Brian Moriarty（企业传播高级副总裁）
Gregory Silvers（总裁、首席执行官兼董事会主席）
Gregory Zimmerman（执行副总裁兼首席投资官）
Mark Peterson（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
Bennett Rose（花旗集团）
Kathryn Graves（瑞银投资银行）
Upal Rana（KeyBanc Capital Markets Inc）
Jana Galan（美银证券）
萨。萨。萨萨。萨。欢迎参加EPR Properties 2025年第三季度业绩电话会议。在问答环节开始前，所有参会者将处于仅收听模式。提醒一下，本次电话会议正在录制。如果您有任何异议，请立即断开连接。现在我将把会议转交给企业传播高级副总裁Brian Moriarty。
谢谢Sophie。感谢大家今天参加我们2025年第三季度的业绩电话会议和网络直播。今天参会的有董事长兼首席执行官Greg Silvers、执行副总裁兼首席投资官Greg Zimmerman以及执行副总裁兼首席财务官Mark Peterson。我们将首先告知大家，本次会议可能包含1995年《私人证券诉讼改革法案》所定义的前瞻性陈述，这些陈述通过"将"、"打算"、"继续"、"相信"、"可能"、"期望"、"希望"、"预期"或其他类似术语来识别。公司的实际财务状况和经营成果可能与这些前瞻性陈述所预期的存在重大差异。
可能导致结果与这些前瞻性陈述存在重大差异的因素的讨论包含在公司提交给美国证券交易委员会（SEC）的文件中，包括公司的Form 10K和Form 10Q报告。此外，本次会议将提及某些非GAAP指标，我们认为这些指标有助于评估公司的业绩。这些指标与最直接可比的GAAP指标的调节表包含在今天的收益报告和通过Form 8K提交给SEC的补充信息中。如果您想同步查阅，今天的收益报告、补充材料和业绩电话会议演示文稿均可在公司网站的投资者中心页面获取，网址为www.eprkc.com。
现在我将会议转交给Greg Silvers。
谢谢Brian。大家早上好，欢迎参加我们2025年第三季度的业绩电话会议和网络直播。第三季度标志着我们在将公司定位为加速增长和扩张的道路上又一个稳步前进的时期。我们很高兴地报告，调整后每股FFO（运营资金）较去年同期增长5.4%，并且我们上调了本年度调整后FFO指引区间的中点。我们严谨的投资部署策略使我们能够扩大体验式物业的投资组合。我们的团队正在利用现有关系和新的合作伙伴关系，并且我们有一系列可在未来90至120天内执行的投资项目。
然而，考虑到时间安排的不确定性，我们认为目前不提高投资支出指引是谨慎的。更大的机会现在已经出现，我们正果断采取行动以在迈向2026年时抓住这些机会。在本季度，我们还在战略资本循环计划方面取得了持续进展。该计划主要侧重于计划性非核心影院和 opportunistic教育资产的处置，并将目标再投资于增长型体验式行业。我们在这里的工作显著加强了我们的投资组合，并为增值再投资提供了机会。转向我们的投资组合和行业健康状况，我们第三季度的综合覆盖率保持强劲，为2.0，反映了影院票房的投资组合稳定性。
我们预计第四季度将表现强劲，并预计2025年将创下新冠疫情后的新高。票房的持续复苏导致我们从Regal租约中获得的百分比租金显著增加。我们相信，随着我们预期票房的持续增长，这种百分比租金特征在未来具有强劲的上行空间。我们继续对租户表现出的韧性感到满意，因为消费者优先考虑体验。同时，为了减轻消费者可能面临的经济压力，我们的许多租户推出了新举措。这些包括带有捆绑折扣的年度通行证计划、动态时段定价和团体折扣优惠。
我们还看到租户群体广泛采用增强技术，这有可能既改善客户体验又提高效率。我还想提醒大家，在过去25年中，我们成功度过了许多经济周期。在此期间，我们见证了聚集性价值导向的娱乐和休闲在消费者日常生活中的重要性和韧性。最后，我想评论一下与出售我们与Resorts World Gaming物业相关的Catskills土地的拟议交易状态。我们获悉，据了解将用于行使购买选择权的债券交易将推迟，等待最近宣布的云顶 gaming 实体之间的拟议合并。
虽然我们的租户表示他们希望在2026年完成债券交易和期权行使，但无论期权是否被行使，此类交易的时间和结果仍然不确定。我们强劲的资产负债表和对未来机会的清晰可见性使我们能够在2026年大幅加速投资支出。现在我将会议转交给Greg Zimmerman，由他更详细地介绍业务情况。
谢谢Greg。在本季度末，我们的总投资约为69亿，拥有330处物业，其中99%已投入运营。本季度我们的投资支出为5450万美元。100%的支出用于我们的体验式投资组合。我们的体验式投资组合包括275处物业，涉及53家运营商，占我们总投资的94%，约65亿美元，在本季度末出租或运营率为99%。我们的教育投资组合包括55处物业，涉及5家运营商，在本季度末出租率为100%。转向覆盖率，最新提供的数据基于截至6月的过去12个月期间。
总体投资组合覆盖率保持强劲，为2倍。转向我们租户的运营状况，第三季度票房为24亿美元，低于2024年第三季度的27亿美元。有七部影片的票房超过1亿美元，其中《超人》、《侏罗纪世界：重生》和《神奇四侠：第一步》领先。2025年第三季度的比较较为困难，因为2024年第三季度有《死侍与金刚狼》、《神偷奶爸》、《龙卷风》和《甲壳虫汁》等影片的强劲表现。第四季度的影片阵容以三部预计票房超过2亿美元的电影为核心，《疯狂动物城2》、《魔法坏女巫：善良》和《阿凡达：火与灰》。前三季度的票房为65亿美元，比2024年前三季度增长4%。
我们对2025日历年北美票房的估计在90亿至92亿美元之间，中点较2024年增长约6%。现在更新我们其他主要客户群体的情况，Andretti Carton于7月在俄克拉荷马城强势开业，堪萨斯城分店将于11月中旬开业，伊利诺伊州绍姆堡分店预计于2026年第二季度开业。我们位于北弗吉尼亚州的第二个pen stack也预计于第二季度开业。尽管消费者面临宏观压力，我们的Eaton Play覆盖率仍然强劲，高于新冠疫情前水平，并且与2024年第三季度相比指标保持稳定。
我们看到景点投资组合的EBITDARM有所增加，这得益于我们加拿大资产和Enchanted Forest Water Safari的强劲表现。正如我们一段时间以来所说的，我们看到温泉领域有很大的发展势头和投资潜力。我们对所有三项温泉投资的表现非常满意，这得益于游客量的增长以及Pagosa Springs的Springs Resort的9000万美元扩建。该投资组合的EVA DARM和收入同比增长。Iron Mountain Hot Springs和Murrieta Hot Springs Resort由于Iron Mountain Hot Springs的强劲表现，继续实现游客量和收入增长。
在第三季度，我们为Iron Mountain Hot Springs提供了1825万美元的accordion融资，这反映了我们保守的收购承销做法。我们的承销论点是，该资产将继续增长并超出预期。我们与运营商合作加入了accordion功能，该功能考虑在资产达到约定指标后进行额外投资。我们位于匹兹堡附近的Jellystone Cozy Rest RV度假村的扩建帮助推动了体验式住宿投资组合的整体增长。由于2025年第三季度投资组合的EBITDA ARM和收入较2024年第三季度有所增长，我们的滑雪物业在夏季月份实现了收入增长。现在判断即将到来的滑雪季节还为时过早。
我们的教育投资组合继续表现良好。我们客户第二季度的过去12个月收入基本持平，EBITDARM因费用增加而下降。我们第二季度的投资支出为50。第三季度为5450万美元，全部用于体验式资产，包括为已完成但尚未开放的项目提供资金。我们今年迄今为止的投资支出为1.408亿美元。在本季度，除了Iron Mountain Hot Springs的1825万美元accordion融资外，我们还与加拿大高端健身公司Altea Active进行了首次投资，提供了约2000万美元的抵押贷款，以其位于马尼托巴省温尼伯的俱乐部为抵押。
我们很高兴与加拿大最好的健身运营商之一建立新的关系，并为Altea提供增长资本，以支持他们扩展品牌。我们预计在未来几个季度继续提高投资支出节奏。我们继续在目标体验式类别中看到高质量的收购和定制开发机会。正如Greg所指出的，我们严谨的部署策略使我们能够扩大体验式物业投资组合的深度和广度。正如我们经常提到的，我们对健身和健康领域特别乐观，鉴于我们深厚的关系、多代人和人群对健身和健康的日益关注，以及从温泉到水疗再到健身的广泛投资机会。
本季度我们的投资支出反映了这些深厚的关系和高质量的投资机会。随着年底的临近，我们将2025年的投资支出指引范围从2亿至3亿美元收窄至2.25亿至2.75亿美元。我们已承诺为已完成但尚未提供资金的体验式开发和再开发项目提供超过1亿美元，将在未来15个月内部署。我们预计其中约2500万美元将在第四季度部署，这已包含在我们2025年指引范围的中点。
我们的团队正在利用现有关系和新的合作伙伴关系，开发可在未来90至120天内执行的投资项目。由于其中一些可能会进入2026年，我们认为现在不是提高任何投资指引的合适时机。现在，展望2026年，我们也看到了更大的机会，并正在果断采取行动抓住这些机会。正如我们在第二季度电话会议中提到的，在第三季度初，我们将位于新泽西州汉密尔顿的最后一处空置AMC影院出售给了费城儿童医院。我们还在第三季度出售了一块空置地块。
合并净收益约为1930万美元，合并收益约为460万美元。在过去四年中，我们已出售31家影院。我们还剩下一家空置影院。在本季度结束后，我们从Gravity House收到了约1800万美元的抵押贷款还款，这是由于他们出售了位于Steve O Springs的资产。截至第三季度末，我们已出售约1.338亿美元的资产。我们将2025年的处置指引从1.3亿至1.45亿美元上调至1.5亿至1.6亿美元。
现在我将会议转交给Mark，由他讨论财务情况。
谢谢Greg。今天我将讨论我们第三季度的财务表现，提供资产负债表的最新情况，并以2025年指引的更新结束。本季度调整后FFO为每股1.37美元，而去年同期为1.30美元，增长5.4%。本季度AFFO（调整后资金）为每股1.39美元，相比去年同期的1.29美元，增长7.8%。在我详细介绍关键差异之前，我想解释两个从调整后FFO和AFFO中排除的抵消项目。首先，关于本季度的处置，净收益总计1930万美元。
我们确认出售净收益为460万美元。本季度出售收益中还包括与提前终止地面租约选择权行使相关的350万美元收益。其次，本季度信贷损失拨备净额为910万美元，涉及为一笔600万美元的抵押贷款应收票据全额计提准备金，该票据与我们与一个小借款人的唯一投资相关，以及我们估计的当前预期信用损失的变化，主要由于宏观经济状况。现在转向关键差异。本季度总收入为1.823亿美元，而去年同期为1.805亿美元。在总收入中，租金收入较去年同期增加620万美元，主要由于投资支出、租金上涨和更高的百分比租金的影响。
本季度百分比租金为700万美元，而去年同期为590万美元，增加主要由于来自一家影院租户的百分比租金确认增加，抵消了来自景点物业的百分比租金确认减少。其他收入和其他支出主要与我们的综合运营物业有关，包括Cartwright酒店和室内水上乐园以及我们的四家运营影院。与去年相比，其他收入和其他支出的减少主要由于今年上半年出售了三处运营影院物业。在费用方面，本季度G&A（一般及行政）费用增加至1400万美元，而去年同期为1190万美元，主要由于更高的估计激励薪酬，包括非现金股票薪酬费用。本季度净利息费用较去年增加37.1万美元，主要由于未偿还债务的加权平均利率上升，原因是上一季度通过无担保循环信贷额度额外借款以偿还到期的低利率优先无担保票据。
本季度合资企业权益收入为290万美元，而去年同期为亏损85.1万美元。这一增长是由于我们在2024年底决定退出路易斯安那州Bro Bridge和佛罗里达州St. Pete的合资企业，以及我们两家房车公园合资企业的更好表现。截至9月30日的九个月，调整后FFO为每股3.81美元，而去年同期为3.64美元，增长4.7%；同期AFFO为每股3.83美元，而去年同期为3.61美元，增长6个百分点。
下一张幻灯片显示了公司的一些关键信用比率。如您所见，我们的覆盖率继续保持强劲，固定费用覆盖率为3.6倍，利息和债务偿还覆盖率均为4.2倍。季度末净债务与年化调整后EBITDA RE的比率为4.9倍，低于我们目标范围的下限。此外，季度末账面基础上的净债务与总资产比率为38%，普通股股息的覆盖率仍然很好，第三季度AFFO派息率为64%。
现在让我们转向我们的资产负债表，它的状况非常好，能够支持我们的预期增长。季度末，我们的合并债务为28亿美元，其中24亿美元为固定利率债务或已通过利率互换固定的债务，总体混合票面利率约为4.3%。在本季度，我们修订了无担保循环信贷协议，删除了SOFR指数调整，这使我们的整体利率降低了10个基点。我们的流动性状况仍然强劲，季度末手头现金为1370万美元，10亿美元循环信贷额度已提取3.79亿美元。
虽然我们的杠杆率低于目标范围的下限，并且我们2025年的指引仍然假设不发行股票，但我们计划在第四季度敲定新的ATM（股权发行）计划。我们目前有一个直接股票购买计划用于股权发行，但ATM计划将为我们提供另一个筹集此类资本的工具。我们将2025年调整后FFO每股指引从5美元至5.16美元上调至5.05美元至5.13美元，中点较去年增长4.5%。
请注意，与往年一样，我们预计第四季度调整后FFO每股将低于第三季度，主要由于Cartwright酒店和室内水上乐园以及我们的合资房车公园的季节性因素。我们还将2025年投资支出指引从2亿至3亿美元收窄至2.25亿至2.75亿美元。我们将2025年处置收益指引从1.3亿至1.45亿美元上调至1.5亿至1.6亿美元。在下一张幻灯片上，我们将百分比租金和参与利息收入从2150万至2550万美元收窄至2250万至2450万美元，并将DNA费用估计的下限从5300万至5600万美元上调至5400万至5600万美元。
我们还更新了综合运营物业的指引，通过提供其他收入和其他支出的范围来体现。指引详情可在我们补充材料的第23页找到。现在，我将会议转回给Greg，由他作总结发言。
谢谢Mark。正如我们的结果所示，我们的投资组合继续保持强劲和韧性。我们今年执行了非常积极的资本循环计划，我们的指引意味着超过1.5亿美元的销售额。尽管有这种资本循环，我们预计调整后FFO将增长超过4.5%。由于这种循环和现金流生成，我们已做好准备在2026年大幅加速资本部署。随着2025年接近尾声，我们感到高兴和兴奋，并期待2026年。现在，我将开放提问环节。Sophie？
谢谢。此时，如果您想提问，请点击屏幕底部黑色栏上的举手按钮。轮到您时，您的屏幕上会收到一条消息，允许您讲话，然后您会听到您的名字被叫到。请接受，取消音频静音并提问。我们将等待片刻，让队列形成。我们将接受来自city的speeders rose的第一个问题。您的屏幕上会收到一条消息，允许您讲话。请接受，取消音频静音并提问。
嗨。谢谢。我想多问一点关于你们正在计提的信用损失的问题。你提到了600万美元的抵押贷款票据，然后只是一些关于更广泛宏观经济的预期变化。你能不能再多谈一点，关于那里的基础物业发生了什么，提供任何增量细节？
当然，Smith。我认为首先，再次强调，这是一个我们将观察其继续表现的小租户。我们只是认为计提准备金是谨慎的。如果没有，我们有相关资产可以考虑接管和出售。然后更大的宏观问题只是。我会弄错的，Mark。这是cecil的运作方式，有很多因素在起作用。Mark，也许你可以提供更多细节。
是的。因此，其中涉及宏观经济指标，这些指标每个季度都会上下波动，有时是积极的，有时是消极的。所以我认为本季度这个异常数字确实是Greg所说的600万美元票据，我们决定需要计提准备金。再次强调，这是我们与那个小租户的唯一投资。
好的。然后我还想问你。你已经谈到了2026年加速收购量。你能不能在范围上做一些说明，比如你认为交易量可能达到多少，暂时不考虑整个genting的事情。但是，如果你想在26年保持杠杆中性。
嗯，我认为这就是问题所在，我认为我们需要非常清楚，我们的加速计划中，genting从来都不是我们这样做的必要条件。Mark可以详细说明这一点。我们已经将杠杆率显著降低到我们杠杆率范围的下限或以下。因此，当我们考虑将其提高到我们自然的中点，即5.3左右，并考虑我们的现金流生成时，我们有信心可以达到45亿美元的范围，而无需任何额外的资本循环需求。
因此，当我们谈论这些水平时，我们非常有信心，即使没有genting或涉及该物业的任何交易，也能够做到这一点。因此，我认为那种认为我们需要发生这种情况才能达到这些水平的说法在事实上是不准确的。但是Mark，也许。
是的。只需补充一点，如果你做一下数学计算，忘记genting，比如5亿美元的投资支出。当你利用我们的现金流、少量处置等进行计算时，你最终可能仍然低于我们目标杠杆率范围的中点，因为我们开始时大约为5倍。所以你会低于5.3。如果你只是做数学计算。genting的事情纯粹是一个机会，如果计算的话，可以将我们的资产负债表杠杆率降低约0.3个百分点。
因此，再次强调，正如Greg所说，我们将genting视为一个机会，而不是一个悬而未决的问题，不是执行我们计划的必要条件，但会为我们提供额外的干粉，但再次强调，不是明年显著增长执行计划的必要条件。
好的，谢谢，我很感激。
谢谢。
我们将接受来自瑞银的Catherine Graves的下一个问题。您的屏幕上会收到一条消息，允许您讲话。请接受，取消音频静音并提问。
嗨，早上好。谢谢回答我的问题。我的第一个问题是，你能不能提供一些关于与Altia Active的抵押贷款融资投资期限的信息，然后也许谈谈这种投资如何适应你现有的更广泛的投资组合。
当然。Greg，你想。
是的。它被构造为抵押贷款，主要是因为加拿大货币等的影响。目的是为Altia提供增长资本，以发展其业务。我认为它被构造为20年期抵押贷款。所以是长期抵押贷款，不是短期融资，我们期望与lti建立长期合作关系，我。
我会回应Greg所说的。我们发现在加拿大，出于税收目的，抵押贷款结构允许你拥有更高效的结构。所以我们倾向于这种方式。但我会告诉你，抵押贷款可能更像是一种合成抵押贷款。它读起来像租赁协议。合成租赁。是的，对不起。合成租赁。
明白了。这很有帮助。谢谢。然后我的第二个问题。你的几个更专注于零售的同行报告说，看到私人玩家、家族办公室等对交易的竞争加剧。我想知道你在收购领域是否也看到了这种竞争，或者你的资产类别和其独特性是否有助于缓冲一些竞争。以及这是否也允许资本化率保持在当前水平？你最近或在当前的项目中看到一些压缩吗？
我会让Greg也加入进来，但我会说，一直以来，我认为存在竞争。我不认为在我们的领域参与的人有零售领域那么多。但我确实认为，正如我们所谈到的，交易流有所增加。我认为这开始对我们有利。而且我认为资本化率一直相当稳定。对吧？
是的，我认为资本化率肯定是稳定的。再次强调，我们会在更大的交易中遇到所有这些类型的投资者。但正如我们反复说的，我们有一个相当细致的方法。我们的团队遍布全国和加拿大寻找交易。所以这就是我们能够找到像Altia Active和我们的一些温泉度假村这样的优质资产的原因。所以我认为在那个领域我们有一个非常不错的运行率。当我们增加参与更大规模交易的能力时，我们可能会遇到更多你提到的竞争对手。
明白了。这真的很有帮助。谢谢你的详细说明。
谢谢。
我们将接受来自KeyBanc Capital Markets的Upal Rana的下一个问题。您的屏幕上会收到一条消息，允许您讲话。请接受，取消音频静音并提问。
太好了。早上好。谢谢回答我的问题。你能谈谈你今天在市场上看到的更大的投资机会吗？
嗯，不披露任何具体信息的情况下，我认为这是相当广泛的。我认为我们在几个垂直领域看到了不错的大型机会。所以它不限于一个领域。而且，就像我说的，我们认为这些机会超过1亿美元。我认为现在可能有大约3到5个在市场上。所以我认为，与今年上半年相比，这在某种程度上是一个变化。毫无疑问。所以这既令人兴奋，正如我们所谈到的，在我们所处的领域，我们为所有参与者所熟知，所以我们看到了所有这些交易，我们对机会集感到兴奋。
好的，太好了。感谢你提供的ATM计划状态更新。你能不能提供一些关于你的策略以及你计划如何发行股票的信息，比如你的定价是什么，以及什么时机。
是的，如我们所提到的，我们不依赖股票来支持明年的计划。仅通过债务融资和我们的自由现金流等，我们就会处于我们范围的中点以下。也就是说，机会性地，我们可能会决定筹集股票。当然，价格必须在一个合理的点，这将允许我们进一步去杠杆并提供更多干粉，我们的ATM计划将允许我们以有效的方式做到这一点。目前我们有一个直接股票购买计划。我们也可以少量发行股票。
但我们对ATM计划以及进行远期交易等的能力感到兴奋。所以。但这完全取决于市场，市场是否处于对我们有利的价格，发行股票以降低杠杆率是否有意义。
好的，太好了。非常感谢。
谢谢。
我们的最后一个问题来自美国银行美林的Yana Gallen。您的屏幕上会收到一条消息，允许您讲话。请接受，取消音频静音并提问。
嗨，早上好。感谢您量化您正在关注的市场上的更大交易。您能不能也提供一些关于较小交易的信息，然后也许大型和小型投资机会之间的收益率差异。
是的，我会让Greg也加入进来。我的意思是，在过去几年中，我们的许多道路都是由我们所说的2500万至7500万美元的交易组成的，这些交易仍然非常多。这些是我所说的更多是我们拥有的定制关系交易。这些一直是我们所做工作的一部分。我认为这些竞争较少，而且由于我们获得这些交易的定制性质。
但我认为这些仍然舒适地在8%左右。我认为当你进入更大的交易时，竞争会更激烈，人们寻求交易量。这并不意味着这些已经大幅变动。你知道，可能是25个基点，但我认为我们有能力与那些了解交易的人竞争。但是Greg。
不，我认为你已经涵盖了。
是的。太好了。然后只是关于新的Altium抵押贷款，也许是由于你讨论的结构方式。但只是好奇那里的收益率。我只是。这更能代表加拿大市场吗？它。
不，我的意思是我们引用的数字是美元。所以如果你使用美元，我们获得的收益率与我们在美国获得的相似。
谢谢。
问答环节的预定时间已结束。现在我将把会议转回给Greg Silvers作总结发言。
谢谢大家。感谢您的时间和关注。期待在秋季与大家多次交谈，祝您有美好的一天。谢谢。
谢谢。