Alexandra Johnstone（财务与投资者关系副总裁）
Jackson Hsieh（总裁、首席执行官兼董事）
Doug Healey（高级执行副总裁兼租赁主管）
Daniel Swanstrom（首席财务官、财务主管兼高级执行副总裁）
Brad Miller（资产管理高级副总裁）
Vince Tibone（Green Street Advisors, LLC）
Samir Khanal（美国银行）
Michael Griffin（Evercore ISI）
Linda Yu Tsai（Jefferies LLC）
Floris Gerbrand Van Dijkum（Ladenburg Thalmann & Co. Inc）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Omotayo Okusanya（德意志银行股份公司）
Haendel St. Juste -（瑞穗证券美国有限责任公司）
Greg McGinniss（加拿大丰业银行）
Todd Thomas（KeyBanc Capital Markets Inc）
Alexander Goldfarb（Piper Sandler & Co）
Craig Mailman（花旗集团）
Michael Mueller（摩根大通公司）
Caitlin Burrows（高盛集团）
女士们、先生们，感谢您的等候。欢迎参加2025年第三季度梅里奇 earnings 电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式。在发言人演讲结束后，将进入问答环节。在此环节提问，需在电话上按星号11。之后您会听到一条自动消息，提示您已举手。我们要求每位提问者仅限一个问题及一个后续问题，如需撤回问题，请再次按星号11。请注意，今天的会议正在录制。
现在，我想将会议转交给财务与投资者关系副总裁Alexandra Johnstone。请讲。
感谢您参加我们2025年第三季度的 earnings 电话会议。在本次电话会议中，我们将发表某些可能被视为具有前瞻性的声明，符合1995年《私人证券诉讼改革法案》的安全港条款，包括有关预测、计划或未来预期的声明。由于今日 earnings 结果补充文件和我们向美国证券交易委员会（SEC）提交的文件中阐述的各种风险和不确定性，实际结果可能与预期存在重大差异。非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标的调节表已包含在通过Form 8K向SEC提交的补充文件中，该文件已发布在网站@ research. com的投资者部分。今天与我们一同出席的有总裁兼首席执行官Jack Hsieh、高级执行副总裁兼首席财务官Dan Swanstrom以及Wisdom高级执行副总裁Doug Healy。
今天在会议室的还有投资组合管理高级副总裁Brad Miller。接下来，我想将会议交给Jack。
谢谢Alexandra。梅里奇度过了又一个出色的季度，我们在“前进计划”（Path Forward plan）的道路上仍领先于计划，并为实现2028年目标做好了充分准备。我要感谢梅里奇的每一位员工对我们成功的持续贡献。今天，我将花一些时间谈谈我们“前进计划”中运营绩效改进的支柱。然后，我会请Doug和Dan谈谈我们投资组合的状况、租赁前景以及资产负债表的进展。在过去几个季度，我一直在谈论我们在租赁工作中积累的 momentum。
这种 momentum 增强了我们实现2028年目标的信心，并促使我们在6月抓住了收购Crabtree等增量机会。我会就此更新。租赁方面，我还将提供一些额外的具体细节，进一步展示我们在计划执行方面的出色表现。第三季度，我们签署了150万平方英尺的新租约和续租约，与2024年第三季度相比增长了87%。这使得2025年年初至今整个投资组合的已签署租约达到540万平方英尺，与2024年同期相比增长了86%。这远远领先于租赁量计划，并且我们正在按五年计划中使用的市场净有效租金假设执行。
正如我们在之前的电话会议中提到的“租赁速度表”（Leasing speedometer），它跟踪五年计划中所有新租赁活动的收入完成百分比，我们对新租赁交易的初始目标是到2025年底完成70%。我们目前已达到70%。我们庞大的租约 pipeline 使我们有望在2026年年中实现85%的完成目标。转向snow pipeline，它从8月的8700万美元增长到今天8月的9900万美元，这再次使我们有望在年底前达到或超过1亿美元的目标。
纳入Crabtree后，我们预计增量snow总额将达到1.4亿美元。在剩余4000万美元的snow目标中，约90%位于我们的A、B和C级空间。另一种看待方式是，68%位于我们的核心或潜在核心物业中。在我们的“前进计划”中，新交易的战略是提高永久入住率，这将增强我们蓬勃发展的零售中心。我们相信这些新租约将改善商品组合，从而增加客流量、提高销售额和生产力。一旦所有工作完成，这将使我们的投资组合在2028年及以后能够推动租金增长。
稍后，Doug将重点介绍我们最近与零售商达成的几项交易示例，这些零售商已经对我们的中心产生了巨大的积极影响。我们的执行租赁委员会每两周审查和批准一次交易，新批准的交易比去年同期增长了61%，超过了2024年全年批准的所有新交易。这证实了一流中心的整体零售商-房东环境的健康状况。我们在主力店租赁计划方面也取得了巨大进展。我们计划在2025年至2028年期间开设30个主力店，其中25个致力于体育用品、时尚、娱乐、杂货和其他零售用途。
重新租赁这些空置的主力店是我们“前进计划”的重要组成部分，因为它们有助于各自区域的永久租赁，改善商品组合，最重要的是，增加客户流量和停留时间。正如我过去所说，我对我们与House of Sport的合作感到非常兴奋，我们与他们有九个承诺的地点。上周五，Dick's House of Sport在前Lord and Taylor店铺的Freehold举行了盛大开业。除了最近在原Sears区域开设的Freehold体育俱乐部和Dave and Buster's，再加上Primark，这让该中心焕发了活力。
Dicks已将House of Sport的推出作为其增长计划的关键组成部分，并公开表示他们正通过这一概念创造零售的未来。他们称，House of Sport开业一年后，商场的增量客流量达到了十几%，这与我们的分析一致。正如我上个季度所说，我今天所描述的租赁 momentum 让我们有信心 opportunistically 收购Crabtree Mall，基于租赁的早期进展，我们认为这将是一项非常有吸引力的投资。此次收购中一个更重要的考虑因素是有机会部署我们的运营、租赁和营销平台，以激发租赁 momentum，并推动永久入住率，以捕捉嵌入式NOI增长潜力。
我相信我们的团队到目前为止在Crabtree已经超额完成了这一目标，未来几个月我们将分享更多信息。展望未来，我们将继续评估潜在的新投资机会。也就是说，在额外的外部增长方面，我们将保持耐心和纪律性。我们非常专注于通过租赁推动整个投资组合的运营改善，并实现去杠杆化目标。Doug，接下来由你来讲。
谢谢Jack。像上个季度一样，今天下午我的发言将参考整个投资组合的统计数据，并在适用时提供“前进投资组合”（Go Forward portfolio）的统计数据。第三季度末的投资组合销售额为每平方英尺867美元。与2024年同期相比增长了近4%。然而，当查看我们的“前进投资组合”时，销售额实际上为每平方英尺905美元。第三季度的客流量与2024年同期相比持平。第三季度末的入住率为93.4%，比上一季度上升了140个基点。
第三季度末“前进投资组合”的入住率为94.3%，比上一季度上升了150个基点。快速更新一下Forever 21的清算情况，过去几个季度它一直拖累我们的入住率。在50万平方英尺的空置面积中，我们已承诺租赁其中74%的面积，而且这些品牌的租金明显高于Forever 21支付的租金。截至2025年9月30日，过去12个月的租赁价差保持在5.9%的正值，这已是连续16个季度的正租赁价差。
第三季度我们新开了355,000平方英尺的店铺，截至9月30日年初至今总计852,000平方英尺。经过多年的筹备，我们终于在Scottsdale Fashion Square开设了11,000平方英尺的爱马仕（Hermes）门店。爱马仕是一个标志性品牌，可以说是我们行业中最受欢迎的奢侈零售商，它将与迪奥（Dior）、路易威登（Louis Vuitton）、卡地亚（Cartier）、圣罗兰（Saint Laurent）、范思哲（Versace）、普拉达（Prada）和布鲁奈罗·库奇内利（Brunello Cuccinelli）等品牌一同入驻。这是爱马仕在亚利桑那州的第一家门店，最近的门店在拉斯维加斯。爱马仕的加入无疑使Scottsdale Fashion Square不仅成为斯科茨代尔市场，而且成为整个亚利桑那州的主要奢侈品目的地，同时使斯科茨代尔成为美国最重要的奢侈品地址之一。
我们还在Tyson's Corner开设了42,000平方英尺的Level 99。对于不熟悉的人来说，Level 99是首个成人互动社交游戏娱乐目的地，拥有50多个实体和脑力挑战房间，已被认为是娱乐类别的一流场所。这将是Level 99在美国的第三家分店，仅次于马萨诸塞州的纳提克和罗德岛州的普罗维登斯，未来几年还将在佛罗里达州奥兰多的沃尔特迪士尼世界等地开设更多分店。Level 99与海底捞（Haidilao）、芝士蛋糕工厂（Cheesecake Factory）、Maggiano's Coastal Flats和Seasons 52一起，继续重塑和调整Tyson's East End娱乐区域的商品组合。
关于截至9月30日的租约到期情况，我们已对2025年预计续租且不会关闭的到期面积中的94%做出承诺，另有5%处于意向书阶段。就2026年到期面积而言，我们已对近55%的到期面积做出承诺，另有30%处于意向书阶段。因此，正如我上个季度提到的，我们基本上完成了2025年的工作，2026年的业务状况非常良好。事实上，查看2026年的到期情况，与去年此时处理2025年到期情况相比，我们已显著领先，正如Jack在前面的发言中提到的，尽管存在政治噪音、宏观经济环境的不确定性和即将到来的关税，但零售商环境中的租户需求仍然强劲。
这不仅仅是我说的，而是我们投资组合中的零售商活动所证明的。传统零售商正在重塑自己，并推出品牌延伸以满足消费者的需求。最好的例子之一是Gap，他们如何调整品牌和商品，再次成为我们行业中最相关的零售商之一，因此他们的采购预算显著增加。其他例子包括American Eagle，它正在扩张并开设新店及其品牌延伸店Aerie和Offline也在这样做。J Crew正在推出工厂概念店，Madewell和Levi's也通过Beyond Yoga做同样的事情。
JD Sports在美国迅速发展并大规模扩张，Coach Pax sun和Abercrombie and Fitch等品牌也是如此。还有新兴品牌，其中许多正在迅速开设门店以支持其在线业务。例如popmart、Rowan on Running、Cider、Princess Polly、Brandy、Melville、Skims等等。正如Jack也提到的，Dick's House of Sport是近年来最伟大的大型店铺概念之一。Dick's重新构想了体育用品业务，并最终将重新定义整个类别。所以我的观点是，各个类别的零售商需求深度和广度从未像今天这样。
在我看来，这不仅说明了我们投资组合的实力，同样重要的是，也说明了全国A级购物中心行业的健康状况。接下来，我将电话交给Dan，由他介绍第三季度的财务业绩。
谢谢Doug，下午好。我将首先回顾第三季度的财务业绩。2025年第三季度，扣除与Chandler Freehold应计违约利息费用和非房地产投资损失相关的融资费用后的FFO约为9300万美元，即每股0.35美元，与过去几个季度相似。我想强调本季度调整后FFO中包含的以下项目：750万美元的利息费用与我们各种合资权益收购产生的债务按市值计价的摊销有关。提醒一下，这一非现金费用包含在利息费用中。
2025年第三季度，“前进投资组合”中心的NOI（扣除租约终止收入）与2024年第三季度相比增长了1.7%。年初至今，“前进投资组合”中心的NOI与2024年同期相比增长了近2%。转向资产负债表，我们在“前进计划”中的资产负债表举措继续取得重大进展。2025年我们仅剩一笔约2亿美元的到期贷款，用于我们的South Plains物业。我们预计该贷款到期时将出现技术性违约，因为我们继续与贷款人讨论可能的贷款延期。
目前我们没有更多评论。我们正通过潜在的资产出售、再融资、贷款修改或物业交还等组合方式，积极应对2026年剩余的债务到期。事实上，在过去一年中，我们已偿还了近10亿美元2026年到期的债务，包括最近通过出售Lakewood和Atlas Park获得的约3.5亿美元还款。我们目前拥有约10亿美元的流动性，包括6.5亿美元的循环信贷额度。从杠杆率来看，第三季度末的净债务与EBITDA比率为7.76倍，比“前进计划”开始时降低了整整一倍。
重要的是，我们已概述了在未来几年将杠杆率进一步降至6倍左右的战略。2025年第三季度，我们通过公司的ATM计划以每股18.03美元的加权平均价格出售了280万股普通股，获得约5000万美元的净收益。虽然我们最近对Crabtree Mall的收购预计将使公司保持在“前进计划”中先前声明的去杠杆化目标范围内，但这些ATM收益使Crabtree收购在我们6倍左右目标杠杆率的目标方面更接近杠杆中性，我们在执行“前进计划”中的计划处置方面取得了实质性进展。
7月，我们以7200万美元完成了Atlas park的出售。我们将此次出售净收益的50%用于偿还该物业6500万美元贷款中我们50%的部分，该贷款的有效利率超过9%，2026年到期。8月，我们以3.32亿美元完成了Lakewood的出售，包括买方承担该物业3.17亿美元的贷款，该贷款也于2026年到期。8月，我们还以2200万美元完成了Valley Mall的出售。该资产没有抵押。
这些出售交易与我们改善资产负债表和优化投资组合的既定处置计划一致。我们在计划的出售和交还部分取得了实质性进展，并已明确了实现20亿美元处置目标的路径。到目前为止，我们已完成近12亿美元的购物中心处置。正如您将在我们补充文件中的披露中看到的，这包括Country Club Plaza、Biltmore、Southridge、the Oaks、Wilton Mall、South Park、Atlas Park、Lakewood center和Valley Mall，所有这些现已完成。这一总额还包括Santa Monica Place，该物业的贷款已违约，物业已进入破产管理。
此外，我们在内部确定了未来一年左右将出售或交还的几项额外EDDY资产，这将使购物中心处置总额达到14 - 15亿美元范围。我们计划中剩余的处置包括出售外场、独立零售、非封闭式购物中心资产和土地。您还记得，我们2025年对此类处置的目标是全年总销售额1 - 1.5亿美元。我很高兴地报告，我们目前已针对这一目标出售或签订合同约1.3亿美元。到目前为止，我们已完成5500万美元的土地销售（按我们的份额）和1100万美元的各种外场资产销售（按我们的份额）。
我们目前有约1500万美元的额外土地销售和约5000万美元的额外外场销售正在合同中。我们继续预计到2026年底基本完成20亿美元的处置计划。随着我们在这一年的进展，我们将提供更多关于这些销售的更新。总之，我们在“前进计划”的目标上取得了巨大进展，包括降低杠杆率、优化投资组合和加强资产负债表。现在，我们将电话交还给操作员。
谢谢。提醒一下，如需提问，请在电话上按星号11，等待您的姓名被宣布。如需撤回问题，请再次按星号11。再次提醒，每位提问者请限制一个问题和一个后续问题。第一个问题来自Green Street的Vince Tibone。您的线路现已开通。
嗨，下午好。我只想跟进一下股票发行的问题。我完全理解去杠杆化目标，但之前的股票发行接近20美元。我知道您对中期的股票非常乐观。所以我想知道是什么促使决定在这里发行5000万美元，以及我们是否应该期待未来进一步的ATM发行？或者这更像是一个季度事件，以使Crabtree更接近杠杆中性？
嘿，Vince，下午好。我是Dan。我先回答，然后Jack可以补充。我认为第三季度的主要目标是使Crabtree杠杆中性。正如我提到的，展望未来，我们将继续在增值增长的背景下评估ATM的使用，比如Crabtree，我们将在方法和评估上保持深思熟虑和纪律性。我们已经完成了“前进计划”中的股票发行部分，我知道Jax之前说过，我们会考虑计划外的股票，以应对这些类型的收购或大型资本项目，这些项目对我们2028年“前进计划”目标有增值作用。
好的，这很有帮助。那么我的下一个问题。换个话题。我只想澄清一下。您强调的S和O pipeline中有600万美元与Crabtree有关。这是否都是自8月以来Crabtree的增量租赁？只是想确认这不是在第二季度收购商场时已有的租约。
是的，Vince，您还记得，当我们收购它时，初始收益率为11%，但加上现有snow，它上升到约12.5%。所以这实际上是收购时已有的加上我们接管后团队的增量租赁的组合。
您能分开说明吗？因为我认为如果能隔离出过去三个月的租赁情况会很有帮助，如果您有的话。
Vince，我们之后可以跟进您。但我可以告诉您，租赁方面取得了很多良好进展。但就已批准并通过我们委员会的交易而言，我们实际上已经签署了一些交易，还有其他交易在进行中。所以，随着我们取得更多进展，我们会提供更多更新。
下一个问题来自美国银行的Samir Khanal。您的线路现已开通。
是的。大家晚上好。我想，Doug或许可以谈谈26年的到期情况。您提到了55%的承诺。我认为还有30%在意向书中。谈谈这些交易的经济性、定价，以及与25年到期相比的价差情况。
嘿，Samir。是的，你说得对。我想在我的开场发言中，我们说55%的到期面积和30%在意向书阶段。所以我们基本上在2026年的业务中处理了88%的文件。为了说明，我之前提到过，去年此时，我们在2025年到期时的承诺仅为23%。所以我们比去年同期领先很多。与我们的新交易一样，25年、26年以及27年的续租交易都全部或大部分达到或高于五年计划中的目标市场租金。
明白了。那么，Jack，转向您提到的1亿美元S&O pipeline，您目前领先于预算。您谈到不包括Crabtree有1.3亿美元机会，包括Crabtree有1.4亿美元。考虑到过去几个季度的租赁 momentum，现在是否可以假设您有望超过1.4亿美元？
是的，有可能。真的有可能。因为我认为我们在续租方面也可以更加深思熟虑或对价格更敏感。我的意思是，正如Doug所说，从净有效租金的角度来看，我们在新租约和续租方面都看到了 momentum。你知道，如果你还记得，我们在计划中预留了储备金。所以，随着我们继续获得更多 momentum 来租赁我们之前认为无法租赁的额外空间，我认为这使我们有能力在继续取得进展的过程中超过1.4亿美元的目标。
谢谢。下一个问题来自Evercore的Michael Griffin。您的线路已开通。
很好，谢谢。只想了解一下未来几年预计开始的这些主力店租约的情况。我们应该认为其节奏更多是在27年下半年或28年，还是您认为有些会在明年开始？然后您能给我们一个关于开始这些租约相关资本成本的大致概念吗？
是的，我认为一个合理的假设是，大部分大型主力店将在27年下半年和28年初开业，现在，你知道，一旦我们获得承诺，我们显然能够按线租赁。在我们的租赁工作中，就商场本身的经济性而言，你知道，我认为我们已经对Inline交易给出了评论，你知道，租户补贴通常以年度租金的一到一点五倍的形式提供，你知道，对于主力店交易。更多的是，这真的取决于租户的性质和类型，你知道，体育用品店、家居用品店。
它们很棒，但不便宜。肯定不止一次，所以我告诉你。但每笔交易都不同，取决于它们在市场中的中心位置。在一些交易中，我们将其结构为他们购买一些空置主力店的机会。其他是租赁权租赁交易，我们在他们承诺开业时提供相当有意义的租户补贴。所以我不会说有一个经验法则，如果你看看我们认为是需求生成器的其他大型租户，我会说Dick's的交易可能在房东成本方面处于较高端。
但显然我们相信它们会带来巨大的增量商场客流量。我们当然进行了分析，并相信它们会非常成功。就像我们在Freehold初期看到的那样。
谢谢，Jack。感谢您的说明。然后，Dan，我知道您一般不会具体评论South Plains，但您能给我们一个大致的概念，对于这些非核心或潜在非核心资产，如果您选择再融资，贷款人的意愿如何，以及如果您决定为其中一些资产再融资，您能获得的利率大致是多少？
是的，我的意思是，看，这真的是基于资产的个案。显然我们不想具体评论southminst，但我认为我们都看到了非常建设性的债务融资市场，不仅针对A级资产，而且最近在质量 spectrum 上有所下降。所以我认为再融资市场是开放的，但实际上是基于特定资产的个案。
谢谢。下一个问题来自Jefferies的Linda Tsai。您的线路已开通。
是的。嗨。关于年底可能达到1亿美元的snow，您能提供它上线的时间吗？
当然。我是Brad Miller。我来回答。所以在1亿美元中，2000万美元将在2025年上线，其余将在2026年及以后上线。
明白了。然后计划开设30个主力店，你们还在努力租赁多少个主力店？
所以我认为我们有25个已承诺，3个我们有，你知道，意向书在交易中，然后2个处于 prospecting 阶段。投资组合中还有一些其他主力店，但那些属于交还资产。所以，你知道，我们所指的全部是我们“前进投资组合”中的主力店。
谢谢。下一个问题来自Ladenburg的Flores Van Dijkum。您的线路已开通。
嘿，伙计们，关于像Crabtree这样的额外商场的机会。你们看到了什么，以及在你们看来，这些A级资产的融资意愿如何。现在能以低于10%的利率获得有担保的借款吗，或者这些类型的借款成本趋势如何。
我的意思是，Forrest，我先回答，然后让Dan谈谈融资。但你知道，我们对Crabtree非常满意和兴奋。我们认为它是一个独特的资产和独特的市场。你知道，自从我们购买该资产以来，我们有相当多的租赁需求、兴趣和参观。你知道，该资产需要资本。我们已经重新粉刷了内部。我们已经在轨道和照明上放置了模型，你知道，计划进行导视系统、卫生间的工作，部分，你知道，对停车场进行一些维护和改进。
我的意思是，这是一个独特的资产。只是，就像你投入一点资本。我认为很多租户对我们作为商场空间的长期所有者运营商的介入感到非常兴奋，你知道。所以我认为这对我们来说是一个很好的机会，可以产生很多非常好的回报。看，我们正在寻找其他机会，我们正在评估其他机会。我可以告诉你，我们目前没有在本季度即将达成的任何交易。但我认为随着时间的推移，随着贷款进入破产管理或特殊服务，更多这样的机会将会出现。
我的意思是，你必须有资本承诺和计划才能让这些中心朝着正确的方向发展，比如Crabtree。所以我怀疑随着我们进入2026年和2027年，我们会看到更多机会。我的意思是，我认为你了解我们，你知道，从一个。当我们考虑收购时，你可以看看我们的整体资本配置进展。自从我来到这里以来，年初至今，我们以约8%的资本化率出售了12亿美元的中心。我们为什么出售它们？A.它们要么是非核心的，需要太多资本才能实现繁荣的中心，你知道，这将满足我们的内部收益率和投资回报。
你看到我们买断了PPRT合资企业的合作伙伴，其中包括Lakewood、Losaritos和Washington Square。你知道，这是以低7%的资本化率完成的，但这些是非常关键的物业，你知道，我们无法为任何东西再融资。你知道，我们必须决定，你知道，我们拥有Las Rios和Washington Square的Sears位置。所以我们获得该资产的控制权有很多战略原因，以便能够在我们的几个最佳中心推动租赁和主力店决策。
然后我们展示了Crabtree的例子。所以看，底线是我们将寻找对2028年FFO每股有增值作用的机会，我们相信我们有能力推动增量租赁和noi增长，从而产生强劲的内部收益率和投资回报。我会说我们对所看的机会非常有纪律性。所以。然后Dan，我想你可以评论。这些资产的融资市场确实有所改善，所以。
是的，没错，Floris。我们看到这些类型资产的融资市场有了很大改善。事实上，看我们，你知道，8月份我们能够为Crabtree完成约1.6亿美元的定期贷款，远低于你引用的10%。我们的贷款利率为SOFR + 250。这个特定的定期贷款给了我们极大的灵活性。它有两年期限加上两个一年的延期选项。所以我们有了这种结构，可以执行资产管理计划。我们还能够谈判，如果我们选择的话，可以提前还款而不收取罚款。
所以我们的贷款有很大的灵活性，但肯定远低于你引用的10%。你知道，SOFR + 250在6%左右的中期范围。
而且我会说，像Floris，如果私人买家想要杠杆，你知道，他们可以获得投资级债务证券化，而且那里有更多的夹层融资机会。我认为你看到了North Park Mall的资本重组。他们获得了相当好的再融资水平来收购他们的合作伙伴。所以我认为融资市场和夹层市场正在我们说话的时候有很大改善。你知道，对于有合适运营商、有合适资本承诺和专业知识来完成的商场。
谢谢。我们的下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Kamdem。您的线路已开通。
嘿，很好。只是关于“前进投资组合”。快速问一下本季度的同店Inline。有没有办法量化Forever 21或主动承接空间的拖累，以及这对同店数字的影响？如果我还能快速问一下，您认为94.3%的入住率，这个投资组合的峰值入住率是多少？谢谢。
嘿Ronald，我是Dan。我先回答第一点关于Noi的问题，再提醒一下2025年是你知道的过渡年，因为我们正在整个投资组合中执行我们的重新租赁计划，我们有一些摩擦性停机时间。2025年下半年，根据你关于Forever 21的问题，在同比比较基础上也有影响。所以短期内有影响，但正如Doug指出的，长期来看，随着更高质量的租户和我们将这些空间的租金翻倍的能力，当回填完成后，会有显著的积极影响。
但我们1.7%的增长，如果调整Forever 21的影响，本季度将接近3%以上。
谢谢。下一个问题来自德意志银行的Omotayo Okusanya。您的线路已开通。
是的。大家晚上好。我知道你们整体上对SACs的 exposure 不多。可能有一个Neiman Marcus店铺或某个地方的非SAC。但只是好奇您如何考虑那里的情况。只是考虑到其他媒体关于他们正在处理的一些困难的猜测。
是的，显然我们不会具体评论租户。我想您指的是萨克斯第五大道（Sax Fifth Avenue）。对。所以我们有，我想我们在芝加哥时尚奥特莱斯有一个。是的，抱歉，我们不能。是的，我们不能具体谈论特定的租户情况。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自瑞穗证券的Haendel St. Juste。您的线路已开通。
嘿，伙计们，下午好。感谢您回答问题。我想回到投资组合。看到生产力继续好转。也许更多关于推动这一情况的类别和地区的颜色，并给我们一些关于本季度和返校季的客流量和销售情况以及假日季预期的颜色。谢谢。当然。
我的意思是，看，我们在租赁方面看到的强劲 momentum，这显然对我们的计划至关重要，你知道，它没有体现在客流量上，你知道，正如Doug所说，客流量总体持平。但如果你看一下，你知道，2025年与2024年第三季度相比，我们“前进投资组合”的可比销售额，这些数字是3.5%，我们的核心物业是4.8%。所以，你知道，显然更强的物业从24年到25年第三季度的表现更好。这显然比第一季度好很多。第二季度，你知道，第一季度我们有选举解放日，关税的影响，很多噪音。
所以在第三季度看到这种转变真的很令人鼓舞。部分原因是返校季和其他因素，在第三季度的类别中，服装和配饰、快餐、一般和家居用品以及珠宝表现相当不错。显然还有运动休闲。所以感觉高端客户，显然我们有双重性，低收入客户。我认为显然高收入客户群体面临更多挑战。你知道，我们看到这些类别。显然核心物业的表现比我给你的整体“前进投资组合”要好。
所以我认为这现在是趋势。而且你知道，正如Doug可能暗示的，你知道，我认为零售商对第四季度普遍持乐观态度。你知道，他们有关税，他们必须与供应商管理其他事情，以及对供应商的潜在价格上涨和其他压力。但第四季度感觉相当不错，因为假日季即将到来。
明白了。谢谢你。如果我能再跟进一个，也许更多关于交易市场。我们看到了更多的AMOL交易。我想知道您对Brickell、Taubman、north park看到的一些资本化率有什么看法，以及您认为这对您的“前进投资组合”有什么启示？谢谢。
那些有点不同。我的意思是像Crabtree是一个拍卖过程。他们有一个没有债务的机构所有者，希望最大化价值。North park有点像内部合资企业收购。显然他们获得了很好的融资。相对于我们最好的物业可能的转化方式，这是一个非常令人兴奋的资本化率。我认为Brickell，我不知道细节，但同样是合资企业收购的情况。显然合作伙伴Simon，他们了解那个合作伙伴，他们非常了解该资产。所以我觉得那些不是拍卖，公平交易。
所以它们有点不同。但我确实认为Crabtree是一个很好的开始比较。我认为会有其他人，其他人，我们没有参与其他流程。所以这将提供更多关于完全拍卖和营销中心的适当水平的见解。
谢谢。下一个问题来自加拿大丰业银行的Greg McGinniss。您的线路已开通。
嘿，下午好。我对9900万美元的增量租金很好奇，其中有多少来自您现在正在填补的主力店空间？
这绝对是。我是Brad Miller。是的。我没有现成的数字，但它绝对是9900万美元的一部分。我们可以跟进您。
好的，谢谢。然后对于像Fashion District这样的资产，它属于“前进投资组合”。但是你知道，多年来有不同的计划。显然是昂贵的重建。从你的合作伙伴那里买的，希望在那里建竞技场。那失败了。是否有额外的重建计划或任何东西来激发该资产的租户？
你知道，我们终于重新定向了租赁、精力和努力。你知道，在那个中心，因为竞技场，我们真的束手束脚。你知道，我们真的什么也做不了，因为它占据了如此关键的空间。而且你试图。你可以想象，你试图将可能位于竞技场所在位置的租户团结在一起。而且你必须移动它们。你知道，团队实际上，我会说我对我们开始在那里看到的一些早期 momentum 持谨慎乐观态度。我认为市长也非常关注这个地区，并且正在努力改善费城Fashion District所在的整个区域。
我们在该物业上没有债务，所以我认为我们将尽最大努力试图找出如何创造正确的租赁 momentum 和商品组合，并确保我们能够实现内部收益率和投资回报有意义。所以我们现在正在经历这个过程。现在还处于早期阶段，但到目前为止，从我在季度资产审查中看到的团队反馈的早期部分来看，我们。我们终于开始着手了。而且我认为我们可以从城市那里获得一些帮助，了解他们对该地区的计划，以试图改善它。
这可能会改善我们在那里的前景。
谢谢。下一个问题来自Keybanc Capital Markets的Todd Thomas。您的线路已开通。
是的。嗨。谢谢，Doug。我想跟进租赁问题。实际上有两个问题。首先，看起来，本季度的续租价差有所下降，T12续租指标降至5.9%。您说您正在领先于“前进计划”中的市场租金预测。但这对未来的续租价差意味着什么？如果您能提供一些颜色。然后第二个问题，我认为您将关于25年和26年到期的已解决部分描述为预期续租的租户百分比。您预计26年的租户保留率是多少？在非续租活动方面有什么值得注意的吗？
也许Doug，关于续租价差的第一部分，你知道，我们，你知道，我们的租赁速度领先于计划。正如你所看到的。从速度的角度来看。正如我们所说，我们在新租约和续租交易的净有效租金方面领先于计划。根据池的组合，每个季度你都会看到续租价差的变化。老实说，我不会对此有太多解读。我们的租赁量有显著增加。你想要关注的是，你知道，我们是否在净有效租金基础上按计划进行，因为这是相对于我们预测的snow将要实现的实际美元。
以及关于续租。然后Doug，你跟进第二个问题。
是的，不，我想你有点说到了重点，Jack。所以我们谈到了2025年和2026年的情况。与去年同期相比，2026年我们遥遥领先。作为五年计划的一部分，我们也非常关注2027年和2028年。我们成功地让零售商来谈判这些未来几年的租约，我认为这极其重要，因为它真的减轻了我们五年计划的风险。正如Jack在价差方面所暗示的，Todd，这真的更多关于达到五年计划中的市场租金。
而且我可以告诉你，无论是新交易还是续租到期，我们都达到了五年计划中的目标。
谢谢，
Todd。我只想补充一下你关于26年租户保留率的第二个问题。我认为26年我们预计约为85%。
是的。谢谢。
谢谢。下一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。您的线路。
嘿，下午好，谢谢。两个问题。首先，考虑到加拿大和墨西哥游客和雪鸟。亚利桑那州，显然是一个大市场。最终发生了什么？年初时有人担心会有更少的加拿大人南下，这可能会影响销售。零售商是否看到这种情况发生，或者今年冬天看起来更像正常的冬天，在这种情况下，您来自斯科茨代尔资产等的百分比租金应该不会有任何影响。只是想了解是否会有影响。
看，我认为肯定在atc之间，加拿大人过来的数量明显减少。你知道，我们已经看到了，你知道，在芝加哥的时尚奥特莱斯，那里通常是国际客户去的地方。话虽如此，你知道，如果你看第三季度，我们最好的，你知道，25年与24年第三季度销售表现最高的中心，时尚广场，名列前茅。所以，你知道，这是，你知道，我想，我不会得出太多结论。你知道，我们的资产相当，你知道，它们不一定是旅游目的地，除了芝加哥可能会有更多的影响。
但肯定有更少的加拿大人进入该国。但我没有在我们的投资组合中看到对销售表现的重大影响。
好的，那么第二个问题是，Doug，你们提到了租赁方面的很多优势，这是我们一直听到的主题。同时，有新闻文章，比如一些谈论Chipotle和其他品牌因为消费者回避它们而陷入困境。你们如何解释这些相互矛盾的信号，即消费者似乎处于压力之下，他们正在退缩，同时他们似乎仍在购物中心购物，零售商保持健康，并且零售商正在增长。
我只是想了解如何将零售商实际正在做的事情与我们读到的一些头条新闻之间的这些相互矛盾的信号结合起来。
是的，Alex，我是Doug。谢谢。这是一个很好的问题，因为我谈论了所有这些零售商需求。Jack谈到了我们签署的租约，我们谈到了我们的执行租赁委员会。而且你知道，我们提出的数字，我们提出的指标与你在报纸上读到的、在新闻上听到的一切都相反。我认为有几个原因。一是我们的投资组合宏观上是必备的投资组合。没有新的供应，没有很多新的供应。而且零售商必须扩张。我的意思是，他们签订的租约是五年、七年、十年。
而且他们足够成熟，他们能够看穿正在发生的事情。也许你在报纸上读到的，他们非常 opportunistic，并利用这个机会在很棒的商场里获得很棒的空间，所有这些我们都有。然后你有我提到的新兴品牌。而且越来越多的品牌出现，因为我们知道，当他们开设实体店时。它。有助于他们的在线业务，支持他们的在线业务。所以，你知道，现在在我的世界里发生的很多事情与我们读到或听到的一切都相反。
谢谢。下一个问题来自花旗的Craig Mailman。您的线路已开通。
嗨，谢谢。我是Craig的Sydney McEntee。所以我知道我们已经稍微谈到了收购。所以也许在另一方面，对于处置，您在资产销售方面取得了良好进展，包括Lakewood Valley Mall、Atlas Park。您如何考虑未来资产销售的速度，以及您对已确定的投资组合中的一些非核心处置的胃口如何？
是的，感谢您的问题。关于剩余的Eddie Mall销售，我已经指出了少数几个在2亿美元以上范围的。其中一些将根据债务到期的时间在2026年到期时确定。我们将在出售或在某些情况下可能交还的背景下进行评估。现在，关于外场，你知道，我们已经确定了这个池，2025年1 - 1.5亿美元。这个池是5亿美元以上。所以团队现在正在处理大部分剩余资产，为2026年的销售做准备。
所以，正如我在准备好的发言中所说，我认为处置方面的进展非常显著，团队在整个组织中做得非常出色，迄今为止已售出的资产美元。我们有望在26年底前基本完成20亿美元的处置计划。
谢谢，这很有帮助。然后也许快速跟进Forever 21。在74%的承诺中。TI和让步的趋势如何？您是否不得不拆分任何盒子导致更高的资本支出承诺，或者大部分是您能够找到的单一租户来回填？
我会说这是Doug。我会说这是混合的。在某些情况下，我们只是简单地替换一个大型Forever 21盒子。这可能需要更少的资本，但在某些情况下，我们正在分割一个盒子。我们这样做的原因是因为我们有需求。很长一段时间以来，我们一直试图让这些大型租户进入我们的物业，但就是没有空间。所以如果像这样的清算有什么一线希望的话，它真的释放了我们追求一些我们一直想要但没有空间的零售商的能力。
不涉及细节。我的意思是，想想Dick's House of Sport，想想Zara，想想优衣库，想想Round One。我的意思是，这些都是我们正在替换的租户。Forever 21，我认为，你知道，将支付显著更高的租金，有更好的零售商，并且Jack谈到了这一点，这将推动这些区域的客流量并增加中心内的停留时间。所以我认为我们的状况相当好。到目前为止，考虑到清算的时间，达到74%是一件好事。而且如果你想一想，当我们做所有这些Forever 21交易时，他们是行业的宠儿。他们看好最好的商场，并且总是得到最好的空间。所以收回一些空间有点像意外收获。
谢谢。下一个问题来自摩根大通的Michael Mueller。您的线路已开通。
嗨。只是关于今年和去年的租约价差。整个投资组合的租金价差高于您报告的更强的“前进投资组合”。只是好奇是什么驱动了这一点？
嘿，我是Brad Miller。我不会对此有太多解读。这只是每个空间签署的租约池。
好的。所以基本上是组合，然后实际上如果我可以偷偷跟进一下。Dan，您认为什么时候您会处于能够考虑收紧2028年FFO范围的位置，您认为可能是明年还是您想在明年完成资产销售并进入27年？
你知道，我认为这是我们将评估的事情，你知道，随着我们接近年底并进一步推进计划，以扩大，你知道，提供任何更新。你知道，我们刚刚在6月nareth发布了2.0版本，这是一个多年计划。所以我认为我们会在今年结束时进行评估，看看我们在“前进计划”中的所有举措的总体情况。
谢谢。下一个问题来自高盛的Caitlin Burrows。您的线路已开通。
嗨，大家好。只是一个。这是一个不错的后续问题。所以在“前进计划”中，现在你们的中点是1.81美元。而且您提到Crabtree有0.08美元的增值。所以也许这更像是一个第二季度的问题，但我认为它没有被问到。那么您会说新目标高出0.08美元吗？所以中点1.89美元，或者不完全是。
是的，没错。Caitlin。“前进计划”是在Crabtree收购之前发布的。所以该范围的中点是1.81美元。Crabtree预计将增值0.08美元。显然，在此过程中有调整。例如，我们刚刚使用的5000万美元ATM，但我认为从“前进计划”在Crabtree收购之前发布的角度来看，这样想是正确的，然后是该计划之后的0.08美元增值。
明白了。好的，我就问到这里。谢谢。
谢谢。现在问答环节结束。我现在想把它转回给Jack做闭幕发言。
好的，谢谢操作员。谢谢Michelle。我要感谢所有参加我们2025年第三季度 earnings 电话会议的人。我们对“前进计划”的进展以及公司的未来前景感到兴奋。所以，祝大家晚上好。
今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断了。