操作员
Paula Schwartz（投资者关系）
Joel S. Marcus（执行董事长兼创始人）
Marc E. Binda（首席财务官兼财务主管）
Hallie E. Kuhn（执行副总裁，资本市场与生命科学联合负责人）
Peter M. Moglia（首席执行官兼首席投资官）
身份不明的参与者
Farrell Granath（美国银行）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
John Kim（BMO资本市场）
Vikram Malhotra（瑞穗）
James Kammert（Evercore ISI）
Rich Anderson（Cantor Fitzgerald）
Nicholas Joseph（花旗集团）
Omotayo Okusanya（德意志银行）
Michael Carroll（加拿大皇家银行资本市场）
Mason Guell（Baird）
各位下午好，欢迎参加亚历山大房地产2025年第四季度及年末电话会议。所有参与者将处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键后再按零联系会议专员。在今天的演示结束后，将有提问环节。要提问，您可以在按键电话上按星号然后按1。要撤回问题，您可以按星号和2。另请注意，今天的活动正在录制。现在，我想将发言权交给投资者关系部的Paula Schwartz。
女士。请讲。
谢谢大家，下午好。本次电话会议包含联邦证券法意义上的前瞻性陈述。公司的实际结果可能与前瞻性陈述中预测的结果存在重大差异。有关可能导致实际结果与前瞻性陈述中的结果存在重大差异的因素的其他信息包含在公司向美国证券交易委员会提交的定期报告中。现在，我想将电话交给执行董事长兼创始人Joel Marcus。Joel，请讲。
谢谢Paul，欢迎大家参加我们2025年第四季度及年末电话会议。今天和我一起的有Peter、Mark和Hallie，我想祝大家新年快乐，最重要的是，请记住，健康就是财富。我要感谢我们的团队在2025年，特别是第四季度所做的杰出努力。2025年，我们见证了生命科学熊市的第五年。我们的2025年时间线清楚地表明，没有人能预测到2025年2月卫生与公众服务部部长的提名，以及从2025年2月开始的一系列激烈事件，到年底FDA的众多关键人员离职，事实上，可悲的是，麻疹和小儿麻痹症在某种程度上可能卷土重来。
整个2025年，我们一直在快速变化的生命科学行业环境中导航，这一直是我们团队的核心工作。随着行业开始适应快速变化的环境，我们的投资者日“前进道路”是我们2026年的北极星。2026年的关键是及时执行我们的计划，重点关注资产处置，保持强大且灵活的资产负债表，通过密集租赁提高入住率，关注空置空间、到期空间以及重建和开发空间，并满足市场需求。我们还计划继续大幅减少资本支出，接下来，让Mark简要强调一下第四季度和2025年的情况，然后我们将接受大家的提问。
由于我们在不到60天前举行了投资者日，并且昨天刚刚发布了报告。我们会尽量简短发言。Mark？
谢谢Joel，我是Mark Benda，首席财务官。大家下午好。首先，祝贺亚历山大整个团队在第四季度的出色运营执行，包括完成了15亿美元的资产处置，涉及26笔交易，以及第四季度120万平方英尺的总租赁量，这是过去一年中的最高季度。我们专注于采取我们在最近投资者日概述的“前进道路”中的所有七个步骤，这些步骤也包含在新闻稿的第四页中。我们的团队继续在充满挑战的宏观、行业和监管环境中导航。
有关我们的每股收益结果，请参阅我们的收益报告。经调整的稀释后每股运营资金（FFO）在2025年第四季度为2.16美元，全年为9.01美元，这处于我们在上次季度电话会议中提供的先前指导的中点。本季度120万平方英尺的租赁量比前四个季度的平均水平增长了14%，比前八个季度的平均水平增长了10%。本季度的一个重要收获是，第四季度完成的39.3万可出租平方英尺的空置空间租赁量几乎是过去五个季度平均季度租赁量的两倍。
本季度续租和重新出租空间的免租期和租金变动面临压力，这反映了市场现实，其中包括两笔大交易，一笔在加拿大，另一笔在我们的Sorrento Mesa子市场。本季度的租赁期限略超过七年半，与过去三年平均约八年的期限一致。2025年底的入住率为90.9%，比上一季度上升了30个基点，比我们先前指导的中点上升了10个基点。此外，我们已签署了近90万可出租平方英尺的租约，约占投资组合的2.5%，预计平均在2026年第三季度完工后开始，将产生每年5200万美元的增量租金收入。
重要的是要强调，我们的资产质量、位置、一流的运营、赞助和品牌信任继续是租户的主要区别因素，因为我们的大型园区（约占我们年度租金收入的百分比）在我们最大的三个市场中的入住率比整体市场高出19%。关于入住率，我们重申了在去年12月投资者日提供的2026年底入住率范围为87.7%至89.3%。关于2026年前景的一个关键收获是，我们预计2026年第一季度入住率会下降，预计2026年下半年入住率会回升。
第一季度入住率预计下降主要是由于我们在补充材料第22页强调的120万平方英尺的关键租约到期，预计会有闲置期。与我们在投资者日的展望一致，我们在这些空间取得了良好进展，其中13%要么正在租赁谈判中，我们已经确定了潜在租户，或者另外约%的空间处于早期谈判阶段。第四季度同物业净运营收入（NOI）下降6%，现金基础下降1.7%；2025年全年同物业净运营收入下降3.5%，现金基础上升0.9%。
全年结果达到或优于我们在上次收益电话会议中提供的指导中点。2025年的全年结果主要是由2020年初入住率下降推动的。现金结果得益于2025年上半年免租期的结束。我们重申了2026年同物业业绩的展望，指导范围中点下降8.5%，预计这将由入住率下降推动。尽管我之前提到2026年第一季度入住率预计下降，但我们继续受益于高质量的租户基础，53%的年度租金收入来自规模更大的公开交易大型租户，剩余租赁期限平均为七年半，97%的租约平均租金涨幅接近3%，第四季度调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）利润率高达70%。
我们预计2026年上半年同物业NOI表现会较弱，主要受入住率下降影响，2026年下半年表现会更强。我们的指导假设平均在2026年第三季度开始交付近90万平方英尺的已签署租约，以及在2026年下半年可能出售或指定为持有待售的一系列资产带来约2%至3%的假设收益。我们在补充材料第5页强调了2026年第一季度的几个考虑因素，包括以下3项我们预计会影响同物业业绩的项目。
首先，120万平方英尺的关键租约到期，预计会有闲置期，其中约60%平均在1月中旬到期。其次，我们在2025年第四季度终止了旧金山南部一份近17.1万可出租平方英尺的租约，该租约的年度租金收入为1140万美元，我们宣布已将100%的空间重新出租给新的租户，但新租约预计要到2026年下半年开始，因此2026年上半年会有一些额外的临时空置。第三，我们的指导假设从2026年第一季度开始，与潜在租户清算相关的租金减少约每季度600万美元。
2025年，我们实现了5130万美元的一般和行政成本节约，比上一年减少30%，我们的一般和行政成本占NOI的百分比约为其他标准普尔500指数REIT平均水平的一半，2025年为5.6%。正如我们过去的指导，考虑到2025年部分节约的临时性质，我们预计2026年相对于2024年的年度节约将大致减半。我们重申了2026年资本化利息的指导为2.5亿美元，比2025年下降24%。由于在建项目预计在未来几年产生显著的NOI，以及其他早期阶段项目正在进行必要的权利设计和场地工作，为未来的新建开发做好准备，我们需要将部分总利息成本资本化。
我们“前进道路”战略的一部分包括减少我们的项目 pipeline 规模和建设支出需求，并在2026年基本完成我们的大规模非核心资产处置计划。2025年12月，我们出售或指定为持有待售的项目，其先前需资本化利息的基础超过10亿美元。因此，我们预计到2026年第一季度资本化利息将下降，我们有多个在建项目正在评估业务战略，还有多个未来 pipeline 项目正在进行施工前活动，平均里程碑在2026年5月。
如果我们未来决定暂停或出售这些项目中的任何一个，利息和其他成本的资本化将停止。虽然这些最终决定尚未做出，但我们希望2026年的处置计划包括大量土地，这也将帮助我们实现显著减少土地储备规模的战略目标之一。第四季度，我们的风险投资实现收益为2100万美元，低于前三个季度约3200万美元的季度平均水平。对于2026年，我们重申实现投资收益的指导范围为6000万至9000万美元，约合每季度1900万美元。
在中点，我们继续拥有所有公开交易的美国REIT中最强劲的资产负债表之一。我们的公司信用评级继续在所有公开交易的美国REIT中排名前15%。我们拥有50亿美元的巨大流动性，在所有标准普尔500指数REIT中拥有最长的平均剩余债务期限，略超过12年，第四季度净债务与调整后EBITDA的杠杆率适中，为5.7倍。按年计算，我们重申2026年第四季度净债务与年化调整后EBITDA的指导范围为5.6至6.2倍。虽然我们有望实现2026年底的杠杆率目标，但我们预计2026年第一季度按季度年化计算的杠杆率将暂时增加1至1.5倍，这是由季度调整后EBITDA减少推动的。
有关第一季度的详细假设，请参阅补充材料第5页。随着我们在资产处置和部分权益销售方面取得进展，我们预计2026年第一季度的杠杆率将在2026年剩余时间内显著改善。正如我们在投资者日宣布的那样，我们出售了旧金山南部的一个园区。我们预计2026年出售两个重建项目，并将Fenway的一个项目转向办公用途，这些变化使我们未来的资金需求减少了超过3亿美元。此外，我们正在评估另外四个目前在建且有大量剩余资本需求的项目的未来业务战略。
再次，衷心祝贺亚历山大团队在第四季度的出色执行，完成了26笔不同交易的15亿美元资产处置，这使我们在2025年期间实现了第四季度5.7倍的杠杆率目标。我们还在将非创收资产占总资产的比例从2024年底的20%大幅降低到2025年底的，并预计到2026年底这一比例将继续下降。与我们的处置计划相关，我们在第四季度确认了14.5亿美元的减值损失份额。
这里有五个重要项目需要强调。首先，该数字的约90%之前已在12月3日的8K文件中宣布，其余10%主要与12月下旬被指定为持有待售的大地区的一块土地有关。其次，我们在第四季度确认的房地产减值损失份额的50%至60%与土地相关，考虑到众多子市场的供应过剩，这一点值得注意。第三，两个最大的减值占总额的37%，包括我们位于旧金山Soma的Bluxam街88号的未来开发项目以及我们通过合并合资企业拥有的旧金山南部的Gateway园区。
第四，我们在12月出售了在旧金山南部Gateway园区的权益。最终，考虑到旧金山南部具有挑战性的供需动态以及随着时间的推移重建该园区所需的大量资本，我们决定退出这项投资。第五，我们预计在未来几个季度完成位于Soma的唯一资产——88 Bluxom街的出售。我们最初以50万美元的费用收购，最终决定将该项目的销售收益更好地再投资于我们的大型园区平台，并为了满足我们当前的资金需求，我们继续专注于我们的纪律性战略，通过资产处置和部分权益销售回收资本，以支持我们的资金需求，重点是在2026年基本完成大规模非核心资产计划，我们预计非核心资产和土地将占2026年资产处置和部分权益销售指导中点29亿美元的约65%至75%，我们预计大部分资产处置和部分权益销售将在第二、第三和第四季度完成，加权平均交割日期在第三季度初的12月。
我们的董事会还授权重新加载和延长高达5亿美元的普通股回购计划，基于当前市场状况，我们的指导不假设2026年有任何普通股回购。最后，我们重申了2026年经调整的稀释后每股Expo的指导以及指导的关键组成部分。现在我将发言权交回Joel。
那么我们可以开始提问了吗？操作员请。
现在我们开始问答环节。要提问，您可以在按键电话上按星号然后按1。如果您使用扬声器电话，我们请您在按键前拿起听筒，以确保最佳音质。要撤回问题，您可以随时按星号和2。再次提醒，按星号然后按1加入提问队列。今天的第一个问题来自美国银行的Pharrell Granath。请提问。
您好，我是Farrell Granite。感谢您回答我的问题。我想从一个问题开始，我知道我们一个月前谈过，但考虑到您所看到的持续且环比略有增长的租赁情况，以及我们在更广泛的生物技术市场看到的关于风险投资资金改善的近期评论，这是否改变了您对2026年的预期，或者至少您是否收到了更多关于人们可能做出更多决策的积极反馈？
好的，Farrell，您的问题是广泛针对租赁，还是针对风险投资支持的私营公司？所以我不确定您的问题范围是宽还是窄。
我想将我们所看到的更广泛的风险投资资金的积极头条新闻与这可能如何与租赁以及租赁情绪联系起来。
好的。因为这只是一个非常广泛市场的一个细分领域。所以Hallie，也许向她介绍一下风险投资和私营方面的情况，然后再谈整体情况。
是的，谢谢。嗨Farrell，我是Hallie。正如Joel所提到的，当我们考虑进入这个行业的风险投资资金时，它在很大程度上与特定细分市场——我们的私营生物技术细分市场相关。在今年，我们看到持续的资金数额与过去几年相似，甚至略高。这些资金正流向新公司。另一方面，风险投资基金筹集的资金是过去十年中最低的。这是有限合伙人（LPs）对这些基金的投资。因此，我们面临着一种有趣的动态，当然还没有回到我们完全希望看到的健康、强劲的环境。
我们看到这表现为风险投资家和这些公司继续非常保守。所以我们当然看到了需求。您知道Peter可以谈谈参观量的增加。有一些很棒的公司。我确实认为总体而言，决策制定仍然需要更长时间，公司在考虑占用新空间或扩张时非常谨慎。因此，虽然我们持谨慎乐观态度，但我们正在密切监控，因为我们不一定认为我们已经回到过去可能的完全强劲的环境。
更广泛地说，关于头条新闻，另一个重要的是XBI（美国生物科技ETF）在过去一年表现非常出色，跑赢了更广泛的指数。正如在投资者日提到的，其中大多数是商业或接近商业阶段的公司，这些公司通常不会推动实验室空间需求。因此，我们没有看到这种活动立即转化为租赁。所以，总的来说，虽然我们确实认为在积极情绪方面我们正朝着正确的方向前进，但我们还有很多工作要做。在监管和定价方面仍然存在很多波动性。
因此，我们继续监控市场需求，满足市场需求，并真正抓住我们在租赁中的超额份额。
是的，让我补充一点，Farrell。如果您查看我们全年和第四季度的租赁饼图，您会发现在第四季度，公共生物技术的租赁量非常少。这是我们希望在2026年扭转的情况，因为这是该行业的关键支柱。这在很大程度上与除了基于数据的二次发行之外缺乏可用的二次发行，或者缺乏真正强劲的公开IPO市场有关。
感谢您提供的这些信息。我还想问一下您保留Fenway办公物业并寻求将其出租为办公空间的策略。这是您希望维持的一次性交易，还是您可能在其他物业也这样做？
嗯，是的，我会让Peter对此发表评论。但您必须记住，Fenway由多栋建筑组成。我们正在谈论的那栋实际上是一栋办公楼，实际上与LMA和Fenway的一些最好的机构签订了多个长期租约。所以，您知道，有时您会考虑是将空置空间改造成实验室空间还是其他用途，还是坚持有意义的用途。我们认为那里的办公需求在未来会相当不错。但是Peter，您想对此发表评论吗？我想是401号。
是的，我的看法与您刚才所说的完全一致。我们看到办公空间的需求有所增加，考虑到我们在Fenway还有其他实验室空间可用，继续按照将其出租为办公空间的业务计划更有意义，而不是在不久的将来再创建更多实验室空间。
好的，非常感谢。
是的，所以这更多是针对特定建筑和子市场，而不是更广泛的策略。
下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Camden。请提问。
嘿，两个快速问题。首先关于资产处置，我在补充材料中看到了一些稳定资产的资本化率，这很有帮助。但是当您考虑29亿美元时，其中很多将是土地。但是关于资本化率趋势、利率价格发现，与您的预期相比情况如何，有什么评论吗？谢谢。是的。
是的。Peter。
是的，我们仍将出售大量非核心资产，您知道，您已经看到这些资产的资本化率从6%中期到9%中期不等。这在很大程度上取决于它们所在的市场、租赁情况或资产价值。您知道，资产价值越低，资本化率越高。我们计划在今年进行几次涉及更多核心资产的交易。因此，您应该能够更多地了解我们持有的资产的资产净值（NAV）。
但我还不想猜测这些资本化率。我们过去曾在投资者日提到过，我们认为我们的顶级物业应该有5%左右的资本化率，您知道，其中一两个这样的物业可能参与这次交易，当发生时我们会报告。
很好。我的后续问题，关于租赁图表我有一个类似的问题，但可能以不同的方式提问。您能否评论一下本季度之后租赁 pipeline 的重建情况，以及 pipeline 中是否有任何值得注意的群体，这将很有帮助。谢谢。
是的，这有点像商业机密。我不确定我想多说，但Peter，您有什么总体评论吗？
嗯，是的，看。在我们几乎所有的市场中，5万平方英尺以下的小空间仍然是活跃的。大多数参观都在这个范围内。正如Joel和Hallie提到的，生物技术、公共生物技术类型的公司（通常是杠铃中间部分，5万至15万平方英尺）的数量有所减少。我们没有看到很多这样的需求，但我们在某些市场确实有一些10万平方英尺以上的良好活动。所以我们很高兴看到这一点。但是，您知道，正如Joel提到的，我们确实需要看到公共生物技术部门对租赁 pipeline 做出贡献，才能真正开始好转。
有一些好的，您知道，有一些好的萌芽。我们非常谨慎乐观。但是，您知道，一个例子是大波士顿地区的市场租户数量增加了11%，这确实是我们几个季度以来第一次看到增长。所以我们很高兴看到这一点，您知道，我们会继续向您通报情况。
非常有帮助。非常感谢。
谢谢。
下一个问题来自BMO资本市场的John Kim。请提问。
谢谢。我想知道您是否仍然对投资者日公布的2026年第四季度FFO为1.40至1.60美元的先前指导感到满意，以及您是否认为这代表谷底收益。我认为在那次演示中您提到收益将在下半年趋于平稳，但似乎有些资产处置将在第四季度进行。
是的。那么，Mark。
是的，嘿。嘿，John。是的，我们仍然在我们为2026年第四季度给出的范围内，我认为是1.40美元到1.60美元，这确实代表了今年的谷底，至少对于2026年而言。但至于2027年，我知道您不想给出指导，但。
但是，是的，我们还没有也不能。是的，我们目前还不能给出2027年的指导。但这就是说这是一个可以考虑的良好运行率的原因。
好的。然后您能否评论一下今年迄今为止已完成的资产处置，以及您计划今年与哪些类型的买家交谈，例如业主用户、其他REIT、希望转换部分空间的开发商或其他买家。
是的。那么Mark，您是否想谈谈全年资产处置的百分比，然后也许让Peter评论买家群体？
是的，当然。是的。资产处置的组合与我们在投资者日设定的基本一致。约20%是稳定资产，21%是土地，然后59%是非稳定资产。所以我的意思是，显然最大的部分是非稳定资产，这将吸引特定类型的买家。也许我会交给Peter来详细说明一下。是的。
在您说之前，谈谈按季度的时间安排，因为我认为这是。
哦，当然。是的。展望2026年，我们有，您知道，我们有，您知道，略低于2亿美元的资产正在合同中或PSA谈判中。我们目前有大约5.8亿美元的资产在资产负债表上被指定为持有待售。所以我认为第一季度的交割量会很小。我们预计大部分交割将在第二、第三、第四季度进行，再次，我认为按加权平均计算，可能更接近第三季度作为2026年交割的混合平均时间。
是的。谢谢。
是的。Peter Bayer。
是的。所以在我们的指导页面上，我们确实表示我们有大约1.8亿美元的资产正在合同中或谈判中，我们预计将在近期完成交割。这主要是三项资产。一个是由我们归类为投资基金的买家购买的投资组合。在过去几年中，投资基金买家是我们的第四大买家，占我们冷轩的约12%至15%。投资基金是指长期持有的买家，通常是私人资本。另外两项资产是住宅转换项目，它们是土地或已到使用寿命的资产，将被拆除并转变为住宅用途。
这是我们去年最大的买家群体之一，我们预计今年将继续。我们超过55%的可用土地要么已分区，要么可以允许住宅用途，并且位于可以使用住房的城市环境中。因此，我们预计在今年29亿美元的中点中，正如Mark所说，土地将占25%至35%。我们预计其中大部分将流向住宅开发商。但是，资产出售没有问题。有很多买家。您知道，最大的问题只是这些买家所期望的收益率，这造成了一些减值。但好消息是，当我们需要出售资产时，我们能够做到，我们完全有信心今年也能做到，尽管我们需要执行的金额更大。
谢谢。下一个问题来自瑞穗的Vikram Hocha。请提问。
早上好。我只是想澄清一下全年的收益轨迹，您知道，随着您提到的空缺或迁出，您知道，2025年第四季度的一些费用等一次性项目。我只是想知道您在投资者日展示的降至1.40至1.60美元的节奏是否仍然不变？
是的。嗨Vikram。是的，我们仍然预计第四季度将是2026年全年收益的低点。
我们确实。您知道，我认为关于第一季度的走向以及与第四季度相比的下降幅度存在一些疑问。因此，我们试图提供了很多关于其中组成部分的信息。但总体轨迹是，第四季度在下半年会趋于平稳，第四季度在1.40至1.60美元的范围内仍然成立。
好的，很好。然后，我想也许Joel或Haley从更广泛的角度来看，我理解宏观方面的所有变化需要一段时间才能转化为租赁。
但我不知道您是否与FDA官员或任何大型风险投资公司有过最近的对话，了解您可能听到的作为新公司成立前兆的转变，并希望随后在未来进行租赁。所以也许您可以向我们更新一下关于FDA和早期A、B轮融资的任何想法。谢谢。
是的，所以也许让我发表一些评论，然后让Hallie填补空白。所以我认为可以说FDA专员一直很活跃，他经常露面。他当然试图朝着正确的方向前进并做正确的事情。考虑到审批速度，他正在努力让产品比其他方式更快地进入临床。记得我们在投资者日谈到过。市场真正希望看到的是将一种化合物从发现到市场的10到12年、超过10亿美元的周期大幅压缩。
他现在我认为非常专注于这一点。FDA的 defections、解雇、辞职等等。这在多大程度上实际上阻碍了该机构做他们想做的事情，我认为他们的心态是正确的，我认为这是今年的一个大问题。去年他们最终批准了46项，这是一个非常可观的数字。但其中很多都在 pipeline 中。今年将是更能说明问题的结果。但是Hallie，还有其他想法吗？评论？
当然。所以Vikram，为了回到这个问题，它在补充材料第21页继续出现。我们按业务类型划分了第四季度和2025年全年的租赁量。如果您看一下私营生物技术，在最后一个季度，它约占所有租赁量的五分之一。所以需要明确的是，我们仍然看到这个细分市场的需求。这是否会回升以及需要多长时间，我希望我们能给您一个具体的时间框架。
这些事情需要时间。我认为总体而言，我们需要更多的信心，即更广泛的环境能够向有限合伙人返还资本，IPO窗口打开，这对私营公司来说是一个非常重要的资本来源。但正如Joel提到的，我们真正看到下降的是公共生物技术群体。因此，就对我们未来租赁的总体影响而言，我们认为该细分市场尤其关键。我们确实看到一些非常好的公司有需求。他们仍然倾向于更保守的资本，更商业化，接近商业化。
如果没有下一批即将上市的新公司，这些公司往往处于早期阶段，它们现在似乎还处于次要位置。在摩根大通会议上，有很多关于一些非常强大的公司可能上市并筹集资金的积极情绪。我们还没有看到这一点，但这确实是我们考虑未来，您知道，我会说12到18个月的首要考虑因素。
好的，很好。然后我能否澄清一下，本季度新租赁非常好，希望 pipeline 支持这种延续。但是就实现租赁所需要的激励措施、租赁改善（TI）、免租期而言，我们现在处于什么位置？我问这个问题只是因为在旧金山南部有一些租约，我们听说有非常大的TI数字。所以我想知道是否能提供更多关于TI和免租期的详细信息。谢谢。
是的。Peter。是的。
我的意思是，租户改善没有变化。它们仍然，您知道，很高。对于任何毛坯房，确实需要。要么您获得建造整个空间的补贴，要么您必须进行规格建造。所以在续租和重新出租方面，TI也保持稳定。空间已经建成，而且人们往往不会在我们建造的通用实验室中做太多改变，这对我们来说是一个优势。所以我们继续看到基本面疲软的地方是免租期，而且免租期继续延长。
本季度我们确实有几笔租约为了赢得交易而提供了大量免租期。您知道，Joel在他的评论中提到，您知道，我们正在满足市场需求，满足市场需求符合我们的最佳利益，但要保持租金尽可能稳定，因为当免租期结束时，您会获得可以建立的收入，希望下一代租赁您可以从中增加。如果您，您知道，当您开始降低租金时，您就是在破坏价值。
所以亚历山大和其他在市场上竞争的公司，免租期是我们正在使用的工具。租户确实很欣赏它，因为显然这对他们的现金流有好处。只要我们在主要市场的空置率保持在20%中期到30%低位，您知道，免租期将是人们需要用来执行交易的工具。但除此之外，我们很高兴看到租金在某些情况下稳定甚至增长，您知道，我们只需要净效应得到改善，但这需要随着时间的推移减少供应才能开始看到这一点。
下一个问题来自Evercore的Jim Kamert。请提问。
非常感谢。只是想根据Peter和Hallie关于公共生物技术的评论进行分析。是否有任何担忧？我的意思是，你们都说它们对启动需求至关重要。但是有没有可能这些公共生物技术公司，即使他们筹集了更多资金，已经有足够的空间，或者您真的认为有扩张空间的需求？
嗯，是的，让我也许给您一个总体评论，Jim。我认为第一，从历史上看，公共生物技术一直是中流砥柱，我的意思是更广泛的行业显然是机构制药、产品工具、服务等。但是，您知道，当涉及到生物技术本身时，公开市场一直是这个行业的中流砥柱，今年是基因泰克成立50周年，回到1976年。人们会假设它将继续是中流砥柱。它由三个方面组成。第一，在风险投资层面有一个良好的开端，您可以通过合理的IPO窗口上市，即使您没有立即可行的数据，您也可以继续为公司融资。
这是过去几十年来的运作方式，这也是我们希望看到的回归。现在在任何特定情况下，很难说，有些公司需要更多空间，有些需要更少空间，有些能够保持不变，但我不知道。Hallie有什么想法吗？
是的，Jim，我认为这在某种程度上就是我们所看到的。如果您看看过去一年的XBI和后续融资，从绝对数量上看相当强劲。其中大多数是针对特别是商业阶段的公司，这对行业情绪来说是好事。但这些基本上不是推动实验室空间需求的公司。所以根据Joel的观点，我们需要看到早期渠道的填充。我们需要看到风险投资阶段的公司上市，获得更多流动性，扩大投资者基础。
在那个阶段，他们更有可能推动额外的研发需求，这是我们历史上看到的。我认为Peter确实提到我们看到了一些需求进入市场。事情需要时间，但并不是说完全没有，只是比过去几年少得多。
这是非常好的信息。然后快速澄清一下，Peter，您还提到您可能会在26年看到一些核心资产资本回收的5%左右的资本化率。这可能是，我的意思是，如果发生在合资企业中，还是也可能是直接出售？我只是在谈论资产净值的影响。出售与合资企业。谢谢。
是的，很可能是合资企业。除非有特殊情况，否则我们不计划直接出售任何核心资产。
太好了。谢谢大家。
下一个问题来自摩根大通的Ray Zhong。请提问。
嗨，感谢您回答我的问题。我的第一个问题是关于资本配置方面。似乎你们今年的民意调查结果高于指导中点。而且，我想Mark提到回购目前不在考虑范围内。但是对于多余的现金，您的想法是，您知道，优先考虑债务方面吗？或者我们应该如何考虑，以及何时回购会与多余的现金一起提上日程？
是的。那么Mark。
是的。嗨Ray。我认为关于回购，我们希望在资产处置计划上取得更大进展，这将涉及偿还债务以保持资产负债表的稳定，然后再考虑回购。现在我是根据当前市场情况这么说的，我们会保持灵活性。但就目前而言，这是我们目前的想法。
明白了。还有一个关于资金用途的后续问题。然后你们披露了你们历史上在K中在非房地产投资上的支出。如果我没看错的话，我认为每年在2亿到2.5亿美元之间。
我们应该如何展望未来？是的，在这方面的任何帮助都将不胜感激。谢谢。
是的，当然。所以我们真的是从资金的流入和流出的角度来看待基金。所以我认为如果您看流入的现金，全年的净流出可能在6000万到7000万美元之间。我认为前一年也是类似的数字。所以我认为我们希望看到基金尽可能接近中性，这样我们就不会在那里投入大量资本。
仍然在该领域非常活跃。
明白了。所以净流量，您知道，期望是希望在这方面达到净中性。
没错。或者至少是一个小数目。就像我说的，过去几年一直是6000万到7000万美元。
明白了。非常感谢。
下一个问题来自Cancer Fitzgerald的Rich Anderson。请提问。
嘿，谢谢。外面还是早上好。您知道，房间里的大象是，我猜股票今年上涨了20%。这很棒。或者19%。然而，您知道，考虑到正在发生的一切，定价能力似乎还有很长的路要走。您对与您交谈的人有什么感觉吗，您。知道，一种不同类型的投资者对股票表现出兴趣？您认为这只是纯粹的轮换。人们有点获利了结，寻找生命科学的底部？您对今年到目前为止推动股票表现的因素有什么感觉吗？
嗯，我认为以上都是。而且我认为我们在投资者日展示的幻灯片非常清楚，当您查看股票价格与共识资产净值时，在很多方面都说明了问题。我认为如果有人相信这个行业，您知道，今年是基因泰克成立50周年，回到1976年，再次，我们只解决了10%的疾病。还有90%有待解决。如果，而且如果，您知道，公众愿意为疗法付费，并且，您知道，在我们能够治愈的范围内解决可治愈的疾病，那就是，您知道，人们必须相信这个行业有，您知道，充满希望的未来。
您知道，我们正在有所倒退。正如我所说，当您看到一些疫苗政策的东西，这让很多人有点沮丧，但我认为如果您把这种心态放在一边，看看FDA正在努力做的事情，我认为他们正试图做完全正确的事情，以，您知道，压缩从发现到临床、通过临床并从临床到商业方面的时间。并假设政策制定者以及行政和立法部门不会过于疯狂地为，您知道，这些创新疗法支付公平的回报。
我的意思是，看看任何受益于，您知道，任何真正的疗法挽救了某人的生命并使这种疾病更多地成为一种，您知道，慢性疾病而不是，您知道，威胁生命的疾病的人。我认为这就是这里的巨大希望，Rich。而且您知道，所以我认为，您知道，当您查看我们的位置、资产质量、赞助质量时，我是说，在第三季度之后的抛售，您知道，我认为是相当激进的，这并不奇怪。
而且。但这些都是很好的内容。
但是您认为您正在吸引不同的投资者吗？您认为您正在吸引非REIT投资者、生物技术投资者、通才投资者吗？
我认为投资者的性质会随着时间而变化。我的意思是，想想我们上市的时候。您知道，今天有很多长期投资者。长期投资者很少，有很多ETF投资者，但是您知道，有一大群价值驱动的投资者不看，您知道，季度、日常、月度、年度收益。他们看，您知道，资产质量，产生的现金流质量，显然人们对这个行业感兴趣。所以我认为这是一整套不同的利益在起作用，因为抛售只是，您知道，我认为是愚蠢的。
以为Haley会插话。在那里，但也许我听错了。
所以没问题，继续。Joel已经说得很好了。
好的，完美。好的，我的第二个问题是让我们。假设您的开发风险敞口占比，只是用一种简单的方式来看，从20%左右到今年的15%。我假设这是一个。过程中的一步。我很好奇，Joel，Peter，无论是谁，您认为适当的运行率是多少。是为了开发风险敞口、融资风险、需要获取资本，所有这些事情。新的亚历山大将会是什么样子。从开发风险敞口的角度来看，在您看来，两三年后？
是的，我认为我们在投资者日已经阐述了这一点，那里有一张幻灯片谈到。我们认为，我们不能精确知道，因为我们仍然处于一个，我认为是一个，我该怎么说，适应行业新现实的阶段。但我认为我们假设我们认为，您知道，10%，您知道，大约10%以上的非生产性或您知道，非创收土地占总 gross 资产的百分比可能是我们想要的位置，与全球金融危机（GFC）时期非常不同，当时您知道，没有供应问题，前景，您知道，是无限的，因为没有供应限制问题，或者说供应过剩问题。
所以我认为这只是一个新的现实。但是您知道，我们在我们的许多或大多数大型园区都有很好的机会，所以这些将是未来发展和您知道，外部增长的工具，我们对此感到兴奋。而且您知道，不仅仅是生物技术，还有一大堆其他感兴趣的各方，无论是在我们当前的饼图中还是在饼图之外，都将这些位置视为，您知道，首要考虑的。
是的，好的，太好了。非常感谢。
是的，谢谢。
下一个问题来自花旗的Seth Berge。请提问。
谢谢。我是Nick Joseph，和Seth一起。我想上个月在投资者日，您谈到了生命科学总体上需要四到五年的复苏。我知道才过了大约两个月，但在这两个月里您一直很忙。那么，从您所说的来看，这个时间表有没有变化，无论是提前还是推迟？
是的，所以这是。实际上我很高兴您提出这个问题，因为Peter我认为已经解决了这个问题，但很多人离开时报告得有点不清楚，他基本上说他认为我们活跃的市场的复苏时间框架将在两到三年范围内，而在我们没有特别参与或活跃的子市场可能长达四到五年。但是Peter，您想对此发表评论吗？
是的，感谢澄清。没错。比如，您知道，如果您看看大波士顿地区，例如，萨默维尔和其他 tertiary 地区有大量库存，您知道，艾尔沃夫，我们不在那里，我们认为那里需要四到五年才能解决。但是您知道，剑桥和沃特敦海港，我们大量投资的地方，那些，您知道，可能更像是两到三年，您知道，甚至可能更少，这取决于，您知道，很多人开始意识到他们在生命科学领域可能应该走不同的道路。
而且您知道，我们希望继续看到这一点。所以如果我们，您知道，显然需要需求来占用大量实验室空间，但是随着很多空间决定改变用途，您知道，即使是4到5年的估计也可能会减少。但是，Joel说得完全正确。四到五年。对于那些本来就不应该成为实验室市场的新市场，需要很长时间才能解决，因为这不会通过实验室需求来解决。这将通过改变用途来解决。
但是我们所在的实验室市场，几十年来一直是功能性的实验室市场，确实存在一些供应过剩，需要两到三年的时间来解决。
这非常有帮助，谢谢。
下一个问题来自德意志银行的Tayo Okosanya。请提问。
是的，外面下午好。在指导方面，您谈到了，您知道，大约每季度600万美元的租户清算收入逆风。您能否稍微谈谈这部分租户的情况？只是他们的药物试验失败了还是他们耗尽了现金，或者从主题上讲这组租户发生了什么？只是想了解这个逆风是什么。
是的。所以我会让Mark对此发表评论。但我想说，在过去几年的这种环境中，再次，您知道，我们处于熊市的第五年，希望能扭转局面。当这种情况发生时，显然早期阶段的公司更少，更多的公司可能会清算。有些公司，您知道，在公开市场合并。在过去十年的鼎盛时期，银行家们当然让太多公司上市了。所以，您知道，在过去几年中，那些可能不应该上市的公司出现了一些洗牌。
所以这是在当前情况下的自然结果。但是Mark，您可以更具体地评论。
是的，我要补充的是，这是公共和私人的。生物技术占了大部分，原因Joel和Hallie已经提到过。其中一些是他们临床里程碑的失败，这在市场上是正常的。但很多也是跟踪资本的能力以及投资者给这些公司的较短资金 runway 导致的部分问题。
明白了。这很有帮助。如果我可以再问一个问题。这四个仍在战略评估中的开发资产。基本上是否归结为围绕这些资产的租赁来决定您是继续进行还是通过。
通过战略替代方案？
不，我认为这比这更细致。这是。子市场的广泛前景，资产的性质，您知道，我们可能拥有的与该资产的任何竞争产品。我的意思是，有一整套可变性或，您知道，您要进行的分析。租赁显然很重要，但不是唯一的决定因素。
明白了。非常感谢。祝一切顺利。
下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的Michael Carroll。请提问。
是的。谢谢，Joel。或者Peter。你们能提供一些关于在先前空置空间签署的40万平方英尺租约的信息吗？我的意思是，我想其中很大一部分与东格兰德大道259号的回填有关。我想如果这是真的，那么其他租约是在哪个范围内签署的？
是的。Peter，我不知道您是否想提供一些这方面的信息。
我没有具体的租约，但您说得对，东格兰德大道有大量租赁活动。我要说的是，我们被问到并进行了一些调查，您知道，其中很大一部分租赁是。是，您知道，绝对的新租户，不是，您知道，租户从一个地方搬到另一个地方，而是实际上进入我们投资组合的新租户，这。这是我们非常乐意看到的。
这是。Hallie，我面前有这份清单。所以只想说，从区域角度来看，这是相当多样化的，在剑桥的租赁，我们有rt，西雅图，旧金山的一些。所以就总体而言，看到各地空置空间回填的积极势头，我们认为这种区域多样性是健康的。
是的。而且比您想象的更广泛。
这些租户愿意在第四季度租赁空间有什么共同主题吗？
是的，因为我们是优秀的赞助商。
他们有，比如，资金协议，他们刚刚获得资金还是有。
是的，Mike，在某种意义上这是偶然的，因为，您知道，如果一家公司达到了临床里程碑、数据里程碑，他们需要做些什么，我的意思是，这就是。我的意思是，我们看到一些公司因此将空间扩大了一倍。所以这在很大程度上是偶然驱动的。而且，您知道，我不确定我是否会从，您知道，第四季度与第二季度相比在租赁趋势上有什么实质性不同中解读出什么，因为这往往是非常具体的情况。
好的，太好了。这很有帮助。对我来说最后一个问题是关于401 Park。我想我在电话中早些时候提到了这一点。我只是想确认一下我是否正确。这不一定是您有办公租户准备租赁那个空间。我不知道有什么样的兴趣。只是您在那个市场有实验室空间可用，您不需要。您决定，好吧，我们有这栋可以是实验室或办公室的建筑。让我们多样化我们的方法，用这个特定的物业做办公室。这样想对吗，还是有一个充满活力的办公市场为那个资产做好了准备？
是的，我认为这就是答案。这是一栋标志性的办公楼，长期以来一直为人所知。主要租户主要是波士顿的锚定机构，您会知道的品牌名称，在那里有非常具体的，您知道，用途。有些是纯办公，有些是，您知道，更像临床的，或者其他。但基本上，这是LMA Alongwood医疗中心的一部分和邻近地区。所以这是一个很大的市场，您知道，那些机构及其办公和其他邻近或除传统湿实验室空间之外的其他用途。
所以这与其说是一个艰难的决定。考虑到NIH对间接成本15%限制的各种举措。我们看到许多医疗机构的需求大幅下降和即时决策。我们在全国都看到了这一点。您知道，我们确实提出了。有一项法院裁决推翻了这一点，这可能会开始让机构朝着不同的方向发展。但在某些时候，机构仍然需要获得空间。Fenway和LMA都是最适合的位置。
所以这实际上是一个相当容易的决定。
好的，太好了。谢谢。我很感激。
今天的最后一个问题来自Baird的Mason Gill。请提问。
嗨，大家好。感谢您的时间。您之前谈到过圣卡洛斯、圣布鲁诺、西雅图和校园点作为具有大量影子 pipeline 的大型园区，您可能会在未来重新评估其中一些，我猜。您有任何更新吗，或者您期望在未来几个季度有任何更新吗？
您在谈论扩张。
是的。未来的影子 pipeline。
是的，我认为这些都在每个市场进行深入研究。在这一点上可能不想深入讨论，但我们显然正致力于减少非创收资产，正如我们所说，占总资产的百分比，并且在我们可以将我们拥有的土地用于其他用途或以更快的速度进入货币化路径的地方。我们正在努力做到这一点。所以我会说请继续关注湾区和西雅图的那些项目。
太好了。我就这些问题。
女士们，先生们，到此结束今天的问答环节。我想将发言权交回Joel Marcus作总结发言。
好吧，谢谢大家。我们很感激，并期待下个季度与大家交谈。谢谢，注意安全。
女士们，先生们，到此结束今天的电话会议和演示。感谢您的参与。提醒您，现在可以挂断电话了。