史蒂夫·阿尔特布兰多（投资组合监督、副总裁兼投资者关系）
巴里·柏林（执行副总裁、财务主管兼秘书）
大卫·汤普森（首席财务官）
各位好，欢迎参加创意媒体与社区信托公司2025年第三季度业绩电话会议，所有参会者将处于仅收听模式。
如果您需要帮助，请按星号键后再按零键联系会议专员。
今天的演示结束后，将有提问环节。
要提问，您可以在按键电话上按星号键然后按1。
要撤回您的问题，请按星号键然后按2。
请注意本次活动正在录制。
现在我想将会议转交给投资组合监督史蒂夫·阿尔特布兰多。请讲。
大家好，感谢大家参加我们的会议。
我叫史蒂夫·阿尔特布兰多，是CMCT的投资组合监督。
今天参加电话会议的还有我们的首席执行官大卫·汤普森和首席财务官巴里·柏林。
本次电话会议将进行网络直播，并将暂时存档在我们网站的投资者关系部分，您也可以在那里找到我们的收益报告。
我们的收益报告包括今天电话会议中讨论的非GAAP财务指标的调节表。
在本次电话会议中，我们将发表前瞻性陈述。
这些前瞻性陈述基于我们的信念、假设和当前可获得的信息。
我们的实际结果将受到已知和未知的风险、趋势、不确定性以及其他超出我们控制或预测能力的因素的影响。
尽管我们认为我们的假设是合理的，但它们并不能保证未来的业绩，有些假设将被证明是不正确的。
因此，实际的未来结果可能与我们的预期不同，而且这些差异可能是重大的。
有关潜在风险的更详细描述，请参阅我们的SEC文件，这些文件可在我们网站的投资者关系部分找到。
接下来，我将把电话交给大卫·汤普森。
谢谢史蒂夫，也感谢大家参加今天的电话会议。
我将首先介绍我们在战略举措方面取得的进展，然后回顾我们本季度的业绩。
提醒一下，我们的主要优先事项仍然集中在两个主要目标上：加强我们的流动性和资产负债表，以及发展我们的多户住宅业务。
为了推进这些目标——我们去年9月首次提出——我们一直在执行一项重大的再融资计划，并评估选择性资产出售。
本周早些时候，我们宣布已就出售我们的贷款业务达成最终协议。
该业务主要专注于为有限服务酒店发放SBA 7贷款，被认为是公司的非核心资产。
截至9月30日，收购价格估计约为4400万美元，为公司带来约3100万美元。
在偿还债务、交易和其他费用后，该交易仍需获得小企业管理局的批准以及某些成交条件。
与此同时，我们在再融资举措方面继续取得重大进展。
自去年9月以来，我们完成了七项资产的融资，并为我们的贷款部门建立了一个仓库融资工具。
该工具将在我们的出售交易完成时退役。
我们还在努力扩大我们在奥斯汀的创意办公资产Penfield的抵押贷款规模。
今年早些时候完成这项融资后，我们与一家投资级租户签订了租约，这应该使我们能够扩大贷款规模。
我们现在正在与贷款人敲定贷款文件。
总而言之，这些行动对公司来说是重要的步骤。
它们提供的收益使我们能够显著减少追索权债务，包括今年早些时候全额偿还1.69亿美元的追索权信贷安排。
它们还支持了我们的增长举措，包括我们在贝弗利山、卡尔弗城、布伦特伍德、旧金山和奥斯汀的物业的租赁活动。
酒店资产的翻新、贷款业务的新贷款发放，并使我们能够继续支付优先股股息。
总体而言，我们对在改善流动性方面取得的进展感到鼓舞。
我们正在努力使公司能够从复苏的商业房地产市场中受益，这得到了较低的利率、办公租赁活动的显著增加以及旧金山湾区经济状况改善的支持。
转向第三季度业绩，我们的核心FFO为负1050万美元，反映了影响本季度业绩的几个项目。
我们的整体净营业收入为700万美元，而上一季度为980万美元。
在我们的办公部门，净营业收入较第二季度下降约50万美元，主要原因是一家合资企业的评估价值降低。
在我们的全资物业中，净营业收入略有增加。
酒店部门本季度的净营业收入为85万美元，而第二季度为420万美元，主要反映了公共空间翻新带来的干扰。
第三季度也是酒店的季节性淡季。
我们的多户住宅净营业收入较上一季度增加约60万美元。
这一改善主要是由于一家合资企业的评估价值降低（也影响了第二季度业绩）以及第三季度合并物业的房地产税支出减少。
最后，我们贷款部门的净营业收入增加约36万美元，主要是由于第二季度计提了更高的准备金。
展望未来，我们看到2026年现金流有改善的机会，这得益于几个关键驱动因素：办公租赁活动的持续改善、酒店资产翻新的全面完成，以及通过更高的租金、改善的入住率和新单元的交付实现多户住宅业绩的稳定增长。
我们还预计将受益于更有利的利率环境。
在我把电话交给史蒂夫让他提供更多关于投资组合的细节之前，我想花一点时间感谢巴里·柏林多年来作为我们贷款部门出售的一部分所提供的服务。
巴里将辞去首席财务官一职，以便加入贷款业务的收购方。
布兰登·希尔将在交易完成后担任首席财务官一职。
布兰登多年来一直密切参与CMCT的工作，我们预计将实现无缝过渡。
史蒂夫。
谢谢大卫。
我们仍然专注于改善所有部门的物业层面表现，并发展我们优质的较新多户住宅投资组合。
这仍然是我们的一个关键增长领域。
包括我们的合资企业在内，我们现在有四个运营资产：湾区的1150 Clay和Channel House，以及洛杉矶的701 South Hudson和1902 Park Avenue。
我们在701 South Hudson的租赁方面取得了稳步进展，这是我们去年年底完成的部分办公转住宅改造的住宅部分。
该物业的多户住宅入住率在第三季度末约为81%，高于第二季度末的68%。
提醒一下，该建筑的顶层两层已转换为68个高端住宅单元，而名为4750的底层创意办公部分仍保持100%出租。
正如我们在之前的电话会议中提到的，鉴于最近的 zoning 变化，我们认为有机会在该物业的后表面地段开发更多单元，我们继续在这些计划上取得进展。
我们的第五个项目，洛杉矶的1915 Park，将于本月交付。
这个36单元的新建多户住宅开发项目是与一家国际养老基金的合资企业，位于我们在Echo Park的1910 West Sunset办公楼附近，这是一个非常理想的可步行子市场，拥有吸引人的餐饮和娱乐选择。
在奥克兰，我们看到本季度总入住率略有改善。
我们相信，由于奥克兰住宅市场的新建设有限以及整个湾区的持续复苏，我们的物业将受益。
在旧金山，多户住宅物业继续改善，该地区的 vacancy 率处于2011年以来的最低水平。
旧金山第三季度的租金增长率为5.2%，是2015年以来最强劲的同比增长率。
此外，2026年1月，塞缪尔·梅里特大学将开设新校区，该校区距离我们位于1150 Clay的A级多户住宅资产仅几步之遥，新校区预计将吸引2000名学生和500名教职员工。
我们看到通过更高的租金、改善的入住率和新单元的交付，多户住宅净营业收入有显著的增长机会。
转向办公部门，今年早些时候我们注意到我们的租赁渠道非常活跃，这转化为非常强劲的租赁活动。
截至2025年前九个月，我们执行了约159,000平方英尺的租约，与去年同期相比增长69%。
这是在2024年第四季度176,000平方英尺租赁活动之后的结果。
截至第三季度末，我们的办公投资组合出租率为73.6%。
不包括我们的One Oakland办公物业，我们的出租率为86.6%，高于2024年底的81.7%。
重要的是，我们相信COVID带来的不利因素在很大程度上已经过去，我们现在开始看到办公室回归趋势带来的好处，这为我们的投资组合创造了有利条件。
转向我们的酒店，我们相信我们正以强势进入2026年。
经过几年的翻新相关干扰后，我们萨克拉门托喜来登大酒店公共空间的1100万美元翻新工程已接近完成。
该项目包括对宴会厅、宴会空间、公共空间和餐饮区的升级。
这项翻新工程的资金来自与万豪延长管理协议所获得的800万美元关键资金、该物业的现金流以及抵押贷款的未来资金。
提醒一下，我们去年还翻新了所有505间客房。
现在，我将把电话交给巴里，他将提供我们财务业绩的最新情况。
谢谢。史蒂夫，早上好。
我将花几分钟时间回顾2025年第三季度与2024年第三季度的同比财务亮点。
从我们的部门净营业收入开始，2025年第三季度为700万美元，而去年同期为760万美元。
按部门细分，减少约60万美元主要是由于办公物业减少40万美元、贷款业务减少37.4万美元和酒店物业减少12.3万美元，部分被多户住宅物业增加28.4万美元所抵消。
2025年第三季度办公部门净营业收入为500万美元，而2024年第三季度为540万美元。
减少的主要原因是加利福尼亚州洛杉矶和加利福尼亚州旧金山的一处办公物业净营业收入减少，归因于入住率下降导致的租金收入降低，以及德克萨斯州奥斯汀的一处办公物业由于房地产税增加导致的净营业收入减少。
我们贷款部门的净营业收入降至31.4万美元，而去年同期为68.8万美元，主要由于贷款偿还和较低利率导致利息收入减少，部分被贷款净偿还和当前预期信用损失增加减少导致的利息支出减少所抵消。
2025年第三季度酒店部门净营业收入为85万美元，而去年同期为100万美元，减少是由于餐饮销售收入减少，部分被客房收入增加所抵消。
2025年第三季度我们酒店物业的运营受到大堂翻新项目的负面影响，2024年第三季度则受到客房翻新项目的影响。
2025年第三季度多户住宅部门净营业收入为79.2万美元，而去年同期为50.8万美元，增加主要是由于2025年第三季度加利福尼亚州奥克兰的多户住宅物业房地产税减少，部分被加利福尼亚州奥克兰的多户住宅物业由于入住率下降和每占用单元月租净额（扣除租金优惠）与去年相比下降导致的收入减少所抵消。
在部门净营业收入线以下，我们的折旧和摊销费用增加了92.2万美元，原因是酒店物业翻新项目后可折旧资产基础的增量增加，以及利息支出增加78.2万美元，原因是未偿还债务总额增加。
我们的FFO为负1110万美元，即每股摊薄负14.75美元，而去年同期为负2840万美元。
FFO的积极结果主要是由于可赎回优先股赎回费用减少1610万美元和可赎回优先股股息减少270万美元，部分被先前讨论的部门净营业收入总额减少和利息支出增加所抵消。
我们的核心FFO为负1050万美元，即每股摊薄负13.96美元，而去年同期为负1150万美元。
核心FFO的增加归因于先前讨论的可赎回优先股股息减少，抵消了部门净营业收入的减少和利息支出的增加。
核心FFO计算不包括与优先股赎回、交易相关成本和推定股息相关的FFO调节项目。
我想最后感谢大卫·汤普森自2014年CMCT上市以来对我角色的指导，更重要的是，作为我在CIM角色的导师。
谢谢你，大卫。
虽然我很高兴能跟随贷款部门到它的新家，并期待帮助其所有权在贷款领域发展和扩展视野，但我会真正怀念与CIM的所有权和执行管理团队的互动，他们在我担任公司角色期间给予了我支持。
最后，感谢我有幸共事过的优秀团队，他们让我的工作变得更轻松。
这包括今天参加电话会议的布兰登·希尔，他在我担任首席财务官之前就一直指导CMCT的财务监督，并且耐心等待担任首席财务官的机会。
他非常适合担任这个角色，我祝贺他获得这个机会。
现在，我们可以开放电话进行提问。
我们现在开始问答环节。
要提问，您可以在按键电话上按星号键和1。
如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。
如果您的问题已得到解答并想撤回问题，请按星号键和2。
此时，我们将暂停片刻整理提问名单。
似乎没有问题。
我想结束本次会议。
感谢您参加今天的演示。
您现在可以挂断电话了。