Gabriel Katz（首席法务官）
Leonard Tannenbaum（执行董事长）
Brian Sedrish（首席执行官）
Brandon Hetzel（首席财务官）
Timothy D'Agostino（B. Riley Securities）
Jay Ramani（KBW）
女士们，先生们，感谢大家的等待。欢迎参加Sunrise Realty Trust 2025年第三季度业绩电话会议。此时，所有参会者均处于仅收听模式。在发言人陈述后，将有问答环节。若要在问答环节提问，请在电话上按星号11，您将听到自动提示音告知已举手，如需撤回问题，请再次按星号11。请注意，今天的会议正在录制。现在，我想将会议转交给首席法务官Gabrielle Katz。
请开始。
早上好，感谢大家参加Sunrise Realty Trust截至2025年9月30日的季度业绩电话会议。今天上午，执行董事长Leonard Tannenbaum、首席执行官Brian Sedrish和首席财务官Brandon Hetzel将与我一同出席。在开始之前，我想说明本次电话会议包含前瞻性陈述和预测，反映公司当前对市场发展、投资管道、预期投资组合收益率、财务表现以及2025年及以后预测的看法。
这些陈述受预测未来结果的固有不确定性影响。有关可能导致实际结果与这些前瞻性陈述和预测存在重大差异的特定条件和重要因素，请参阅Sunrise Realty Trust最近向SEC提交的定期文件，包括今天上午提交的10-Q季度报告。在今天的电话会议中，管理层将提及非GAAP财务指标，包括可分配收益。有关非GAAP财务指标与最直接可比GAAP指标的调节，请参阅我们网站上发布的第三季度收益报告。今天电话会议的流程如下。
Len将提供总体业务和资本市场概述。接下来，Brian将介绍我们对商业房地产贷款市场状况的看法，讨论现有投资组合并提供投资管道展望。然后Brandon将提供财务状况更新。之后，我们将开放问答环节。现在，我将把会议转交给执行董事长Leonard Tanebau。
谢谢Gabe。早上好，欢迎参加我们截至2025年9月30日的2025年第三季度业绩电话会议。SUNS产生了每股普通股0.31美元的可分配收益，足以覆盖我们30美分的股息。在Brian介绍我们的管道和投资组合之前，我想花点时间强调SUNS与其他商业抵押贷款REIT的真正区别。在SUNS，我们的投资重点很明确：我们主要为美国南部的房地产发放过渡性贷款。这是我们非常了解的地区，当地专业知识使我们能够通过严格的承销和周密的结构化安排，产生有吸引力的风险调整后回报。
截至2025年9月30日，我们的杠杆率约为0.4倍。随着现有贷款承诺的继续拨付，这一比率应会上升。这远低于我们1至1.5倍的目标杠杆率。然而，同行平均水平远高于我们的目标，因为我们的长期目标是在未来3至5年内获得顶级机构的投资级评级。现在谈谈投资组合，我们在closing时的加权平均贷款成本率仅为56%。这种保守定位带来了强劲的信贷表现。此外，我们的新投资组合（2024年1月前无贷款发放）也促成了强劲的投资组合表现。
我们约95%的贷款为浮动利率，整个投资组合的平均SOFR下限约为4%。SOFR现已降至4%以下，预计将进一步走低。鉴于我们贷款账簿中的SOFR下限以及我们信贷额度更低的下限（约2.6%），随着SUNS净息差的扩大，我们有潜力获得额外收入。作为公司最大的股东，我相信SUNS在较低的有效税率下呈现出极佳的风险调整后回报。我对公司的信心是我自我们上市第一天以来继续频繁购买股票的原因。
在我看来，SUNS目前以相对于账面价值的显著折扣提供了极具吸引力的切入点。凭借稳定的股息覆盖以及明确的收益和股息增长潜力，我们还组建了一支为成功而建的团队。在更大的Tannenbaum Capital Group平台内，我们8人的专职房地产团队为我们提供了这种严格的承销、深厚的本地市场知识以及对美国南部过渡性商业房地产项目的差异化关注。现在，我将把会议转交给Brian，由他讨论市场环境并更详细地介绍我们的投资组合。
谢谢Len，大家早上好。在转向我们当前的投资组合和管道之前，我想花点时间讨论一下我们在房地产市场的总体观察。过去一个季度，我们看到活动显著增加，融资请求较今年上半年大幅增长。我们认为这是由于借款人对短期利率将逐步下降的信心增强。这种新的利率稳定感正鼓励更多发起人退出观望，积极参与资本规划，无论是再融资还是新项目。
活动增加不仅限于再融资机会，我们也看到与新收购相关的融资请求上升。买卖双方之间的价差继续缩小，这有助于增加交易量。我们处于有利地位，可以为新的收购业务计划提供融资，其基础已有效重置至与当前租金增长和待售住房假设更一致的水平。我们也看到传统商业银行逐渐重新进入市场，主要专注于低杠杆贷款。虽然他们的活动仍然具有选择性，但他们作为许多我们目标交易的次级杠杆提供者发挥着重要作用。
我们认为这是一个健康的发展，表明更广泛的商业房地产融资生态系统的流动性正在改善。也就是说，商业房地产市场的深度仍然失衡。在不同物业类型以及资产生命周期的不同阶段（从建设到稳定），一级市场和二级市场之间仍然存在显著差距。大多数新融资活动集中在过渡性贷款领域，主要是多户住宅和工业物业。这些资产大部分已完成改进计划，正走向稳定。提醒一下，在SUNS，我们主要专注于尚未达到稳定或接近稳定的过渡性房地产项目。
我们仍然专注于这一领域，因为我们相信市场的这一部分仍能提供最强劲的风险调整后回报。TTG的房地产管道主要包括为过渡性资产提供的贷款，由高素质发起人支持，这些发起人需要更结构化的解决方案，我们的团队可以利用其在稳定前业务计划和复杂交易结构方面的专业知识。我们相信，这些独特的核心竞争力使我们能够捕捉当前市场环境中出现的最具吸引力的机会。转向我们的活跃管道，我们看到来源交易的数量和质量都在持续改善。
截至今天，TCG房地产平台有两份已签署的非约束性条款清单正在文件准备中，总额约1.7亿美元。我们预计SUNS将分配这些投资的一部分。转向投资组合，截至2025年9月30日的季度，TCG房地产平台的发起量部分反映了较慢的市场动态，而季度末后市场已有所回升。具体而言，在第三季度，TCG房地产平台为佛罗里达州迈阿密Brickell社区的一个双塔公寓开发项目发起了6000万美元的高级担保贷款，其中Sons在此期间承诺了3500万美元。截至2025年9月30日，SUNS拨付了3300万美元的新增和现有贷款，SUNS投资组合的承诺额为3.67亿美元，已拨付2.53亿美元。
季度末后，SUN成功完成了5600万美元的贷款承诺，其中包括约2600万美元的融资方案，由两笔高级贷款组成，用于收藏套房和工业待售开发项目，包括位于佛罗里达州多拉和西棕榈滩的两个项目，以及一笔3000万美元的高级过渡性贷款，用于德克萨斯州休斯顿Galleria区一栋七层A级零售物业的再融资。我对未来的机会仍然充满信心，并期待利用当前摆在我们面前的许多有吸引力的机会。现在，我将把会议转交给我们的首席财务官Brandon Hetzel。
谢谢Brian。截至2025年9月30日的季度，我们产生了610万美元的净利息收入和412万美元的可分配收益，即每股基本加权平均普通股0.31美元，GAAP净收入为405万美元，即每股基本加权平均普通股0.30美元。我们认为，提供可分配收益有助于股东评估SUN业务的整体表现。可分配收益指根据GAAP计算的净收入，不包括非现金项目，如股票薪酬费用、未实现损益以及当前预期信用损失拨备（CECL）。
截至2025年9月30日的季度，董事会宣布每股流通股0.30美元的股息。股息已于2025年10月15日支付给登记股东。截至2025年9月30日，我们在2025年第三季度末的当前承诺额为3.67亿美元，本金余额为2.53亿美元，分布在13笔贷款中。截至2025年11月3日，我们的投资组合包括4.211亿美元的当前承诺额和2.952亿美元的本金余额，分布在16笔贷款中，加权平均投资组合到期收益率约为11.8%。我还想指出，截至2025年9月30日，我们的CECL储备约为40万美元，占我们贷款账面价值的17个基点。
截至2025年9月30日，我们的总资产为2.588亿美元，总股东权益为1.846亿美元，每股账面价值为13.76美元。现在，我将把会议转回给操作员，开始问答环节。
谢谢。提醒一下，如需提问，请在电话上按星号11，等待您的姓名被宣布。如需撤回问题，请再次按星号11。我们的第一个问题来自B. Riley Securities的Timothy D'Agostino。您的线路现已开通。
嗨。谢谢。早上好，恭喜本季度的业绩。只是想稍微了解一下管道和投资者演示文稿。您提到管道资产正在扩大你们在美国南部的布局。我想知道在美国南部，你们在管道中看到了哪些新的地理区域？
当然，感谢您的问题。我是Brian。我们仍然坚守主要专注于美国南部的重点。我的意思是这一点没有改变。佛罗里达、德克萨斯，当然，我们目前正在关注，我们在卡罗来纳州有一个已签署的项目，具体是北卡罗来纳州、乔治亚州、田纳西州。这些确实仍然是我们看到大部分交易的主要市场，然后正如我们一直所说，如果有我们认为代表良好风险调整后回报的有趣交易，我们也会考虑。
好的，很好。那么，在您刚才提到的地理区域中，有没有哪些在投资方面表现最为吸引人？
与我们历史上关注的并没有特别不同。我们仍然在德克萨斯州看到非常有趣的区域。佛罗里达州当然也有一些有趣的交易。这显然取决于资产类别。你必须担心过度饱和。所以就像任何事情一样，你必须认识到特定的当地动态。卡罗来纳州仍然很有趣。田纳西州，我们现在正在看很多交易。这些仍然是我们关注的领域。我们看到足够的交易流，使我们能够继续专注于这些领域。
好的，太好了。非常感谢。再次恭喜本季度的业绩。
谢谢。
提醒一下，如需提问，请在电话上按星号11。我们的下一个问题来自KBW的Jade Ramani。您的线路已开通。
非常感谢。业务战略的债务方面进展如何？我知道你们一直专注于进一步的银团贷款、银行参与回购线以及债券发行计划。
好的，我们从简单的开始。我们肯定不会寻求回购线。我们与其他抵押贷款REIT的区别在于，我们不想做这些四倍杠杆的交易和回购。我们认为这是你陷入麻烦的方式。相反，我们更倾向于长期的财务模式，随着时间的推移获得投资级评级，而不是过度杠杆化到1至1.5倍。从银行的角度来看，情况非常好。我的意思是银行有很多兴趣。我认为领导我们DCM部门的Jeff Bakuzzi在逐一教育这些银行方面做得很好。
他们的体验非常积极。但因为我们的投资组合确实很强劲。所以我认为扩大我们275个基点以上SOFR水平的银行额度进展顺利。所以我认为这是我们将继续采用的融资方式。我在上次电话会议中确实说过，我打算进行一次，我不知道，要么是优先股要么是无担保发行。我们仍在努力。我们今天看到一个又一个REIT开始发行永久优先股，实际上正在被市场吸收。所以我们正在关注这个市场。我们确实打算在本季度或下季度进入。
但你必须等待市场开放。所以我认为这将是一个很好的增强。
您认为优先股的成本会是多少？
我的意思是你看到它们在8%左右，对吧？你看到今天一个REIT以8%完成，另一个7.8%。Pine以8%完成了一个。所以似乎这就是数字。我真的不想定价远高于这个，因为我想确保我们随着时间获得良好的净息差。所以我们会等待合适的价格。
好的，比起通过仓库线提高杠杆，你们更喜欢这样做吗？
绝对是的。我真的不想做回购。我不想在这个产品中做仓库。这个产品，我拥有25%的份额。我们希望通过不过度杠杆化来保护我们投资者的下行风险。顺便说一下，它可能不是优先股，可能是无担保债务。我也很喜欢我们的无担保债务。你知道，五年、六年和七年期的无担保债务。可能是次级债券，也可能是优先股。有很多种选择，我们可以适当杠杆化，在经济低迷时期不会陷入麻烦。
谢谢。这是一个有趣的周期，我们还没有真正看到。你知道，我想说回购方面的高波动性和剧烈压力与我们在金融危机中看到的情况不同。我们看到几家有重大信贷问题的抵押贷款REIT进行了有管理的去杠杆化。但是，你知道，信贷额度或银行仓库线方面要稳定得多，银行显然似乎更积极。您能否评论一下投资组合的基础表现以及您目前看到的基础交易的任何趋势？你知道，我知道这些是建设项目，所以完工可能是最大的障碍，但如果可以的话，请评论一下最大的交易进展如何。
当然，是的，Jade，我来回答。我是Brian。我们的投资组合现在的表现确实如预期。我的意思是，在任何这些交易中，总会出现需要解决的问题。借款人打电话给我们说他们想做某事，因为他们认为这更具增值性，或者可能这里或那里有两周的延迟，但这只是正常业务过程。所有贷款的基础建设活动和进展都很顺利。然后在顶线方面，无论是公寓的预售还是租赁，都如预期进行。
进展没有什么特别令人兴奋的，这正是我们喜欢的，缓慢、稳定、符合预期，这也是我们继续看到的。最近，我们的一些待售项目有一点回升，我认为这只是由于更多人迁移到南佛罗里达的观点。考虑到一些政治环境，我预计这种情况将继续。但除此之外，一切都相当正常。
非常感谢回答这些问题。
当然，非常感谢。
我现在显示队列中没有更多问题。我现在想将会议转回给Brian做结束语。很好。
好吧，谢谢大家的参与。我们对即将到来的季度和前景以及势头的增强感到兴奋，我们期待在未来的季度再次与大家交谈。
今天的电话会议到此结束。感谢您的参与，您现在可以挂断电话。