Megan McGrath（投资者关系主管）
Michelle MacKay（全球首席执行官）
Neil Johnston（全球首席财务官）
Julien Blouin（高盛）
Stephen Sheldon（William Blair）
Anthony Paolone（摩根大通）
Seth Bergey（花旗集团）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Mitchell Germain（公民银行）
各位下午好，欢迎参加高纬环球2025年第三季度业绩电话会议。所有参会者目前处于仅收听模式。如果您在会议期间需要帮助，请按星号键加零键联系会议专员。在今天的演示结束后，将有提问环节。如需提问，您可以按电话键盘上的星号键加一键。如需撤回问题，请按星号键加二键。请注意，本次会议正在录制中。现在，我将会议转交给投资者关系主管Megan McGrath。
谢谢。现在交给您。
感谢各位参加高纬环球2025年第三季度业绩电话会议。今天早些时候，我们发布了本季度财务业绩的新闻稿。该新闻稿以及今天的演示文稿可在我们的投资者关系网站ir.cushmanwakefield.com上查看。请翻到演示文稿中标有“前瞻性陈述警示说明”的页面。今天的演示包含基于我们当前预测和对未来事件估计的前瞻性陈述。这些陈述应仅被视为估计，实际结果可能存在重大差异。在今天的电话会议中，我们将参考美国证券交易委员会（SEC）指南中概述的非GAAP财务指标。
GAAP与非GAAP财务指标的调节、非GAAP财务指标的定义以及其他相关信息可在我们的收益发布财务表格和今天演示文稿的附录中找到。此外，请注意，在整个演示过程中，除非另有说明，否则比较和增长率均针对2024年的可比期间，并且以当地货币计算。所有收入数字均指费用收入，除非另有说明；任何提及的有机增长均排除去年非核心服务业务剥离的影响。接下来，我将电话会议转交给我们的首席执行官Michelle MacKay。
各位早上好，感谢大家今天参加我们的会议。在我们的业绩中，您将看到业务所有领域的增长势头，因为我们独特的“跑道”战略使我们能够继续实现有机增长。本季度，我们实现了公司历史上最大的第三季度租赁收入。我们创下了第三季度现金流生成的新高。我们宣布额外1亿美元的债务提前偿还，使我们在两年内的总债务偿还额达到5亿美元。今年迄今为止，我们的调整后EBITDA利润率与去年相比提高了70个基点。
我们通过最近的定期贷款重新定价（实现了公司历史上最低的信用利差）以及最近对循环信贷额度的修订（进一步降低了我们的借贷成本），继续降低资本成本。这些行动推动了强劲的年初至今收益增长，今天我们连续第二个季度上调2025年调整后每股收益指引至30%至35%的增长。尽管这是出色的业绩，但请考虑到，我们是在建设数据和AI基础设施并继续进行有机增长投资的同时实现这一目标的。我们引入了新的机构资本市场顾问，其总平均毛收入比2024年全年招聘的顾问高出200%以上；在关键市场招聘了超过45名顾问，以扩展我们的全球资本市场平台；我们正在投资服务平台，将第三季度有机增长率加速至7%。
我们正在投资项目管理平台，该平台在欧洲、中东和非洲地区（EMEA）的收入本季度激增30%。我们正在投资并留住顶级租赁人才，推动年初至今大型和超大型交易数量同比增长超过40%，突显我们在渗透高价值机会方面的成功。这一表现清楚地证明了我们执行战略的加速步伐——正如我们两年前开始这一旅程时所承诺的那样，同时扩大收益并降低杠杆率。现在，我将电话交给Neil，由他更详细地回顾我们的第三季度业绩。
谢谢Michelle，各位早上好。在开始之前，快速提醒一下：所有比较均针对去年同期，以当地货币计算，有机数据排除了去年非核心服务业务剥离的影响。除非另有说明，所有收入数字均指费用收入。我们的第三季度业绩突出了三个关键主题。首先，随着各部门收入增长，我们看到业务明显的增长势头。其次，通过改进执行，我们将这种加速增长转化为一致的底线业绩，实现了连续第五个季度调整后每股收益同比增长。
第三，这种势头和执行力使我们能够加速资产负债表转型，自7月以来偿还了2.5亿美元债务。第三季度收入为18亿美元，增长8%，有机收入增长9%。调整后EBITDA增长11%至1.6亿美元，调整后EBITDA利润率扩大23个基点至9%。我们年初至今调整后EBITDA利润率约70个基点的增长反映了强劲的经营杠杆和有效的费用管理。与我们本季度的增长战略一致，调整后每股收益同比增长26%，从去年同期的23美分增至29美分。现在转向各服务线的收入表现，我们的租赁业务本季度增长9%，继续超出预期。
在美洲地区，租赁业务增长11%，主要受写字楼和工业地产“追求品质”趋势的推动。在这两个领域，“追求品质”仍是关键主题，并继续提高每份租赁的平均收入。写字楼活动保持强劲，且范围越来越广泛。优质建筑的高入住率推高了租金，并促使租户考虑下一级别的优质资产。这种健康的潜在需求也在项目管理等领域创造了机会，因为业主努力使他们的建筑更具竞争力。在工业地产方面，对现代化设施的需求很高。例如，2020年后建造的较新物业今年迄今为止录得1.96亿平方英尺的净吸纳量，几乎占所有工业地产净吸纳量。欧洲、中东和非洲地区（EMEA）租赁业务增长9%，英国和西班牙表现良好；在亚太地区（APAC），租赁收入下降6%。
新加坡和澳大利亚的强劲表现帮助缓解了大中华区的艰难比较。总体而言，亚太地区的投资保持稳定，我们认为推动该地区成功的潜在外包和发展趋势仍然存在。转向资本市场业务，该业务继续显著增长，实现20%的同比增长。在美洲地区，所有资产类别和交易规模均实现两位数增长，收入增长16%，反映了市场的深度和广度，得到健康基本面和持续势头的支持。多户住宅和写字楼交易尤为活跃，而工业地产受益于平均交易规模的增加。
我们增强资本市场平台的工作为这一业务线创造了强劲势头。在国际上，资本市场表现也很出色，欧洲、中东和非洲地区收入增长14%，主要由荷兰推动，我们在那里执行了一项大型债务融资交易。亚太地区资本市场收入增长84%，最大贡献来自印度和日本，这些地区的交易市场保持健康，机构资金继续流入。转向服务业务：美洲地区有机服务收入增长6%，主要由设施服务和设施管理现有业务的扩展推动；欧洲、中东和非洲地区服务业务增长17%，因为我们加速了重组后的项目管理业务增长，在法国和意大利赢得新合同并扩大现有合同。
亚太地区服务业务增长6%，主要由印度和大中华区项目和设施管理的新业务赢得和现有业务扩展推动。现在，我想简要谈谈我们的权益法投资收益。第三季度，我们报告了860万美元的亏损，低于去年同期1200万美元的贡献。这一同比下降受到两个因素的影响。首先，我们在中国的One World合资企业收益下降约500万美元，主要由于季度收益的时间差异；全年来看，我们预计该合资企业收入与去年基本持平。
其次，我们在Greystone合资企业中记录了更高的非现金MSR（抵押贷款服务权）和贷款损失拨备。正如我们上一季度所指出的，我们的调整后净收入和调整后EBITDA现在排除了与Greystone相关的非现金项目，以更好地反映合资企业的基本业绩。排除这些非现金项目后，Greystone的核心业务本季度产生1300万美元EBITDA，主要由强劲的基本生产规模推动，较去年同期增长18%。转向我们的资产负债表，本季度末净杠杆率为3.4倍，是自2022年第四季度以来的最低水平。过去12个月的自由现金流为1.65亿美元，转化率约为61%。
我们继续预计年底自由现金流转化率将在60%至80%的目标范围内。我们在降低利息负担方面也继续取得重大进展。第三季度，我们提前偿还了1.5亿美元债务，并对约9.5亿美元2030年到期的定期贷款进行了重新定价，将适用利率降低50个基点至SOFR+275。季度结束后不久，我们对另外8.4亿美元2030年到期的定期贷款进行了重新定价，将适用利率降低25个基点至SOFR+250，这是我们作为上市公司历史上最有利的信用利差。
昨天，我们又偿还了1亿美元债务，使过去两年的总债务偿还额达到5亿美元，占我们两年前总债务余额的15%。展望未来，我们现在预计全年租赁收入增长将接近6%至8%指引范围的高端。我们继续预计服务收入将实现中个位数增长，资本市场收入将实现中至高 teens增长。最后，我们上调了调整后每股收益预期，现在预计2025年全年调整后每股收益增长30%至35%，高于我们之前提供的25%至35%的目标范围。
总而言之，在战略增长投资和运营绩效改善的支持下，我们的业务呈现强劲势头和稳健的市场趋势。现在，我将电话转回给Michelle。
上一季度，我曾表示，你们应该继续期待我们在运营执行、现金流去杠杆化和市场份额增长方面做得更多，而我们在所有方面都兑现了承诺。我们的团队充满信心和目标地工作，始终以客户为中心。我要感谢我们的员工为推动我们的成功所做的一切。我们期待在12月初的投资者日与各位分享我们的长期战略。现在，我将会议转回给操作员进行提问。
谢谢。现在开始问答环节。如需提问，请按星号键加一键。如果您使用免提电话，请在按键前拿起听筒。如果您的问题已得到解答并希望撤回，请按星号键加二键。现在，我们稍作停顿以整理提问名单。第一个问题来自高盛的Julian Blouin。请发言。
是的，感谢您回答我的问题，恭喜本季度业绩。看看美洲资本市场的增长，您提到招聘了45名顾问，这些新招聘人员的总毛收入比2024年高出200%以上。我只是想了解一下，您认为这些招聘对美洲资本市场增长的实际影响是否还处于早期阶段？虽然增长强劲，达到中 teens水平，但似乎略低于一些同行的表现。
是的，感谢您的问题。就我们在市场上的执行能力而言，尤其是在资本市场领域，我们绝对处于 ramp-up（爬坡）阶段。我们面前还有很大的增长空间。因此，我们预计到2026年将继续增长。我们也尚未完成平台建设，我想指出的是，我们正在构建的是全球资本市场平台，而不仅仅是美国机构平台。
明白了。好的，这很有帮助。这可能与我的下一个问题有关，即关于欧洲、中东和非洲地区（EMEA）的利润率。尽管资本市场和租赁业务的收入增长与上一季度相似，甚至服务业务增长更强，但本季度该地区的同比利润率扩张远低于上一季度。想知道利润率方面的驱动因素是什么，比如增量利润率是否较低？这是否与该地区的一些招聘举措或投资有关？
好的，当然，Julian，我很乐意回答这个问题。同比来看，本季度欧洲、中东和非洲地区利润率上升170个基点，这是一个非常好的结果。上一季度，我们受益于一些外汇和激励性薪酬的时间差异，而这些因素在第三季度没有以同样程度重现。总体而言，我们对该地区利润率的改善感到非常满意，这既是您指出的项目管理业务重组的结果，也是经纪业务收入增长的结果。展望未来，我们预计经纪业务规模的扩大和服务业务利润率的改善将继续带来收益。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自William Blair的Stephen Sheldon。请发言。
嘿，早上好，业绩很棒。首先想从欧洲、中东和非洲地区（EMEA）开始，各个服务线再次表现强劲。所以想了解您认为这在多大程度上是背景环境的变化？整体环境是否有所改善？即改善的环境与更好的执行相比，各占多少因素？另外，希望能更多了解支持该地区服务业务增长的因素，报告中提到了项目管理，评论中也提到了几个国家。但如果能按服务线或地区提供更多关于增长强劲领域的细节，将非常有帮助。
好的，Stephen，我先回答这个问题，然后Neil会提供更多补充。关于欧洲的增长势头，我们看到租赁和资本市场业务在整个欧洲都在增强。从我们的角度来看，高纬环球在第三季度表现强劲的市场是英国、爱尔兰、荷兰、西班牙。这些国家在租赁和资本市场业务上都实现了强劲的同比增长。总体而言，当您考虑是什么推动了那里的租赁基本面时，它得到了良好的劳动力市场韧性和健康的企业利润的支持。那里的写字楼吸纳量继续上升。
欧洲的空置率是全球三个地区中最低的，现在低于10%。当我们谈论支持资本市场的因素时，那里的通胀回到目标水平，欧洲央行多次降息，促进了融资环境宽松、经济稳定和欧元走强，从而提升了投资者信心。因此，与美国类似，投资者正在重新参与，利用那里更好的信用利差、改善的流动性和重新定价的资产。Neil，你想补充些什么吗？
是的，我认为欧洲、中东和非洲地区令人鼓舞的是租赁业务的强劲表现，尤其是在英国——这是我们在欧洲迄今为止最大的市场，租赁业务增长了37%。这当然是一个良好的趋势。然后看资本市场，主要是荷兰，有一些大交易完成，但资本市场总体表现积极。关于服务业务，您问到哪些因素在推动增长，实际上有两个方面：一是项目管理，二是我们重组后的设计和建造业务。
我们看到该业务的利润率有所改善，这无疑是我们未来的一大重点。
非常有帮助。关于交易业务，业绩非常出色，想了解10月份迄今为止的趋势如何？有没有任何放缓的迹象，或者增长势头是否延续到了第四季度初？
是的，简而言之，增长势头延续到了第四季度初。
明白了。还有一个问题。您如何看待高纬环球在数据中心建设和优化方面的机会？显然这一直是且可能继续是一个大的增长领域。您认为公司如何定位以抓住这些机会？
这是一个非常及时的话题。我们涉足数据中心领域已有多年，并预计它将成为我们未来业务更大的一部分。这是我们的一个关键投资领域。像许多人一样，我们看到数据中心领域令人兴奋的增长——特别是在美国，全球数据中心容量和美国容量预计未来五年至少翻一番。因此，我们正在迅速扩大这项业务。对于我们这样的平台而言，有趣的一点是，这是一种以多种方式触及我们多个业务线的资产类别，真正体现了我们的特定优势。
在数据中心方面，我们真正擅长的是向客户提供完整的高纬环球平台服务。我们有专门的数据中心研究团队，发布出色的综合报告。我们的顾问是该国一些顶尖的数据中心顾问，他们来自行业内部，这一点至关重要——他们真正了解所有参与者的细微差别。多年来，我们一直为行业内一些顶级公司提供设施管理和服务工作，并在全球范围内开展数据中心项目管理工作。
重要的是，我们正在将自己的关键技术融入这一过程，特别是我们专有的选址工具。您可能已经看到很多关于如何找到合适场地、如何找到合适电力的讨论。我们的产品名为Athena，于今年早些时候推出，正在简化客户的选址流程。我们将在12月的投资者日更深入地讨论这个问题，希望届时能见到您，我们可以进一步交流。
期待那一天。非常感谢。
谢谢。下一个问题来自摩根大通的Anthony Paolone。请发言。
谢谢。在服务业务方面，似乎在你们对该业务进行了近两年的调整后，又回到了中个位数左右的增长水平。您能否谈谈对这种增长在未来持续的信心水平，业务前景如何，以及关于盈利能力的任何评论？因为我认为这也是你们的一个重要焦点，但我们无法从业绩中清晰地看到这一点。
好的，没问题，Tony。如您所见，我们今年在服务业务上取得了令人难以置信的进展，过去三个季度增长加速。重要的是，我们正在向服务价值链上游移动，进入更多技术服务领域——这一点我们将在投资者日详细讨论。我们还通过多种方式成功重组了服务业务。我们谈到了打破孤岛，这对我们来说意义重大。这意味着组织结构的变化、我们在美洲和国际上进行的领导层变动，以及文化变革——让领导者经常亲自聚在一起，更战略性地思考整体业务，如何交叉授粉，以一个整体向客户提供服务。
其次，我们专注于盈利增长，而不是为了增长而增长。很多人在早期听到我说过，当我们开始放弃服务业务中非盈利的增长合同时。这不仅对我们的底线有利，对客户也有利。它使我们能够专注于为他们的房地产战略带来的战略价值，并随着我们在提供的技术服务价值链上移，提高客户保留率。关于未来的增长，Neil，你想对此发表评论吗？
当然。如果我们考虑服务业务增长，我认为有两个领域值得关注。第一个是我们的全球企业服务业务，它具有巨大的潜力。我们拥有强大的平台，有巨大的机会在不增加基础设施的情况下实现规模扩张。因此，从运营杠杆的角度来看，它将很好地扩展。此外，正如Michelle所说，当我们将全球企业服务与我们的一些区域服务业务连接起来时，会有很大的机会。第二个我们看到非常不错增长的领域，特别是在印度、欧洲和美国，是项目管理。
这些合同周期稍短，因此增长很快。该业务在美国的利润率非常强劲，因此肯定会对盈利能力做出贡献，我认为这是我们未来具有很大潜力的领域。
好的，这就是我的问题。谢谢。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自花旗的Seth Bergey。请发言。
嗨，感谢您回答我的问题。我的第一个问题是关于资本配置。本季度及季度末之后，你们偿还和再融资了一些债务。与继续去杠杆化、偿还债务相比，你们如何看待业务持续有机增长的投资需求以及并购机会的机会集？
是的，感谢您的问题。我们一直在平衡这一点。正如我们过去所讨论的，如果您注意到我们的自由现金流转化率，以及我们为公司带来的现金量，它确实使我们能够做所有事情——正如我对团队所说的，我们正在去杠杆化，降低资本成本，同时在整个平台上进行有机投资。我们不会给出具体比例，但我可以告诉您，我们确定要投资的所有事情，我们都能够做到。并购当然是我们的一个目标焦点，但默认情况下，我们是建设者，我们正在构建一个有机增长的机器。
并购必须是非常特殊、定价非常合理的交易，我们才会执行。
好的，谢谢，这很有帮助。关于亚太地区，看起来受到中国一家合资企业的轻微影响。您是否预计这会在第四季度恢复正常？
是的，当然。如我在准备好的发言中所述，亚太地区受到中国One World合资企业500万美元的时间差异影响。这只是同比比较的问题。我们预计全年One World合资企业的贡献与去年大致持平。因此，这确实是一个时间问题。如果排除这一不利因素，本季度亚太地区EBITDA本应同比增长，因为服务和资本市场业务在本季度实现了增长。
太好了，谢谢。
谢谢。下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Kamdem。请发言。
很好。两个简短的问题。回到服务业务线，我很想深入了解利润率提升的下一个动力。您认为是什么将推动这一点？是技术投资，还是有更多的成本削减机会？我们应该如何看待利润率提升的下一个阶段？谢谢。
是的，有很多因素可以推动利润率。如您所说，技术的使用是一个方面；此外，我们正在向服务价值链上游移动。因此，当您考虑我们的一些业务时，它们目前高度商品化，而我们正在转向更多机械和工程领域——这些对我们来说也是更高利润率的业务。最重要的是，老实说，我们在交叉销售方面做得不够好，而服务业务是向客户提供更多服务线的绝佳机会。这不仅提高了客户粘性，也提高了利润率。
您还将看到我们的客户保留率大幅提高。我们投资于留住客户群所需的结构性措施，这既保持了利润率，又同时提高了利润率。
很好，很有帮助。然后，如果我可以跟进关于招聘和公司新增人才的问题。听起来招聘渠道仍在建设中。能否从质量上告诉我们招聘环境如何，比如薪酬或市场情况？竞争是否越来越激烈？谢谢。
是的。您是仅指资本市场吗？
是的，主要是资本市场，但也欢迎对公司其他部门的评论。
好的。有趣的是，成本并没有变得更高。对我们来说一个真正的积极因素是，我们开始收到很多来自资本市场领域“大人物”的主动联系，因为人们开始意识到，如果您没有一个完善的平台，没有自己的研究工具、选址工具（如我们用于数据中心工作的Athena），那么从现在起两三年后，您的职业生涯将会落后。因此，我们在该行业招聘绝对没有问题。
定价一直有点高，但我们有针对性地瞄准了我们需要建设的市场，因此我们确保将资金准确地用于我们需要建设的地方。
有帮助。谢谢。
不客气。
谢谢。下一个问题来自公民银行的Mitch Germain。请发言。
谢谢。Michelle，您提到了交叉销售。我很好奇您在内部采取了哪些措施来激励或推动各业务之间更多的交叉销售。
是的，很好的问题。首先，我们正在跟踪它，目前这个数字相当低。我们在公司内部实施了不同形式的激励措施。我们不会具体谈论这些激励措施是什么，但组织整体——我已经多次谈到需要打破孤岛，我们确实已经开始打破孤岛——因为是的，你可以给人们胡萝卜，最好不要给他们大棒。你想要的是一种相信交叉销售的文化。因此，我们花了大量时间和精力通过组织建立这种文化。
事实上，我们给它起了个名字，叫做“加一”（plus one）。
很好，非常有帮助。然后我知道你们提到了“追求品质”的趋势，特别是在写字楼和工业地产。我很好奇，随着一些租户或客户寻求升级其房地产质量，贵公司如何定位以捕捉这一趋势带来的好处。
是的，这是我们的一个真正优势。特别是租赁业务，您听到我提到大型交易在我们的业务 pipeline 中同比增长40%。这直接体现了我们的优势。但如您所说，A级建筑现在平均入住率约为90%。租赁量在工业物流和写字楼领域都确实在正轨上。如您所见，随着客户转向更高质量的空间，他们为此支付了更高的租金，我们看到这些租赁的估值大幅上升，这再次是我们的一个重要优势领域。
谢谢。
谢谢。问答环节到此结束。我现在将会议转回给Michelle MacKay进行闭幕致辞。
谢谢各位，我们期待在12月的投资者日与您交流。
谢谢。本次电话会议现已结束。感谢您参加今天的演示。您现在可以挂断电话了。