Sean O'Neil（执行副总裁兼首席财务官）
身份不明的参会者
萨。萨。山姆。我叫Sean O'Neil。我是Onady的首席财务官，我会花几分钟时间向大家介绍一下我们公司的情况，然后看看大家有没有什么问题。大家可以在空闲时阅读相关资料。好的，这是关于我们是谁、我们从事哪些业务的概览。我们是一家非银行抵押贷款服务商和贷款发放机构。服务商的意思是我们负责管理。既包括我们自己拥有的抵押贷款服务权（MSRs），也包括为其他人管理的抵押贷款服务权，也就是代理服务。这两项业务的区别在于，自己拥有的抵押贷款服务权是风险更高、回报也更高的资产。你必须对它们进行对冲，必须为它们融资。如果它们贬值，这会对你的资产负债表和损益表造成问题。而如果你是为别人管理这些抵押贷款服务权，你就不必为它们垫付资金，也不必进行对冲。如果这些贷款出现问题，你通常实际上能赚更多钱，因为为逾期贷款提供代理服务会获得更高的报酬。
但这是一个利润空间更薄的收入来源。所以我们喜欢这两项业务。我们的服务团队并不在意这些贷款是我们自己拥有的还是代理服务的。他们甚至分不清哪些是我们自己的，哪些不是。我们喜欢这种方式。他们只需管理所有的贷款，我们要么提供服务，要么提供代理服务。福特贷款、反向贷款、常规贷款，这里说的常规贷款也包括政府支持企业（GSEs），即房利美和房地美。政府类贷款包括吉利美，私人贷款。私人贷款的另一种说法是私人标签证券化（PLS）或非机构贷款，其实都是一回事。这些可以理解为大额贷款、非合格抵押贷款交易等，都属于这一类。此外，我们还处理小额商业地产和多户住宅贷款。这就是服务部门的业务。另一边是贷款发放部门。抱歉，这一页上没有显示。但我们主要通过两个渠道开展业务：代理贷款发放，也称为第三方贷款发放，以及直接面向消费者，我们会与我们账面上160万抵押贷款服务权持有者沟通，使用定量建模、机器学习以及如今大家常听说的其他有趣工具。并找出最适合进行再融资、重新获取、套现等操作的客户。页面底部是截至第三季度的一些年度或季度统计数据。那个净资产收益率（ROE）数字是年度累计的。本季度的净资产收益率为25%，每股账面价值为62美元多一点，同比上涨2.71美元。截至第三季度末的资产负债率为3.1:1。
过去两年，我们的战略基本保持不变。平衡模式就是我之前描述的。轻资本增长指的是代理服务业务具有行业领先的成本结构。所以我们喜欢规模，我们希望扩大规模，但我们喜欢规模是因为服务平台的规模可以带来更多的边际成本、净收入或边际利差。在当今市场，我们拥有足够的规模，可以与一些比我们更大的服务商有效竞争。顶级的运营表现。我们连续四年获得房利美、房地美、住房和城市发展部（HUD）以及其他几家科技机构颁发的优秀服务奖。动态资产管理意味着我们会根据情况调整或管理账目。如果我们看到一个好的市场，我们会将抵押贷款服务权出售到那个市场。我们发放的贷款，有时比我们能出售的价格更好，所以我们可以在内部替换它们。如果你刚接触抵押贷款市场，深蓝色的数字是你应该关注的起点。19000亿美元是今年抵押贷款发放额的大致数字。在过去十年中，有五年左右达到了这个不错的水平。它在2020年、2021年和2022年初达到峰值，新冠疫情后曾高达4万亿美元。但你知道，那时候十年期抵押贷款利率大幅下降。如果你认为抵押贷款服务权有七年的存续期，只需将发放额乘以这个数字，就能得到14.5万亿美元的服务市场规模。所以，通常服务市场的规模是过去发放市场规模的6到8倍，然后中间的绿色部分是深蓝色市场中代理服务的占比。所以你可能拥有抵押贷款服务权，但如果你是资产管理公司，你可能并不了解抵押贷款服务权的管理和维护，而且你也不想了解，因为这是一项全职业务，所以你会打电话给像Onady这样的公司，让他们为你提供代理服务。
无论是股票投资者还是高收益债券投资者，投资逻辑基本相同。我们的盈利能力与同行相当或更好，而从股票的角度来看，估值更具吸引力，也就是说我们的市净率低于账面价值，这本不应该。所以这是一个价值投资机会，在高收益债券领域，我们目前提供更高的收益率，希望这种情况不会持续太久。所以，如果你正在寻找收益率为9%左右而不是7%左右的投资，这里是个不错的选择。我已经谈到了多元化的业务模式。有一张幻灯片专门讲这个，我们正在提升市场地位。我们在代理服务和贷款发放领域都吸引了新客户，这不断推动我们前进。技术也非常重要。低成本结构源于对运营优势的专注，并且从未停止。连续12个季度实现调整后税前收入。最近一个季度为3100万美元。这几年来，这一直是一个相当不错的趋势。这是关于我们的盈利能力与同行相当或更好，且估值更具吸引力的评论。这里是我们的四家公开上市竞争对手。IMB指独立抵押贷款银行。可以想想过去的Penny（我指的是PFSI，抱歉）、Guild、LDI、Rocket等公司。不同的公司在这个领域运营。它们之间存在差异。我们是平衡的贷款发放机构和服务商。像Guild这样的公司可能更侧重于贷款发放。而且你不会发现有任何公开上市的纯代理服务公司。可能是因为很多代理服务公司是私营的，所以你不会在这个领域看到它们。然后在右边，你可以看到我们的市净率。所以在股票方面，这是一个更有趣的估值机会。
这就是平衡业务模式的概念。我们展示了不同时期服务业务（浅蓝色）和贷款发放业务（深蓝色）的贡献比例。两年前，贷款发放业务基本收支平衡。那是在经历了2022年下半年整个贷款发放市场非常艰难的时期之后。每个贷款发放机构都在削减成本，因为利率出现了那样的变动。当利率上升时，服务业务赚钱，而贷款发放业务不赚钱。你可以看到右边这两项业务如何相互平衡。代理服务业务对利率变动相对不敏感。它是一种基于费用的业务，虚线部分是反向服务业务。我稍后会简单提一下。但从长期来看，你可能想忽略这部分，因为我们大约两周前刚刚宣布了一项交易，我们将退出反向代理服务市场。有一张幻灯片会讲到这个，抱歉，是反向服务市场。这张幻灯片展示了我们在贷款发放方面的未偿还本金余额（UPB）增长情况，以及底部相对于行业的增长率。所以，你可以看到同比和环比的增长。这意味着我们正在获得市场份额，因为我们的增长速度快于整体市场。这是由几个因素导致的。一是对重新获取客户的高度关注，这对消费者直接业务非常有帮助。在代理业务方面，我们获得了新客户，并维护好现有客户，我们大概与700家代理客户合作。
这是关于反向贷款交易的两张幻灯片。我们刚刚与美国金融公司（Finance of America）达成并宣布了一项交易。该交易仍在等待吉利美的批准。因此，预计可能在第一季度末或第二季度初完成。我们认为这项交易将极大地简化我们的业务。我们将向他们出售所有的吉利美住房权益转换抵押贷款（HECM），HECM代表住房权益转换抵押贷款。
这是吉利美旗下的反向抵押贷款，我们没有大量的私人标签反向贷款。这笔交易的收益我们可以重新部署到支持增长的资产中。可以考虑远期抵押贷款服务权或常规抵押贷款服务权。这将极大地简化我们的资产负债表。从资产和负债方各减少约95亿美元，将资产直接转换为现金，并允许我们以多种方式重新部署这些现金。这里有更多关于它的评论。涉及40000笔贷款，未偿还本金余额为96亿美元。我们签订了一份合同，在未来三年内为这些资产提供代理服务。
因此，这使我们更稳固地确立了作为反向代理服务商而非反向贷款持有者的地位。而且我们目前正在发放反向贷款，但正在退出该市场，这可能会使我们对该领域的其他参与者更具吸引力。目前只有两家反向代理服务商，我们是其中之一。美国金融公司还将收购反向抵押贷款的审批渠道。右边是基于930估值的这笔交易的现金收益，大约在1亿至1.1亿美元之间。这是在偿还支持审批渠道或其他尚未纳入吉利美ECKM抵押贷款支持证券的资产的融资额度之后的金额。
这将资产货币化，让我们更专注于我们的主要业务，即远期贷款发放和重新获取客户，保留代理服务业务，实际上还能加强这部分业务，同时简化资产负债表和我们的业务说明。这是关于代理服务新增客户的一些内容。今年我们签约了9家新客户，还有几家大型客户正在洽谈中，预计明年签约。因此，我们看到了强劲的增长。这就是最开始那个饼图的一半内容。这里我们谈论的是轻资本增长，因为这是其他人收购抵押贷款服务权。
我们通过提供代理服务获得费用。此外，我们宣布Rhythm不会续签我们与他们已签订近10年的合同。该业务量已大幅减少。这是一个2008年金融危机前的业务组合，我们几年来一直表示，在某个时候，这对我们或Rhythm来说都不再有利可图。正如我们在这里所说，在最近一个季度或本年度，它是我们利润最低的投资组合之一。我们对此有足够的预警，可以根据贷款离开平台的时间调整我们的成本结构。因此，我们预计这不会对2026年及以后产生任何重大财务影响。这些是我们获得的一些奖项。政府支持企业（GSEs），即房利美和房地美，会为服务商或代理服务商颁发非常具体的奖项。我们连续四年获得了这些奖项，等级类似于奥运会的金、银、铜牌。
住房和城市发展部（HUD）一级服务商。这不仅仅关乎规模。你还必须达到住房和城市发展部的一系列其他指标才能获得。还有其他一些评论。我们去年获得了一项全球技术奖，当时我们的竞争对手都是大公司。可以想想霍尼韦尔也在其中。我相信杜邦和一家大型科技公司（Fang公司）也参与了竞争。所以我们的竞争对手都非常强大。极具竞争力的成本结构，我们使用ICE数据，无论是正常贷款还是不良贷款，我们的服务成本都显著低于竞争对手。右边展示的是我们的净推荐值（NPS）和其他一些奖项。
今年大家最感兴趣的话题是人工智能。绿色部分是我们关注的重点。无论是机器学习还是非常传统的人工智能，即已经存在10多年的机器人流程自动化（RPA）。我们只会在它能实现这些绿色目标之一时才会采用。它要么必须改善我们的成本结构，让客户更满意、更忠诚或吸引更多客户，要么提供运营优势。如果它不能实现这些目标并给我们带来投资回报，那它只是锦上添花，不是必需的。资本配置结构方面。我们专注于有机增长。有机增长对不同的人有不同的含义。这里说的是传统意义上的有机增长。这只是意味着我们可以通过并购以外的方式找到资产，增加净收入。我们是一家小盘股公司。我们的目标是保持盈利能力，谨慎扩大客户群，提供恰当的价值，并通过这种方式产生更多净收入。优化流动性是我们持续关注的重点，服务业务产生现金，贷款发放业务也产生现金，作为服务商，你需要适当的流动性来应对波动。显然，无论是与股票投资者还是债券投资者交谈，你都希望实现长期回报。
这是我们在年初发布的指引。
我们告诉市场，我们预计将超过16%至18%的净资产收益率。谈到未偿还本金余额的增长、高对冲有效率。这意味着我们对冲了抵押贷款服务权和贷款发放渠道的大部分利率风险。效率比率只是意味着我们希望收入增长快于成本增长。我们在今年早些时候宣布，我们预计将释放大部分估值储备，这基本上是针对我们净递延税项资产的储备。你看到的这些数字是截至2024年底的数字，因为我们每年计算一次递延税项资产。
所以这个数字有点过时，但不会发生重大变化。每年大约正负1000万美元。因此，不仅对今年剩余时间，而且对2026年，前景都很强劲。平衡的业务模式继续带来成果。在过去三年中，无论利率市场上涨、下跌还是保持稳定，我们都实现了盈利。技术和低成本平台仍然是我们的重点。我们已经谈到了与同行相当或更好的盈利能力以及更具吸引力的估值。好了，现在是提问环节。我们还在按这个趋势发展吗？是的，当然。
这是我最喜欢的一张幻灯片。这是一张内容繁杂的图表。基于那个问题，你真正需要关注的是哦，我可以用这个了。这太酷了。所以你要看这个方框，这是最近一个季度的数据。这是总的逾期率数字。我还告诉人们要关注60天及以上和90天及以上的逾期率，而不是30天逾期率。那些在月底或下一个发薪日才支付抵押贷款的人，其30天逾期状态可能会来回波动。这是一个有趣的统计数据，不要误会我的意思，但我不会用它来确定长期趋势。如果60天及以上和90天及以上的逾期贷款数量恶化，那更像是煤矿里的金丝雀，是一个预警信号。正如你所看到的，我会关注政府支持企业的贷款，我们的政府类贷款组合比其他一些组合面临的信贷挑战更大一些，因为其中有一些旧的通用汽车金融服务公司（GMAC）和吉利美的贷款，政府支持企业贷款组合、政府类贷款组合和非机构贷款组合的逾期率都有所改善。我认为整体机构市场，当我说机构市场时，指的是吉利美、房利美、房地美，总体而言，我认为第三季度机构市场基本保持稳定或略有下降。我不能提供9月30日之后的逾期率评论，因为我们不公布该数据。但是，如果你查看吉利美每月发布的数据，通常可以很好地了解他们整个贷款组合的进展情况。在这些机构中，吉利美通常是预警信号，因为它风险更高，回报也更高。这就是为什么在底部你可以看到，我们认为它应该比政府支持企业有更高的贴现率。
是说机构还是抱歉，是说比政府支持企业有更高的贴现率。还有其他问题吗？
我的意思是，大家对明年的竞争格局有什么看法，或者谁在关注，竞争格局大概是什么样的。是的，最近有两家大公司，Bayview收购了Guild，当然还有Rocket收购了Coupe。在此之前，有几家私营服务商易主。SLS、SPS。一家被Rhythm收购，一家被第六街收购。我认为Home Point也被收购了。所以在过去八个季度里，很多公司都易主了。Coupe和Rocket的交易让很多抵押贷款服务权持有者重新审视他们的代理服务商。如果你只有一个代理服务商，而他们落入了所谓的“错误的人”手中。我只是在重复UWM的Matt Ispia的话。
他不喜欢Rocket掌控他的投资组合的服务权，这是有充分理由的。他和Rocket在某种程度上是竞争对手，所以他说“是的，我要离开这里”。所以当公司做出这样的决定时，他们通常会有两个选择。要么自己内部处理服务业务。这可不是一件小事。我相信UWM有足够的资源和能力来做到这一点，但这是一个很大的挑战。要么更换服务商，这是更简单的选择。所以，很多中型银行，你可能想不到美国有多少银行拥有抵押贷款服务权，但有时它们不想自己提供服务，还有其他独立抵押贷款银行也在不断寻找。
很少有人拥有像我们或Coupe那样的模式，既拥有抵押贷款服务权，又提供代理服务，还从事贷款发放业务。PennyMac开始涉足代理服务业务。但在大多数情况下，像Gilderocket这样的贷款发放机构可能持有抵押贷款服务权，但他们持有这些权利通常要么是为了在更好的时机出售以获得便利，要么只是因为他们有足够的资本，不必出售。而且这可以作为贷款发放渠道的一个很好的缓冲，因为它的变动方向与贷款发放相反。但小型贷款发放机构通常必须很快将这些资产从资产负债表上剥离。
可以想想过去的非银行信用卡融资，这是一个类似的模式，为了保持业务的运转，你必须进行证券化以获得现金。在这里，你出售抵押贷款服务权以获得现金。这是一个很长的答案。但基本上，在我们看来，行业内的整合和并购活动仍然相当活跃。多年来我们一直说，作为一家上市公司，我们每天都在待售。如果我们收到一个可行的、能增加股东价值的报价，我们会认真考虑。这一点没有改变。
好的，还有其他人有问题吗？感谢第二个问题。你们谈到了商业抵押贷款服务的扩张，特别是代理服务，以及其中强劲的经济效益。能给我们介绍一下这方面的机会以及你们目前的进展吗？
好的。当我们谈论商业服务时，我们指的是多户住宅或小额贷款。所以我们说的不是洛克菲勒中心或这家酒店。我相信这家酒店肯定有一个或七八个不错的抵押贷款服务权。除非迈克尔·戴尔拥有它，它可能只是在家族办公室名下，我不确定。但我们说的是小型房产。可以想象价值在50万美元到500万美元之间的房产，多户住宅指5到15个单元，还有 strip mall 类型的租户，诸如此类。这是一个非常好的服务市场，因为就像反向贷款市场一样，没有一批优秀的服务提供商。很多人自己处理这些业务，尤其是银行。
他们会。很多银行都涉足商业房地产，很多银行自己拥有服务业务。但正如我行业内的一个朋友很久以前说的那样，在银行里，服务部门就像是你沿着长长的走廊走到办公室后面的垃圾桶时，左边最后一扇门里的那个部门。我曾经在银行工作过，银行对服务业务的关注程度真的就那么一点点。所以那些不在银行体系内的商业房产所有者非常希望找到有竞争力的服务商。
我们看到了这一点，所以我们在这个领域已经获得了一两个重要客户，而且利润率更高。所以我们非常喜欢这个领域。这确实需要额外的工作，需要不同的人员配置水平，但一旦你为一个客户提供了服务，你就可以复制这种模式并继续扩大规模。所以这是一个有趣的服务产品扩展案例。谢谢。
好的。如果没有其他问题，感谢大家的参与。感谢大家的关注。祝大家有美好的一天。