劳拉·坎贝尔（执行副总裁，投资者关系与市场营销）
维克多·J·科尔曼（首席执行官、总裁兼董事会主席）
马克·T·拉马斯（首席运营官兼首席财务官）
哈鲁特·K·迪拉梅里安（首席财务官）
劳拉·坎贝尔（执行副总裁，投资者关系与市场营销）
劳拉·坎贝尔（执行副总裁，投资者关系与市场营销）
亚历山大·戈德法布（派珀·桑德勒公司）
罗纳德·卡姆登（摩根士丹利）
迪伦·伯津斯基（格林街）
布莱恩·赫克（富国银行证券有限责任公司）
理查德·安德森（坎托·菲茨杰拉德公司）
维克拉姆·马尔霍特拉（瑞穗租赁有限公司）
汤姆·卡瑟伍德（BTIG）
贾娜·加兰（美国银行）
约翰·金（BMO资本市场）
塞思·伯吉（花旗环球金融市场）
女士们，先生们，感谢您参加我们的会议，欢迎来到哈德逊太平洋地产2025年第三季度业绩电话会议。在今天的准备发言之后，我们将举行问答环节。如果您想提问，请举手。如果您已拨入今天的电话会议，请按星号9举手，按星号6解除静音。现在我将会议交给投资者关系与市场营销执行副总裁劳拉·坎贝尔。劳拉，请讲。
大家早上好。感谢大家参加我们的会议。今天和我一起参加电话会议的有：维克多·科尔曼，首席执行官兼董事长；马克·拉马斯，总裁；哈鲁特·迪尔·梅里安，首席财务官；以及租赁执行副总裁阿特·斯瓦佐。今天上午，我们已向美国证券交易委员会提交了8K表格中的收益报告和补充材料，两者现在都可在我们的网站上获取，同时还有本次电话会议的音频网络直播回放。我们今天在电话会议上分享的一些信息具有前瞻性。有关前瞻性信息的声明以及本次电话会议中使用的非GAAP财务指标的调节，请参考我们的收益报告和补充材料。维克多将讨论行业和市场趋势。马克将提供我们办公室和工作室运营及开发的最新情况。哈鲁特将回顾我们的财务业绩和2025年展望。之后，我们很乐意回答大家的问题。维克多。
谢谢劳拉。大家早上好，感谢大家今天参加我们的会议。我很高兴地报告，哈德逊太平洋在战略优先事项方面又度过了一个坚实的执行季度。我们正处于自2019年以来最强劲的办公室租赁年的轨道上，本季度又锁定了超过500,000平方英尺的已签租约，使年初至今的租赁面积达到170万平方英尺，2026年的到期租约显著减少。我们的办公室入住率正处于一个明显的拐点，因为我们在第三季度实现了正吸纳量。
我们看到西海岸办公室市场复苏的明确迹象，特别是随着我们市场中的人工智能和科技公司持续扩张，我们从中受益；在工作室方面，尽管更广泛的制作环境仍然充满挑战，但对位置优越、一流资产（如我们的好莱坞工作室）的需求使我们能够在第三季度推动入住率的连续改善。从资本结构的角度来看，我们显著加强了财务基础。在今年上半年完成办公室组合的CMBS融资和大规模股权融资之后，我们成功为西雅图1918第八街的办公室资产进行了再融资，并修订和延长了信贷额度，使得年初至今的资本市场活动总额远远超过20亿美元，拥有10亿美元的流动性，100%的债务已固定或上限，直到明年第三季度都没有到期债务。
我们现在处于有利地位，可以利用充足的内在增长机会，换句话说，就是租赁、租赁，再更多的租赁。看看更广泛的市场动态，我们西海岸市场的持续转型强化了我们的战略定位。美国风险资本投资在第三季度仍然强劲，年初至今的交易价值已经比2024年全年水平高出约15%。这标志着自2021年峰值以来最强劲的融资环境之一，人工智能占美国年初至今交易价值的近三分之二，旧金山湾区占比超过一半，重申了该地区在创新和资本形成方面的领先地位。
这些趋势突显了日益增长的乐观情绪，这反过来为行业的驱动市场以及2026年西海岸办公空间的需求奠定了建设性的背景。在旧金山和半岛地区，第三季度的租赁活动大幅加速，由Roblox等科技和人工智能租户引领，而硅谷由于人工智能软件和硬件公司的需求扩张，连续第四个季度录得空置率下降。在西雅图，人工智能投资迄今已超过15亿美元，促成了近四年来可用性的首次下降。这些都是令人鼓舞的指标，表明风险投资支持的租户再次在哈德逊太平洋深度布局的市场中增长、招聘和租赁空间。
第三季度超过80%的租赁活动发生在我们的湾区资产，包括帕洛阿尔托Page Mill中心的一家超过100,000平方英尺的人工智能租户，正是这种增长导向的租户验证了我们的市场论点。随着人工智能公司扩大业务并需要更多的团队，我们的投资组合准备好捕捉需求的复苏。转向我们的工作室，虽然洛杉矶第三季度的拍摄天数与去年相比下降了13%，但我们对长期前景仍然充满信心。随着加利福尼亚州最近扩大和延长的影视税收抵免自7月以来已经产生了强劲的势头，该计划已分配给74个新制作，而去年同期仅为18个。
其中包括18部电视剧和10部故事片，预计将在洛杉矶拍摄，税收抵免接受者必须在分配后180天内开始拍摄。虽然很难预测未来的节目数量，但这代表了一个相当大的 pipeline，特别是与过去几个季度平均在洛杉矶拍摄的80至85个制作相比。我们认为我们的洛杉矶工作室和服务处于有利地位，可以捕捉未来需求的份额。关于第三季度的收购，我们收购了合作伙伴在西雅图Hill 7办公物业45%的权益，作为对价，我们承担了合作伙伴在合资企业债务中的4550万美元份额，并收到了140万美元的手头现金。
此次收购为我们在Hill 7这样的A级优质位置物业提供了多种解锁价值的途径，通过主动重组现有贷款，并最终随着西雅图市场复苏提高入住率和现金流。我们看到Hill 7的可用空间的咨询、参观和提案数量显著增加，我们仍然致力于长期在西雅图运营一流的投资组合。我们的资产出售方法仍然是有纪律和战略性的。我们没有交易压力，只有当交易明显增强股东价值时才会采取行动。当我们看到有吸引力的定价，特别是对于非核心物业或需要大量再投资的物业时，我们将考虑将这些资本循环到我们最有信心的资产和市场中。
这是一种有选择性、有目的的方法，使哈德逊太平洋能够利用西海岸足迹中日益增强的复苏势头。现在，我将把会议交给马克，讨论我们的办公室和工作室运营以及开发 pipeline 的最新情况。
谢谢维克多。我将介绍我们第三季度的办公室租赁表现，这展示了维克多强调的强劲执行和市场势头。我们在本季度执行了75份办公室租约，总面积达515,000平方英尺，其中67%是新交易，突显了我们在吸引新租户到我们高质量资产方面的持续成功。我们的在用办公室组合本季度末的入住率为75.9%，环比上升80个基点，租赁率为76.5%，环比上升30个基点，代表我们的租赁努力取得了稳步进展。缺口租金比之前水平低6.3%，现金租金低10%。这主要反映了帕洛阿尔托的6份小型租约，总面积40,000平方英尺，从疫情前的峰值市场租金降至仍健康的接近每平方英尺80美元的三网租金。
重要的是，我们看到半岛和硅谷的租金率明显稳定迹象，租户需求改善和空间吸纳使我们为未来的租金增长做好了准备。虽然我们2026年的到期租约比市场低约3%，但季度租金价差始终反映过去12个月到期租约的回填情况。正如我们本季度所见，地理位置、租户规模和其他因素影响这些结果。我们未来强劲季度租赁活动的各种领先指标继续显示积极势头。我们资产的参观活动在第三季度显著加速，包括210万平方英尺的独特需求，环比增长近20%，同比增长60%。
这反映了我们市场的需求增长，其中三分之二与技术相关，三分之一专门与人工智能相关。我们的租约 pipeline（包括交易和租约提案或意向书）达220万平方英尺，其中近600,000平方英尺处于高级阶段。我们现在平均看到20,000平方英尺的参观需求，而我们 pipeline 中的平均需求接近25,000平方英尺。这突显了公司对其增长轨迹和空间需求越来越有信心。哈德逊太平洋的租约到期情况现在非常有利，使我们的团队能够更多地专注于入住率增长机会，而不仅仅是防御性续约。
我们2025年剩余的到期租约只有140,000平方英尺，均小于20,000平方英尺，我们正在洽谈租约或谈判解决其中近一半的面积。展望2026年，我们有100万平方英尺的租约到期，约占我们在用组合的8%。这比过去四年我们平均每年到期的平方英尺数减少约40%。鉴于我们强劲的租赁势头，我们已经在2026年到期租约的约50%上进行租约洽谈或积极谈判，这领先于我们的历史速度。值得注意的是，我们对四个超过50,000平方英尺的到期租约有75%的覆盖率。
我们在用组合中只有30%受疫情前租约约束，75%的可用空间位于引领西海岸复苏的优质资产和壁垒市场，我们有望提高入住率和现金流。转向我们的工作室运营，我们继续在当前环境中优化业务定位，同时在制作复苏时保留上行潜力。在过去12个月的基础上，我们在用的工作室舞台租赁率为65.8%，环比增长220个基点，主要由日落拉斯帕尔马斯的额外入住率推动，日落格伦奥克斯的贡献较小。
我们的Coyote舞台在过去12个月的租赁率为48.3%，环比增长90个基点。我们现在看到成本节约举措的好处，在第三季度，尽管收入环比下降，但经一次性费用调整后的工作室净经营收入环比增加400万美元，一年多来首次实现正增长。这是朝着我们的总体目标又迈出的一步，即使我们的工作室业务（特别是Coyote）在任何市场环境中都能盈利运营。在开发方面，曼哈顿首个专门建造的工作室Sunset Pier 94 Studios按计划和预算进行，将于年底交付，并于第一季度盛大开业。
随着接近完工，我们看到多个高质量制作的浓厚兴趣，它们希望租赁该设施的重要部分，为期6个月至1年，并有可能续约更长时间。Sunset Pier 94的质量和位置无可匹敌，我们预计随着接近完工，需求将进一步加速。第三季度，我们获得了将卡尔弗城的10900-10950华盛顿办公物业重新开发为混合用途项目的权利，该项目将包含约500个住宅单元和底层零售，由于住房供应短缺，10900-10950提供了一个优质的多户住宅位置，可实现的需求和租金使其成为极具吸引力的开发场地。
我们正在评估各种选择以实现价值最大化，可能包括引入合作伙伴共同开发该场地，哈德逊太平洋贡献土地，或直接出售。我们期待在未来几个季度提供有关这个独特价值创造机会的更多更新。现在，我将把会议交给哈鲁特，介绍我们的财务业绩、资本结构和展望。
谢谢马克。我将向大家介绍我们第三季度的财务业绩，这些业绩反映了在我们持续专注于租赁的过程中稳健的运营执行。本季度总收入为1.866亿美元，而去年同期为2.004亿美元，主要是由于资产出售和入住率下降。随着我们继续推进租赁流程，DNA费用大幅改善至1370万美元，而去年同期为1950万美元，减少了30%。这一节省反映了各种组织效率措施的成功实施，并突显了我们在精简成本结构的同时保持运营卓越的承诺。我们第三季度扣除特定项目的FFO为1670万美元，即每股摊薄收益0.04美元，而去年同期为1430万美元，即每股摊薄收益0.10美元。
同比增长17%是由于G&A、利息支出和工作室净经营收入的改善，部分被办公室净经营收入的下降所抵消。请注意，第三季度每股摊薄FFO反映了我们第二季度普通股发行后的股数增加。第三季度的特定项目总计200万美元，即每股摊薄收益0.00美元，主要包括与成本节约举措和融资活动相关的一次性费用。去年同期，特定项目为750万美元，即每股摊薄收益0.02美元。我们第三季度的同店现金净经营收入为8930万美元，而去年同期为1100万美元，主要原因是办公室入住率下降。
正如维克多强调的，我们在第三季度显著加强了资产负债表和资本结构。我们的活动包括对1918第八街资产2.85亿美元的再融资，这突显了我们有能力以有利条件进入债务市场，为我们高质量投资组合的资产融资。我们还修订和延长了信贷额度，到明年年底提供7.953亿美元的容量，到2029年底提供4.62亿美元，我们的核心银行集团继续大力参与。我们的流动性状况强劲，为10亿美元，包括1.904亿美元的未使用现金及现金等价物和7.953亿美元的未提取信贷额度容量。
在Sunset Pier 94建设贷款下，HPP还拥有1590万美元的未提取容量份额。我们100%的债务已固定或上限，提供可预测的债务服务成本，支持我们的财务规划和现金流管理。展望未来，我们的下一个债务到期日要等到与黑石共同拥有的好莱坞媒体投资组合所担保的贷款在2026年第三季度到期。为此，我们继续专注于这些资产的运营改进，并与黑石制定了计划，在明年第一季度进行再融资，目标是最大限度地提高我们的财务灵活性。
转向第四季度展望，我们预计每股摊薄FFO为0.01至0.05美元，与第三季度每股摊薄FFO 0.04美元衔接。由于典型的季节性因素，我们预计工作室净经营收入会降低。我们预计第四季度的平均节目数量不会反映税收激励的好处，因为获得分配的制作最多有六个月的时间开始拍摄。我们还预计G&A会略有上升，与我们全年G&A费用假设一致，与上一季度相比没有变化，舞台入住率降低，以及Sunset Glen Oaks合资企业可能面临的持续挑战，需要重新考虑相关项目融资的风险以及该合资企业作为合并主体的会计处理。
基于这些考虑，Sunset Glen Oaks已被去合并，导致我们全年展望假设的以下调整：利息支出降低，来自未合并合资企业的FFO降低，归属于非控股权益的FFO增加。我们全年同店现金净经营收入增长假设与上一季度相比也没有变化。与往常一样，我们的展望不包括今年剩余时间内潜在处置、收购、融资和/或资本市场活动的影响。现在我将会议转回给维克多做闭幕发言。
谢谢鲁德。在结束今天的会议时，我想强调哈德逊太平洋独特地处于人工智能驱动的技术扩张、西海岸办公室市场复苏和更强劲的工作室需求回归的交汇点。我们在创新中心的战略重点和高质量资产已经带来回报，实现了自2019年以来最强劲的租赁年和正吸纳量拐点，而我们加强的资产负债表、10亿美元的流动性、100%的固定债务以及直到2026年第三季度都没有到期债务，提供了利用内在增长机会的财务灵活性。我们看到的从创纪录的人工智能投资到风险资本活动扩张的势头，强化了我们的信念，即我们正处于有意义复苏的早期阶段，哈德逊太平洋已准备好捕捉这一机会。
现在我们很乐意回答问题。
操作员，我们现在开始问答环节。如果您想提问，请举手。现在，如果您已拨入今天的电话会议，请按星号9举手，按星号6解除静音。请稍候，我们正在整理问答名单。第一个问题来自派珀·桑德勒公司的亚历山大·戈德法布。您的线路已接通。请讲。
亚历克斯，您在吗？操作员，请转到下一个问题。
下一个问题来自摩根士丹利的罗纳德·卡姆登。您的线路已接通。请讲。
嘿，能听到我说话吗？
是的，我们能听到，罗恩。
好的，很好。我有几个快速问题，首先，我看到租赁数据出来了。我想了解一下您对未来12、24、36个月入住率趋势的总体看法。如果您能将其与同店净经营收入的影响联系起来做一些总体评论，那就太好了。谢谢。
是的，谢谢罗纳德。正如我们在准备发言中指出的，您知道我们的到期租约情况，对吧。第四季度有14万平方英尺，明年约100万平方英尺，本季度67%的活动都是新租赁，我们对明年到期租约的50%覆盖率领先于我们通常在这个时候的水平。因此，所有迹象都表明我们正进入正净吸纳量领域，并有望加速增长。对吧。因为你知道，连续几个季度每个季度超过50万平方英尺，我们将远远超过那些到期租约。所以趋势是正确的。我不会在这里具体说明年底或明年的具体百分比。但我认为可以合理预期，你会看到，你本季度已经看到，更多的正净吸纳量，同店净经营收入。我认为这些显然是相关的。你会看到一点滞后。
我们第三季度同店办公室中心的平均入住率略有下降。对吧。我们从73.3环比下降到72.8。与去年相比，你真的是在与前一年更高的入住率进行比较。对吧。在70年代后期，有一些支付高额租金的租户，尤其是优步在1455，亚马逊在公园北，Picture Shop在6040。这些是上一年的主要贡献者，而现在这些不再以同样的方式影响办公室入住率的数字。
所以我们实际上以75.9的入住率环比上升。所以甚至高于平均入住率。同店的平均入住率也会上升。我们需要达到76以上，因为第四季度同店的平均入住率是76.3%。所以要高于这个数字。再加上工作室需要稳定或略有改善，然后你会开始看到积极的同店净经营收入开始正向变动。
非常有帮助。
如果我能再问一个关于工作室的后续问题。我想我们一直在讨论复苏路径，并试图理解其形态。听起来您看到了更多的活动，但就我们应该关注哪些关键里程碑和数据点以了解复苏是否真的以有利的方式开始而言，您有什么看法？谢谢。
关于这一点有几个要点。我的意思是，听着，内容支出仍然稳定且在增长。我认为，最终你会看到Skydance-Paramount收购的一些令人印象深刻的数字。他们的新内容支出与Netflix的数字相当，每年超过200亿美元。所以这些数字显然会渗透进来。正如我们在准备发言中提到的，具体到加利福尼亚州，随着新的税收抵免的实施和延长，自7月以来已经产生了强劲的势头，该计划已分配给74个新制作，而去年同期仅为18个。
其中包括18部电视剧和10部故事片，预计将在洛杉矶拍摄，税收抵免接受者必须在分配后180天内开始拍摄。虽然很难预测未来的节目数量，但这代表了一个相当大的 pipeline，特别是与过去几个季度平均在洛杉矶拍摄的80至85个制作相比。我们认为我们的洛杉矶工作室和服务处于有利地位，可以捕捉未来需求的份额。关于第三季度的收购，我们收购了合作伙伴在西雅图Hill 7办公物业45%的权益，作为对价，我们承担了合作伙伴在合资企业债务中的4550万美元份额，并收到了140万美元的手头现金。
太好了。就这些。非常有帮助。
谢谢，罗恩。
下一个问题来自格林街的迪伦·伯津斯基。您的线路已接通。请讲。
嗨，各位。谢谢回答我的问题。我想，我不记得维克多或马克提到过硅谷和半岛的租金是如何稳定下来的。我只是好奇整个投资组合的租金趋势如何。如果您能评论一下旧金山（鉴于那里人工智能需求强劲）与洛杉矶和西雅图的情况，那将很有帮助。
是的，我会让阿特加入。
是的，我现在加入。是的。整个投资组合的租金基本保持稳定。我们甚至在一些子市场看到了改善，特别是在旧金山。随着科技需求如此之高，人工智能增长如此明显，我们确实看到金融区北部和南部的增长超过了其他子市场。但我们也开始在其他子市场看到增长。西雅图保持稳定，同样，我们可以谈论科技和人工智能的增长，这将在未来几个季度导致租金上涨。
但我认为目前，租金确实保持稳定。在洛杉矶，我们所在的这座大楼，1161，是我们的总部大楼。我们看到租金增长率显著上升。我们在洛杉矶西海岸没有租赁业务，所以这是我们对租金的唯一观察。
维克多，您提到，鉴于资产负债表状况和上一季度的融资，显然没有出售任何资产的需要。但我只是好奇，我认为过去你们曾谈论过将非核心资产推向市场，并进行正常的资本循环过程。那么，考虑到基本面背景明显改善，可能导致资本市场方面的改善。你们是否仍然有意愿将不再符合未来投资组合定位的资产推向市场？
是的，迪伦，听着，随着市场继续稳定，你知道，我们的入住率将继续取得进展，正如你所看到的。当然，我想我们都对硅谷的活动感到非常惊喜，它一直如此强劲。而且，正如马克在准备发言中所说，我们的平均租户规模在扩大，这使我们能够评估一些资产，我们现在可以在市场上以比12或18个月前高得多的价格出售。
所以这总是我们会考虑的事情，看看是否有机会利用外部增长和资产处置。所以我们有一些资产清单，你知道，正如我在发言中所说，我们不打算出售一些资产，但会有资产被出售。我们不会确定它们，直到最后，这可能是一个数字，我们可能会考虑，你知道，一些我们过去可能出售的资产，现在我们将尝试在未来出售。
我认为随着市场环境改善，这些机会将快速涌现，特别是在硅谷，因为目前每个人都关注城市市场，而硅谷也具有机会。
太好了。感谢您的评论。祝您好运。
谢谢，迪伦。
下一个问题来自富国银行证券的布莱恩·赫克。您的线路已接通。请讲。
太好了，谢谢。维克多。几个季度以来，我们一直在谈论旧金山人工智能需求的涌入。显然，你们从XAI租约中受益。但我们最近也看到一些裁员，这可能归因于人工智能的替代效应。所以我的问题是，展望未来，您是否认为任何子市场或租户行业更容易受到这种潜在负面趋势的影响？
所以布莱恩，听着，当然每个人都关注人工智能，但如果你看看我们签署的租约，它们是科技和科技相关租约，但我们签署了很多消防相关租户，这些租户的扩张我认为目前很明显。今天，人工智能对未来劳动力的初始影响显然是一个背景。但我们现在看到的是，这并没有影响正在签约的核心业务，即法律公司、保险公司，你可能认为它们会受到影响。它们仍然在签署租约并积极获取空间。
很多教育机构同时进入市场。不要低估这一点。我认为金融机构尚未像过去那样真正出现在旧金山。所以它们不太活跃，这可能影响更大。显然，你听到和看到很多金融机构将员工转移到二级市场，那里租金成本更低等等。所以我认为影响不会立即很大。但一个真正的迹象是，阿特可以提供一些数据，我认为这对我们本季度的数据非常独特，现在我们看到转租空间在我们所有市场的某些情况下大幅减少。
但在半岛和城市，转租空间正回到租户手中，因为他们意识到现在需要这些空间用于未来增长。
是的，维克多，我想说的是，布莱恩，人工智能和科技确实成为头条新闻，因为这是一个热门话题，但这不是90-10的情况。实际上，我们 pipeline 的55%是科技，其中一半是人工智能。我们 pipeline 的45%是消防部门、专业服务公司、教育机构，我们也在利用这些机会。
太好了，这非常有帮助。换个话题，关于Coyote。你们在提高该业务效率方面做得很好。您能否给我们更新一下，在成本方面还有多少可以削减，或者这项努力是否已经结束，以及您对该业务的最终计划的任何信息将很有帮助。
是的，听着，我认为正如你所说，我们正在取得一些进展。我们还有更多工作要做，我们有一些计划。显然，我不会透露确切的数字和时间表，但现在正在进行中。你知道，我们正处于实现收支平衡的边缘。这一直是26年第一季度的目标，我们正在朝着这个方向前进，并相信我们将实现这一目标。从那时起，我们将不得不看看市场情况、节目数量、OPCO方面的市场份额吸纳情况，然后看看该业务的下一阶段。
你知道，我们一直说我们将对该业务的未来做出反应。我们经历了我们所说的百年一遇的风暴，希望我们能从中走出来，也许比我们想象的更好。我们还不乐观，但至少看到了积极的迹象。马克，你想评论吗？
不，我认为你总结得很好。我只想说，布莱恩，在我们之前的电话会议中，我们提到了大约23美元的年度成本节约，按23-24年的备考计算。如果你看我们最近的结果，这完全得到了证实。去年第三季度，Coyote的费用接近2500万美元。本季度，经一次性项目调整后，我们为1900万美元。所以按此计算，支持我们提到的年度节约目标，我认为这很好地证实了我们的成本节约正在实现。
太好了，谢谢大家。
谢谢，布莱恩。
下一个问题来自坎托·菲茨杰拉德的理查德·安德森。您的线路已接通，请讲。
里奇，您在吗？
对不起，抱歉。好了，我现在在线了。我想。
我以为你和亚历克斯在一起。
是的，我知道。她正在学习如何使用Zoom。我想说，我对Zoom的执行给予买入评级。我非常喜欢它，除了我不知道如何解除静音。所以我看了一下租赁数据的环比变化，我试图在你说话的时候快速计算，但办公室空间的租赁从入住率和租赁百分比的角度环比上升是什么时候？2024年没有，2023年大部分时间也没有。这是我提问前能想到的。我只是好奇你认为这个环比变动有多重要，尽管很小。这是否向你发出了触底的信号？
马克正在查看数据，因为我认为不是。我认为上次可能是在22年。但他会查看。但他可能没有。但我可以告诉你，你知道，我们在上次电话会议中说过，我想有人问过底部在哪里。我想我评论说我们已经触底。
所以这个环比变动，是的，是积极的。我们对现状远不满意。如你所知，正如我们所说，在我们的 pipeline 和待谈判的交易中，包括明年50%的交易我们已经在谈判中，以及新租赁，我们正在朝着这个方向前进。但马克，我不知道具体数字。
我的意思是，可能有过短暂的上升，但肯定是两年，如果不是更长时间，我们没有同时在租赁和入住率上实现环比正增长。正如维克多所说，我们基本上在两个季度前触底。我们当时是75.1，然后环比再次75.1。当然，本季度我们环比上升80个基点。所以你可以很容易地看出触底然后环比改善。但这是很长时间的努力。里奇，我们可以告诉你，但肯定超过两年了。
好的，太好了。我的第二个问题。除了人工智能，你还有很多事情要做。但我好奇的是，人工智能导向租约的共同特点。公司是否可能签订更短的租期，或者不同类型的资产。也许不是高层建筑，而是低层、郊区，只是没有对人工智能做出过度承诺，无论是空间类型还是时间承诺。我想知道人工智能租户与其他更传统的办公室租户有何不同。
我认为阿特会告诉你相关数据，但唯一不同的是他们寻求增长，对吧？他们更注重增长。如果他们今天想要100,000平方英尺，他们希望明天能再增加50或100平方英尺。这显然与高质量建筑相关，当租户迁出或空置时，他们有潜在的扩展空间。这一直是科技公司的特点。
你知道，他们希望有增长能力，但也希望确保员工的安全。他们在人员上花费大量资金。他们希望确保环境对员工有利，而不是对其他公司有利。现在有一个激烈的谈判，这在科技早期我们没有看到，即同一栋楼里其他租户的竞争格局，他们拒绝让类似租户在同一工作区域或拥有专有信息的租户进入他们的大楼。
是的，维克多说到了点子上。关键是增长路径，能够控制增长，能够控制安全。你知道，有关于高层建筑与低层建筑的讨论。我不认为他们在寻找A级或 trophy 资产，增长是首要考虑的。毫无疑问。他们也在寻找设施丰富的空间，这对人工智能用户来说是一个重要驱动因素，这也是他们寻找第二代、高质量第二代空间的另一个原因。一是削减成本，二是更快入住。
所以这些确实是关键因素。
如果我再问一个关于工作室税收抵免的问题，显然有所改善。但您认为这与世界其他地区相比是否足够，以防止制作转移到洛杉矶以外的其他地方？您认为已经采取了足够的措施，还是需要更实质性的措施来将制作留在加利福尼亚。
听着，我从不认为这足够。你知道，这是一个被领导者长期视为理所当然的业务，现在他们意识到必须具有竞争力。我相信除了税收抵免之外，还会有更多变化，包括线上和线下。线下对工会现在非常重要，他们正在关注。
我们已经讨论过并看到实施的其他措施，如费用、许可费、拍摄便利。现在，这正在击败那些从我们这里夺走大量基础设施的市场，如乔治亚州、新墨西哥州和新奥尔良。但归根结底，总是可以做得更多。我们一直在向全州、市县的领导人、电影委员会、市长和州长施压，要求提供更多帮助。
显然，他们认识到需要做更多。我们只希望这足够且迅速。
太好了。非常感谢。
下一个问题来自派珀·桑德勒公司的亚历山大·戈德法布。您的线路已接通。请讲。
嘿，早上好，是的，谢谢维克多。使用这项新技术解除静音是个新挑战。
您在说话吗？亚历克斯，我能听到您吗？对不起。亚历克斯，您在吗？
是的。
好的，谢谢。
我觉得自己像个恐龙。我的孩子们会叫我老古董。所以有两个问题，阿特。只是针对北加利福尼亚。我们听说很多人工智能和增长在旧金山。但您的总体评论表明半岛的活动在增加。所以您能说明旧金山的租赁情况与半岛的租赁情况有何不同，以及半岛是大型科技公司还是您开始看到很多小型初创企业和其他小型租户活跃。
当然。几个季度前，我的意思是，两三个季度前，主要是城市中的大型人工智能用户。我想说，在过去的一个半季度里，我们确实开始看到一些在城市占用20-30万平方英尺的大型用户，现在在硅谷和半岛占用5-15万平方英尺。所以增长确实趋于平衡。显然，在硅谷，我们看到更多早期租户，孵化器阶段的租户，增长到5-10-15万平方英尺，这将成为下一个25-50万平方英尺的租户。
所以我们现在在北加利福尼亚各地都看到了活跃的活动。
好的，维克多，回到娱乐和税收抵免。根据您关于180天的评论，听起来我们真的不应该期望在明年下半年之前有实质性的增长。我知道哈鲁特还没有给出指导，但只是为了让我们对工作室的增长有一个预期。根据180天的时间，听起来确实是明年下半年。这公平吗，或者您认为可能更早？
听着，我从不想过早评论，尤其是如果您给我更长的时间，我认为180天将我们带到明年第二季度，现在不会看到。显然我们在11月，12月显然是制作最安静的月份。所以当他们开始拍摄时，应该在第二季度真正有效。然后显然会有另一批获得批准的节目。我相信是11月19日，所以你会看到这一点。
然后从那个时间线开始的180天几乎到5月。所以归根结底，是的，你肯定会在下半年看到。但我确实认为第一季度后会有影响。
好的，谢谢。
下一个问题来自瑞穗的维克拉姆·马尔霍特拉。您的线路已接通。请讲。
早上好。谢谢回答问题。很简单。我刚收到解除静音请求，所以我想我点击了。但这很棒。我认为这种格式很酷。所以我喜欢你们这样做。回到核心办公室方面。您谈了很多关于FHIR和人工智能。我只是想知道，从更大的角度来看，随着其他同行建筑和市场有这么多空置率，您的战略如何从底部增长，如何持续获得份额？是否有您放弃价格激励的领域？是否有您认为需要不同策略的特定建筑。
我只是想弄清楚在这种环境下，从底部增长的竞争力如何？同行在做什么？是否存在价格战？谢谢。
是的，维克拉姆，我认为这是一个很好的敏锐观点，你知道，是否真的只是降价到底。你知道，我们不认为我们75%的投资组合是这样的，因为那部分投资组合是A级。那里有需求。我们看到我们与一两个其他项目竞争。不是10个。我们获得了超过公平份额的业务。而且看起来未来我们将继续获得更多份额，正如你从所有市场数据中看到的，没有新开发项目进入市场，我们的三个主要市场——湾区、太平洋西北和洛杉矶——都是如此。
所以这些市场没有新开发项目。因此，随着需求继续推动消防和其他非科技和人工智能相关业务，这些建筑将被租赁。
维克多，如果我能补充维克多所说的关于您提到的资产类型，关于您提到的资产，给我们竞争优势的战术因素是我们在这些资产中有超过300,000平方英尺，接近350,000平方英尺的现成空间，这些空间状况良好，可立即入住，这确实对我们起到了关键作用。尤其是现在，这允许租户更快入住。这是您提到的资产的关键区别因素。
好的。然后在工作室方面。如果我考虑三个主要部分，长期租约的舞台，短期租约的舞台，以及京都业务，假设京都业务由于某种原因在一段时间内不会恢复，更多是可变的。您能否提醒我们其他两项业务的粘性？可变性如何？我们应该如何考虑下行情景？
谢谢。如果你看一下日落投资组合，除了格伦奥克斯，现在几乎100%租赁。这些长期租约大部分持续到31年。我的意思是，有一些节目持续到26和27年，但大部分与Netflix的租约持续到31年。显然，我们目前的节目都获得了下一季的续订。
所以我们对这些节目的粘性感到满意。这是我们看到的行业未来方向。我们现在看到Pier 94资产的40%被租赁，这是一个至少持续几个赛季的节目。所以我认为这是该行业未来的方向，以及竞争格局。归根结底，这将是逐个节目而非长期租约。在Coyote方面，我们有同样的情况。
我们现在有一些粘性节目，也有一些空置。
下一个问题来自BTIG的汤姆·卡瑟伍德。您的线路已接通。请讲。
太好了。
你们能听到我吗？是的，我们能听到。
太好了。太好了。我想回到亚历克斯的问题。关于半岛的需求，阿特，我想上一季度您提到与四个租户讨论了圣何塞约100,000平方英尺的空间需求。您能否提供最新情况，以及您对该市场的总体租赁预期？
是的，当然，汤姆。我们确实谈到过，在硅谷和半岛有四个租户，其中一个我们已经执行，其他三个仍在进行中。我们开始看到机场地区50,000平方英尺范围的需求增加，我们的团队在这些交易方面有需求驱动因素。
那么您是否期望在不久的将来看到机场市场租赁活动的加速？
是的，我们肯定会开始看到加速，我们已经在半岛看到了。我认为，在过去六个月里，半岛租户规模的增加让我们感到惊喜，未来租户的前景，包括我们提到的三个，还有很多40-80,000平方英尺的租户在市场上。
太好了，完美。我的第二个问题是关于西雅图的Hill 7，该建筑的租赁前景如何，以及增量租赁资本支出的需求在收购合作伙伴权益中起到了多大作用？
我将谈论Hill 7的活动，你知道，目前我们正在与三个多层租户谈判，总面积约139,000平方英尺，处于不同阶段，但这将解决几乎所有现有空置。
是的，关于经济方面，听着，这是一个机会。我们已经为阿特提到的租赁分配了一定金额的补贴。所以不会自掏腰包。已经分配给该建筑。我们认为该资产目前的优质空间不需要太多装修。装修非常令人印象深刻，这就是需求所在。你知道，这是一个我们必须重新定位的资产，但幸运的是我们不需要。
所以我认为我们正在考虑的租户机会确实是即插即用的。我们乐观地认为我们将很快完成其中一些交易。
所以这听起来非常积极，维克多。很高兴听到。但既然如此，那么收购租户的催化剂是什么？不可能是再融资担忧，债务到28年才到期。是什么促使此时达成协议？
不，这是个好问题。这是未来投入资本，我们对此有更好的定位，我们看到的上行空间比合作伙伴多。所以正是这样。
合作伙伴退出并不新鲜。他们与其他REIT合作伙伴也这样做过。他们刚刚放弃了资产。
明白了。很有帮助。谢谢大家。
谢谢。
下一个问题来自美国银行的贾娜·加兰。您的线路已接通。请讲。
嗨。谢谢。关于本季度的办公室租赁，新租约和续约的平均租期似乎都有所下降。是否有大型一次性交易影响，或者人工智能公司是否倾向于更短的租期？随着这一细分市场在您的投资组合中增加，我们应该如何考虑装修费、租赁佣金和更快的租约开始时间？
是的，我们在帕洛阿尔托与大型租户签署的交易确实导致了租期的环比下降。就总体经济而言，租赁情况良好。你可能注意到有效租金环比有所下降，但长期保持在同一范围内。与疫情前相比，过去12个月的有效租金约低10%，这一直是我们长期以来的高端范围。
太好了，谢谢。
下一个问题来自花旗环球金融市场的劳伦·麦克尼科尔。您的线路已接通。请讲。
劳伦，您在吗？
劳伦？提醒您按星号6解除静音。
好吧，我们稍后再找劳伦。转到约翰。
下一个问题来自BMO资本市场的约翰·金。您的线路已接通。请讲。
好的，我按了按钮。我想知道您对曼达米市长的看法。不，我只是开玩笑。在西雅图，有一场市长竞选，社会主义者领先，类似于纽约的情况。但我想知道这是否影响了过去几个月西雅图的租赁决策或任何经济决策。
你知道，听着，我现在正在获取最新消息，约翰。截至最后一次投票，布鲁斯以54%对46%领先。市议会仍将是6比3。我认为西雅图的投票率历史最低。所以我们将在未来几天看到结果。
显然，你知道我们的立场。西雅图的转变可能会产生影响，这不是基于政治，而是基于潜在新市长的背景。她没有管理任何政府机构的经验，所以西雅图的流程可能会放缓。但希望布鲁斯当选，我们将在未来几天内知道。
祈祷吧。好的。第二个问题是关于您的经济和租赁入住率。本季度两者都朝着正确的方向发展，但您似乎放弃了上一季度提到的年底达到70年代末、80年代初的目标。我想知道这是否仍然可能。作为其中的一部分，1455市场是否有任何更新，因为这似乎是一个重要因素。
我将开始回答，因为你知道，我想如果你记得，我具体说过租赁，我说过年底或第一季度。我知道你喜欢让我们坚持具体数字。趋势是存在的。无论是在12月31日还是3月1日达到，趋势都在那里。所以我不会担心这是否立即且在特定时间点产生影响。关于1455，谈判正在以我们非常满意的速度进行，但这是一个城市实体，流程需要时间。
但我相信我们的团队非常有信心这笔交易将在适当的时候完成。话虽如此，正如你从我们的准备发言和pipeline中看到的，我们对25年底和26全年的续约能力以及相关百分比、新租户吸纳和相关活动非常满意。马克，你想加入吗？
不，我认为你总结得很好。1455。
是的，我指的是城市。我就是这个意思。
好的，明白了。谢谢。
谢谢，约翰。
最后一个问题来自花旗环球金融市场的劳伦·麦克尼科尔。您的线路已接通。请讲。
嗨，我是塞思·伯根。线路解除静音了吗？
是的，您在线。您取代了劳伦？
不，她和我在一起。我想我点击了请求。但这很棒。我喜欢这种格式。所以我有几个问题。首先，关于第四季度指导，1-5美分，在11月这个时候，什么因素会让您达到区间的高端或低端？
嘿，塞思/劳伦。你知道，我在准备发言中提到，目前的驱动因素确实是工作室业务。你知道，第四季度活动通常较慢。所以如果活动增加，我们将处于区间高端；如果活动减少，将处于低端。这确实是今年这个时候的最大驱动因素。
好的。然后我想知道，我们应该如何看待复苏的形态？我想您提到了第四季度的季节性。然后，他们有六个月的时间。所以这是否意味着我们应该期望在六个月内看到增长，或者在那之前稳步增长？
是的，这是正确的时间框架。你知道，增强的税收抵免在7月生效，立即有大约20多个项目获得批准。最近又有40多个，总共74个。我们认为，大约15%的项目目前正在制作中。所以获得批准的节目和正在制作的节目之间存在明显的滞后。所以我们认为这应该在从7月开始的两次批准的180天内实现。
好的，太好了。如果我能再问一个，我相信上一次电话会议您提到华盛顿1000的参观活动有所增加，并且您正在参与一些空间需求。您能否提供最新情况？
当然，塞思，你完全正确。但我们上一季度谈到的参观活动基于需求驱动因素进一步增加，积极的需求驱动因素正在显现。在西雅图，参观活动环比增加171,000平方英尺，即从200,000平方英尺增加到371,000平方英尺。我们目前正在与四个租户谈判，需求面积50,000平方英尺或更多，其中两个处于后期阶段。所以我们对西雅图的竞争格局改善感到非常满意，我们现在的定位比以往任何时候都好。
太好了。谢谢。
目前没有更多问题。我现在将会议转回首席执行官兼董事长维克多·科尔曼做闭幕发言。
再次感谢您参加我们的第三季度电话会议。我们期待在未来提供更新。我们将在新年后与您交谈。希望如此。
今天的会议到此结束。感谢您的参加。您现在可以挂断电话了。