Stephen E Budorick（总裁兼首席执行官）
Britt Snider（执行副总裁兼首席运营官）
Anthony Mifsud（执行副总裁兼首席财务官）
Anthony Mifsud（执行副总裁兼首席财务官）
Anthony Mifsud（执行副总裁兼首席财务官）
Venkat Kommineni（投资者关系副总裁）
Blaine Heck（富国银行证券）
Steve Sakwa（Evercore ISI 机构股票）
Seth Bergey（花旗集团）
Dylan Burzinski（Green Street Advisors）
SA。欢迎参加COP Defense Properties 2025年第三季度业绩电话会议。提醒一下，本次电话会议正在录制中。我想将会议交给Venkat Komineni，COPS Defense投资者关系副总裁。Komineni先生，请讲。
谢谢。Kevin 下午好，欢迎参加COPS Defense讨论第三季度业绩的电话会议。今天与我一同出席的有总裁兼首席执行官Steve Bedork、执行副总裁兼首席运营官Britt Snyder以及执行副总裁兼首席财务官Anthony Mifsud。管理层讨论的GAAP与非GAAP财务指标的调节表可在我们的网站上、业绩新闻稿和演示文稿以及补充信息包中获取。提醒一下，今天电话会议中发表的前瞻性陈述受风险和不确定性影响，这些在我们的SEC文件中有讨论。实际事件和结果可能与这些前瞻性陈述存在重大差异，并且
公司没有义务更新这些陈述。
Steve 下午好，感谢大家参加我们的会议。公司在上半年的强劲表现持续到了第三季度，并导致我们上调了本年度多个财务和运营指标的指引。我们已连续31个季度实现或超出每股FFO指引，10月我们成功完成了三项重要融资，为2026年债券到期进行了预先融资，并提供了额外流动性以支持外部增长。转向业绩，经可比性调整的本季度每股FFO为0.69 美元，比指引中点高出0.02 美元，前九个月为2.02 美元。
本季度同比增长6.2%，前九个月同比增长5.2%。本季度和前九个月的同物业现金NOI同比增长4.6%。我们在租赁方面继续表现出色。本季度末投资组合出租率为95.7%。这是我们20年来的最高水平。本季度我们签署了78000平方英尺的空置租赁，前九个月签署了432000平方英尺。这一数量占我们年初未租赁空间的36%。回想一下，我们最初400000平方英尺的空置租赁目标在第二季度末上调至450000平方英尺，因此我们今年迄今的成就已达到该上调目标的96%。
本季度和前九个月的租户保留率均保持在82%的强劲水平。自上季度以来，我们将截至2026年底的租赁到期风险降低了25%，即100万平方英尺，我们预计第四季度将取得重大进展。最近几周，我们承诺向两项外部增长投资投入7200万美元资本，这两项投资均加强了我们与现有国防IT租户的关系。首先，我们开始在Redstone Gateway园区建设7700 Advanced Gateway，这是一个2700万美元的开发项目，100%预租，是我们与该租户在该地点的第四个定制建造项目。
其次，我们在弗吉尼亚州尚蒂伊收购了Stone Gate One，以4000万美元购买了一处战略物业，该物业全部租给了美国前20大国防承包商，这是该租户在我们投资组合中的第九个地点。今年到目前为止，我们已承诺向三项新投资投入约1.25亿美元资本，而我们最初的目标是2.25亿美元。我们正在多个定制建造机会的谈判后期阶段，预计将超过我们最初的资本承诺目标。转向指引，首先，基于我们今年迄今的强劲表现，我们上调了2025年以下六项指标指引的中点。
每股FFO增加0.03 美元至每股2.70 美元，相当于比2024年业绩增长5.1%，比我们最初的指引高出0.04 美元。同物业现金NOI增长率提高75个基点至4%，比最初指引高出125个基点。同物业年末出租率提高20个基点至94.2%。续租现金租金价差提高200个基点至2%。我们的空置租赁目标再增加50000平方英尺至500000平方英尺，比最初目标高出25%，即100000平方英尺。新投资承诺资本增加2500万美元至2.5亿美元。
Britt和Anthony将提供有关这些增长的更多细节。9月2日，特朗普总统宣布将太空司令部总部从科罗拉多斯普林斯的彼得森太空部队基地迁至亨茨维尔的红石兵工厂。该司令部预计将迁至我们的Redstone Gateway安全地块。自宣布以来，我们一直与太空司令部和红石兵工厂的领导层积极对话，以优化其新设施的规划和排序活动。我们预计该司令部总共将租赁约450000平方英尺，很可能随着时间的推移分阶段进行，超出与太空司令部的直接开发机会。
我们还预计支持该司令部的国防承包商增长将在亨茨维尔市场出现。政府估计，随着时间的推移，这最终可能会产生2:1的承包商效应，但在太空司令部完成搬迁（预计2027年）之前，这不会开始显著显现。同样重要的是，红石兵工厂的任务将在构建计划中的金顶导弹防御系统方面发挥关键作用，并比太空司令部搬迁更快地推动承包商机会。除了我们的租户已经在园区内开展的支持导弹防御的任务工作外，我们正在与寻求空间以竞争金顶项目增量机会的国防承包商进行讨论，自7月资金到位以来，已经签署了一份新租约，预计年底前将有更多合同授予。
转向政府停摆，自9月底以来，参议院未能通过持续决议，导致政府停摆，至今仍在继续。提醒一下，第一，政府停摆不会对我们的业务产生重大影响，因为我们仍然收取租金；第二，我们的建筑物占用率很高，因为它们租给了重要任务。然而，停摆确实给租赁活动的时间安排带来了一些不确定性。考虑到第四季度计划进行大量政府租约续约，如果停摆延长，可能会因时间延迟而对我们全年的租户保留率和现金租金价差指引产生轻微影响。
需要明确的是，停摆导致的任何延迟只会影响这些续约的时间，而不是是否续约。展望未来，我们预计当2026财年国防拨款获得批准时，将支持对我们投资组合的额外需求，因为我们的租户支持的优先任务预计将获得更多资金，以应对日益复杂的国家安全环境。这些任务包括情报、监视和侦察、网络安全和网络活动、海军海空技术开发、无人驾驶飞行器以及导弹防御和太空活动。因此，我现在将会议交给Brett。
谢谢Steve。全年以来，我们继续看到国防承包商对新的或增量空间的强劲需求，以支持任务计划和合同，其中很大一部分需要SCIF（敏感隔离信息设施）。正如我们预期的那样，我们总投资组合的出租率环比下降10个基点，但租赁率上升10个基点。更重要的是，我们国防IT投资组合的租赁率上升20个基点至97%。本季度短期出租率下降主要是由两笔已知的不续约导致，总计不到80000平方英尺。这一到期区域已经租给国防承包商，占用将于明年上半年开始。
在米德堡BW走廊，我们在Columbia Gateway将一名金融服务租户不续约的41000平方英尺空间租给了Realm 1——一家快速增长的网络安全创新企业。Realm 1正在该园区将其占地面积从略超过10000平方英尺扩大到超过50000平方英尺。这是我们在Columbia Gateway投资组合和亨茨维尔增加国防和网络租户集中度的成功努力的延续。
在亨茨维尔，我们将因并购活动导致的37000平方英尺不续约空间租给了佐治亚理工学院研究所以及其扩张需求。
GTRI将其占地面积扩大一倍至75000平方英尺，并将完全占用8800平方英尺的Redstone Gateway。GTRI是国防部赞助的大学附属研究中心，为红石兵工厂的任务提供服务，包括陆军防空系统和导弹防御局。我们在空置租赁方面继续表现出色，本季度租赁78000平方英尺，今年前九个月租赁432000平方英尺。我们第三季度的交易量超过了计划，因为我们预计下半年的活动会因拨款延迟（直到7月才通过）而放缓。
尽管拨款批准较晚，但我们看到一些承包商继续推进并执行租约。目前，我们还有110000平方英尺的交易处于高级谈判阶段，这促使我们将全年目标再次提高到500000平方英尺。转向续约租赁，我们在第三季度执行了近800000平方英尺，实现了82%的出色租户保留率。今年前九个月，我们执行了170万平方英尺，租户保留率也达到82%，与我们全年指引范围的中点82.5%一致。
在演示文稿的第23页，我们提供了第四季度租赁到期情况的更新，在我们的国防IT投资组合中总计170万平方英尺。这些到期空间中，除75000平方英尺外，其余均为美国政府租约，其中近140万平方英尺（占80%）是美国政府的安全整栋建筑租赁。我们正在与政府就这些续约进行合作，预计这些租约的保留率为100%。我们的保留率指引假设我们在年底前续约约700000平方英尺的美国政府空间，其余660000平方英尺在2026年续约。
转向2024年第三季度至2026年底到期的大型租约，如演示文稿第24页所示，本季度我们以100%的保留率续约了五项大型租约，总计640000平方英尺。这包括与美国政府在马里兰州的一项安全整栋建筑租约、与阿拉巴马州波音公司国防太空与安全业务的一项租约，以及弗吉尼亚州北部的三项数据中心Shell租约（我们拥有10%权益），这些租约的现金租金价差在过去五个季度增长了91%。我们已以97%的保留率续约了190万平方英尺的大型租约。
未来五个季度，我们有200万平方英尺的大型租约到期，我们继续预计全部大型租约到期的保留率为95%。本季度续约现金租金价差上涨7.5%，今年前九个月上涨2.4%。本季度现金租金价差的优异表现是由亨茨维尔安全地块上与美国政府的一项租约延期推动的，这在我们之前的指引中未被考虑。这项210000平方英尺的租约再延长10年，现在将于2040年到期。
我们将全年现金租金价差指引的中点上调200个基点，这考虑到了这项租约以及第四季度预期的一些此前未预料到的提前续约。关于本季度的资本承诺，我们与Ulyssa签订了101000平方英尺的租约，并开始建设7700 Advanced Gateway，这是一个2700万美元的开发项目。该租户为红石兵工厂的国防部任务提供服务，包括美国陆军航空与导弹中心。我们与ulyssa的关系始于2020年，当时我们在亨茨维尔为其交付了三个建筑园区，总面积近370000平方英尺。
此次扩张加强了我们的关系，因为ULYSTA目前是我们的第14大租户，将在我们的Redstone Gateway投资组合中占据近500000平方英尺。昨天，我们收到了关于亨茨维尔的更多好消息。我们与一家国防承包商在8500 Advanced Gateway签订了32000平方英尺的租约。这个仅在两个季度前开始的活跃开发项目现在已预租20%。该租户还为兵工厂的国防部任务提供服务，包括导弹防御局，其技术是金顶计划的核心。这是我们与7月获得资金的金顶计划相关的第一份新租约。
我们在该建筑的剩余可用空间上也有强劲的需求渠道，125000平方英尺的空间有超过300000平方英尺的潜在租户，我们预计未来几个季度会有更多预租活动。在演示文稿的第13页，我们概述了昨天在弗吉尼亚州尚蒂伊的Westfield子市场完成的4000万美元收购，该收购符合我们所有的投资标准。Stonegate One是一栋142000平方英尺的建筑，100%租给美国国防收入第16大的国防承包商，剩余租期10年。
我们以9%的初始现金NOI收益率收购该建筑，超过了我们的开发收益率阈值。租户的任务组服务于Westfield子市场的国防需求驱动因素。该任务组在该空间已执行25年，该物业包含重要的安全增强设施。该建筑是我们在这个重要子市场深度集中的自然延伸。我们拥有10栋建筑，总面积超过150万平方英尺，出租率超过94%，均位于Stonegate一英里半径范围内。我们是这个供应受限子市场的主导房东，我们现在拥有约400万平方英尺办公库存的1/3，我们当前的大部分租户服务于与该建筑租户相同的需求驱动因素。
此外，高纬环球（Cushman and Wakefield）将Westfield子市场确定为弗吉尼亚州北部最紧张的子市场，出租率为94%，A级办公租金在过去五年增长了25%。转向我们的开发管线，我们有130万平方英尺的机会，我们认为在两年或更短时间内有50%或更高的可能性赢得。除此之外，我们还在跟踪另外100万平方英尺的潜在开发机会。这230万平方英尺的开发需求100%位于我们的国防IT地点。总体而言，我们的租赁结果继续超出预期，我们最近的增值资本部署举措进一步扩大了我们在两个高出租率和供应受限子市场的主导足迹，战略性地扩大了与顶级国防租户的关系，最重要的是推动每股FFO增长并创造股东价值。
现在我将会议交给Anthony。
谢谢Brit。我们报告本季度经可比性调整的每股FFO为0.69 美元，比指引中点高出0.02 美元，同比增长6.2%。超出我们指引中点的表现是由于高于预期的同物业现金NOI、低于预期的利息支出以及另类投资的1美分收益共同作用的结果。本季度我们的同物业现金NOI增长4.6%。增长主要由以下因素驱动：同物业投资组合平均出租率提高40个基点、低于预期的净运营费用（包括收到非经常性房地产税退款）以及2023年投入使用的开发租约和2024年晚些时候开始的租约的免租期结束。
本季度的优异表现主要由净运营费用节省驱动。基于我们今年迄今的成就，我们将全年同物业现金NOI指引的中点上调75个基点至4%，前九个月增长4.6%。第四季度有两个抵消因素需要注意。第一个是去年第四季度100万美元的房地产税退款，今年不会重复；第二个是米德堡VW走廊此前讨论的几项不续约对NOI的影响，每项均低于30000平方英尺。
尽管存在这些不续约，由于一些此前预期的租约开始时间提前至第四季度末，我们将年末同物业出租率指引的中点上调20个基点至94.2%。过去几个月我们在资本市场非常活跃。当我们在2月制定2025年指引时，我们的预测假设我们将在第四季度预先筹集偿还4亿美元2.25%债券所需的资本。我们非常高兴地报告，我们在这方面以及另外两项融资中取得了巨大成功，所有这些都表明固定收益投资者和银行界对债券发行的巨大支持。
9月底，我们宣布发行3亿美元五年期无担保债券，初始信用利差为125至130个基点。订单簿超过30亿美元，超额认购10倍以上。由于这种巨大的投资者需求，我们将发行规模扩大到4亿美元，定价信用利差为95个基点，到期收益率为4.6%。实现的信用利差比我们所有同等及更高评级的办公同行的交易水平更窄，这些债券继续以比那些同行更窄的水平交易。
我们衷心感谢固定收益投资者群体的支持，并坚信这一执行和实现的信用利差证明了他们对我们现金流弹性以及我们战略、投资组合运营和资产负债表实力的认可。10月，我们重组了循环信贷额度。我们上一次重组该额度是在2022年秋季，当时债务资本市场对办公公司特别受限，导致额度从8亿美元缩减至6亿美元。通过新额度，我们将容量增加2亿美元，恢复至8亿美元，将到期日延长三年至2030年，扩大了银行集团，最重要的是，获得了BBB平坦Baa2利差水平的定价，而不是我们当前的BBB3评级。
因此，信贷额度的SOFR利差下降20个基点至85个基点。定期贷款的SOFR利差下降25个基点至105个基点，我们取消了两项贷款的10个基点SOFR过渡费用。同样在10月，我们完成了2亿美元四年期有担保循环信贷额度。该额度可用于为任何投资或一般公司目的提供资金。然而，我们计划使用这笔资金为我们的开发项目提供资金。不用说，我们对信贷额度和新开发额度增加4亿美元的流动性感到非常满意，并感谢现有和新贷款人对公司的承诺和支持。
关于指引，我们将2025年每股FFO的中点上调0.03 美元至2.70 美元，同时收窄整体范围。这一增长是由于本季度0.02 美元的优异表现以及债券发行和Stone收购的预期利率好于预期带来的0.01 美元。我们为第四季度经可比性调整的每股FFO指引设定在0.67至0.69 美元的范围内，基于第三季度1美分的非经常性收益和第四季度债券发行的1美分拖累，环比下降1美分。
这些项目部分被Stonegate One在2026年的预先融资所抵消。3月到期将导致第一季度1美分的拖累，直到3月15日偿还，基于新债券与到期债券之间约235个基点的负利差，全年剩余时间将有0.07 美元的再融资拖累。这种再融资逆风部分被Stonegate One的收购所抵消，预计2025年每股FFO将增加近0.005 美元，2026年增加近0.02 美元。过去几周成功的融资活动产生了偿还2026年3月债券到期的资本，并使我们处于更有利的地位，以利用外部增长机会并创造股东价值。
现在，我将会议交回Steve。
因此，我们取得了出色的业绩，突出表现在强劲的租赁和近期的资本部署。我们实现了6.2%的每股FFO同比增长，标志着我们连续21个季度同比增长。我们预计2025年将是我们每股FO连续第七年增长。我们修订后的指引意味着年度增长5.1%。我们上调了2025年六项关键指标指引的中点。我们向两项新投资承诺了7200万美元资本，均已全部出租。我们预计第四季度会有更多活动。值得注意的是，我们在三项融资中取得了巨大成功，增加了4亿美元流动性，并在债券发行中实现了行业领先的信用利差。
最后，我们继续预期在杠杆中性基础上自筹用于开发和收购的股权资本，并在2023年至2026年期间实现超过4%的每股FFO复合年增长率。因此，我们正朝着又一个成功的全年迈进。操作员，请开放提问环节。
谢谢，Bedork先生。女士们，先生们，如果您现在有问题或评论，请按电话上的*11。如果您的问题已得到解答，希望退出队列，请再次按*11。我们稍等片刻，整理问答名单。我们的第一个问题来自富国银行的Blaine Hecht。您的线路已接通。
很好，谢谢。Steve。一旦预算获得批准以及其他积极政策决定出台，您认为需要多长时间才能开始真正影响租赁决策和活动，主要是在亨茨维尔之外，我认为亨茨维尔有其自身的需求驱动动态。
是的，那么，谈谈你的最后一点。记住，金顶计划的活动已经通过《一个美丽的大法案》获得了资金或初始首付。我们看到需求立即开始增长。我希望能对你问题的第一部分给出更具体的答案，即拨款何时会获得批准？显然，停摆没有帮助。在停摆之前，预计将通过持续决议至11月底，然后在12月批准九项预算。我不确定。我们不清楚延长停摆可能会如何影响这一点。
这很有帮助，我想。你知道，一旦获得批准，你预计会有六个月的滞后，九个月的滞后吗？你认为这个周期与你经历过的其他周期相比如何？你过去经历过的滞后时间是多久？
我明白了。我想说这一次，我认为活动开始不会晚于六个月。我这么说是因为与我们通常的评论（需求在拨款后9至12个月有时18个月出现）形成对比，我们与许多租户进行了讨论，这些租户的合同是或有合同，他们计划预期赢得合同，他们需要合同授予的拨款流程。因此，我认为这次会更快。存在被压抑的需求和预期。
太好了，非常有帮助。第二个问题关于Stonegate One的收购。我想，当我看你演示文稿中的航拍图时，这个物业似乎稍微超出了你在该市场历史上拥有的集群范围。所以，你知道，不问卖家的细节，我只是想知道这次收购是否可能带来更多在该市场收购的机会，以及你是否有兴趣继续在那里扩大市场份额。
好吧，首先我对你的分析有一点不同意见。我们有两栋建筑就在这栋建筑的街对面，一个安全园区，在那个十字路口的斜对角。它非常适合我们在该市场投资组合的地理足迹。你来参观时，我会亲自带你看。关于在该市场扩大我们的集中度，我很长一段时间以来一直有兴趣这样做。这是一个。我们在市场中有关键的需求驱动因素。这是我们在子市场深度集中相对较低的市场之一，我们现在拥有约1/3的库存，这对我们来说相对较低。
所以有其他好的资产，有大量我们不拥有的国防承包商建筑。如果有机会以我们在这次收购中实现的那种回报收购它们，我会强烈考虑这样做。
好的，谢谢。谢谢Keith。期待那次参观。
好的，谢谢，Blake。
请稍等，等待下一个问题。我们的下一个问题来自Evercore ISI的Steve Sakwa。您的线路已接通。
谢谢。是的，关于那个Stonegate，我想，Steve，考虑到位置、租户以及他们所做的工作，我有点惊讶于你的收益率这么好。显然这对你来说是个很好的结果。但我想知道为什么收益率这么高？在我看来，这似乎是高于市场的回报，风险却很小。所以我们是不是漏掉了什么？
有三个因素真正起作用。第一，卖家有特定的时间线出售该资产，他们延迟了续约。你知道，我们在2024年底开始看这栋楼。所以有一个执行的时间压力。我们绝不是最低的出价者，但我们出价的强度在资本确定性和执行交易的时间方面显然更优。所以这是第二个主要因素。第三，租户参与影响结果，因为他们强烈希望该资产转让给我们，因为我们与他们的深厚关系。
正如我在发言中提到的，这是我们与该租户在该建筑的第九份租约。因此，所有这三个因素都对我们有利。
好的，谢谢。我知道，我不记得是Britt还是Anthony谈到了第23页，那里你有170万平方英尺的空间到期。我知道你非常有信心基本上所有空间都会续约，但你有一个紫色方框，你基本上，我想，预计约660000平方英尺将有效地推迟到2026年第一季度，从会计角度来看这是可以理解的。你知道，如果租约到期但未续约会怎样？会进入续租租金吗？还是保持相同的租金？从财务角度来看，这个空间会发生什么？
所以在我们的财务上，Steve，我们与政府在到期期间至预期续约日期执行续租协议或停滞协议。根据这些停滞协议，他们继续以到期现金租金水平向我们支付租金。这就是我们在停滞期间将确认为NOI的金额。然后一旦续约执行，我们将在该季度补记续约期限内的直线租金影响。
明白了。所以基本上你在 uplift（租金上涨）方面有点损失。你会在第一季度得到，但第四季度不会因续租而受到负面影响。
没错。
太好了，谢谢。我就这些问题。
好的，谢谢。
请稍等，等待下一个问题。我们的下一个问题来自花旗的Seth Bergey。您的线路已接通。
嗨，谢谢回答我的问题。关于导弹防御局或红石兵工厂。你知道，你是否将金顶计划视为创造近期开发机会，或者你目前是否认为这只是推动该房地产的租赁需求？
嗯，答案是肯定的。我们的投资组合现在占用率非常高，任何额外的租赁都必须进入新开发项目。我们实际上没有运营中的或极少的运营平方英尺可供租赁。我们昨天执行的租约就在一个新开发项目中。当然，我们正在与几家承包商进行讨论，这些讨论涉及更大的承诺，需要定制建造或大量预租来容纳。因此，本质上，我认为所有金顶计划的增量机会都将体现在新开发项目中。
这是否考虑在潜在开发平方英尺的范围内，还是更远，这将是你概述的内容的增量？
所以我们开发管线的方式是，这些是已知的机会，我们与特定租户进行了对话。其中没有推测性的 allowance。所以是的，活跃的机会中有相当多。我们预计在两年或更短时间内有50%或更高的可能性赢得这些潜在租户，以及接下来100万平方英尺中的一些。
好的，太好了，谢谢。
请稍等，等待下一个问题。我们的下一个问题来自character Fitzgerald的Rich Anderson，您的线路已接通。
嘿，谢谢。大家下午好。那么，Steve，你能谈谈太空司令部从彼得森迁至亨茨维尔的过程吗？我知道这可能是最公开的秘密，但这是你、政府的游说努力吗，因为他们喜欢亨茨维尔？谁推动了最初搬迁到那里的想法？作为一个组织，你必须做些什么来推动它到现在这个地步，你已经让它发生了？你能谈谈这个过程吗？
当然。这个过程确实很长。在特朗普的第一个任期内，他创建了太空部队，然后这自然导致了综合性作战司令部——太空司令部的创建。我们谈论的是太空司令部迁至红石兵工厂，而不是太空部队。需要明确的是，当时空军负责确定作战司令部的最佳位置。他们经历了一个非常全面的过程。许多州和其他设施竞争成为获奖者。该过程确定红石兵工厂是该司令部的最佳位置。在该决定之后，其他地点提出了抗议。
国防部的监督对此进行了审查，一次被正确裁定授予。然后基于标准的变化再次受到挑战。他经历了那个过程。他再次获得第一名。第二次被重新裁定。最后两次事件发生在拜登政府期间，针对红石兵工厂。然后乔·拜登总统签署了一项行政命令，将其冻结在科罗拉多州。在本届政府中，该行政命令被推翻，国防部流程确定的正确决定被允许授予红石兵工厂。所以我很想认为我有影响力让这种事情发生，但现实是，或者说我们在这方面相当无关紧要。
你知道，我们与红石兵工厂的司令部是一个集成的价值主张。记住，陆军是我们的间接合资伙伴，因为我们从他们那里租赁空间，你知道，我们的目的当然是为股东服务，但我们也在那里帮助红石兵工厂的任务取得成功。所以我们是那个价值主张的一部分，我们实际上代表了美国政府和纳税人建立适当任务可操作性的最快方式。这就是我们获得机会的原因。
Rich，我是Britt。关于这一点再补充一点。我的意思是他们真的需要在围栏后面，他们不能等待军事建设（milcon）。所以我们通过围栏后面的增强使用租赁控制那个安全地块的能力，这真的是，没有其他选择能满足他们的速度要求并实现他们需要的安全性。
所以听起来直接有450000平方英尺，2倍的承包商效应，所以最终大约150万平方英尺与这项努力相关。这是第一章，还是在你看来这背后有一个更大的增长故事？
所以在我看来，我认为这是整本书。第一章是司令部。第二章是支持司令部的增长。当然，随着国防活动进一步进入太空，司令部的重要性和挑战将随着时间的推移而增加。当然，金顶计划将是开发司令部将依赖的新能力的重要组成部分。这就是为什么将司令部设在这里意义重大。这些机构正在建设
这个。
司令部将依赖的系统。
这是我的下一个问题。金顶计划、导弹司令部和太空司令部之间的相互作用，我想也是卖点的一部分。这么说公平吗？
非常公平。记住，亨茨维尔还有NASA以及50年的导弹、火箭和太空活动历史，以及支持这些活动的深厚的博士级工人库。
好的，我的第二个问题可能不那么酷和令人兴奋，但同样重要。你在债务发行方面取得了一些非常大的成功，与你谈到的10倍超额认购的银行相互作用。Anthony，你认为是什么推动了固定收益投资者群体所理解而股票投资者群体不理解的东西？因为通常我们看到这种情况，我们做了很多固定收益投资方面的工作，以及这可能如何预示股票的命运。为什么固定收益群体如此愿意支持你？虽然不是说你被拒绝了，人们并没有背弃这个故事，但你的股票市场表现还没有达到固定收益市场的水平。
在你的谈话中，有什么你可以谈谈的吗？
嗯，固定收益投资者群体以及我们在发行前的谈话以及我们全年与他们的互动，都关注我们提到的交易成功的原因，他们更多地向后看，而不是向前看。他们查看公司在周期中的表现，查看公司在COVID期间的表现，在过去几年的高通胀环境中，在高利率环境中的表现。从中他们看到执行的战略创造了极其弹性的现金流基础，当你考虑固定收益投资者时，他们通常会看开发并有点嗤之以鼻。
固定收益投资者实际上非常欣赏我们执行的开发管线，因为他们将其视为高水平的预租和定制建造，作为未来的增量EBITDA，这是合同性的，将继续支持无担保债券。那么这如何转化为股票投资者对公司的看法，我不太确定，但固定收益群体绝对欣赏过去几年公司战略的强度和表现。
好的，太好了。非常有趣的内容。非常感谢。
请稍等，等待下一个问题。我们的下一个问题来自Green Street的Dylan Brzezinski。您的线路已接通。
嗨，伙计们，谢谢回答问题，很高兴听到租赁故事继续上演。我想我们好奇的一件事，我想是上周，特朗普政府前一周有一篇文章说特朗普政府一直在削减网络防御和美国网络司令部。所以只是想知道这是否对米德堡地区的租赁需求前景有任何影响，因为网络需求的突出。有。
嗯，我不熟悉你看的那篇文章，所以我不能具体回答那个问题。但网络司令部在《一个美丽的大法案》中获得了巨大的追加资金，他们2026财年的预期增长非常显著。我对你描述的文章语气感到震惊。我不知道他是否在看国防部以外的一些网络活动的管理费用，但我不能真正回答这个问题。
Dylan。我也看到了一些，我更多地在CISA（网络安全和基础设施安全局）方面看到，而不是真正在网络司令部方面。事实上，从租赁角度来看，我们这里有很多努力，你知道，我们对网络司令部和一些相关承包商感到非常鼓舞。所以我在CISA方面听到了一些，但不是网络司令部。所以。
但请记住，网络司令部是国防部的活动。CISA是政府的其他部分，我们不为CISA服务。
好的，这说得通。而且正如我刚才看到的，你知道，有时这些标题只谈论高层内容，而不是深入细节。所以，你知道，这些评论很有价值。我今天就这些。谢谢，伙计们。
好的，谢谢。
目前我没有看到更多问题。我想将会议交回Doric先生致闭幕词。
谢谢大家参加今天的会议。我们今天下午在办公室，所以如果你想进行后续电话会议，请协调活动工具包，祝大家万圣节快乐。
感谢您参加今天的COP Defense Properties 2025年第三季度业绩电话会议。本次演示到此结束。您现在可以挂断电话。祝您有美好的一天。