尼尔·唐尼（执行副总裁、企业战略与首席财务官）
亚当·保罗（总裁兼首席执行官）
乔丹·罗宾斯（执行副总裁兼首席运营官）
洛恩·卡尔马（德贾丁斯）
马克·罗斯柴尔德（加拿大皇家银行资本市场）
山姆·达米亚尼（考恩公司）
马里奥·萨里奇（丰业资本）
帕米·比尔（加拿大皇家银行资本市场）
马特·科尔纳克（国民银行金融）
迈克尔·马基迪斯（蒙特利尔银行资本市场）
各位下午好，感谢大家参加今天第一资本房地产投资信托基金2025年第三季度业绩网络直播和电话会议。提醒一下，所有电话参会者均处于仅收听模式，以减少背景噪音。稍后，您可以通过电话键盘上的STAR和1键向我们提问。另提醒，今天的会议正在录制，我很荣幸将发言权交给尼尔·唐尼先生进行开场致辞和介绍。请讲，先生。
谢谢，吉姆。各位下午好。在讨论我们的财务和运营业绩以及在今天的电话会议上回答您的问题时，我们可能会发表前瞻性陈述。这些陈述基于我们当前的估计和假设，其中许多超出我们的控制范围，并受到许多风险和不确定性的影响，可能导致实际结果与这些陈述中表达或暗示的结果存在重大差异。这些基本假设、风险和不确定性的摘要包含在我们的证券备案文件中，包括我们的第三季度管理层讨论与分析、截至2024年12月31日的年度管理层讨论与分析以及我们当前的年度信息表，这些文件可在SEDAR+和我们的网站上获取。
这些前瞻性陈述是截至今天发表的，除非证券法要求，否则我们没有义务公开更新或修改任何此类陈述。在今天的电话会议中，我们还将引用某些非国际财务报告准则财务指标。这些指标没有国际财务报告准则规定的标准化含义，不应被解释为根据国际财务报告准则确定的净收入或经营活动现金流的替代指标。管理层提供这些指标作为国际财务报告准则指标的补充，以帮助评估房地产投资信托基金的业绩。这些非国际财务报告准则指标在我们的管理层讨论与分析中进一步定义和讨论，应结合本次电话会议阅读。
话不多说，我现在将电话交给亚当。
好的，非常感谢你，尼尔。各位下午好，感谢大家参加我们今天的第三季度电话会议。我们非常高兴地公布又一个强劲的运营和财务业绩季度。对于FCR来说，2025年迄今为止是一个良好的开端。第三季度，剔除租赁终止费和坏账费用后，同物业现金净经营收入（NOI）健康增长6.4%。大约2%的NOI增长来自入住率的提高和One Blue East的新租户支付的现金租金。所有其他因素（主要是投资组合其余部分的租金上涨）在本年度至今的基础上贡献了略高于4%的同物业NOI增长。
剔除租赁终止费和坏账费用后，同物业现金NOI增长了6%。这对我们的业务来说是一个非常健康的增长率，正如尼尔在之前的电话会议中提到的，这超出了我们年初的预期。这种优异表现的主要驱动力是超出预期的租赁活动。由于SCR类型零售空间的需求继续超过供应，我们预计我们的物业将继续表现良好。继第二季度97.2%的历史高位入住率后，第三季度入住率保持稳定在97.1%。第三季度我们的平均实际净租金率略高于每平方英尺24.50美元，创历史新高。
第三季度，我们在146个空间续约了约550,000平方英尺。续约条款第一年的净租金率平均为每平方英尺27.41美元，较第一年续约租金增长超过13%。第三季度我们约四分之三的续约租约在整个续约期内包含合同租金上调。与到期租约最后一年的净租金相比，续约期内的平均净租金增长超过18%。除了续约租赁外，我们还在FCR份额下完成了约150,000平方英尺的新租赁，涉及55个空间。
租赁活动继续非常强劲。我们拥有优质资产，我们的租赁团队对我们产品类型的强劲基本面有深刻理解（我上个季度详细讨论过），这使他们能够充分利用无数的租金增长机会。我们仍然有信心，这些市场动态为我们的投资组合提供了非常长的加速和持续租金增长通道。我们现在刚过去年年初向投资者展示的三年战略计划的一半。该计划的核心是实现三个主要投资者目标：每单位运营FFO的稳定性和持续增长、每单位资产净值（NAV）的增长，以及对投资者绝对稳定可靠的月度现金分配，并随着时间的推移增长这些分配。
业务继续表现异常出色。我们仍有望实现运营FFO每单位增长和债务与EBITDA比率，这是我们三年计划的核心前提。在计划的前21个月中，剔除几个积极但非经常性项目后，我们的运营FFO每单位复合年增长率约为5%。我们在FFO方面领先于计划。我们的债务与EBITDA比率已改善至9倍多一点，并有望在2026年进一步改善。我们对迄今为止的结果非常满意，现在我将把话题交给尼尔，由他进一步阐述。
谢谢亚当。按照我们的惯例，我们在网站www.fcr.ca上也提供了演示文稿，在我的发言中，我会多次引用该演示文稿。那么让我们从幻灯片6开始，FCR在第三季度产生了约7200万美元的运营FFO。相比之下，2025年第二季度为7300万美元，低于2024年第三季度的7700万美元。上一年度的业绩因确认了1100万美元的密度奖金而有所提高，该奖金按每单位计算包含在利息和其他收入中。2025年第三季度的运营FFO为0.33美元。
这与第二季度相比略有下降，比2024年第三季度的0.36美元低7%。剔除2024年每单位5.3美分的密度奖金收入，本季度每单位FFO增长率为9%。因此，我们再次将第三季度业绩描述为非常强劲，同物业NOI增长是关键驱动力。现在转向净运营收入。具体而言，第三季度剔除坏账费用和租赁终止费后的同物业NOI为1.11亿美元。这占总NOI的95%。与2024年第三季度约1.05亿美元的结果相比，同比增长6.4%或670万美元。本季度业绩还包括90万美元的租赁终止收入。
我们目前预计今年第四季度还将有高达100万美元的额外租赁终止收入。同比而言，处置产生的NOI损失约为1.6%。这与去年第四季度至今年第三季度末总计1.74亿美元的物业销售有关。最后，在其他非同一物业NOI中，同比减少130万美元。其中120万美元与直线租金降低有关。在FFO报表的下方，540万美元的利息和其他收入同比减少250万美元。
这是由于现金余额的利息收入降低，这实际上是时间问题。在上一期间，FCR在2024年第三季度初持有超过4亿美元的现金。这是为了准备为3亿美元的债务到期提供资金，接着是1020万美元的一般和行政费用。这同比下降了4%。今年我们有几个空缺职位，并且我们一直非常专注于控制可自由支配的费用。转向幻灯片9，它总结了九个月的业绩，在这里我们实现了6%的同物业NOI增长（剔除租赁终止费和坏账费用）。
我们预计今年将有一个坚实的收尾，因此我们相信FCR可以实现2025年同物业NOI增长至少5%，这超出了先前的预期。幻灯片8和9涵盖了关键运营指标，其中大部分亚当已经提到过，实际上第三季度的主题仍然相当一致，我们的关键入住率、租赁速度、租赁价差和租金率指标持续广泛走强。幻灯片10和11查看了第三季度和本年度至今的各种分配支付率指标，FCR的FFO和AFFO支付率分别在60%以上和80%左右。
推进到幻灯片12，房地产投资信托基金9月30日的每单位净资产值为22.29美元。这比年中增加了0.09美元，与2024年9月30日的21.92美元相比，同比增加了37美分，约2%。本季度的资产净值变化包括100万美元的非常小的净公允价值增加。现在提供更多背景信息。在这个净数字的表面之下，FCR记录了与更高的NOI和现金流假设相关的总计6800万美元的公允价值增加。这些主要与我们的核心多租户以杂货店为锚点的购物中心投资组合有关。
本季度还有约800万美元的公允价值增加，与我们的Anjou开发场地（本季度已出售）和一个小型其他资产的出售价格标记有关。这些公允价值增加在很大程度上被7500万美元的公允价值损失所抵消。损失背后实际上有两个主题。这些包括大多伦多地区住宅开发物业的估值降低，以及某些运营多住宅物业的价值降低，这些物业的市场租金率继续有些疲软。转向幻灯片13概述的资本投资，第三季度向业务投资了5700万美元，使九个月至今的数字达到1.6亿美元。
第三季度资本投资包括4300万美元的开发相关支出和1400万美元的租赁成本以及运营投资组合的资本支出。本季度最重大的开发支出与我们的Young and Roselawn开发项目、Humbertown购物中心重建项目（第二和第三阶段进展顺利）以及我们的1071 King项目有关。正如幻灯片14所总结的，融资方面本季度相当平静。7月31日，我们偿还了到期的S系列债券，本金金额为3亿美元，有效利率为4.2%。此次还款的现金资源是在6月中旬通过发行3亿美元的E系列债券筹集的。
我们和我们的合作伙伴还为Whitby物业提供了新的5年期3800万美元抵押贷款，有效利率为4.7%。这笔融资为First Capital提供了1900万美元的现金。幻灯片15至17总结了一些关键信用指标和房地产投资信托基金的债务到期情况。FCR处于强劲的财务状况。业务在第三季度结束时拥有超过6.5亿美元的流动性，形式为现金和三个循环信贷额度的可用额度。未抵押资产池总价值为64亿美元，相当于总资产的近70%，有担保债务与总资产比率低至16%。
FCR在第四季度只有一项债务工具到期，即我们在Pickering的Amber Lee购物中心抵押贷款中1100万美元的份额。到期债务的利率为6.2%，本周五我们将为该物业提供新的7年期3000万美元抵押贷款，FCR的份额为50%。利率下调约200个基点，尽管我们的总利息支出只会有少量节省，但FCR将从此次再融资中获得400万美元的现金收益。在结束我今天的准备发言之前，我将对即将举行的单位持有人特别会议发表一些评论。
该会议涉及计划中的内部重组，旨在简化First Capital的结构。本季度我们记录了约200万美元的重组和咨询成本，第四季度我们目前预计将产生约300万美元的与计划内部重组相关的额外成本。这些成本已经并将与其他收益、损失和费用分组，因此不包括在运营FFO中。就时间线而言，10月1日，董事会一致批准了拟议的重组。上周，10月27日，我们宣布了特别会议日期，即11月24日星期一，会议材料也于上周邮寄给单位持有人，截至10月20日登记在册的单位持有人有权投票。
这是FCR的税务团队和顾问已经工作了好几个月的重组。它将通过安大略省《商业公司法》下的安排计划完成，生效日期为11月30日。那么这一切意味着什么呢？用外行的话说，该安排的效果将是扁平化和简化First Capital的组织结构。重组将通过一系列步骤完成，最终消除First Capital Realty, Inc.作为房地产投资信托基金的全资子公司，该子公司直接和间接拥有FCR的所有物业投资组合。
First Capital已就该安排的步骤获得加拿大税务局的预先所得税裁定。该安排不会导致FCR的整体战略、投资组合或运营发生变化，FCR的流通单位也不会发生变化。它们继续在多伦多证券交易所交易，相同的股票代码，相同的CUSIP编号。当前的FCR单位持有人继续拥有他们在安排之前持有的相同数量的信托单位。话虽如此，该安排有几个关键好处，包括第一，简化。
该安排预计将简化First Capital的运营结构，并减少现有结构中固有的法律、会计和报告以及所得税合规的重大复杂性。简化的一部分将包括调整房地产投资信托基金子公司、有限合伙、信托和公司的纳税年度。其次，重组后的税务效率，FCR将成为直接持有基础信托和有限合伙权益的完全流通实体。这将允许收入以税务高效的方式传递给单位持有人，并永久如此。在这方面，消除FCRI作为主要公司子公司意味着FCR的7.4亿美元递延所得税负债中的大部分将通过第四季度的递延所得税回收记入单位持有人权益，第三个好处与单位持有人税收有关。
从2026年开始，向单位持有人的现金分配将反映FCR基础房地产业务的收入概况。自2019年转换为房地产投资信托基金以来，迄今为止的分配实际上100%是应税的。然而，未来的分配将包括应税收入，但我们也预计将有一些定期资本利得分配（仅50%应税）以及常规分配中的税务递延资本返还部分。当然，任何资本返还在单位持有人收到时不征税。相反，它会降低投资者在单位中的调整成本基础，从而将税收递延到未来出售这些单位时。
我们房地产投资信托基金的执行领导团队将我们可投资净值的很大一部分投资于FCR单位。我们在财务上与投资者保持一致，并且对重组的好处非常热情。我的准备发言到此结束。我现在很高兴将会议交给乔迪，进一步详细说明FCR最近的投资和相关活动。
谢谢，尼尔，各位下午好。今天我将向您更新我们的投资、开发和授权活动，首先是第三季度的处置，我们完成或签订了三项物业的具有约束力的协议，总收益为3900万美元。其中最引人注目的销售是Place Anjou，这是蒙特利尔东端4.7英亩的场地，有两座独立的零售建筑，总面积为52,000平方英尺的可出租面积。这个未来住宅开发项目的3300万美元销售额于7月完成，比我们的国际财务报告准则价值高出30%，基于其现有收入相当于2%左右的中期收益率。
第三季度，我们还签订了一项具有约束力的协议，出售我们在蒙特利尔Jean Toulon拥有的一处物业。这是一个IPP场地，租户是Avis汽车租赁点。450万美元是一项非战略性FCR资产的小型交易，但基于其现有收入的3.4%收益率，这是一项合理且增值的销售。预计于2025年12月完成。我们在其他几项处置方面也很活跃，随着这些文件的推进，我们将向您更新。在收购方面，我们完成了对位于加拿大渥太华郊区的18英亩空置未开发场地50%权益的购买。
利用该物业的两个现有信号接入点及其在主要零售节点内的战略位置，我们计划开发一个大型零售购物中心场地。转向开发，我们对Humbertown购物中心的现代化和扩建的第二和第三阶段继续推进。9月30日，Loblaws（其商店位于我们重建的第二阶段）接管了他们翻新和扩大的34,000平方英尺的场地。他们预计于2026年第二季度开业。第三阶段包括新建的20,000平方英尺的Shawvers药店、Martin和Scotiabank，以及其他一些待宣布的租户，预计于2026年下半年完成。
重建完成后，我们将增加总计23,000平方英尺，移除所有封闭的公共区域，Humbertown将看起来像一个全新的以杂货店和药店为锚点的购物中心，锚点以市场租金支付。查看相关财务回报，我们将在这项重建上投资约4500万美元，并将产生超过7%的无杠杆回报。我们还在卡尔加里重建我们拥有的一处小型物业。该物业位于Bridgeland，这是卡尔加里市中心附近一个非常理想且正在高档化的社区。新建筑将完全由Shoppers Drug Mart占用，计划于2025年第四季度交接，他们的开业时间定于2026年第二季度。
我们目前还有其他机会处于规划阶段，包括其他几个购物中心的重建。我们期待在未来几个季度向您提供有关这项重建工作的详细信息。我们积极的混合用途开发也在继续推进。在Young and Roselawn，我们仍按计划和预算进行。我们拥有这座636单元住宅租赁大楼50%的权益，该大楼拥有65,000平方英尺的优质零售空间，并担任其开发经理。二楼楼板将于本月完成，模板工程正在向三楼推进。82%的项目成本现已确定。
我们位于Liberty Village的King Street West 1071号开发项目的建设也仍按计划和预算进行。11楼楼板的模板工程正在进行中，预制件和窗户安装也在进行中。您会记得，我们拥有这个298单元17层225,000平方英尺的专用住宅租赁项目25%的权益，包括6,000平方英尺的地面零售空间。在过去的这个季度，作为我们住宅库存一部分的Edenbridge公寓开发项目开始了住宅入住。到目前为止，交接非常顺利。187个已售出单元中的124位业主已获得交接，有一位购买者违约。
转向授权，2025年，我们预计今年将获得290万平方英尺的增量密度批准。我们还预计将提交另外160万平方英尺的增量密度的重新分区申请。迄今为止，扣除我们已经出售的密度，我们已经提交了约1800万平方英尺的增量密度授权申请。这占我们2300万平方英尺管道的77%。随着授权的获得和产权负担的消除，我们计划通过出售100%权益（如我们在Montgomery和Anjou所做的那样）或向战略合作伙伴（如Yonge和Roselawn）部分出售来将其价值货币化。
我们期待在推进过程中与您分享更多细节。感谢您今天抽出时间和对fcr的持续支持。有了这个，操作员，我们现在可以开始提问了。
谢谢。各位通过电话加入今天会议的女士们、先生们。如果您想通过电话线提出实时问题，只需按电话键盘上的星号和1键。按星号和1键将把您的线路加入队列，我会单独打开您的线路。再重复一遍，女士们、先生们，是星号和1键。如果您想提问，还要注意星号1键也会将您从队列中移除，如果你发现你的问题已经被问过了。我们今天的第一个问题来自Desjardins的Lauren Kumar。
谢谢。各位下午好。在处置方面，本季度显然取得了一些进展，但截至11月，2026年仍有相当多的工作要做。我想知道到26年底实现7.5亿美元的目标，更重要的是实现8倍以下的杠杆率目标是否仍然现实？
嘿，劳伦，我是亚当。简短的回答是肯定的。同意。有一些工作要做。总是有一些工作要做。仅供您参考，我们每个季度都会审查三年计划中概述的所有关键指标。如您所见，我认为是几个季度前，我们与最初提出的内容有一些变化，因此我们进行了更新。因此，您应该期望的是，如果我们确实预计会发生变化，无论它们是什么，就我们概述的关键指标而言，我们将每季度更新一次。
所以我们今天所处的位置，我们刚过三年计划的一半。像同物业NOI、运营FFO等指标的跟踪和计划超前。我们认为债务与EBITDA的比率相对于我们认为的位置正在按计划进行。基于7.5亿美元的处置，同样，时间上刚过一半。在7.5亿美元中，我们大约有4亿美元已完成或已宣布为确定的。所以是的，我们公布的信息是非常最新的。在这一点上，我们相信我们将实现我们制定的目标。
好的，很公平。那么也许坚持这一点，我想你们不久前列出了几个约克维尔资产。只是想知道是否有任何关于投资者兴趣以及进展如何的更新。
是的，通常乔迪会回答这个问题，但他正处于一个过程中，就像正在进行的过程中。所以我们今天关于它唯一要说的是，非常高质量的资产。我们需要以显著的溢价出售它们。否则，我们很乐意保留它们并增加它们的NOI和价值，但我们今天没有关于这些资产的进一步报告。
好的，很公平。最后，关于略有修订的同物业NOI目标，我的意思是，我想下一季度2%会让你达到5%。你是否看到任何迹象表明第四季度会明显低于你们今年迄今能够达到的水平？或者你只是出于保守考虑？
好吧，洛恩，准确地说，我说至少5%，所以它不一定符合你的2%插值，这是肯定的。底线是我们预计第四季度会有非常坚实的业绩。我不能告诉你它们会达到我们今年前九个月能够达到的6%。但我认为它们与我们的同行相比会相当不错。
好的，太好了。非常感谢你。
谢谢。
下一个问题来自Canaccord的Mark Rothschild。
谢谢，各位下午好。看看同物业NOI增长，这显然有所加强，从长期来看，不是要求指导或其他任何东西，但人口增长放缓如何影响你在物业或物业位置获得的租金增长类型？它是否真的影响零售商推动销售增长和支付更高租金的能力？
嗨，马克，感谢你的问题。简短的回答是不。主要原因是，从我们的角度来看，我们今天拥有的基本面是由七到八年的活动支撑的。在这七到八年中，我们看到FCR物业的贸易区内人口显著增加。在这七到八年中，我们几乎没有看到我们产品类型的供应来服务我们租户客户群的增长。我们现在经历了一个时期，由于通货膨胀，我们租户基础的销售额以更高的速度增长。
同样重要的是，在我们的租户基础上，普遍的常态是利润率得到了保护。这意味着我们的每家商店都比以前赚取更多的利润，这意味着他们能够支付比以前更高的租金。因此，我们认为，目前正在进行的门店扩张是过去几年的追赶阶段。所以我可以告诉你，今天与租户的讨论非常活跃，就像过去几个季度一样乐观和积极。
因此，尽管联邦政府的移民政策发生了变化，以及对人口的影响，我们仍然看到未来有很大的持续增长空间。我们期待抓住这个机会的好处。
好的，太好了。我就说到这里。
非常感谢你，马克。
下一个问题来自TD Cowan的Sam Damiani。
谢谢。下午好。只是关于第三季度的续约价差，比第二季度的创纪录水平略有缓和，是否有任何不同或意外的事情导致了这一结果？我想类似的问题是，你如何看待第四季度和2026年的租赁价差，是否有任何特殊因素可能影响任何特定季度或明年的平均水平？
是的，谢谢，山姆。所以你看，公布13.5%的第一年续约价差，总体而言，我们非常满意。我们不会将其视为缓和，因为你知道，我们的长期平均水平低于这一水平。所以你知道，我觉得我们已经跟上了过去几个季度建立的趋势。对这些结果非常满意。是的，总体而言，我们预计将高于平均水平，当然高于我们的长期平均水平，继续增长。谈到2026年的到期情况。所以除了我所说的低租金空间之外，没有什么异常，就像沃尔玛一样，它平均约为每平方英尺27美元。
我们认为这是一个非常正常的年份。原因是2026年我们没有任何沃尔玛到期。所以除了这个细微差别，我知道上个季度你的一位同行问了一个关于它的问题，所以我们想借此机会更直接地回答。但除此之外，我们预计明年是非常正常的到期年。
好的，太好了，这很有帮助。最后一个问题，关于渥太华的迪士尼路，我的意思是，乔迪似乎提供了一些关于你计划在那里建造什么，你已经有什么样的租赁兴趣，分区和管道审批是否到位或预计在短期内到位的信息。
嗨，山姆。谢谢。关于我们计划建造什么，我在我的正式发言中提到了一点。在这个阶段，它被称为传统的非封闭式购物中心。关于租户，非常初步。基于我们拥有该资产的很短时间，我们有一些兴趣。我们有一些规划工作要做，你知道，在这方面，随着进展我们会及时向你更新，但我们非常喜欢这个场地和它的位置。
是的，我唯一要补充的是，18英亩1000万美元，我们有很多选择。
太好了，非常感谢，我会转回。
谢谢。
接下来我们将听取Scotiabank的Mario Sarek的发言。
嗨，下午好。我想继续租赁讨论。我们刚刚谈到了26年，如果可以的话，我知道27年还很遥远，但你确实有14.5%的总可出租面积在27年到期。我很好奇这些到期租约中是否有任何异常情况，比如低租金续约。是否有已知的空缺，你知道，任何特殊因素可能导致混合租赁价差与过去12个月不同。
谢谢你的问题，马里奥。所以简短的回答是不，没有什么不同。当我们展望未来时，除了我提到的，我们没有任何，你知道，非常低的租金，比如沃尔玛空间在明年到期，当你把它放在一边，我们预计这是一个正常的到期年。我们在2026年没有任何沃尔玛到期。所以除了那个细微差别，我知道上个季度你的一位同行问了一个关于它的问题，所以我们想借此机会更直接地回答。但除此之外，我们预计明年是非常正常的到期年。
好的，然后，亚当，我想你提到本季度完成的75%的租赁包括合同年度 escalators。如果我们回顾整个投资组合，这个数字在过去几年一直在增加。对于今天的整个投资组合，如果我们排除混合租赁延期或租赁价差的NOI增长，仅投资组合中的合同租金增长，从同店NOI的角度来看，这将达到多少？
所以我会让尼尔解决这个问题。但为了清楚起见，我在准备发言中说的是75%或四分之三的续约租约在整个续约期内包含嵌入式合同租金步骤。这并不一定意味着每一个都有年度步骤。尼尔，谢谢。
是的。所以，马里奥，你可以将业务视为在NOI线有1%到1.5%的合同增长率。你知道，这通常是历史范围。我会说今天我们正在逐渐向该范围的高端发展。
好的，太好了。我的最后一个问题，关于你宣布正在执行的三年计划，我们可以在什么阶段期待三年计划向前推进到包括2027年？
嗯，我们在第二年。是的，我，是的，不，你不是第一个问我们这个问题的人。所以我们，我们。我们感谢人们渴望，你知道，看得那么远。从我们的角度来看，从我们准备谈论的内容来看，我们仍然处于三年计划的第二年，我们非常期待在三年计划的最后一年向投资界和分析师界说明我们在2026年之后的发展方向。我们将在三年计划的最后一年，可能在那一年的上半年。
所以某个时候，你知道，明年年初到年中。
好的，谢谢大家。
非常感谢你，玛格丽特。
我们的下一个问题来自RBC Capital Markets的Palmy beer。
谢谢。嗨，大家好。只是从发展的角度，你能提醒我们你如何看待2026年的发展支出吗？
是的。嗨，汤米。所以你应该看的方式是，我们今年有望达到大约1.6亿美元，左右。我们在三年计划中列出了我们三年的预期总数。所以我认为你可以做一个非常简单的粗略计算，如果你愿意的话，2026年。更具体地说，当我们在2月份公布第四季度业绩时，届时我们将能够给你，我会说，更有针对性的日历年预期。
好的。这引出了我的下一个问题，关于资本化利息。如你所知，其中一些开发项目是作为三年计划的一部分交付的，包括公寓。不确定你是否准备好提供任何关于2026年资本化利息应该下降到什么水平的可见性。
嗯，坦率地说，我手头没有这些数字，希望你不会感到惊讶。但我会说，在非常一般的建模术语中，你可能可以按交付空间的价值比例取消资本化利息。所以我认为这是一种简单的思考方式。这与交付的是住宅库存还是投资物业无关。
好的。最后，关于Edenbridge，听起来关闭进展得相当顺利。我想你提到只有一个违约，如果我没听错的话。但是你是否预计这种速度会加快，我想，从我们在过去看到的情况来看，或者我们将在第四季度到2026年看到。
嗨，汤米。当你说支付加快时，你指的是违约。
是的，我想你说过，我不记得确切的关闭数量。
是一个。是的。就是一个。
是的。只有一个违约。
我想说这一点很重要，这是一个完全业主自住的建筑。大多数买家今天必须住在这个社区。他们喜欢这个社区，想留在这个社区。正如我提到的，我们已经售出了209个单元中的90%。我们预计，根据前124次交付的经验，不会有重大偏差。
对。所以这些套房将继续交付到年底和明年第一季度初。届时，我们将有一个收尾流程，我们将所有权或产权转让给业主，我们实际上记录销售。所以这就是要考虑的90%已售出的方式，汤米。
明白了。最后，关于Foreign and King West，我想其中一些关闭也应该在明年开始。基于你今天看到的情况，假设可能还为时过早，但违约率是否会同样低，或者这是否不太适合业主自住？
保罗意味着乔丹，再次。是的，我会说那栋楼实际上不太适合业主自住。我会说它更像是所谓的传统。话虽如此，你知道，我们已经售出了97%的单元。我们在价格峰值之前就已经售出了大部分单元。所以，你知道，我们对其前景感到相当满意。我认为那里的违约率可能会更高，但这不是我们明确担心的事情。
嗯，它不能更低了。
明白了。好的，非常感谢大家。
谢谢。好的，谢谢。轰炸。
我们将继续听取国民银行金融公司的Matt Cornick的问题。
嘿，伙计们，只是想快速回头，因为大概在剩下的25个租赁金额中，要么有沃尔玛，要么有类似类型的租赁在那个数字中。这是否受制于固定续约率，或者它会在今年剩余时间内进入市场，还是会被获得？
你在谈论剩余的20、25个租赁到期。
是的。
是的。没有主要的固定利率 flat 选项，如果你问的是这个。
好的。那么，如果你得到20多的高位，而到期的是18，你可能会有相当大的价差。
正确？是的。我的意思是，马特，我唯一要说的是，当你进入最后一个季度或任何一个季度时，样本量当然更小。所以40,000平方英尺的空间比100,000平方英尺的空间在12个月的库存滚动中更有影响力。
很公平。然后我想，就构建块而言，我们了解至少续约价差，您的保留率非常高。你在混合中获得了更多这些年度租金 escalators。但是在效率、回收率或其他相关方面是否有任何收获会略微提高NOI增长。同样，在边际上。可能不多，但是的。
嗯，这是我们的租赁团队很长一段时间以来一直非常关注的事情，他们在过去几年中在50到100个租约中做得很好，其中回收方法低于按比例分摊。他们通常将其改为按比例分摊，这没有通过我们的租赁续约率体现出来。这严格是净租金。因此，现在累计开始增加NOI增长的一件事就是更好的租户运营成本回收。我没有具体的数字来量化你会放入构建块中的内容，但它开始产生成本贡献。
有趣。最后一个问题。我的意思是，我们听说多伦多、温哥华的土地价值在公寓市场的压力下有些压力。当你今天看交易或其他人看资产时，他们最终如何看待密度的价值与你所处的隐含资本化率相比？这可能是零售的价值。但是如果未来密度会更有价值，那么出售是否有意义？
好吧，如果我们对此有强烈的看法，答案是否定的。我们等到它更有价值时再卖。你知道，乔迪和他的团队在一个非常艰难的市场中做得很好，在蒙特利尔和多伦多以我们非常满意的价格出售密度，显然不觉得我们留下了很多。这从来不是大甩卖。如果你看看我们出售的东西的资产净值溢价，这是显著的。比我们预期的要好得多。因此，我们将继续采取这种有纪律、有条理、有策略的方法。我们拥有优质的房地产。即使我们在出售它，我们仍然了解其质量，我们将确保在适当的时间以适当的价格出售它。
好的，有道理。谢谢，伙计们。
好的，非常感谢你，马特。
我们今天的下一个问题将来自BMO Capital Market的Mike Marquitis。你好，迈克。你的线路已打开，先生。
对不起，我静音了。对我来说快速的问题。技术性质。抱歉，尼尔。只是关于Eden Bridge。我想你开始。居民入住，但你没有看到任何库存收益，这可能与我们在其他地方看到的形成对比。所以只是为了确认，比如你不会，我有两个问题。你不会在民事登记单元为公寓之前计入库存收益。第一，第二，只是关于Palmy的问题，关于去资本化，是否有与该项目相关的建筑线，因此有效地偿还它，因此它成为一个移动点？
好的，简短的回答是是的和是的。
好的。
所以我们将在Q1关闭时计入，因此住宅利润，如果你愿意，将在Q1关闭时发生。当然，这些销售过程中有大量的现金重复遣返，但其中大部分直接用于支付建筑贷款。现在，如你所知。好吧，迈克，市场在区分我们资本结构中的债务方面做得不是特别好。换句话说，它将公寓项目的建筑贷款与用于为收入投资组合融资的无担保债券同等对待。因此，如果我们偿还建筑贷款，我们的净债务余额就会减少。
对。好的，不，我明白了。然后你能提醒我一下，从与共识报告的联系来看，你会将公寓收益计入FFO吗？你会将其排除在外吗？
一个好问题。所以它将被包括在FFO中？但重要的是，我们在三年计划中以FFO为基准，不包括任何公寓利润。因此，这是我们给出的三年指导的基准，即每单位FFO的平均年增长率至少为3%，不包括任何公寓利润。
好的，就这些。非常感谢。
非常感谢你，迈克。
我们还将听取Lorne Kumar的后续行动。请继续。
嘿，抱歉不得不挤进来。我只是有一个关于Toys R Us的快速后续问题。关于他们可能破产的传言很多。只是想知道你是否已经为此做出了任何准备，如果你确实收回了空间，你有什么计划。
所以我们真的。顺便说一句，这是肖蒂。除了真正在公共领域的内容，我们没有什么可补充的。我们对Toys的敞口非常小。仅占我们租金的0.4%以下。我们之前已经出售了Anjou，其中有一个Toys。他们最近关闭了我们拥有一半的另一个空间。所以我们还有两个Toys位置，它们是当前的并且都租用了Toys，实际上，在这两种情况下，支付的租金都低于市场水平，并且它们位于需求非常高的中心，一个在多伦多，一个在蒙特利尔岛。
我们觉得，如果我们把它们拿回来，非常有信心我们有能力回填它们。实际上，就蒙特利尔物业而言，它非常适合杂货店，我们预计如果这个空间真的回来，我们会特别关注这个机会。
好的，非常感谢你，乔迪。很感激。
好的。非常感谢你，劳伦。
女士们，先生们，这是今天队列中的最后一个问题。我要感谢大家抽出时间参加今天的First Capital REITs 2025年第三季度业绩网络直播和电话会议。感谢大家，希望你们今天过得愉快。