身份不明的发言人
Justin Meng（高级副总裁、投资者关系主管）
Tim Arndt（首席财务官）
Chris Caton（全球研究主管）
Dan Letter（首席执行官）
Blaine Heck（富国银行）
Michael Griffin（Evercore isi）
Craig Mailman（花旗银行）
Caitlin Burrows（高盛）
Vikram Malhocha（瑞穗）
Samir Khanal（美国银行）
Ronald Camden（摩根士丹利）
Nick Tillman（贝尔德）
Vince Thabone（格林街）
Michael Goldsmith（瑞银）
Mike Mueller（摩根大通）
Nicholas Ulico（加拿大丰业银行）
Todd Thomas（Keybanc资本市场）
Brendan lynch（巴克莱）
John Kim（BMO资本市场）
欢迎参加安博2025年第四季度财报电话会议。此时，所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。如果在会议期间需要接线员协助，请按电话键盘上的星号0。请注意，本次会议正在录制，现在我将把会议转交给高级副总裁、投资者关系主管Justin Meng。谢谢Justin，您可以开始了。
谢谢接线员，各位早上好。欢迎参加我们2025年第四季度财报电话会议。今天与我们一起出席的有首席执行官Dan Leder、首席财务官Tim Arnge和董事总经理Chris Cayton。我想指出，本次电话会议将包含符合联邦证券法含义的前瞻性陈述，包括有关我们的展望、预期和未来业绩的陈述。这些陈述基于当前假设，存在可能导致实际结果与预期产生重大差异的风险和不确定性。有关这些风险的讨论，请参阅我们向SEC提交的文件。我们没有义务更新任何前瞻性陈述。
此外，在本次电话会议中，我们将讨论某些非GAAP财务指标，如FFO和EBITDA，根据Reggie的规定，我们已在第四季度收益新闻稿和补充材料中提供了与最直接可比的GAAP指标的调节表。两者均可在我们的网站www.prologis.com上获取，接下来我将把会议交给Dan。
谢谢Justin。早上好，感谢大家参加今天的会议。我们第四季度表现强劲，并以稳健的财务和运营势头结束了这一年，这得益于我们在各个市场与客户的深入合作和严谨执行。在我们延续这一势头之际，我想首先感谢我们在全球的团队。他们的奉献、创造力和以客户为中心的理念是安博成功的核心。几分钟后，Tim将详细介绍我们的业绩。在此之前，我想分享一些关于业务的观察。在与客户、投资者、业务合作伙伴和我们团队的交流中，一个一致的主题浮现出来。
安博的领导力远不止于规模。它关乎我们的运营方式、对卓越的承诺、长期关系的强度以及预测未来的能力。这种思维方式定义了我们的文化，并继续指导我们如何引领行业。展望未来，我们将在这一基础上，明确聚焦三个优先事项。首先，扩展我们作为一流运营商的领导地位。无论是利用数据分析做出更好的决策、部署特定场地的能源解决方案，还是推进增强我们平台的风险投资计划，我们的目标都很明确：继续扩大使安博与众不同的护城河。我们通过无与伦比的服务、创新的解决方案以及客户所依赖的关键任务可靠性来实现这一目标。
其次，抓住物流房地产和数据中心领域未来的重大价值创造机会。我们在仓库开发方面的业绩记录已确立，我们有能力交付下一代现代化、战略位置优越的设施。同时，如今的优势由位置、电力和规模决定。凭借不断增长的电力管道、深厚的客户关系和多学科专业知识，我们有能力开发很少有人能匹敌的关键基础设施。我们将以定义我们长期成功的同样纪律和长期视角来对待数据中心。第三，通过持续增长管理资产来提高股东回报。
我们的私人资本合作伙伴越来越多地寻求能够在不同地区和策略中提供一致业绩的少数管理者，而我们非常适合作为他们的首选合作伙伴。我们正在开发新的工具和策略，以建立在我们的业绩、透明度和合作记录之上，并且在进入2026年时取得了强劲进展。我们从强势地位出发，通过战略举措来扩展我们的领导地位，并为股东创造复合价值。接下来，我将把会议交给Tim，由他详细介绍我们的业绩和展望。
谢谢Dan。如前所述，我们对业绩非常满意，并以强劲的势头结束了这一年。我们的团队表现异常出色，本季度签署了5700万平方英尺的租约，入住率接近96%，进一步扩大了我们相对于市场的优异表现。客户情绪改善以及好于预期的市场状况强化了我们的观点，即空置率已见顶，许多市场的租金开始回升。业务增长领域的势头也在延续。我们的开发平台，特别是定制建造项目，继续表现出色，超出预期，并在战略资本方面获得了可观的市场份额。
我们在美国和中国成立了两个新的投资工具。在我们的数据中心业务中，电力管道继续增长，我们预计今年将有稳健的启动量。转向我们的业绩，第四季度核心FFO为每股1.44美元（包括净推广费用）和每股1.46美元（不包括净推广费用），以已知和可控的方式结束了这一年，处于我们最近和初始指导范围的高端。本季度平均入住率为95.3%，全年为95%，年末入住率为95.8%。业绩得益于强劲的新租赁和78%的健康续租率。
在美国，我们相对于更广泛市场的优异表现扩大到300个基点，反映了我们投资组合和运营平台的质量。本季度净有效租金变动为44%，贡献了约6000万美元的年化净经营收入，并推动全年净有效租金变动超过50%。我们的净有效租赁市价调整率最终为18%，代表近8亿美元的嵌入式净经营收入尚未实现。在市场租金没有任何增长的情况下，我们租赁市价调整率的下降速度已大幅放缓，许多市场，包括美国的几个市场以及拉丁美洲和欧洲的大多数市场，随着市场租金增长开始超过投资组合 churn，再次出现扩张。
最后，同店净经营收入增长率按净有效 basis 计算为4.7%，按现金 basis 计算为5.7%，均高于指导区间的中点。全年净有效同店增长率为4.8%，达到了我们范围的上限。转向资本部署，这又是一个活跃的季度。我们出售了约9亿美元的资产，实现了资产最大化，并以相对于重置成本的诱人折扣收购了6.25亿美元，两者之间产生了150个基点的正预期内部收益率。在开发方面，我们本季度启动了11亿美元的新建筑项目，均为物流项目，其中超过48%为定制建造。
全年我们启动了31亿美元的项目，其中定制建造项目占比高达61%。值得再次强调的是，这一成功源于深思熟虑且差异化的战略，将位置优越的有权土地与强大的客户特许经营权相匹配，使我们能够在项目风险降低的情况下产生有吸引力的回报。在能源业务方面，我们又一个强劲的季度，总装机容量提升至1.1吉瓦，实现并超越了四年前设定的1吉瓦目标。鉴于投资组合中存在巨大的未开发潜力，我们将在此基础上继续增加容量。在转向市场状况之前，我想强调的是，安博最近牵头与仲量联行、高纬环球和高力国际合作创建了行业快照。
这项合作努力将我们的专有研究与34个美国市场的及时透明经纪数据相结合。您可以在我们网站的研究部分找到该报告。总体而言，我们正在经历上季度概述的三个拐点阶段：持久需求的证据导致入住率上升，随后租金拐点出现。我们现在在不同地区看到这三个阶段以不同的速度发展，为2026年第四季度奠定了建设性的基础。美国第四季度净吸纳量为5900万平方英尺，为这一年画上了强劲的句号，进一步证明需求是可见且正在增长的。
吸纳水平高于 completions，这是自2022年以来的首次，导致美国空置率降至7.4%。其结果是，市场租金以2023年以来的最慢速度下降，我们投资组合中的许多市场出现正增长。需求在大空间格式中仍然最强劲，但令人鼓舞的是，我们所有规模类别的入住率都有所提高。我们与客户的对话基调越来越具有前瞻性。虽然不确定性始终是首要考虑因素，包括关税政策，但现在更多地被视为规划假设而非障碍。电子商务仍然是这一需求的重要驱动力，在过去一年中占我们新租赁活动的约20%，使2025年成为自2021年以来的最佳年份。
拥有重要电子商务业务的大型零售商继续扩展和多样化其网络，以缩短交付时间并提高效率。他们持续的创新和增长，加上电子商务所需空间的三倍乘数，继续为我们的业务提供强大动力。最后，在美国以外，我们的国际市场继续表现出色。在拉丁美洲，墨西哥和巴西的消费趋势仍然强劲，支持高入住率和持续的租金增长。欧洲又一个稳健的季度，保持了强劲的入住率，并实现了两年来的首次季度正租金增长。日本表现也异常出色，入住率超过97%，相对于市场的优异表现接近600个基点。
这些结果共同表明，我们的全球布局不仅具有战略意义并受到客户重视，而且是我们平台多样性和弹性的关键驱动力。转向资本筹集，我们在战略资本方面实现了两个重要里程碑。首先，中国AMC安博物流REIT（我们称之为SEA REIT）在深圳证券交易所首次公开募股，标志着我们的第三个公开上市工具。与日本的NPR和墨西哥的Fiber prologis类似，SEA REIT扩大了我们的融资渠道，多样化了我们的投资者基础，并加强了我们在世界上最具活力的物流市场之一的存在。
其次，我们增加了一个新的工具，专注于开发、再开发和增值机会，作为我们专注于稳定投资的开放式基金的战略补充。
在第四季度，我们为美国Agility基金举行了锚定收盘，这是在竞争激烈的资本筹集环境中对安博平台的又一次认可。我们在这一基础业务线的各个形成阶段都有深厚的资本筹集战略渠道。我们期待在这一年中与您分享更多更新。
接下来。
关于数据中心，其核心业务围绕四个优先事项：获取电力、确保定制建造租赁交易、为客户提供世界级设施以及通过资产出售获取价值。我们在每个方面都继续取得明显进展。本季度，我们将电力接入扩展至5.7吉瓦，稳定了72兆瓦的项目，并以令人信服的经济效益出售了一个最先进的交钥匙设施。在租赁方面，需求异常强劲，我们管道中的每兆瓦都处于某种讨论阶段，包括目前处于意向书或待租赁执行阶段的1.2吉瓦。
我们的数据中心团队和能力正在扩展并以非常高的水平执行，我们对未来的重大价值创造机会感到极为兴奋。转向指导，我将按份额进行回顾，我们预测平均入住率将在94.75%至95.75%之间，这包括第一季度入住率季节性下降然后在全年回升的预期。净有效同店增长率预计在4.25%至5.25%之间，现金 basis 在5.75%至6.75%之间，其中租金变动是这一增长的主要和持久组成部分。
我们的一般及行政费用预计为5亿至5.2亿美元，战略资本收入预计为6.5亿至6.7亿美元。至于部署，我们预测在自有和管理基础上，开发启动额将在40亿至50亿美元之间。如前所述，我们对数据中心业务的新启动有更高的可见性和信心，因此我们已将这些量纳入本指导。收购将占活动的约40%，范围在10亿至15亿美元之间，我们的合并贡献和处置活动将在32.5亿至42.5亿美元之间。
总体而言，我们将初始GAAP收益指导设定在每股3.70美元至4美元之间。包括净推广费用在内的核心FFO每股将在6美元至6.20美元之间，而不包括净推广费用的核心FFO每股将在6.05美元至6.25美元之间。最后，2025年带来了意外的挑战和不确定时期，我们对公司全年的表现非常满意。我们的团队再次展示了我们平台的实力和韧性以及我们世界级运营的纪律性，交付了强劲的运营和财务业绩。同样重要的是，我们利用这一年通过推进开发权益、扩大战略资本以及加速我们在数据中心和能源领域的进展来加强我们业务的基础。
因此，我们以强势地位进入2026年，拥有运营势头和支持持久长期增长的布局。接下来，我将把会议转回给接线员进行提问。接线员。
谢谢。我们现在将进行问答环节。我们要求，如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表明您的线路已进入提问队列。如果您想从队列中移除您的问题，可以按星号2。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。我们请您将问题限制为一个。谢谢。请稍等，我们正在收集问题。第一个问题来自富国银行的Blaine Heck。
请提问。
好的，谢谢。各位早上好。Dan，您能否谈谈在您领导安博期间，战略举措可能发生的任何变化，特别是关于战略资本业务的想法，以及您可能期望何时添加其他策略，包括潜在的数据中心专注基金？有关范围、潜在时间和收益影响的任何信息都将非常有帮助。
是的，谢谢Blaine。我在开场发言中已经相当清楚地强调了我们的战略，您知道，我在那里说了什么？首先，我们的重点是在继续扩大和加强平台的同时，复合核心物流业务。物流现在是并将继续是这里的基础。服务全球的消费中心，捕捉嵌入式租金增长，并随着市场复苏提高租金。然后我们将更多地倾向于供应受限的开发、数据中心和能源等高回报相邻业务，我们的土地位置、电力接入和客户关系确实给了我们这种优势。
我们拥有非常强大的客户特许经营权，是的，我期望通过现有工具和新工具显著增长战略资本管理资产。归根结底，这一切都与这个团队对执行的高度专注有关。但是Tim，也许你想补充一些关于新工具的内容。是的。
嘿Blaine，关于数据中心基金及其前景。如你所知，在过去的几周和几个月里，我们一直在与一些世界上较大的投资者进行对话，他们有兴趣共同投资这项业务，在这方面我们度过了非常富有成效的几个月。确实有很多兴趣，以至于我们认为资本不一定是这里的限制因素，我们真正追求的是确定对这项业务有意义的资本结构，使我们能够充分利用投资组合中的所有开发机会。
多样化项目，但增长我们正在谈论的管理资产，并通过费用流等增强它，推动净资产收益率。
我想说我们在这个过程中已经取得了重要进展。
我们预计在未来几周和几个月内会了解更多。但同时，我会说我们正在谨慎行事，因为机会的规模很大。
所以在此期间，资产负债表。
一直舒适地执行我们现有的计划。这一直非常有利可图。因此，我们将这些替代方案与现状进行比较。当我们有更多消息时，我们将在未来几个月内分享。
谢谢Blaine。接线员。下一个问题。
下一个问题来自Evercore isi的Michael Griffin。请提问。
好的。谢谢Tim。我很欣赏您的评论。关于您对2026年的预期的利弊分析，想知道您能否更深入地探讨您对市场租金增长的假设，也许能否为我们量化您对来年的预测。似乎一些市场正处于拐点。您仍然有健康的市价调整空间。那么这是否是一种市场租金在上半年下降然后在下半年改善的情况？请给我们一些评论。
非常感谢。
是的，让我把这个问题转给Chris。
Michael，让我给你26年的完整。
基本预测，这样你就有做出判断所需的所有背景。这里的关键信息是市场空置率有望在今年全年改善。这实际上在第四季度已经开始，当时净吸纳量超过了 completions，我预计26年也会如此。新需求是关键变量，我们预计26年净吸纳量将接近2亿平方英尺，而去年为1.55亿。供应下降有所帮助。2026年交付量预计为1.85-1.8亿平方英尺，低于去年的2亿平方英尺。
因此，这将使去年年底7.4%的空置率在今年年底降至7.1-7.2%左右。所以你是对的，市场以不同的速度前进。Tim描述了租金需求改善，入住率水平开始在更多市场改善，最终租金也是如此。因此，我们预计总体正租金增长将在今年全年以更清晰的方式开始显现。
谢谢Michael。接线员，下一个问题。
下一个问题来自花旗银行的Craig Mailman。请提问。
嘿，各位下午好。只想快速谈谈数据。
中心部分。我想，Tim，你说你有1.2吉瓦处于意向书或高级谈判阶段。你能否简单介绍一下。
这将是多少个项目以及。
这如何反映在开发启动指导中？我注意到你们第一次将仓库和数据中心合并。所以给我们一个概念，启动指导中有多少是数据中心，多少是仓库。以及这1.2吉瓦是近期机会，还是27和28年的机会。
是的，我不会按项目分解。
项目给你，Craig，但我们有少量，我会这样描述，考虑到我刚才描述的租赁阶段，启动似乎相对临近。所以我预计你会在本季度看到一些启动，当然在上半年，也许有几个。在我描述的指导中，我们预计40%的总体自有和管理范围40-50亿美元。我们预计其中大约40%用于数据中心。所以你可以解开这个并理解物流部分。
我想，你知道，我会说我认为我们留下了一些。
在几个方面超越这一点的机会，无论是在物流还是数据中心。在物流方面，你知道，我。
会说你在那里推断的。
物流启动仍然低于我们非常强劲的运行率。我们可以看到投机启动的环境继续改善，这将是这些启动表现优异的一种方式。在数据中心方面，我要记住的是，我们执行的不仅是项目数量，还有格式。我们考虑的是供电外壳和交钥匙之间的混合。我们的客户对交钥匙项目的需求非常高。如果我们选择更多地以这种格式执行，总美元金额也会上升。
让我补充一点。我们经常谈论我们全年可以进行的广泛部署。我们在全球70多个市场拥有土地，正如我们谈到的，该土地储备有420亿美元的机会，其中近40%已准备就绪。因此，我们可以在启动方面立即做出决定。因此，正如Tim所提到的，我们有很多机会。
谢谢Craig。接线员，下一个问题。
下一个问题来自高盛的Caitlin Burrows。请提问。
大家好。也许另一个数据中心问题。那么就在一年前的4Q24电话会议上，你们提到在10年内可以达到10吉瓦的电力。我想现在一年过去了，你们已经接近6吉瓦了。所以我只是想知道关于10吉瓦前景或轨迹是否有任何更新。你认为增长速度会继续吗？会不会因为未来增加电力越来越困难而放缓？或者你预计它会如何发展？
谢谢，Kaylin。
我会说，你知道，当我们谈论10吉瓦的电力时，我们谈论的只是我们拥有的机会范围。我们在世界上最具活力的消费中心附近拥有6000栋建筑。我们拥有或控制14000英亩土地。这些场地何时准备好、何时通电是不稳定的。这就是为什么我们一旦知道会发生什么就会更新你。但我非常有信心地声明10吉瓦的管道，而且在那之后还有很多更长远的机会，但这个数字没有进一步更新。
谢谢Clayton。Kaitlyn，接线员，下一个问题。
下一个问题来自瑞穗的Vikram Malhocha。请提问。
早上好。
我想根据你的评论澄清两件事，这些评论似乎。
我们正从触底转向拐点阶段。
所以第一，我想在过去三年里，很难预测入住率的这种拐点。那么当你看到第一季度的下降时，是什么给了你信心来建立足够的入住率以达到你的指导。
与此相关的是，当你。
获得这种强劲的核心增长，你能否介绍一些限制今年SFO增长的抵消因素？
谢谢。
嘿Vikram。嗯，看，关于入住率，我认为。
首先值得记住的是，过去几年的吸纳量一直是异常值。我们市场的年吸纳量非常低。因此，即使Chris预测接近200，我们仍然会称之为不完全正常、正常或强劲。所以我认为这是有用的。背景，也许剩下的是看，我认为我们的指导是平均增加约25个基点。此外，可能没有你可能解读的那么极端，但以95.8%结束这一年，并在全年建立入住率。
回答你的直接问题是，是什么让我们对我们这里的预测有足够的信心。
谢谢Vikram。接线员，下一个问题。
下一个问题来自美国银行的Samir Khanal。请提问。
大家早上好。我想，Tim，你知道，欧洲和亚洲的入住率在第四季度有不错的回升，我想你稍微谈到了日本，但也许你可以提供一些关于那里入住率大幅回升的原因以及推动因素的信息？谢谢。
嘿，Samir，我会说，你知道。
我会回顾这一年，可能是25年。欧洲的故事，当然还有日本的故事并不新鲜。我们在最近几个季度试图多次强调这一点。入住率，他们在市场上，至少在欧洲。
相当强劲。
日本在市场层面是不同的情况。但我们在这两个市场的投资组合都相当高，并且已经有相当长一段时间了。Chris，你有什么要补充的吗？
不，没错。我会说势头正在建立。
全球范围内，美国以外的市场有更多势头，需求健康，空置率更低。
谢谢Sameer。接线员，下一个问题。
下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Camden。请提问。
好的。只是关于资本部署的更广泛问题，包括数据中心和传统工业方面。如果您能向我们介绍一下潜在管道的增长情况，以及您需要看到什么才能特别是在工业方面提高运行率。
是的，Ron，我先开始。也许Tim会插话。但是你知道，正如我提到的，我们有大量的机会。好消息是我们看到这个房地产周期在第四季度继续。正如Chris在他之前的评论中提到的，我们确实开始在几乎所有规模范围内看到更好的活动。这不仅仅是一个大盒子的故事，或者至少第四季度不仅仅是一个大盒子的故事。所以我们可以每周每月观察这些市场，并相应地做出决定和加速。
是的，我只会说，Dan，这是完全正确的。Ron，也许我会给一个不同的背景，这实际上是每周在投资委员会上逐步建立的，因为团队正在决定各自市场的条件是否合适。这不是我们自上而下管理的事情。
谢谢Ron。接线员，下一个问题。
下一个问题来自贝尔德的Nick Tillman。请提问。
嘿，早上好。也许仍然涉及工业方面的开发启动，假设你在美国以外的市场仍然有更多的偏向是否公平？然后，当我们考虑整个土地储备时，你们提到了市价调整的上行空间，但重置成本、租金，我想，当我们看银行、土地储备总体上，你认为在新建方面，有多少比例的银行是有盈利空间的，比如如果需求存在，你现在认为有多少比例的新建项目是有盈利空间的？
好吧，我会回答第二部分，然后。
Dan也许之后会谈到地理组合。
用你表述的方式来解开这个问题是有挑战性的。我想我。
会告诉你的是，我们每个季度都会评估土地储备的估值，我们会不断向你读出我们的看法。目前我们认为其公允价值约为账面价值的110%。所以这将是一个混合。项目中有些比其他项目更有盈利空间。但我只能在总体基础上向你提供这些信息。
关于地理位置，2026年我们假设的物流方面的启动量中，约三分之二在美国，同比增长约10-15%。然后我们在拉丁美洲看到强劲的市场，包括圣保罗、墨西哥，我会说不是墨西哥的边境市场，而是墨西哥城。然后如果你去欧洲，我们会看到，我们会在德国、荷兰、主要是北欧看到一些启动。
谢谢Nick。接线员。下一个问题。
下一个问题来自格林街的Vince Thabone。请提问。
嗨，早上好。我有几个关于数据中心机会的问题。关于你提到的1.2吉瓦处于意向书阶段。这些主要是供电外壳还是交钥匙？我只是想了解该电力的总投资。然后你能否也澄清一下，在电力采购的高级阶段到底意味着什么？我的意思是，我们听到的都是从公用事业公司获取电力需要越来越长的时间。所以我很好奇，处于高级阶段的项目可能需要多长时间才能交付电力。
是，你知道，你有该电力的承诺。但可能需要3到5年，甚至更长时间才能实际交付。只是想了解这两点。
Vince，我将回答。
你的第一个问题，更笼统地说，我们认为整个项目计划可能约60-70%是供电外壳，并在我们的预测中预留一定数量用于完全交钥匙。近期的交易仍在讨论这些问题，我们已经看到，可能令人惊讶，但我们已经看到即使在后期或中期建设中，客户也决定从供电外壳过渡到完全交钥匙。所以现在这有点不确定。但为了让你更广泛地思考整个计划，考虑60-70%的供电外壳。
Vince，关于什么定义高级阶段？什么是安全的高级阶段？这是项目有初步公用事业协议的时候，这确实标志着向确定电力协议进展。在这一点上已经投入了大量资本，并且有明确的获取确定电力的路径。这通常是在与这些公用事业公司进行12、18、24个月的谈判之后发生的，然后通常还需要一到两年才能达到安全阶段。然后我们认为安全电力是指数据中心项目通过能源服务协议的形式与公用事业公司签订具有约束力的协议，保证电力交付并承诺建设必要的基础设施。
谢谢Vince。接线员。下一个问题。
下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。请提问。
早上好。非常感谢回答我的问题。尽管2025年是特别动荡的一年，但您最终仍处于初始核心FFO推广指导的高端，这表明算法的稳定性。但2026年展望的区间甚至更宽。那么今年是否有任何因素会增加敏感性或更广泛的结果范围？还有，南加州的租赁百分比上升了140个基点。所以如果你能也谈谈那个市场的帮助，那将不胜感激。
嘿Michael，我是Tim。
关于你的第一个问题，老实说，我认为这更多是数学问题。我们现在开始讨论每股收益、每股FFO。这是一个相当高的数字。现在超过6美元。如果你从百分比角度考虑可变性，我们提供的便士范围需要随着这种增长而扩大。这很自然。
嘿，Michael，我是Chris，关于南加州。值得讨论的是南加州的基调转变。
所以。
所以，让我们承认南加州一直是一个疲软的市场，市场空置率很高。但客户需求有了新的方向，这让我们对我们一直以来关于周期性复苏机会出现的说法有了信心。我特别关注的是在下半年，即第三和第四季度，总吸纳量和净吸纳量朝着不同的方向发展。在批准的方向上，客户更早参与续约。更广泛的新租赁需求讨论跨越所有子市场，来自更广泛的客户群体。
关于子市场，我们经常被问到这个问题，在我们接近这个拐点时仍然存在一些细微差别。内陆帝国显然表现优于洛杉矶。该地区的净吸纳量有很大改善。A级优于B级。这对我们的投资组合是积极的。事实上，有几个领域存在一些稀缺性和健康的客户需求，导致价格趋稳和改善。所以我真的在想内陆帝国的大盒子，综合起来。周期正在推进，短期疲软正在消散。
谢谢Michael。接线员。下一个问题。
下一个问题来自摩根大通的Mike Mueller。请提问。
是的，嗨，谢谢。您26年的基金贡献预期是否仅反映仓库的持续开发活动，还是也考虑了新工具的贡献。
对于新工具？
贡献指导中唯一包含的是。我们全年考虑的是我在准备发言中提到的敏捷基金，在它开始今年将进行的一些开发活动之前，它将从安博获取一些土地，按公允价值加价，这就是运作方式，这已反映在指导中。
谢谢Michael。接线员。下一个问题。
下一个问题来自加拿大丰业银行的Nicholas Ulico。请提问。
哦，谢谢Tim。关于今年同店增长的指导，我希望你能稍微展开一下。关于今年同店增长的加速，这仅仅是由更容易的入住率比较推动的，还是你也期望市场市价调整有所改善？
是的，这将是。
让我们从租金变动部分或你提到的市价调整来分解，随着租金变动金额变得更加正常化，这将是一个递减因素。正如我提到的，2025年租金变动为50%，你可以通过补充材料推断，2026年将在30年代末或大约40%，因为你根据我们对市场租金的讨论评估我们的租赁市价调整。所以这将是一个较小的贡献者。长话短说，入住率拖累将略少。
其中一个主要因素是来自Duke收购的FVLA较轻，确实有很长的尾巴。我会说，这仍然拖累净有效同店增长75-100个基点，并且还会伴随我们几年，但会随着时间慢慢减少。
谢谢Nick。接线员，
下一个问题，下一个问题来自。
Keybanc资本市场的Todd Thomas。请提问。
嗨，谢谢。我想回到资本部署，从更高的层面问一些事情。您之前谈到过26年的部署拖累，因为24和25年的启动水平较低，这在短期内对FFO增长有一定影响。您能否谈谈全年稳定化的节奏，并评论是否看到随着年份的推进加速或增加？我只是想知道您能否谈谈26年指导中该拖累的规模和影响，以及您是否预计随着27年的临近开始缓解。
是的Todd，最好的披露。
关于这一点，在补充材料中有所体现，关于总体管道，我们确实标明了项目稳定化的年份。我们不按季度提供。这只是很多细节。但你知道，在投机方面，这将取决于租赁何时实现。也许只是为了帮助你，如果你想解开，你知道，前几年的启动线索，我们每季度都会给你，我会说我们的投机业务通常在7到9个月内租出。长期平均是7个月。
最近几年稍微长一些。我预计随着市场状况改善，这会收紧，当然定制建造项目在项目完成后立即上线。
谢谢Todd。接线员，下一个问题。
下一个问题来自巴克莱的Brendan lynch。请提问。
好的。感谢回答我的问题。关于数据中心方面的另一个后续问题，您能否讨论一下您拥有的5吉瓦以上的电力，这些电力在地理上或甚至可能在资产上是如何分散的，以及您拥有的最大块在哪里。
是的，当然。所以我们的土地和。
电力库。
如果你愿意，它分布在美国和欧洲的一级和二级市场。那是北弗吉尼亚州，那是硅谷，芝加哥，新泽西，达拉斯，美国的波特兰是一级。实际上是flap D市场。我们正在运作阿姆斯特丹、伦敦、巴黎、法兰克福、都柏林，然后是二级，我们也有很多地点。奥斯汀、拉斯维加斯、凤凰城、盐湖城、波士顿、丹佛，然后是欧洲的马德里、米兰和柏林。所以分布非常广泛。这里有广泛的机会。
谢谢Brendan。接线员，下一个问题。
我们的最后一个问题来自BMO资本市场的John Kim。请提问。
谢谢让我加入。
想跟进同店指导中包含的内容，即美国与国际市场的入住率增长。国际市场的优异表现会继续吗，以及您对太阳能贡献的预期，因为去年贡献不大。但我们距离2030年10亿美元基本收入目标又近了一年。
是的，John，我认为同店的入住率增长在我们的各个地区相对分散。当然，美国的权重通常更大，但正如我们考虑Chris的吸纳量，市场层面的改善幅度在基点方面在这些地区之间是相当一致的。
太阳能收入。
我很高兴你强调它在净经营收入中。我们非常自豪地超过了1吉瓦的目标。顺便说一句，我想再次提到，你看到的增长本身令人印象深刻，但坦率地说，与我们现在60-70亿美元的租赁运营净经营收入相比，这只是名义上的水平。但这将从这里继续增长，并在未来几年成为更有意义的贡献者。
现在问答环节结束。现在我想把发言权交还给管理层进行任何总结发言。
感谢您今天的参与。我们感谢您对公司的兴趣。我们期待在整个季度或下一季度的电话会议中与您联系。保重。
女士们，先生们，感谢您的参与。今天的电话会议到此结束。请挂断您的线路，祝您有美好的一天。