Jordan K. Cooperstein（财务规划与分析及资本市场副总裁）
Andrew Spodek（首席执行官）
Jeremy Garber（总裁、临时首席财务官）
Steve Bakke（首席财务官）
John Peterson（杰富瑞金融集团）
Nahom Tesfazghi（摩根大通公司）
Eric Borden（BMO资本市场）
Steve Domanski（Janney Montgomery Scott）
欢迎参加Postal Realty Trust 2025年第三季度业绩电话会议。此刻，所有参会者均处于仅收听模式， prepared发言后将进行问答环节。提醒一下，本次会议正在录制。现在，我将会议交给主持人Jordan Cooperstein先生，财务规划与分析及资本市场副总裁。欢迎Jordan。
谢谢大家，早上好。欢迎参加Postal Realty Trust 2025年第三季度业绩电话会议。今天参会的有首席执行官Andrew Spodek、总裁Jeremy Garber、首席财务官Steve Bakke以及首席会计官Matt Brandwine。请注意，公司可能在本次电话会议中使用前瞻性陈述，这些陈述并非历史事实，属于前瞻性内容。这些前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》中有关前瞻性陈述的安全港条款保护。实际结果可能与前瞻性陈述中描述的结果存在重大差异，并将受到公司无法控制的各种风险和因素的影响，包括但不限于公司最新的10K文件和其他监管文件中包含的风险和因素。
公司不承担并明确拒绝任何更新前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。此外，在本次电话会议中，公司可能会提及某些非GAAP财务指标，如运营资金（Funds from Operations）、调整后运营资金（Adjusted Funds from Operations）、调整后息税折旧摊销前利润（Adjusted EBITDA）和净债务。您可以在公司的收益报告和补充材料中找到这些非GAAP财务指标与最具可比性的GAAP指标的表格调节。接下来，我将会议交给Postal Realty Trust首席执行官Andrew Spodek。
早上好，感谢大家今天参加会议。我们强劲的第三季度业绩是在过去几个季度的 momentum基础上取得的，我们继续巩固作为美国邮政房地产领先所有者的地位。我们的团队高度专注于业务的三个领域，为股东创造价值。首先，通过与邮政服务的程序化租赁，推动投资组合的有机增长。其次，寻找和执行邮政物业收购，这些收购从第一天起就对每股收益有增值作用，并且随着时间的推移增值作用显著增强；第三，深化我们的融资渠道，为增值增长提供资金。
这三大支柱构成了我们向邮政服务出租的高质量投资组合的基础，该投资组合为所有美国人提供宪法规定的关键普遍服务。在最近的联邦政府停摆期间，这项服务没有中断，我们的租金支付也未受影响。我们想提醒投资者，租赁费用仅占邮政服务总运营预算的1.5%，这些房地产地点是其整个配送网络的支柱，使其能够在全国1.69亿个配送点提供普遍服务。转向第三季度业绩，团队在上述三大支柱上的成功执行使公司报告的每股AFFO为0.33美元，同比增长10%。
此外，我们将2025年AFFO指引提高0.06美元，中点代表13%的年度增长。从2022年到2025年的每股AFFO增长来看，我们的指引意味着三年内复合年增长率为9%。从租赁开始，我们与邮政服务合作，创建了一个高效且可重复的框架，用于谈判、处理和执行现有投资组合和未来收购的新租约。这种方法为双方带来了重要利益。对于Postal Realty而言，该框架提高了我们长期收入增长的可预测性。我们的新租约混合了10年期限和3%的年度租金递增，我们现在也能够比以往更早地预测未来租约开始时的租金 timing和范围。
从今年开始，更高的收入可见性使我们能够首次向投资者提供年度每股AFFO指引，我们将在第四季度电话会议上再次提供2026年的指引。这种高效的程序化租赁方法的另一个好处是，再加上我们无与伦比的管理、运营和管理全国2200多处邮政物业的多元化投资组合的能力，我们成为邮政服务的高度响应的单一联络点。基于我们在推进新租赁方法和提高物业运营效率方面的成功，我们将2025年同店现金净经营收入（NOI）指引从之前的7%至9%更新为8.5%至9.5%。
转向外部增长，我们在本季度积极开展活动，完成了4230万美元的收购，加权平均现金资本化率为7.7%。截至10月17日，已完成的交易量略超过1亿美元。基于此以及我们在今年剩余时间看到的 pipeline，我们现在指引2025年收购达到或超过1.1亿美元。我们第三季度活动的一个亮点是在马萨诸塞州牛顿维尔（波士顿以西的一个富裕郊区）的黄金地段收购了一处高质量的灵活物业。与我们75%的投资组合一样，这是通过多年关系形成的场外机会。
我们能够利用债务和股权资本的组合进行增值收购。我们以2350万美元完成了该物业的收购。初始现金资本化率为7.6%，三年后将增至8.3%。当我们的资本成本与机会匹配时，我们准备深思熟虑并高效地将优质资产添加到我们的投资组合中。我们的资本配置方法从第一天起就产生增值，并使我们能够在两个重要的长期目标上取得进展。第一个是作为邮政服务房地产需求的高效单一联络点，为美国邮政服务提供不断增加的价值。
第二个是通过寻找按市值计价的机会，为股东推动持续健康的有机增长。再加上通过年度租金递增和延长租约期限来加强租约，收购一直是并将继续是我们长期价值创造战略的关键部分。最后，我想谈谈我们在9月底宣布的领导团队的一个重要补充。自10月27日起，Steve Bakke正式担任首席财务官一职。我可以告诉你，他的贡献立竿见影。Steve来自Realty Income，在那里他担任公司财务高级副总裁。
他在资本市场、公司财务和战略方面的深厚见解将帮助推进Postal Realty的使命。此外，Steve充满活力并致力于确保研究界以及我们当前和未来的投资者了解Postal Realty Trust的简单性、可见性和盈利能力。我们非常高兴欢迎Steve，现在我将会议交给他，由他介绍我们的第三季度财务业绩。
谢谢Andrew。我很高兴成为团队的一员，并为这里的增长机会做出贡献。在讨论业绩之前，我想花点时间概述为什么我对加入Postal Realty的团队感到如此兴奋，在REIT行业内。Postal Realty是在高度专业化房地产领域运营的一组公司的一部分。他们在租赁、运营以及最重要的是收购稳定且具有增长导向的资产的各个方面应用了数十年积累的独特行业知识。我相信Postal Realty过去几年的业绩表明，我们拥有由具有250年运营历史的信誉良好的租户支持的持久现金流，一个提供强劲有机增长的投资组合，以及在庞大的目标市场中具有纪律性的收购战略，能够通过多种债务形式获得资金，公开股权货币和继续使用运营合伙单位。
对于希望加入我们平台的业主而言，Postal Realty在该领域的竞争对手中脱颖而出，因为它拥有资本和战略灵活性。我期待在未来几周和几个月内与你们中的许多人会面，进一步讨论Postal Realty。转向本季度业绩，我们实现了每股摊薄AFFO为0.33美元，较去年第三季度增长0.03美元。我们将2025年AFFO指引范围提高至每股1.30美元至1.32美元，与2024年相比，低端增长0.14美元，高端增长0.16美元。我们继续超出预期，这得益于几个因素。
首先，由于RNM项目的时间和范围，今年的运营费用低于预期。其次，收入表现超出预期，部分原因是与美国邮政局的租约执行速度更快，以及续租结果、费用和其他收入超出了我们的初始预期。关于第四季度每股AFFO，在考虑我们的连续节奏时，有几个项目需要指出。首先，在第三季度，我们收到了去年12月以持有状态收购的资产的一次性补缴租金付款，这带来了每股0.01美元的一次性AFFO收益，我们在第二季度电话会议中提到了这一点。
此外，在第四季度的指引中，与季度 pace相比，额外包含了每股0.02美元的维修和维护费用。需要注意的是，我们预计第四季度较高的维修和维护费用不会延续到2026年。转向资产负债表，正如Andrew所说，强大的资产负债表是我们战略的核心。截至第三季度末，净债务与年化调整后EBITDA之比为5.2倍。固定利率债务占我们借款的93%，加权平均债务期限为3.5年。通过我们最近完成的重组，我们成功将信贷额度承诺增加了4000万美元，达到4.4亿美元。在额外借款方面，我们通过2030年1月到期日实现了4.73%的加权平均全部固定利率借款成本。
此外，我们拥有充足的流动性来追求投资机会，截至季度末，未提取的循环信贷额度为1.25亿美元，未考虑2.5亿美元的accordion额度。同样，我们将循环信贷额度和1.15亿美元定期贷款的到期日各延长了约三年，增强了我们的财务灵活性。转向收购资金，我们在第三季度利用了多种资本来源，包括信贷额度借款、通过ATM和运营合伙单位发行筹集的股权，总额为2670万美元，平均发行价格为每股或每单位15.5美元，最后，本季度股息支付后约300万美元的留存单位AFFO。
自2023年以来，由于AFFO增长超过股息增长，留存AFFO已成为收购资金的越来越重要的贡献者。第三季度的经常性资本支出为28.8万美元，在我们17.5万至32.5万美元的指引范围内。展望第四季度，我们预计这一数字将在10万至25万美元之间。我们继续预计2025年全年现金一般及行政费用在1050万至1150万美元之间，因为我们优先考虑平台效率并降低现金一般及行政费用占收入的百分比。我们的董事会已批准每股24.25美分的季度股息，较2024年第三季度股息增长1%。
我们第三季度的股息支付率约为73%，截至昨天的股息收益率在6.5%左右。现在我将会议交给Jeremy。
谢谢Steve。我将提供我们的租赁工作更新，然后详细介绍我们的第三季度收购活动。从租赁开始，2025年和2026年到期的所有租约的租金已与邮政服务达成一致，我们正在继续讨论2027年到期的租约，其中将包括3%的年度租金递增和10年租约的组合。截至10月17日，基于2026年已执行和商定的租约，我们投资组合租金的53%受到年度租金递增的约束，38%的投资组合租金包含10年期限的租约。
正如我们在第二季度 earnings电话会议上分享的那样，由于第三季度新租约的执行，公司收到了总计32.9万美元的租约一次性补缴付款。展望2026年，除了以持有状态收购的潜在收购外，随着我们在租约到期前签署租约，一次性补缴付款的频率和金额应继续减少。转向收购，正如Andrew提到的，在2025年第三季度，我们以7.7%的加权平均现金资本化率收购了47处物业，总价约4230万美元，为我们的投资组合增加了约16万净可租赁内部平方英尺。
我们的实际占地面积扩大了2.3%，包括来自28个最后一英里邮局的4.1万平方英尺和来自19个灵活物业的11.9万平方英尺。查看截至10月17日的第四季度收购活动，我们又收购了19处物业，总价约720万美元，并将另外9处物业（总计500万美元）纳入最终合同。Postal Realty继续巩固其在邮政房地产领域的市场领导者地位，执行其收购新资产和改善现金流的业务计划。这就是我们 prepared发言的全部内容。操作员，我们现在开放问答环节。
谢谢。女士们，先生们。我们现在开始问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号和1。确认音将表示您的线路已进入提问队列。如果您想取消提问，请按星号和2。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。女士们，先生们，我们将等待片刻收集问题。第一个问题来自杰富瑞的John Peterson。
请讲。很好。
谢谢。早上好，各位。祝贺取得良好的季度业绩。我希望能得到更多关于马萨诸塞州牛顿维尔收购的细节。这看起来很有趣。我很好奇你们多久能看到这类填充式邮局机会出现。而且，对于这样的交易量，你们最终是与更多机构类型的投资者竞标，而不是典型的USPS物业买家？
谢谢John。感谢你的问题。牛顿维尔交易是独特的。这是一处被邮政服务充分利用的独特物业，对他们服务该地区非常必要。你们中的一些人可能知道，正如你所认识到的，这确实是一个填充式位置。但它也是波士顿郊外一个非常富裕的地区。我们经常看到这些机会。我们不会积极主动地去竞标或试图收购它们，因为通常它们一开始就没有增值。这是一个独特的场外机会，我们能够收购，考虑到我们当时的资本成本，从一开始就具有增值性，我们认为这是一个非常好的资产，可以添加到我们的投资组合中。
好的，这很有帮助。那么，在与潜在卖家的对话中，运营合伙单位现在多久成为对话的一部分？
运营合伙单位货币总体上是有价值的，有些卖家对它们感兴趣。有时我们只是用它们来开始对话，因为对于较小的交易或有多个合作伙伴的非大型交易，它们对一些卖家来说往往有点复杂。但总的来说，对于邮政业主来说，这是一种有趣的货币。
好的，就这些。谢谢。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自摩根大通的Nahom Tesfazghi。请讲。
嘿，各位。早上好，谢谢回答问题。我想继续讨论收购，如果我们看一下你们已经完成的1.06亿美元，包括迄今为止已签订合同的，指引意味着只剩下约400万美元，这在今年剩余时间里似乎很低。也许你们能谈谈对今年剩余时间的预期，是什么导致了这种放缓，以及你们在 pipeline中看到了什么。
谢谢。感谢你的问题。收购通常与时间有关。我们的第三季度比往常更繁忙，一些交易能够更快完成，比如牛顿维尔交易。我们在今年前三季度完成了约9400万美元。第四季度初截至10月17日完成了700万美元，另有500万美元的最终合同。1.1亿美元的指引实际上是达到或超过该数字。我不认为这是放缓。我真的认为这是一个年度故事，而不是季度故事。所以事情最终会在某个时候趋于平稳。
明白了。好的，这有道理。第二个问题，在与邮政局的新租约中，你们似乎实现了三连胜：按市值计价、年度递增和延长租约期限。但你们能否量化或给出这些调整的幅度？如果不能说当前的，能否谈谈过去的情况？
如你所知，我们在之前的电话会议上分享过，由于第三季度新租约的执行，公司收到了总计32.9万美元的租约一次性补缴付款。展望未来，除了以持有状态收购的潜在收购外，随着我们在租约到期前签署租约，一次性补缴付款的频率和金额应继续减少。关于与邮政局的新租约，我们已经与邮政局就2025年和2026年到期的所有租约的租金达成一致，并正在继续讨论2027年到期的租约，其中将包括3%的年度租金递增和10年租约的组合。截至10月17日，基于2026年已执行和商定的租约，我们投资组合租金的53%受到年度租金递增的约束，38%的投资组合租金包含10年期限的租约。
Nahom，我补充一下，看看我们过去三年的同店净经营收入，包括2025年，平均为6%。根据费用和费用 margin的时间安排，我们在该平均值附近波动。但我认为这应该给你一些Jeremy所指的业务内部增长潜力的指标。
明白了。好的，就这些。谢谢。
谢谢。下一个问题来自BMO资本市场的Eric Borden。请讲。
嘿，大家早上好。我希望了解你们对2026年资本化率轨迹的最新看法。10年期国债收益率有一些下降趋势。我很好奇你们是否有迹象表明资本化率会与10年期国债收益率同步下降，或者你们仍然预计资本化率会在7.7-7.8%范围内波动。
谢谢Eric。感谢你的问题。这是一个很难回答的问题。它并不真的与10年期国债收益率同步变动。我们通常滞后于它。卖家对他们想要的价格有期望。
过去几年利率的变动。问题是卖家还没有完全根据这一变动调整他们的期望。我认为他们可能很高兴利率下降，并认为他们的定价也应该下降。所以我不知道今年会给我们带来什么。从我的角度来看，我仍然希望达到7.5%或更高。但随着今年的推进，我们希望能够调整这一指引。但这仍然是我今天看到的情况。
Eric，我是Steve。需要指出的是，与许多净租赁同行不同，我们的业务不依赖外部收购来增长。考虑到未来几年我们的租约到期时间表，34%的租约将到期，随着我们释放那里的价值，我们可以推动显著增长。
谢谢。关于租约期限，你们将加权平均剩余期限从之前的4-5年延长到了10年。未来的目标是签订带有租金递增的10年租约，还是会继续混合带有递增的5年租约？
所以我认为我们将继续看到混合的10年期限。一旦我们与邮政局就年度递增达成一致，10年期限似乎是自然的下一步。它为投资者提供了我们租约续期和加权平均剩余期限的安全性。
但将继续存在5年和10年租约的混合。
非常感谢。
谢谢女士们，先生们。提醒所有参会者，如果您想提问，请按电话键盘上的星号和1。谢谢。下一个问题来自Janney Montgomery Scott的Steve Domanski。请讲。
谢谢。先生们，我只有一个快速问题。在这个领域，你们是否看到任何竞争对手可能进入，或者说，更多地收购租给USPS的物业？只是想了解一下竞争格局。谢谢。
感谢你的问题，Steve。这个领域一直有不同规模和形式的竞争对手。这真的取决于正在交易的资产类型。我们是该领域迄今为止最大的所有者。目前，我认为我们拥有约8%的市场份额。
是的。
谢谢。
谢谢。
谢谢。由于没有更多问题，我现在将会议交给Andrew Spodek作总结发言。
最后，我想说，我们仍然对我们的物业对邮政服务使命的价值、我们现金流的安全性和可见性以及我们在继续整合这个高度分散的行业的同时产生强劲内部增长的能力充满信心。代表整个团队，感谢您对Postal Realty Trust的关注。
谢谢。今天的电话会议到此结束。您现在可以挂断电话。感谢您的参与。