Michael Judd（资本市场与投资者关系）
Kaz Nejatian（首席执行官）
Christy Schwartz（临时首席财务官）
Vlad Tenev（Robinhood Markets Inc）
Eric Jackson（EMJ Capital）
或者说，新的Opendoor将与旧的截然不同。还有关于未来运营的管理目标，Sam。大家好。我想欢迎大家参加Opendoor首届“开放日”财报直播。我是Michael Judd，Opendoor的投资者关系负责人。在我们开始之前，有几项注意事项。我们的业绩详情和管理层补充评论已在财报中公布，可在investor.opendoor.com网站查看。以下讨论包含联邦证券法意义上的前瞻性陈述。除历史事实陈述外，所有其他陈述均可能被视为前瞻性陈述，包括但不限于有关Opendoor财务状况、预期财务表现、业务战略和计划、市场机会与扩张以及未来运营管理目标的陈述。
这些陈述既非承诺也非保证，不应过度依赖。此类前瞻性陈述涉及风险和不确定性，可能导致实际结果与此处讨论的结果存在重大差异。可能导致实际结果与前瞻性陈述不同的其他信息，请参见Opendoor截至2024年12月31日的最新10K年度报告的“风险因素”部分，以及我们截至2025年6月30日和2025年9月30日的季度10Q报告及其他向SEC提交的文件。本次网络直播中作出的任何前瞻性陈述，包括对您问题的回应，均基于管理层截至今日的合理当前预期和假设，除非法律要求，Opendoor不承担更新或修订这些陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。
以下讨论涉及某些非GAAP财务指标。公司认为这些非GAAP财务指标作为补充运营衡量标准，有助于投资者评估公司的财务表现。有关这些非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标的调节，请访问我们的网站investor.opendoor.com。接下来，让我们与Kaz和Kristy一起进入“开放日”环节。下午好。
我叫Kaz Nejatian。我曾是一名电脑极客，后来成为律师，再后来成为创始人，但我主要把自己看作一名产品经理。这是我职业生涯的大部分时间都在做的事情——构建产品和领导团队，以更快地打造更好的产品。如果你想让某人给派对增添气氛，你不会邀请我。但如果你想在派对上让人修理你的Sonos音响，你会邀请我。在我上班的第一天，我告诉Opendoor的团队，我们将进行一系列变革，新的Opendoor将与旧的截然不同。这是因为，嗯，旧的Opendoor有点迷失方向了。在我告诉你为什么我认为Opendoor出了问题之前，让我先分享一个在过去几周发生的变化的例子，这样你就能感受到变革的规模。
看，在我9月15日上班的第一天，Opendoor在之前的7天内已签订了购买120套房屋的合同。到10月的最后一周，这个数字已上升到230套。在7周内，我们的收购速度几乎翻了一番。我认为合理的问题是，为什么我们现在能行动这么快，而过去却慢得要命。如果你给我几分钟时间，我想告诉你是什么导致了旧的Opendoor如此糟糕。我认为这种诊断对于我们如何重建Opendoor至关重要。
进入公司刚一个多月，我明显感觉到旧的Opendoor已经失去了对软件力量的信念，软件本可以让卖房、买房和拥有房屋变得更容易。它只是把自己当成一个试图预测经济的资产管理公司。而且以前的Opendoor也不太相信人工智能能做什么，更不用说让我们的工作不那么辛苦。我加入团队时，毫不夸张地说，有十几个人的唯一工作就是把PDF里的信息复制粘贴到美化过的电子表格中。
以前的Opendoor也不太相信自己。当我发现Opendoor在今年上半年的最大支出之一是支付给一家知名咨询公司数百万美元，让他们告诉Opendoor如何开展工作时，我真的很震惊。在我入职的头30天里，我看到的到处都是顾问在做本该由高管做出的决策。最后，以前的Opendoor变得如此规避风险，以至于它不再真正相信买卖房屋这一核心业务。如果忽略新冠疫情时期，我们第三季度购买的房屋数量比2017年还要少，当时Opendoor还只是一家小初创公司。
看，在过去几周里，我们已经逆转了所有这些决策。我们正在摆脱“管理者模式”，坚定地进入“创始人模式”。我们正在重新创立这家公司。这就是Opendoor 2.0。我们有着不同的信念。那么，今天的Opendoor相信什么？我们相信，我们必须倾注所有精力，利用我们掌握的每一种现代工具，打造让房屋所有权更容易、摩擦更少的产品。我们相信我们是一家软件公司，我们的杠杆来自工程师编写的代码。我们相信机器比人类更擅长为资产定价。我们相信人工智能将使我们避免繁重的工作，我们可以成为一家更精简、更具进取心的公司。
我们相信我们是来做艰难决策的，我们永远不会把这个责任交给管理顾问。我们相信运营卓越，尤其是在营销和公司职能方面。在Shopify时，我坚持要求我们像对冲基金管理内部收益率（IRR）那样管理营销资金。我们在这里也会这样做。我们只会在能给我们带来巨大回报的渠道上花钱，我们将停止漫无目的的“广撒网”式营销。我们认为，为了以显著的价差购买房屋而放慢收购速度是一种糟糕的策略。
看，唯一会以大幅价差出售房屋的人，是那些知道你不知道的事情的人。他们想尽快卖掉房子。这就是逆向选择的定义。这不是购买机会，而是一个巨大的危险信号。用华尔街的术语来说，Opendoor未来将有点像做市商，而不是自营交易部门。我们将从交易量、速度和窄价差中获利，而不是押注经济走向。我们的业务计划很简单。
快速买卖大量房屋，实现运营卓越，并通过推出抵押贷款保险和保修等服务来增加对每个房主的价值。从上个月开始，我们降低了价差，同时加强了运营严谨性和选择纪律。目标很简单：我们将提供更有竞争力的初始报价，购买更多优质房屋，并让更多优质卖家进入我们的渠道。为了避免逆向选择，我们正在从头开始构建检查流程，结构化的应用程序中的视频和音频流直接输入人工智能，人工智能创建房屋状况档案，这些档案通过标准化的检查流程进行验证，为我们提供出色的数据。结果将是对每一套房屋都有一致、高保真的视图。这种“信任但验证”的方法将提高房屋的速度和质量，同时为我们提供调整流程的惊人数据，使我们能够在不牺牲定价纪律、不放弃资产质量、不降低交易速度的情况下扩大投资组合。但购买一套好房子并不是我们工作的结束，对吧？同样重要的是，当Opendoor购买房屋时，我们要为买卖双方提供价值和服务。
这就是为什么本周早些时候我们推出了OpenDoor Checkout。它现在在部分市场可用，并将很快扩展到我们的全部库存。买家可以走进Opendoor的房屋，参观后在opendoor.com上提出购买要约，无需与任何人交谈。我们正在互联网上推出房屋的“立即购买”按钮。我们将对此进行改进。我们将为房主添加更多产品和功能，简化购房体验，从抵押贷款和保修开始。看，未来，购买房屋将像从特斯拉购买汽车一样无缝。
你可以在一个地方、一个流程中选择你的房屋、融资方式、保修和保险。现在，房主必须与一堆不同的公司、经纪人、代理商打交道，处理很多不同的事情才能获得他们需要的房屋相关服务。这毫无意义。我们有互联网。我们将解决这个问题。随着时间的推移，我们将添加房主需要的一切，在他们需要的时候，都捆绑在一个简单的体验中。Opendoor的目标非常简单：我们要让世界向房主和那些努力成为房主的人倾斜。这是我们的目标，我们将以极大的积极性去追求它。
自从我担任公司首席执行官以及我们进入这个新Opendoor的第一天起，我们已经推出了十多个新产品和功能。其中包括端到端的AI房屋评估，由机器而非人类决定需要哪些维修和翻新。我们实现了产权和托管的自动化，人工智能已开始承担部分完成交易的工作。我们推出了Opendoor的以旧换新工具，帮助建筑商提供类似汽车经销商的房屋以旧换新计划。新的Opendoor Key应用程序允许代理商、Opendoor专家，很快还有任何房主像专家一样评估他们的房屋。
现在我们将用人工智能为其提供全面支持。不再需要有人拿着纸笔出现。我们推出了“买家安心计划”，为购买房屋的人提供确定性，包括房屋保修和提前入住等福利。我们推出了人工智能驱动的多语言代理，向房主解释房屋估值，并帮助他们通过Opendoor前进。我们还与Roam建立了新的合作伙伴关系，将卖家与Roam的可承担抵押贷款平台连接起来，帮助他们在想搬家时实现搬家。我们还对SEO产品进行了重大改进，显著增加了自然流量。但最贴近我内心的是我们在所有地方默认使用人工智能的努力。
这使得我们的一线运营商无需编写代码就能进行迭代。我们的一位非技术团队成员构建了一个无代码工具，将我们的季度库存管理流程从10小时缩短到约7分钟。这份推出清单应该向你展示我们重新焕发的积极性。在Opendoor，我们将专注于打造出色的产品。但积极性本身不是策略。它比希望好，但还不够。因此，这是我们引导这种能量的四步计划。首先，到明年年底，我们将推动Opendoor实现盈亏平衡。
我们从12个月前瞻性基础上的调整后净收入角度考虑这一点。这意味着Opendoor将开始产生现金，并且永远不必再被迫筹集股权。其次，我们将在提高房屋交易速度的同时，实现显著的正单位经济效益。这包括推出抵押贷款等金融服务。第三，随着我们提高单位经济效益，我们将把公司的重点从主要构建交易渠道转向直接与买家和卖家交易。我们还将专注于减少持有天数，而不是武断地增加价差，这对我们造成了真正显著的负面影响。
第四，一旦我们完成了前三个步骤，我们将专注于允许买家和卖家在Opendoor上进行交易，而无需从Opendoor购买或出售。这将显著降低我们的资本风险，但更重要的是，随着时间的推移，它将为人们提供他们想要的选择。Opendoor的目标真的很简单：我们要让世界向房主和那些努力成为房主的人倾斜。这是我们的目标，我们将以极大的积极性去追求它。
自从我担任公司首席执行官以及我们进入这个新Opendoor的第一天起，我们已经推出了十多个新产品和功能。其中包括端到端的AI房屋评估，由机器而非人类决定需要哪些维修和翻新。我们实现了产权和托管的自动化，人工智能已开始承担部分完成交易的工作。我们推出了Opendoor的以旧换新工具，帮助建筑商提供类似汽车经销商的房屋以旧换新计划。新的Opendoor Key应用程序允许代理商、Opendoor专家，很快还有任何房主像专家一样评估他们的房屋。
现在我们将用人工智能为其提供全面支持。不再需要有人拿着纸笔出现。我们推出了“买家安心计划”，为购买房屋的人提供确定性，包括房屋保修和提前入住等福利。我们推出了人工智能驱动的多语言代理，向房主解释房屋估值，并帮助他们通过Opendoor前进。我们还与Roam建立了新的合作伙伴关系，将卖家与Roam的可承担抵押贷款平台连接起来，帮助他们在想搬家时实现搬家。我们还对SEO产品进行了重大改进，显著增加了自然流量。但最贴近我内心的是我们在所有地方默认使用人工智能的努力。
这使得我们的一线运营商无需编写代码就能进行迭代。我们的一位非技术团队成员构建了一个无代码工具，将我们的季度库存管理流程从10小时缩短到约7分钟。这份推出清单应该向你展示我们重新焕发的积极性。在Opendoor，我们将专注于打造出色的产品。但积极性本身不是策略。它比希望好，但还不够。因此，这是我们引导这种能量的四步计划。首先，到明年年底，我们将推动Opendoor实现盈亏平衡。
我们从12个月前瞻性基础上的调整后净收入角度考虑这一点。这意味着Opendoor将开始产生现金，并且永远不必再被迫筹集股权。其次，我们将在提高房屋交易速度的同时，实现显著的正单位经济效益。这包括推出抵押贷款等金融服务。第三，随着我们提高单位经济效益，我们将把公司的重点从主要构建交易渠道转向直接与买家和卖家交易。我们还将专注于减少持有天数，而不是武断地增加价差，这对我们造成了真正显著的负面影响。
第四，一旦我们完成了前三个步骤，我们将专注于允许买家和卖家在Opendoor上进行交易，而无需从Opendoor购买或出售。这将显著降低我们的资本风险，但更重要的是，随着时间的推移，它将为人们提供他们想要的选择。Opendoor的目标真的很简单：我们要让世界向房主和那些努力成为房主的人倾斜。这是我们的目标，我们将以极大的积极性去追求它。
自从我担任公司首席执行官以及我们进入这个新Opendoor的第一天起，我们已经推出了十多个新产品和功能。其中包括端到端的AI房屋评估，由机器而非人类决定需要哪些维修和翻新。我们实现了产权和托管的自动化，人工智能已开始承担部分完成交易的工作。我们推出了Opendoor的以旧换新工具，帮助建筑商提供类似汽车经销商的房屋以旧换新计划。新的Opendoor Key应用程序允许代理商、Opendoor专家，很快还有任何房主像专家一样评估他们的房屋。
现在我们将用人工智能为其提供全面支持。不再需要有人拿着纸笔出现。我们推出了“买家安心计划”，为购买房屋的人提供确定性，包括房屋保修和提前入住等福利。我们推出了人工智能驱动的多语言代理，向房主解释房屋估值，并帮助他们通过Opendoor前进。我们还与Roam建立了新的合作伙伴关系，将卖家与Roam的可承担抵押贷款平台连接起来，帮助他们在想搬家时实现搬家。我们还对SEO产品进行了重大改进，显著增加了自然流量。但最贴近我内心的是我们在所有地方默认使用人工智能的努力。
这使得我们的一线运营商无需编写代码就能进行迭代。我们的一位非技术团队成员构建了一个无代码工具，将我们的季度库存管理流程从10小时缩短到约7分钟。这份推出清单应该向你展示我们重新焕发的积极性。在Opendoor，我们将专注于打造出色的产品。但积极性本身不是策略。它比希望好，但还不够。因此，这是我们引导这种能量的四步计划。首先，到明年年底，我们将推动Opendoor实现盈亏平衡。
我们从12个月前瞻性基础上的调整后净收入角度考虑这一点。这意味着Opendoor将开始产生现金，并且永远不必再被迫筹集股权。其次，我们将在提高房屋交易速度的同时，实现显著的正单位经济效益。这包括推出抵押贷款等金融服务。第三，随着我们提高单位经济效益，我们将把公司的重点从主要构建交易渠道转向直接与买家和卖家交易。我们还将专注于减少持有天数，而不是武断地增加价差，这对我们造成了真正显著的负面影响。
第四，一旦我们完成了前三个步骤，我们将专注于允许买家和卖家在Opendoor上进行交易，而无需从Opendoor购买或出售。这将显著降低我们的资本风险，但更重要的是，随着时间的推移，它将为人们提供他们想要的选择。在我交给Kristy之前，我想花一点时间谈谈Opendoor之前关于其资本结构的决策。因为，我认为你直接从我这里听到这一点很重要。当我接受这份工作时，我知道Opendoor需要一个适合其雄心的资产负债表。每栋房子都需要坚实的基础，对我们来说，这就是资本。我们资产负债表的某些方面确实非常出色。我们与长期合作伙伴拥有10个不同的贷款工具，其中一些已有9年之久，他们展示了在我们成长过程中与我们一起扩展的能力。今天，我们可以同时为大约5000套房屋融资，并以几乎100%的预付款率和优惠的价格完成交易。
在我们的高峰期，这个数字约为20000套。我们会回到那个水平。我真的有信心我们可以与我们的贷款合作伙伴一起达到那个水平。但我们的资本结构中也有一些我们不关注长期的部分。它们似乎是出于恐惧而设计的，而不是为我们赢得胜利奠定基础。坦率地说，当我加入时，资产负债表上有一个定时炸弹。公司发行了可转换票据，其中包含提前还款条款，可能迫使我们在今年年底前全额偿还。
这对公司来说将是灾难性的。我的首要任务是消除这种压力，给我们执行愿景的时间。我明确表示，我讨厌稀释。如果我们发行股票，它只有一个目的：让其他每一股对我们现有的股东更有价值。但为了给我们一些喘息空间，我在第一周决定使用我们现有的ATM计划筹集近2亿美元。这为我们争取了时间来处理这些票据，而不必顶着压力。今天早些时候，我们达成协议，赎回了大部分这些票据。
我们采取了必要的步骤来清理我们的资本结构。现在我们拥有了资产负债表，我们需要停止防守，开始进攻。但还有第二部分，这与你们有关。没有你们这些股东，我们不会在这里。即使我们的资本结构没有真正反映出来，你们仍然相信这项业务的长期价值。我不相信在不直接分享我们共同创造的上行空间的情况下要求你们继续这段旅程。看，公开市场长期以来一直理所当然地对待股东。
我们不会那样做。事实上，我们将扭转这种局面。这就是为什么我们要发行股息权证。你们每个人都将收到三个系列的权证：K系列、A系列和Z系列，行权价分别为9美元、13美元和17美元。每持有30股股票，就可以获得每个系列的一份权证。这些权证对你们来说是免费的。随着我们将Opendoor打造成它所能成为的样子，它们的价值将会上升。我们希望与股东站在同一边。我们今天要向你们返还一些价值。你们可以在获得权证后立即出售，但我希望你们能继续这段旅程，参与我们共同构建的事业。
我们将一起前进。当Opendoor成功时，我们的股东将分享这一成功。是的，我承认，这会让一些卖空者的夜晚变得非常糟糕，这让我有点高兴。看，我们正在公开地打造一家新公司。Opendoor 2.0致力于社区，因为我们正在建设，而且我们为谁建设很重要。我们会像在办公室里一样和你们说话。用简单的英语，有时会有几句脏话，但总是保持透明。请把这看作我们与企业行话的彻底决裂。
我们会直接和你们交谈，当我们犯错时会告诉你们。我们知道这种透明度不是负担。这是你们对我们信任的一个特征。我们希望听到股东的声音，你们的想法、问题，甚至产品漏洞，因为我们想快速修复问题并构建更好的产品。如果你们还没有看到，我的X.com私信是开放的。今天，我比接受这份工作时更看好Opendoor改变房屋所有权的能力。我更乐观，因为我比外界的人看到了公司内部发生的更多事情。
我认为，让你们所有人都参与这段旅程的一种方式就是更频繁、更直接地沟通，告诉你们我们在做什么，什么有效，什么无效。在分享我们的第三季度业绩后，Christy会告诉你们更多关于我们如何做到这一点的信息。Christy。
谢谢Kaz。我们的第三季度业绩反映了今年早些时候做出的深思熟虑的选择，即优先考虑风险管理而非 volume增长，其特点是宽价差和规避风险的姿态，将购买房屋视为需要避免的事情，而不是我们的核心业务。数字说明了一切。第三季度，我们购买了1169套房屋，大致符合第二季度财报时分享的预期，但远低于我们最近的历史收购量。我们实现了9.15亿美元的收入，高于我们指导区间的上限，因为我们故意在冬季销售旺季之前清理旧库存。
当你停止购买房屋时，你不仅会失去交易量，还会失去管理库存组合的能力。我们只能出售在旧策略下选择的旧房屋，这体现在我们的利润率中。第三季度GAAP毛利润为6600万美元，而去年第三季度为1.05亿美元。GAAP毛利率为7.2%，同比下降40个基点。贡献利润为2000万美元，贡献利润率为2.2%，而2024年第三季度贡献利润为5200万美元，贡献利润率为3.8%。在成本方面，前任领导层在重组我们的成本基础方面做了有意义的工作，我们将继续这一努力。
第三季度GAAP运营费用总计1.34亿美元。调整后运营费用为5300万美元，较2024年第三季度的9000万美元改善了41%。这一改善得益于所有组成部分（营销、运营和固定运营费用）的严格成本管理。随着我们重新扩大收购规模，我们是在结构上更低的成本基础上进行的。第三季度净亏损为9000万美元，而2024年第三季度亏损为7800万美元。去年的数字包括来自Mainstay非合并的1400万美元收益。调整后净亏损总计6100万美元，较去年同期的调整后净亏损7000万美元有所改善。
这些是旧Opendoor的结果。现在重要的是接下来会发生什么。早些时候，你们听到了Opendoor 2.0的计划。我想花点时间介绍一下基础。它依靠我们的资本运行。季度末，我们拥有9.62亿美元的不受限制现金和1.87亿美元的房屋权益投资。我们持有3139套房屋，代表11亿美元的净库存。我们拥有76亿美元的无追索权资产支持借贷能力，其中总承诺借贷能力为18亿美元。正如Kaz所提到的，我们已经执行了三项重大资本交易，为我们的资产负债表奠定了未来规模的基础。
首先，我们股价的快速上涨触发了2030年可转换票据中的一个条件，可能要求我们在2025年第四季度以现金全额偿还本金。利用我们的“按市价”（ATM）股权计划，我们在2025年9月主动筹集了股权，以每股9.26美元的加权平均价格出售了2160万股，获得了近2亿美元的总收益。其次，今天我们用股权为2030年票据的很大一部分进行了再融资。提醒一下，这些票据的年利率为7%。这两项交易的结合为我们的资产负债表增加了有意义的流动性，降低了我们的现金利息成本，并提供了增强的财务灵活性。
第三，为了使Opendoor的上行空间与所有股东保持一致，我们的董事会宣布了按比例分配的权证股息。截至11月18日记录日期，每持有30股普通股的股东将获得三个系列的可自由交易权证，行权价分别为9美元、13美元和17美元。展望未来，我们相信我们为Opendoor 2.0运营模式设置了正确的资本：更高的交易量、更快的周转、更窄的价差以及更多为房主服务的产品。现在让我告诉你们我们如何针对该模式执行以及你们如何追究我们的责任。我们的目标是到2026年底实现调整后净收入盈利，以未来12个月为基础衡量。
为实现这一目标，我们专注于三个关键的内部管理目标。对于每个目标，我想向你们说明为什么这很重要、我们在做什么以及你们如何追究我们的责任。首先，扩大高质量收购。更大的交易量意味着更多的交易和辅助服务收入，以及更好的成本基础杠杆。进一步的市场集中度会形成飞轮效应。当我们在一个市场拥有可观的份额时，我们会吸引更多的库存，这会吸引更多的买家，进而吸引更多的卖家。我们正在实施多项举措来推动这一增长。最重要的是，正如Kaz earlier所描述的，我们开始降低平均价差，同时提高运营严谨性和选择。
为高周转率、高质量房屋提供更有力的报价，对高风险房屋保持纪律。我们将其与人工智能驱动的评估和标准化的报价前检查相结合，以提高转化率并减少从报价到收购的时间和成本。你们可以通过我们在accountable.opendoor.com的新仪表板跟踪我们到2026年底的收购目标进展。个别星期会有波动。节假日、天气、当地市场事件都会影响，但我们会关注长期趋势。第二，改善单位经济效益和转售速度。每笔交易的速度和盈利能力使我们能够建立可持续的业务，同时承受宏观经济变化。每笔交易更高的盈利能力使我们能够降低报价中的价差，从而增加收购。
这一目标得到我们定制价差框架的支持。通过对高质量、快速销售的房屋更积极地定价，并对高风险资产保持纪律，我们预计我们的收购组合将偏向于更具市场性、需要更少维修和翻新的房屋。我们预计这将缩短从收购到上市的时间和上市天数，从而降低持有成本。其次，我们正以令人难以置信的速度进行创新，重新关注执行，并形成挑战一切以求更好的文化。我们的许多产品创新旨在自动化工作流程并提高转售速度，支持专注于周转而非价差的业务模式。
你们可以通过跟踪Opendoor房屋在市场上停留超过120天的百分比来追究我们改善转售速度的责任，我们在10Q季度报告中报告这一数据。你们也可以在accountable.opendoor.com上关注我们的产品功能和合作伙伴发布，看看我们如何将速度纳入业务。第三，建立运营杠杆。我们将比固定成本更快地扩大交易规模，因此每增加一套房屋都会增加增值利润。我们正在正确的地方积极削减成本，淘汰顾问，移除冗余工具和软件，减少营销浪费，精简运营，同时将部分节省的资金再投资于工程和人工智能自动化。
重要的是，我们预计将把整体运营费用结构转向随交易量变化的可变部分，而不是在整个周期中保持固定。你们可以通过我们在10Q季度报告中报告的两个具体指标来追究我们的责任：随着我们重新扩大规模，固定运营费用应保持相对稳定；过去12个月的运营费用占过去12个月收入的百分比应随着时间的推移保持相对稳定或下降。这三个目标是我们实现盈利的基础，我们正在公开建设，以便你们能够跟踪我们的进展。转向我们的展望，我们的指导将与你们在 previous季度看到的有所不同。
我们的业务正在迅速变化。仅在过去几周，我们的收购合同速度就几乎增加了2倍。我们专注于执行和结果，而不是在这种规模的转型期间对每一个转折进行基准测试。即将到来的季度业绩很大程度上是我们管理几个月前做出的决策的结果。我们现在专注于为业务做出正确的长期决策，而不是为了短期指导而进行管理。重要的是，我们希望对从现在开始采取的行动以及这些行动随着时间推移所产生的结果负责。
我们的目标很明确：到明年年底实现调整后净收入盈利，以未来12个月为基础衡量。我们已经看到这项业务中的杠杆发挥作用。你不能在电子表格中建立一个收支平衡的业务。你通过发布产品、有纪律地运营并从市场中学习来构建它。短期内，我将为你提供这些指导。收购重新扩大规模：我们致力于重新扩大收购量。我们预计2025年第四季度收购量将比第三季度至少增长35%，因为我们的产品推出和定价策略变化开始见效。你可以在accountable.opendoor.com上跟踪我们每周的收购进展。收入：我们预计第四季度收入将高于我们在第二季度财报时提供的展望，但由于第三季度收购量减少导致库存水平较低，环比将下降约35%。
房屋贡献利润率：自9月中旬以来，我们的优先事项一直是清理旧库存——在以前的策略下选择的、优先考虑价差而非质量的房屋。这自4月至10月对我们的贡献利润率造成了持续压力，我们认为10月已触底。随着我们用更好的房屋取代 legacy库存，利润率将在年底前改善，但第四季度贡献利润率将低于第三季度，因为我们正在扭转下降趋势。成本纪律：我们专注于继续管理和改善我们的成本结构。截至2025年6月30日的12个月，调整后运营费用为3.07亿美元。
对于截至2026年6月30日的12个月，我们预计支出2.55亿美元至2.65亿美元，不包括1500万美元的CEO现金MayCole奖励，中点同比减少约6000万美元或20%。我们预计在实现这些节省的同时，同时投资于工程和人工智能自动化以推动进一步的运营杠杆。我们正在削减浪费并将资金重新投资于重要的事情。最后，调整后EBITDA：考虑到清理旧库存带来的短期利润率压力，我们预计2025年第四季度调整后EBITDA亏损在4000万美元至5000万美元之间。
我们正在公开建设Opendoor 2.0，让自己对可衡量的目标负责，并为你们提供跟踪我们进展的透明度。旅程不会是完美的线性，但我们对目标和实现目标的杠杆的信念坚定不移。有了这个，Michael，我会把它交给你提问。
太好了。谢谢，Christy。我们的第一个问题来自Vlad Tenevil的视频提交。
怎么了，Kaz？顺便说一下，我们非常兴奋你们能在Robinhood上向散户直播。我想每个人都想知道的问题是，代币化是怎么回事？它有多真实，你认为它如何能彻底改变房屋所有权体验？
谢谢，Vlad。感谢你 hosting我们。看，我是Robinhood的超级粉丝，我希望我们能继续合作。Opendoor的使命是让世界向房主和努力成为房主的人倾斜。我喜欢Robinhood也在做一些类似的事情。你知道，这种将权力从精英手中夺走并赋予普通人的事情。现在，回答你的问题，看，我有一个习惯，就是在产品推出之前不宣布。这是因为我构建产品，而不是电子表格。我认为在谈论产品之前先发布它们很重要。我不想说我们下周要做这个，但我真的无法想象一个房地产不被代币化的未来，我也无法想象一个Opendoor不引领房地产创新的未来。看，资产代币化对我们来说不是副业。代币化使我们能够提高交易速度，降低交易成本，并扩大房屋所有权基础。
这是我们的工作。今天我们谈到我们现在可以接受USDC作为购房支付方式。本周我在自己的笔记本电脑上购买了比特币，这样我们就可以开始开发，并且我们已经开始与合作伙伴讨论如何在稳定币和代币化方面进行合作。这项工作正在积极进行中，我们非常认真，当我们推出很棒的产品时，我们会告诉你更多。
我们的下一个问题也来自Eric Jackson的视频提交。
嗨，Kaz，我是Eric Jackson，代表整个OpenArmy，我们很高兴有你在这里领导这项事业。我有两个问题。你能具体说说公司现在的员工人数吗？我相信夏天的时候是41407人。第二，你能多谈谈你在iBuying方面看到的收入机会吗？你是否期望增加抵押贷款、产权和其他辅助服务？Zillow几年前通过收购一家传统公司进行了尝试，但并没有真正成功。那么，CAS的收入策略是什么，你期望在未来几个季度如何增长这部分收入？再次感谢。
谢谢Eric。看，首先，我认为Opendoor对于这种规模的公司来说结构过于复杂。给你一个概念，我们有11个不同的人力资源软件产品。我们将减少到一个。截至今天早上，Opendoor有1100名员工。最重要的不是人数，而是这些人的积极性和效率。我相信Opendoor的每一位员工都需要比科技行业的平均员工积极和高效两到三倍。我们将成为公开市场上最积极的软件公司，因为我们的使命非常重要。就像我在准备好的发言中说的，我们的工作是非常注意运营支出，并随着时间的推移减少固定运营支出在损益表中的占比。哦，第二个问题？看，我对我所谓的“服务”非常乐观。当我加入Shopify时，Shopify的收入中SaaS和服务各占50%。今天，服务占Shopify收入的75%。
虽然这不全是我的功劳，但我确实参与其中，并且是Shopify的服务负责人。这些嵌入式金融科技产品通常不起作用的原因是，它们通常是由董事会里的某个家伙设计的，他试图弄清楚如何从用户那里赚更多的钱。这就是通常的情况，而这不是用户与产品交互的方式。我们将打造出色的产品，它们会感觉是一个整体，你从Opendoor购买房屋的方式就像你从特斯拉购买汽车或从亚马逊购买东西一样。它们会感觉像一个产品，而不是一堆不同的交叉销售动作，让你感觉像是在和不同的公司交谈。我希望这回答了你的问题。
太好了。我们的下一个问题来自Zach H.，他问什么时候我们会看到盈利能力的显著变化
明年，答案是明年我们将看到盈利能力的显著变化。
Zach，让我给你详细解释一下。正如我们在准备好的发言中分享的那样，我们正推动公司到2026年底实现调整后净收入盈利，以未来12个月为基础衡量。实现这一目标的框架要求我们重新扩大收购规模。我们指导2025年第四季度收购量环比增长35%，我们的目标是到2026年第四季度末购买约6000套房屋。你可以在accountable.opendoor.com上跟踪我们实现这一目标的进展并追究我们的责任，该网站将每周更新。在利润率方面，随着我们以新的严谨态度进行收购，减少尾部房屋，改善持有天数，从而降低持有成本，我们预计贡献利润率将达到5%至7%。
此外，随着我们有更多的交易机会和购买更多的房屋，我们有机会附加更多的产品并从辅助服务中获得利润。我们预计融资成本占收入的2%至3%。这些成本对我们的周转率高度敏感，并将受益于我们更快的转售速度。我们的目标是调整后运营支出占收入的3%至4%。正如Cash所提到的，我们预计利用现有的固定运营支出结构，稍微增加营销投资，但会像CAS earlier讨论的那样保持纪律，并且随着我们重新扩大规模，预计运营规模会略有扩大。
这是一个框架，不是新的指导。但是的。
如果你不介意的话，我再补充一点。看，我职业生涯的最后几年在Shopify度过，我想人们会说，虽然不是所有，但显然与Shopify的盈利能力和增长有关。2022年底，当我成为Shopify的首席运营官时。我要读一段引述，有分析师说，引用“Shopify到2025年每年都会亏损。盈利能力遥遥无期。”好吧，在我成为首席运营官后两个季度，Shopify就实现了盈利，并且从那以后一直盈利。
并且每个季度都达到了40%的规则。公司不会在Excel表格中实现盈利。实际上，这就是我和Jung在Shopify所做的。你创建一个项目列表，为每个项目设定成功的调整概率，然后每天执行。在Shopify，我们有几十个这样的项目。其中三四个最终真的很重要。我们这里也有同样的列表。我们有一个项目列表。我说我们要实现盈利的原因是，这不是一件被动的事情。
这不仅仅会发生在我们身上。我们知道我们要做什么。我们将采取这些行动，我们将在2026年底实现持续盈利。抱歉打断你。
太好了。
太好了。
太好了。我们的下一个问题来自Victoria B. 卖空者不断攻击Opendoor，散布负面消息，压低股价，尽管公司取得了强劲进展。作为首席执行官，你有什么策略来应对这些日常的卖空压力，保护股东，并确保市场看到Opendoor的真正实力。
看，我非常关心我们的普通股东。你们已经看到我们今天采取了一些措施来帮助我们与普通股东保持一致。话虽如此，我并没有花太多时间考虑卖空者。我从未在华尔街工作过，我通常不理解这些人为什么要做他们所做的事情。这似乎非常无聊，而且对灵魂有害。我主要是同情他们。他们真的什么都没建立。看，我们为长期所有者经营公司，而不是为每周都做空我们的人。对我们来说重要的是执行。一周又一周。我们买卖房屋的速度有多快，我们的运营有多出色，我们如何周转库存。我认为应对卖空者的最好方法就是通过数字证明他们错了。每个季度我们都会改善单位经济效益。每个季度我们都会变得更好。每周我们都会向你展示数字。我们会做所有正确的事情。我认为当你这样做时，分数会自行解决。
太好了。我们的下一个问题来自JP Morgan的Day Lee。你如何定义Open的身份？你认为它最大的优势是什么？在Open应对当前低迷的住房市场和长期发展时，你将如何利用这一优势实现可持续增长和盈利？
这是个好问题。如果你不介意的话，我先回答。看，Opendoor是一家软件公司。我们不是等待宏观经济好转的对冲基金。这是我们的工作。我们的工作是帮助人们买卖和拥有房屋。我们的杠杆来自打造出色的产品。而你通过编写出色的代码来做到这一点。所以这是我们最大的杠杆来源。对。我们的工程师编写的代码，我们数据库中的数据以及我们拥有的模型。我们正在提高这种价值。不仅是房屋的估值，还有它们的分散度和持有天数。
我坚信最好的软件公司是在困难时期建立的，因为困难时期迫使你保持纪律。对。你最终不得不更关心你的用户。你最终会构建更深层次的集成来解决更多问题。所以当日子好起来的时候，你最终会获得异常丰厚的利润。我对公司非常乐观。就在过去几周，我们已经表明我们可以相对快速地增长收购量。我认为我们在过去一周的收购量增长了60%。我们看看下周会增长多少。我们已经表明我们公司有相对较好的杠杆。当你决定要这样做时，你拥有优秀软件的良好杠杆和我们所拥有的资产负债表，你就有机会采取攻势。我真的很喜欢我们的机会。我认为事情开始对我们有利了。
太好了。我们的下一个问题来自kbw的Ryan Tomasello。管理层是否打算继续强调现金要约作为Opendoor的主要产品，或者你是否设想将业务转向更轻资产的模式？关键代理计划是否会成为现金要约的主要分销渠道？如果是这样，考虑到这种与代理商相关的高接触式方法，我们应该如何看待增长的潜在瓶颈？
老实说，我不是这样看待业务的。让我先问你一个问题。看，我认为当公司首先考虑自己而不是用户时，它们就会失败。比如，我们的工作是为用户服务。人们来找我们是为了买卖房屋。这就是他们来找我们的原因。我们的工作是在他们所在的地方满足他们。有些人想使用专家，有些人不想。问题是，我们如何回答。我认为现金是一个很棒的产品。我认为Cash plus是一个很棒的产品。
我们将沿着风险和所有权轴推出不同的产品，因为我认为这不是我们最终的两个产品。我喜欢我们的DTC模式。我认为我们谈到了在早期测试中它的转化率提高了6倍。所以我认为问题不在于你会选择哪个渠道？我们将选择能让我们为用户产生最大影响的渠道。我坚信我们的DTC渠道将成为公司的未来。如果有用户想使用专家，我们想在他们所在的地方为他们服务。
太好了。我们有几个关于可持续收购增长的问题，所以我会读一些。花旗的Ugal问，随着收购速度加快，你期望如何管理护栏？Citizens的Andrew问，你能谈谈控制长尾以及某些购买如何造成巨大损失吗？Zelman的Nick McAndrew问，你如何平衡短期交易增长与你所说的演变为平台业务的目标？
好的，我会尝试一个一个来。我认为关于长尾的问题实际上是最好的问题。让我先回答那个。所以你实际上想要的是模型中的大量分散。对。Opendoor传统上没有做到这一点，它的基础上有点像花生酱一样 spread。我们现在有显著的分散。这基本上就是我们所谈论的全部内容，即我们如何对好的房屋提供出色的报价，我们知道这些房屋的持有天数会很低，而对持有天数较长的房屋更加谨慎。
我们有一个新的流程来检查每一套房屋，以确保我们不会被惊喜。这就是我谈到的“信任但验证”方法，这将很棒，因为它既是可变成本，B，更重要的是，允许我们的服务器上有大量数据。最后一个问题。第二，我认为这两件事并不冲突。看看Shopify，我们有高增长和高自由现金流。我认为这两件事实际上是相辅相成的，因为当你购买大量房屋时，你有机会出售大量房屋，当你出售大量房屋时，你有机会附加额外的服务。
我认为这两件事是相辅相成的。第一个问题，最后看。我认为我们已经表明我们有非常好的杠杆可供使用。Morgan和增长团队只工作了几周，但我们每天都看到在购买我们想要购买的房屋类型方面有所改善。我们真的很喜欢我们的漏斗顶部。我们削减了营销，但收购量却上升了，这总是一个好迹象。我错过了什么吗？
没有，那很好。我们还有来自db的Ben Black的另一个问题。里面有几个问题，但他的最后一个问题是，人工智能在哪些方面可以加速增长？
我的意思是，在所有方面。基本上在所有方面。看，我没有花那么多时间担心Opendoor在这个领域传统上存在的问题，因为有不同类型的问题。我花了很多时间思考今天的问题是什么。让我举个例子。我稍微谈到了这一点。在我们发出销售合同之前，最多有11个人接触一套房子。今天在我们的许多流程中，这已减少到1人。那个人的工作是监督机器，对吗？这大大降低了我们每收购一套房屋的运营支出。
少得多的人，多得多的机器。这是更好的速度，更好的用户体验，更低的运营支出。赢，赢，赢。其次，就在漏斗顶部，你已经看到我们削减了营销，但在我进来的时候削减了营销，收购量却增加了。我们能够做到这一点，因为我们可以优化我们的漏斗，并将更多的体验交到用户手中。顺便说一下，也能够帮助我们向房主解释房屋估值。因此，在漏斗的顶部、中部和底部，我们已经看到了人工智能的影响，我们也看到了在 closing 方面的影响，这些天人工智能已经开始做一些完成交易的工作。这种情况还将继续。
太好了。我们还有Margarita M.的一个问题。她问，你们如何让年轻一代更容易拥有房屋？
我的意思是，这就像公司的基本目标。看，自2020年以来，房价上涨了约50%。抵押贷款利率比以前高得多。住房库存太低了。典型的销售需要60多天，大约1/7的交易失败。一个人买房的平均时间几乎是40岁。这太可怕了，因为它正在伤害我们的社区，伤害我们的家庭。想要拥有房屋的人面临真正的障碍。人们因为抵押贷款利率而感到被困在自己的房子里。这就是为什么我们今天宣布与Rome建立合作伙伴关系。
但敌人真的不是任何一群人或任何一家公司。事情不是这样的。敌人是流程。在你买卖房屋的过程中，有太多的人参与其中，成本失控。我超级兴奋的一件事是，我们可以为房屋提供保险，这使我们有出色的能力来为抵押贷款提供保险。事实上，我们可以做一些事情，让你更早地买房子，更早地买更好的房子，并且知道你有购买它的安心，这将是公司未来的关键部分。
但这就是使命，对吧？让世界向房主和努力成为房主的人倾斜。
太好了。我们快到时间了，所以这是我们的最后一个问题。所以，Kaz，如果你有任何结束语。
是的，让我。谢谢。感谢你们的问题，各位。看，我大部分时间都在cursor和GitHub上度过。我没有花太多时间在电子表格上。我6岁时开始在我的Commodore 64上编写代码。我对Opendoor的产品应该是什么样子有自己的看法。我们是一家产品公司，构建软件以实现房屋所有权。你们已经看到我们推出了许多产品，仅在过去几周就有数十种产品。你们应该期待我们继续这样做。你们应该期待我们运营卓越，并非常注意你们作为股东的资金。
你们会看到我们负责。我们在这个过程中会犯错误，但在每一步，你们都会看到我们深切关心我们的使命，并在建设过程中保持透明。我非常乐观。今天我比接受这份工作时更加乐观。我认为我们实际上将改变这个国家房屋所有权的未来，并产生真正的影响。
太好了。有了这个，我们将结束第三季度的开放日。