身份不明的发言人
Marc Holliday（董事长、首席执行官兼临时总裁）
Harrison Sitomer（首席投资官）
Matthew DiLiberto（首席财务官）
Steven Durels（执行副总裁兼董事）
Alexander D. Goldfarb（Piper Sandler Companies）
John P. Kim（BMO Capital Markets Corp）
Nicholas Yulico（Scotiabank）
Anthony Paolone, C.F.A.（JP Morgan Securities, Inc.）
Blaine Heck（Wells Fargo Securities, LLC）
Brendan Lynch（Barclays PLC）
Manus Ebbecke（Evercore ISI）
Ronald Kamdem（Morgan Stanley）
Peter Abramowitz（Deutsche Bank AG）
Seth Bergey（Citi）
Vikram Malhotra（Mizuho Securities USA）
Michael Lewis（Truist Securities）
Caitlin Burrows（Goldman Sachs & Co.）
感谢各位参加我们的会议，欢迎来到SL Green Realty Corp 2025年第四季度业绩电话会议。本次电话会议正在录制中，此时公司想提醒听众，在会议期间管理层可能会发表前瞻性陈述。您不应将前瞻性陈述作为对未来事件的预测，因为实际结果和事件可能与管理层今天可能做出的任何前瞻性陈述有所不同。
管理层在本次电话会议上发表的所有前瞻性陈述均基于他们截至今天的假设和信念。有关可能导致此类差异出现的风险、不确定性和其他因素的更多信息，请参见公司最新的Form 10K以及公司向美国证券交易委员会提交的其他后续报告中的“风险因素”和“管理层讨论与分析”部分。在今天的电话会议中，公司可能会讨论《证券法》下Regulation G所定义的非GAAP财务指标。与所讨论的每个非GAAP财务指标最直接可比的GAAP财务指标，以及每个非GAAP财务指标与可比GAAP财务指标之间差异的调节表，可在公司网站www.slgreen.com上找到，方法是选择有关公司2025年第四季度收益的新闻稿，以及在我们关于2025年第四季度EAR的Form 8K当前报告中包含的补充信息中找到。
在将会议交给SL Green Realty Corp董事长兼首席执行官Mark Holliday之前，我请那些参与会议问答环节的人每人将问题限制在两个。谢谢。现在我将会议交给Mark Holliday。请讲，Mark。
好的，感谢大家今天下午参加会议。在我们开启新的一年之际，距离我们的投资者大会才过去几周，但我们已经开始着手实施2026年的业务计划。我们进入Mondami政府执政大约一个月了，知道市长从一开始就面临着很大的压力和关注，但Mondami市长需要一些时间来确立他的执政方式。他仍在组建团队，他们正处于初步了解这座城市的阶段。
本周我们经历了一次初步考验，纽约遭遇了一场大暴风雪，周日曼哈顿下了大约一英尺厚的雪，政府部门出色地迅速让城市恢复了正常，市长非常活跃，同时沟通也很有效。随着奥尔巴尼进入预算季，政治上的博弈也在进行。每年的这个时候，纽约市都会向州政府争取尽可能大比例的州预算，以反映其对州经济的巨大贡献。
对于急于投资竞选时承诺的举措的新政府来说，情况尤其如此。我知道最近有很多关于纽约市潜在预算赤字的讨论。本财年20亿美元，下一财年高达100亿美元。我个人的观点是，纽约市每个预算周期开始时都存在需要填补的缺口，今年也不例外。这不仅仅与支出有关。在收入方面，有很多好消息，2025年税收收入增长了8.5%，其中很大一部分来自个人收入的增长。
可以肯定的一点是，2025年纽约市的商业经济表现出色，我相信在未来几周新的收入预测公布时，我们会看到纽约市预计将有显著的额外收入增长，这将有助于弥补当前的赤字。请记住，法律要求纽约市每个财年初都必须平衡预算，我们仍然对纽约市的财政稳定性和实力充满信心。别忘了，纽约市的信用评级为AA，标准普尔最近在10月份再次确认了这一评级，并指出纽约市拥有应对任何短期风险所需的预算储备。
在12月的投资者大会上，我阐述了我认为2026年将是出色的一年的理由。截至1月29日的今天，我的看法依然不变。简而言之，我认为2026年商业办公领域在入住率增长、租金收益和业务增长方面将是非常出色的一年。从今天我的视角来看，基本面强劲。企业仍在租赁空间、扩张业务、发展业务并赚取大量利润。五大银行刚刚公布了同比收益增长，第四季度利润增长6.7%，投资银行业务收入增长12.6%。
我们预计，当华尔街会员公司最终公布第四季度利润时，他们将接近达到或超过目前610亿美元的历史最高水平，因为前九个月的数字为480亿美元。无论是华尔街、五大银行的报告，还是我们在自己投资组合中看到的情况，都重申了我们在投资者大会上的观点，即纽约市正以显著方式与美国其他城市区分开来，并将继续成为投资者今年及以后部署债务和股权资本的核心焦点。
举个例子，我带领SL Green的一个团队刚刚结束了为期10天的亚洲之行，期间我们总共与债务和股权资本来源、投资者、买家、卖家、资产管理公司和主权基金举行了24次会议。我可以告诉大家，投资纽约的意愿是我所见过的最强烈的。随着我们继续在全球各地旅行，我们预计会看到类似的情况。我预计2026年的交易量将比去年更高，去年为230亿美元，大致相当于2019年的水平。
这将有助于公司执行我们70亿美元的再融资计划和25亿美元的资产处置计划。我们在12月为自己设定了崇高的目标，一如既往。请注意，你们都将全程关注我们的进展，你们也应该这样做。我们喜欢这种压力，今年我们比以往任何时候都更有动力实现或超越这些目标。让我感到鼓舞的是，私人市场完全理解这一点。我在投资者大会上强调的一点是，派拉蒙的股价从每股4美元以下涨到近7美元，这一点没有被任何人忽视。
私人市场看到了实际的经济增长。纽约市汇聚了年轻且受过高等教育的人才，以及强劲的商业需求。因此，我们将回到我们可以控制的工作上，继续创造业绩，直到我们看到这反映在股价上，我知道我们会的。因为现在公司优质资产的价值与股价之间的脱节实在太大，不容忽视。需要明确的是，其中一项优质资产是我们的人力资本，即SL Green的员工，他们将为机构投资者创造超过1亿美元的费用收入，这些投资者依靠我们为其开发、管理和变现投资。
我希望大家都能欣赏我们的努力以及我们2026年计划的宏伟规模。感谢大家继续支持我们公司。现在，我想请我们的首席投资官Harry Satomar（注：原文为Sitomer，此处按原文音译）补充一些关于我们业务计划进展的细节。
谢谢Mark。在资本市场方面，2026年开局繁忙。首先，在信贷市场，我们看到优先贷款的利差持续收窄，我们最近对Park Avenue Tower的融资就证明了这一点，其定价利差为1.58%，达到了我们的全额融资要求。最值得注意的是，我们看到AAA级债券占交易的50%以上，其收益率仅比国债利率高出112个基点。虽然这个利率是一个有吸引力的借款利率，但我要提醒大家，在2018年和2019年，我们看到类似级别的债券交易利差在国债利率之上60个基点左右，因此整个资本结构以及指数的利率仍有很大的收窄空间。
随着我们今年执行70亿美元的融资战略，我们将继续受益于这一势头，其中1 Madison Avenue、245 Park Avenue的再融资以及我们的公司信贷工具是重点，这三项总计约占70亿美元计划中的50亿美元。我们正处于执行这些融资的不同阶段，随着优质资产和赞助商的优先借款市场持续收窄，预计在今年剩余时间里我们将发布一系列公告。在股票市场，由于市场情绪改善，投资者意识到在硬资产以溢价交易的经济环境中，纽约市商业办公物业相对于替代投资机会的相对价值，我们看到大量新进入者重新加入这个市场。
新年前夜，我们完成了与Rock Point在100 Park的合作交易，我们在11个月前收购该物业后迅速实现了大幅溢价。现在该大楼已100%出租，US和Rock Point将共同出资完成该项目的必要资本化成本。我们欢迎Rock Point加入我们可靠的蓝筹合作伙伴名单。他们是一家很棒的公司，我们期待未来有更多合作。这是Rock Point六年来的第一笔重大办公交易，证明了纽约市的复苏。
我们正在就25亿美元计划中的另外四项交易进行合同和条款清单的谈判，并期待在扩大我们的合资企业和交易对手名单时分享最新进展。关于这一点，为了重申Mark earlier的观点，我要补充的是，私人市场在短短几年内发生了多么大的变化。投资者大会后，我的电话和收件箱都被希望参与我们今年资本市场计划的咨询淹没了，Mark谈到了亚洲，但实际上全球各地都有兴趣。我在加拿大、欧洲和中东的国内市场也看到了这种情况。
自从2020年前以来，我从未见过如此广泛的需求，纽约显然无疑是当今投资资本的首选城市。在基金方面，虽然我们作为借款人的优先贷款市场保持稳定，但我们的基金所关注的次级信贷领域仍然存在效率低下和不平衡的问题。我们预计每个季度的部署规模为1.5亿至1.75亿美元，团队正在努力为我们的客户部署这些资本。我们还高兴地宣布，我们将启动下一只专注于优先信贷贷款的基金的募资，因为我们将继续扩大我们的基金业务。
未来几个月将有更多相关消息。最后但同样重要的是，要向Green Loan Services致敬，它现在是美国最大的SASB贷款活跃特殊服务商，目前服务于前10大特殊服务贷款中的5个。有了这个令人兴奋的消息，我将把会议交给Matt。
谢谢Harry。显然，1月份开局强劲，无论市场上的人们最近想休多少个雪天。尽管我们对未来感到兴奋，但我想花一点时间强调我们第四季度公布的业绩，其中许多运营指标超出了我们12月初在投资者大会上刚刚提出的预期。从收益角度来看，我们的FFO每股超出预期2美分，这是由于扣除报销后的较低费用带来的更高NOI，这既体现在收益超出预期，也体现在同店现金NOI好于我们对该季度的预期。
我们的酒店业务贡献也有所改善，第四季度活动表现稳健，此外，正如我12月强调的那样，基于我们的AUM以及相对于可比同行，G&A已经很低，现在进一步降低。这些积极因素部分被Summit的运营利润下降所抵消，这受到11月中旬Ascent Premium Experience开业晚于预期以及我们因此产生的一些额外维护成本的影响。最后，对于那些喜欢参考FAD的人，希望你们注意到，我们实际上比2024年12月给出的初步指引高出6500万美元，其中仅第四季度就接近2000万美元。
在租赁方面，我们又结束了辉煌的一年。恭喜Steve和他的团队，本季度曼哈顿办公租赁面积近80万平方英尺，使年度总租赁面积达到260万平方英尺，三年总租赁面积接近800万平方英尺。特别是12月的强劲租赁使我们最终超过了第四季度和全年的市价调整预期。我们的同店租赁入住率目标也已实现，尽管比我们预期的晚了几周。我们年底的入住率为93%，处于行业领先水平，相比2024年第一季度末的低点增长了近400个基点。
是的，我们确实说过我们会在年底达到93.2%。然而，我们原本预计12月签约的一些租户决定与朋友和家人一起享受假期，而不是接听Steve的电话并签署租约。因此，他们等到了1月，包括1月1日之后签署的同店租约。如果算上这些租约，我们12月的入住率本可以达到93.2%。所以这只是时间问题，仅此而已。更重要的是，1月份到目前为止已签约14.2万平方英尺，后续还有超过100万平方英尺的租赁 pipeline，我们完全有望实现2026年的租赁目标，包括年底94.8%的同店入住率目标。
总而言之，非常稳健的第四季度为我们实现2026年的目标以及未来几年的收益增长奠定了坚实的基础。现在将会议交回给操作员进行提问。
谢谢。要提问，请在电话上按星号11并等待您的姓名被宣布。要撤回问题，请再次按星号11。请稍等，我们正在整理问答名单。请稍等，准备第一个问题。第一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。您的线路已接通。
好的。下午好。谢谢Steve。也许首先谈谈AI。AI已经存在很长时间了，市场似乎正在洗牌。但你看到例如律师事务所，他们在积极竞标律师助理。你看到你们和其他公司对办公空间的需求。同时，其他行业正在谈论因AI而缩减规模。所以你能否更新一下，你们的租户以及推动市场的租户是如何整合AI的，他们是否真的在裁员？或者这只是整体情况的一部分，因此AI是他们业务的一部分，但不会影响他们的招聘计划或他们需要的空间大小？
要深入了解我们的租户使用AI的确切原因，这要求有点高。但我会从租赁的角度告诉大家我们所看到的情况，即我们所做的交易中，没有一个案例是租户因AI而缩减规模。恰恰相反，我们正在处理的许多交易，坦率地说，我们正在处理的绝大多数交易都有一定程度的增长。无论是因为AI提高了他们的效率和盈利能力，并为他们的业务发展带来了更多机会。
人们只能猜测，但也许更多地转向AI需求方面。去年AI租户租赁了100万平方英尺。目前市场上有80家科技租户正在积极寻找超过800万平方英尺的空间。其中，有13个已知的AI需求超过120万平方英尺。因此，在某种程度上，如果其他企业节省了空间，显然会被市场上AI需求的爆炸式增长所抵消。
好的，那么Mark，关于你的亚洲之行。听起来有一些富有成效的会议。海外投资者有没有什么让你惊讶的兴趣领域？或者他们是如何与你谈论资金的，比如是你给他们提供投资建议，还是他们说“这是我们想关注的领域，我们会给你更多资金”。我想弄清楚这是哪一方在推动，以及这是否会带来新的机会，或者只是重申你现有的计划。
嗯，我认为可以这样描述，就像我过去所看到的，但在三十年中只有几年是这样，这些机构的资金流入似乎非常巨大，而房地产必须在这些不同投资者的总AUM中保持一定比例。许多国家的投资者在本国经济中的投资已经达到上限，他们真的不能再投资更多了。因此，如果你愿意的话，他们几乎被迫将目光投向国外。当他们这样做时，我很明显地看到，在全球范围内，他们觉得舒适投资的领域实际上只有几个，当然在美国也是如此，纽约市曼哈顿中城房地产是房地产领域相当于美国国债的主题，在风险调整后的下行风险、安全性以及实现实际回报的途径方面确实引起了共鸣，在优质核心房地产资产上你仍然可以获得两位数的回报。
因为美国的利率仍然相对较高，资本化率也相对较高。这对许多这些投资者来说很有吸引力。因此，我们的许多交易对手告诉我们，他们希望我们帮助他们以各种不同的方式部署资本。债务和股权开发以及核心资产。Summit更具机会主义。在某些情况下，人们对Summit平台有兴趣，并赞助Summit平台在不同市场的增长等等。所以，你知道，这些都是很棒的会议。我们在这些市场的特许经营非常知名且备受推崇。
你知道，2026年似乎有很多资本要部署。尽管存在一些地缘政治事件，特别是关税问题，你知道，双向的，你知道，美国对外国商品的关税和外国对美国商品的关税，但似乎仍然有将资金兑换成美元并在纽约市投资的愿望，在很多情况下是与我们合作。所以这是一次非常棒的旅行。
谢谢。请稍等，准备下一个问题。下一个问题来自BMO Capital Markets的John Kim。您的线路已接通。
谢谢。Matt，关于第31页提供的新披露，即实际入住率和经济入住率之间的差异，我想这表明SL Green将从已开始的租约中获得另外7800万美元的租金收入。那么我想知道，在时间安排上，你们将如何在GAAP和现金基础上确认这部分收入？
这是我最近收到的最具体的问题。听着，你知道，我们在12月就说过经济入住率是我们会参考的新统计数据。所以你知道，我们还指导了2026年底每个物业的经济入住率。显然，你需要一个起点。所以我们把它纳入了12月的数据。从2025年12月到2026年12月的增长情况如何。我们不提供季度指引。所以我不会把它分层到第一季度、第二季度、第三季度和第四季度。但我们给了你全年的NOI指引。
这意味着全年同店NOI将增长3.5%至4%、4.5%。所以你说它会在这一年中实现。它如何分配在某种程度上超出我们的控制，因为租户控制他们何时完成空间并可以搬入。这是触发收入确认的因素。因此，出于这个和其他原因，你知道，我们按年度给出指引，不能告诉你它在这一年中如何分配。
但是你能给我们一个大致的估计吗？比如一半会在今年实现，一半在接下来的几年？
我不能。
好的，我的第二个问题。你提到的FAD超出预期，本季度2000万美元，是什么推动的？有任何时间相关因素吗？这对你们的股息看法有何影响？
这对看法有何影响。
关于维持股息？
所以FAD和股息是不相关的话题。所以我从这里开始，关于FAD超出预期。我认为部分原因是我们对资本支出非常警惕，这也证明了FAD的不可预测性，这就是为什么像我们这样的办公公司不提供FAD指引，因为当涉及到租户的资本支出时，这在很大程度上超出我们的控制。如果他们选择扩建空间并要求我们必须资助的资本。如果他们推迟或只是支出放缓，我们无法控制。所以我认为这些因素加上FFO的纯粹收益超出预期，共同推动了整体FAD的超出预期。关于股息，
FAD不是股息的决定因素。FAD是一个统计数据，就像FFO一样。因此，股息是应税收入项目的累积，这将决定我们未来的股息。
好的，谢谢。
谢谢。请稍等，准备下一个问题。下一个问题来自Scotiabank的Nicholas Ulico（注：原文为Yulico，此处按原文音译）。您的线路已接通。
谢谢。我想谈谈资产出售指引，即25亿美元，以及您给出的今年预期的NOI影响。是否可以认为资产出售的时间安排更多是下半年的影响？您能否给我们一个关于不同资产类别出售时资本化率的大致范围？
所以你说得对，大部分是下半年。我们确实有一些资产出售。Harrison评论说有条款清单、合同和深入讨论，所以也许我们可以在今年上半年完成其中一些，但总的来说，很多是在下半年。我们可能正在出售我们有史以来最多样化的资产组合。我们有一些稳定的办公物业、开发场地、住宅、零售，几乎应有尽有。我不会冒险对所有这些资产给出一个统一的资本化率。
当你谈论开发类型时，没有资本化率。我不知道，Harrison，你想补充些什么吗？
不，我认为这是对的。此外，出于竞争目的，我不想给出你希望我们谈判最佳价格的资本化率。但我要补充的是，我们几周前才公布了这个业务计划。我们对执行这个计划有高度的信心。这就是为什么我们把它展示给大家。我们正在努力完成这个计划。正如我提到的，其中四项交易已经在条款清单或合同谈判中。所以希望在未来几个月能有更多消息。
好的，谢谢。然后我只想跟进一下股息问题。我知道您提到了FAD，以及它不一定会影响对股息的思考，但我只是想看看您能否给我们更多董事会的思考过程，因为3月份将就是否调整股息做出决定，我们都看到FFO以及可能的FAD今年会下降。因此这引发了对股息的疑问。任何额外的评论都会有所帮助。
谢谢。
是的，我会的。你知道，现在谈论股息还为时过早。我们会提交给董事会。我可以告诉你，董事会不只是看未来一两个季度。董事会会全面考虑，我们将关注未来几年的情况。我认为2027年将是非常强劲的一年。所以，你知道，我们不会，这不是季度性的政策。它旨在支持长期投资、收获、汇回、创造自由现金流的计划。现在这个计划中最大的部分之一，与过去不同的是，创造纯粹的净费用收入，释放平台价值超过我们的资产价值。
如果你愿意的话，这笔钱在某种程度上取代了过去的DPE收入。我认为你会获得更高的倍数，它更具粘性，并且进一步建立资产管理业务是我们的核心。你听到Harry谈论我们将在2026年推出新基金。这甚至还没有计入那些数字。所以我对公司的收益轨迹感到非常满意，因为我们所做的所有这些开发和所有这些租约在2026年（可能是下半年）开始激活并进入经常性FFO，当然在2027年及以后。
而且，你知道，这些都是我们在制定股息政策时除了应税收入和现金流之外会考虑的事情。所以，你知道，我想你听到的是我们对业务计划总体上持乐观态度，你知道，在某个时刻确定股息，你知道，是董事会将在3月或4月讨论的事情，你知道，3月，3月。而且，你知道，我不能再补充更多了，你知道，关于这一点。但我，你知道，你提到了一些关于，你知道，今年收益下降的事情。
这个投资组合无疑是这家公司有史以来最好的资产组合，具有最高的盈利能力。在我们完成70亿美元的再融资计划和25亿美元的资产处置计划后，你知道，资产负债表将完全达到我们今年年底想要的状态。我们，你知道，为机会和增长做好了准备，你知道，收益增长和价值增长。所以，你知道，股息将不得不在3月解决。但是，你知道，这不是一家感觉处于衰退时刻的公司。
我认为我们正处于各个层面的扩张时刻。而且，你知道，我认为私人市场明白这一点，我希望公开市场，你知道，开始意识到我们在这个市场上取得的巨大成功并随之提供支持。但在那之前，你知道，你知道，我们很高兴。全球投资者的非凡支持对我们来说是必要的。
好的，这很有帮助。谢谢，Mark。
下一个问题来自摩根大通的Anthony Pallone（注：原文为Paolone，此处按原文音译）。您的线路已接通。
好的，谢谢。Matt，也许只是为了澄清，确保我们理解正确。所以这个新的入住率或经济入住率，您给了我们2025年底同店86.7%的数据。那么您对2026年的指引，是与2026年底的这个数据 apples to apples（完全可比），还是全年的平均值？只是为了确保我们理解正确。
Tony，你的问题是，我们在投资者大会上公布的经济入住率是年底的吗？那是平均值。
年底的是多少？
那是平均值。年底？年底更高。年底更高。
好的，那么这与您现在给我们的86.7%是 apples to apples（完全可比）吗？
是的。嗯，公布的数字是截至12月底的。我们在投资者大会上对2026年的指引是平均值。2026年底的数字会更高。但为了让人们了解全年的平均值，因为他的年度指引给出年底数字并不能真正反映全年收益增长的情况。我们按建筑物计算了平均值。
好的，明白了。这很有帮助，谢谢。然后我的第二个问题。只是好奇，Worldwide Plaza最近有一些新闻。您能提醒我们它对FFO的影响吗？它是处于FFO亏损状态还是有利息和罚息？它对您的收益有何影响？
目前它产生700万美元的FFO。
好的，明白了，谢谢。
下一个问题来自富国银行的Blaine Hack（注：原文为Heck，此处按原文音译）。您的线路已接通。
好的，谢谢Mark。只是想跟进您的亚洲之行，并深入了解外国投资增加的驱动因素，因为过去几年外国投资一直较低。过去几天和几周，美元走弱一直是个大新闻。所以我听到您谈到这些客户的国内和国际敞口再平衡，以及他们寻找更高收益。但是您认为美元走弱在多大程度上推动了他们增加的投资意愿？如果这种情况持续下去，您是否期望这能让您获得更多的基金投资或收购合作伙伴？或者这只是意味着对资产的更多竞争和整个市场更高的价值？
问题的第二部分，你说关于估值推动，你具体问了什么？
是的，只是对曼哈顿投资的兴趣增加。您认为这会让您获得更多的基金投资或收购合作伙伴吗？或者这只是意味着对资产的更多竞争和整个市场更高的价值？
好的，这很有趣。当美元走强而其他货币走弱时，你可能会认为美国资产的吸引力会降低。但我们没有经历这种情况，因为在那个时刻，人们想把他们的外币兑换成美元，因为他们认为美国有巨大的实际增长前景。一旦资金到了这里，我认为很多这些投资者的意图是将其留在这里并进行再投资。他们不仅仅是机会主义地对某些资产投资进行精准打击，而是希望在国内市场建立投资平台。
在那个时刻，有一种有意的指令将一些资金分散到当时正在走强的美元中。我发现这根本没有损害我们筹集资金的能力。此外，许多这些成熟的投资者都有对冲策略，我认为这减轻了一些风险。现在，随着美元贬值，这显然在一定程度上使资产更具吸引力，但也要记住，这意味着他们本国的利率正在上升。因此，我们的美国利率相对于本国利率的相对优势可能有所缩小，但仍然明显有利于我们。
是的，我认为随着美元贬值，投资意愿会进一步增强，这肯定会推高定价，但没有什么比利率对定价的推动作用更大。你知道，如果你希望定价上涨，你知道，维持或下降的利率我认为会对城市的价值产生爆炸性影响。你知道，目前利率维持稳定。我认为这是一个公平的市场，我们在这个市场中具有竞争力。我认为，你知道，这使投资者更有吸引力进行投资。而且，你知道，几乎没有人谈论汇率比率是一个障碍。
在某些情况下，这肯定是一个好处。所以我认为这是一个好趋势。但我不想给你这样的暗示，即如果这种情况逆转，美元再次开始走强，我会预期需求会急剧减少。因为我仍然认为存在多元化的需求，全球多元化投资到他们投资不足的市场。我认为这是我们看到这些资金流向我们方向的首要原因。Harry，你对此有什么想法吗？
是的，我想补充的另一点是你在12月和我的介绍中听到我谈论的，即纽约商业办公物业的相对价值。正如Mark提到的关于权重的观点，我们从投资者那里听到的很多是他们在数据中心和其他资产类别中的权重很大，这些资产类别在过去三到四年中价格大幅上涨。在过去几年中，我们在商业办公资产中没有看到那种程度的升值。正是这种相对于其他机会和其他资产类别的相对价值吸引他们进入这个市场。
好的，非常有帮助的评论。第二个问题。您为2026年设定了显著的资产处置目标，并对全年的入住率轨迹做出了稳健的预测。您能否告诉我们入住率增长中有多少与出售出租率较低的建筑物有关，有多少与投资组合中空置空间的有机租赁有关？
我是Matt，我会说入住率目标受资产出售的影响非常小，如果有的话。我们计划出售的一些资产入住率较低，即使无法完成这些出售，基于我们看到的租赁轨迹，我们仍然可以实现目标。所以，你知道，它可能会有影响吗？它是否被纳入我们94.8%的目标实现与否的考虑中？是的。所以即使没有资产处置计划，我们也可能实现目标。
你知道，Blaine，我想让你参考我们在投资者大会上使用的一张幻灯片，我认为这张幻灯片非常有影响力，它列出了我认为我们大部分或所有重要建筑物（如果你愿意的话）的当前入住率以及我们预计年底的入住率。这些显然是2025年至2026年的同店数据。它不仅显示了几乎每个案例（也许不是每个案例），但绝大多数案例都预计入住率会增长，这是从2025年3月的93%到2026年超过94%的基础。
但是，你知道，这向你展示了两个情况。一方面，我们在让投资组合的主要部分达到95%及以上的入住率方面处于市场最高水平。但我们仍然希望看到这些物业100%出租。你知道，人们说，这是不可能的，有摩擦等等。我们有入住率为99%和100%的物业。在紧张的市场中，我认为97%以上并非不可实现。我们过去已经实现过。对于这家公司来说，每100个基点都对底线有巨大影响。所以我认为回顾那张幻灯片会让你很好地了解我们看到的入住率增长来自哪里。
好的，谢谢你们。
谢谢。请稍等，准备下一个问题。下一个问题来自巴克莱的Brendan lynch（注：原文为Lynch，此处按原文音译）。您的线路已接通。
好的，感谢回答我的问题。也许问Harry一个问题。感谢您提供过去几年利差收窄的信息。您认为什么能让我们回到新冠疫情前的窄利差水平？这更多是宏观相关还是办公市场情绪相关，以及对未来利差收窄的轨迹和时间线有何内部看法？
是的，我认为这更多是宏观和相对收益率驱动的。我要说的是，即使通过Park Ave tower的融资，在债券竞标的最后一个小时利差仍在收窄，你知道，我认为在未来六到12个月内，你会继续看到利差的轨迹，就像你看到我们从11 Madison到Park Ave Tower的情况一样。接下来你会看到1 Madison，然后是245 Park。只要我们保持当前的轨迹，随着今年的推进，你会继续看到这些利差收窄。
其中很大一部分是新进入者重新进入债券市场。今天早上我会见了一位北美投资者，他有相当长一段时间没有进入债券市场了。所以我们将继续看到这种势头，这将继续收窄利差。
好的，谢谢。这很有帮助。也许另一个关于优惠措施趋势的问题。尽管你们看到了非常强劲的需求，但去年下半年TI（租赁改善）套餐和免租期似乎有所增加。我们应该如何看待这些套餐的未来趋势？
你知道，总的来说，我想说去年我们看到的很多情况今天仍然存在，即优惠措施一直非常稳定。在某些情况下，有机会收紧优惠措施，无论是在市场的某些部分，房东有很大的杠杆，特别是在续约和中小型租户方面，我们看到优惠措施有所改善。但我认为，你知道，今年你会看到免租期开始略有下降，我认为TI，你知道，将是最后一个变化的因素。
尽管如此，在中小型租户，特别是在较小面积的租赁中，我们有能力改善并减少这些交易中的TI金额。我认为本季度你看到的只是交易构成的反映。你知道，如果有很多大型交易、新交易，那么这些交易自然会有更大的TI套餐。
好的。感谢提供的信息。
谢谢。请稍等，准备下一个问题。下一个问题来自Evercore ISI的Manous Abek（注：原文为Ebbecke，此处按原文音译）。您的线路已接通。
感谢回答问题。只是想了解一下Park Avenue以外的租赁需求 pipeline 情况。
尽管第四季度有大量租赁活动，但我们的 pipeline 仍然充足，超过100万平方英尺。我认为最值得注意的，我认为这对人们来说很重要，在超过100万平方英尺的 pipeline 中，其中80万平方英尺的 pipeline 是已发出的租约。所以这些不仅仅是，你知道，希望达成的交易，这100万平方英尺中的80万平方英尺是正在谈判中的租约，其中许多已接近执行阶段。此外，在这个 pipeline 中，有90万平方英尺是新租户，而不是续约。
然后你知道，就租户类型而言，金融服务业务占 pipeline 的一半，其余是科技和法律租户。
明白了。也许快速跟进一下。您如何分类第六大道或第三大道现在的情况？就市场情况而言。
第六大道是新的Park Avenue。你知道，Park Avenue是全国最紧张的子市场。第六大道达成了一些非常大的交易。由于供应紧张，该大道的租金大幅上涨。我们的经历尤其能很好地说明第六大道市场的走强。你们中的许多人都询问过过去几年我们在11856（注：可能为地址）的空置率或租约到期情况。在过去几年中，我们有四个大型租户搬离该大楼，或者在一个案例中，还有一个租户即将搬离，涉及近70万平方英尺，覆盖25层空间。
自那以后，我们已经租赁了43.4万平方英尺。我们有13.5万平方英尺的租约待签。有13.1万平方英尺的交易待完成，这使得我们在近70万平方英尺的租约到期中只剩下2.4万平方英尺需要处理，我认为这是子市场走强的一个惊人案例。更不用说租赁团队的实力了。当然。
明白了。很好。谢谢，我很感激。
请稍等，准备下一个问题。下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Camden（注：原文为Kamdem，此处按原文音译）。您的线路已接通。嘿，好的。
关于4%的同店NOI指引。我认为去年Summit运营商有一些不利因素，我想知道我们是否可以将该指引分解为Summit的收益、入住率的收益以及其他因素。只是想了解这4%的构成。谢谢。
我会说Summit对其有影响，但不会是主要驱动因素。显然，驱动因素是入住率的提高。正如我在 earlier 的评论中所说，我们在3年零7/4的时间里将同店入住率提高了400个基点，这开始产生影响。这就是为什么我们将经济入住率作为一个新的指标，并预计此后仍会增长。这显然转化为今年3.5%至4.5%的同店NOI增长，以及2027年10%以上的增长。Summit的影响，它有一定影响。所以2026年Ascent重新启动并Summit恢复良好状态显然会有所帮助。
但它不是驱动因素。
有帮助。我的第二个问题是回到股息支付率。我理解FAD不是正确的看待方式，但我的问题是，当您考虑你们公布的现金流量表时，由于有很多合资企业，经营现金流和股息支付之间总是有很大的差额。我的问题是，我们应该如何看待合资企业的经常性现金流支付？当董事会考虑股息支付时，这是否是考虑的正确方式，而不是FAD？谢谢。
嗯，我看现金流，这家公司的现金流包括经营现金流和我们从销售中获得的收益。因为我们是一家积极的房地产销售商，我们不仅仅是一家买入并持有的公司。如果你仅从买入并持有的角度（我不这么认为），即一种非积极的房地产管理方式来评估我们和我们的股息，那么你知道，董事会就必须看不同的指标。但作为董事会，我们看的是，你知道，购买那些在某些情况下像未成型的粘土一样的东西，你知道，为旧建筑注入新的活力，开发新建筑，进行交易以创造，你知道，高IRR。
而且你知道，我们经常会变现。我认为我们出售的房地产比我们目前拥有的要多得多，我们拥有3000万平方英尺。这说明了一些问题。如果仅从一个指标来评估总回报和股息等的覆盖范围，我只是，你知道，我的观点，我认为董事会的观点是不要那样看。从我们产生的所有收入的整体角度来看，因为所有这些收入（通常是应税的）是用于，这就是Matt所说的，这是我们设定股息的指标和晴雨表。
我们不仅仅是偶尔收获收益。今年是25亿美元的计划。去年是几十亿美元的一年。在此之前是50亿美元的计划。我的意思是，这就是我们的工作和身份。你们都知道这一点。你们绝对知道。Green买入、改善、开发、稳定、收获、继续前进，再做一次。我在这家公司已经做了27年，这27年来变化不大。资产变得更好了，数字更大了，但你知道，文化和精神是一样的。
所以，你知道，这不是一场辩论。这只是我们在董事会层面的看法。而且，你知道，在市场的起起落落中，我们一直能够制定尽可能好的股息政策。我们将继续坚持这个主题，并通过我们所做的不同类型的业务以及这些业务的贡献现金流、由此产生的税收以及我们认为适当水平的股息设定来评估它。
非常感谢。请稍等，准备下一个问题。下一个问题来自德意志银行的Peter Abramowicz。您的线路已接通。
是的，感谢您的时间和回答问题。只是想回到前面。Matt，您提到了本季度Summit的一些维护成本。只是想确认，这些是否是与Ascent相关的一次性成本？您12月给出的2026年Summit展望是否有任何变化？
2026年的展望没有变化，这是第四季度特有的。
好的，明白了。然后我想问问Harry或Mark，您谈到了债务基金的一些部署。您能否给我们一个关于这些初始投资的预期回报的大致概念？
是的，当然。我的意思是，我们在投资者大会上展示了一张幻灯片。该基金的目标总回报率为十几%。
好的。到目前为止，您看到的情况与您在投资者日谈到的情况是否基本一致？
是的，绝对一致。我的意思是，过去几周没有变化。主要集中在次级信贷，原因我在介绍中已经给出。我们仍然看到在那里有机会将资本投入到非常有趣的机会中。
好的，我的问题就这些，谢谢。
谢谢。请稍等，准备下一个问题。下一个问题来自花旗的Seth Burgay（注：原文为Bergey，此处按原文音译）。您的线路已接通。
嗨。感谢回答我的问题。可能有点早，但考虑到您的一个同行拥有街对面的一个场地，宣布了预租赁。您能否谈谈346 Madison开发场地的早期需求迹象？
嗯，346的前期需求。嗯，我们上周才首次展示它。每个人都喜欢这个设计，而且你知道，我们在9月或10月完成了收购。有人可以纠正我，你知道，在这几个月里，我们进行了全面的设计竞赛，经历了一系列不同的设计，最终确定了我们认为真的会，你知道，世界级的设计，你知道，试图在建造高效建筑的同时，打造真正有吸引力的建筑和良好的设施等。
我们对这个项目感到兴奋。我们认为这是在正确的时间进行的正确项目。我认为我们上周才正式公布它，我知道Steve，你的电话一直响个不停，你已经进行了一些前期对话，所以你知道，我们现在进展如何？
是的，听着，我唯一的愿望是我们现在就把大楼建好并准备好，因为会有足够的需求来填满它。只是想让你了解一下目前市场上的大型租户需求，目前市场上有250个租户正在寻找2600万平方英尺的空间。其中有32个租户需要超过25万平方英尺的空间，另有37个租户需要10万至25万平方英尺的空间。高质量、特别是大面积空间的供应非常短缺。
如果你看市场的高端，你知道，市场上最好的部分，可用率为3.7%，在被认为是市场最好的部分没有10万平方英尺的空间。因此，因此，你知道，让我们把大楼建起来，因为我们会很快填满它。
好的。感谢回答我的问题。
请稍等，准备下一个问题。下一个问题来自瑞穗的Vikram Malhorta。Elaine Zohan（注：可能为口误或音译问题，按原文保留）。
下午好。感谢回答问题。我想首先，您已经多次谈到租赁 pipeline 轨迹将达到那个入住率数字。您的一个同行昨天说纽约的新租赁有两位数的增长。从您公布的数据中我们可以看到，您也在看到增长。我只是想了解，就目前的 pipeline 而言，您现在如何确定您投资组合的市价调整情况？
嗯，是的，我们在投资者大会上给出了今年的指引或目标。我们不会一次性对整个投资组合进行市价调整，因为你不能一次性做到这一点。但我会说我们的 pipeline 反映了我们12月给出的确切范围。
12月的范围是多少？
高个位数。
好的，我知道我不会讨论FAD是否覆盖股息。但只是一个组成部分。考虑到您去年完成的租赁即将开始，租户正在花钱，以及您今年正在进行的所有租赁，我们应该如何考虑今年与去年相比，TI在FAD计算中的实际金额？
感谢你一开始就说你不会将FAD与股息进行比较。我很感激。关于轨迹，我们仍在为2025年过去几年所做的租赁提供资金。不过，随着我们让投资组合满租，一旦我们年底接近95%的入住率，租赁量将会下降，然后Steve看到优惠措施有所缓和。然后支出会下降。这是自然的进展，这与我们明年及以后看到的NOI增长相符。
值得注意的是，在未来四年，我们的租约到期量是我记忆中公司历史上最低的。未来四年每年通常有不到90万平方英尺的租约到期。而通常在某些年份，我们是120万至150万平方英尺或更多。
我认为另一种看待它的方式是，我认为在过去两年我们完成了600万平方英尺的租赁。
我想三年800万平方英尺。
三年800万，两年600万。我认为我们今年的预测是160万或120万平方英尺。在150万至160万平方英尺的范围内。我们没有明年的预测，但我们已经公开了。我们当然有自己的内部预测， suffice it to say，随着我们继续填满这些建筑物并接近入住率，维持高入住率所需的租赁量会有所减少。与此相关的资本也会减少，稀缺价值使你能够将续约TI和免租期削减回，你知道，所看到的水平。
所以，有多个原因可以解释为什么我们会在2027年看到FAD数字的大幅改善，这就是我在两三个关于FAD的问题之前试图暗示的。这只是两年内600万平方英尺租赁的现实。你也必须支付资本。但现在我们今年将租赁150万平方英尺。除非我们超过这个数字，并且明年和后年的预测，正如Steve刚才所说，由于租约到期减少和套餐收紧，将会相对温和。
所以，你知道，情况就是这样。但这是一个好消息的问题，伙计们。这是一个好消息的现实，我们正在为安装很多10年、15年，在某些情况下20年的租约支付费用，通常是三位数的租金。Matt，我们本季度的平均租金是多少？
90美元出头。
90美元出头。我们现在投资组合的平均租金在90到100美元之间。在这个水平上，你开始获得一些真正的利润来覆盖优惠措施并为公司的现金流做出贡献。但过去几年我们付出了很多努力才达到这一点，现在我们到了这里，我们有点享受这一点。
所以我认为我们比这里的说法提前了六到12个月，展望2027年及以后，我们看到，你知道，很多，你知道，FAD和收益的良好，你知道，复苏，这，你知道，将是今年下半年讨论的主题。
不，我只是，我很感激。我想，你知道，我们只是试图理解你明年10%的同店增长，这是一个很大的加速，但只是试图理解这是否是延迟的TI支出或债务再融资或资产出售的影响，这些可能会或可能不会产生稀释作用，但只是当我们考虑时，10%中有多少会被抵消，以便FAD增长可能再次推迟一年。这就是，我想我只是试图弄清楚其中的一大块。过去三年这一直是一个不利因素，您说它将成为一个有利因素，但最终我想我们只是试图了解明年10%中有多少会被吞噬。
我认为Mark已经给了你所有你需要的评论。我们有10%的NOI增长，资本应该会缓和。
是的。
就是这样。这就是最终结果。
谢谢。请稍等，准备下一个问题。下一个问题来自Truist Securities的Michael Lewis。您的线路已接通。
好的，谢谢。我道歉如果我只是忘了，但为什么Landmark Square现在是73.3万平方英尺，而前一季度是86.3万平方英尺？是有13万平方英尺因某种原因停止使用了吗？
是的，那是一个由多栋建筑组成的园区。其中一栋建筑正在开发中，所以它从运营物业平方英尺中被剔除，计入开发平方英尺。
好问题。
那本来是我的第一个问题。我通过了吗？
是的，我们正在其中一栋建筑上开展一些令人兴奋的工作。
是的，我们去年获得了将3 Landmark Square转换为住宅的批准。我们刚刚获得了镇政府的批准，现在正在努力为这笔交易融资。
好的，谢谢。然后我的第二个问题，关于租金和市价调整以及现金租金利差。我认为这是办公领域令人困惑的事情之一。我只是做了一个快速的粗略计算。我查看了过去5/4（注：可能指过去五个季度）的租赁租金期限、免租期、TI，然后将其与2019年的连续五个季度进行了比较。在我看来并不清楚，TI和免租期自那时以来上升了60%、70%。租金只上升了20%、25%。我不清楚总的租赁经济性是否更好。我只是想知道，您如何看待这一点？首先，作为市场强度的信号或市场正在发生的情况，以及在谈判中。因为这些优惠措施可能会变得粘性。人们会习惯它们。不知道您对此有什么想法。关于总租赁价值而不是现金租金的变化。
你必须将TI在租赁期限内摊销才能得出。我的意思是，是的，TI的前期金额是名义上的一次性数字，但在一份，你知道，15年的租约中，确保你知道，我不是在质疑你的计算。我只是说，当你比较20%的年租金增长时，确保你看的是TI的年增长。不是60%，你知道，每年。而是，你知道，你必须将其分摊到租赁期限内。我的意思是，这是我唯一想对你说的。
但关于更根本的问题，
更多的租赁是新交易，新租户进来而不是续约。
我认为最终的结果是优质资产的每平方英尺价格。所以当你把所有的租金、TI和免租期以及资产价值都考虑进去，对于我称之为市场前20%、25%的资产，你知道，我认为稳固在每平方英尺1000至2000美元之间，你知道，对于位置优越、经过翻新的旧物业，每平方英尺低于1500美元，对于最好的新物业，可能每平方英尺1800至2500美元，甚至3000美元。
因此，为了达到这种每平方英尺的价格，它们必须得到租金减去优惠措施后的净有效增长的支持。当然，如果你回顾18年或你所看的任何时期，资产价值都不在那里。所以看，市场的一部分仍在复苏，我认为平均租金低于每平方英尺100美元的资产的情况还有待观察。然而，你说得对，TI和免租期相对于这些租约来说相对较高。但对于平均租金远高于每平方英尺100美元的建筑物，我认为无论是名义上还是净有效上都有改善。
所以我不会用同一支笔描绘整个市场。有不同类别的建筑物，你知道，我们指的是。我们主要指的是中城东区的上层建筑。
是的，谢谢。我认为增加经济入住率这个指标非常好且有帮助。这让我有点，你知道，梦想有一个指标，也许我们可以把租约的全部价值放在一起。对吧。
你得有梦想。
从地板上爬起来。
必须有梦想。
从地板上爬起来。
敢于梦想。
谢谢你们。
好的，谢谢。
谢谢。请稍等，准备下一个问题。下一个问题来自高盛的Caitlin Burrows。您的线路已接通。
嗨。希望两个简短的问题。首先关于损益表，显示第四季度其他收入接近4000万美元，同比显著增长。想知道是什么导致了第四季度其他收入的增长，其中包括什么。
通过其他收入核算的费用收入，正如我们所说，是不稳定的。这导致有些季度看起来很高，其他季度。哦，好吧，我们错过了。这通常是交易何时完成的函数。所以我们有几笔交易，比如100 PARC和800 third，这些交易在第四季度完成，还有一些其他特殊服务费用在第四季度计入，推动了该季度的数字上升。
明白了。好的。然后回到Summit的一次性费用。抱歉再次提起。我只是想知道它们是显示在Summit运营商费用行还是SL Green的运营费用中？因为看起来第四季度运营费用再次上升。但我知道上个季度我们谈到了第三季度的空调成本最高。所以是的，想知道这些费用出现在哪里，如果不是运营费用。那么是什么推动了运营费用的增长？
所以Summit的费用包含在Summit运营商的运营费用中，其他合并项目的增加很大程度上是因为我们在本季度收购了合作伙伴的股份后，803rd成为合并资产。
明白了。谢谢。
谢谢操作员。
是的，问答环节到此结束。我想请Mark Holliday做总结发言。
好的，没有总结发言。操作员。我想我们已经谈了很长时间了。所以感谢所有一直陪伴我们的人。感谢大家的问题，我们三个月后再和大家通话。
感谢您参加今天的会议。本次会议到此结束。您现在可以挂断电话了。祝大家有美好的一天。