罗恩·哈伯德（投资者关系副总裁）
彼得·斯科特（总裁兼首席执行官）
奥斯汀·赫尔弗里希（执行副总裁兼首席财务官）
瑞安·E·克劳利（执行副总裁兼首席投资官）
尼古拉斯·尤利科（加拿大丰业银行）
理查德·安德森（韦德布什证券公司）
奥斯汀·沃施密特（KeyBanc资本市场）
胡安·萨纳布里亚（加拿大皇家银行资本市场）
塞思·伯吉（花旗集团）
迈克尔·卡罗尔（加拿大皇家银行资本市场）
迈克尔·戈尔曼（BTIG）
迈克·穆勒（摩根大通公司）
约翰·帕沃夫斯基（格林街）
早上好，欢迎参加医疗地产信托公司2025年第三季度业绩电话会议。所有参会者均处于仅收听模式。在发言人发言后，我们将进行问答环节。如需提问，请在此时按星号键，然后按电话键盘上的数字1。提醒一下，本次电话会议正在录制中。现在，我想将会议转交给投资者关系副总裁罗恩·哈伯德。谢谢。请讲。萨拉。
感谢您今天参加医疗地产信托公司2025年第三季度业绩电话会议。提醒一下，除本电话会议中包含的历史信息外，所讨论的事项可能包含涉及估计、假设、风险和不确定性的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述代表公司在本次电话会议日期的判断。公司不承担更新此前瞻性材料的任何义务。有关风险和风险因素的讨论包含在我们的新闻稿中，并在我们向美国证券交易委员会提交的文件中有详细说明。本次电话会议将讨论某些非GAAP财务指标。这些指标与最具可比性的GAAP财务指标的调节表可在公司截至2025年9月30日的季度收益新闻稿中找到。收益新闻稿和收益补充信息可在公司网站上获取。现在，我想将会议转交给我们的总裁兼首席执行官皮特·斯科特。
谢谢罗恩。今天参加电话会议的还有我们的首席运营官罗布·赫尔和首席财务官奥斯汀·赫尔弗里希。瑞安·克劳利（我们的首席投资官）也将参与问答环节。我想首先就战略计划分享一些重要反馈。在第三季度期间，我们在芝加哥、纽约市、波士顿和中大西洋地区的行程中会见了100多位投资者。随着股息决定的尘埃落定，会议的基调与今年早些时候截然不同。围绕我们战略计划的兴奋之情显而易见，价值创造机会也十分显著。我们面临的挑战很简单，就是超越我们的三年增长框架。为此，我们正在评估每一个可能提高收益的机会，而辛勤的工作已经转化为更好的结果。在过去两个季度，同店净经营收入（NOI）增长率平均为5.25%，同店入住率提高了180个基点，净债务与EBITDA比率降低了0.5倍。
我们对医疗地产信托的有利因素也越来越乐观。首先，门诊医疗的长期趋势持续改善，需求连续第17个季度远超供应，前100个大都市区的入住率均有所上升，接近93%，创历史新高。其次，我们的新租赁 pipeline 持续增长，目前为110万平方英尺。我们 pipeline 的三分之二处于意向书（LOI）或租赁文件阶段，表明完成的可能性很高。第三，随着入住率的提高，我们可以更努力地推动租赁经济性。我们的主要重点不再是数量，而是经济回报，因为我们寻求最大化保留率、租金递增和现金租赁价差。
第四，随着杠杆率的迅速改善，多年来我们首次有资本可增值地投资于我们的投资组合，并且我们正在迅速积累“干粉”以重新采取进攻策略。第五，随着我们在战略处置方面取得进展，我们的投资组合独特地集中在最大和增长最快的都市区（MSA）。结合我们与卓越医疗系统的合作，这些关键的投资组合属性应在未来几个季度和几年内带来卓越的运营业绩。转向第三季度，我们在整个平台上都取得了出色的业绩。随着我们在组织中注入财务严谨性，我们正迅速从一家未达预期的公司转变为一家超出预期的公司。
标准化每股运营资金（FFO）为0.41美元。我们上调了FFO和同店业绩指引，并且自2022年初以来首次，净债务与调整后EBITDA比率低于6倍。特别感谢整个医疗地产信托团队本季度的非凡努力。我们在第二季度取得胜利后，第三季度再次取得胜利。这并非易事，团队迎接了挑战。转向交易市场，正如近期活动所证明的那样，门诊医疗的交易市场正在升温。多种因素促成了这一点，包括行业基本面改善、有利的贷款市场以及医疗系统对拥有战略房地产的强烈兴趣。
这些有利因素的结合正在推动资本化率（cap rate）压缩。我们正从这些改善的趋势中受益，我们已将处置资产的预期资本化率中点降低了25个基点。我们即将完成我们宏伟的处置计划。今年迄今为止，我们已以6.5%的混合资本化率出售了5亿美元的资产。我们剩余的处置 pipeline 总额约7亿美元，几乎全部处于具有约束力的合同或意向书阶段。到我们下次财报电话会议时，我们预计将完成绝大部分剩余处置。每完成一笔交易，我们的未来NOI增长概况就会改善，本季度强劲的同店增长结果就证明了这一点。
此外，由于年底可能出现超额资产负债表 capacity，我们正在监控交易市场，寻找对我们的投资组合具有战略意义且能增加收益的精选外部投资机会。我们想详细说明处置资产所实现的资本化率。我们三分之二的处置资产（约8亿美元）是我们认为的非核心资产。我们将非核心资产定义为位于非优先市场、运营表现欠佳且需要大量资本的资产。非核心资产还包括一些遗留的办公物业。这些资产的混合资本化率为7.25%。
我们另外三分之一的处置资产（4亿美元）是我们认为的核心处置资产。我们将核心处置资产定义为运营表现良好、入住率高但位于我们规模有限或无法实现有意义规模的市场的资产。这部分资产的混合资本化率为5.75%。核心处置的一个很好例子是我们在弗吉尼亚州里士满的六项资产组合，我们已签订具有约束力的合同，预计11月中旬完成出售。我们收到了对该投资组合的主动兴趣，并选择进行全面销售流程以最大化价值。最终定价为1.71亿美元，约每平方英尺425美元，实现了5%以上的高资本化率。里士满是我们少数仍使用第三方物业管理的市场之一，我们认为没有机会扩大市场份额。由于入住率超过93%，平均建筑年龄近30年，租户质量高，我们认为该投资组合的资本化率很好地反映了我们剩余稳定投资组合中蕴含的价值。现在转向我们的开发和再开发平台，我们的活跃开发 pipeline 中有两个项目。德克萨斯州沃思堡的All Saints 2项目，由 Baylor Scott & White 作为主力租户；以及北卡罗来纳州罗利的Macon Pond项目，由UNC Rex Health作为主力租户。
All Saints 2项目的出租率已从上个季度的54%提升至72%，我们最近已将该项目投入使用。Macon Pond项目的预租率为51%，我们预计2026年年中投入使用。这两个项目的稳定NOI预计约为800万美元，将成为近期上行空间的来源。我们看到通过有针对性的ROI驱动投资，我们的投资组合有显著的增值机会。在第三季度，我们在再开发投资组合中增加了五项资产，总预算约为6000万美元。这些资产位于强劲的子市场，包括纳什维尔、西雅图、丹佛、夏洛特和达拉斯。这五个项目的增量NOI预计也接近800万美元。在未来几个季度，随着我们寻求加速资本支出和潜在收益增长，我们预计会有更多资产进入再开发池。您会注意到我们在补充材料中加强了开发和再开发的披露。我们还纳入了当前非创收土地地块的表格。我们在丹佛、怀特普莱恩斯、亚特兰大、纳什维尔和奥斯汀等关键市场拥有战略土地地块，年持有成本约为150万美元。我们正在评估每个地块，以确定是继续持有还是变现。
我们对医疗地产信托2.0的未来感到无比兴奋。我们的运营表现稳步改善，向以运营为导向的文化转型比预期更快，我们的资产负债表举措已接近完成，我们正在加速对现有投资组合的资本支出，并正在重建投资者社区急需的信誉。在我的第一次财报电话会议上，我说过我们有一个首要目标：当 equity 投资者寻求门诊医疗 exposure 时，成为他们的首选，因为我们是唯一纯粹的门诊医疗REIT。我们的全部注意力使我们能够每天专注于这一目标。现在让我将会议转交给罗布，他将详细介绍运营和租赁情况。
谢谢皮特。我们在运营方面度过了出色的一个季度。租赁活动强劲，执行了160万平方英尺的租赁协议，其中包括超过44.1万平方英尺的新租赁。租户保留率提高到近89%，为六年来最高，连续第六个季度超过80%，年度租金递增率平均为3.1%，整个投资组合的平均水平有所提高。本季度的活动包括与一些顶级医疗系统合作伙伴的几项重要交易。例如，与孟菲斯的Baptist Memorial签订了21,000平方英尺的租约，与Baylor Scott & White在沃思堡的校园开发项目签订了18,000平方英尺的租约，与西雅图Overlake医院校园的Multicare完成了25,000平方英尺的续约。
行业基本面背景依然强劲，支持我们本季度110万平方英尺租赁 pipeline 的进一步增长。前100个都市区的需求超过供应74万平方英尺，完工量占库存的百分比仍接近历史低点。医疗系统保持稳健，并继续依赖门诊设施作为降低运营成本和扩大市场份额的关键组成部分。今年全年，医疗系统租赁占我们总租赁的百分比持续攀升。本季度，我们看到医疗系统租赁占总活动的近50%，比2023年的低点上升了近20%。
转向我们的同店投资组合，入住率连续提高44个基点，本季度末达到91.1%。今年，我们的入住率提高了77个基点，处于全年预期的75至125个基点范围内。我们预计第四季度的吸纳 momentum 将继续。转向运营平台，我们在向资产管理模式迁移方面取得了重大进展。最近，我们又聘请了两名资产经理，预计未来几个月将填补这个新平台的最后几个职位。全面转换目标为年底，以便对房地产进行更紧密的问责。
新资产管理团队的一个关键重点领域将是我们投资组合中被视为“租赁提升期”的部分。在我们的战略计划中，本季度我们看到这部分投资组合的显著租赁活动。在我前面提到的44.1万平方英尺新租赁中，21.7万平方英尺（近50%）来自这些物业。我要祝贺我们的团队本季度在租赁和吸纳方面取得的增长。凭借强劲的租赁 pipeline、高租户保留率和供应紧张，我们的投资组合有望在今年剩余时间和2026年继续看到更多的租赁 momentum 和NOI增长。现在我将会议转交给奥斯汀，讨论财务结果。
谢谢罗布。今天上午，我将概述我们2025年第三季度的业绩、资本配置活动和更新的2025年指引。我们强劲的年初至今 momentum 延续到第三季度，标准化每股FFO同比增长5%至0.41美元，同店现金NOI增长5.4%。此外，第二季度每股运营现金流（FAD）为0.33美元，季度派息率为73%。本季度我们的表现全面超出预期，包括同比入住率提高90个基点，3.9%的现金租赁价差以及严格的费用控制。我们达到或超过了今年所有核心运营预期的高端，这得益于我们将问责制和决策推向更接近房地产的重点，以及处置资产出售带来的自然提升。
我们在第二季度迅速采取行动削减整个组织的开支。这一进展在第三季度显现，标准化一般及行政费用（G&A）为970万美元。虽然我们仍在组建关键团队，但我们已明确2026年G&A目标为4500万美元，并正顺利完成我们一流平台的建设。第三季度及10月期间的处置活动所得款项用于偿还约2.25亿美元的2027年定期贷款，将杠杆率降至5.8倍（包括今年早些时候的债券偿还）。
2025年，我们已偿还约5亿美元的票据和定期贷款。循环信贷额度和2027年定期贷款将继续作为近期处置的收益用途，因为我们的杠杆率将继续降至5倍中期水平。现在，转向我们更新的2025年指引，我们将每股FFO指引的中点提高1美分，新范围为1.59至1.61美元。此外，我们现在预计同店现金NOI增长4%至4.75%，G&A为4600万至4900万美元。在转向问答环节之前，我想指出，本季度我们获得了董事会授权的10亿美元ATM股权计划和高达5亿美元的股票回购。
股权计划的招股说明书将于第四季度提交。我们现有的股票回购授权本季度到期，这项新授权是我们正常业务的一部分。拥有这两个计划的批准和可用性是良好做法，以防我们需要它们。操作员，我们现在准备进入电话会议的问答环节。
谢谢。提醒一下，如需提问，请按星号键，然后按电话键盘上的数字1。我们将暂停片刻以整理问答名单。我们的第一个问题来自加拿大丰业银行的尼克·尤利科。请讲。您的线路已接通。
谢谢。早上好。第一个问题是，当我们考虑未来几个季度整个投资组合的NOI影响时，对资产出售的建模会更容易一些。但您能否多谈谈再开发？您提到更多资产将进入该池。可能会因此产生一些收益拖累。但您的其他投资组合的入住率也在上升。那么，关于未来几个季度这种影响的大致看法是什么？
谢谢。
好的，嘿，尼克，我是皮特。所以我认为从稳定投资组合的角度来看，正如我们在战略演示文稿中谈到的那样，你知道，我们认为良好的稳定同比增长率可能更像是3%到4%。如果基本面继续改善，我们将继续评估是否可以做得更好。但我认为我们已经设定了3%到4%，我认为在未来三年多的时间里，NOI有5000万美元的增量上行空间，你知道，我们预测未来三年的范围可能是2000万到4000万美元。
由于资本支出需要时间才能投入，最终从这些再开发中获得的NOI，你知道，需要几年时间才能实现，你知道。因此，我们在补充材料中列出了一个修订后的表格，我们欢迎人们就任何其他信息提供反馈，以帮助建模。我认为当你考虑5000万美元的NOI时，其中大约一半来自再开发。我们在本季度增加了5项资产。我预计未来几个季度可能会再增加5到10项。
我在这里向团队提出的一个挑战是尽早识别这些资产，以便我们能够开始朝着增量NOI上行空间的高端努力。这就是为什么你看到本季度有更多资产进入池中。未来几个季度你会看到更多。我们将继续提供信息供大家跟踪。5000万美元NOI增长中的另外2500万美元将来自非再开发的租赁提升投资组合。其中很多都在同店中。
我认为这就是为什么你能够看到一些比3%到4%更好的NOI增长数字，因为我们开始在这些资产中实现租赁提升和吸纳，我认为这种情况还将持续一两年，以及我们有选择地对套房进行资本投资，而不是在那里进行再开发，而是针对性的逐个套房资本投资。这就是我们的想法。我知道其中有很多内容需要解读，但我想给出未来几年5000万美元增量NOI的两个主要部分。
好的，谢谢。第二个问题是关于本季度医疗系统租赁占比上升，这是否也只是由于与前几个季度相比，本季度这些医疗系统的续约较多，还是您在新租赁中确实成功获得了更高的医疗系统份额，这我知道是你们的一个重点。谢谢。
是的，也许我会让罗布来处理这个问题。
好的。嘿，尼克。是的。我认为我谈到的总租赁量，今年确实有逐渐上升的趋势，实际上可以追溯到23年，正如我提到的，23年是低点。所以这是我们继续经历的趋势，医疗服务从医院向门诊设施转移，这当然对我们有利。但我认为这也是与医疗系统租户关系持续改善的结果。过去几年我们所做的努力确实得到了回报。所以这是一个综合因素，你知道，医疗系统继续增长并扩大市场份额，同时我们也改善了与他们的关系。
是的。尼克，关于新的资产管理平台，我认为这其中一个真正的好处是资产经理将真正成为与医疗系统关系的核心，以及与各个市场当地团队的沟通。过去几个季度，我们公司与他们的对话显著增加。我预计未来还会继续增加。
好的，谢谢各位。
谢谢，尼克。
我们的下一个问题来自坎托·菲茨杰拉德的里奇·安德森。请讲。您的线路已接通。
嘿，谢谢。早上好。所以你们将处置资产的资本化率假设降低了25个基点至6.75%。你们今年迄今为止已经实现了6.5%。我想知道这是否是保守主义，或者您是否认为更多。嗯，我想您确实说过剩余的更多来自非核心资产池，对吗？我们预计剩余处置的资本化率数字会因此更高。我的逻辑正确吗？
是的，是的。显然，我们对迄今为止的执行情况感到满意，你知道，今年迄今为止我们的资本化率为6.5%。你知道，我们的预期是，一些需要更长时间完成的资产，不足为奇的是那些具有增值组件的资产，好的资产可能位于不同的市场或我们未来不会集中的市场。所以我想说， remaining 待完成的资产可能更多地偏向增值部分。就像我说的，还有一些遗留的办公资产我们也希望剥离。所以我不会认为这有什么其他含义，只是 remaining 资产的组合从买方的角度来看，可能从非杠杆内部收益率（IRR）的角度来看略高一些。
好的。然后，医疗办公领域最近有很多动态，主要是处置方面。你知道，Welltower、Doc和你们都在市场上出售，仅这三家公司就至少出售了约90到100亿美元。这在您看来说明了什么？我的意思是，看到这么多出售活动，这是您的业务，会让您有任何犹豫吗？如果没有，我假设您会说不，如果没有，请告诉我为什么。
我认为这表明私人市场对门诊医疗的需求非常非常强劲。这可能是最好的描述方式。你知道，我们对处置的关注确实是为了从NOI增长的角度创建更好的未来投资组合。我们的资产负债表杠杆过高，这可以追溯到多年前。我们需要将资产负债表杠杆指标降至更合适的水平，目前已接近这一水平。所以我们的意图是完成我们目前正在进行的处置。
我们非常接近这一目标。在今年，实际上在我们下次财报电话会议之前完成所有这些确实是一个宏伟的目标。但我们对资产类别的强劲需求感到非常满意。我认为这表明投资者看到了其中的很多价值，我们期待继续从我们保留的投资组合中产生相当强劲的回报，并在未来继续前进。我们希望转向更多的进攻策略，而不是现在的防守策略。我认为这很快就会到来。我们将有资产负债表 capacity 能够转向进攻。所以我认为，市场上有很多产品是好事。也许我们有机会通过合资企业甚至在资产负债表上利用这一点。
我担心的是，我们一直在等待医疗办公所有权从系统中剥离出来，而现在有很多出售活动回到了医疗系统手中，这在某种程度上是所有权结构的倒退。我只是想知道，买家群体以及长期影响是什么。
医疗系统确实增加了他们的购买，我们注意到我们实际上获得了相当强劲的资本化率。我想说，医疗系统交易往往处于我们引用的资本化率范围的低端。所以我认为这很棒。我们可以在需要时利用这一点。但你刚才引用的大部分内容，80到100亿美元，不会流向医疗系统。我的意思是，医疗系统有优先购买权，其中一些最终会落入他们手中，因为他们想控制其校园内的战略房地产。但你刚才提到的80到100亿美元中的大部分将流向非医疗系统买家。
好的，太好了。谢谢皮特。谢谢大家。
我们的下一个问题来自KeyBanc资本市场的奥斯汀·沃施密特。请讲。您的线路已接通。
嘿，大家早上好。皮特，回到计划在未来几个季度向再开发池添加更多资产的问题。我只是想知道这些是目前已占用的资产吗，你知道，在添加到池中之前可能会有初始迁出？本季度看起来该桶中有迁出。或者这些只是正常的租赁提升桶中的资产，需要一点资本，你知道，才能实现你关注的回报？
是的，我会说大部分是当前的空置空间，我们看到了投资资本的机会，或者可能有近期租约到期，我们看到了通过一些投资让主力医疗系统长期续约并获得相当健康的市价调整的机会。这是主要情况。偶尔会有空置。尽管如果你看，我们的保留率非常高。所以我想说，少数情况下你会有空置，然后你说我们想对该资产做什么？可能需要一些相当大的资本投资来重新定位它，以在该市场获得适当的，你知道，费率增长。但我想说，这种情况发生的频率可能比我们今天少。当前的空置或投资一些资本的机会，以及在现有租约名册上获得相当不错的加价。
这很有帮助。然后，你知道，彼得或奥斯汀，我的意思是，你知道，皮特，你提到期待转向并可能采取进攻策略。然后奥斯汀指出你将ATM作为资本分配工具和来源。我的意思是，我们是否应该期待你们在近期开始利用这一点，你知道，考虑到交易市场正在升温，并且有机会可能通过挖掘找到符合你今天寻找的 profile 以及医疗地产信托2.0的东西。
是的，我会说，作为常规做法，始终拥有活跃的ATM是有意义的。基于我们股票目前的交易价格，我们不打算使用它。不过，我们确实通过去杠杆化正在积累一些资产负债表 capacity。当我们考虑采取进攻策略时，由于我们受到限制，这并不是巨大的数字。我们不会以今天的价格发行股票。但我们当然可以考虑通过去杠杆化来发展一些合资企业。
然后，当我们考虑采取进攻策略时，我们可以考虑在核心市场进行一些选择性的小规模收购，或者在核心校园进行收购。但这就是我们的想法。我不希望任何人从这个电话会议中认为，哦，他们正在设置ATM，他们将开始再次发行股票。我只是认为启动并运行它很重要。它已经多年没有运行了。所以这就是为什么我让奥斯汀在准备好的发言中提到这一点，只是告诉人们它即将到来，但我不会从中解读任何东西。
是的，这是一个有帮助的澄清。感谢您的时间。
我们的下一个问题来自BMO资本市场的胡安·费纳布里亚。请讲。您的线路已接通。
嘿，这是胡安的罗宾。关于7亿美元的业务处置合同，我只是好奇其中是否有任何属于同店池。如果有的话，是否有任何针对合资企业，以及您期望的定价。
是的，不，没有一个是针对合资企业的。所以它们都将100%出售，然后是否有任何在同店池中？我会说，在这一点上，没有。考虑到我们的进展以及这些交易完成的可能性，完成的可能性很高，它们目前都处于持有待售状态。这是一个很大的变动，你看到，我不知道，40多项资产在本季度从运营投资组合转移到持有待售。
那么在最近的处置中，同店NOI增长没有受到影响，因为它们不属于同店池，在最近的处置中也是如此。
是的，嘿，早上好，我是奥斯汀。如果你看一下全年同店NOI指引的增长，我会说其中绝大部分是由第三季度的4%同店收入增长、90个基点的同比入住率增长和低于2%的物业运营费用推动的。我会说核心投资组合，稳定投资组合，继续表现非常好。即使包括转入持有待售的资产，我们仍然会处于同店增长修订指引范围的高端。话虽如此，正如我在准备好的发言中提到的，由于处置投资组合，正如我们在战略演示文稿中所示，其增长速度低于核心稳定投资组合，因此会有一点提升。
谢谢。转向外部增长机会，您能否给我们设定一下期望，当您处于早期阶段时。我看到有可能采取进攻策略。
好吧，我认为仅从资产负债表 capacity 的角度来看，我们说过我们希望净债务与EBITDA比率在5.5左右。我们现在是5.8。我们希望它能从这里下降一点。但是当你考虑还有7亿美元的销售额时，我们的净债务与EBITDA比率可能会低于5.5倍。所以这可能会有1.5亿到3亿美元的资本我们可以投入，而不会使我们的杠杆水平超出目标。所以我们正在积累一些干粉，这不会立即带来EBITDA增长，等等。这只是立即的资本量。所以我们可以进行一些收购，它们会是增值的，因为我们将用100%的杠杆为其融资。
谢谢。
我们的下一个问题来自花旗集团的塞思·伯奇。请讲。您的线路已接通。
嗨，谢谢回答我的问题。我只是想知道您是否可以先评论一下。这已经讨论了一点，但只是，您知道，自您开始转型以来，买家群体的整体变化，买家群体的深度。
是的，也许。我会让瑞安·克劳利加入这个。
是的。嗨，塞思。我会说买家一直都在。我们一直在出售，你知道，我们在24年出售了重要资产，今年更多。所以今年买家需求和买家胃口仍然强劲。一直以来，最大的变化是贷款环境的稳定和市场改善。我们领域的银行流动性现在大大增加。银行发放的贷款利率已降至4%以上。这确实推动了买家的胃口。买家的胃口主要由私人机构资本和皮特 earlier 提到的医疗系统主导。今年医疗系统在医疗办公（MOB）收购中的比例达到了近期记忆中的最高水平。但对我们来说，全年约10亿美元的处置中，我们的买家组合将大致一半是私人买家，一半是医疗系统。
谢谢。然后我想第二个问题是，你知道，7亿美元的合同，你认为这只是时间问题，你知道，其中一些在明年完成，你知道，为什么处置指引保持不变。
是的，其中一些可能在1月初完成。没有更多的解读了。
好的，谢谢。
我只想补充一点，这是大量的交易。你知道，今年迄今为止，我们出售的35处房产是24笔不同的离散交易。你知道，我们还剩下十几笔。所以这不是一两个大型交易决定时间，而是数量。
太好了，谢谢。
我们的下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的迈克尔·卡罗尔。请讲。您的线路已接通。
是的，谢谢，皮特。我想回到您的评论。HR可以在这个市场上更具进攻性或稍微更具进攻性。考虑到强劲的私人出价，找到这些战略投资有多困难？我的意思是，是否有HR可以利用特定关系来促成这些交易的选项或机会？我想。您能多谈谈吗？
当然。为什么不让瑞安加入这个，然后我最后补充一下。
当然，迈克尔。我的意思是，我们在收购市场的声誉历来是神枪手。在过去的增长岁月中，我们通常一次购买一项资产，主要是在关系驱动的场外交易中。这将是我们历史上完成的大部分交易。今天，我们有我们所谓的一级收购目标的活跃库存，我们已经在我们的前20个优先市场中确定了我们想要合作的系统。特别是在表现最好的医院校园，我们已经完成了分析，我们已经编目了400多个一级收购，我们的团队试图通过我们与这些市场的业主、经纪人和关键关系以及医疗系统的直接关系来精准出击。
这代表什么？可能2000万平方英尺，超过80亿美元的价值。我们的团队积极追求这一点。我要补充的唯一其他事情是，随着资本化率从年初稳步下降，我们最近几个月确实注意到资产数量和进入市场的资产质量有所上升。所以今天有更多的机会。
是的。嘿，迈克，我只想暂时加入这个。我很高兴我们显然在谈论稍微采取进攻策略，但我们的重点首先是我们的三年增长框架和产生有机增长并将资本再投资到我们的房地产中。当我们谈论采取进攻策略时，这是我们拥有的一些适度的资产负债表 capacity，如果我们能找到方法将这些资本用于产生一些不错的增值，主要是在我们获得增强收益的合资企业中，我们会考虑的。
但如果这对我们在战略计划中列出的内容没有帮助，我们当然可以保持低杠杆。所以我只是想小心，当每个人听到进攻这个词时，突然我们无视我们的战略计划，只看一堆收购。我的意思是，有些小的收购我们想做，如果数字合适，但我们不需要做这些。我们的重点首先是战略计划和我们制定的三年增长框架。
这很有帮助。现在我想，皮特，你在准备好的发言中也发表了评论，鉴于入住率的位置，你可以更积极地推高价格。您能否提供一些颜色说明这意味着什么？您是否会尝试在价差、年度增长方面推动它？这是否是最近几个季度市场收紧后您才能做的新事情？
是的。当我们考虑最大化租赁经济性时，我们在过去几个季度实施了回收期模型以及IRR模型。所以这只是试图在我们最终签署的所有租约中获得尽可能好的经济回报。我认为我们今天看到的成功当然是在租金递增方面。由于供应减少，我们也看到了更高的保留率。我认为最后一点是你考虑租金市价调整机会，我认为这很有帮助。
我们已经能够实现低个位数。如果入住率继续增加，那么就有机会继续推动更多。但我认为最重要的是高保留率以及获得强劲的租金递增。因为高保留率，你没有停机时间，你没有真正必须投资的资本。相对于新租赁，续约所需的资本有限。这就是我们的想法。
好的，太好了。谢谢。
我们的下一个问题来自BTIG的迈克尔·戈尔曼。请讲。您的线路已接通。
是的，谢谢。早上好，奥斯汀。也许你可以花一点时间。谈了很多关于资产负债表策略和生产力。最近REIT领域的无担保市场相当强劲。您能否谈谈您对年底进入该市场的看法以及围绕26年到期的策略？
是的。早上好，迈克尔。这是个好问题。我们有6亿美元的债券将于明年8月到期。所以我想说首先我们有很多时间。但要补充的是，你的观点并没有被我们忽视，特别是自从我们推出战略计划以来，直到两天前，利率对我们有利，你看到利差处于或接近历史低点。所以这当然是我们密切关注的事情，如果有有吸引力的机会出现，我们可能会考虑。
这很有帮助，谢谢。然后也许只是转向投资组合方面，2026年的租赁到期。您能否谈谈与第三季度实现的一些租金递增相比，这些情况如何？也许26年到期的情况相对于此如何，只是让我们了解潜在机会。
是的。我认为如果你看26年，我的意思是我们有很多续约即将到来，目前投资组合的租金递增平均在2%以上。你知道，我在发言中提到，我们在所有续约和新租赁中平均实现了3.1%，我们的新租赁甚至更高一些。所以我认为当我们展望26年时，我们看到有机会将其提高到3%以上。我们一直获得超过3%的租金递增。
随着供应收紧和投资组合通过资产出售得到改善，我们看到有机会将其进一步提高到3.5%左右。所以当然希望在我们今年实现的平均水平上有所提高，并在明年努力将其提高到3.5%左右。
太好了，谢谢你们的时间，伙计们。
我们的下一个问题来自摩根大通的迈克·穆勒。请讲。您的线路已接通。
是的，嗨。您如何考虑在任何时候进行的开发/再开发的适当水平？我知道预租水平与此相关，但只是更多关于您的想法的颜色会很棒。
是的，显然在开发方面，这些开发是已经进行了一段时间的遗留开发。我不希望我们开始新的开发，除非我们有那个土地储备，除非它有非常非常高的预租率，对我们有吸引力的收益率。我想说在这方面没有迫在眉睫的事情。从再开发的角度来看，最初会高一些，因为我们首先要将资本再投资到我们的投资组合中。顺便说一句，我们也从中看到了相当不错的收益率。
你知道，你会计算大约9%到12%的现金回报率，IRR甚至更高。所以这是一种很好的资本投资方式。你知道，我认为这个桶会有一些资产循环出去，一些资产循环进来。有些再开发资产已经进行了一段时间，现在已接近完成。但我可以看到大约有25个左右的资产在那个桶中，我会说平均每个项目的再开发支出为1000万到1500万美元。所以你可以算一下。但我认为这对我们来说可能是一个舒适的水平。考虑到我们的派息率目前处于70%的低位，我们显然也有自由现金流机会来做到这一点。
明白了。还有一个问题。一旦您完成了7亿美元的资产出售，这些资产正在合同中，意向书，我们是否应该认为未来会有任何额外的处置，或者只是名义上的和机会主义的。
我认为这只是名义上的和机会主义的，迈克。不会有大规模的计划，但也许每年会有一些修剪，但那只是非常名义上的东西，并且是机会主义地完成的。
太好了。好的，谢谢。
谢谢，迈克。
我们的最后一个问题来自格林街的约翰·帕沃夫斯基。请讲。您的线路已接通。
嘿，谢谢你们的时间。只是关于重组的两个问题。我相信本季度有1200万美元的重组成本，过去两个季度约2200万美元。您能否给我们一个预期的总重组成本，以及一般来说，皮特。就像什么？我知道你们行动很快，但你们在hr的组织重组方面处于什么阶段？
是的，我认为我们在那方面处于后期阶段，你知道，但如果你考虑组织重组费用，但你也考虑到本季度我们的G&A减少了200万到300万美元。对吧。它正在转化为更少的G&A，更小的成本结构。所以我想说我们已经取得了非常好的进展。我们完成了吗？我们正在接近那个水平，但我们肯定处于后期阶段。
好的，然后最后一个问题。我知道你们在战略审查文件中强调了2027年10万平方英尺的单租户租约到期带来的一些拖累。2026年是否还有其他单租户空置我们应该预期？然后你有很多。2027年单租户投资组合中有很多租约到期。所以最近几个月有没有其他空置出现我们应该知道的？
是的，不，我想说没有实质性的。显然，我们在战略演示文稿中强调了2027年的那个，这确实是2027年的大型租约到期。该租户占据两座建筑物。我们正在与他们就延长他们所在的另一座建筑物进行谈判。所以我想说我们在这方面取得了良好的进展。但是，回答你的问题，是否有任何额外的突然出现？不，没有。
好的。谢谢你们的时间。
我们没有更多问题了。我想将电话会议转回给皮特·斯科特先生作总结发言。
太好了。谢谢大家今天加入我们。就像我说的，我们对HR 2.0的发展方向感到非常兴奋，并为我们本季度的表现感到自豪，期待在未来几个月继续与您交谈，因为我们完成了今年的工作。非常感谢。
今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断了。