Paul Elenio（执行副总裁、首席财务官）
Ivan Kaufman（首席执行官、总裁、董事长）
Steven Delaney（Citizens JMP Securities）
Steven Delaney（Citizens JMP Securities）
Jade Rahmani（KBW）
Richard Shane（摩根大通公司）
Crispin Love（Piper Sandler & Co）
Leon Cooperman（Omega Advisors, Inc）
请稍候。您的会议即将开始。早上好，女士们、先生们，欢迎参加Arbor Realty Trust 2025年第三季度业绩电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式。在发言人陈述后，将进入问答环节。如需提问，请在电话上按星号和1。如想退出提问队列，请按星号和2。请注意，今天的会议正在录制。如需操作员协助，请按星号0。
现在，我想将电话转交给今天的发言人，首席财务官Paul Aleno。请讲，先生。
好的。
谢谢David。大家早上好，欢迎参加Arbor Realty Trust的季度业绩电话会议。今天上午，我们将讨论截至2025年9月30日的季度业绩。今天与我一同参加电话会议的是我们的总裁兼首席执行官Ivan Kaufman。在开始之前，我需要告知您，本次业绩电话会议中发表的声明可能被视为前瞻性声明，存在风险和不确定性，包括有关我们业务可能或假设的未来业绩、财务状况、流动性、经营成果、计划和目标的信息。这些声明基于我们对未来业绩的信念、假设和预期，并考虑了我们目前可获得的信息。
可能导致实际结果与Arbor在这些前瞻性声明中的预期存在重大差异的因素在我们的SEC报告中有详细说明。提醒听众不要过度依赖这些前瞻性声明，它们仅反映截至今天的情况。Arbor没有义务公开更新或修订这些前瞻性声明，以反映今天之后发生的事件或情况或意外事件的发生。现在，我将电话转交给Arbor的总裁兼首席执行官Ivan Kaufman。
谢谢Paul。感谢大家参加今天的电话会议。正如您从今天上午的新闻稿中所见，我们又度过了一个活跃且富有成效的季度，取得了一些非常重要的成就，值得一提。首先，我们在资产负债表右侧创造显著效率方面继续取得强劲进展，第三季度发行了一项新的10亿美元担保贷款凭证（CLO），条款极具增值性。这笔交易的定价为182个基点，包含89%的杠杆率和30个月的补充功能，并产生了7500万美元的额外流动性。CLO证券化市场非常有利，我们非常高兴能成为如此多产的多户住宅贷款发起人，并拥有一个经验丰富、广受认可的证券化平台，这使我们能够持续进入市场并扩大我们的平台。
凭借我们在市场上看到的定价水平（自上次交易以来仅变得更加紧张），我们能够在当今竞争异常激烈的市场中非常有效地竞争，并为我们的资本创造强劲的贷款回报。我们还在10月成功赎回了一个 legacy CLO，通过我们当前的银行融资工具对这些资产进行再融资，其中大部分具有补充功能，允许我们在这些贷款到期时替换抵押品。这对我们来说是一笔很棒的交易，因为该CLO已过补充期，在unmine之后正在去杠杆化并变得效率低下。
我们现在通过这些贷款为这些资产融资，定价与我们赎回的CLO相似，并且非常重要的是，通过增强杠杆率，我们能够额外获得9000万美元的流动性。本季度我们取得的更重要成就之一是通过出售Lexford投资组合中的部分资产实现了4800万美元的收益。如果您还记得，我们在该投资组合中的股权投资是第一份卖空报告的焦点，该报告称这是一项欺诈性交易，我们在误导股东有关这些资产的价值。
事实上，现实恰恰相反。这是我们完成的最佳重组之一，包括本季度记录的巨额收益。这项投资在其生命周期内已产生超过1亿美元的收入。6700万美元的优先股权益回报，加上我们收回了所有投资资本，并且仍有一部分资产组合我们预计在不久的将来能够清算。我们在出售 legacy 资产方面也取得了成功，预计今天营业结束时完成交易。
这笔交易将在第四季度产生约70亿美元的额外收入，加上来自Lexbridge交易的收益，两项 legacy 投资共产生5500万美元的收入。这为我们提供了极大的灵活性，可以非常积极地解决我们的 legacy 问题。我们的目标是尽快解决这些非利息收入资产，它们对收益造成了巨大拖累。我们相信需要到明年第二季度才能实现我们的目标。完成后，我们将有效解决大量问题资产，并建立一个更好、更完善的收入运行率，这将大大有助于增加我们的收益，并在2026年某个时候再次提高股息。
非常重要的是，我们将以对账面价值的影响最小的方式完成所有这些工作，这在我们的领域中是其他公司无法做到的。正如我在上次电话会议中提到的，长期的高利率环境使某些借款人陷入困境，他们逐渐力不从心，难以筹集额外资金来继续管理其资产。正如我们之前所说，我们认为今年第三和第四季度将是周期的底部，我们正在非常努力地快速处理我们的贷款账簿，并将资本重新部署到正常资产中，以提高未来的收入运行率。
当然，随着最近两次降息，并且有可能在今年再降息一次，我们开始对未来的利率环境感到更加乐观，我们相信这将为我们的借款人提供一些急需的缓解。这一积极趋势在一段时间内首次为我们提供了助力，随着这一趋势的持续，我们相信我们将能够显著增加贷款发放量，并开始将更多资产从资产负债表中剥离，这将提高我们的收益运行率，并为未来做好准备。
正如我 earlier 提到的，我们采取了积极的方法，通过多种不同策略解决 legacy 资产，包括修改贷款、收回资产作为房地产拥有权（REO）进行拥有和运营，以及引入新的赞助商接管资产并承担我们的债务，创造更当前的收入流。我们继续检查所有显示出困境迹象的贷款，并加快控制房地产的进程，迅速朝着增值解决方案迈进。这导致我们的 delinquencies 暂时激增，我们再次寻求加快这些贷款的解决流程，其中一些我们计划收回作为REO并转售给新赞助商。
这将需要几个季度才能完成，在此期间，在我们完成解决流程之前，我们的净息差将暂时减少。然而，当尘埃落定时，我们将清理大部分 legacy 账簿，并在未来创造更稳定和增长的收入运行率。现在谈谈我们第三季度的业绩，正如Paul将更详细讨论的那样，我们的季度业绩包括LEXERD投资带来的巨额收益。正如我 earlier 提到的，这使我们能够非常积极地加速解决问题贷款，而不会对我们的账面价值产生重大影响。
这些解决方案的时间将在未来几个季度进行，这将导致我们未来的季度收益出现一些波动。然而，我们致力于在今年剩余时间内继续支付当前季度的股息。如果我们有效地实现我们的目标，我们将能够提高我们的收益运行率，并为在2026年某个时候考虑增加股息做好准备。我必须强调，我们在实现所有这些目标的同时，账面价值没有发生重大变化，不像我们的其他同行经历了显著的账面价值恶化。
正如我在上次电话会议中提到的，资产负债表贷款业务目前竞争异常激烈。市场对交易的需求巨大，大量资本在追逐每一笔交易。因此，我们非常有选择性，第三季度完成了约4亿美元的交易，使我们2025年前九个月的交易量达到约8亿美元。我们在年初给出的2025年15至20亿美元过渡性贷款发放指导反映了我们认为市场将变得过热的观点。
因此，我们将2025年的发放量下调至更保守的水平。我们的 pipeline 中有一些大型高质量交易，我们认为有可能在年底前完成，这让我们有信心可能达到我们最初的指导目标。尽管竞争环境极其激烈，过渡性贷款业务是我们整体战略的重要组成部分，因为它在短期内为我们的资本产生强劲的杠杆回报，同时继续建立未来机构交易的 pipeline。凭借我们在证券化市场看到的显著效率，我们能够继续为我们的资本产生强劲的杠杆回报。
尽管机构业务竞争异常激烈，但我们第三季度业绩斐然，发放了20亿美元贷款，这是我们历史上第二高的发放季度。我们10月份表现非常强劲，发放了7.5亿美元，使我们10个月的交易量达到42亿美元，这让我们非常有信心轻松超过35至40亿美元的发放指导，以及45亿美元的最佳年度发放记录。这是一项巨大的成就，尤其是考虑到我们在今年大部分时间所处的利率环境。
这充分证明了我们特许经营的价值和我们发放网络的韧性。凭借我们多年培养的忠诚借款人基础，我们能够继续保持强劲表现。我们在发展单户租赁业务方面继续做得非常出色。第三季度我们发放了约1.5亿美元的新业务，10月份又发放了2亿美元，使我们10个月的交易量达到12亿美元。我们还有强劲的 pipeline，让我们有信心能够实现2025年15至20亿美元的内部发放指导。
这是一项很棒的业务，通过建设、过渡性和永久性贷款机会为我们的资本提供三个期限，并在短期内产生强劲的杠杆回报，同时为我们提供显著的长期利益。通过进一步多元化我们的收入流，以及我们在证券化市场和银行信贷额度中看到的提高的效率，我们正在为我们的资本创造中至高 teens 的回报，这将有助于增加未来收益，尤其是随着我们继续扩大这项业务。在我们的建设贷款业务中，我们在扩大这个平台方面取得了巨大成功，看到了大量新的机会，可以为高质量资产和经验丰富的开发商提供更大规模的贷款。
第三季度我们完成了1.45亿美元的交易，10月份又完成了6500万美元，使我们10个月的交易量达到约5亿美元。我们还有一个庞大的 pipeline，大约有1.85亿美元的申请和6.75亿美元的额外申请正在处理中，这让我们有信心将2025年的发放指导从最初的2.5至5亿美元上调至7.5至10亿美元。此外，非常重要的是，我们当前 pipeline 的规模让我们能够清晰地看到2026年的开局，所有迹象表明，2026年的发放量将比2025年有显著增长。
因此，在我们的机构业务、过渡性贷款计划、单户租赁（SFR）和建设平台以及Mesmpe业务之间，我们预计今年的发放量将在85至90亿美元之间，这在今年大部分时间都是一个非常困难的环境。再次，我们开始对利率环境感到更加乐观，我们相信这将导致未来更强劲的发放量。总而言之，我们度过了一个非常活跃且富有成效的季度，取得了许多显著成就。显然，利率环境的前景与年初相比有了显著改善，因此我们感到更加乐观。
我们觉得现在我们有了一些助力，使我们能够继续扩大发放量，并从我们在资产负债表右侧创造的显著改进和效率中为我们的资本产生强劲回报。我们还认为，我们从 legacy 投资中产生的收益使我们能够加速解决 legacy 账簿，并在未来创造大幅改善的收入运行率，而不会对我们的账面价值产生重大影响。这些改进，加上我们预计在发放平台上的增长，将大大有助于我们实现目标，能够在不久的将来增加我们的收益和股息。
现在我将电话转交给Paul，由他为您介绍我们的财务业绩。
好的，谢谢Ivan。第三季度，我们产生了7300万美元的可分配收益，即每股35美分。正如Ivan提到的，这些收益的一部分与我们本季度从LEXERD投资中记录的巨额收益相关，这将部分抵消未来几个季度我们解决一些问题贷款时暂时经历的加速损失和利息收入减少。如前所述，这些贷款的解决可能需要几个月的时间，这将导致在此期间我们的季度收益波动。随着我们在解决大部分 legacy 账簿方面继续取得进展，我们将尽最大努力提供尽可能多的前瞻性指导，说明我们将产生的任何已实现损失。
关于Ivan提到的我们将在第四季度从出售 legacy 资产中产生的收入，这与一项我们自2006年以来就计入账簿的土地开发交易有关，名为Homewood。我们对该资产有1.28亿美元的贷款，多年前已减记至5000万美元，同样，这是一项在大金融危机之前发放的资产。我们以5900万美元的价格出售了该票据，这将在第四季度导致900万美元的准备金转回和100万美元的可分配收益费用。此外，其中一些贷款在我们的TRS中，因为它们不被视为良好的REIT资产，因此我们将在第四季度获得2000万美元的税收减免，这将减少我们约750万美元的税收支出，并增加可分配收益。
关于第三季度修改贷款的应计利息，我们转回了约1800万美元的先前应计利息，其中大部分与本季度的新delinquencies相关，正如我们 earlier 讨论的，这反映了我们对周期位置的看法。这一调整，加上7月一笔贷款偿还时收取的600万美元回溯利息（我们在上次电话会议中提到过），导致我们将修改贷款的总应计利息减少了1300万美元。本季度，即使对按照条款履行的修改贷款额外应计了1100万美元的利息。
我们也已开始通过以较低利率重新制定一些贷款来加速解决问题资产的流程，以努力创造未来更高的收入运行率。这导致本季度利息收入减少约800万美元，但从长远来看，利率降低只会导致400万美元的损失。如前所述，我们正在积极处理问题资产，因此截至9月30日，我们的delinquencies本季度上升至7.5亿美元，而6月30日为5.29亿美元。
这种峰值压力反映了我们在周期中的位置，我们再次非常努力地迅速控制这些资产，并与更高质量的赞助商重新制定这些贷款，以在未来创造更一致的收入运行率。事实上，10月我们收回了1.1亿美元的这些资产作为REO，预计11月和12月还将有4000万美元被取消赎回权。我们正努力在未来几个季度引入新的赞助商接管资产并承担我们的债务，这将创造长期利益，创造更可预测的机构业务收入流。
正如Ivan提到的，我们第三季度表现出色，发放了20亿美元贷款并出售了20亿美元贷款，本季度产生了1000万美元的销售收益。该业务的利润率为1.15%，低于上一季度，原因是我们能够获得一些大型 off-market 投资组合交易，这些交易包含较低的利润率和较小的服务费。我们还在第三季度记录了1550万美元的抵押贷款服务权（MSR）收入，与20亿美元的承诺贷款相关，平均MSR率约为100.78%，这再次反映了我们本季度完成的大型交易服务费较低。
我们的基于费用的服务组合本季度增长4%，在创纪录的第三季度发放量下，截至9月30日约为352亿美元。该组合的加权平均服务费为36.2个基点，估计剩余寿命约为6年，未来每年将继续产生约1.27亿美元的毛额可预测年金收入。在我们的资产负债表贷款业务中，投资组合在连续第三个季度发放量超过 runoff 后，截至9月30日增长至117亿美元。该组合的综合收益率在9月30日为7.27%，而6月30日为7.86%，主要原因是停止对某些贷款应计PIK利息、修改一些贷款降低利率、第三季度新的delinquencies以及SOFR下降。
如前所述，随着我们加速解决delinquencies，我们预计未来几个季度这一运行率将显著改善。本季度核心投资的平均余额为117.6亿美元，高于上一季度的115.3亿美元，原因是投资组合增长。这些资产的平均收益率从上一季度的7.95%降至6.95%，主要原因是我 earlier 提到的重大非经常性调整，包括转回应计利息、修改贷款的利率降低、以及第三季度额外的delinquencies。截至9月30日，我们核心资产的总债务约为99亿美元。
截至9月30日，综合债务成本约为6.72%，而6月30日为6.88%，主要原因是SOFR降低。第三季度债务工具的平均余额约为100亿美元，而第二季度为95亿美元，主要原因是为第三季度的增长提供资金以及7月新增的高级票据。第三季度债务工具的平均资金成本为6.88%，而第二季度为6.87%。不包括杠杆化REO资产的利息支出，其债务余额在资产负债表中单独列示，因此不包含在核心资产的总债务中。
截至9月30日，我们的整体即期净息差为0.55%，而6月30日为0.98%。由于停止对某些贷款应计利息、新的delinquencies和降低利率的修改，我们估计这种新的运行率将暂时减少我们每季度每股5至6美分的收益。再次，这将非常重要地使我们能够提高未来的收入运行率，并在我们的机构业务中创造更可预测的收益流。正如Ivan提到的，我们第三季度表现出色，发放了20亿美元贷款并出售了20亿美元贷款，本季度产生了1000万美元的销售收益。该业务的利润率为1.15%，低于上一季度，原因是我们能够获得一些大型 off-market 投资组合交易，这些交易包含较低的利润率和较小的服务费。我们还在第三季度记录了1550万美元的抵押贷款服务权（MSR）收入，与20亿美元的承诺贷款相关，平均MSR率约为100.78%，这再次反映了我们本季度完成的大型交易服务费较低。
我们的基于费用的服务组合本季度增长4%，在创纪录的第三季度发放量下，截至9月30日约为352亿美元。该组合的加权平均服务费为36.2个基点，估计剩余寿命约为6年，未来每年将继续产生约1.27亿美元的毛额可预测年金收入。在我们的资产负债表贷款业务中，投资组合在连续第三个季度发放量超过 runoff 后，截至9月30日增长至117亿美元。该组合的综合收益率在9月30日为7.27%，而6月30日为7.86%，主要原因是停止对某些贷款应计PIK利息、修改一些贷款降低利率、第三季度新的delinquencies以及SOFR下降。
如前所述，随着我们加速解决delinquencies，我们预计未来几个季度这一运行率将显著改善。本季度核心投资的平均余额为117.6亿美元，高于上一季度的115.3亿美元，原因是投资组合增长。这些资产的平均收益率从上一季度的7.95%降至6.95%，主要原因是我 earlier 提到的重大非经常性调整，包括转回应计利息、修改贷款的利率降低、以及第三季度额外的delinquencies。截至9月30日，我们核心资产的总债务约为99亿美元。
截至9月30日，综合债务成本约为6.72%，而6月30日为6.88%，主要原因是SOFR降低。第三季度债务工具的平均余额约为100亿美元，而第二季度为95亿美元，主要原因是为第三季度的增长提供资金以及7月新增的高级票据。第三季度债务工具的平均资金成本为6.88%，而第二季度为6.87%。不包括杠杆化REO资产的利息支出，其债务余额在资产负债表中单独列示，因此不包含在核心资产的总债务中。
截至9月30日，我们的整体即期净息差为0.55%，而6月30日为0.98%。由于停止对某些贷款应计利息、新的delinquencies和降低利率的修改，我们估计这种新的运行率将暂时减少我们每季度每股5至6美分的收益。再次，这将非常重要地使我们能够提高未来的收入运行率，并在我们的机构业务中创造更可预测的收益流。
David，谢谢。
提醒一下，如需提问，请在电话上按星号和1。如需撤回问题，可按星号和2，以便其他人清晰地听到您的问题。我们请您拿起听筒。为获得最佳音质，我们将接受来自Citizens Capital Markets的Steve Delaney的第一个问题。
请讲。
您的线路已接通。
大家早上好。
感谢您接受提问。感谢您详细的阐述。我的意思是，你们面临着多线作战的局面，但你们似乎非常了解这个计划。在我试图理解的过程中，我觉得你们在审视投资组合时有三个步骤：修改那些有可行合作伙伴和良好资产的贷款，如果不行就取消赎回权，然后显然最终将这些取消赎回权的资产出售。我想，首先从贷款修改开始。
您现在能审视投资组合并估计一下，在那些仍在履行、无需修改的贷款中，我们处于哪个阶段吗？您对这些资产和贷款在未来6至12个月的稳定性有何看法，或者您是否担心可能会出现进一步的问题？我想知道，在经历了这个分类过程后，你们是否只剩下那些在市场环境改善的情况下表现稳定的借款人？我试图了解未来几个季度可能会有多少额外的贷款修改。
谢谢，抱歉这个问题有点长。我正在努力表达我的意思。
当然。让我从宏观角度谈谈我们所处的位置，以及我们处于哪个阶段，这也取决于我们所处的市场。不同的市场反应略有不同。但一般来说，当我们进行修改时，人们会投入资本，请记住，由于利率升高，人们不得不长时间持续投入资本。因此，当你投入资本而利率保持高位时，你就不得不继续投入资本。所以大多数修改都有一个期限，如果利率保持高位且市场没有恢复，他们就必须投入更多资本，或者如果资产没有改善，未来可能会有进一步的修改。
当资产没有改善，因为人们管理不善或没有资本来维护资产时，我们会变得非常积极。我们不希望资产恶化，这就是我们加大努力的原因。我们处于周期的不同阶段，我们也认为，通过适当的资本和管理，这些资产将会稳定。这就是为什么你看到我们的delinquencies出现小幅峰值。某些市场受到的打击异常严重，有点像被鞭打。
我想说，像圣安东尼奥、休斯顿这样的市场，在先前的政府领导下，这些资产确实受到了负面影响。我们并不是唯一一家资产受到影响的公司，这是普遍现象。当然，随着政府换届，情况开始改变，不幸的是，在新政府领导下，我们重新获得了这些资产的控制权。我们看到的是，他们大幅提高了利率，导致原本入住率可能为88%或90%的房产空置率下降了20%至25%。
这就是为什么我们现在看到在休斯顿和那些市场，我们加速介入并控制这些资产以重新稳定它们。但这对那些市场来说有点独特。但我们看到的非常有趣的是，当我们收回资产时，在过去可能只有一两个人有兴趣购买这些资产，现在可能有三到四个人。对这些资产的需求越来越大。随着利率下降和流动性略有恢复，我们看到了一些真正的实力。
我们现在也看到了良好管理带来的诸多好处，如果你有良好的管理，并有适当的资本支出改善你的单元，在某些资产的经济收款方面我们遇到了很多经济问题。我们看到，如果这些资产管理得当，它们会被填满，并且会有合适的付费租户。这也是我们介入的原因。因此，我们delinquencies的峰值反映了我们的态度，即有些资产在我们手中或过渡给新人会更好。Paul提到，我们有约7.5亿美元的delinquencies。
我们有解决方案，并且清楚地看到，在未来45天内，其中约5亿美元将通过资本重组、修改或寻找新借款人介入这些交易来解决。因此，我们正在积极行动。我们非常乐观地认为我们将度过这些难关。我们预计第四季度还会有一波delinquencies，我们已经做好了准备。我们正在采取积极的方法，试图解决大部分legacy问题。因此，我们希望到第四季度末，我们能够真正处理好每一个过渡性资产的所有权问题。
这并不是在做好工作。正如我所说，到第一季度末，我们应该能够真正改变我们的运行率，并将这些资产解决、产生收入或适当处置。我想指出，我们关注的两个方面可能与其他人略有不同，这很重要。我们不仅关注股息，这当然比其他所有人都表现出色。我们的指导是全年维持股息，因为我们认为现在只是有点波动。
但更重要的是，Steve，如果你看公司的表现，我们过去五年的账面价值增长了23%，而其他所有人都下降了27%。我们与其他公司的账面价值变化有50%的差异。因此，我们在管理这一过程时，账面价值变化很小，同时维持了可观的股息。我认为这是我们作为业务运营商管理这两个项目的目标。这是一个冗长的回答，但这不是一个简单的问题。
我知道这不是一个简单的问题，我们确实注意到账面价值的稳定性，因为我们看到一些同行的评级为五的贷款出现了大幅下降。总而言之，我非常感谢这个深思熟虑的回答。在我看来，我们距离将账簿上的问题贷款转为REO还有一到两个季度。第一步是将其转为REO，
当然。
到2026年年中，你们将进入一个非常活跃的REO销售过程，完成贷款修改。在2026年收回你们必须收回的资产，希望出售大量房地产。
是的。
但我想指出这一点，我认为这很重要，因为我们与其他人略有不同。我们拥有多元化的业务和许多技能。如果你看看Lexford交易，所有人都说，哦，天哪，你们收回了那个。我们在那个投资组合中有6700万美元的优先股权益。我们不仅收回了6700万美元，不仅在这些交易上赚了数亿美元，还获得了未来良好的收入流，我们接管了入住率在80年代中期、80年代末的资产，改善了这些资产，使它们处于良好状态，现在看看我们创造的影响。
又一个5000万美元，我们账簿上仍然有资产。因此，我们必须以良好的运营商为指导，产生我们需要的成果。
我们有非常多元化的收入流。
是的，我们可以产生收益，我们有耐心获得合适的收益。我们会审视REO，看看是现在以合适的价格快速处置它们，还是需要给它们一点TLC让它们变得更好一点。我们可以有耐心，不像其他人。
非常感谢你的详细说明，Ivan。
我们将接受来自kpw的Jade Ravani的下一个问题。请讲。您的线路已接通。
非常感谢。
1800万美元的应计利息转回。
那个。
是在本季度入账的，这是否意味着第三季度的当前利息收入水平是一个合理的基准？2.08亿美元反映了最新的利率以及修改贷款的利率。我认为听起来你们预计第四季度发放量可能会推动投资组合持平或略有增长。那么您对利息收入的运行率有何评论？是的。
嘿Jade，我是Paul。
这是个好问题，答案是第一部分是否定的。让我给你一些指导。正如我在准备好的发言中所述，正如Ivan提到的，鉴于我们在周期中的位置以及我们为快速解决问题并在资产恶化前收回资产所采取的积极态度，本季度出现了一些elevated defaults。因此，我们转回了1800万美元的应计利息，主要与delinquent loans和我们重新修改的贷款有关，但在运行率上，在我看来这是一次性调整。在运行率上，这将使我们未来损失400万美元，因为我们转回了截至6月30日已应计的1800万美元利息。
但我们未来将损失约400万美元的这些应计利息。因此，1800万美元是一次性的，400万美元是经常性的。此外，我们在本季度修改了贷款。有些我们不得不重新修改，由于某些修改的结构，我们给予了额外的减免。这使本季度的利息损失了800万美元，但未来利率降低只会导致400万美元的损失。因此，未来运行率减少400万美元来自停止对某些贷款的PIK利息应计。由于修改和新的delinquencies，我们未来将减少400万美元的利率。现在，我想详细说明，我提到，由于停止应计利息、修改贷款的利率降低以及新的delinquencies，我们预计未来每季度收益将减少800万美元。
如果将这三个数字相加，未来运行率的利息收入将减少1600万美元。然而，这是在我们解决任何问题之前。我们已经同意对2.25亿美元的贷款进行重新定位和出售，新的利率大多为SOFR加250个基点。这仅在第四季度就为我们带来了300万美元的收入。在Ivan提到的事项之前，我们将7.5亿美元的delinquencies进一步降至约2.5亿美元，其中一些将在本季度末发生，不会对第四季度产生太大影响，但会影响未来第一季度的运行率。
长话短说，第三季度的利息收入下降了约3400万美元，其中1800万美元是一次性转回，400万美元是停止PIK利息，800万美元是修改贷款的利率降低，500万美元是delinquencies。这3400万美元被约700万至800万美元的回溯利息和费用以及约500万美元的投资组合增长所抵消，导致利息收入净减少约2200万美元。展望未来，运行率将减少1600万美元，但我们已经通过已解决和出售的贷款改善了300万美元，现在降至1300万美元。随着Ivan提到的实时对话（未计入我的数字），我们将解决比原计划更多的7.5亿美元delinquencies。因此，到第四季度末，我希望能解决更多问题，运行率将在明年第一和第二季度显著改善，回到原来的水平并有所超越。
嘿Jay，我想说一点。Paul提到我们将贷款的利差降至250个基点。我想非常清楚的是，当今市场发放的利差为225至275个基点。因此，我们给予的一些减免实际上反映了市场的利差，将借款人调整到当前市场水平，并考虑到贷款利差的位置。因此，虽然我们看到利差有所缩小，但这实际上反映了当前的市场利差，而不是对市场的贴现利差。
谢谢，这很有帮助。
我之后需要更详细地查看这些数字。但关于利息支出，类似的问题，尽管在融资方面有积极进展，但却朝着错误的方向发展。那么利息支出中是否有任何一次性项目导致结构性业务的支出在第三季度升高至1.76？
176。
第三季度？
是的。
所以Jay，有几件事。第一，你看到利息收入下降了2200万美元。我刚刚为你详细说明了所有部分。另一方面，利息支出上升了约1000万美元，其中500万美元。部分原因是我们投资组合的增长。是的，我的投资组合增长带来了五六百万的收入。显然，随着我为该投资组合的增长提供杠杆，债务也增加了。但我们在7月初发行了5亿美元的高级债券。
因此，第三季度充分体现了这一影响，正如我们在上个季度对运行率的阐述。此外，第三季度我们有一点双重利息，这不会重复，因为我们在8月偿还了可转换债券，但在7月发行了高级债券。因此，我们直到8月才被允许偿还可转换债券。因此，我们有大约一个月的双重利息，这将不会再发生。但利息支出上升的主要原因是我们发行了5亿美元的高级债券来增长我们的投资组合。
明白了，这很清楚。
最后，如果可以的话，GAC Credit一直相当温和。我不知道你是否关注Greystone，它由一家系列服务公司合资拥有，但看起来他们的机构多户住宅业务的信贷损失拨备大幅增加。现在我看到Arbor的业绩，风险分担拨备为800万美元，是上一季度的两倍，高于近期的运行率。你能评论一下是什么推动了这一增长吗？是否有任何贷款账簿回购、欺诈案件，或者只是更广泛的信贷恶化。
这是否会成为未来的阻力。
是的。我认为如果你看看房利美和他们所有的数据，你就会知道，我们正处于delinquency的高峰期。你在非常低的delinquency水平运行，然后在现在这个时候，它会略有增加。像所有在纽约市有少量投资组合的贷款人一样，你在租金控制和租金稳定方面遇到了一些困境。虽然不重大，但确实会产生一些影响。我们都在经历经济环境的变化，这在机构的delinquencies中有所体现。
这只是我们在周期中的位置。
是的Jade。根据Ivan的评论，我们所说的一切，我们认为峰值压力在第三季度，第四季度略有泄漏到第一季度。因此，我们预计第四季度的拨备类似，第一季度可能会少一些，这取决于峰值压力的位置。
好的，谢谢。
我们将接受来自摩根大通的Rick Shane的下一个问题。
请讲。
您的线路已接通。
感谢今天早上接受我的提问。
打扰一下。
首先，我们能否谈谈Homewood及其出售情况。根据披露，你们基本上是以准备金价值出售该物业，可能比准备金价值略有上升。但贷款的原始账面价值为1.12亿美元。我想知道是否有一些已实现或。打扰一下，原始成本基础远高于此，因为有7100万美元的准备金。我们是否需要考虑第四季度可分配收入方面的实际影响？
是的。所以。
嘿Rick，我是Paul。很好的问题，很高兴你问了，我会给你很多细节。所以，在Homewood的所有部分中，我们的贷款UPV约为1.28亿美元。我们通过多年前提取近8000万美元的准备金将其减记至5000万美元。在COVID之前，除了1000万美元的准备金外，所有这些准备金（使其净账面价值为5000万美元）都是在AFFO和FFO将准备金视为已实现损失之前提取的。因此，唯一未计入AFFO FFO（已被可分配收益取代）的部分是我们在COVID前后提取的1000万美元准备金。如你所指出的，我们的账面价值为5000万美元。
我们以5900万美元的价格出售了它。当会计处理完成后，我们相信会发生的是准备金转回900万美元。是的，因为我们的准备金超过了我们的出售价格。但我们将有100万美元的可分配收益损失，因为从技术上讲，可分配收益的账面价值为6000万美元，而我们以5900万美元出售。因此，我们认为此次出售只会产生100万美元的已实现损失，因为所有其他准备金在我们转向可分配收益之前已通过AFFO和FFO提取。因为这是一项早在大金融危机之前就发放的资产，如你所知。
然后，我们将从税收方面获得750万美元的实际GAAP收入和可分配收入以及账面价值增长。因为这些贷款中有很多在我们的TRS中，我们是TRS中的纳税实体，我们可以节省税款。
明白了。
好的，这很有道理。谢谢你带我回顾GAAP会计的往事。我实际上不记得了，所以这非常有帮助。另一件事是，合同上这是一笔票面利率约为10%的贷款。你们没有对其应计利息。是否有任何应计利息转回与此相关，或者我们是否应该将其视为你们出售了一项实际上产生0%利率且没有现金流的贷款。所以这里没有什么复杂的。
是的，有几个方面我们应该谈谈。你说得完全正确。正如你所读到的，这笔贷款多年来一直有应计利率。但当它陷入困境时，我们没有对其应计任何利息。这些利息都没有计入我的账簿。因此，没有利息转回。在这笔交易中，正如Ivan会指出的，我们最终获得了一笔票面利率为10%的履约贷款。所以我们不仅从一项零收益的贷款转变为获得约600万至700万美元的现金，还节省了750万美元的税款，抵消了约100万美元的可分配收益损失。但我们现在有一笔5300万美元的贷款，年利率为10%，并且是当前的。
明白了。这笔贷款在你们的资产负债表上是未杠杆化的吗？
是的。
好的，谢谢。这非常有帮助。另一件我想谈谈的是，当我们查看REO的收入时，房地产收入环比下降了20%以上，而房地产运营费用略有上升。尽管REO增加了。所以试图理解这是怎么回事，并想了解现金流减少对回收价值的潜在影响。
我会让Ivan从全局角度谈论REO。让我给你一些数字，然后他会谈论市场情况。你必须记住，我们收回的一些REO是因为我们想确保我们不会看到显著恶化。其中一些被收回时，我们已经清空了部分建筑。它们的入住率非常低，可能只有40%。所以现在我们的工作是进入那里，做我们需要做的事情来管理这些资产并提高入住率。
所以现在，正如你所说，其中一些资产产生负NOI。我认为第三季度约为300万美元，由于收回了更多资产并开始掌控这些资产，这一数字有所上升。我们正在收回更多REO。我预计尽管收回了更多REO，这个数字可能会保持不变。但这个数字会很快改善，我会让Ivan谈论它。当我们进入并重新处理这些资产时，你会看到入住率大幅上升。
当入住率上升时，NOI在某个时候会转为正数。对吗，Ivan？
是的。
我认为，Rick，你提到了非常重要的一点。当我们收回需要大量工作的REO时，我们会清空建筑物，进行维修并提高入住率。当入住率上升时，我们会出售这些资产。所以你会看到这个数字有点波动。你会看到它们先下降，然后随着入住率上升而上升。我们跟踪入住率、资本支出，我们有一些账簿上的资产实际上已经清空到零。
我们拥有所有单元，现在它们将开始快速出租，我们的目标是在明年第三季度处置那些严重受损的资产。现在它们的入住率从0开始，正以10至20个百分点的速度增长。当它们达到70%、75%时，我们会考虑处置。所以这会非常不稳定。但理念是清空它们，承受痛苦，然后出售它们。
好的，这非常有助于理解正在发生的事情。还有一个最后的管理问题与此相关。显然，当你们这样做时，你们正在对这些物业进行重大投资。你们是将这些投资资本化还是费用化？
是的，大多数时候，如果你对房地产进行改进，你会将其资本化。这会增加你的成本基础。大部分工作是为了提高资产价值。
正确。好的，就这些。谢谢你们。
我们将接受来自Piper Sandler的Crispin Love的下一个问题，请讲。您的线路已接通。
谢谢。
早上好。感谢您接受我的提问。
Paul，基于您 earlier 关于利息收入的评论，有很多内容。所以我只想确保我理解正确。您似乎有信心第三季度是低谷，并且由于一次性影响大于未来影响，这是否准确，或者至少在可能的未来压力影响该运行率之前是这样？
是的，我认为这是准确的。我们的看法是，我们预计会有更多delinquencies，但我们解决的问题将比新增的多。因此，我们认为这可能是峰值。应计利息有一些一次性调整和转回。我提到了一些delinquencies的加速处理。但是的，我们预计这将是峰值。我们预计第四季度不会有与第三季度相同的运行率。事实上，如果你看我们今天在新闻稿中给出的数字，以及我在评论中提到的Crispin，我们显示截至9月30日的未来即期利率为7.27%。
这是我们117亿美元账簿的综合收益率。6月30日的即期利率为7.86%。如果你计算一下，这是1600万美元。所以我告诉你的是，净息差下降了，你知道，2200万美元的利息收入净减少，但实际上由于所有调整，下降了3400万美元。现在我们说即期利率下降1600万美元，但正如我提到的，我们已经通过已解决和出售的贷款改善了300万美元，现在降至1300万美元。随着Ivan提到的实时对话（未计入我的数字），我们将解决更多问题。因此，到第四季度末，运行率将在明年第一和第二季度显著改善，回到原来的水平并有所超越。
太好了，谢谢。关于Lexford投资组合4800万美元的收益，您能否提供更多关于该交易的细节？这个过程进行了多久，买家是谁？
所以我想这是一项我们从大金融危机中收回的资产，我们一直在管理、拥有它并创造显著收益。我想我们基于周期位置决定将这些收益货币化是个好主意，尤其是考虑到我们受到的批评，称它们是退化的，并导致了卖空兴趣和卖空报告中的不良交易指控。因此，对我们来说，非常清楚地表明它们是良好的交易，不仅良好，作为运营商还有可观的盈利能力。
我们认为通过创造这些收益，我们将获得很大的灵活性来管理我们的业务并加速这些legacy问题。请记住，正如我在我的讲稿中所说，我们仍然有很大一部分这些资产。所以我们只是认为时机很好。它证明了我们在这些资产上的表现可信度，并真正澄清了一些对我们的指控。这就是我们这样做的原因。关于买家，我们不会透露太多兴趣。
我们有五个买家。对他们来说，这是一个竞争激烈的过程。这是一个很好的投资组合。我们与买家合作愉快。这是公开记录。我不会透露他们是谁，但他们出价很高。对该投资组合以及我们拥有的其余投资组合都有大量受众。好的，太好了。
然后最后一个问题，您提到了4800万美元的收益，但在准备好的发言中，我相信您提到预计还会有700万美元。这是否也应计入权益联营公司的收入？
不，那700万美元。Crispin指的是Homewood交易。所以我们说的是，我们获得了4800万美元的收益。我们在准备好的发言中说，我们从Lexford获得了4800万美元的收益。我们仍然有一部分资产组合，我们希望在不久的将来处置。所以无论从中产生什么，都会在发生时计入。此外，在10月，我们预计今天完成legacy资产的出售，这将在第四季度产生约657万美元的GAAP收入和可分配收入。
好的，太好了。
谢谢。感谢澄清。感谢您接受我的提问。
我们将接受来自Omega Family Office的Lee Cooperman的下一个问题。请讲。您的线路已接通。
谢谢。这是一个观察和一个问题。观察是，我认为当你们控制这些房地产时的经验表明，房地产在最初发放时得到了很好的承销。当你们取消房产的赎回权时，你们的经验非常好。那么首先，你们不应该为此感到自豪吗，其次，股票现在低于账面价值交易。鉴于你们对明年下半年的乐观展望，你们是否愿意拿出一些资本，或者你们想保留资本？
关于，你知道，我们有一个股票回购计划。我们会考虑，你知道，我们资本的最佳用途。如你所知，包括我在内的许多内部人士继续在股价低于账面价值时购买股票。当公司有合适的资本时，我们会进行评估。所以我们确实将此视为一个机会。关于REO，你知道，这非常有趣。如果我对今天电话会议上的每个人说，我们今天发放的贷款，我会说它们可以承受，正如我四五年前所说，它们可以承受一定的利率飙升。
请记住，当我们发放这些贷款时。所以本季度，利率上升到5%。没有人能承销SOFR上升475个基点。我们总是说我们可以承销SOFR上升200至250个基点。这是前所未有的。还要记住，国债利率是150、125、150个基点。国债利率上升到5%。这些都是不寻常的举措，而且持续时间很长。所以实际上这是一个非常非常困难的环境。但我们确实认为，当我们收回这些REO时，如果我们改进它们并恢复秩序，我们在接近我们的估值时做得非常好。
有时略高，有时略低。但我们的估值相当准确，我们做得非常好。所以我们有这样的技能，而且非常有效。我们对收回的资产非常满意。正如我 earlier 所说，我们可能会在第三季度处置它们，我们对它们的进展感到满意。
我实际上正在为此给予赞扬。
谢谢你，Lee。
谢谢你，Lee。
目前线路上没有更多问题。我将把会议转回给Ivan Kaufman以作任何补充或总结发言。
好的，感谢大家的参与。我们正处于周期中非常困难的时刻。我们已经做好了准备。我们实际上已经预料到了。我们宁愿不在这里。但作为运营商，我们正在解决它。我们有很多工具来解决它。感谢您的参与，期待下一季度的电话会议。保重。祝周末愉快。
今天的会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话SA。