David Collins（财务总监）
Stuart Miller（首席执行官）
Jonathan M Jaffe（联合首席执行官）
Diane Bessette（首席财务官）
Alan Ratner（Zelman）
John Lavalla（瑞银）
Stephen Kim（Evercore ISI）
Michael Rehaut（摩根大通）
Susan Maklari（高盛）
伊特·萨·萨。欢迎参加Lennar的第四季度财报电话会议。目前所有参会者均处于仅收听模式。演示结束后，我们将进行问答环节。今天的会议正在录制中。如果您有任何异议，可在此时挂断电话。现在，我将把电话转交给David Collins，由他宣读前瞻性声明。
谢谢大家，早上好。今天的电话会议可能包含前瞻性陈述，包括有关Lennar的业务、财务状况、经营业绩、现金流、战略和前景的陈述。前瞻性陈述仅代表Lennar在本次电话会议日期的估计，并非旨在保证实际未来结果。由于前瞻性陈述涉及尚未发生的事项，这些陈述本质上存在风险和不确定性。许多因素可能影响未来结果，并可能导致Lennar的实际活动或结果与前瞻性陈述中预期的活动和结果存在重大差异。
这些因素包括我们的收益报告和SEC文件中描述的因素，包括Lennar最近向SEC提交的Form 10-K年度报告中“风险因素”标题下的内容。请注意，Lennar不承担更新任何前瞻性陈述的义务。
现在，我想介绍你们的主持人，Stuart Miller先生，执行董事长兼联合首席执行官。先生，请开始。
非常好，各位早上好，感谢大家今天参加会议。我今天在迈阿密，与我们的联合首席执行官兼总裁John Jaffe、首席财务官Diane De Set、刚才发言的David Collins（我们的财务总监兼副总裁）以及Kathryn Lee Martin——哦，差点忘了Lee，我们的新任首席法务官。我想你已经不是新人了，Katherine。还有Lennar金融服务公司首席执行官Bruce Gross，以及其他几位同事。像往常一样，我将对公司进行宏观和战略概述。在我的介绍性发言之后，John将提供运营概述，更新建筑成本、周期时间和其他一些指标。
像往常一样，Diane将提供详细的财务亮点，以及我们对2026年第一季度和全年的有限指引。然后，当然，我们将进行问答环节。像往常一样，我想请大家将问题限制为一个问题和一个后续问题，以便我们能够容纳尽可能多的人。然而，在开始之前，我想指出，我相信你们现在都已经知道，这将是John的最后一次财报电话会议，因为他决定退休，并将于1月1日正式卸任，现在已经迫在眉睫。John在我们公司担任合伙人及领导超过40年。
我们在40年后就不再计数了，他的领导无疑将被怀念。亲切地说，John被称为我们公司的“响亮的马”，正因为如此，John以不懈的奉献和承诺推动着Lennar的运营。我全职工作一年后他加入了公司，我们一起学习了这项业务的方方面面，多年来不断适应和发展。我们尝试了新事物。有些成功了，有些非常成功，另一些则不那么成功。我们经历了最好的时期和最具挑战性的时期，在这一切中，John的伙伴关系是一种快乐和荣幸。
John，我希望你能有足够的时间改善你那糟糕的高尔夫球技，也许你还能抽出时间练习一下你的歌唱 voice。话虽如此，让我们开始吧。首先，我想说的是，我们非常高兴在仍然顽固艰难的住房市场背景下，公布Lennar 2025年第四季度和年终业绩。虽然我们的利润率面临压力，因为我们专注于为受可负担性限制的消费者群体提供经济适用房，但我们可以看到潜在需求仍然强劲，而供应短缺。
在过去三年的艰难市场环境中，我们保持了销量，扩大了市场份额，并重新设计了我们的运营平台，为市场触底和正常化后的更美好、更高效的未来做好了准备。我们在战略市场拥有非常强大的市场份额，处于极其有利的地位，而且我们的利润率有上行杠杆。你们可能还记得，上一季度我指出，利率下降可能标志着市场复苏的开始。不幸的是，这种转变尚未实现。随着9月份利率缓慢回落，10月份进一步宽松，11月份保持平稳，客户反应仍然相当平淡，这表明可负担性和消费者信心问题的结合继续限制着需求。
当然，9月份政府停摆的潜在威胁以及10月1日至11月中旬的实际停摆进一步侵蚀了本已疲软的消费者信心。虽然客流量保持稳定，但客户既犹豫又受到购买力的限制。话虽如此，我们第四季度的业绩反映了市场状况的持续疲软。可负担性销售 volume 难以维持，需要额外的激励措施来实现我们预期的销售速度，并避免意外的库存积压。虽然我们超过了本季度的交付目标，并且在本季度的销售量符合低端指引，但这些成就的代价是利润率进一步恶化，降至17%，尽管我们减轻了销售压力并下调了2025年的交付目标。
展望下一季度，我们知道利润率将继续面临压力，销售和收盘量将呈现季节性低迷。尽管如此，当需求最终因利率下降或政府资助的可负担性计划而被激活时，我们完全有能力提供市场所需的经济适用房供应。我们拥有更低的成本结构、高效的产品供应和强大的市场地位，以适应利率下降和信心最终恢复时的被压抑需求。我们相信，我们已经领先于当前的市场现实，并建立了我们认为更强大的长期利润率驱动平台。
我们知道市场持续疲软的时间更长，但我们也知道，我们的战略帮助建立了一个更健康的住房市场，并使Lennar在未来能够实现强劲的现金流、更高的股权和资本回报率以及更强的底线增长。因此，我们将继续专注于销量和均衡生产。我们将保持负责任的销量以维持可负担的成本结构，并在整体住房市场持续供应短缺的情况下找到我们的底线并重建利润率，让我转向住房市场的快速宏观视角。
与第三季度一致，整个第四季度宏观经济仍然充满挑战。虽然第四季度抵押贷款利率略有下降，但消费者信心因经济不确定性而面临更大挑战，当然，政府停摆进一步加剧了这种挑战。显然，通胀驱动的可负担性担忧成为全国对话的焦点，影响着全国各地的头条新闻和政策辩论。成本通胀显然对普通美国家庭的生活方式产生了重大影响。与此同时，随着现代技术和人工智能的进步引发了关于美国劳动力就业未来的重要问题，对工作保障的担忧日益突出。
当前的住房市场陷入了可负担性危机，让许多普通美国家庭感到被传统的向上流动和拥有住房的承诺所排斥。在这种背景下，一些人倡导许多人所谓的全面且有时是“社会主义”的解决方案，提供广泛的免费和易于获取资源的承诺，作为解决可负担性困境的吸引人答案。这种说法尤其在缺乏明确、可行的替代方案来解决美国家庭今天面临的挑战时获得 traction。资本主义框架尚未发表意见并提出切实可行的策略，有效应对这些现实，并恢复更广泛人群的住房可负担性和购房机会。
正如我在之前的电话会议中指出的那样，全国各地的市长和州长，无论是共和党人还是民主党人，都理解这一点，并继续将住房短缺列为优先关注事项，他们将可负担性或可获得性视为真正的危机。但他们也明白，这是一个艰难的周期，低供应推高了价格，而高价格，尤其是在利率“更高更久”的情况下，将许多买家拒之门外。通胀和供应短缺使房价保持在高位。大多数市场的供应仍然受限，这是多年生产不足造成的。此外，新建筑最近有所放缓，由于销售缓慢和可负担性担忧，建筑商减少了生产，加剧了长期的供应短缺。
但仅通过增加供应无法解决供应短缺问题。重要的是要认识到人为降低房价或仅为压低价格而增加库存的负面影响。此类行动可能会通过降低房产价值而对8500万已经拥有住房的美国人产生负面影响，进而可能进一步削弱整体消费者信心。此外，如果建筑商无法获得足够的回报，他们可能被迫放缓或停止建设，破坏解决住房市场持续供应短缺所需的生产水平。从积极的方面来看，联邦政府加强了对全国住房危机的关注，极有可能采取果断行动提高可负担性。
作为一项建设性举措，联邦官员已开始与建筑商和行业协会等进行讨论，以全面了解挑战并努力制定切实可行的解决方案。尽管潜在计划的具体内容仍有待观察，但显然正在对制定有影响力的举措给予极大关注，同时深思熟虑地考虑可能的意外负面后果。尽管围绕各种拟议计划存在公众审查和辩论，但令人鼓舞的是，许多大胆的想法正在被认真提出，旨在提高可负担性。提高可负担性有可能激发住房市场的新需求，进而推动建筑活动增加，并帮助解决持续的供应短缺问题。
尽管目前具体结果和计划仍不确定，但重要的是，几十年来第一次，联邦政府积极认识到住房不仅在更广泛的国民经济中，而且在美国家庭福祉中发挥的重要作用。我相信住房将成为解决可负担性危机并为未来提供有意义解决方案的核心要素。现在让我转向我们的业绩。正如我们在新闻稿中指出的那样，第四季度我们开工了18,443套住房。我们交付了23,034套住房，销售了略超过20,000套住房，虽然我们略高于销售预期的低端，并超出了我们的交付预期。
我们的社区数量增长到1708个，比去年增长18%，随着抵押贷款利率下降和消费者信心下降，为明年的更好表现奠定了基础。我们继续通过开工推动销量，尽管速度较慢。同时，我们通过激励措施促进销售，以实现可负担性并限制不必要的库存积压。在接近年初时，我们有意将每个社区的已完工未售房屋库存从2套提高到近3套，为新的一年提供现成供应。第一季度，销售激励措施保持在14%左右，但将我们的毛利率降至17%，略低于平均售价386,000美元的预期。
我们的销售、一般及管理费用（SGA）为7.9%，产生了9.1%的净利润率。展望2026年第一季度，我们预计利润率将如第一季度通常情况那样更低，在15%至16%之间。当然，根据市场情况，我们预计销售18,000至19,000套住房，交付17,000至18,000套住房。我们预计平均销售价格在365,000至375,000美元之间，正如我 earlier 所指出的，我们预计2026年交付约85,000套住房。我们预计第一季度的 overhead 约为9.1%，因为我们继续投资和发展各种Lennar技术解决方案，这些解决方案将定义我们的未来。
这些举措已经并将继续增加SGA以及企业GNA，因为它们代表了对我们差异化未来的重大投资。当我考虑第四季度的业绩时，有两个额外的方面确实引人注目。首先，我们现在已经用更轻资产的库存结构重建了整个公司。目前，我们资产负债表上的土地不到5%。因此，我们的整体库存已从一年前的略低于200亿美元减少到今天的略低于120亿美元。随着我们现在更专注于制造公司，我们还在过去两年（2023年至2025年）将垂直建筑成本（建造成本）持续降低了约10%。
虽然总体成本一直在上升，但我们一直在减少工时。此外，我们将独立单户住宅的周期时间从一年前的138天减少到今天的127天。这使我们的库存周转率从去年的1.6倍提高到2.2倍。这些措施告诉我们，我们现在的业务执行方式已经实现了显著的效率提升，并且在这些领域中的每一个都还有很大的改进空间。我们无疑已将Lennar定位为市场状况正常化和利润率改善的时期。
而且利润率将大幅改善。我们始终牢记，在正常市场条件下，激励措施在4%至6%的范围内运行，而不是今天的14%。随着市场条件的变化，这种差距定义了我们的机会。第二项是我们现已正式完成Melrose交易。本季度，Lennar发起并完成了分拆交换要约，以我们剩余的20% Melrose股份（约3330万股）交换我们股东 tendered 的Lennar流通股。虽然这笔交易导致了1.56亿美元的一次性账面损失，但这种账面结果仅仅是Lennar账面上股份的账面价值在交易当天与交易股价之间差异的函数。
更重要的是，这笔交易导致Lennar约800万股无现金回购。最后，在我结束之前，让我简要谈谈John退休后的我们的运营团队。正如你们所知，在Lennar，我们拥有深厚的经验丰富的专业人才库，他们已经在公司工作了多年。当然，John一直是Lennar执行和文化的重要组成部分。但这意味着我们的许多领导者都曾与John一起工作，并为接替John做好了充分准备。具体而言，Jim Parker和David Grove，两位资深区域总裁，将各自负责全国约一半的运营，他们已经并将继续合作。
此外,Greg McGough将从区域总裁职位调任新的领导角色,负责战略性企业职能。Greg将首先致力于我们的土地储备计划,通过优化该业务战略部分的执行。这三位领导者——Jim、David和Greg——对他们的新机会和新职位都充满热情,并渴望开始工作。这并不意味着要把我踢出去,John。
很高兴知道。
我们不会为John招聘替代者,因为公司内部经验丰富的领导层是Lennar文化的一部分,这三位都有能力且合格地推动公司前进,不会出现任何断层。因此,我最后想说的是,尽管这是住房市场又一个艰难的季度,但对Lennar来说却是另一个非常有建设性的季度。虽然前方的短期道路可能看起来崎岖不平,但我们对未来非常乐观。我们非常清楚,我们的数字还没有达到我们希望的水平,市场状况也是如此。
我们拥有强大且不断增长的全国足迹、不断增加的社区数量和不断增长的销量,处于非常有利的地位。我们继续推动生产以满足我们都知道在各个市场持续存在的住房短缺。在推动增长、生产和销量的同时,我们也定位我们的公司进行变革,创造效率和技术,这将使我们成为更好的公司,为未来而建。我们大幅减少了库存、建筑成本和周期时间,并且将继续提高库存周转率。我们决心用更少的资本投入建造更多的房屋,以便随着利润率开始增长,我们的资本和股权回报率将增长得更快。
在这方面,我们将专注于并完善我们的制造模式,并继续利用我们的土地合作伙伴关系来实现增长,重点是现金流和高资本及股权回报率。此外,我们强大的资产负债表和强大的土地储备关系为我们提供了灵活性和优势机会,也考虑和执行未来的战略增长。Lennar对未来的定位极为有利,我们期待向您更新我们的进展。现在,让我转交给...
给John。各位早上好,感谢Stuart的特别合作,并感谢我们的团队带来了这段令人惊叹的旅程。正如Stuart所描述的,我们仍然坚定不移地执行我们的战略。我们每天都在努力提高房屋建设的运营效率。这种执行体现在实现目标销售速度、创纪录的低周期时间、整体成本降低和库存周转率提高上。从第四季度的销售和营销机制开始,我们实现了每个社区每月4套住房的销售速度,达到了我们的销售计划。这始于吸引合格的潜在客户进入我们的数字渠道,然后是快速高质量的客户参与。
客户提交的RFI(信息请求)的响应时间——我们将其视为关键指标——在第四季度降至42秒,比第三季度客户提高了12.5%。这种响应能力现在延伸到下班后,数字代理可随时协助客户,即使在凌晨2点——那时客户正在网上寻找他们的新家。我们分析客户互动和我们的RFI响应,以提高参与质量。提高我们的响应速度和响应质量,推动第四季度的预约量同比增长15%。
我们的定价策略侧重于持续评估需求模式、库存水平和价格发现数据,旨在为每个社区设定价格和激励措施,以维持目标销售速度。这最大限度地提高了销售效率,并将我们的库存保持在适当水平。正如Stuart所指出的,本季度结束时,每个社区的平均已完工未售房屋略低于3套。这一过程以及我们销售目标压力的缓解导致新订单激励措施环比下降70个基点。接下来,我将讨论我们以 volume 为导向的生产优先战略,以提高效率,从而降低建筑成本。
本季度,我们保持了每个社区每月3.7套住房的稳定开工速度,符合我们的预期。我们继续在整个供应链中努力,利用这种稳定的 volume 来降低成本。一个季度又一个季度,我们继续专注于计划和SKU优化,以及新的全国性投标软件工具,该工具实时简化了数千个SKU的管理。这使整个公司能够更快、更有效地做出决策。实现进一步的成本降低。第四季度直接建筑成本比第三季度下降约2%,同比下降超过5%。
这种下降趋势将持续到2026年第一季度。单户独立式住宅的平均周期时间为127个日历日,与第三季度的创纪录低点持平。这意味着同比减少8%,同时通过改善质量控制和与贸易伙伴的沟通。我们减少了周期时间,最大限度地减少了贸易旅行,降低了保修支出,并改善了客户体验。我们看到了切实的结果,工作订单减少,保修支出同比减少45%。这是在为客户保持一致高质量住房交付的同时实现的,导致2025年NPS(净推荐值)得分为79分,备受认可。
转向土地和我们的轻资产战略。第四季度,我们继续精心构建土地收购结构,实现及时土地交割,利用土地储备和土地开发商关系将持有成本降至最低,并及时交付完工的住宅用地。我们的轻资产战略带来了改进的指标。自有住宅用地的年供应量从1.1年降至0.1年,受控住宅用地比例从82%提高到98%。这些运营改进使我们的库存周转率比去年提高了38%。结论我们的团队团结一致,专注于执行提高客户获取结果、降低成本、提高运营效率的战略,同时改善客户体验。
这些努力正在取得可衡量的成果,并为我们未来的成功奠定基础。现在我将把它交给Diane。
谢谢John,各位早上好。Stuart和John已经提供了大量关于我们房屋建设业务的详细信息,因此我将简要总结我们的金融服务业务,总结我们的资产负债表亮点,然后提供2026财年第一季度的指引。首先是第四季度的金融服务,我们的金融服务团队实现了1.33亿美元的运营收益,在我们1.30至1.35亿美元的指引范围内,全年产生了6.10亿美元。我们的金融服务团队再次贡献了巨大的盈利能力,最重要的是,与我们的房屋建设团队合作,为每位购房者提供了出色的客户体验。
现在让我们转向我们的资产负债表。本季度,我们再次通过根据市场条件为房屋定价来产生现金。这些行动的结果是,我们在本季度结束时拥有34亿美元现金和65亿美元的总流动性。我们自有住宅用地的年供应量为0.1年,我们的住宅用地控制比例为98%。我们在本季度末拥有略低于10,000块住宅用地,控制着496,000块住宅用地,总计数为506,000块住宅用地。我们相信,这一住宅用地组合为我们提供了强大的竞争地位,以资本高效的方式继续扩大市场份额和规模。
本季度,我们开工了约18,400套住房,并在本季度结束时拥有约38,000套住房库存。这包括略低于5,000套已完工未售住房,正如我们所提到的,每个社区略低于3套。我们的库存周转率提高到2.2倍,我们的库存回报率约为20%。然后转向我们的债务状况,我们在本季度结束时,定期贷款额度下有17亿美元未偿还,循环信贷额度下没有未偿还借款。我们的房屋建设债务与总资本比率为15.7%。本季度我们没有赎回或回购优先票据。
我们的下一个债务到期日是2026年6月,金额为4亿美元。正如Stuart所提到的,我们通过用Melrose股份交换Lennar股份,成功完成了Melrose投资的剥离。结果是非现金回购了800万股Lennar股份。请注意,在交换期间,我们受要约收购规则的约束,其中包括禁止我们使用现金购买股份的交换要约。然而,在这一年中,我们确实使用了17亿美元现金回购了1400万股Lennar股份。因此,全年我们总共回购了2200万股股份,价值27亿美元。
此外,我们本季度支付的总股息为1.70亿美元,全年总计5.21亿美元。因此,在2025财年,我们向股东返还了约32亿美元。我们的股东权益略低于220亿美元,每股账面价值约为89美元。总之,我们资产负债表的实力为我们进入2026财年提供了信心和财务灵活性。有了这个简要概述,我想转向2026年第一季度并提供一些指引估计,其中一些我们已经提到过。但首先,从新订单开始,我们预计第一季度新订单在18,000至19,000套住房之间。
随着我们使生产与销售速度相匹配,我们预计第一季度交付量在17,000至18,000套住房之间。由于继续专注于将库存转化为现金。这些交付的第一季度平均销售价格应在365,000至375,000美元之间。毛利率应在15%至16%的范围内。提醒一下,我们将现场费用费用化而不是资本化。因此,第一季度历来是最轻的。由于第一季度历来是一年中交付最轻的季度,因此收入较低,我们失去了现场杠杆,通常第四季度毛利率到下一年第一季度毛利率会下降100至150个基点,因为这种杠杆损失。
就目前而言,我们认为第一季度毛利率将是全年的低点。我们的SGA百分比应在9.5%左右。但所有这些指标当然都取决于市场条件。对于合并的房屋建设、合资企业和土地销售及其他类别,我们预计亏损约1000万美元。我们预计金融服务收益约为1.05至1.10亿美元。对于我们的多户住宅业务,我们预计收益约为2000万美元,因为我们继续战略性地将资产货币化以产生更高的回报。转向Lennar其他业务,我们预计亏损约2000万美元。
剔除对我们技术投资的任何潜在按市值计价调整的影响,我们的企业G&A应约占总收入的2.2%,我们的基金会贡献将基于每套房屋交付1,000美元。我们预计第一季度税率约为25.25%,加权平均股数应约为2.45亿股。因此,综合来看,这些估计应产生第一季度每股收益约0.80至1.10美元的范围。现在,让我把它交给操作员。
谢谢。我们现在开始今天电话会议的问答环节。我们要求您将问题限制为一个问题和一个后续问题,直到所有问题都得到回答。如果您想提问,请取消静音您的电话。按Star 1并在提示时清楚地记录您的姓名。如果您需要在任何时候撤回您的问题,您可以再次使用Star 2,即Star 1,来提问。我们的第一个问题来自Zellman的Alan Ratner。请讲。
嘿,各位早上好。感谢到目前为止的所有细节。所以我认为毛利率显然是每个人最关心的问题,你显然也谈到了很多变动因素。听到激励措施在本季度实际有所下降,这是令人鼓舞的。而且我知道你也提供了一些关于成本降低的令人鼓舞的数据。所以你能详细说明一下是什么导致了利润率的持续压力吗?我知道第一季度存在季节性,但本季度的业绩略低于指引。而且我知道在过去,你曾谈到利润率可能趋于稳定,所以我只是好奇,考虑到激励措施的改善或减少,到底是什么导致了下行。
随之而来的,更广泛地说,如果我们没有看到需求的任何实质性改善。考虑到你对26年3%的增长预期,略低于你之前给出的目标范围,在那种环境下,你认为你有可能进一步降低这些激励措施吗?
Dale,我是John。我来开始。在本季度,我们面临一些意外的阻力,特别是政府停摆。这无疑对消费者信心产生了影响,这是我们客户的首要考虑因素。因此,这无疑挑战了我们在某些市场稳定定价的能力。因此,我们看到的结果与我们的预期之间存在差异,因为市场实时发生的情况。而且,你知道,这并不一致。它在全国各地有所不同。你知道,如果你问哪些市场最强或最弱,它确实在我们的市场中起伏不定,只是总体上受到政府和一般客户信心侵蚀的影响?
是的,我认为在季度开始时,预期是随着利率略有下降,即使消费者信心有些负面,我们部门的想法是激励结构会在整个季度下降。我认为,我们的感觉是,政府停摆对整个季度消费者心理的实时反应产生了重大影响。现在,这种情况会恢复吗?正如我们查看我们的数字,展望明年,我认为普遍观点是激励措施将在全年下降。
此外,似乎联邦政府正非常专注于制定激活可负担性的计划。它会是什么样子,我只是不知道。但似乎有很多活动围绕着关注经济的这一重要部分。因此,我们认为激励措施将在全年下降。但在本季度,我们在全国范围内确实遇到了阻力。这是相当一致的。这确实使我们的激励预期低于我们实际最终的水平。
明白了。感谢那里的细节,然后。Stuart,你显然谈到了政府的很多努力,并认识到,也许目前没有什么可以公开的。我只是好奇,你觉得这会是。宣布。在2026年,政府心目中的任何事情,有什么可以很快实施的吗?显然中期选举即将到来。或者在你看来,这更像是一个多年的观点?
你知道,看,政府活动的水晶球真的很复杂,但我可以告诉你,许多房屋建筑商已经去见了政府内部的关键官员。这是。我们受到了很多关注。有很多思考过程正在进行。你已经看到围绕各种类型的计划的试探性提议。有趣的是,政府一直非常关注行业,以确保他们不会陷入意外后果。因此,无论做什么,确保它被正确构建是很重要的。
关于你的问题,你知道,我认为2026年会有什么结果吗?如果没有采取任何措施,我会感到惊讶。我认为可负担性现在是一个政治问题,而且我认为在全国范围内,你听到这是一个主要焦点的鼓声。从政治角度来看,重要的是有人接过这个 mantle 并采取措施解决它,而不仅仅是投入资金。所以这将是有趣的,我们都将不得不坐下来看看会发生什么。
感谢你的想法。非常感谢。
接下来我们请瑞银的John Lavalla。请讲。
早上好,各位。也感谢回答我的问题。我想第一个问题,Stuart,是,考虑到你维持销量的战略,并且你确实非常专注于成本和效率。我很好奇,你如何设想上行空间,以及你在市场改善时重新获得利润率的能力。特别是考虑到过去几年所做的所有艰苦工作和变革。
是的,看,这确实是我们一直在做的核心。如果你认同存在供应短缺的观点,而且我认为这有充分的记录,我们当然相信存在严重的供应短缺。如果你相信存在被压抑的需求,你知道,由于可负担性而无法激活,我们肯定相信这一点,并在我们的客流量和实地看到这一点,那么你知道,如果我们随着时间的推移保持销量,我们将重新合理化我们大型企业的成本结构。
这就是我们正在做的。你知道,我们在之前的财报电话会议中详细说明了这一点。我们专注于使用现代技术。我们专注于在我们所做的一切中建立效率。你知道,你在我们业务的每个元素中都看到了这一点。我们如何重新合理化我们的 overhead 费用、垂直建筑成本、水平建筑成本。而且你知道,我们认为在82,500套住房增长到85,000套住房的计划中,随着市场条件重新思考,我们将成为一个高效的结构。因此,归根结底,我列出了利润率改善的明确路径。
在某个时候,激励措施将从今天的14%降至传统的4%至6%。这是很大的利润率改善。而且我们认为,随着我们前进,我们的运营中还有很多效率可以实现。这只是时间问题,我们将耐心地继续追求这一焦点。我们专注于建设库存的核心原因是国家存在如此严重的短缺。因此,我们将继续成为推动前进的机器,认识到短缺并相信会有一个时刻,我们能够激活购买公众以更低的激励价格购买。
我只想补充一个想法,那就是当你听到我们谈论运营效率时,我们认为这是结构性的,而不是偶发性的。因此,当市场稳定、复苏时,我们确实重新调整了自己,以保持我们努力实现的这些效率。
是的,John就是一个很好的例子。我的意思是,我们在运营团队中建立了效率和有效性。随着John退休,我们不会替换他,因为我们将降低我们等级制度的垂直性质。我们将削减成本。但我们正在使用现代技术和本土人才来做到这一点。而且你知道,Fred几个月前退休了。同样的事情。我们有人才库可以填补这个空白,我们不必建立替代者。但这在很大程度上与我们纳入的技术有关,这些技术使我们能够更高效、更有效地将信息传输到更浅的运营结构。
这很有帮助, caller,谢谢。然后,你知道,嵌入在2016财年。
抱歉打断你。请继续。
那么,嵌入在26财年85,000套的交付展望中,同比增长约3%。我们应该如何看待社区数量增长与吸收率以及你相对于市场的表现?
嗯,你知道,我们继续专注于社区数量增长。你已经看到我们的社区数量同比增长速度高于我们将继续增长的速度。但如果你看我们的销量增长,如果我们看去年到今年约82,500套,明年预计增长约3%。其中很大一部分将来自战略市场平台上的额外社区数量。而且我认为,如果你回顾过去,展望未来,你会看到一致的执行模式。这就是战略。
战略是让我们建造国家和消费者需要的房屋数量。在可负担性如此紧张的时候,让它变得负担得起,并找到方法使自己更有效率。并期望政府会采取一些措施来支持这种可负担性,并使市场进入住房市场。激励措施的减少将转化为我们的利润率。
明白了。谢谢各位。
接下来我们请Evercore ISI的Stephen Kim。请讲。
非常感谢,各位。是的,Stuart,冒着解释你所说内容的风险,因为我知道这显然有点复杂。我不想过度简化,但我听到的是你预计政府将采取行动以某种方式改善可负担性吗?如果我们假设这一点——我不一定不同意。Lennar在过去一年左右确实强调了销量,而你的同行则有所缩减。你是说在2026年,你的期望是你已经有了销量,因此有了平台,能够从更低的激励措施中利用利润率改善,而不一定需要增加销量,即使在更好的环境中其他人确实需要增加销量,这样你实际上可能会放弃一点份额,但你的利润率将足以弥补这一点。
这基本上就是你为我们在26年A中列出的吗?
这就是我们正在列出的。这就是我们一直在列出的。现实是我们不必重新启动机器。这台机器实际上正在运行,而且运行效率很高。我们不必出去购买新的社区数量。我们已经在这样做了。我们不必重新调整并增加销量。我们只需要接受更低的激励结构,以便利润率增长。这就是为什么我说在利润率增长方面我们有上行杠杆。
是的。好的,这非常有帮助。非常有趣和重要。我还想跟进这台机器。我认为,显然你一直处于开发技术和AI驱动工具的前沿,以便你能够更动态地响应市场条件,显然这一直是一个重要的焦点。如果我听你谈论Jim、David和Greg晋升到新角色,但不替换John或Fred,是否正确认为这些投资和发展——缺乏更好的措辞——我们机器的某些部分现在已经达到了可以让这些系统在管理业务中发挥更直接作用的地步,而不替换联合首席执行官和首席执行官职位是这台机器实际上能够对您的业务产生切实影响的程度的一个功能或指示。
这是正确的思考方式吗?我想这本质上就是问题所在。
是的。所以我要踏入一个我答应我们的朋友Rick Beckwith我不会踏入的领域,那就是技术。因为我觉得你们都厌倦了我们关于技术的讨论。但我们对我们的技术举措非常热情,很大程度上是因为你所揭示的事情。我的意思是,如果你听John在半夜的评论,我们已经到了可以按照客户的条件、在他们的时间、在他们方便的时候用数字技术与客户互动的地步,给他们的体验非常接近人际体验。
我们将能够以更快、更好、更高质量的方式与客户互动。而且我认为我们正在取得进展。你知道,这并不快,因为我们没有一些高科技公司那样的工程团队,但我们正在建立他们,并且由于我们纳入的技术,我们将变得更好、更快、更强。而且这不仅仅是在营销和销售机器中,而是在我们整个客户体验中,一直到保修。它在我们的土地收购部分,在我们的财务报告部分。
它在我们的金融服务集团中。我们公司的每个部分都有其自己独特的现代技术战略,不仅是为了现代化并成为与客户更好的界面,而且是为了成为内部更好的界面,以培养我们以前从未见过的效率和有效性。而且我认为在接下来的一两年里,你会看到许多这些进步真正显现出来。
太好了。我们会关注的。感谢这些细节。
好的。
接下来我们请摩根大通的Mike Rehat。请讲。
谢谢。各位早上好。感谢回答我的问题。
嗨,Mike。
嗨,Stuart。你好吗?首先,我想稍微深入了解一下你上个季度的市场策略,你强调要优先考虑供应,确保在情况好转时有产品。你知道,上个季度你可能稍微调整了一下这个策略,说你想降低交付预期,以帮助建立利润率底线。我不知道这是否是解读今天或第四季度业绩的正确方式,但你的利润率确实略低于预期,尽管可能有这些努力。
人们一直非常关注今天优先考虑供应。那么,在试图建立利润率底线的过程中,你处于什么阶段?而且似乎即使不考虑季节性,与第四季度相比,第一季度毛利率可能仍会略有进一步侵蚀。所以。只是想弄清楚你对推动供应的承诺程度,如果需求仍然疲软,你是否甚至会进一步降低一些交付目标。
Mike,我认为我们非常致力于销量并保持销量。而且我认为你的评估是正确的,我们期望能找到更多的底线。但我在我们的每一次财报电话会议中都一致表示,我们给你的数字和期望取决于市场条件。市场条件是流动的,每天都在变化。利率一直在小幅上升,小幅下降,再小幅下降一点,然后又回升。不仅仅是利率,还有通胀影响,你知道,几年前通胀飙升的影响仍然在消费者的钱包中荡漾。
这是债务积累。这是总体消费者信心。我不想夸大其词,因为这似乎我在,你知道,责怪飓风或责怪。但政府停摆是相关的。有很多人受到影响。因此,这发生在季度中期,我们预计较低的利率将有助于提高消费者信心。嗯,这有一个抵消因素。希望政府及其停摆将随后加强并找到一种平衡,说,好吧,我们将采取措施激活消费者信心和可负担性。
所以,你知道,我们相对于动态市场环境起伏不定,但理解背后存在供应短缺,存在住房需求,存在可负担性需求,政府将在其中发挥作用。所以我们无法预测那里会发生什么。因此存在可变性。但对我们来说,当我们考虑经营业务的方式时,这是一种日常的、亲力亲为的方法,即如何成为我们能成为的最佳制造模式。并且在我们经历的一些转型和演变中根深蒂固。
从围绕这些计划的细节的专注和关注中,仍然可以获得极好的效率。我列出了Greg McGuff的新角色。他从我们的土地储备计划开始。我们很快就把这些事情放在一起。我们可以为其带来很多效率和执行力。这些都是2026年将要产生的事情,我们将看看它如何发挥作用,但这一切都将被我们最终进入的宏观经济所修改、放大或改变。哦,天哪。我想那是。
接下来。我们请高盛的Susan McClary。你能听到我吗?
好吧,我们把这个作为最后一个。
好的。我们的最后一个问题来自高盛的Susan McClary。请讲。
谢谢各位。感谢让我加入。
早上好。
我的第一个问题。现在是早上好还是下午好?我想我的第一个问题是考虑到我们已经谈论了很多的效率。考虑到我们所处的环境,你认为在未来几个季度库存周转率能达到多少,在这种情况下你能达到三倍吗?一般来说,核心产品如何适应该策略?
所以这是一个很好的问题,因为,你知道,当我看到我们的库存周转率达到2.2时,我几乎会掐自己一下。你知道,曾经有一段时间我们认为我们无法达到那里。但有趣的是,考虑到我们重新配置公司的方式,我们认为在我们所处的位置之上还有很多改进空间。其中很多来自第一,周期时间。我们正在改善我们的周期时间。所有这些都回到我们的核心产品。我们的核心产品供应在成本结构方面变得越来越高效,越来越有效,但更重要的是,我们如何建造以及我们建造产品的效率如何在现场非常熟悉。
因此,我们对核心的关注加速了,在这方面我们仍然处于相当早期的阶段。我不想详细说明,但我会告诉你,我们越来越多地采用核心产品的许多方式都是基于技术的。这是我们如何看待土地以及我们如何适应每个地块都通过核心产品镜头看待的环境的技术。在分散的环境中,让50个不同的部门实现这一点,技术是很大的帮助。
所以所有这些都联系在一起。我们认为,从我们现在的位置到我们认为可以达到的位置,库存周转率有很大的上行空间。其中很多确实围绕我们的核心产品。
是的。好的。谢谢你的详细说明。然后,也许基于Mike关于现金使用的问题,当你考虑所有即将实现的效率并意识到这些效率时。这如何影响你认为需要在资产负债表上持有的现金水平?这会改变吗?你在关注什么来确定适当的水平?
嗯,我们认为我们的模型变得越来越现金流高效,我们知道随着时间的推移,我们将使用现金回购股票并回报股东。这将成为我们业务中更程序化的部分。我们都,我不知道该怎么说,但我们都从政府那里听到的一件事是,政府当然希望看到我们作为房屋建筑商和提供国家所需住房的机器,专注于我们的增长模式,并专注于我们如何将可负担性推向市场。
因此,我们将在前进过程中把所有这些结合起来。我们将看看事情如何发展。所以我现在不会谈论现金使用,但随着我们前进,这将是一个不断发展的图景。我想说的底线是,随着库存周转率的提高,随着我们生产更多的 volume,随着我们的利润率开始回升,我们的现金流将非常非常稳健。
而且Susan,我想补充一下你关于资产负债表上持有多少现金的问题?你知道,这真的取决于市场条件。是的。当存在不确定性时,你会看到我们的资产负债表上有更多的现金,而当不确定性转向更积极的方向时,现金会更少。此外,我们会查看即将到期的债务。因此,我想说,一般而言,随着条件稳定和不确定性不再是焦点,你会看到我们在每个季度末持有的现金减少。很难确定金额,也不想给出具体金额的目标。
但这真的取决于市场条件和其他因素,因为我们有很多随时可用的流动性。只是,你知道,我们处于什么样的市场条件?
恭喜。那是什么?不。恭喜,John。你完成了你的最后一次财报电话会议。恭喜。我想对所有人说,感谢今天加入我们。我们对我们的业务和业务模式非常热情。我们为能够在困难的市场中提供住房而感到自豪,但我们认为,正如我所说,我们在利润率改善方面有上行杠杆。我们将看看市场将带我们走向何方。谢谢。我们将在第一季度末与您见面。
这结束了Lennar的第四季度财报电话会议。感谢各位的参与。您可以挂断电话,祝您今天愉快。