Andrew Spodek（首席执行官）
Jordan K. Cooperstein（财务规划与分析及资本市场副总裁）
Jeff Elliott
我是Jeff Elliott，来自Three Part Advisors。对于不认识我的人，我们接下来要介绍的公司是Electrovaya。抱歉，不是Electro，刚才说的Electro其实是邮政房地产信托公司，股票代码为PSTL。今天出席会议的公司代表是Andrew Spodek，他是首席执行官，以及Jordan Cooperstein，财务规划与分析及资本市场副总裁。邮政房地产信托公司是Three Part Advisors的客户，所以如果有人希望安排后续会议或电话，请直接联系我。很乐意为大家安排，接下来我将把时间交给Andrew。
谢谢Jeff。感谢大家的参与。我看到了一些熟悉的面孔，也有一些新面孔。对于新面孔和熟悉的面孔，抱歉，我会再简单介绍一下我的经历，有些内容你们可能已经听过了。这个投资想法不是我提出的，而是我父亲的主意。我出生在这个行业家庭。我父亲从事过不同类型的房地产，在80年代初有人向他推荐了一小批邮政资产组合。就像你们大多数人可能不知道邮政服务会租赁资产一样，他买下了这些资产。
他很早就发现了一些我们后来证明是正确的经营支柱，这些支柱也是我们构建业务的基础：第一，邮政服务总是按时支付租金。100%的租金，100%按时支付，从不例外。政府停摆、新冠疫情、经济周期，都不会影响。你甚至不需要向租户开具发票就能收到租金。第二，由于优惠的租赁结构，我们能够在全国范围内拥有和运营这些物业。目前我们在49个州拥有近2000处房产。第三，这也是这个行业最常见的误解：邮政服务很少搬迁或空置这些物业。
在过去10多年里，我们保持了99%的保留率。由于这些原因以及更多因素，我父亲继续购买这些资产。我父亲在2000年半退休，我接管了公司，在一定程度上通过自然发展而非刻意战略将业务机构化，并继续以更积极的方式发展公司。我们成为了向邮政服务出租物业的最大业主。我父亲大约九年前去世了。在他去世大约一年后，一位投资银行家找到我，提议围绕我们的资产组合创建一家上市公司。
我从来没有这个兴趣，不想成为上市公司，也没有真正的投资者，杠杆率非常低，自己经营，业务简单、安静、舒适。我花了大约一年时间研究这个机会，学到了很多关于我自己、我的业务，更重要的是关于邮政房地产市场的知识。尽管当时我已经是最大的业主，但我并没有意识到自己所处的环境背景。邮政房地产基础知识：全国约有32000处房产，邮政服务租赁了其中23000处。
这23000处房产由17000至18000个业主拥有。业主平均年龄在60至80岁之间，平均拥有房产40至50年。邮政服务为这23000栋建筑支付约14亿美元的租金。根据不同的利润率和资本化率计算，这个市场规模大约在120亿至150亿美元之间。邮政资产的业主们都很自豪，他们拥有这些房产40、50年了。他们要么建造了这些建筑，要么从原始建造者手中购买。但他们视为家庭、下一代、下下一代的“ nest egg”（养老储备），在很大程度上，下一代人更感兴趣的是现金而非房地产。
在这个行业多年的经历中，我意识到大多数出售行为都是由于生活事件，比如有人去世，或者遗产规划，比如有人准备将资产转移给下一代。因此我发现，创建一个平台，一个公共载体，比如我们建立的这种结构，能提供一种其他人没有的“货币”。这种“货币”就是运营合伙单位（OP unit）。它让卖家能够将其物业贡献给这个公共载体，以换取这些运营合伙单位。
这是一种递延纳税交换，所以他们不必缴纳资本利得税。他们的资产几乎没有或根本没有折旧基础。所以这是非常好的事情。这让他们有很大的灵活性来规划这些运营合伙单位在家庭中的分配，可以给孩子、孙子、教堂，或者任何他们想给的人。我原以为这将是交易流的一大驱动力。显然，这都是我上市前的理论。事实证明我是对的。我们10%到15%的交易流是通过这种“货币”完成的。
而且我们用这种“货币”完成的大多数交易中，只使用了一部分。所以他们通常会拿一半现金一半运营合伙单位，因为他们需要现金来满足流动性需求、偿还抵押贷款之类的。大约六年多前，我们成立了上市公司并上市。我用我个人资产的绝大部分为公司注资。这对我来说不是变现。我没有拿出一美元。我把我所有的股权都换成了这些运营合伙单位的股票。我们成立上市公司时，我认为总企业价值约为1.5亿美元，拥有271处房产。
然后我们就开始快速发展。目前我们的企业价值约为9亿美元，在49个州拥有约2000处房产。我们有望在今年完成1.1亿美元的收购，资本化率不低于7.5%。可以说，尽管10%到15%的收购增长率是不错的，但比我期望的要慢。慢的原因是利率水平和整个资本市场环境。新冠疫情也让我们的速度有所放缓。但你们会发现，尽管我们以7.5%的资本化率进行收购，这已经非常不错，尽管我们平均每平方英尺的收购价格为160美元及以下（包括土地、建筑和租约），我认为这也是非常好的价值，但我们与其他房地产投资信托基金的区别，以及我所说的很多区别，本质上在于我们拥有一个难以置信的内生增长机制。
因此，今年我们给出的同店净经营收入增长指引为8.5%至9.5%。我们今年的收益同比增长指引为12%至13%。这在很大程度上不仅来自于我们通过规模经济实现的效率提升（我们确实从一般及行政费用中获得了规模经济收益），还因为我们能够从非机构业主手中购买这些物业，而这些业主并没有真正推高租金或推动邮政服务的租赁条款。我们能够重新谈判这些租约，从邮政服务那里获得更高的租金和更好的条款。
最近从2022年到现在，我们在租约中增加了年度递增条款。所以我们的租约有3%的年递增率。我们53%的租约都有这些递增条款。我们还延长了租期。大多数其他业主签订的是五年固定租约。现在我们投资组合中37%或38%的租约期限为10年。这些递增条款的复利效应极大地帮助我们提高了同店净经营收入增长。所以这是一个非常简单的业务。房地产很简单。这些物业并不复杂。从一开始就很合理。
没有财务工程。没有复杂的东西。我们保持资产负债表非常、非常干净。我们杠杆率低，并且通过购买这些资产继续建设和发展公司。我现在开放提问。抱歉，我得赶飞机，所以会在4:30离开。如果我没有回答所有人的问题，我会把时间交给Jordan。希望我已经为大家的提问做好了铺垫。请问吧。这是个很好的问题。我们目前是毫无疑问的最大业主。
我们大概占据8%到9%的市场份额。接下来的20大业主加起来总共约占11%或12%。还有其他人拥有邮政资产。有些人会购买它们。这个领域的很多邮政业主是家族传承的，他们并不积极收购，只是拥有一批邮政资产。但也有其他人购买这些资产。上市公司？没有，我们是唯一的上市公司。
那么，考虑到现有的原因，我们现有的隐含利差是多少？
这是一个很常见的问题，但我不回答。原因是我们有一个租户，我一直在与他们进行灵活的谈判。所以我不会谈论租约的按市值计价情况。但如果你愿意花时间，我相信你们可以算出来。同店数据就是实际数据。收益增长就是实际数据。稍微算一下就能得到答案。
这个领域有私募股权玩家吗？如果有，为什么？
为什么没有呢？过去这个领域有过私募股权。我想说，多年来我们从私募股权手中收购了三到四个资产组合，他们整合了一些物业然后卖给了我们。目前至少有一家私募股权在这个领域。对于了解私募股权的人来说，他们不是长期持有者。他们会在一段时间内整合资产，然后通常会出售。在这个领域，尤其是利基市场，拥有机构知识是有优势的，我们就具备这种知识。
一般来说，从他们的角度来看，购买邮局或购买小部件是一回事。我认为在这样的专业市场中，这通常行不通，但我相信他们最终会卖给我们。所以问题是关于物业进入市场和整合策略。我应该提到这一点。我们75%的交易是场外交易，我指的是真正的场外交易。这体现了我们的声誉，体现了我们在这个领域的地位。再说一次，我几乎一生都在做这个。
有些人今天卖给我们的物业，我10岁时就在他们家见过他们。声誉对我们很重要。我们会主动打电话联系业主，业主也了解我们并会联系我们。我之前提到的运营合伙单位很重要，我相信它在很大程度上推动了这些交易流向我们。即使我们最终以现金结算，那25%的公开市场交易，我们通常也能获得优先查看权，因为我们在这个领域的地位。
那么私募股权，你说的竞争对手，他们拥有多少物业，他们会出售吗？是自愿的竞争对手还是？
我没有密切跟踪他们，但我想说他们的规模不到我们的一半。我不知道他们会卖给谁，因为他们还没有出售。我认为，没有其他邮政业主有能力购买他们，或者有这样的资本成本或资本来购买他们。但你永远不知道。有可能。听着，我尽量不低估别人，也尽量不评判别人能做什么或不能做什么。我强烈认为这个领域不需要两家上市公司，但人们总是做一些毫无意义的事情。
是的，先生。是的。在过去10多年里，我们保持了99%的保留率。在上市的六年多时间里，我们有两处物业没有续约，原因相同，这也是这个领域不续约的典型原因：建筑规模或停车场问题，要么太大，要么太小。在这两个邮政服务空置的案例中，其中一处我们在大约一年内以微利出售了，尽管当时是空置的，这说明我们以良好的价值购买了这些物业，另一处目前仍空置。
我想说这大约占收入的20多个基点。所以我认为这不是问题。我的看法与第一次听到这个故事的大多数人不同，那就是这实际上与邮政服务本身关系不大。听起来可能很奇怪。邮政服务是这个国家，如果不是世界上，最大、最复杂的物流网络。他们在最后一公里拥有事实上的垄断地位。在我看来，最后一公里——61%的邮政编码是农村地区——是每个在线零售商的目标市场。
最后一公里就是美国。在我看来，我们正在购买和投资于这些基础设施。这些基础设施是必需的。每个配送服务提供商都在使用这些基础设施。DHL、联邦快递、联合包裹服务公司，所有公司都以某种方式将包裹交给邮政服务。他们利用这个网络。所以对我来说，这就是我们的投资。我相信随着包裹量的持续增长以及向美国民众配送需求的增加，这个网络将得到更多利用。邮政服务每周六到七天接触1.69亿个投递点，没有这些建筑是无法实现的。
这就是我们正在投资的。不，我们没有。在我从事这个行业的大约30年里，经历过多次政府停摆。是的，他们从未错过一次付款。我没有向租户开具发票，经济周期、新冠疫情、政府停摆都没有影响。这些不是联邦服务管理局（GSA）的租约，不是全服务租约，不受预算拨款的影响。这是邮政服务。他们按时支付租金，99%的时间都留在他们的建筑里。这就是业务。它不性感，但很有效。
那么物业类型的混合情况如何？
我认为实际上没有区别。我知道这不是你期望的答案，所以你必须考虑这个网络是如何构建的。邮政服务去到所有这些城镇，挑选一块位置优越的土地，要么在主干道交汇处，要么靠近主干道，以便他们能方便地进入当地道路、收费公路、高速公路等。然后他们建造一栋建筑。这栋建筑的规模是基于它所服务的人口统计数据。无论服务的人口统计数据如何，土地与建筑的比例都非常高，因为它需要有客户停车位、员工停车位和邮政车辆停车位。
但建筑本身的结构是基于该地区的人口统计数据。绝大多数建筑都有零售部分，我们都见过。有邮政信箱，有零售区。它们有非常小的办公部分，然后有仓库部分和装卸码头。如果一个城镇有1000人，他们就有一个1000平方英尺的建筑。在一个有3000人的城镇，他们有一个3000平方英尺的邮局。就是这样运作的。只是规模在演变。
现在，这些是灵活的最后一公里设施。这些是上市公司的核心业务。较大的工业资产则不同。那些是处理中心、仓库、运输站。那些是典型的工业类物业。这不是这家上市公司的核心业务。我们确实拥有一些，我们也会关注它们。但除非它们能增值，除非它们有意义，否则我们不会追逐3%、4%和5%资本化率的工业物业。这不是我们能显著增加价值的地方。
你能谈谈你们的银行关系以及如何利用这些关系吗？
当然。值得庆幸的是，对于一家小公司来说，我们有一个非常强大的银行集团，都是知名银行。我们有Truist和摩根大通。我们有瑞穗银行和MNT银行。我们有一个真正的银行集团。我们是按照数十亿美元规模的房地产投资信托基金来构建的。从审计师到银行集团，我们所做的一切都是按照这个标准来的。从一开始就是这样构建的，因为我只有在我们要正确地做这件事的情况下才会做。这就是我的看法。我们的融资是通过循环公司无抵押信贷额度进行的，条款非常好。
如果你想了解更多，Jordan可以详细说明。但我们有一个非常稳固的银行集团，在他们没有支持大公司的时候，他们一直支持我们。抱歉，有个问题。是的。
是的，你提到了接下来的20家参与者，占8-9%。你们有没有去收购那些个人业主？
要么是我说错了，要么是你没听清。正确的是，接下来的20大业主加起来约占12%。实际上，在我上市之前，当这一切还只是理论或假设时，我们确实收购过大型资产组合。我真的认为一些较大的家族会利用这些运营合伙单位，他们确实这样做了。我长期以来一直试图收购但他们从不跟我谈收购价格或资本化率的家族，一旦我有了这种“货币”，他们就卖给我们了。
这非常有价值，对他们和我们都有利。抱歉，答案很简单。没有其他理由。从2022年到2026年到期的所有租约，我们都已经达成协议，都有递增条款。所以随着租约到期，我们会增加这些年度递增条款。递增从第二年开始。我澄清一下，第一年租金会提高到市场水平，然后第二年到第十年每年递增3%。除了2022年的租约，我们当时谈的是3.5%的递增率。
所以投资组合中53%有年度递增条款。剩下的47%是尚未到期、没有机会按市值重估并签订新租约的，这也是机会所在。请问。我们会承担更多债务。但是我们一直在做的，如果你看过去几个季度的数据，你会发现我们的杠杆率保持在5.5倍以下，尽管我们向外界表示目标稳定在7倍。我们平衡债务和股权，尽量保持低杠杆，尽量保持现金储备，尽量不让自己陷入高杠杆导致股价受影响的困境。
再说一次，就像我对坐在前面的先生说的，我父亲真的把这看作是一种政府和房地产支持的债券。这是一家保守的公司，经营风格保守，不是高杠杆的投资组合。有投资者认为，由于我们的保留率和租金收取情况，我们应该通过杠杆来提高回报。但这没有必要。再说一次，这个业务本身就很稳健。收益增长不需要额外杠杆就能实现。这不是我们的经营方式。
那么47%的现有租约，是否可以合理假设在五年内全部转换为新租约？
这是一个合理的假设，但实际情况不会这样。我们的演示文稿中有租约到期时间表，你可以向Jordan或其他人咨询，但平均情况并非如此。当我们购买一栋建筑时，平均剩余租期为2到3年。因为租约通常是五年，大多数人不会在租约的第一年或最后一年出售。所以通常是这样。由于我们在投资组合中增加了这些10年租期的租约，我们的加权平均租期（Walt）原来是2到3年。
现在我们的加权平均租期在4到5年之间。我没有直接回答租金增长的问题，也就是说我们不披露租金增长的具体数字。关于CPI呢？我的回答是，我认为从历史上看，我们的增长远远超过CPI。但我们的递增率是固定的3%，不是基于CPI的。邮政服务作为政府机构，很难接受浮动利率的续约。我曾要求过，但知道他们会拒绝，但我最初确实提出了这个要求。抱歉，我得打断一下，我要赶飞机了。
感谢大家的兴趣和时间。Jordan会留下来，他可以回答任何问题。希望他能回答正确。如果大家想联系我们，请随时联系。再次感谢大家的兴趣。Sam。