Jorge Gonzalez（总裁兼首席执行官）
Merrick Bakun（首席财务官）
美好的一天，感谢您的等待。欢迎参加圣乔公司2025年第三季度财报电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式。在发言人演讲结束后，将有问答环节。如果您希望通过网络直播提问，请使用网络直播链接上的问答框。请注意，本次会议全程录音。现在，我将会议交给George Gonzales先生，总裁、首席执行官兼董事长。请开始。
谢谢大家，早上好。我是George Gonzales，圣乔公司的总裁、首席执行官兼董事长。很高兴欢迎大家参加我们的季度财报发布。今天，我们的首席财务官Merrick Bakun也将和我一起出席。昨天下午股市收盘后，我们发布了2025年第三季度财报。该财报可在我们网站的投资者关系部分找到。今天上午，我们继续坚持举行季度财报电话会议，为股东和投资界提供提问我们业务和业绩的机会。我们一直是一家开放透明的公司，欢迎所有反馈和意见。由于我们拥有的资产类型特殊，我们鼓励股东亲自来访，以便他们能够评估该地区和我们公司的进展。在开始之前，我想提醒大家，今天的新闻稿和本次电话会议中的陈述包含1995年《私人证券诉讼改革法案》所指的前瞻性陈述。这些陈述受风险和不确定性影响，可能导致实际结果与我们的预期和预测存在重大差异。此类风险和不确定性包括财报以及我们向美国证券交易委员会提交的文件中列出的因素。此外，在今天的电话会议中，我们将讨论非公认会计准则衡量指标，我们认为这些指标有助于评估我们的业绩。这些指标的调节表可在我们的财报中找到。让我们开始吧。我们假设每个人都已经仔细阅读了我们的财报，其中提供了关于我们业绩的全面细节，因此在进入提问环节之前，我只提及几个关键亮点。
2025年第三季度，我们表现稳健，与2024年第三季度相比，收入增长63%，净收入增长130%。住宅房地产收入增长94%，从1900万增至3680万。平均住宅用地基准价格从8.6万美元增至15万美元，毛利率从39%增至53%。我们的经常性收入也继续增长，租赁收入增长7%，达到1670万的季度历史新高；酒店收入增长9%，达到第三季度历史新高6060万。我们的租赁和住宅 pipeline 也在增长。2025年前九个月，我们签订了40份新的商业租约，并续签了43份现有租约，总计83份，而2024年同期为26份新租约和27份续签租约，总计53份。第三季度末，我们有1992套住宅单元已签订合同，而2024年同期为1381套。我们的住宅 pipeline 中有超过24000个有权开发的单元，处于规划、工程、许可或开发的不同阶段。
该 pipeline 包括广泛的地点、产品和定价，使我们能够灵活应对市场条件的起伏。第三季度商业房地产收入包括将Watercress高级生活社区出售给美国最大的高级生活REIT之一。此次出售是我们核心业务的一部分，也是我们通过开发成功的运营物业创造价值的一个例子。该土地占地约7.7英亩，2019年的原始评估价约为270万。2020年开始开发和租赁该物业后，Watercress在第三季度以4100万的价格出售，实现毛利润1940万。高级生活社区是区域生态系统所需的资产类型，但我们不计划将其作为商业租赁组合的一部分进行扩张。因为这类资产的租赁时间比多户住宅更长，而且需要相当大的运营强度。Watercress的出售是我们的运营物业产生经常性收入的一个例子，但在适当的情况下，它们也可以像“存钱罐”一样被货币化。我们预计将继续通过开发运营物业创造资产价值，我们可能会为了经常性收入而持有这些物业，或者选择将其货币化并重新配置资本。我们还将继续评估非战略性林地，寻找货币化和再投资以进行战略资本配置的机会。
第三季度，我们继续执行审慎且多方面的资本配置策略，其中2040万用于资本支出，870万用于股票回购，810万用于现金股息，2840万用于项目债务减少。重要的是要记住，具体的资本配置将因季度情况而异。例如，第三季度的项目债务减少包括与Watercress出售相关的1920万贷款偿还。第三季度股票回购为870万，2025年前九个月的股票回购总额为2490万，而2024年前九个月为0，同比显著加速。流通股数量现在低于5800万，这是近30年来的首次。第三季度，我们宣布季度股息增加14%，至每股0.16美元，将于12月12日支付给11月13日收盘时登记在册的所有股东。自2020年启动股息计划以来，我们的股息支付增加了129%。
除了数字之外，我们对西北佛罗里达海滩国际机场（ECP）和纽约拉瓜迪亚机场之间新开通的每日直飞航班感到兴奋，纽约市是美国人口最多的城市，约有2000万人口。公司准备通过扩大营销努力，向这一庞大的人口群体推广Water Sound的生活方式，以利用这一新机遇。有了这一新航班，ECP现在已开通至美国10个最大都市区中7个的直飞航班。现在，Eric和我将回答大家的问题。提醒一下，在您屏幕的右上角，可以看到“提交问题”字样。点击该文本将带您进入文本输入框，您可以在其中输入问题并点击提交。Merrick。
好的，早上好。我们已经收到了一些问题，所以我们现在开始。第一个问题：按照目前的回购速度，公司每年回购约1%的股份。我们有1.26亿美元现金。我们的经常性收入继续增长，未偿还债务减少了5000多万美元，业务的资本密集度继续下降。管理层应为此获得所有荣誉，但为什么我们要增加现金余额而不是加快回购步伐呢？
这是个很好的问题。感谢这个问题，在很多方面，它概述了公司目前正在发生的所有积极事情。拥有现金是一个“高级问题”，我们一直在产生真实的现金，而不是通过噱头或短期金融工程手段。说实话，许多其他公司都希望他们也有同样的“高级问题”。因此，我们对公司产生现金的方式非常满意。这是我们多年前就开始规划的事情，我们的执行基本上创造了这种局面。话虽如此，股票回购是我们的优先事项。正如我们多次所说，作为我们资本配置策略的一部分。我在开场发言中提到的内容就是它作为优先事项的证据。2025年前九个月，我们在股票回购上投资了2500万美元，而2024年同期为0，即使在第三季度之后，我们仍在继续回购股票，重要的是要考虑到第三季度我们最大的流动性或现金事件——Watercress的出售实际上发生在第三季度末的几天。
下一个问题。在过去一年中，有几项土地和房地产交易。这个问题消失了。有几项土地房地产交易，Bay和Walton县的估值将支持一个远高于当前股价的净资产值。似乎可能有更多机会出售土地或其他资产，这些资产要么在Bay Walton sector计划之外，要么已经出现大幅升值。为什么不以相对于当前市值具有重要意义的价格出售更多此类资产，并利用所得款项大幅减少我们的股数，同时继续拥有一个世纪的未来可开发土地？
正如我所提到的。很好的问题。再次，正如我在开场发言中提到的，我们不仅在评估我们的运营物业，还在评估我们投资组合中的林地，以确定哪些资产能为我们提供最佳的货币化机会，并将这些资源重新分配到更具战略性的资本配置策略中。我们不会折价出售资产。我们将确保在货币化资产时，无论是运营物业还是林地，都能为股东获得应有的价值。
下一个问题。很棒的季度。在一个出现一些疲软的行业中，Joe继续表现出色。公司预计12至18个月后的现金水平如何？还要注意的是，公司在之前的季度进行了大量资本支出，现在正处于从这些资本支出中获得收入的阶段。此外，公司回购自己股票时面临哪些监管障碍和执行限制？公司认为什么样的现金水平是舒适的？
很好的问题。这个问题肯定来自一位长期关注公司并了解公司发展历程的人。让我确保能回答问题的所有子部分。如果我遗漏了任何内容，Merrick可以补充。第一个问题是，公司预计12至18个月后的现金水平如何？这实际上取决于具体情况。我们在公司发展的哪个阶段？我们在资本配置策略中的哪个位置？宏观经济状况如何？微观经济状况如何？当然，正如我们多次声明的那样，我们认为我们的资本配置策略是审慎且多方面的。我们的资本配置策略并非单一为了储蓄现金。当然，资本支出是其中一部分，股票回购是其中一部分，股息是其中一部分，项目债务减少也是其中一部分。
问题的下一个子部分是：公司回购自己股票时面临哪些监管障碍和执行限制？我们必须遵守和应对一系列要求。显然，这在很大程度上取决于开放期和封闭期，以及我们可以在开放期和封闭期何时购买。每个时期都有不同的要求。这是我们在资本配置策略中考虑的因素之一，也是为什么我在开场发言中提到季度间的资本配置可能会有所不同，但股票回购仍然是我们资本配置策略的优先事项。
问题的最后一部分是：公司认为什么样的现金水平是舒适的？答案与第一个问题类似，这取决于具体情况。宏观经济层面发生了什么，微观层面我们在住宅用地的播种和收获过程中处于什么位置。任何管理多元化房地产运营公司的人都知道，流动性很重要。它在很多方面都很重要。因此，我们显然希望保持流动性，但我们也希望确保继续以能为股东创造最佳回报的方式执行我们的资本配置策略。
George谈到了播种和收获。很高兴看到收获，本季度你看到的现金增长部分来自于一些收获，这也使我们能够加快回购并增加对股东的股息。接下来的问题。出色的执行力，感谢来电者以及关于Watercress的理念。是否有关于与大型建筑商就整个Pigeon Creek DSAP感兴趣的谈判进展更新？
这些谈判正在进行中。目前我们没有具体的进展要报告，但我们对这些谈判取得的进展感到鼓舞。
下一个问题。我们曾住在巴拿马城海滩你们漂亮的双卧室海滨度假屋之一。顺便说一下，这是一个很棒的家庭度假地。我们很喜欢它们。想知道在东边一个街区的海滨地块是否有任何规划，其中还包括街对面的几英亩土地。我想，这个项目内部称为Wavecrest。这个位置很好。非常靠近，包括提问中提到的两栋房屋以东的海滩临街面。如果你看地图，正北方是我们在98号公路另一侧的大量土地 holdings，如果你看我们在股东大会上的演示文稿，那里有几个DSAP。
那是一个未来的增长区域。显然，北方的增长将继续增加我们在海滩正南的这块土地的价值。
如果我可以补充一点，我们正在谈论的Watercrest物业在墨西哥湾有相当长的临街面。这种临街面不是每天都能形成的。因此，我们一直在深思熟虑地考虑该物业的最高最佳用途。我们已经对其进行了很长时间的评估，因为它是一个面朝墨西哥湾的独特物业。当我们确定该物业的最高最佳用途时，正如Merrick提到的，它可以与潜在的其他内陆土地 holdings 产生协同效应，我们将执行该策略。
下一个问题：管理层是否已确定或收到在酒店或租赁部门内将部分资产货币化的额外机会的兴趣？
正如我在开场发言中提到的，我们一直在评估我们所有的资产，无论是运营物业还是林地，以确定最佳策略是持有并继续获得经常性收入，还是像Watercress那样进行货币化。因此，是的，这是我们正在进行的对话和评估。
考虑到隐含的“存钱罐”，您是否考虑通过股票回购加快审慎的资本配置步伐？因此，正如George在新闻稿中所述，我们继续关注我们的资产，即“存钱罐”。正如George提到的，我们还关注现金和未来现金，以寻找继续调整我们审慎资本配置的机会。正如George在开场发言中提到的，与往年相比，我们今年增加了回购，因为我们一直在评估我们的整体资本配置策略。
好的。
公司在Waterstone Origins Crossings有46套已完工的联排别墅，仅出租了14套。所有目前未出租的联排别墅都在出售吗？我们不再执行长期租约。我们的意图是随着时间的推移出售那里剩余的46套联排别墅。所以你提到的14套已经成交。因此，我们正在管理租约以便能够管理销售。
是的。如果我可以补充的话，我们做出了一个决定，因为我们认为逐个出售联排别墅比作为投资组合出售能创造最佳价值。到目前为止，事实证明这是正确的。我们在预期的价格水平上成功出售了联排别墅，我们将继续这样做。因此，正如Merrick提到的，这是一项我们正逐步从商业租赁资产过渡到住宅房地产销售的资产。好的。
Windmark Beach的地块销售似乎有显著增长。在过去五年中，该社区已大幅扩张。你能谈谈那里发生了什么吗？是否有某个区域达到了拐点？未来是否有能力扩大社区规模？
几年前，当我们为Windmark执行新策略时，我们感到非常满意。最初，我们以零售方式出售地块或住宅用地。我们决定，在那个位置执行这种策略非常困难。我相信当时我们每年出售两到三块地。对于非本地的人来说，购买住宅用地并找到建筑商是很有挑战性的。因此，当我们改变Windmark的策略时，我们决定，如果我们将Windmark转变为建筑商计划，特别是让建筑商最初建造大量期房，我们将获得销量和吸收率，因为我们认为期房对消费者来说比经历购买地块和寻找定制建筑商的过程更容易销售。事实证明，这一策略是正确的。非常成功。我们在Windmark向建筑商出售了大量住宅用地，建筑商也出售了大量房屋。Windmark仍有相当多的土地有待开发。如果这一趋势继续下去，我们还拥有周边的土地，可以有机会扩大该计划。
George，补充一下，大约有800块已开发的地块，其中大部分现在已建成房屋，目前还有几百块地块正在开发中。因此，在合理的时间内，Windmark社区将接近1000个单元。
绝对。再快速补充一点。在最初的Windmark总规划中，有一个高尔夫球场的规划。这是我们可以考虑转变为其他最高最佳用途的潜在区域。
下一个问题：早期阅读了Discovery Water Sound周末的评论，很棒的概念。这只是一个活动评论。有很多很好的活动来展示该地区正在开发的美丽资产，还有一个5公里和10公里的跑步活动，参加人数很多。这真的是一个有趣的活动，天气也非常好。所以这真的是一个很棒的周末。鼓励大家下次参加。本季度平均住宅用地价格大幅上涨，约为15万美元，而去年约为8.6万美元。
你能帮助我们理解这在多大程度上是由产品组合驱动的，还是真正的同类定价优势，以及你认为这些利润率在2026年是否可持续？
在我们的季度财报中，我们经常说，我们的住宅用地数字每个季度都基于该季度的产品组合。我们有许多活跃的住宅社区。这些社区提供广泛的价格、产品和生活方式。我们有广泛的利润率。因此，我们总是提醒股东，在查看我们的住宅用地数据时，要超越季度，关注趋势，特别是12个月或24个月的趋势。我们故意通过提供广泛价格点和产品的住宅社区来多元化我们的住宅部门，原因是每个社区在不同的经济时期表现不同，这是一个很好的投资组合。例如，我们的高端社区如Camp Creek往往对利率、抵押贷款利率不敏感，因为购买该产品的消费者可能更关注例如股市表现。因此，这实际上更多地与我们在特定时刻完成的交易组合有关，而不是其他因素。Merrick。
是的，补充一下，在我们5月份的股东演示文稿中，我们提供了住宅利润率的一些历史数据，多年来一直保持在50%左右。正如George刚才提到的，不同价格点的不同社区有不同的利润率，我们还将地块签订合同，有时在大多数情况下，合同期限超过12个月。因此，你必须查看社区、合同、分阶段情况才能获得更具体的数字，但回顾历史，我们的住宅地块利润率接近50%。
你能估计未来三到五年的累计资本支出吗？假设它不会显著增长，我同意增加回购股票的观点。
正如我在回答 earlier 的一个问题时提到的，我们的运营产生了实际现金，这是一个“高级问题”，并且通过执行我们多年来一直坚持的策略，我们一直在产生实际现金。再次强调，我们将资本配置视为多方面的策略，股票回购是我们的优先事项。
圣乔对2025年第三季度末土地库存的当前价值估计是多少？圣乔对2025年第三季度末的经常性收入估计是多少？
我从最后一部分开始。我认为经常性收入很容易计算，我想Merrick可能可以给你一些大致的数字。因为我们的酒店收入和租赁收入是两种传统的经常性收入类型。
关于土地估值，在我们的年度会议上，我们有史以来第一次提供了第三方对我们运营物业估值范围的快照。在那次会议上，我们提到，随着时间的推移，我们将对我们的林地和土地 holdings 采用类似的方法。这目前正在进行中。
George，你说得完全正确。我们确实披露了经常性收入的增长，我们认为经常性收入包括酒店和租赁收入。正如你在开场中提到的，1670万的商业租赁收入是公司历史上最高的单季度租赁收入。第三季度6060万的酒店收入是第三季度的最高纪录。由于季节性，通常第二季度会更高一些。但就第三季度而言，这是最高的。因此，回答这个问题，九个月的酒店收入为1.69亿美元，去年为1.57亿美元。
租赁收入为4940万美元，而去年为4470万美元。谁将负责LLP 3的建设？我认为那是Longleaf Park 3。
Water Sound Origins的那个阶段我们称为Water Sound Origins West。我们的 pipeline 中有多个不同阶段的项目，从工程到许可再到开发。我们在Origins West的计划是继续我们在Origins采用的相同策略，即拥有一群半定制建筑商和定制建筑商，他们将通过提供不同的平面图和立面设计方法，在我们地区创造独特的产品。我们不打算改变Water Sound Origins的策略，只让一个建筑商参与。我们打算继续采用与Origins相同的策略，拥有多个建筑商。我们的意图是，Water Sound Origins West在完工和房屋建成后，感觉和看起来像一个定制或半定制社区。好的。
平均住宅用地销售价格从8.6万美元升至15万美元，涨幅显著。你能帮助我理解这一增长吗？我们未来应该如何看待这一点？
是的，我认为答案与我之前给出的几个答案类似，我们在所有披露中都一直提到这一点。我们的住宅用地数字主要由社区的时间和组合驱动。
好的，你能从开发周期的起伏角度，说明酒店和租赁业务的现状吗？看起来2018年至2024年期间的大量投资已经结束，高速增长正在减弱。人们继续将这些部门增长数字的减弱视为放缓的迹象，而不仅仅是开发周期的一部分。你能谈谈预计何时增长会加速吗？
是的，我们经历了一个指数增长期，特别是在酒店业。例如，我们在12个月内开设了五家新酒店。考虑到酒店资产是运营资产而非房地产资产，这是相当惊人的。我们仍然相信，我们有市场机会继续扩大酒店部门。我们有不同的概念处于规划、工程、设计和许可的不同阶段。至于我们是否会完全匹配那一年的速度，很难说。这实际上取决于我们评估这些项目的进展。但我们仍计划在适当的时间、以适当的产品和适当的位置继续扩大酒店部门。
在商业租赁方面，正如我们过去几年在所有披露中提到的，我们特别关注Water Sound Town Center、West Bay Town Center和FSU TMH Health Campus。仅这三个区域就有潜力使我们的商业租赁组合增加一倍以上。创造有价值的租赁资产的方法不是沿着98号公路建造一系列严格的商业中心。你永远不会在这些投资组合中获得高租赁率并创造我们试图创造的价值。我们专注于这些城镇中心的策略是经过深思熟虑和审慎的。因为我们相信，如果我们专注于这些城镇中心，我们将创造我们地区租赁率最高的投资组合。
George，我再补充一点。你提到的三个地方中的West Bay才刚刚开始。Latitude在该地区已建成并入住超过2200套住房。这是一个非常好的位置。由于该地区住宅增长强劲，市场条件成熟，我们才刚刚开始开发。
最后快速补充一点，在Water Sound Town Center，我们在过去几个季度提到过，我们特别注重吸引全国性服装品牌入驻Water Sound Town Center，特别是在我们正在建设的大楼中。我们在吸引这些品牌入驻Water Sound Town Center方面取得的进展令我们相当满意，我们计划在不久的将来宣布我们的进展。
你能谈谈与一年前相比的定价和折扣水平吗？祝贺出色的业绩。
不确定这里的定价是否指住宅用地？好吧，我们真的没有对任何定价进行折扣。因此，从住宅用地的角度来看，在我们所有的住宅社区中，我们不进行价格折扣。当我们与住宅建筑商谈判时，我们非常清楚每个住宅社区想要实现的定价以达到我们的利润率目标。我们的建筑商计划。定价速度、每季度的交易量、产品类型，因为我们要确保在同一个社区中不会有两个建筑商建造完全相同的产品，从而相互竞争。因此，这些都是我们在与建筑商谈判土地购买协议时讨论的事情。但再次强调，如果提问者指的是住宅用地定价，我们真的没有对住宅用地定价进行折扣。是的。
George，补充你刚才所说的，我们与住宅建筑商进行交易，我们没有讨论过降低任何价格或进行折扣。在你看来，该地区要成为全国性建筑商和机构房地产公司的非次级/三级市场还需要多长时间？除了医院和直飞航班之外，还需要什么？你能分享一些该地区正在接近这一点的新迹象吗？
好吧，每个地区都经历增长周期，显然我们的地区正在经历这种增长。我们在年度会议上多次记录了Bay和Walton县的增长率。这种增长仍在继续。正如我们经常说的，为了使增长继续，生态系统需要一系列资产。医院就是其中之一。我不确定每个人是否都完全理解，这是一个集教学、研究和临床服务于一体的学术健康中心模式。纵观全国的医疗保健格局，可以说学术健康中心是全国最成功的医疗保健服务系统。在任何有此类设施的地方，它们都是该市场的重要经济引擎。我们对FSU Health的学术健康中心将为我们的市场创造的价值感到非常乐观。而且医疗园区几乎正好位于我们土地 holdings 的中心。因此，我们对此感到兴奋。
这个问题还提到了更多直飞航班。我们坚信，开通飞往美国最大都市区纽约市的航班也是其中的重要组成部分，因为它增加了我们地区对更广泛人口的曝光度。因此，这个问题的简短答案是，我们认为我们正在朝着这个方向发展。我们当然在增长。我们当然在向更广泛的个人和公司展示该地区，无论是消费者还是企业。我们接到了有兴趣进入我们地区的企业的电话，而几年前我们还没有接到过这样的电话。事实上，可能几年前，我们很难让他们回我们的电话。现在他们在给我们打电话。因此，我们当然看到这种趋势在发展。
既然业务更多地处于稳定运行状态，你何时会展示更多中期和长期财务框架、关键绩效指标、长期收入、现金流和每股现金流等？我认为我们一直认为向股东提供良好信息很重要，这是公平的。我们将继续研究我们拥有的选择，以及如何呈现我们希望股东欣赏和使用的信息。我们在季度基础上增加了MDA披露的一些附表，希望能提供一致且经常性的信息，用于分析我们的业务。
是的，补充一点。这个问题很到位。再次强调，这一切都是通过设计和深思熟虑实现的，通过增长我们的经常性收入。当然，经常性收入已经增长。当你查看季度间的运行率时，一种节奏正在形成。有了这种节奏，投资者界和公司都将能够更一致地评估问题中提到的所有内容，特别是现金流。
随着旧的建筑商合同到期和新合同生效，住宅用地定价是否正在加速上涨？例如，College Station的地块价格自2022年以来似乎上涨了约50%。
是的。因此，当我们——显然，这一切都基于市场条件。但随着人口迁移的发生，我们这里的市场一直在增长。因此，每次我们查看现有住宅社区的新阶段时，无论是引入新的建筑商还是我们现有的建筑商，我们显然总是试图提高住宅用地的定价。再次强调，这是基于市场条件，因项目和地点而异。但这是我们的目标。
George，这些都是见多识广的股东提出的很好的问题。队列中没有更多问题了。
好的，也许我们再等几秒钟，看看是否有更多问题进来。
看起来这里是最后一个问题。这次电话会议是股东透明度和代表股东参与的一个令人难以置信且高度独特的例子。感谢你们两位继续提供机会让我们更多地了解公司并与管理层互动。
非常感谢您的评论。我们认为我们是透明的，我们将继续在所有披露和财报电话会议中尽可能保持透明。再次感谢大家今天的参与。感谢您的兴趣。感谢今天提出的精彩问题，我们期待下个季度与您通话。谢谢。
今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。