷款，然后从后端杠杆角度看，大约在65%到75%的范围内。这意味着最终的杠杆水平大约在3倍左右。但你还有一些通过定期贷款B和优先有担保票据获得的公司杠杆。
因此，当我们充分部署资本并实现资本效率，包括从重点资产回笼资本时，我们将以大约4倍的杠杆率运营业务。
太好了。谢谢，斯图尔特。
不客气。
谢谢。下一个问题来自格林街的哈沙姆·纳尼。请发言。
谢谢，并感谢您关于Brook和西57街111号的更新，这两个项目似乎都在2026年上半年（抱歉）和2026年下半年部分时间。您对Liberty Center资产有什么想法或最新情况，它的进展如何？
是的，Liberty Center的消息，实际上发生时并不意外，我想我们知道它最终会发生，但我们认为，市场会接受通过这种方式进行的销售，即Liberty Center电影院的母公司申请了破产。我认为，我们今年早些时候处于早期阶段的销售过程中的反馈是，随着这一问题的解决，我们将在销售方面从市场获得更好的回应。目前，电影院继续支付租金，但我想说，电影院的运营并不理想。
我们将让程序通过破产法院进行。我们非常参与这个过程，并将决定他们是否接受或拒绝租约。从收到的询问来看，如果电影院空间可用，有其他运营商对此感兴趣。但在这一点上，我们需要让这个过程进行，我认为我们将能够在明年第一季度末第二季度初评估退出时机。
明白了。这很有帮助。那么，关于还款方面，今年的情况有些不稳定，但本季度的还款额明显上升。是否有什么特别的原因导致还款水平升高？您认为第四季度和明年年初这种情况会持续吗？
是的，听着，我们永远不会预测确切的时间，而且我们往往不会花太多时间为季度变化而失眠。我确实认为，在广泛层面上，还款发生是因为资本市场完全开放。人们有能力获得还款资本。但你也看到许多资产类别的运营表现有所改善，市场已经接受了估值的重置。所以我认为，在2022年、2023年初，当人们试图消化高利率以及经济走向不明确时，我们在市场上看到的那种停滞状态，我想说，在我们的投资组合相关的美国和欧洲市场，市场已经有了更好的清晰度。
我认为，特别是在股权方面，许多观望的资本现在倾向于进行交易。所以我认为我们将继续看到整个投资组合的健康还款速度。我想说，季度之间会有波动，因为你永远不确定交易何时会完成。但展望未来的预计还款，主要的一点是还款与我们的预期一致，我们认为这种情况不会改变。
太好了，谢谢。
谢谢。下一个问题来自KBW的杰德·拉赫马尼。请发言。
嗨，我是杰森·萨夫雄，代表杰德提问。谢谢回答我的问题。关于西57街111号，本季度的总风险敞口略微上升至2.79亿美元。我假设这是由于开发支出的资本化成本增加，可能是零售租约的装修费用。这准确吗？
是的，是的，杰森，这是准确的。是的。与底层租约相关，我们不得不支付一些持续的装修费用。
明白了。所以我认为我们没有任何。
我还想说。对不起，斯科特。杰森，另一件事是，这与我们当时对西57街111号的承销一致。我们为西57街111号计提了拨备。所以我想说这符合预期。对不起，斯科特，请继续。
是的，我只是想说。而且我们本季度没有任何合同完成。所以我想你在我们的报告中看到，我们已经完成了三份合同，这将减少余额。然后，斯图尔特说有三个未售出的单元，但还有另外三个单元正在签约中，我们预计将在本季度剩余时间内完成。所以本季度至少应该有六个单元完成销售，减少我们的余额。
好的，太好了。那么关于布鲁克林多户住宅，幻灯片中的债务为3.3亿美元，而10-Q中的资本化融资和建设成本为3.93亿美元，两者之间的差异是什么？抱歉，幻灯片中是3.3亿美元，10-Q中是3.93亿美元。
阿纳斯塔西娅，你想现在处理这个问题还是会后回复？
是的，我是阿纳斯塔西娅。我看一下这里的资料。会后我会回复你。
好的，谢谢。那么关于两家酒店，五月花酒店和亚特兰大酒店。有什么最新情况吗？
我的意思是，关于五月花酒店，酒店继续表现良好。显然，数据存在一些季节性因素，这在一定程度上影响了第三季度的业绩。但总体而言，从净经营收入角度，特别是相对于成本基础，酒店表现相当不错。我们现在开始专注于优化酒店的费用方面。但我们仍然对酒店的表现感到相当积极。并且认为我们可以进一步提高净现金流。
谢谢。
将酒店提升到更稳定的水平。
好的，谢谢。
谢谢。下一个问题来自BTIG的约翰·尼科迪默斯。请发言。
你好。大家早上好。感谢回答我的问题，正如哈什所提到的，这确实是一个高还款季度，但听起来贷款发放到年底都很顺利，这很令人兴奋。显然，这在季度之间会有所波动。但您如何展望贷款组合的规模趋势，不仅是下一季度，而且是进入2026年中期甚至明年年底，如果您有任何见解的话。
谢谢。我的意思是，约翰，贷款组合的增长将来自哪里。没错。如果我们能够获得无杠杆资本。如果你考虑西57街111号的还款或最终出售Liberty Center。你将获得无杠杆资本，然后将其杠杆化部署到资产中。因此，你会看到一些投资组合增长。当我们收回所谓的重点资产资本时，如果你最终出售Brook，影响会较小，因为Brook作为一个建设项目已经有杠杆。
我们能够对优先第一抵押贷款使用比建设项目更高的杠杆。因此，你会看到资产层面有所增长，但不会像假设所有资本都回流给我们那样显著。但这确实是推动未来投资组合增长的因素：将重点资产（大部分是无杠杆或杠杆不足的）部署到优先贷款中，我们将使用，如我在电话会议早些时候回答道格的问题时所说的，“完全杠杆”。
太好了，非常有帮助，斯图尔特。谢谢。我的另一个问题是，看到团队在本季度发放了两笔相当大的高档酒店贷款。我很好奇，您是否觉得酒店行业现在更具吸引力，或者这些只是纽约和圣地亚哥的独特机会？
谢谢，斯科特。你想评论一下吗？
是的，我的意思是，我想说，无论在美国还是欧洲，我们在酒店领域一直都很活跃，这些交易之所以吸引人，是因为其规模和现有的现金流。其中一笔交易我们与他人合作，并且有夹层贷款在我们之后，我们能够构建一个低杠杆交易，另一笔在纽约市的是我们熟悉的资产，是一个赞助集团的收购融资。所以没有什么特别的。我认为酒店始终是投资组合的一部分，而且我们在酒店领域已经获得了很多还款，所以我们认为增加这两笔交易是合理的。
太好了。
非常感谢，斯科特，感谢您的时间。
谢谢。提醒一下，如需提问，请按电话上的星号11。下一个问题来自摩根大通的里克·沙恩。请发言。
嘿，我是A·J，代表里克提问。似乎办公楼趋势在继续改善。我想知道您能否给我们更新一下您现在在办公楼投资组合中看到的情况？是的。斯科特，你想让我先说吗？你想说吗？是的。
听着，我的意思是，我认为，办公楼市场因城市而异。我的意思是，幸运的是，我们的风险敞口总体上是。但我想说，当然，从房东那里得到的数据来看，人们更多地回到办公室，这确实是普遍现象。显然，在纽约，我认为甚至高于新冠疫情前的水平。很多积极的租赁势头。同样，特别是纽约和伦敦，芝加哥，我们在那里有一些风险敞口。我的意思是，我想说，这也是因资产而异。
我们恰好有一笔贷款是针对芝加哥最新的建筑之一，那笔贷款表现很好。我们有一笔针对较旧建筑的贷款，看到了一些积极的租赁活动，但不如较新建筑的多，我认为这在其他市场也是一致的。所以我们很高兴，我认为总体而言，我们看到了更多的资本市场活动。显然，办公楼交易的融资又回来了，无论是稳定的交易还是租赁中的交易。然后你开始看到更多的交易活动。
非常有帮助。谢谢。
还有一个关于还款的问题。现在利率终于开始下降，您是否认为还款率会有所上升，特别是对于那些新冠疫情初期发放的、等待低利率已久的贷款？
是的，我的意思是，当我们查看我们的投资组合时，与所有房地产一样。我的意思是。
是的，斯科特。不难。
我想说，我们的很多贷款实际上正在被出售。所以人们已经实现了他们的商业计划，正在出售资产，我们得到还款。其他交易正在被再融资，无论是否提取资金，或者只是贷款到期。所以我不认为这是一个趋势，即有人持有新冠疫情期间或之前的高成本债务。我认为这只是正常情况。这些是浮动利率贷款，有几年的提前还款保护。当我们发放贷款时，我们预计它会在两三年内退出。我认为现在市场开放了，人们想再融资或出售时，他们就会这样做。
非常感谢。我的问题就这些。
谢谢。现在我想将电话转回给斯图尔特·罗斯坦作总结发言。
没有总结发言。一如既往，感谢大家的参与，如果之后有任何问题，我、希拉里、阿纳斯塔西娅都很乐意解答。谢谢大家。
谢谢。本次电话会议结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。