Phillip G. Creek（执行副总裁兼首席财务官）
Robert H. Schottenstein（董事长、总裁兼首席执行官）
Derek Klutch（M/I Financial, LLC总裁兼首席执行官）
Kenneth Zener（Seaport Research Partners）
Alan Ratner（Zelman & Associates）
Buck Horne（Raymond James & Associates, Inc.）
Alex Barron（Housing Research Center）
Jay McCanless（Citizens JMP Securities）
女士们、先生们，早上好，欢迎参加MI家居第四季度及年终财报电话会议。目前所有线路均处于仅收听模式。演示结束后，我们将进行问答环节。如果在此期间您需要帮助，请按星号零联系操作员。本次电话会议于2026年1月28日星期三进行录制。现在，我想将会议转交给Phil Creek。请讲。
谢谢大家，感谢大家今天参加会议，与我一同出席的有我们的首席执行官兼总裁Bob Schottenstein，以及我们抵押贷款公司总裁Derek Klutch。首先，关于《公平披露条例》，我们鼓励大家在本次会议上就您认为重要的问题提问，因为我们不得直接与您讨论重要的非公开事项。至于前瞻性陈述，我想提醒大家，今天新闻稿中关于前瞻性陈述的警示性语言同样适用于本次会议期间发表的任何评论。另请注意，公司没有义务更新本次会议期间作出的任何前瞻性陈述。
话不多说，我现在将发言权交给Bob。
谢谢Phil，早上好，感谢大家今天参加会议。在开始之前，我想简要提及MI家居的一个重要里程碑。2026年是我们成立50周年。在过去的五十年里，我们公司已发展成为美国最大、最受尊敬的住宅建筑商之一。回顾过去，我们经历了许多。我们实现了有纪律的增长，当然也在多次房地产周期中取得了不少成功。自始至终，我们始终坚定不移地专注于质量、客户服务和高标准运营。
展望这一里程碑，我们自豪地报告，我们正处于历史上最佳的财务状况，拥有一支前所未有的强大领导团队，并且在我们的17个市场中处于有利地位。接下来，我们将谈谈2025年的业绩。我们2025年全年业绩反映了我们乃至整个行业全年经历的经济状况。尽管需求波动、可负担性挑战、经济不确定性和其他宏观经济压力，我们的业绩仍然非常稳健。尽管全年新合同略有下降，但我们对第四季度的月度新合同同比增长9%感到满意，并且我们成功地将2025年的平均社区数量增加了6%，超过了我们约5%的预期。
2025年，我们交付了8921套住房。录得收入44亿美元，扣除与库存和保修项目相关的5900万美元费用后，我们产生了近5.9亿美元的税前收入，与去年创纪录的7.34亿美元相比下降了20%。我们的税前收入百分比在扣除费用前为非常稳健的13%，扣除所有费用后为12%。我们的金融服务部门实现了93%的创纪录捕获率、创纪录的交易量水平，并取得了非常强劲的一年，全年实现税前收入5600万美元。我们全年毛利率（不包括上述库存和保修费用）为24.4%，比2024年低220个基点，主要原因是与去年同期相比，激励措施增加和土地成本上升。
众所周知，我们的主要激励措施仍然是抵押贷款利率下调，我们将继续根据需要使用这些激励措施。在社区层面，我们的净收入为4.03亿美元，每股14.74美元，股本回报率高达13.1%。我们的股东权益同比增长8%，达到历史最高的32亿美元，每股账面价值达到创纪录的123美元。购房者的信用质量继续保持强劲，平均信用评分为747，平均首付近17%，即每套住房略高于9万美元。
我们的Smart Series（我们价格最实惠的产品）不仅对我们的销售，而且对我们的整体业绩继续产生非常积极和有意义的影响。第四季度，Smart Series销售额占公司总销售额的49%，而去年同期为52%。正如我之前提到的，我们以社区数量的增长结束了这一年，拥有232个活跃社区，与2024年底相比增长了5%，平均增长6%。在我们的各个市场中，2025年我们的部门收入贡献主要来自哥伦布、达拉斯、芝加哥、奥兰多和明尼阿波利斯。
我们第四季度在南部地区的新合同同比增长13%，在北部地区增长4%。全年来看，南部地区的新合同下降1%，北部地区下降9%。南部地区第四季度的交付量比去年同期增长1%，占公司总量的57%。北部地区交付了981套住房，比去年第四季度下降8%。全年来看，南部地区的住房交付量略有增加，而北部地区略有下降。我们在南部地区拥有和控制的土地数量与去年相比下降了11%，与去年相比增长了9%。
在北部地区，我们在全公司范围内拥有巨大的土地储备。我们拥有约26000块土地，略低于三年的供应量。在这一总数中，30%的自有土地位于北部地区，70%位于南部地区。除了我们拥有的土地外，我们还通过期权合同控制着另外24000块土地。因此，我们总共拥有和控制着约50000块单户住宅用地，比去年减少了2000块，这相当于大约五到六年的供应量。最重要的是，49%的土地是根据期权合同控制的，这为我们提供了持续的灵活性，以及对需求变化或个别市场状况做出反应的重要灵活性。
关于我们的资产负债表，我们年底的财务状况非常良好，现金为6.89亿美元，在9亿美元的无抵押循环信贷额度下没有借款。这使得债务与资本比率达到非常强劲的18%，净债务与资本比率为0。在我结束之前，请允许我再次声明，我们正处于50年历史上最佳的财务状况。尽管当前面临挑战，我们对我们的业务感到非常满意，对我们行业的长期基本面仍然充满信心，并且在开始2020年时处于有利地位。
现在我将发言权交给Phil，由他提供更多关于我们业绩的具体细节。
谢谢Bob。我们10月份的新合同增长了18%，增长了9%。抱歉。11月增长6%，12月增长4%，与去年第四季度相比，本季度增长了9%。我们第四季度的销售速度为2.8，而2024年第四季度为2.7，第四季度的取消率为10%。至于我们的买家概况，第四季度48%的销售额来自首次购房者，而去年同期为50%。此外，第四季度79%的销售额来自库存住房，而去年第四季度为67%。
2025年底，我们的社区数量为232个，而去年年底为220个。本季度我们新开了17个社区，同时关闭了18个，全年我们新开了81个社区。我们目前估计，2026年的平均社区数量将比2025年高出约5%。我们第四季度交付了2301套住房，其中约40%的季度交付来自本季度既售出又交付的库存住房。截至12月31日，我们有4500套住房在建，而去年同期为4700套。
2025年第四季度收入下降5%至11亿美元，我们第四季度的平均收盘价为48.4万美元，与去年第四季度49万美元的平均收盘价相比下降1%。本季度毛利率为18.1%，其中包括5100万美元的费用，其中包括4000万美元的库存费用和1100万美元的保修费用。扣除这些费用后，我们的毛利率为22.6%。库存费用细分为3000万美元的减值和1000万美元的土地押金尽职调查成本注销。本季度我们的减值主要发生在平均售价低于37.5万美元的入门级社区，保修费用是由于我们佛罗里达市场的两个社区。
全年来看，扣除5900万美元费用后，我们的毛利率为23.0。我们全年的毛利率为24400，第四季度的SG单位费用与去年持平，占收入的11.6%，而去年为11.0。本季度利息收入扣除利息支出后为600万美元。我们的利息支出为950万美元。考虑到我们行业面临的挑战，我们取得了稳健的回报。我们全年的税前收入为12%，股本回报率为13%。第四季度我们产生了1290亿美元的EBITDA，全年产生了6.08亿美元的EBITDA。
第四季度的有效税率为21%，而去年第四季度为22%，今年的年度有效税率为23.5。我们预计2026年的有效税率约为23.5。本季度我们的稀释每股收益从去年第四季度的每股471美元降至239美元，全年下降25%，从去年的每股1971美元降至1474美元。第四季度我们花费5000万美元回购股票，全年花费2亿美元。我们目前在回购授权下有2.2亿美元可用，在过去三年中，我们购买了13%的流通股。
现在Derek Klutch将介绍我们抵押贷款公司的业绩，谢谢Bill在第四季度。
本季度，我们的抵押贷款和产权业务实现税前收入850万美元，比2024年下降160万美元，收入为2780万美元，比去年下降2%，主要原因是已关闭和出售贷款的利润率下降，部分被平均贷款金额增加和贷款关闭数量增加所抵消。全年来看，税前收入为5600万美元，收入为1.26亿美元。2025年第四季度，我们第一抵押贷款的贷款价值比为83%，而2024年第四季度为82%。本季度关闭的贷款中，65%为常规贷款，35%为FHA或VA贷款，而2024年同期分别为59%和41%。
2025年第四季度的平均抵押贷款金额增至41.4万美元，而2024年为40.9万美元。本季度发放的贷款从1862笔增加1%至1874笔，出售的贷款量下降1%。我们的抵押贷款业务在本季度捕获了94%的业务，高于2024年第四季度的91%。现在我将会议转回给Phil。
谢谢Derek。至于资产负债表，我们第四季度末的现金余额为6.89亿美元，无抵押信贷额度下没有借款。我们继续拥有上市住宅建筑商中最低的债务水平之一，并且在到期日方面处于有利地位。我们的银行额度于2030年到期，我们的公共债务于2028年和2030年到期。年底的住宅建筑库存为34亿美元，比去年同期增长9%，2025年我们在土地购买上花费了5.24亿美元，在土地开发上花费了6.46亿美元，总支出为12亿美元。
这比2024年的11亿美元有所增加，截至2025年12月31日，我们拥有9亿美元的原始土地和开发中土地，以及11亿美元的已完工未售出土地。我们拥有10500块未售出的已完工土地，年底我们有1030套已完工库存住房，每个社区约4套，总库存住房2779套。在总库存中，1116套位于北部地区，1663套位于南部地区。而在2024年12月31日，我们有706套已完工库存住房和2502套总库存住房。我们的演示到此结束。现在我们将开放电话会议接受任何问题或评论。
谢谢，女士们、先生们。我们现在开始问答环节。如果您有问题，请按星号加一。在您的按键电话上，您会听到提示音，表示您的手已举起。如果您希望退出投票过程，请按星号加二。如果您使用免提电话，请在按任何键之前拿起听筒。第一个问题来自Seaport Research Partners的Ken Zenner。请讲。
大家早上好。
早上好。
订单增长积极。非常令人印象深刻。您能否谈谈您在南部地区13%的增长？您能否将其分为德克萨斯州和佛罗里达州？因为我认为，上次我见到您时，德克萨斯州的销量更大，而且我们看到佛罗里达州实际上比德克萨斯州表现稍好。您能否谈谈该地区的细分情况。
你知道，总体而言，我们在各个地方的销售都相当稳健。我们的卡罗莱纳州市场，夏洛特和罗利表现非常好。你知道，在佛罗里达州，我们的奥兰多市场实际上保持得相当不错，随着本季度的推进，坦帕也有所改善。看看德克萨斯州，你知道，达拉斯和休斯顿对我们来说一直相当稳健，奥斯汀和圣安东尼奥市场较弱。所以情况有点分散。但就像你说的，我们对南部地区增长13%，北部地区也增长4%感到非常满意。
Ken，我想补充的另一点是，这是一个很好的问题，只是在Phil所说的基础上补充一下，随着我们现在在南部地区的新市场，特别是纳什维尔、迈尔斯堡、那不勒斯获得一些 traction，这将略微提高一些百分比。但我们对第四季度的销售感到非常满意。我只想补充一点，随着我们开始2026年，我们当然已经看到，我认为部分原因显然是季节性的。我们现在正开始销售季节，而不是在第四季度处于一年中最缓慢的时期。
但我们确实看到客流量有了重要的改善。
感谢这些评论。NVR今天也发布了报告，我们的利润率面临压力。需求似乎存在。考虑到季度内的订单和收盘情况，您能否评论一下季度内收盘与积压订单之间的利润率差异（或者说价差），以及这些季度内收盘的大部分是否来自较低价格的Smart Series。如果您能回答这两个问题。非常感谢。
嗯，我不确定我完全理解这个问题，你可能需要再问一遍。
好的，没关系。我会说清楚。
好的。
季度内的订单和收盘，也就是我所说的现房，这些利润率与来自积压订单的住房相比如何？我假设这些季度内订单（即收盘）大部分是Smart Series。
嗯，是也不是。关于Smart Series，我想说的一点是，在过去12到24个月里，我们的业务在现房销售的显著贡献方面发生了相当明显的变化，按月计算。现在大约三分之二到四分之三的销售来自现房。如果你回到五年前，这一比例会低于50%，有时甚至低于40%。所以这是一个相当显著的变化，只要我们处于需要使用利率下调来促进销售的情况下，这种情况可能会持续下去。
因为你很清楚，以任何合理或至少可接受的成本提供有利的利率下调的能力，其中一个条件是你可以在购买下调资金后的60到90天内完成房屋交易，这意味着它实际上只适用于现房。话虽如此，每个季度60%到75%的收盘都来自现房销售。Bill，我不知道你是否想补充些什么。
是的，我的意思是，你知道，我们第四季度的收盘毛利率，你知道，是22.6，你知道，不考虑费用的话。我们，你知道，对此相当满意。是否存在持续的压力？是的，我们很高兴去年的建筑成本下降了约2%。我们也很高兴去年的周期时间改善了约5%。所以我们在一些关键领域取得了一些进展。现房毛利率通常低于待建住房。但在过去几个月里，我们看到待建业务略有回升。但我们每天都继续专注于尽我们所能保持销售价格稳定或提高，并保持尽可能高的利润率。
非常感谢。
谢谢Ken。
谢谢。下一个问题来自Zelman的Alan Ratner。请讲。
嘿Bob。嘿Bill。早上好。不错的季度，早上好，50周年快乐。
早上好。
新年快乐。
我们感觉没那么老。
我懂。嗯，这非常令人印象深刻，我相信我们还有50年的美好未来，所以。期待着。我的第一个问题是关于本季度的订单强劲增长。我注意到你们第四季度显然同比增长，但你们第四季度的订单环比实际上也略有增长，据我所知，这是自2001年以来的第一次。所以我希望你能谈谈你整个季度的激励和定价策略。你认为订单的强劲增长，至少从季节性角度来看，是需求改善的反映，还是你们更 concerted 地努力在年底前清理一些库存，可能通过更高的激励措施？
嗯，这是个很好的问题。实际上，这可能是最重要的问题之一，你知道，当我们每周查看销售活动时，我觉得两者都有一点。我认为，你知道，我们想努力让尽可能多的已完工现房，你知道，离开，你知道，卖给买家。我感觉需求略有回升，你知道，我觉得，你知道，不是每个市场，但在我们的许多市场，我们在第四季度的客流量水平上，你知道，我们有些满意，而且这种情况还在继续。
你知道，现在下定论还为时过早。但是，你知道，过去几年我们都在抱怨所有被压抑的需求，你知道，住房表现不佳等等等等。关于这一点的文章几乎比除了可负担性之外的任何事情都多。但感觉，你知道，我们可能开始看到需求略有改善。我也认为，你知道，我们会在该知道的时候知道，我们预计去年的利润率至少下降200个基点，当然他们确实下降了，甚至更多。
利润率可能仍将面临压力，但我目前尚不清楚2026年的压力是否会像2025年那样大。所以希望这些事情开始有所缓和。同样，我们会在该知道的时候知道。但是。你知道，总的来说，你知道，扣除费用前，我们去年赚了近5.9亿美元，为底线贡献了13%。以历史标准来看，这是相当不错的表现。你知道，把事情放在背景下看，我们都见过更糟糕的情况。而且，你知道，我认为，你知道，我对今年前四五个月的销售季节需求持乐观态度。所以我们拭目以待。
Alan，我想补充的一点是，我们谈到过，你知道，减值主要来自平均售价低于37.5万美元的入门级社区。你知道，这主要是由奥斯汀和圣安东尼奥等更具挑战性的市场引领的。所以总的来说，我们看到真正入门级的价格和利润率面临更大的压力。对我们来说价格较低。希望情况会有所好转。你知道，我们倾向于在稍高的价格点开展业务，但这就是目前的情况。
明白了。不，我感谢所有这些细节。Phil，你有点触及了我第二个问题，那就是关于这些减值。我想第一个有点会计上的细微差别。但我只是好奇，如果回顾历史，当你计提费用时，几乎都在第四季度。我的意思是，你全年可能有一些小额费用，但看起来第四季度通常是你计提较大费用的时候。所以我很好奇，与其他建筑商相比，这是否有任何会计原因。
其次，我不知道你是否披露了可能存在减值迹象的社区观察名单，但根据你在较低价格点社区的利润率趋势，是否有迹象表明减值在未来几个季度会继续？
是的，Alan，感谢你的问题。我会尽量回答所有这些点。对我们来说，这是一个业务问题。我的意思是，如果你看我们的业务目标，我们从事的是细分市场业务。这对我们来说才是真正重要的。这就是我们经营业务的方式。而且，如果我们没有得到，你知道，我们试图获得3以上的销售速度，我们试图获得22以上的利润率。我们试图确保我们专注于所有项目，产品展示销售人员，确保所有这些杠杆在任何时候都在发挥作用。但是当我们在一定时期内没有获得可接受的销售速度时，你知道，我们通常会做出降价的业务决策。
当然，会计准则的基本要求是，一旦你的毛利率降至约10%，你知道，你就有点到了持有成本、处置成本超过这一水平的地步。所以会计准则，你知道，有点迫使你进行减值。但同样，对我们来说，这是一个业务决策。你知道，我们肯定会在年底更仔细地审视事情。这就是为什么过去这些费用大部分都发生在年底。尽管今年我们在第三季度也进行了一次小额减值。
我想是在第三季度。但如果你看我们现在，我们拥有大约25000块未售出的土地。你总会有几个问题细分市场。我们的减值涉及约1000块土地，所以在25000块土地中约1000块。而且 again，这是在最经济实惠的项目中。我们本可以继续在这些社区艰难推进。可能每月1.5、2套，你知道，利润率可能在10%、12%。但是，你知道，我们的观点是，当你看业务前景和困难时，特别是在那些较低的价格点，你知道，我们决定使用降价这一最后的杠杆，这就是，你知道，引发了这些减值的原因。
但同样，我们认为这是一个非常好的业务决策。我们预计销售速度会加快。我们预计利润率将回到更接近正常水平。这就是我们这样做的原因。
另外，我要说的是，因为我经历过，那是很久以前的事了，但在大衰退期间，每个季度你都有点屏住呼吸，因为建筑商报告时，会有多少更多的减值？我们都觉得似乎还有更多。这次非常不同。我不会说不会再有了，因为没人知道。但我要说的是，当我们接近去年年底时，有点像是，让我们以最强劲的状态开始2026年，你知道，尽可能地全力以赴。
任何我们认为可能有问题的事情，让我们现在就处理，让我们进入2026年，你知道，尽可能多地控制和解决问题。
我不知道，非常感谢这些细节。
1000万美元。1000万美元是土地押金注销和预付费用的组合，比如我们不再追求的交易的尽职调查注销，因为我们认为进行这些交易需要，你知道，相当显著的成本降低或其他条款变更。所以我们放弃了这些交易。但同样，你知道，平均而言，当你对1000块土地计提3000万美元的费用时，每块土地约3万美元，这是相当显著的。希望这将在今年提高我们的销售速度和利润率。
有道理。非常感谢，伙计们。
谢谢，Alan。
谢谢。下一个问题来自Raymond Baines的Buck Horne。请讲。
嘿，谢谢。早上好，伙计们。恭喜你们在充满挑战的环境中导航，并感谢你们提供的所有关于费用的细节。
谢谢，Bob。
我也是。是的，非常欢迎。我有点好奇第四季度土地购买活动和一些土地开发支出的加速情况。我猜，无论是环比还是同比都有所上升。首先想知道是否有特定的市场或地区获得了你们大部分的新支出。而且你知道，我们是否应该将这种加速解读为你们对现有需求和增长轨迹的信心水平的指示，或者你知道，我们应该如何解释土地支出的增加？
不，没什么特别的。你知道，again，我们的一些市场受到天气的影响，比如我们什么时候铺设柏油路之类的事情。我的意思是，正如Bob所说，我们拥有大约25000块土地，我们试图拥有大约一年的已完工土地供应，这样我们就不会陷入困境等等。我们年底有略超过10000块已完工土地。again，以我们目前9000套的运行速度，我们对此感到满意。所以没什么特别的。你知道，我们继续进行大量的土地开发。你知道，我们自己开发大约80%的土地。
但至于任何战略或方向，这只是资金的使用方式。我们去年年底确实多花了一点钱，你知道，但你知道，这就是事情的发展方式。
好的，这很有帮助。总是对你们的佛罗里达趋势特别好奇。我只是想知道，因为我们看到今年年初佛罗里达的转售库存似乎同比转为负数。我想你提到坦帕开始有所改善。奥兰多似乎很稳定。你是否感觉到，我们可能，我不知道，是否有任何客流量需求改善的迹象，转售库存的稳定是否有帮助？
当我们查看我们运营的四个佛罗里达市场时，奥兰多、坦帕、萨拉索塔、迈尔斯堡、那不勒斯，迈尔斯堡。那不勒斯对我们来说真的是新市场。我们对它非常乐观。而且你知道，我们在那里取得了显著的增长，因为我们从几乎为零增长到，你知道，去年超过100多套，你知道。但。我们预计未来几年那里会有相当大的增长。至于我们经营了一段时间的其他三个市场，奥兰多显然表现最好。在过去，我想说，你知道，30到120、150天里，奥兰多的需求比坦帕和萨拉索塔更强。
坦帕有一段时间是最艰难的市场。可能由于各种原因，对我们来说是佛罗里达受打击最严重的市场。显然，坦帕的业务有了非常重要的回升。目前它不如奥兰多强劲，但我们对所看到的情况感到鼓舞，这是肯定的。萨拉索塔只是一般般，你知道，我认为那个市场是一个非常好的市场，但它只是在缓慢发展，你知道，可能是C+ B-那种水平。所以，你知道，我们在佛罗里达投入了大量资金，致力于佛罗里达市场。坦白说，我们在佛罗里达拥有一些公司最好的领导团队。
而且，你知道，所以，你知道，我们在那里已经很久了。我的意思是，正如所指出的，我们已经经营了50年。我们在俄亥俄州哥伦布市之外扩展的第一个市场是坦帕，第二个是奥兰多。所以我们在佛罗里达已经很久了，自1981年在坦帕，1985年在奥兰多。而且我们不会，你知道，我们，你知道，在那些市场拥有非常强大的领导地位。我们将继续保持，以及在萨拉索塔和迈尔斯堡、那不勒斯的业务。
太棒了。很高兴听到这个消息。最后一个问题，如果我能插一个的话。我很好奇你们现在是如何构建抵押贷款利率下调的，你知道，什么样的计划或结构似乎能引起共鸣，帮助消费者克服困难？你知道，是否有一个最佳的目标抵押贷款利率似乎最适合这些下调？
我想这是Derek。我们一直采用4又7/8的30年期固定利率，我们认为将利率降至5以下是关键。这似乎确实能吸引买家。除此之外，在一些部门，我们提供临时下调利率，这样我们可以让买家第一年的付款在2.875左右。我们已经运行了很长时间，这对我们来说似乎很成功。就是那个低于5%的贷款利率，那是。
显然是我们最成功的。最近我们一直在尝试其他建筑商大量使用的7:1 ARM。你知道，这是。每个人都有自己的经验，正如Derek所说。对我们来说最有效的似乎是非常直接的30年期固定利率4又7/8，FHA、VA或常规贷款。而且你知道，这是。在许多情况下，它辅以Derek提到的2:1下调利率。
我还要强调的一点是，你知道，我们的抵押贷款和产权业务对我们非常重要。他们只为MI家居的客户服务。我们能够与客户单独打交道，根据是否是首次购房者，可能非常需要 closing cost assistance。有些人确实想要待建住房，想要长期利率计划。所以我们能够根据个别客户的需求进行定制，而不是向每个可能需要或可能不需要的客户投入大量资金。所以能够与客户单独打交道，我们认为对我们的业务非常重要。
太棒了。非常有帮助的内容。谢谢你们，伙计们。祝好运。
谢谢。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自Housing Research Center的Alex Barron。请讲。
嘿，早上好，伙计们。
早上好。
我不确定我是否错过了，但你们有没有给出下一季度利润率的任何指导或展望？你觉得它们会环比下降，还是本季度计提的这些减值会有助于稳定利润率？
Alex，你了解我们，我们不会，我们不会对这类事情给出指导。我们对第四季度的利润率相当满意。我们确实处理了我们认为需要减值的问题社区。不提供任何指导。我们正在努力控制建筑成本和周期时间以及所有这些事情。我们今年 again 开设了许多新店。我们确实给出了指导。我们预计今年的平均社区数量将增长5%。但是，不，我们没有给出利润率方面的任何指导。
好的，本季度新订单的激励水平与上一季度相比是否有所上升？
我的意思是，我们的利润率略有下降。所以你知道，我们在第四季度的收盘时是否做了更多？是的，我们做了。again，这反映在我们的利润率中，我们正尽最大努力开设所有这些新店。我们去年开设了80家店，预计今年会开设更多。所以这对我们来说是一个很大的机会。但希望春季销售季节会比以往好一点。
好的。还有，你们在现房开工与回到按订单建造的比例方面的策略有任何转变吗？
不，可能会保持和以前一样，Bob Schottenstein说。Alex，可能会保持和以前一样，就像我 earlier 说的，大约三分之二到四分之三的业务是现房销售。我认为这种情况不会很快改变，在利率下调激励方面也是如此。你知道，显然，你知道，我们都在几乎每天对市场上发生的事情做出反应。正如我们提到的，我们对第四季度后半段以及进入2026年看到的早期客流量改善感到鼓舞。
好的，伙计们，祝你们好运。谢谢。
非常感谢。
谢谢，Alex。
谢谢。下一个问题来自Citizens的Jay McCanless。请讲。
嘿，大家早上好。只是想接着你刚才说的那一点，Bob，Jay，恭喜你的新职位。非常感谢。也感谢今天早上抽出时间。只是想接着你刚才说的，Bob。你们在北部和南部都看到了类似的客流量增长，还是某个地区比另一个地区更强一些？
你知道，我认为不是我们17个市场中的每一个，但肯定是大多数，而且我不会说这是特别区域性的。现在，过去五天，任何地方的情况都不太好，因为，你知道，大多数人都冻僵了，或者，你知道，他们被雪困住了，包括，你知道，哥伦布这里。情况相当糟糕。但总的来说，我们看到客流量，你知道，开始增加。每年这个时候总是这样。不过，在我看来，这感觉比一年前要好一点。
好的，那很好。然后，Phil，你能谈谈第四季度，你知道，积压订单的期末毛利率与你报告的第四季度收盘毛利率相比如何吗？
你知道，现在我们正在做，正如Bob所说，75%、80%的现房。你知道，总的来说，积压订单的毛利率更高，你知道，比现房高。你知道，现在的毛利率比一年前高一点吗？答案是肯定的。你知道，大约有100个基点的差异，但希望我们能做得更好一点。我们继续专注于如何提高这些现房的利润率。所以 again，我们正在尽我们所能。你知道，我们第四季度的毛利率为22.6，所以我们希望利润率能保持相当好。
那很好。然后我下一个问题。只是考虑到你们正在开设的这些新社区的销售速度。你们是否试图推动与2025年相同的销售速度，或者你们是否试图更加谨慎，不想在这些社区开始时放弃太多利润率？
嗯，我们总是试图专注于获得那个销售速度。你知道，达到3以上，你知道，我们的门店数量增加了约5%。但是你知道，again，开设新店时必须更加小心。你知道，如果你在价格和利润率上过于激进，again，你可能会在一段时间内感受到好处。所以这些新店有很多机会。希望我们有合适的产品和合适的价格来推进。但是你知道，我们正专注于试图保持这个销售速度，你知道，希望在3左右或更好一点。
好的，那很好。谢谢。然后我的最后一个问题。感谢你提供的关于现房的细节，我想。你对MHO目前的库存感觉如何，以及对行业的一些更广泛的评论？是否感觉一些过剩的现房库存正在减少，或者你从各部门听到了什么？
我认为我们对自己的处境感觉非常好，不要，你知道，傻。我的意思是，如果我们不这样认为，我们就会改变。但是你知道，我们进入今年，again，很多是特定社区的，但我们想非常积极地确保我们在现场有产品，库存产品，如果你愿意，你知道，这样我们就可以，你知道，利用接下来，你知道，三到四或五个月里应该是一个，你知道，希望是一个不错的销售环境。所以我认为我们觉得，我们的策略是正确的策略。我们不觉得我们需要做任何重大转变，你知道，除了特定社区的具体事情，总的来说，我认为我们处于非常有利的地位。
那很好。还有你从实地听到的任何行业评论吗？
关于什么问题？
特别是关于库存，积压库存？
你的意思是，人们是否，你知道，为了移动现房而大幅打折，或者折扣是否放缓，或者是否向第三方房地产经纪人支付更多激励，或者。我的意思是，诸如此类的事情。
是的，诸如此类的事情。那太好了。
是的。你知道，你时不时会听到一个疯狂的故事，大约每两天一次。所以，你知道，我不认为这有什么新鲜的。我的意思是，人们做他们需要做的事情。看，你知道，回顾2025年，如果你只是对我说我们全年将为底线贡献12%到13%，我会说我接受。嗯，这就是我们所做的。
Jay。我们非常关注我们的库存水平。我们确实有大约1000套已完工现房，比去年的800套略高。我们的门店数量增加了5%。你知道，我们现在在建的房屋比一年前少了一些，但 again，我们受益于更好的周期时间。我们只是试图非常专注。你知道，很多时候执行力没有被讨论，但你知道，现在执行力真的很重要。我们正努力小心不要在现场放置太多库存，太多已完工现房。
你知道，again，这取决于，它是联排别墅社区，还是更高价格的社区？每个社区都有点不同。但是你知道，again，我的意思是，做70%、75%的现房，我的意思是，我们每周、每月都依赖销售，这是我们必须关注的。我们非常高兴。如果你看一下，去年我们关闭的房屋数量几乎与前一年相同，那是我们创纪录的9000套住房。显然，我们的希望和计划是，你知道，我们希望今年关闭的房屋比去年多一些。
我们有更多的门店，但 again，我们保持专注。你知道，我们试图经营一项保守的业务。我们不想在自己面前放置太多库存。但是你知道，again，我们对我们的业绩感到相当满意。
当然。还有一个我忘记的问题。你能谈谈或者你是否已经谈到了新社区的利润率，新社区的利润率是什么样的？
至于我们正在开设的新社区与旧社区的利润率。这是你的问题吗？
是的，就是这个。
你知道，again，这是一个很难回答的问题。你知道，去年我们开设了，你知道，80家店。我想说总的来说，它们，它们相当接近。你知道，我们有一些店表现非常好，你知道，有些则不太好。这是一个销售速度的问题，是个别情况。但总体而言，我们对正在开设的新店感到相当满意。我们正努力确保我们有合适的产品和合适的价格以及所有这些东西以正确的方式开设。但这真的是一个很难回答的问题，Jay。
明白了。好吧，非常感谢你们抽出时间。我没有其他问题了。谢谢。
谢谢，Jay。
谢谢。下一个问题是Seaport Research Partners的Ken Zenner的跟进问题。请讲。
大家好。谢谢。我想知道你能否评论一下，你知道，业务的灵活性。显然，抵押贷款利率下调，比如说你们三分之二的社区有产品，你们试图保护社区的价格点等等。但是对于新社区，考虑到你知道，去年开设的社区和今年将要开设的社区，你能在多大程度上改变产品类型，或者你知道，你以什么价格点开设社区，你能谈谈你在新社区做出这些选择时采用的动态，比如重置房屋面积或你知道，你正在建造的现房在价格点上更简单。我不想用“降配”这个词，但是，你知道，它们在价格点上更简单。当你在六到九个月前开始规划一个社区时，在产品建筑成本类型方面，你真正有多大的灵活性？
我认为灵活性比大多数人可能意识到的要大得多。看，很多是由 zoning 决定的。所以，你知道，你必须在允许的 zoning 参数范围内。话虽如此，通常这些参数给你相当大的灵活性，内部的争论、讨论、分析、策略，如果你愿意，从我们认为有一个场地的最早阶段就进入每个社区规划，我将用夏洛特的一个例子，我们希望从我们认为那个场地可能可用的那一刻起就锁定它。
部门内部有时会发生争论。它会一直上升到公司层面的对话，讨论如果我们完成了那笔交易，那成为我们的新店，那个店会是什么样子？我们将在那个店里销售什么？买家是谁？而且，你知道，这更多的是艺术而不是科学。我不是说这是火箭科学，你知道，就像建造火箭飞船去月球一样，但它更多的是艺术而不是科学。而且你确实有一些灵活性。
而且我们，你知道，有相当多的调整正在发生。我们有很多项目，今年将要推出的项目，当我们第一次开始规划它们时，我们可能计划建造更大的房子，现在我们希望建造更小的房子。这是一个非常简单的例子。或者我们可能会重新规划，密度保持不变，但我们现在将用更小的地块开发它，或者相反，更大的地块以利用可能的地块溢价。所以这是发生的很大一部分。
当然，在这家公司，每一笔新的土地交易，在我们做出坚定承诺之前，必须通过，你知道，我们的土地委员会流程和评估流程在公司层面获得批准，这是涉及特定部门的讨论。当然还有我们这里公司的几个人，甚至在这个事情在部门层面反复讨论之后，我们经常会有关于产品和产品线以及我们在这里真正想做什么以及我们是否应该调整这个或那个的问题。
当然，对于有多个产品线或长尾的大型交易，我们可能会有两到三次土地委员会会议。我们在想什么？现在看起来怎么样？90天后再开会。所以有很多事情要做。你知道，我们和我们的门店一样好。我们是零售商，你知道，我们是一个非常不寻常的零售商，因为我们大约每三年重塑自己一次。我们现在拥有的门店，三年后，90%将完全不同。因为我们将售罄并更换新的。
正如Phil提到的，你知道，我们准备今年开设很多新店，我们也将关闭一些。所以这些门店的样子以及我们选择销售的产品，希望能满足市场需求，买家是谁，我们的目标是什么？这是业务的很大一部分。业务的很大一部分。而且你知道，我们犯过不少错误，所以希望我们从其中一些错误中吸取了教训。有时我们绝对转向了一种策略，将一些可能只是一般的事情变成了非常好的事情。
所以当我们在一个市场看到有效的东西时，也许有点不寻常。我们会尝试将其应用到其他市场，如果这样做有意义的话。所以这是业务中非常非常重要的一部分。通常不会有太多讨论，但你知道，这是一个很棒的问题。
谢谢。
谢谢。目前没有更多问题。我将把会议转回给Phil Creek作总结发言。
感谢大家的参与。期待下一季度与大家交谈。
女士们、先生们，今天的电话会议到此结束。感谢您的参与，请您断开线路。