Jamie Barber（总法律顾问兼公司秘书）
Mark Decker Jr.（首席执行官）
Alfonzo Leon（首席投资官）
Robert J. Kiernan（首席财务官）
Danica Holley（首席运营官）
Wes Golladay（Baird）
Juan Sanabria（BMO Capital Markets）
Austin Werschmidt（Keybanc Capital Markets）
Rob Stevenson（Janney Montgomery）
Gaurav Mehta（Alliance Resource Partners, LP）
John Masoka（B. Riley）
SA。各位下午好，欢迎参加环球医疗房地产投资信托公司2025年第三季度业绩电话会议。所有参会者将处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键加零键联系会议专员。在今天的演示结束后，将有提问环节。如需提问，您可以在按键式电话上按星号键加一。如需撤回问题，请按星号键加二。请注意，本次活动正在录制中。现在，我想将会议转交给环球医疗房地产投资信托公司的总法律顾问Jamie Barber。请开始。
各位早上好，欢迎参加环球医疗房地产投资信托公司2025年第三季度业绩电话会议。我是Jamie Barber，环球医疗房地产投资信托公司的总法律顾问。今天参加电话会议的有首席执行官Mark Decker Jr.、首席投资官Alfonso Leon、首席运营官Danika Holly以及首席财务官Bob Kiernan。本次电话会议上发表的声明或评论可能包含前瞻性陈述。前瞻性陈述可能包括但不限于公司的财务预测或其他关于公司计划、目标、期望或意图的陈述。这些事项涉及一定的风险和不确定性。由于公司SEC文件中详细讨论的各种因素，公司的实际结果可能与任何前瞻性陈述中预测或暗示的结果存在显著差异。
此外，在本次电话会议中，公司可能会提及某些非GAAP财务指标。您可以在公司的收益发布以及提交给SEC的文件中找到这些非GAAP财务指标与最新可比GAAP数据的表格调节。更多信息可在公司网站的投资者关系页面上查询，网址为www.globalmedicalreet.com。现在，我想将电话转交给Mark。谢谢Jamie。各位早上好，感谢大家今天加入我们，分享我们作为管理团队的第一个完整季度的业绩。当您查看我们的资料时，我希望您能发现越来越多的证据表明我们专注于为股东创造价值。
我们将通过实现内部收益增长、展示有纪律的资本配置和资本市场敏锐度，以及在外部增长机会出现时加以执行来实现这一目标。团队在这些方面都取得了很高的 productivity。第三季度，投资组合表现良好，同店净经营收入（NOI）增长2.7%。这是我们首次报告这一关键指标，对物业表现的更关注将帮助我们的资产管理团队在资产负债表上实现更强劲和更一致的业绩。我们通过将循环信贷额度重订至2029年，并延长3.5亿美元的定期贷款A，将定期贷款分为三笔不同的贷款，同时将加权平均债务期限延长三年，从而能够解决即将到期的债务问题。
再次感谢我们的贷款集团以及财务团队的出色工作。在投资方面，Alfonso和团队已经建立了一系列极具吸引力的机会渠道，我们只有在市场开绿灯的情况下才会采取行动。我们当前的资本成本决定了我们将保持纪律性，只追求我们最高信念的想法，并通过资产循环的收益为这些交易提供资金。但我们希望这种情况很快会改变。更广泛地说，我们的整个团队正在制定一项战略计划，以在未来几年为股东带来超额回报。我们很高兴能在时机成熟时分享更多信息。
总体而言，这是新团队成立以来出色的头四个月。作为一个新团队，我感谢每个人全力以赴的努力。旅程才刚刚开始，但我对我们到目前为止的进展感到欣喜若狂。在将电话交给Bob之前，我想对我们的一家公共部门同行最近宣布的大型门诊医疗交易发表评论。首先，这笔交易表明医疗基础设施资产存在巨大的机构需求，这对我们现有的业主来说是一个巨大的利好。其次，许多投资者要求我们解读我们自己房地产的按市值计价，这是一个合理的问题。
回答这个问题需要就质量的定义达成一致。我们认为，优质资产是那些能够提供可预测、可靠且不断增长的现金流的资产。按照这个标准，我们非常喜欢我们的投资组合。GMRE投资组合的出租率为95%，剩余加权平均租赁期限超过五年。我们的租约包含2.1%的嵌入式年度递增条款，本季度2.7%的同店数据是可重复的，并且没有为重建项目或我们不想计入的资产进行任何剔除。我们将让其他人谈论这在资本化率方面意味着什么，但任何合理的假设都表明我们的交易价格远低于我们资产的公允价值。
Bob，你能详细说明一下数据吗？谢谢。Mark。本季度，我们实现的运营资金（FFO）为1450万美元，或经调整的单位运营资金每股1美元，其中不包括直线租金以及其他非现金和非经常性项目。经调整的单位运营资金为1620万美元或每股1.12美元。与去年同期相比，这些指标每股均增长4%。年初至今，可用于分配的资金（FAD）总计3920万美元，按我们当前的年度股息率计算，派息率为84%。
10月，我们修订了信贷安排，将循环信贷额度的期限延长至2029年10月，并将3.5亿美元的定期贷款A的期限延长，将其分为三笔不同的贷款，同时将加权平均债务期限延长三年。修订还取消了我们所有信贷安排借款的10个基点的SOFR信用利差。我们对信贷安排修订的执行感到非常满意，感谢我们的贷款集团的支持和信任。在信贷安排修订的同时，我们签订了远期启动利率互换协议，以对冲定期贷款A在新到期日之前的SOFR部分。
基于当前的杠杆水平，这些新互换的加权平均固定利率将导致加权平均有效利率约为4.8%。需要注意的是，我们先前存在的定期贷款A的互换将一直有效至2026年4月到期。正如上一季度所讨论的，我们还希望将债务资本来源扩大到包括保险公司等长期债务提供者。通过多样化我们的贷款人和期限组合，我们将提高收益质量并扩大债务资本的获取渠道。这种多样化，加上我们延长的债务期限和良好的股息覆盖率，加强了我们的资产负债表，并标志着我们朝着获得投资级信用评级迈出了重要一步。
Danika，谢谢Bob。
第三季度对我们的资产管理团队来说是富有成效的一个季度，投资组合的同店净经营收入增长2.7%是亮点。这一表现得到了年初至今积极的吸纳量以及德克萨斯州博蒙特市85,000平方英尺设施的成功重新出租的支持，该设施之前租给了Steward Health。除了博蒙特之外，由于高昂的建筑成本限制了新供应，我们在整个投资组合中看到了积极的租赁结果，这增强了我们在谈判租约续期时的杠杆作用。本季度我们处置了两项资产，包括位于伊利诺伊州奥罗拉的50,000平方英尺独立医疗系统行政设施。此次处置后，我们投资组合中专门的医疗系统行政空间占总平均基本租金（ABR）的比例降至不到2%。
截至季度末，GMRE投资组合的出租率为95.2%，剩余租赁期限为5.3年。我们对近期的租赁渠道有很强的可见性，预计年底出租率将达到96%左右。年初至今的资本支出和租赁成本总计970万美元，使我们有望落在全年1200万至1400万美元的指导范围内。现在，我想将电话转交给Alfonso，讨论我们的投资情况。Alfonso？
谢谢Danika。在投资方面，考虑到我们的资本成本，我们在新收购方面保持了耐心。尽管如此，团队一直在忙于承销交易以保持对市场的敏锐洞察，今年到目前为止已评估了115亿美元的潜在交易。这些交易流为我们提供了近5亿美元的近期渠道，第一年现金回报率在7.5%至8%之间。目前，这些交易的执行将仅限于我们可以通过资产循环提供资金的那些。但我们的团队仍然准备好在获得资本市场开绿灯后抓住这个有吸引力的市场机会。
Mark。谢谢Alfonso。我从2001年就进入门诊医疗领域，我认为我们这个细分市场的环境从未像现在这样好。我们有望从门诊服务需求的增加、限制新供应的建筑成本上升以及要么退出市场要么内部事务繁忙的竞争对手中受益。GMRE拥有推动FFO和FAD收益增长的合适团队和技能，特别是如果定价权继续向我们倾斜的话。也就是说，我们知道我们需要继续执行以获得能够实现外部增长的货币，我们已经准备好并兴奋地去做这项工作。
操作员，让我们开始问答环节。
谢谢。我们现在开始问答环节。如需提问，请在按键式电话上按星号键加一。如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如果您的问题已得到解答并希望撤回问题，请按星号键加二。此时，我们将暂停片刻整理提问名单。今天的第一个问题来自Barrett的Wes Golladay。请开始。
嘿，各位早上好。有一个关于你们提到的积极租赁势头的问题。你们能谈谈已签署但未来几个季度仍需开始支付租金的租赁渠道吗？你们有相关的平均基本租金（ABR）数字吗？
嘿，Wes，早上好。我不知道我们是否有确切的ABR数字，但是。Janika，你想谈谈这个吗？
是的，我认为就确切的ABR数字而言，我不太确定，但我可以告诉你，投资组合的表现将继续与我们本季度报告的一致，没有意外或任何问题。所以希望你能从中了解到一些信息。
好的。然后，当你们考虑，你知道，你们提到可能寻求保险公司的资金，你们对何时可能进行有一个大致的框架吗？
是的，Wes，老实说，我认为尽快获得资金对我们有利。这只是另一个我们可以获得融资的市场和地方，并且可以让我们的期限超过五年。所以我们对此有紧迫感。但问题在于这有点非此即彼。我们要么能够进入市场，要么不能。这取决于对我们信用的看法。我们相信并期望，交易对手会将我们定价为类似BBB-信用评级。
所以如果我们能够获得，你知道，当我们推进时，我们会的。如果不能，我们将不得不做一些事情来让自己处于那个位置，包括可能去找机构。但我们觉得这是可以实现的。
好的，谢谢你们的时间。谢谢Wes。
下一个问题来自BMO Capital Markets的Juan Sanabria。请开始。
谢谢。我是Robin Hainalin，代替Juan提问。我很好奇本季度入住率上升的原因是什么，此外，年底入住率达到96%是否是推动第四季度FFO环比增长的因素，还是有其他因素？
是的，早上好，Robin，关于入住率，主要是由于出售了奥罗拉的空置设施。这就是其中的原因。就第四季度环比而言，可能是圣诞节的影响，但我不确定。Bob，你想补充一下吗。
从入住率角度来看，第四季度将有租赁增长。我们有许多租赁增长预计将在第四季度实现。从收益角度来看，我认为是Christus，从物业净经营收入角度来看，将继续保持这种趋势，这是我们第一个完整季度将其纳入数据，并且将继续保持这一趋势。
谢谢。然后在收购方面，你们认为杠杆需要降低到什么程度才能转向成为净收购方，你们可能的净收购规模有多大？
是的，Robin，我认为我们近期的总体目标杠杆率是低于六倍。理想情况下，我们可以用永久资本提供资金，然后将其放在信贷额度上，用永久资本和一些长期债务替换，这将是理想状态。我们今天还没有达到。我的意思是，如果我们能够获得资本，我认为我们每年可以轻松实现2亿至5亿美元的外部增长，这在数学上是有吸引力的，也有助于提高业务的整体质量。
但目前，你知道，我们将稍微降低杠杆率，理想情况下，然后可能通过循环资金提供资金。
关于资产循环和去杠杆化，你们能帮助我们了解正在考虑出售的资产数量以及对收益率的大致预期吗？
是的，这实际上取决于类型，但我想说我们有一些资产我们认为会以低六倍的价格出售，其他的可能接近七倍，我们希望将这两个范围的收益率再部署100至200个基点。
谢谢。
谢谢，Robin。
下一个问题来自Keybanc Capital Markets的Austin Werschmidt。请开始。
是的，谢谢。各位早上好。Mark或Alfonso，你们强调了5亿美元的收购机会渠道，这些机会的资本化率在7.5%至8%之间。你们认为近期通过资本循环实现正利差的处置渠道规模有多大？
我认为短期内可能有5000万至1亿美元，我们可能会做得更多。这完全取决于我们是否能以我们喜欢的价格出售。所以这需要我们完成很多复杂的操作才能完成销售和购买。但我的意思是，我们拥有的所有资产我认为都是可出售的。只是一个如何一起管理杠杆收益等问题。但我想说，如果没有一些有意义的变化，我们无法完成全部5亿美元。所以我的猜测是，我的希望是我们能完成其中的20%至40%。
这很有帮助。
渠道正在发展，所以，你知道，如果我们现在确定了一些事情，除非我们有接近完成的销售，否则我们无法推进。
很公平。在处置池中是否有其他租赁不足或租赁收益率明显较低的资产，这既有助于去杠杆化，也允许你们以正利差进行再投资。
更可能的情况是，我认为租赁不足的资产可能不是有吸引力的出售候选者。所以我们最好的销售将是，你知道，租赁良好的那种让人安心的资产。实际上，我们的信贷额度中的杠杆计算实际上是基于总账面价值。所以如果我们以1美元购买某物，然后以1.5美元出售，作为例子，我们实际上会在边际上进一步降低杠杆。所以这对我们来说是双向的。
所以是的，我认为有一些可能，但更可能是全额资产，而不是机会性资产。
感谢。然后最后一个问题，你们提到团队处于制定战略计划的早期阶段，但既然你们提到了这个想法，在高层层面上，你们能分享一下计划的核心要点吗？
是的，老实说，核心要点对你来说不会令人惊讶。将是关于资本配置、资产负债表管理和执行。但我想我宁愿等待。但你知道，我不认为会有重大的披露。我们不会开始进入金属冲压业务或数据中心之类的领域。我们将专注于我们称之为医疗基础设施的领域。
很公平。谢谢你们的时间。
谢谢。
下一个问题来自Jani的Rob Stevenson。请开始。
早上好，各位。Bob。第四季度的指引是113至123。如果我的计算正确的话。当你看到这个10美分的范围时，你谈到了租赁增长对第四季度收益的好处，但这基本上是主要驱动因素还是有其他因素？因为即使你，你知道，因为你不会从80%的入住率跳到95%或某种巨大的跳跃，因为你没有那么多的空置率，所以这似乎是一个很大的环比增长。
Rob，我认为这是多种因素的结合，但肯定有租赁增长活动的因素。有很多变动因素，所以很难指出任何特定的因素。但从运行率角度来看，你知道，我们本季度的AFFO运行率，增量增长，我认为数字可能比你引用的要低一些，我们需要达到那个范围。但我们有很多机会，你知道，来自租金增长和成本方面，以达到那个范围。
好的。因为从补充材料来看，你们九个月的AFFO是337，指引是454-460。所以除非我的数学失败了，否则这似乎是一个很大的环比增长，即使你，你知道，因为你没有那么多的空置率。
需要记住的另一个因素是利息。我的意思是，随着曲线，随着一些利率下降。这对我们有提振作用。信贷安排再融资，我们也获得了好处，我们不再受到10个基点的信用利差调整的影响。所以这也是其中的一部分。
好的。然后，我不知道谁最适合回答这个问题，但你们谈到了今天的租户信用观察名单。即使不说是谁，这个观察名单是在扩大、缩小？考虑到一些重新出租和几笔销售，我们现在应该如何看待这个问题，你们内部是如何考虑的？
我想说总体而言，Rob，它在缩小。我们的两个主要问题显然是Steward和Prospect。我的意思是，我们总是在观察我们的租户在做什么，显然在我们力所能及的范围内。但这些对我们和投资组合来说是相当大的事件。我们目前没有意识到任何正在酝酿的问题。
好的，最后一个问题，Mark。你和董事会如何看待优先股？对你们来说，这是昂贵的债务吗？是准股权吗？考虑到普通股的情况，如果普通股在任何长时间内保持在这个水平，你们是否可以扩大现有或发行新的优先股来融资？你们如何考虑资本结构？
是的。坦率地说，我对普通股的价格感到惊讶。但我想我们处于不错的公司中。整个REIT市场都面临挑战。其中，就收益倍数而言，我们是最具挑战性的之一。但是，听着，我喜欢优先股。我认为它是股权。我会为此与任何人争论到底，我们不必偿还它。所以我不明白它怎么会是债务，在我们的资本结构中，我认为它现在可能是有吸引力的股权。所以我的意思是，我想说这绝对是我们会考虑的。
好的。
然后我会说那些与我们争论的人现在可能不持有我们的股票。
好的谢谢各位。感谢今天早上的时间。
是的，谢谢，Rep。保重。
下一个问题来自Alliance Global Partners的Gaurav Mehta。请开始。
谢谢。早上好。我想问一下关于入住率的评论。我认为你们提到年底入住率将从本季度的95.2%达到96%。这是否假设出售任何空置物业？
不。
明白了。当你们说96%时，这意味着租户正在支付租金，还是说你们签署了96%的租约，租户可能会在以后开始支付租金？
早上好。感谢这个问题。这些都是正在进行的租约。你知道，我们正在交换文件，所以这些情况是我们有明确的视线并相信租约会在年底前签署。顺便说一句，我认为我们确实出售了一栋小楼，尽管它不会对入住率产生重大影响。所以我收回我的肯定回答，我认为我们实际上昨天刚刚出售了一项非常小的资产。
明白了。作为对第四季度G&A的后续，我们是否应该预期它与第三季度一致？
是的。嗨，Guar。是的，从现金G&A角度来看。你知道，我们预测在相同的范围内，现金方面也是如此。
好的，谢谢。我就这些问题。
谢谢，Graham。
下一个问题来自B. Riley的John Masoka。请开始。
早上好。考虑到你们的股票目前的交易价格，思考一下资产处置和资本循环，你们如何考虑利用回购、偿还债务或实际购买资产。我们现在处于这三个选项中的哪个位置？
是的，好问题。看，股票现在非常有吸引力。我认为我们的隐含资本化率超过9%，我们找不到一个我们有这么多信息的投资组合有这样的价格。所以这是一个非常有吸引力的选择。
显然，这是永久资本。它很宝贵。我们非常尊重这一点，并不想缩减它。但你可以说市场在告诉我们出售资产并回购股票，这当然在考虑之中。我们想这样做。我想我们在宣布回购时谈到了在杠杆中性的基础上进行。是的，所以我想我会说。所以我的意思是理想情况下，我们可以从每个方面做一点，你知道，去杠杆化，回购一些股票，找到一些增值的资产。这将是理想的。
这就是我们在考虑的，这甚至可能是战略计划的一部分。我的意思是，是否有机会出售投资组合中的大块资产，或者我们应该预期近期的处置活动会像过去几个季度那样零散？我认为我们有可能进行大块出售。我的意思是，这只是找到你喜欢的买家。我想说越大，你知道，就越复杂，因为它确实会影响我们的公司基础。
所以你想很好地把握时机，抱歉，没关系。然后长期来看，特别是当你考虑GMRE的战略时，是否有潜力进行传统光圈之外的投资，传统的医疗办公楼（MOB）焦点？你对物业层面投资的长期想法是什么？是的，我认为这是一个很好的问题。我认为对我们来说，长期来看，我们试图制造尽可能好的现金流流，这意味着真正的FAD，理想情况下是公司产生的自由现金流，开始为一些内部增长提供资金，我认为这是公司历史上第一次能够做到这一点，尽管数量不多。
所以我认为我们会广泛地看待医疗保健，我认为在大多数人的定义中，我们不是纯粹的医疗办公楼或门诊。你知道，我们已经不是纯粹的医疗办公楼了，我认为这是一个机会。所以是的，我们正在探索这一点。我想说思考，你知道，在医疗保健的其他领域，我们认为我们可以打造优势？你知道，我认为我们作为投资团队的优势，我认为这是真实的，是，你知道，我们有一些非常有思想的人，他们非常了解业务，并且真的，你知道，深入承销，你知道，这些技能是可转移的。
好的。感谢详细说明。我就这些问题。非常感谢。非常感谢。
问答环节到此结束。我想将会议转回给Mark Decker作总结发言。
我们要感谢大家今天早上抽出时间参加我们的会议。希望我们能在今年冬天见到大家。非常感谢。
本次会议现已结束。感谢您参加今天的演示。您现在可以断开连接。