Marguerite Nader（总裁兼首席执行官）
Patrick Ellis（总裁兼首席运营官）
Paul Edge（首席财务官）
Michael Goldsmith（瑞银集团）
Yana
Jamie Feldman
Eric Wolf
Wesley Galladay
John Kim
Jason Wayne
David Siegel
Teof Augustine
大家好，感谢各位参加我们关于宜居生活资产信托2025年第四季度业绩的讨论。
今天的主讲嘉宾是Marguerite Nader（我们的首席执行官）、Patrick Waite（我们的总裁兼首席运营官）以及Paul Seavey（我们的执行副总裁兼首席财务官）。
在今天的电话会议之前，管理层发布了收益报告。今天的电话会议将包括开场发言以及管理层关于公司收益报告的问答环节。
对于希望参与问答环节的人士，管理层要求您将问题限制在两个以内，以便每位希望参与的人都有充足的机会。
提醒一下，本次电话会议正在录音。本次电话会议中讨论的某些事项可能包含联邦证券法所指的前瞻性陈述。
我们的前瞻性陈述受某些经济风险和不确定性的影响。
公司不承担因后续事件导致任何陈述不实而更新或补充的义务。
此外，在今天的电话会议中，我们将讨论美国证券交易委员会（SEC）G条例所定义的非公认会计原则（non-GAAP）财务指标。
这些非GAAP财务指标与可比GAAP财务指标的调节表包含在我们的收益报告、补充信息以及历史SEC文件中。
现在，我想将电话会议交给我们的首席执行官Marguerite Nader。
早上好，感谢大家今天参加我们的会议。
我很高兴报告2025年的最终业绩。
我们延续了强劲的核心运营和运营资金（FFO）增长记录。
全年净经营收入（NOI）增长4. 8%，正常化每股FFO增长5%。
我们的年终报告是反思我们业务和行业的好时机。
我们的商业模式在所有经济周期中都保持一致且具有韧性。
我想重点介绍我们的年度租金流，它占我们收入的90%以上。
我们为潜在客户提供加入社区的机会，他们可以在活跃的环境中建立社交联系。
我们活动产品的优势仍然是社区居民留存率的主要因素。
新居民的平均年龄为60岁，许多人是出于逃离寒冷气候、避免北方冬季的孤立和不活动的愿望。
居民参与度是我们平台的优势。
在我们的投资组合中，数百个居民俱乐部促进社交互动，有助于提高入住率和延长平均停留时间。
我们行业的可负担性仍然是竞争优势。
我们的社区提供维护良好的生活环境，成本低于周边的住房选择。
预制住房的结构优势进一步增强了价值主张。
在过去20年里，这些房屋发生了重大变化，如今的房屋通常具有三居室、两浴室的布局、现代开放式平面图、节能系统以及现代厨房和浴室。
这些房屋改进具有广泛的人口吸引力，并提高了我们社区的质量。
我们的MH（预制住房）投资组合在过去30年中实现了令人印象深刻的增长率。
这些增长率反映了一种运营模式，即居民选择将我们的社区作为他们的长期家园，而ELS通过对社区的持续投资来支持增长，从而强化了这一决定。
我们的RV（房车）投资组合以强劲的表现结束了这一年，在过去六个月中，年度入住率增加了500多个场地。
我们的年度RV客户通常会与我们合作约10年，并重视将我们的物业用作第二居所或周末度假的能力。
昨晚我们发布了2026年的初步指引。
我们的指引是基于我们450个社区中每个社区的运营环境制定的，包括稳健的市场调查流程。
我们的团队与居民沟通，了解他们对资本项目和物业运营的看法。
结果显示，营收和NOI均表现强劲。
对于2026年全年，我们预计正常化FFO增长3. 7%。
接下来，我想向大家更新我们2026年的股息政策。
董事会已批准将年度股息率设定为每股2. 17美元，增长5. 3%。
我们增加股息的决定是由稳定的现金流、稳健的资产负债表和强劲的潜在业务趋势推动的。
2026年，我们预计将拥有约1亿美元的可自由支配资本。
在过去10年中，在履行股息支付、经常性资本支出和本金支付义务后，我们的股息平均每年增长10%，今年的股息标志着连续第22年年度股息增长。
我要感谢我们的团队成员在2025年的所有努力，我期待2026年继续取得运营成功。
现在我将把发言权交给Patrick，由他提供有关物业运营的更多细节。
谢谢Marguerite。
我将首先介绍我们MH业务的一些情况，然后谈谈我们的长期RV业务。
2025年，这些收入流总计超过10亿美元。
在过去五年中，它们的合并收入复合年增长率为5. 9%。
继续支持我们自1993年首次公开募股（IPO）以来持续的物业NOI增长历史，我们约一半的MH收入来自佛罗里达州，另外20%来自加利福尼亚州和亚利桑那州，其余主要来自美国北部、中部和东北部。
在过去五年中，我们售出了3,800套新房，提高了入住质量。佛罗里达州一直是增长的驱动力，移民模式支持经济增长和需求。
鉴于我们物业的理想位置以及我们的MH社区在其细分市场中提供的巨大价值，阳光地带的其他地区、沿海地区和北部市场也为持续增长做出了贡献。
首先关注佛罗里达州，我们最大的细分市场——坦帕-圣彼得堡和劳德代尔堡-西棕榈滩——得到旅游业、金融业和科技业、有利的税收结构、企业搬迁和迁入的支持。
对RMH社区的需求一直强劲，在过去五年中，我们售出了近2,000套房屋，并将佛罗里达州的租金负载降至我们已占用场地的2. 5%。
接下来看亚利桑那州，我们最大的市场是菲尼克斯-梅萨，该地区经历了强劲的人口增长和GDP增长，支持了对我们MH物业的需求。
在过去五年中，我们售出了400多套房屋。
三大市场中的最后一个是加利福尼亚州。我们的MH社区在高成本市场中提供了巨大价值。
由于需求旺盛，我们加利福尼亚州的物业平均入住率为96%。
在我转向RV业务之前，我要指出，我们的投资组合和位置非常适合从美国的人口趋势中受益。我们最近的投资者演示强调了这些需求驱动因素。
美国有7000万婴儿潮一代，每天有10,000名婴儿潮一代年满65岁。
紧随婴儿潮一代之后的是6500万X一代，他们都在向我们的核心人口统计群体老龄化。
X一代之后是7500万千禧一代。他们将在大约20年后开始退休。
随着这些代际年龄的增长，他们的行为相似，尽管时间可能不同。
例如，X一代和千禧一代进入家庭形成阶段和购买房屋的时间比婴儿潮一代晚，但在中年和退休期间的方向是一致的。
他们寻求我们提供的——巨大的价值、积极的生活方式和社交参与——关于RV年度业务。
长期停留和低周转率提供了稳定的收入流，类似于我们的NH业务。
我们的大多数年度客户拥有带有固定场地改进的公园模型或RV，当他们选择离开时，他们会将他们的单元原地转租给下一位长期客人，从而产生不间断的收入流，非常类似于我们的MH业务。
在过去五年中，RV年度费率平均增长超过6%，为我们提供了持久的长期收入。
在过去两个季度中，我们增加了500多名年度客户，并且在阳光地带和北部市场继续看到持续的需求。
我们在2025年初经历的人员流失似乎已经消退，当前和新的RV年度客户都热衷于与我们合作。
我们的RV物业位于理想位置，客户可以以这些市场中湖屋或类似住宿成本的一小部分购买我们的度假屋。
我们在长期收入业务线中提供的价值支持了持续的需求。
随着我们进入2026年，我们看到对我们MH和RV年度产品的需求，这支持了这些长期收入流的持续增长。
现在我将把电话会议交给Paul。
谢谢Patrick，大家早上好。
我将讨论我们的第四季度和全年业绩，回顾我们2026年的指引假设，包括第一季度的一些关键考虑因素，最后讨论我们的资产负债表。
第四季度正常化FFO为每股0. 79美元，全年正常化FFO为每股3. 06美元，与去年同期相比，第四季度和年初至今的增长率分别为4. 2%和5%。
强劲的核心投资组合表现带来了本季度4. 1%的NOI增长和年初至今4. 8%的增长。
我们的业绩与我们在2025年初提供的指引一致，反映了我们凭借指引实现的持续盈利增长记录。
2025年全年基于社区的核心租金收入与2024年相比增长5. 5%，主要原因是对续订居民的通知增长和新居民支付的市场租金。
居民周转后。
全年核心RV和码头年度基本租金收入占RV和码头基本租金总收入的约73%，与去年相比增长4. 1%。
全年核心季节性和短期租金合计下降9. 1%。
我们会员业务的净贡献包括年度会费和升级订阅收入，减去销售和营销费用。
全年来看。会员业务在本年度贡献了6560万美元的净收入。
我们注册了大约5,900个升级会员订阅。
全年核心公用事业和其他收入与去年相比增长3. 4%。
2025年，我们的公用事业回收率为48. 7%，比2024年全年增加220个基点。
2025年全年核心物业运营费用与2024年同期相比增长1%。
我们能够实现低于CPI的费用增长，这得益于我们对RV物业工资支出的管理、2025年的保险续保以及会员销售和营销费用的减少。
我们非核心投资组合产生的物业运营收入在本季度为190万美元，2025年全年为1020万美元。
2025年全年物业管理和公司费用与去年相比增长1%。
新闻稿和补充材料概述了2026年第一季度和。
全年收益指引。
以下言论旨在为我们当前对未来业绩的估计提供背景。
所有增长率范围以及收入和费用预测均受我们新闻稿和补充材料中包含的风险因素限制。
我们对2026年全年正常化FFO的指引在3. 12美元至3. 22美元的指引区间中点为每股3. 17美元。
我们预计核心物业运营收入增长在我们区间中点为5. 6%，我们预计非核心物业在2026年将产生460万至860万美元的NOI。
我们的物业管理和一般及行政费用指引范围在核心投资组合中为1.213亿至1.273亿美元。
我们预计以下全年增长率范围：核心收入为4. 1%至5. 1%，核心费用为2. 7%至3. 7%，核心NOI为5. 1%至6. 1%。
全年指引假设核心MH租金增长在5. 1%至6. 1%的范围内。
RV和码头租金合并增长的全年指引为2. 4%至3. 4%。
我们预计全年指引区间中点的RV和码头年度租金收入增长5. 2%。
我们的指引假设利息支出在1.333亿至1.393亿美元的范围内。
我们的第一季度指引假设正常化FFO每股在0. 81美元至0. 87美元的范围内。
这约占全年正常化FFO每股的26%。
第一季度核心物业运营收入增长预计在4. 5%至5. 1%的范围内。
第一季度MH租金增长在我们指引区间中点为5. 8%。
我们预计第一季度RV和码头年度租金增长在指引区间中点约为4. 5%。
我们的指引假设第一季度季节性和短期RV收入与我们当前的预订速度一致。
现在我将对我们的资产负债表和融资市场发表一些评论。
我们的资产负债表处于有利位置，可以执行资本配置机会。
我们在2028年之前没有有担保债务到期，所有债务的加权平均期限为7.5年。
我们的债务与EBITDARE比率为4. 5倍，利息覆盖率为5. 7倍。
我们通过信贷额度和ATM计划相结合获得12亿美元的资金。
我们继续高度重视资产负债表的灵活性，我们相信我们有多种资金来源可用。
当前的有担保债务条款因许多因素而异，包括贷款人、借款人、赞助商以及资产类型和质量。
当前10年期贷款的报价在5%至5. 5%之间，贷款价值比为50%至75%，债务偿还覆盖率为1. 4至1. 6倍。
我们继续看到GSEs和人寿保险公司对10年期贷款的浓厚兴趣。
高质量的H级MH资产继续获得最佳融资条款。
现在我们开放提问环节。
谢谢。请提问。
您需要在电话上按star101并等待您的姓名被宣布。
如需撤回问题，请再次按star 11。
请稍候。我们正在整理提问名单。
请稍等，准备第一个问题。
第一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。您的线路已接通。
早上好。非常感谢您回答我的问题。
第一个问题关于季节性和短期业务。
听起来第一季度的预期与您看到的预订速度一致。
但是，这对今年剩余时间意味着什么呢？是否会显著改善至正数，比如2%左右，具体来说是1. 8%。
所以我只是想了解，您看到了什么或者是什么让您有信心季节性和短期业务能够在今年剩余时间加速增长，就像您今天所说的那样。
当然。
早上好，Michael。也许Paul可以带我们了解指引的各个部分，Patrick可以提供一些关于运营表现的细节。
好的。我先开始。
我将首先说明收入的构成和一些时间考虑因素。
第一季度，我们获得了预计全年季节性租金的约50%和全年短期租金的近20%。
到第二季度末，我们已经获得了全年季节性租金的近三分之二和全年短期租金的近45%。
最后我要提到的是，在第三季度，40%的短期租金得以实现。
因此，当我们考虑这些活动，特别是短期业务时，较短的预订窗口意味着我们的收入在很大程度上受到天气预报的影响。
我们确实为这两个收入流制定了2026年预算。
基于当前的租金预订速度，我们预计第一季度的隐含费率下降约13%。
然后，正如你所说，Michael，对于今年剩余时间，我们预计这些收入流合计增长约2%。
是的，所以我想对季节性和短期业务补充一些细节。
首先，我从我们的年度RV业务开始。它占我们RV总收入的70%。
正如我们在开场发言中提到的，我们在今年下半年增加了500名年度客户。
因此，我们看到了持续的需求。
全年的这种需求在很大程度上抵消了我们在今年早些时候看到的人员流失。
关于季节性和短期业务，Paul刚刚介绍了情况，我们基本上已经给出了第一季度的预期。
而你看第二季度到第四季度的季节性和短期业务，这种增长约为130万美元。
在短期业务方面，我们关注的重点确实是四个主要假期——六月节在周五，七月四日在周六。
因此，这两个重要的假期都在周末。
此外，我们即将迎来美国250周年诞辰，因此预计七月四日对酒店业来说会特别好。
最后，尽管还为时过早，但我们第二季度至第四季度的短期预订速度比去年的季节性预订情况要好。
对于第二季度至第四季度，大部分增长来自第四季度，因为我们将进入26-27年的阳光地带季节。
同样，早期预订速度也领先于去年。
所以在今年的这个时候，我们正在对现场的季节性客户进行调查和举办活动。
那些在现场的客户，他们最看重的两件事是温暖的天气和与朋友共度的时光。
过去几周，美国北部的任何人都经历了零下温度。
所以今天这一点尤其相关。
我们还调查了本季度没有预订但过去曾入住过的客人。
他们也强调了同样的两件事。他们想念朋友，想在温暖的天气里度过时光。
这两组人都为我们积极的早期预订速度做出了贡献。
这些确实是我们在漫长的预算过程中考虑的因素，特别是对于季节性和短期业务，以及RV业务。
在过去几个季度，我们看到占RV年度业务70%的总RV收入需求和入住率趋势一直是积极的。
非常有帮助。
也许作为后续问题，这可能也与费用线有关，您的费用增长率为2. 2%，指引中点的费用增长率为3. 2%。
那么，这在多大程度上反映了短期收入的增长，因此在费用方面有相应的工资增长，还有，您对保险续保的预期是什么，这是否在2026年费用预期的增长中起到了作用？
谢谢。
当然，Michael。
我想从某种程度上综合回答这些问题，我们指引的费用增长通常比当前CPI高出约50个基点。
我们假设的工资水平高于2025年，以匹配收入。
由于预期，公用事业费用也是如此。
关于保险，我们非常高兴2025年没有发生任何不利的索赔事件。
此外，有迹象表明市场正在走软。
我们的指引确实对保险续保有一个假设。
然而，与我们过去的做法一致，我们不会披露我们已经开始续保流程。
因此，我们不会公开我们的指引预期。
我们期待在4月完成续保时向您更新。
非常感谢。祝2026年一切顺利。
谢谢，Michael。
谢谢。请稍候，准备下一个问题。
下一个问题来自美国银行证券的Jeffrey Specter。您的线路已接通。
嗨，我是Yana，代表Jeff。感谢您回答问题。
只是对RV和码头业务的一小部分感到好奇，在码头方面，有一些码头已经下线。
我想知道您能否帮助我们了解这些维修的进展情况以及它们可能何时重新加入投资组合。
是的，Yana，我是Patrick。
是这样。
你说得对，这是业务的一小部分，也是本季度的一个不利因素。
你知道，我们正在处理三个码头的先前风暴损坏维修，我想我在之前的电话会议中提到过，我们在许可和施工方面遇到了一些延误。
我们正在逐步解决这个问题。
我认为我们现在对时间有了相当好的了解，看起来2026年下半年它们将开始上线。
维修工作应该会持续到2027年完成。
太好了，谢谢。
然后从更宏观的角度来看。
只是好奇一些新的政策，无论是《道路法案》还是政府正在考虑的其他一些MH经济适用房计划。
我想知道是否有任何HUD试点计划，ELS希望参与其中。
是的，我们没有从HUD看到任何新东西。
我认为当你考虑预制住房如何融入华盛顿的讨论时，重要的是从更广泛的角度考虑预制住房。
全国约有700万套预制住房，容纳约1800万人。
按平方英尺计算，MH的成本约为单户住宅建设成本的一半。
因此，它绝对是一种有助于解决美国各地住房问题的产品，但我们确实没有看到广泛的接受度，特别是在我们有兴趣开发新社区的地区。
所以我们没有看到华盛顿有太多变化。
谢谢，Marguerite。
谢谢，Jenna。
请稍候，准备下一个问题。
下一个问题来自富国银行的Jamie Feldman。您的线路已接通。
太好了。感谢您回答问题。早上好。
您能多谈谈吗。
嗨。加拿大客户。
听起来您对情况好转感到更加乐观，但您能否具体谈谈加拿大客户的情况，您看到了什么，指引中包含了什么？
您对26年该群体的下降假设是什么？
是的，我可以。
关于第一季度的季节性短期业务，正如我之前提到的，与去年同期相比，意味着下降13%。
季节性客户的预订速度与我们在10月份电话会议中讨论的速度一致。
因此，整个客户群没有任何有意义的变化。
然后考虑到加拿大人，我们之前谈到过加拿大人占RV总收入的10%。
其中50%来自我们的年度客户。
我们没有看到这些加拿大年度客户的房屋销售有任何有意义的增长。
因此，该需求概况仍然强劲。
其余50%就是我们所说的季节性和短期业务的拆分。
Jamie Patrick根据我们所做的一些调查工作，介绍了一些加拿大客户的情绪，这表明他们对我们的物业和返回佛罗里达持积极看法。
好的，谢谢您的回答。
然后我想换个话题谈谈投资市场。
在26年，有什么您应该注意的可能感觉不同的事情吗？
我知道找到机会一直非常具有挑战性，也许这是一个诚实的问题。
在立法方面或政策方面，有什么可能对您的可负担性或总体情况有帮助的吗，您可以提供关于投资市场的情况。
当然，当然。
所以，你知道，交易活动仍然受到限制。
我想说，你知道，如你所知，所有权高度分散，我们在房主迈向潜在出售决策时与他们接触。
这些物业随着时间的推移表现强劲，确实降低了业主的出售意愿。
因此，认识到这一点，我认为有吸引力的收购活动可能有限，我们专注于内部增长和运营以及扩张，并继续保持我们的资产负债表处于这样一种状态，即如果有机会，我们能够利用它。
关于联邦层面可能影响我们的任何事情，我认为我们更多看到的是城市或地方层面发生的事情。
你知道，说服市议会成员在他们的后院建立MH或RV社区，即使是设施完善的社区，往往也很困难。
但我们继续在地方层面解决这个问题。
好的，如果我可以再问一个问题，您对单个MH物业而不是公园的兴趣如何？
或者您认为展望未来，假设立法通过，您会对这感兴趣吗，或者。
不。您是否坚持公园业务？
对不起，您是说有兴趣购买单个预制住房社区吗？
嗯，不，比如管理分散在不同城市的随机物业上的预制住房。
如果这成为可能的话。
购买单个场地的房屋。这是您的问题吗？
是的。
哦，我认为，你知道，我们发现社区方面的因素。
当然，我们在全国运营着450个社区。
我认为，我们的收购策略确实侧重于购买社区，而不是购买单个资产。
好的。好吧，谢谢。
谢谢，Janie。
请稍候，准备下一个问题。
下一个问题来自rvc的Brad Heffern。您的线路已接通。
你好，Brad。
Brad，您可能静音了。
Victor，也许您可以转到下一位提问者，然后再回到Brad。谢谢。
好的，下一个问题来自花旗的Eric Wolf。您的线路已接通。
嘿，谢谢。也许接着Michael开头的问题，我只是想了解为什么RV年度租金收入从第一季度的4. 5%上升到今年剩余时间的约5. 4%。
只是想了解为什么从第一季度开始上升。
并保持在较高水平。当然，Eric。
第一季度RV和码头年度租金增长温和的主要原因是与我们2025年第一季度相比，后者的入住率更高。
你可能还记得，我们在2025年第二季度北方度假村进入旺季时经历了人员流失，这对2026年第一季度有一些遗留影响。
明白了。
那么今年，告诉我我是否错了。
您预计正常的人员流失，正常的周转。
您能在今年的这个时候告诉我们您对这方面的可见性有多少吗？
您有很好的可见性，因为，我不知道，80%的年度客户已经签订了租约之类的。
我只是想了解在这一点上您对正常人员流失的可见性有多少，以及在接下来的几个月里我们应该关注什么来确定这是否真的会发生。
是否会发生。
是的，这是。Patrick，将人员流失视为正常是合理的。
去年年初我们经历了那段高人员流失期。
提醒一下，我们在年底晚些时候发出租金增长通知，这有一个时间因素，但这涵盖了阳光地带和我们的北方物业。
我们在今年下半年进行续约流程。
所以在这一点上我们有相当好的可见性。
我要指出的是，在北方，有一些。
这些费率增长的生效日期通常是4月，因为我们正进入夏季。
所以，你知道，续约会在那个时候发生。
在那个时候发生。
但我们现在的可见性是，我们非常有信心，我们在去年经历的高人员流失已经过去了。
谢谢。
请稍候，准备下一个问题。
下一个问题来自Evercore ISI的Mana Sebek。您的线路已接通。
早上好。
我们将转到下一个问题。请稍候。
谢谢，Victor。
不客气。
下一个问题来自Baird的Wesley Galladay。您的线路已接通。
嘿，大家早上好。
我有一个关于嘿，早上好的问题，关于国内RV、短期和季节性客户。
您认为我们终于回到了。
正常化的数字吗？我们是否回到了新冠疫情后的趋势线。
在过去几个季度，当我们努力实现该业务的正常化时，我们一直有这个问题。
你知道，我认为考虑到我们在早期预订速度方面看到的情况，我觉得我们，如果还没有达到，我们肯定看到了一些积极的趋势，进入2026年的预订基础有一些积极的迹象。
好的。
关于您的扩张，您是否将高增长的阳光地带市场作为扩张目标？
嗯，是的，在大多数情况下。
那是我们投资组合最集中的地方。
所以我们大部分的扩张都发生在整个阳光地带的物业。
我们在明尼苏达州北部有一个小型扩张，但除此之外，基本上都在阳光地带。
好的，关于这一点还有一个简短的后续问题。
关于租赁，我知道您。
在第四季度交付了一些MH方面的。
租赁通常需要多长时间才能租满并提高入住率？
我的意思是，这取决于场地数量。
所以在任何特定的社区，如果你每年填补大约20到30个场地，那对于向新业主出售预制住房的扩张来说是一个不错的速度。
好的，非常感谢。
谢谢。
请稍候，准备下一个问题。
下一个问题来自BMO Capital Markets的John Kim。您的线路已接通。谢谢。
本季度您在期初提供了关于MH已占用场地的新披露，在。
季度末。
所以新的披露总是好的。
不过，实际数字在本季度有所下降。
所以我想知道是什么导致了占用场地数量的下降，考虑到入住率增长一直是贵公司的重点，而且我认为MH的入住率处于大约10年来的最低水平。
我想知道是什么推动了这一点，考虑到您之前谈到的人口顺风。
是的，John，我是Patrick，首先。
我来谈谈这个季度。
本季度的结果实际上是由我们房屋库存耗尽的场地数量驱动的。
我们正在补充库存，这对我们来说只是正常的业务过程，以及本季度入住和迁出的混合情况，下降了约70-10个基点。
我认为就需求概况而言，我们一直看到良好的需求，并且对进入2026年感到非常乐观。
所以这更多与季度的时间安排有关，而不是对基本面的任何解读。
而且，你知道，关于入住率的长期看法，我的意思是，多年来我们继续增加已占用场地的数量。
我理解，正如我们过去讨论过的，随着我们将扩张场地纳入分母，百分比可能会波动。
John，这就是新披露的原因，只是为了明确这些扩张场地。
是的，这说得通。好的。
好的。
所以我今天要问关于RV的问题。
多伦多零下7摄氏度，现在是。
纽约22华氏度。
我知道过去您谈到过寒冷天气可能是RV短期和季节性需求的驱动因素。
今天听起来您对此并不那么乐观。
但只是想了解您对寒冷天气对RV影响的最新看法。
当然，当然。
所以我们显然每天都在关注，有时一整天都在关注。
但我们在1月份看到的是，我想我们只有三四天没有超过去年的速度。
所以预订速度确实很积极，这确实与我们看到的气温下降相对应。
我们的营销团队非常善于监测北方的天气，并利用对恶劣天气的预测，现在这并不难做到，因为全国各地的天气都很恶劣，并鼓励客户逃离寒冷，访问我们的阳光地带地点。
所以我们查看这些营销工具，即与天气相关的数字广告和有机帖子，这为我们带来了一些积极的回报，因为人们试图逃离这种恶劣的天气。
太好了，谢谢。
谢谢，John。
请稍候，准备下一个问题。
下一个问题来自巴克莱的Jason Wayne。您的线路已接通。
嗨，早上好。
早上好。
看看租赁房屋业务。
25年表现不错，有一些增长。
所以我想知道那里的策略是什么？
这是一项您希望在未来继续增长的业务吗？
是的，我的意思是，这真的将基于我们在整个投资组合中补充新房屋库存和填补扩张时看到的需求情况。
我们的首要任务是出售房屋。
当需求出现时，我们很可能会接受租赁。
租赁业务是积极的，因为它让越来越多的潜在客户有机会成为未来的购房者。
我们已经有一段时间没有提到这个数据了，但大约15%到20%的物业销售是针对现有居民的。
这些要么是希望购买房屋成为房主的租户，要么是希望缩小规模或升级房屋的现有房主。
然后您也开始披露租赁房屋的运营费用。
所以第四季度的增长与那些扩张有关，听起来是这样。
但只是想知道今年的趋势会如何。
为什么全年其他时间会下降。
根据披露。
是的，租赁房屋费用本质上包含在我们的运营费用增长假设中，以及我们在该业务中看到的情况。
是的，在某种程度上，我们有增量的租赁房屋，我们将看到相对于前期更高的费用水平。
租赁计划中的房屋组合也有影响，无论是碰巧被出租的新房还是以前被占用的房屋。
后者相关的费用可能更高。
因此，随着这种组合的变化，我们看到的费用负担略有减轻。
明白了。
谢谢。
谢谢。
请稍候，准备下一个问题。
下一个问题来自Green Street Advisors的David Siegel。您的线路已接通。
谢谢。
MH投资组合的指引似乎意味着绝大多数增长来自租金增长，只有一小部分来自入住率或其他收入。
考虑到今年可能增加的扩张场地数量高于去年，是否可以说这意味着今年入住率实际上会进一步下降？
我想我不会那样想。
我们有一个已经使用了很长时间的做法，即在我们的指引中不对入住率增长做出具体假设，我们在构建2026年模型时使用了这一做法。
谢谢。
然后关于第四季度的RV表现，最终低于该季度范围的下限。
尽管截至11月，它看起来处于范围的高端。
考虑到您提到加拿大的预订速度与10月份讨论的一致。
我只是想了解12月发生了什么导致业绩滞后这么多。
是的，我的意思是我们在12月看到的确实是相反方向的天气影响。
整个北方的气温都比较温和，我们没有看到像前几年那样的预订增长。
所以这与我们在1月份看到的情况相反，这就是我们在12月看到的情况。
太好了。
谢谢。
谢谢。
请稍候，准备下一个问题。
问题来自德意志银行的Omotayo Augustana。您的线路已接通。
是的。
大家早上好。
早上好。
早上好。
您能再谈谈cap grown会员的业绩吗。
我们又有一个季度会员数量下降。
我知道过去您谈到过通过更好的定价和升级等来弥补这一点。
但我认为本季度的升级活动也有点清淡。
所以只是好奇那里发生了什么。
这对整体需求，无论是短期还是季节性方面，告诉了我们什么。
只是想从这些结果中得到一些启示，以及您对未来的看法。
当然。谢谢，Taylor。
所以我认为，你知道，Thousand Trail系统，如你所知，有大约80个物业，约24,000个场地，我认为现在有108,000名会员。
我认为你提到了升级，但我认为有必要强调Thousand Trails业务的所有部分，因为我们有年度会员订阅，我们在线上和现场销售这些订阅。
这项活动，我认为大约一半来自线上活动。
你知道，初始订阅是在线销售的。
这就是我们谈到的700美元产品，入门级产品，具有在这些地点停留的一系列福利。
这个项目现在还包括我们新的升级会费产品。
在这一年里，我们看到这个项目健康增长了5%以上。
然后当你考虑Thousand Trails投资组合时，我认为你还需要考虑年度部分。
这是我们看到会员希望留在我们的社区并进行更永久停留的地方。
年度收入随着时间的推移显著增加，我认为在过去五年中增长了7%或8%。
年。
然后关于我们在补充材料中强调的促销会员起源，我们看到了这方面的吸引力。
这是包含在RV销售中的试用会员资格。
这些确实是我们物业年度或露营通行证的潜在客户。
我们看到这些的转化率有所提高。
转化率是重要的部分，因为这是客户在初始会员资格后的一年开始支付会费的部分。
明白了。
那么在所有这些变化的部分中，哪一部分仍然，如果我可以用这个词的话，比较薄弱，导致数量下降等等。
当然。
所以我们看到的是，一些支付较低会费的 legacy会员出现了一些流失，而我们正在引入支付较高会费的新会员。
这就是你在明白了中看到的。
谢谢。
谢谢。
Tao，请稍候，准备下一个问题。
下一个问题来自花旗的Eric Wolf，您的线路已接通。
感谢您回答后续问题，关于非核心收入。
看起来同比下降了360万美元。
我认为2026-2025年是相同的物业池。
所以我只是好奇是什么导致了这一点。
当然。
我们26年的指引中有660万美元。
这与2025年确认的1020万美元相比。
差异主要归因于保险收益的时间安排和受风暴影响物业的恢复。
那里只是时间上的差异。
好的，所以您期望得到它。
这只是因为我的意思是通常当我想到业务中断收益时，它是为您看到的业务中断支付的。
所以您是说您期望在某个时候得到它，只是时间上的差异，或者您在2025年已经收到了比您想象的更多的收益。
正是。
确认是在收到时进行的，这不一定与我们原本会赚取的时间一致。
好的，然后我认为您的历史做法是在核心FFO估计中不包括任何自由现金流的使用。
只是确认今年也是如此。
然后我想实际上，那1亿美元的现金在股息和经常性资本支出之后，今年有什么用途吗。
我假设可能只是用于更多的库存增长，但也许帮助我们了解可能的去向。
是的，我的意思是，我想重点关注2026年的利息支出和我们的假设。
我的意思是，我们当然会查看25年底的现有债务、26年的计划本金摊销，然后我们的信贷额度在全年将如何增加或减少。
我们不对短期借款利率的变化做出任何假设，但您所描述的营运资本投资（如购买房屋用于社区销售和租赁）的资金来自信贷额度上超过自由现金流的借款。
我们的可自由支配资本支出包括扩张。
好的，谢谢，谢谢，谢谢。
由于目前线路上没有更多问题，我想将电话交回给Marguerite Nader进行总结发言。
感谢各位今天的参与。
感谢您抽出时间，我们期待在下次季度电话会议上向您更新。
感谢您参加今天的会议。
本次会议到此结束，您现在可以挂断电话了。各位。
祝您今天愉快。