Clint Malin（联席总裁兼联席首席执行官）
Cece Chikhale（执行副总裁、首席财务官、财务主管兼秘书）
Gibson Satterwhite（执行副总裁、资产管理）
David Boitano（执行副总裁兼首席投资官）
Pam Kessler（联席总裁兼联席首席执行官）
Jesus（富国银行证券公司）
Juan Sanabria（蒙特利尔银行资本市场公司）
Richard Anderson（康托·菲茨杰拉德公司）
Mike Carroll（加拿大皇家银行资本市场公司）
Omotayo Okusanya（德意志银行证券公司）
Austin Wurschmidt（KeyBanc资本市场公司）
欢迎参加LTC地产公司2025年第三季度业绩电话会议。在管理层开始本次演示之前，所有参会者目前处于仅收听模式。请注意，今天的评论，包括问答环节，可能包含前瞻性陈述，这些陈述受风险和不确定性影响，可能导致实际结果和事件与预期存在重大差异。这些风险和不确定性在LTC不时向美国证券交易委员会提交的文件中详细说明，包括公司最近于2024年12月31日提交的10K文件。LTC没有义务修订或更新这些前瞻性陈述以反映本演示日期之后发生的事件或情况。
另请注意，本次活动正在录制。现在，我将会议转交给LTC管理层。谢谢。您可以开始了。
大家好，欢迎参加LTC 2025年第三季度业绩电话会议。在我做一些简短的介绍性发言后，大家将听到我们的首席财务官Cece Chakale的发言，随后是LTC的资产管理执行副总裁Gibson Satterwhite。然后是我们的首席投资官Dave Boitano。LTC的联席首席执行官Pam Kessler将结束我们的正式发言。对于LTC来说，这10个月忙碌而富有成效。我们在各个方面都在执行：从三重净租赁到SHOP的初步合作转换、通过投资实现的外部增长、资本循环以及通过SHOP进行的转型。在2024年底宣布我们的SHOP计划后，我们迅速建立了投资渠道，超出了我们自己的预期，自今年年初以来，渠道规模增长了四倍。
正如Gibson今天稍后将详细介绍的那样，我们正在上调2025年SHOP的净经营收入（NOI）指引。我们已经完成了预计4.6亿美元投资渠道中约85%的交易，其中超过2.9亿美元属于我们的SHOP部门。我们扩大了运营商关系，并降低了投资组合的平均年限。如今，我们拥有六个SHOP运营商关系，其中四个是LTC的新合作伙伴。到年底，我们预计SHOP将占我们投资组合的25%左右，平均年限不到9年。我们推出SHOP的主要论点是认识到LTC实际上将自己排除在大量新投资机会之外。随着2025年我们进行了大量新投资，以及有利的需求基本面和供应限制的背景下，我们的外部增长轨迹仍然强劲。自今年第二季度以来，我们完成的转型正在带来显著成果，并使LTC能够继续为股东创造长期价值。Pam、Wendy和我想向LTC团队表示诚挚的感谢和感激。他们通过承担新的任务和责任不断挑战自己，并且不知疲倦、专业地共同努力，成功执行LTC的战略。
现在，我将会议转交给Cece。
谢谢Clint。我今天要讨论的数字是2025年第三季度与2024年同期相比的数据。除非另有说明，您可以在昨天的收益报告、补充材料和10Q表格中找到我们财务业绩的更详细描述。核心FFO从0.68美元提高至0.69美元，主要原因是与之前相比，来自Anthem和新视角的SHOP净经营收入增加。这些租赁从三重净租赁转换为新的SHOP收购，以及利息支出减少。这些因素被经常性一般及管理费用（G&A）的增加部分抵消。核心FAD同比增长4美分，从去年的68美分增至72美分。
增长主要与影响核心FFO的相同因素有关，以及2024年第三季度向ALG提供的租金援助的周转影响，以及我们三重净投资组合中来自租金递增和资本支出资金的现金租金增长。这些被经常性G&A的增加部分抵消。在本季度，我们对Prestige公司4150万美元的直线法有效利息应收款余额进行了非现金冲销，这是由于我们在上个季度的电话会议中讨论的贷款修订。该修订赋予Prestige在2026年7月开始的12个月窗口期内对其1.8亿美元贷款进行无 penalty 提前还款的选择权。此外，在第三季度，我们冲销了与Genesis第11章破产申请相关的130万美元直线法租金应收款。在第三季度及之后，我们通过ATM（股权发行计划）总共出售了150万股，净收益约为5600万美元。
我们的房地产年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的预计债务倍数为4.7倍，年化调整后固定费用覆盖率为4.6倍。我们的预计流动性接近5亿美元。我们将2025年全年核心FFO指引的下限提高了0.01美元，现在为2.69至2.71美元。对于第四季度，我们预计核心FFO在0.67美元至0.69美元之间。该指引不包括资产出售，仅包括迄今为止已完成或预计在未来60天内完成的交易。支持本指引的其他假设可在我们发布在网站上的收益报告中找到。
现在，我将会议转交给Gibson。
谢谢Cece。我们正在有目的地重新定位我们的投资组合，从非核心资产中回收资本，增加新的运营商，并扩展SHOP以驱动长期价值。在第三季度末，SHOP包括21处房产，涉及五个运营商，其中三个是LTC的新合作伙伴，包括LifeSpark、Charter Senior Living和Discovery Senior Living。该投资组合的账面总值为4.47亿美元，约占我们整体投资组合的20%，平均入住率为87%。我们预计在12月1日或之前，将俄勒冈州的两处老年住房社区从我们的三重净投资组合转换到SHOP部门。转换后，我们将终止与该运营商的三重净主租赁，并与Compass Senior Living（LTC的新合作伙伴）签订管理协议。
租赁协议下的合同租金约为250万美元，SHOP的净经营收入运行率约为120万美元，预计在未来几年内将增长至超过合同租金。对于最初转换为SHOP的13处房产，我们将指引从940万至1030万美元上调至1090万至1130万美元。在指引中点，这些房产2025年全年的预计净经营收入较24年增长接近18%。对于截至今天电话会议通过收购获得的其余SHOP投资组合以及预计转换的投资组合，我们预计第四季度净经营收入为480万至520万美元。
虽然我们今天没有提供2026年的正式指引，但鉴于我们SHOP资产的竞争地位，我们确实预计SHOP的净经营收入将继续强劲增长。我们对14处房产组合基于市场的租金重置产生的租金预期稳定在570万美元，同比增长64%。我们将在未来12至15个月内继续努力优化该投资组合的价值。我们已经完成了先前讨论的七处专业护理资产组合的出售，产生了约1.2亿美元的净收益和7800万美元的收益。现在，我将会议转交给Dave，讨论我们的投资活动。
谢谢Gibson。秋季Nick会议呼应了一个强有力的主题：对老年住房未来的信心。LTC准备利用这一强劲的行业上升趋势，并在2025年投资成功的坚实基础上再接再厉，这一基础包括强大的老年住房运营商关系和加速的交易流。我们不仅在潜在投资数量上获得了强劲动力，在我们看到的机会质量和深度上也是如此。我们与潜在和现有SHOP运营合作伙伴的对话继续产生强大的渠道，包括来自LTC深厚行业关系的场外交易。我们目前的机会集约为10亿美元，我们已经有近1.1亿美元处于投资意向书（LOI）阶段。
目标是在2026年1月完成交易，我们2025年的大部分渠道已经完成，自5月以来已完成超过2.9亿美元的SHOP交易。随着我们专注于与现有和潜在的新SHOP关系执行大量机会，我们预计2026年的速度将加快。我想花一点时间感谢Gibson提供的超过1亿美元的销售收益，我们正在迅速将其重新部署到优质老年住房社区。截至第三季度末，我们完成了三项SHOP投资，总额近2.7亿美元；季度结束后，正如最近宣布的那样，我们以2300万美元收购了佐治亚州一个稳定的老年住房社区，该社区由LTC的新运营商Arbor Company管理。
这些稳定的资产在承保时预计第一年门槛收益率约为7%，无杠杆内部收益率（IRR）处于低两位数，这切实证明了我们寻找、构建和执行高绩效投资的能力。与我们所有的SHOP关系一样，LTC的管理协议为我们的运营合作伙伴提供了激励，以超越基本承保假设。在第三季度，我们还发放了一笔5800万美元的五年期抵押贷款，利率为8.25%，提供了强劲的当前回报和投资组合多元化。SHOP已被证明是LTC真正的外部增长引擎，建立在严格的承保、强大的合作伙伴关系和一致的执行基础上。随着市场的不断发展，我们专注于在机会追求和执行纪律之间保持平衡，确保LTC的增长既可持续又具有战略性。
现在我将会议转交给Pam。
谢谢Dave。LTC今天的战略清晰且面向未来。我们正在打造一家以增长、质量和一致业绩为定义的公司。在过去一年中，我们建立了坚实的基础，现在我们专注于通过扩展SHOP平台、深化运营商合作伙伴关系和推动长期增值回报来扩大规模。我们正有意识地构建一个具有持久力的新型SHOP投资组合，随着行业的不断发展，该组合将具有良好的竞争力。在所有房地产资产类别中，高质量现代资产与较旧、竞争力较弱的房产之间的分化越来越明显，老年住房也不例外。
通过专注于由经验丰富的合作伙伴运营的较新、位置优越的社区，LTC正在定位自己以实现长期超越。所有这一切的基础是强大的资产负债表。我们保持充足的流动性、保守的杠杆方法和严格的派息率，这使我们有灵活性在追求增长的同时保持财务稳定。这一基础使我们能够在机会出现时果断行动。我们的势头强劲，我们的战略正在奏效，我们未来的机会意义重大。我们正以纪律和信心执行。我对LTC的未来充满乐观。操作员，我们已准备好接受听众的提问。
谢谢。我们现在将进行问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表明您的线路已在队列中。您可以按星号2将自己从队列中移除。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。请稍等，我们正在收集问题。第一个问题来自富国银行的John Kielichowski。请提问。
嘿，早上好。我是Jesus，代表John提问。感谢您回答问题。首先看一下指引，了解其中的变动部分。请谈谈这个区间下限和上限的基本假设。
好的，嗨，Jesus。我是Cece。下限包括了所有已完成的投资，而上限包括了我们预计在未来60天内完成的所有投资。
太好了。再谈谈投资渠道及其构成。你们目前是否纯粹专注于SHOP交易，还是也在考虑其他三重净租赁和贷款？
我是Dave，主要是SHOP。当然，我们会考虑其他领域的机会，但我们的主要重点是SHOP。
谢谢。
下一个问题来自BMO资本市场公司的Juan Sanabria。请提问。
早上好。也许只是接着上一个问题，关于预计在1月完成的1.1亿美元渠道和未来60天内的7000万美元，你们有没有提供关于预期收益率和增长的任何信息？
首先，我是Clint。我们已指引SHOP收购的收益率为7%。对于我们在收益报告中披露的1.1亿美元交易，您可以认为是相同的。
初始收益率。
是的，初始收益率。
好的。那么，关于你们如何为所概述的增量资本提供资金，以及你们如何看待债务和股权的边际资本成本？
谢谢Juan。我是Pam。我们在第一季度将有收益流入，形式为贷款偿还和购买选择权行使，这在补充材料中已披露。这大约有9000万美元的收益，其余部分将通过ATM发行股票来融资。今年我们在发行股票以匹配投资资金方面非常有纪律。因此，您可以预期未来也会如此。
最后一个问题，如果不介意的话，在2026-27年，你们认为实际上会执行哪些其他选择权提前还款？
您应该考虑的只有Prestige，我们之前讨论过，我们给予他们从2026年7月开始的12个月提前还款窗口，他们的业绩有所改善，我们一直与他们保持沟通，他们将在2026年初提交贷款申请。因此，在这一点上，我们认为他们有望在7:1（可能指某个比率）实现目标，可能需要更长一点时间，但那是1.8亿美元。
非常感谢。
另外，Juan，您还应该在这样的背景下考虑：贷款偿还和购买选择权是我们从较旧的专业护理资产中回收资本并转向更高绩效的SHOP资产战略的一部分。我还要指出，我们的信贷额度有一个accordion功能（可扩展功能），我们也可以在2026年执行以增加可用资金。
谢谢，Ben。
下一个问题来自康托·菲茨杰拉德公司的Rich Anderson。请提问。
谢谢。早上好。这一切都非常令人兴奋。投资渠道增长到10亿美元，这是我们过去没有从LTC听到过的数字。恭喜。但我认为我更看重的是公司在投资后的第二年及以后的增长概况。那么，您能否谈谈LTC整体有机增长会怎样？假设在未来一年左右，SHOP占比达到30%、40%。假设传统LTC在三重净租赁的租金递增下增长2%或2.5%。投资后公司的增量增长情况如何？不是来自投资本身，而是投资后的增长。
您是在谈论通过SHOP实现的增长吗？因为如果不是……
是整个公司。就像，公司之前的年增长率是2.5%左右，您知道，某种变动，那么您认为公司的有机增长概况如何，因为这正是您所购买的，对吧？您购买的是一个长期来看更好的增长故事。所以这是问题的基本出发点。
是的，没错。Rich，嗨，我是Gibson Satterwhite。以7%的现金收益率进入。我认为我们之前已经沟通过，我们预计最低为3%，这基本上只是为了跟上通货膨胀。因此，如果您考虑到随着我们从专业护理资产重新定位，我们的资本成本在调整，考虑到整体加权平均资本成本，这是我们为较新资产定价这些交易以构建SHOP投资组合时使用的最低增长率。但当然，我们期望更高的增长。我们的目标是低两位数的内部收益率，并且由于行业中广泛讨论的供需失衡，我们确实期望超过3%的增长。
我们与运营商的初步对话显示，他们预计进入2026年，每可出租房间收入（RevPAR）将超过费用增长。我们现在正在制定预算，所以无法为您量化具体数字，但我们预计这种情况会发生，并且会有更高的增长概况以达到低两位数的内部收益率。
Rich，除此之外，您知道，我们25年在SHOP收购的交易目前的平均年限是2019年。因此，我们正在购买更新的资产，我们认为这些资产在未来几年将继续拥有定价权。我们购买的资产从入住率角度来看是稳定的，但从其在市场中的定位来看，仍有进一步的收入增长空间，并转化为净经营收入增长。
好的，是的，我注意到入住率为87%。您的一些同行实现了中两位数甚至更高的同店净经营收入增长。其中很多是入住率提升，但在每可出租房间收入基础上。您认为您可能达到中个位数吗？我知道您说过3%，但上限是多少，再次考虑到为股东创造一个更具增长性的故事，人们肯定……
目标是。对不起，Rich。
是的，请继续。
是的，人们肯定目标是超过3%的每可出租房间收入增长，这至少能跟上费用增长，预计费用增长低于此。所以，在基本利率上升5%左右的情况下，人们谈论的是6%到8%，通过不同的护理水平来实现。所以这一切可能综合下来，每可出租房间收入增长约为5%左右。因此，我们没有从运营商那里得到很多关于明年工资压力急剧增加的反馈，而工资是您成本结构的主要部分。
所以，如果您从4%或5%开始，无论具体数字是多少，当我们完成投资组合的预算季节时就会知道。我们确实预计这将超过费用增长。所以是的，我认为中个位数是一个合理的假设。
太好了，谢谢。最后一个快速问题，您提到之前转换给Compass的交易，250万美元租金，120万美元SHOP净经营收入，预计将超过250万美元。这是转换交易的典型模式吗，即短期放弃租金，还是有时在SHOP执行时起始数字高于之前的净租赁结构？只是好奇其他转换的典型情况。谢谢。
Rich，这个有点特殊，这是个合理的问题。如你所知，在我的准备发言中，我披露了当前的净经营收入运行率低于合同租金。所以这是我们必须解决的特定运营商问题。我们非常高兴能与Compass开始合作。这两处特定房产以前曾达到过合同租金水平，我们只是看到业绩有所下滑。因此，我们认为这是一个很好的机会，并且很高兴拥有SHOP（RIDEA平台）这个工具来解决这样的情况。
所以我们非常有信心Compass将能够推动净经营收入超过合同租金，这样创造的价值将远远抵消我们收入的暂时减少。至于其他转换，比如Anthem和新视角，那是合作性的、战略性的。正如您看到的，我们上调了这些转换的指引，这确实为股东带来了回报。
好的，非常感谢。
下一个问题来自加拿大皇家银行的Michael Carroll。请提问。
是的，也许与最后几个问题相关，Gibson，您有多少资产是最近转换的？或者你们有多少收购是最近完成的，正在更换旧运营商并引入新运营商？关于这些，我们是否应该预期会有某种中断，比如更高的费用或更低的收入，因为更换运营商总会有一些中断。
我是Dave。到目前为止，在我们现有的外部收购中，运营商一直留在原地，对我来说，这实际上是一举两得，因为我们既买到了优质的房地产，又与运营商建立了良好的关系。在某些情况下会有转换。显然，我们会提前与运营商仔细规划，以避免中断。但到目前为止，在我们执行的交易中，绝大多数运营商都留在了原地。
Mike，目前在我们的渠道中，只有一笔交易涉及运营商转换，但那是一个较小的运营商，是一个退出的房地产所有者。所以这是合作性的转换。
好的，所以目前现有的SHOP中没有刚刚完成转换并可能导致中断的资产。那么，第三季度的数字中是否已经体现了这些中断？
是的，没错。
好的，很好。然后关于Prestige，感谢您之前在电话会议中提供的信息，Clint，他们需要做些什么才能行使购买选择权？只是获得贷款，还是需要提高业绩才能获得更好的承销，比如通过HUD类型的贷款？他们需要提高业绩才能行使选择权，还是只需完成贷款？
需要稍微提高业绩。这就是为什么我们给他们一年的时间进行提前还款。但他们的业绩已经大幅改善，我们认为他们有望能够……我们一直在分析他们的财务表现。他们已经大幅改善。目前看来，对我们来说是积极的。他们将能够……而且利率下降也会对他们有利。所以我们对此感觉良好。我们对允许这种提前还款以将资本重新部署到更高质量资产的决定感到满意。
我们正在密切关注。目前看来，明年年中情况积极。
好的，他们需要多长时间的历史损益表才能获得HUD贷款，我们是否应该认为他们会利用HUD来偿还，或者他们可能会找到过桥贷款，稍后当财务业绩更稳定时再获得HUD贷款？
我是Dave。一般来说，HUD会查看过去12个月的数据，但您说得对，市场上有过桥贷款人可能会很乐意介入这种情况。所以当他们接近那个时间点时，会有多种选择。
好的，我同意。谢谢。
Mike，他们只是在等待过去12个月的数据。所以他们过去12个月中有几个月表现不佳。随着时间的推移，这将改善承销。另一件事是，Prestige一直在等待他们的费率信函，他们刚刚收到，确认了他们的医疗补助费率，符合预期。这有助于稳定性。但在我们与他们合作的投资组合中，他们是密歇根州最大的呼吸机提供商，而呼吸机预计将获得大幅医疗补助费率增长。
因此，当您查看我们将与Prestige保留的投资组合时，我们对其余投资组合的报销感到满意，因为在我们将保留的一些剩余建筑中有呼吸机单元。
好的，太好了。谢谢。
下一个问题来自德意志银行的Omotayo Okasanya。请提问。
是的。大家早上好。关于SHOP谈了很多。让我们稍微谈谈专业护理。想知道，在这一点上，当您审视您的专业护理投资组合时，是否有机会也尝试从当前投资组合中提高收益增长。您的一个同行与他们的一个运营商做了一些非常有趣的事情。我不是想知道你们是否也在考虑类似的结构，这也可以帮助你们从专业护理投资组合中产生更好的收益增长？
Tio，我们没有将其视为一种选择。我们之前在电话会议中提到过，我们在专业护理方面一直很有选择性，我们专注于更具过渡性的、更新的过渡护理资产。我们继续与公司就此进行讨论。所以这是我认为我们在专业护理方面有选择地增长的领域。
明白了。这很有帮助。那么在专业护理方面，从监管角度来看，你们目前在关注什么？
目前没有新情况。我的意思是，我认为所有关于人员配置 mandate的讨论现在都已成为过去。所以在专业护理方面，我们没有意识到任何重大问题，除了有几个州提到了潜在的医疗补助费率削减。所以这是在某些州出现的一种说法。我们不知道这是否会继续扩大。但在少数情况下已经出现了。
你们在北卡罗来纳州和其他一些讨论过此事的州有敞口吗？
是的。
好的，明白了。谢谢。
谢谢。
下一个问题来自KeyBanc资本市场公司的Austin Wurschmidt。请提问。谢谢。
大家早上好。Pam，感谢您 earlier 关于可用流动性的一些评论，但回到 earlier 关于融资计划的问题，您过去曾谈到过股权融资以匹配投资，或者至少在杠杆中性的基础上。那么，考虑到面前似乎有大量的投资机会，您在资本市场上的耐心如何？
是的。谢谢，Austin。我的意思是，我们将寻求匹配融资。所以您问的是我们将在ATM上发行多少股票。我的意思是，我们将寻求匹配融资。我们第一季度将有收益流入，正如我谈到的，然后如果Prestige在第三季度行使选择权，也会有收益。所以，在这种背景下，我们没有太大的压力。但今年我们在市场背景有利时执行ATM发行方面非常有纪律。
因此，我们将在2026年继续保持这种纪律。
感谢。那么，您如何在SHOP内部的区域集中化或集群战略（以及规模效益）与地理多元化之间取得平衡，考虑到未来的SHOP投资。
我认为我们将继续朝着这个方向发展，Austin。看，我们在营销SHOP之前的一年多时间里一直在与运营商会面，我认为您看到的渠道和我们迄今为止的投资是这种有意识努力的结果，即出去与运营公司会面。因此，随着我们继续与这些公司合作，我们将把密度作为与特定运营商在特定市场集中的一个因素。
我们已经这样做了。我们在收购中合作的运营商是他们所在地区的市场领导者。这是我们的战略之一。
竞争是否发生了变化，以至于您觉得必须提高增长承保，比如三年后，我认为您上个季度提到的是低至中个位数的增长预期，当然预计会超过这一水平。
市场上的交易竞争非常激烈，我们一直专注于较小的交易。我们很幸运能够获得几个投资组合，但竞争肯定很激烈。但我们对我们在市场上成功进行投资的势头和定位感到非常满意。我认为我们今天的投资，加上我们宣布的26年新投资，证明了我们能够在市场上竞争。
最后一个问题，本季度的转换，听起来没有其他立即的转换，但您提到可能会评估市场租金重置中的一些资产，那14处房产。近期是否有计划将更多资产从三重净租赁转换到SHOP结构？
Austin，我是Gibson。我们当然在考虑2026年的情况，关于这些房产我们有几个选择。我们继续与当前运营商合作，设定永久租金。提醒一下，这14处房产都签订了短期租约，平均期限为两年，定期进行市场租金重置。因此，在某些情况下，如果入住率和利润率达到我们满意的水平，我们可能会将这些房产保留给运营商。但我们肯定会考虑将其中一些资产转换到SHOP。
您可能会在明年初看到一些变动，然后我们可能会对其中一些做出处置决定。但这些都是我们的选择，以最大化该组资产的价值。我们当然认为从现在开始该投资组合有上行空间。
感谢您的时间。
目前没有更多问题。我想请Clint做总结发言。
感谢大家今天参加我们的会议。到目前为止，2025年对LTC来说是关键的一年，我们专注于推动增长的努力正在奏效，并将继续下去。我们期待下个季度与您分享我们的进展。谢谢。
谢谢各位。今天的电话会议到此结束。您现在可以挂断电话。感谢您的参与。