Zachary Tanenbaum（投资者战略主管）
Rina Paniry（首席财务官）
Jeffrey Dimodica（总裁）
Barry Sternlicht（首席执行官）
Donald Fandetti（富国银行证券）
Jade Rahmani（Keefe, Bruyette, & Woods公司）
Richard Shane（摩根大通公司）
Douglas Harter（瑞银投资银行）
欢迎参加喜达屋房地产信托公司2025年第三季度业绩电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。会议期间如需操作员协助，请在电话键盘上按星号0。提醒您，本次会议正在录制。现在，我将把电话交给主持人——投资者关系主管Zach Tannenbaum。谢谢。请开始。
谢谢操作员。早上好，欢迎参加喜达屋房地产信托公司的业绩电话会议。今天上午，我们提交了10Q报表，并发布了包含业绩展示的新闻稿，两者均可在我们的网站上查阅，且已向美国证券交易委员会（SEC）提交。在电话会议开始前，我想提醒大家，本次会议中发表的某些声明属于前瞻性声明，不保证未来事件或业绩。有关这些声明的警示因素，请参阅我们的10Q报表和新闻稿。此外，本次会议将讨论某些非GAAP财务指标。
如需了解这些非GAAP财务指标与按照GAAP编制的最具可比性指标的调节，请参阅今天上午发布的新闻稿。今天参加会议的有公司董事长兼首席执行官Barry Sternlich、公司总裁Chef Di Modica，以及公司首席财务官Rena Panari。接下来，我将把电话交给Rena。
谢谢Zach，大家早上好。本季度，我们报告的可分配收益（DE）为1.49亿美元，即每股0.40美元。GAAP净收入为每股0.19美元。我们的新净租赁收购（我将在物业部门的发言中进一步讨论）导致GAAP收益下降，原因是0.04美元的折旧，以及0.03美元的稀释导致可分配收益下降。部分原因是新资产仅贡献了本季度的部分收益，而股息是全季度支付的。此外，由于本季度完成了23亿美元的资本募集，我们经历了高于正常水平的现金拖累。
我们预计，一旦这笔现金得到部署，且我们的新收购业务加快投资步伐并完成现有融资的再融资，收益将恢复正常。本季度，我们在各业务中承诺了46亿美元的新投资，包括22亿美元的净租赁、14亿美元的商业贷款以及创纪录的7.91亿美元的基础设施贷款，使季度末总资产达到创纪录的299亿美元，彰显了我们独特的多引擎平台持续多样化和强劲的实力。今天上午，我将首先讨论商业和住宅贷款部门，该部门本季度贡献了1.59亿美元的DE，即每股0.43美元。
在商业贷款方面，我们发放了14亿美元贷款，其中几乎全部已拨付，同时还有2.19亿美元的既有贷款承诺。在收到13亿美元还款（包括5800万美元的办公楼贷款）后，该组合增长2.71亿美元，达到158亿美元。关于信贷质量，我们继续解决高风险评级贷款和止赎资产，Jeff将对此进行讨论。我们拥有6.42亿美元的准备金，其中4.69亿美元为CECL准备金，1.73亿美元为先前计提的REO减值。这些准备金合计占我们贷款和REO组合的3.8%，相当于每股1.73美元的账面价值，已反映在当前19.39美元的未折旧账面价值中。
大家在10Q报表中会注意到，我们将一笔3300万美元的五级夹层贷款（用于都柏林办公楼组合）进行了分类。由于信贷质量恶化，该贷款已维持不足的一般准备金，但鉴于即将进行的贷款修改，准备金从一般准备金重新分类为专项准备金。转向住宅贷款，我们的表内贷款组合本季度以23亿美元现金结束，与上一季度持平，因为5200万美元的还款主要被4100万美元的正市值调整所抵消。我们持有的RMBS组合保持相对稳定，为4.09亿美元。在现在包括新收购的净租赁平台的物业部门，我们报告的DE为2800万美元，即每股0.08美元。
7月23日，我们完成了对Fundamental Income Properties的22亿美元收购，从收购至季度末的部分季度内贡献了1000万美元的DE。出于GAAP目的，此次收购被视为资产收购，这意味着收购价格被分配至物业和租赁无形资产。该组合包括475处物业，分布于61个行业和43个州，加权平均租赁期限为17.1年，入住率为100%。关于此次收购的会计影响，我想发表两点评论。首先，从GAAP角度看，折旧和摊销水平将会升高。
部分期间的影响为4美分，随着该业务在未来季度全面贡献以及我们收购新资产，这一影响预计将加速。其次，从DE角度看，我们引入了一个新的GAAP到DE的调节项目，即直线法租金，这是非现金项目。在我们的Woodstar经济适用房组合中，我们对组合中30%的资产进行了再融资，获得6.14亿美元新债务。其中3.10亿美元用于偿还到期债务，3.02亿美元作为增量收益收到，证明了在我们持有期间该组合的显著价值增长。新债务的加权平均利差为SOFR加176个基点，期限为10年。
该再融资中的3.68亿美元在本季度完成，剩余部分于10月完成。我们的投资和服务部门本季度贡献了4700万美元的DE，即每股0.12美元。我们的特殊服务机构继续受益于较高的转让量，其中办公楼贷款再次占主导地位。我们的指定服务组合季度末为990亿美元。主动服务余额从106亿美元增至3亿美元净转让，其中大部分为办公楼贷款，推动本季度特殊服务费用上升。在我们的 conduit 业务Starwood Mortgage Capital中，我们完成了五笔证券化交易，总额2.22亿美元，利润率与历史水平一致。
我们的基础设施贷款部门本季度贡献了3200万美元的DE，即每股0.08美元。我们承诺了7.91亿美元的新贷款，其中6.78亿美元已拨付，并收到6.91亿美元的还款，使组合余额稳定在31亿美元。季度结束后，我们完成了第六笔主动管理的基础设施CLO，这是一笔5亿美元的交易，票面利率为SOFR加172个基点，创历史新低，进一步扩大了我们的无追索权资本基础。转向流动性和资本结构，季度末我们的总流动性为22亿美元，由于近期的资本募集和现金再融资而有所增加。
我们的债务与未折旧权益比率稳定在2.5倍，并且我们在各业务线继续保持超过90亿美元的可用信贷额度。本季度，我们执行了39亿美元的资本市场交易，包括16亿美元的定期贷款重新定价（利率为SOFR加175个基点和200个基点）、两笔高收益发行（分别为5.5亿美元和5亿美元，固定利率为5.75%和5.25%）、7亿美元的七年期B类定期贷款（利率为SOFR加225个基点）以及5.34亿美元的股权融资，这对GAAP账面价值具有增值作用。
这些行动将我们的平均公司债务期限延长至3.8年，截至2027年，仅有4亿美元公司债务到期。接下来，我将把电话交给Jeff。
谢谢Rena，大家早上好。本季度，我们继续在信贷市场表现稳步改善的环境中运营。当前SOFR远期曲线显示，到2026年底利率将降至3%区间低位，较一年前的预期低约100个基点，这对我们的遗留信贷有利。这种转变，加上稳定的信贷利差，支撑了更具建设性的房地产融资市场，我们预计在其中保持较高的发放速度。在商业房地产领域，随着买卖双方缩小估值差距以及资本回流至更高质量资产，我们看到交易活跃度增加的迹象。
银行仍然具有选择性，并继续倾向于扩大有担保融资额度，而不是与我们竞争整体贷款。这使得像喜达屋房地产信托这样资本充足的贷款人能够以当前较窄的利差放贷，同时保持一致的风险调整后回报和强有力的结构性保护。我们打造这家公司的目的是在所有环境中都能表现良好，通过在贷款垂直领域、服务和自有物业之间实现多元化，创造一个具有灵活性和耐久性的资产负债表。这种多元化，加上持续的资本获取渠道，使我们能够跨周期投资，并在市场正常化时为增长定位。在Rena提到的资本市场活动之后，我们的流动性为22亿美元，使我们的资产负债表处于有利位置，支持债务和股权业务的持续投资，我们的目标是继续增长。
仅今年前九个月，我们的商业贷款发放总额就达到46亿美元，有望成为我们16年历史中第二高的年份。前九个月，我们所有业务的总投资速度为102亿美元，也有望创下年度纪录。随着我们继续为现有贷款提供资金并新增贷款，这些新投资的全部收益能力将在2026年显现。在商业贷款方面，我们继续专注于核心投资主题：数据中心、多户住宅、工业地产和欧洲市场，同时保持严谨的信贷立场。
我们的美国办公楼敞口仍然较低，占总资产的8%，低于上一季度的9%。一如既往，我们高度关注信贷。Rena提到的总CECL和REO准备金反映了对少数问题资产的审慎计提，而本季度布鲁克林一笔1.39亿美元的办公楼贷款风险评级从4级上调至3级，在一定程度上抵消了这一影响。这一改善是由于强劲的租赁进展，预计该物业将在第四季度实现满租。本季度，我们将两笔贷款下调至5级风险评级：达拉斯一笔2.42亿美元的混合用途物业和凤凰城一笔9100万美元的多户住宅，两者之前均为4级。
我们预计未来几个月将对这些贷款进行止赎，并利用我们的内部资产管理职能和管理人Starwood Capital Group的专业知识稳定运营，降低高企的支出，然后在明年寻求退出。迄今为止，我们已解决了七笔总额为5.12亿美元的贷款。另有2.3亿美元的解决方案正在进行中，预计所有这些都将收回我们的原始本金。需要澄清的是，我们不认为一项资产已得到解决，除非它已合法退出我们的资产负债表，因此这些解决方案不包括11亿美元的止赎。包括止赎在内，解决方案总数将为16笔贷款，总额16亿美元。
本季度，我们还有3笔贷款从3级降至4级：皇后区一笔1.07亿美元的工作室贷款、中城隧道外一笔2.67亿美元的新建工业资产，以及达拉斯一笔3300万美元的多户住宅。降级原因是租赁速度慢于预期以及发起人流动性挑战。我们的基础设施贷款平台再次取得强劲业绩，今年前九个月的发放量为22亿美元，超过了自2018年从GE收购该平台以来的每一个完整年度。正如Rena所提到的，季度结束后我们完成了第六笔基础设施CLO，目前无追索权、非市值计价的CLO为该组合的三分之二提供融资。在住宅贷款方面，随着信贷利差收窄、国债收益率稳定和市场动态改善，我们继续评估重新进入住宅发放领域的战略机会。
我们的REIS业务继续成为稳定且逆周期的贡献者，L和R继续被评为美国第一的特殊服务机构，我们预计未来几个季度和几年的收入将高于趋势水平。我们的CMBS conduit贷款业务继续表现强劲，CMBS组合继续受益于对信贷资产的强劲需求以及由此产生的利差压缩。转向我们的物业部门和新的净租赁平台，该团队在退出市场数月后已开始发起新交易。
在营销过程中，我们正在建立一个非常强劲的渠道。我们收购的 triple net 资产通过增加来自长期 triple net 租赁的经常性现金流（由长期固定利率债务融资），增强了我们的组合多元化。我们仍然专注于通过其已建立的ABS Master Trust证券化计划扩大这项业务。季度结束后，在我们的所有权下完成了第一笔发行，金额为3.91亿美元，在强劲的投资者需求下，利差为7年期国债加145个基点，创历史新低。随着Master Trust的增长和通过更多证券化变得更加多元化，我们预计后续证券化的利差将继续收窄。
Rena提到该组合产生的显著折旧将随着时间推移降低我们的账面价值，因此我们将再次鼓励投资者关注我们的未折旧账面价值。我们在收购时就预计到这项业务在整合过程中会造成近期收益稀释，本季度确实如此，但我们预计随着业务规模扩大，它将对可分配收益产生积极贡献。本季度的业绩凸显了我们多元化特许经营的实力以及我们无与伦比的多渠道资本获取能力。作为唯一一家从未削减股息的商业抵押贷款REIT，我们深感自豪。凭借强劲的流动性和不断增加的机会集，我们随着市场演变而定位为增长和繁荣。
凭借旨在承受波动并利用机会的资产负债表，我们继续投资于技术和人工智能，以提高我们贷款和服务平台的效率和决策制定。这些努力已经产生了更好的分析和更快的响应时间，我们预计随着规模扩大，它们将支持长期利润率扩张。事实上，我用人工智能编写了我今天发言的框架。接下来，我将把电话交给Barry。
谢谢Jeff，谢谢Rena和Zach，大家早上好。我想补充一些简短的评论。既然Chat写了Jeff发言的框架，你可以使用他的代理，他甚至不需要再说话了。我们可以让他的AI代理代表他发言。但回到正题并补充一些评论，我认为这是一个有趣的季度。显然，我们今天的业务中只有一半仍是大额贷款，约占我们资产的一半，在近300亿美元资产中约155亿美元。我认为我们通过Fundamental收购为自己创造了一个近期的低谷。
这是一项战略举措，尽管本季度至少稀释了0.04美元，但它对间接费用的杠杆作用非常大。我们收购了整个业务，包括管理团队，随着业务规模扩大，账面增值将非常显著。有两件事我们看到：第一，正如Jeff在最后评论中提到的，我们的融资成本下降了，利差为145个基点以上。这比我们收购该业务时的预期要好得多。第二，在出售过程中，他们退出市场的时间比我们意识到的要长，因此带来了机会。
因此，本季度我们的净租赁业务产出不足。但通过将账面期限从17年的平均租赁期延长，以及租金中固有的2%至3%的增长，我们实际上延长了账面期限。现在我们内部拥有一项业务，如果你观察市场上的triple net租赁REIT，它们的股息收益率低至2%，但通常在5%或6%左右。因此，在母公司目前股息收益率接近10.5%的情况下，这项业务本身的价值更高。
我们将快速发展这项业务。我们将不得不将其分拆，以实现我们收购的非凡业务的价值。随着时间推移，它会越来越好。但短期内，我们肯定受到稀释的影响，可能没有向分析师群体充分传达这一点，尽管我们对渠道和未来增长仍然非常乐观。让我们退后一步，谈谈整个公司和经济。从经济开始，如你所知，经济有点分化，低端市场表现不佳，而奢侈品市场表现极佳。
但影响房地产的一点是，我们看到欧洲的交易 volume 非常大。随着利率 complex 下降，随着做空减少，我们都知道利率肯定会在23年5月鲍威尔被替换时下降，但可能在此之前。在此期间的节奏只是时间问题。美国的交易债券也应该大幅回升。你会看到很多人认为利率会更低，但他们还没有完全度过难关。在大多数房地产资产类别中，租金尚未进入增长阶段。
但我认为，如果你向后看，那是错误的方向。我的意思是，我们看到的是500个基点的几乎垂直的利率上升，发生得非常突然。公司、资产、投资组合必须适应这一点。他们的上限率随着时间的推移而消耗。但在你面前是下降的利率曲线，更重要的是，至少在美国，供应显著下降。因此，除非出现严重衰退，否则基本面应该会改善，而许多地区不太可能出现严重衰退，因为净值上升，人们状况良好。
能源价格平静。通胀虽然高于人们的预期，但可能是一次性的（由于关税），将在第四季度和第一季度逐渐显现。但劳动力市场应该继续走弱。我认为这为房地产创造了一个相当良性的时期，并在2016年出现良好的基本面。当我们摆脱多户住宅（市场利率多户住宅）的供应过剩时，另一个有趣的事情是，当你审视我们公司并谈论Fundamental收购带来的暂时性稀释时，我们在经济适用房组合中坐拥15亿美元的收益。
我们上一季度提到过，但本季度没有，该组合的租金将上涨6.7%。我们已经知道，这是从25年到26年的结转。明年4月可能会有额外的增长，可能使增幅接近8%甚至更高。10只会可能结转至下一年。因此，我们账面的这种内在增长，如果我们想的话，随时可以用来覆盖股息。但我们选择享受该组合的成果。Jeff提到本季度我们对该组合仅30%的资产进行了3亿美元的现金再融资。
我要说，对我们公司而言，今年最重要的事情之一是我们一直在构建的完全稳固的资产负债表，以越来越低的利差（相对于SOFR）、延长的期限、转向安全性较低的债务并偿还回购协议。这是资产负债表的根本性变化，可能肯定是业内最好的。我们将继续这样做，继续多元化，继续加强资产负债表，努力继续降低成本，这使我们在Fundamental的案例中能够以7.25%而不是7.75%的价格达成交易，因为我们的资金成本大幅下降，这是特许经营的竞争优势。
所以我想我没有更多要说的了。我认为我们非常高效。公司在所有平台上都在产生大量新业务。特别是住宅业务，现在利率较低，也许我们可以重新夺回一些那里的资本。此外，我们希望解决我们的REO和非应计资产，我们可以看到账面上的未来，随着资本的布局，我们知道我们可以增长收益并回到我们想要的位置，即收益远高于股息。
因此，从常规业务来看，如果我们愿意，我们总能达到那里。谢谢。接下来，我们将接受提问。
谢谢。如果您想提问，请在电话键盘上按星号1。确认音将表示您的线路已进入提问队列。如果您想取消提问，请按星号2。使用扬声器设备的参会者可能需要在按星号键之前拿起听筒。我们的第一个问题来自富国银行的Don Fandetti。请提问。
嗨，早上好。您能多谈谈近期的DE预期吗？显然，您的DE低于股息。您知道，净租赁业务将 ramp up。还有其他一些因素。您能否给我们一个关于覆盖股息的时间框架的框架？Barry，您想回答吗？
嗯，你知道，我们可以列出我们的账面，我们可以看到收益。在像本季度这样的单个季度中，如果你在季度的最后一个月投放资金，你不会获得资本部署的全部收益。因此，我们希望每个季度都能稳步上升。我们正在寻找其他我们认为可以再次成为生产性收益资产的资产，这些资产正在好转。所以我不知道，Rene，你想再补充一点吗？但总的来说，我认为我们可能还有一个季度的艰难时期，但不是公司的实际收益能力。
然后我认为道路会相当清晰。
是的，Barry，我们一年多前在模拟这个低谷和进入明年初的时期时就预计到了。然后随着未来资金的到位，随着这些投资组合的资金增加，随着Fundamental开始增长，收益开始回升。我们希望26年初会有一些其他好消息。所以，你知道，我们相信我们正走在回到历史水平的道路上，在不久的将来。
明白了。您能多谈谈信贷迁移和建立准备金的情况吗？我的意思是，您认为，您知道，我们是否还需要两三个季度的不确定性、信贷迁移和建立准备金的风险？
是的，这是个很好的问题。我们显然将一些资产移至4级。我们将布鲁克林一栋人们可能认为会很糟糕的办公楼的评级下调，现在我们有三个非常大的租约将填满整栋大楼，我们将决定是持有还是出售，但我们将回到我们的本金，因为这是办公楼的一个很好的结果。另一方面，你知道，有一些资本不足的发起人未能尽快租赁，导致一些贷款移至4级。我认为我们倾向于知道这些看起来是什么样的。
这是我们在2021年做的一些公寓，针对4%的上限率，我们预期5.25%至5.5%的退出债务收益率，我们可能达到了，但考虑到利率上升，可能还不足以退出。如果我们在多户住宅中遭受损失，那也将是非常小的损失，但大多数情况下，你知道，我们已经解决了三笔多户住宅贷款，并在多户住宅方面有另外两笔即将按本金解决。总的来说，我认为我们不期望那里有更大的损失，办公楼方面是已知的问题，从现在起是略有好转还是略有恶化将导致4级和5级之间的任何变动，但我认为我们现在知道子集是什么了。利率上升开始三年后，需要一段时间才能弄清楚。
总的来说，我们的发起人继续为这些资产投入股权。即使是我们从3级移至4级的那些，发起人都有新的股权进入。所以有时你会有点惊讶，如果发起人决定不捍卫大量股权，但大多数情况下，我认为我们现在看到了竞争环境。所以我不期望从这里有显著的增加，Doug，如果这是你的问题方向。
谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自kvw的Jade Rahmani。请提问。
非常感谢。关于REO和非应计资产，您是否预计会有稳定的处置和最终解决节奏？时间框架是什么？
是的，我想我们说过我们已经解决了大约5亿美元，止赎了11亿美元，所以有些人会说那是16亿美元。但我们不这么看。我们与董事会有一个三年计划，我们期望每年解决大约三分之一，所以我们希望在2027年底左右基本完成这个过程。与此同时，随着我们更大的贷款账簿回升并抵消它，这种拖累的损失将消失，同时我们有一个更大的账簿。
贡献，贡献。我们真的期待明年之后，看到一个更加光明的前景。但我没有一个完美的时间表，但大约是30年。
我只是想说，我们的流动性太多了。22亿美元可能比我们通常持有的高出10亿美元。所以这是额外的收益能力。只是我们能多快部署它的问题。我们只是做模型但是。现在你也看到了还款。人们又开始向我们还款，这是个好消息。所以我们可以用新的视角来布局资本。但它会加快。我认为随着利率下降，你会看到美国更多的还款。与其说是利率，不如说是利差。我的意思是，公司和房地产信贷市场的利差正在崩溃。
幸运的是，我们的额度也随之下降，但保持我们的净利差有吸引力且与往年一致。但这导致了大量的再融资。我认为母公司今年将进行约300亿美元的再融资。那是。我们和其他人一样。由于利差的吸引力，我们正在为任何没有固定的东西进行再融资。
22亿美元是一个非常大的标题数字。你知道，本月的低点可能在14亿美元左右，在我们偿还这些高收益发行所预期偿还的有担保债务之后。我们有一系列预期的资金投放，正如Barry所说，我们有显著的还款。我们在CRE有13亿美元，在SIF有7亿美元的还款。那是20亿美元的还款。所以在这些高收益交易和我们进行的增值定期贷款的同时，有超过5亿美元的股权流入，但期望他们将偿还有担保的回购协议，并且这个更大的渠道的大量资金将在不久的将来投放。
如果我们每月增加约1.5亿美元的股权（按照我们当前的速度，我们期望在常规业务中投放），几个月后我们将回到非常正常的流动性状况，并有大量火力继续增长。
谢谢。我想问一下多户住宅市场。我认为今年下半年有些令人失望，每个人都期望供应过剩的转折点和租金触底并开始增长。这似乎被推迟了。但除了佛罗里达的经济适用房组合外，您对多户住宅 sector 的看法如何？您对2016年的前景更乐观吗？
我是Barry。嗯，某些市场的供应将下降60%、65%或更多，我们拥有11万套公寓，其中5.3万套是经济适用房。在平衡的市场利率下，这是逐个城市的租金增长，我认为其中一个。我认为Willie Walker的公司刚刚发布了一份报告。明年租金增长3.5%。我认为你会在下半年看到它。我认为供应肯定在下降，但它仍然存在，每个人都在完成交易。现在，每个处于租赁阶段的人都提供相当大的优惠（一到两个月）来租赁，这样他们就可以支付债务服务，并尝试出售这些资产。
有趣的是购买市场的深度。我的意思是，人们正在我们的其他机会基金中出售十几个项目，上限率从4.3%到5.5%不等，取决于市场。我会说大约5%、4.75%到5%正在清算。为什么人们购买这个？首先，随着短期利率下降，负套利正在消失。其次，你以远低于重置成本的价格购买这项资产。因此，除非该国人口出现负增长，否则你将看到持续的需求和需求。如你所知，我们在大多数市场的入住率为95%，租金是可负担的。
由于收入上升而租金两三年没有变化，租金的可负担性在我们自己的投资组合中从25% - 26%（警告线是30%）下降到22% - 21%。所以再次强调，我们都在关注18至24岁人群的情况，我认为失业率在18个月内增加了一倍以上。无论是因为聊天机器人，还是人们只是想在职业生涯中做不同的事情，或者教育与工作机会不匹配。我认为这不是典型的租房者。他们通常比那个年龄大一点。
如果你18岁，你在上大学。所以18到22岁是大学年龄的孩子。但我确实认为我们都在观察，都在挠头。但实际上，你仍然有大量的公寓在所有这些市场完工，其中一些比其他的更好。你在佛罗里达的一些市场看到了萌芽。我们预计明年这将加速。所以这真的取决于你的足迹在哪里。但是城市，其他一些城镇，我的意思是，奥斯汀是一个非常困难的市场。它是全国最差的。
它上涨得最快，现在又回落了很多。但在那个城镇，租金正以两位数下降。然后，如你所知，马克，没有供应的城市，你在加利福尼亚看到4%或5%的租金增长。旧金山看起来是正7%、正8%，没有供应，随着公司为AI冒险回到硅谷，就业增长。所以这是一个全国性的统计数据，但这是一个非常本地化的事情，我们必须关注。但城市，其他一些城镇，我的意思是，奥斯汀是一个非常困难的市场。它是全国最差的。
它上涨得最快，现在又回落了很多。但在那个城镇，租金正以两位数下降。然后，如你所知，马克，没有供应的城市，你在加利福尼亚看到4%或5%的租金增长。旧金山看起来是正7%、正8%，没有供应，随着公司为AI冒险回到硅谷，就业增长。所以这是一个全国性的统计数据，但这是一个非常本地化的事情，我们必须关注。
无论如何，谢谢Jade，你也提到了佛罗里达。Jade，你也提到了佛罗里达的多户住宅。Barry说15亿美元的收益，可能比我们看到的更高。但这次现金再融资是我们第一次向你们展示一些可能看起来有点像标记的东西。如果你要推断的话。我们从购买时的7500万美元原始权益中获得了3亿美元的现金。所以超过3亿美元的收益，那是我们7500万美元原始权益的四倍，这个投资组合大约占我们投资组合的30%。
这只是债务方面的收益。权益部分显然也有收益。所以我认为Barry提出的15亿美元收益很快就会实现。所以我想提一下，因为你提到了它。
非常感谢。
谢谢。我们的下一个问题来自摩根大通的rick Shane。请提问。
嘿，伙计们，谢谢今天早上回答我的问题。看，有一件事。我们听到的传闻是公司开始再次部署资本。市场竞争激烈，利差相当窄。在某些方面，在我们看来，机会窗口打开或关闭得非常快。我甚至不确定该用哪个方向来描述它。你们也看到了吗？你把这归因于什么？是来自传统同行的竞争吗？是私人资本吗？只是融资成本太紧，如你在自己方面所指出的？是什么驱动了这一点？你想让我开始，然后你可以继续？
当然。Dennis也可以谈谈市场。他在电话上，不是吗？
是的，Dennis，你为什么不先说？
当然，Rick。你知道，显然我们在第三季度表现相当不错。主要是多户住宅和工业地产，以及。
我认为与过去几个季度相比，我们的收益高于趋势。因此，尽管利差有所收缩，我们的融资成本也相应收缩。因此，尽管如此，我们的收益仍然高于趋势。
是的，我要补充的是，是的，Rick，正如你的假设，私人信贷和债务领域筹集了更多资金，而交易 volume 更少。因此，更多的人追逐类似的贷款。最终，正如Dennis刚才所说，我们获得了趋势回报。多户住宅贷款通常从年初的约300个基点以上降至今天的240个基点左右（对于过渡性多户住宅浮动利率贷款）。你会认为这会损害我们的ROE，但我们同时也降低了回购利率。我在 earlier 提到，银行真的倾向于向我们放贷。
这是一个ROE更高的业务。他们对房地产整体贷款有10%的资本要求。如果他们向我们贷款，只需10%中的20%。所以作为银行，你的杠杆率从10倍变为50倍，这为银行创造了很好的ROE故事。因此，银行真的倾向于向我们提供越来越紧的融资。他们有继续收紧的空间。所以我会说，如果我们再收紧一点，我们期望仍然获得与现在相似的回报。但在某些时候，我认为如果利差显著收紧，每个人都会退出。
但我们在不久的将来肯定不担心。正如Dennis所说，我们有大量的渠道，我们期望保持这个速度。这将是我们有史以来第二大的发放年份。我对明年的期望是，希望明年比今年做得更多。所以事情肯定在开放，但如你所料，它们处于紧张的一端。Barry，有什么要补充的吗？
是的，我只想补充一点，我的意思是，如果你看我们的产量是新记录，权益收益率，股本回报率实际上与过去一致。我认为还有一个新的参与者你不应该忽视，那就是数据中心融资。如你所见，大量的票据正在被写入。数千亿美元将进入市场。在市场上，我们将弄清楚如何定价。但许多购买它的人正在进行反向杠杆。无论是Apollo、Aries、Starwood、Blackstone还是任何kkr，我的意思是每个人都在参与其中，而且几乎是无穷无尽的。
从投资组合构建的角度来看。我们对信贷质量非常谨慎。其他人短期内可能不会，我们是建设性的。我们非常关注不仅是租户，还有我们构建账簿时的基础租户。本季度末，我们像大多数同行一样参与了一项大型融资，因此定价对我们有效。因此，目前，即使在那个领域，利差也大幅收紧。但你仍然可以获得我们想要的ROE。所以我不是。我们经历过六七次“哦，我的上帝，市场太拥挤了”，我们在市场上有相当长的关系，发放了超过1000亿美元的贷款，人们知道。
我认为人们越来越喜欢的一点是，知道他们的交易对手将持有他们的贷款，他们正在与一个人打交道。我认为这对以前有银行最初贷款然后将其 syndicated 给海外某人然后试图重组但不可能的借款人来说变得非常重要。所以我认为这对我们这样的参与者在整个市场上有帮助，因为我们是持有者，我们将解决它并与他们一起度过难关。所以我认为这是借款人社区的一个重大转变。
他们真的想来一站式商店，知道我们会持有票据。他们可以和我们交谈。所以我认为这非常有帮助。
明白了。好的。感谢你的深思熟虑的回答，我知道这花了很多时间，但我想再问一个后续问题。Barry，你谈到了数据中心融资，我认为相关的一个潜在风险是我们正在谈论长期资产。但那些建筑物真的会充满快速折旧的技术，技术与财产的倍数非常大，内部资产可能很快折旧。当你衡量风险时，你如何看待这一点？我怀疑很多与交易对手有关。
但我很好奇数据中心融资与你的传统业务有何不同？
嗯，实际上取决于你融资的是什么。有时你在为建筑物融资，有时你在为建筑物和设备融资。如你所知，设备可能占建筑物成本的60%，然后包括所有东西。我想我们青睐某些信贷，而不青睐某些信贷。我的意思是，你可以看看信用违约互换市场，看看市场对不同信贷的看法。到目前为止，我会说，我实际上在西海岸参加了一个技术活动，我认为聊天机器人的收入增长数字将让人们震惊，远远高于市场预期。
Anthropic也是如此。我认为这些公司总体上有一万亿美元的自由现金流，除了其中一家，它们没有多少净债务。所以这些是非常好的信贷，我认为我们将依赖信贷，我认为如果你看我们将与另一个超大规模企业签署协议。你知道，我们在数据中心业务。我们正在为亚马逊、字节跳动、希望为谷歌、甲骨文、微软构建约200亿美元的账簿。我会说他们的投资不像在走路。
他们的投资就像他们将继续升级设备以保持竞争力，负担不会落在房东身上。我的意思是，如果市场是正确的，数据中心空间的需求和你在消费中看到的。我不知道你怎么样，但我的聊天机器人变慢了。我的意思是，它肯定比三个月前慢了。所以我认为他们处于 capacity，如果你听他们说，我是说相信他们，相信将通过企业损益表实现的生产力收益。我的意思是，我对大多数信贷相当乐观。
我认为有一些让我们担心。而且不可避免地会有修正。所以我们必须，你知道，有很好的。我们有很好的债务收益率，很好的租赁覆盖，世界上最好的信贷是你的担保人，有步骤。这并不可怕。这并不可怕。这是纯粹的现金流。没有资本支出，所以没有资本支出。所以对我们来说。所以我们必须平衡它。我的意思是，我们必须平衡它。
Rick，你将其定义为交易对手风险并谈到了折旧。但租赁不会折旧。我们的贷款在租赁期内完全摊销。我们的承销中不依赖残值。所以再次强调，如Barry所说，这回到了交易对手风险。我们谈论的公司风险相当好。
好的，谢谢，伙计们。
谢谢。
谢谢。提醒一下，如果您想提问，请在电话键盘上按星号1。我们的下一个问题来自瑞银的Doug Harter。请提问。
谢谢。当我们看待新的triple net租赁业务时，您在那张幻灯片上显示的资本化率似乎在5%左右，低于同行。短期内有什么影响吗？随着业务规模扩大，您认为资本化率能达到多少？
是的，我们只计入了两个季度。所以这个季度看起来很奇怪。这是6.9%或7%的隐含资本化率，这个组合没有商誉。购买价格如此之高？所以有一个正常化过程，如果你看到5%左右的数字，那不是正确的数字，会吓到人。
太好了。感谢澄清。然后Jeff，你简要提到了，但希望你能多谈谈Woodstar的价值，以及当你进行再融资时，贷款人如何评估Woodstar。
是的，谢谢Doug。我确实简要提到了。但我们有7500万美元的原始权益，通过这次现金再融资，我们拿出了3亿美元。显然，这是我们权益回报的四倍。所以这个投资组合表现非常好。如果你将其乘以我们整个5亿美元左右的购买价格，那只是债务部分。权益部分也有收益。你知道，我认为你很容易就能达到Barry提到的15亿美元收益。所以我认为市场应该对我们可以选择获取其中一些收益感到相当满意。
至于时机和何时获取，将由Barry和董事会决定。
太好了。谢谢。
谢谢，伙计。
谢谢。问答环节到此结束。我将把发言权交还给Sternlicht先生作最后评论。
嘿Barry，在你结束之前，我们有一个新的刚刚定价的东西，但我们几分钟前刚刚在CRE方面定价了我们的第四笔CLO。所以我之前不能说。SOFR加165个基点，87%的 advance rate。这对我们来说是一笔非常强劲的交易。我们在CRE方面有三个大型十亿美元级别的CLO。我们实际上在这些中购买了相当数量的票据。债券持有人在这些上表现很好。CRE CLO永远不会成为我们的业务。当它有意义时，这是一笔交易。
今天它有意义。在能源基础设施业务中也有很大意义，我们刚刚定价了我们的第六笔CLO，我认为我们几乎四分之三的债务现在由能源方面的CLO提供融资。所以我们很高兴以非常紧的利差和很高的 advance rate 在五分钟前定价了一笔CLO。所以那里也有好消息。但是Barry，现在我将把发言权交给你作最后评论。
不，我想说这主要是因为Fundamental。这对我们来说是一个过渡性的季度。但基础业务非常强劲，曲线有利。整个平台的团队都是经验丰富的发起人。所以我们会度过难关。我认为我们收购Fundamental是正确的长期决策。在这个季度，你不会认识到这个决策。但随着我们扩大业务规模，你会非常高兴。我们打赌是这样。所以我们持有很多我们的股票。感谢今天参加我们的会议，祝大家本周愉快。
谢谢。今天的会议到此结束。您现在可以挂断电话。感谢您的参与。