Dale Francescon（首席执行官）
Rob Francescon（联合首席执行官兼总裁）
J. Scott Dixon（首席财务官）
Tyler Langton（高级副总裁，投资者关系）
Andrew Aziz（摩根大通）
Jay McCandless
Natalie Kulasekere（Zelman & Associates）
Alex Rigel（德克萨斯资本）
伊特。萨。萨。山姆伊特。山姆。萨。伊特。
问候并欢迎参加世纪社区2025年第四季度及全年财报电话会议。此时，所有线路均处于仅收听模式。演示结束后，我们将进行问答环节。如果在通话期间任何时候您需要即时帮助，请按星号零联系操作员。请注意，本次电话会议正在录制。现在我将会议转交给世纪社区投资者关系高级副总裁Tyler Langton。谢谢。您可以开始了。
下午好。感谢您今天参加世纪社区2025年第四季度及全年财报电话会议。在会议开始前，我想提醒大家，本次通话中发表的某些声明可能构成前瞻性声明。这些声明基于管理层当前的预期，并受到许多风险和不确定性的影响，可能导致实际结果与前瞻性声明中描述或暗示的结果存在重大差异。其中某些风险和不确定性可在公司最新的10K报告中“风险因素”标题下找到，并由我们最新的10Q报告和其他SEC文件补充。
我们没有义务更新前瞻性声明。此外，本次电话会议将讨论某些非GAAP财务指标。公司提供此信息并非旨在孤立考虑或替代按照GAAP编制的财务信息。今天主持会议的有执行主席Dale Francescon、首席执行官兼总裁Rob Francescon以及首席财务官Scott Dixon。在今天的准备发言之后，我们将开放提问环节。接下来，我将会议转交给Dale。
谢谢Tyler，各位下午好。在新房市场充满挑战的一年里，我们对所取得的成就和业绩感到满意。我们以超出近期大部分财务和运营指标指引的成绩结束了这一年，包括交付3,435套住宅单元，其中包括3,030套新房、105套先前租赁的出租房以及通过我们的Century Living业务交付的300套多户住宅单元，使我们全年交付的住宅单元达到10,792套。年内，我们回购了年初已发行股份的7%以上，投资12亿美元用于土地收购和开发，以继续为世纪社区的未来增长定位，并以89美元的创纪录每股账面价值结束了这一年，同时将净杠杆率降至26%，并产生了超过1.5亿美元的经营现金流。
我们第四季度交付的3,030套新房得益于我们对提高销售速度的关注，特别是在较旧、成本较高的社区以及通过持续使用价格和融资激励措施进行清盘的社区。因此，我们第四季度的净订单为2,702套住房，创下公司纪录，环比增长13%，而历史平均环比下降6%。我们团队在2025年全年的成就包括将新开工房屋的直接建筑成本平均每套降低13,000美元，周期时间缩短13天，达到114个日历日的公司新纪录，更快的建造时间使我们的成品库存减少了近30%。
我们将不包括佣金和广告的销售、一般及管理费用（SGA）同比降低5%，并保持了客户满意度得分和抵押贷款捕获率。
利率处于历史高位，因为我们。
展望2026年及未来几年。鉴于过去几年的土地支出，世纪社区为未来增长做好了充分准备。假设市场状况改善，仅基于2025年底的现有土地数量，我们有能力在2026年和2027年实现每年10%的交付增长。也就是说，如果市场状况持续放缓，我们将保持纪律，不会为了增长而增长我们的土地储备或交付量，因为我们更传统的土地期权策略使我们在调整土地收购的时间和条款方面具有很大的灵活性，因为我们面临的资本风险有限。
鉴于我们的估值水平，我们在2025年加大了股票回购力度，我们强劲的资产负债表支持2026年资本配置的持续灵活性，同时不限制我们在市场反弹时快速提升增长的能力。我们预计任何利率缓解、消费者信心改善或政府对购房者的支持都将释放买家需求，而世纪社区已做好充分准备满足这些需求。我们仍然相信2025年对经济适用新房存在显著的潜在需求。《新闻周刊》连续第三年将世纪社区评为美国最值得信赖的公司之一，同时世纪社区被《美国新闻与世界报道》评为最佳雇主之一。
这些认可证明了我们团队成员和贸易伙伴的承诺，使我们能够实现“为每个梦想持续交付家园”的使命，我们要感谢他们的努力。现在我将会议转交给Rob，由他更详细地讨论我们的战略、运营和土地状况。
谢谢Dale，各位下午好。从销售开始，我们2,702套住房的净新合同是第四季度的公司纪录，同比增长10%，环比增长13%，显著优于我们历史上第四季度约6%的平均环比下降。订单的强劲主要得益于吸收率的提高，第四季度每个社区平均吸收2.9套住房，同比增长12%，环比增长16%。虽然我们在第四季度更关注较旧、成本较高的社区和清盘社区的销售速度而非价格，但随着进入2026年，我们计划在速度和价格之间采取更平衡的方法。
虽然2026年初至今的销售速度比2025年同期慢，但我们对同比略有强劲的流量趋势感到鼓舞，因为我们期待即将到来的传统销售旺季。我们第四季度已售房屋的激励措施增加了200个基点，平均约为1300个基点，这是由于我们的第四季度速度策略以及我们与其他建筑商竞争年终收盘的一般市场动态。提醒一下，自2024年初以来，我们的激励措施范围从600个基点到本季度的高点1300个基点，因此一旦市场状况改善使我们能够大幅减少激励措施，我们有足够的杠杆作用，因为我们希望恢复更平衡的速度方法。
我们目前预计2026年第一季度已售房屋的激励措施将比2025年第四季度水平提高多达50个基点。第四季度，可调利率抵押贷款约占我们发放的抵押贷款的25%，高于第三季度的近20%和第一季度的不到5%。我们的买家对ARM的接受度一直在提高，我们感到鼓舞的是，未来ARM的采用还有进一步提升的空间，这可能有助于部分解决市场的可负担性挑战。虽然激励措施显然对我们的利润率造成了压力，但我们的运营继续表现极佳。
我们第四季度交付房屋的直接建筑成本环比下降4%。第四季度的周期时间平均为114个日历日，比去年同期的127天下降10%。鉴于我们创纪录的周期时间和有利的直接建筑成本，我们已做好充分准备，利用春季销售季节的任何有利市场条件并加快开工。从我们第四季度开工的2,069套房屋来看，我们2025年的平均社区数量增加了13%，达到318个社区，而年底社区数量为305个。
虽然我们一直预计今年年底社区数量会适度增长，但我们关闭的社区数量比最初预期的要多，这种趋势在第四季度后半段尤为明显。鉴于我们2026年销售速度的提高，我们预计平均社区数量将同比增长低至中个位数百分比。在将会议转交给Scott之前，我想提供一些关于我们土地状况的额外细节，这些细节支持我们的增长，同时具有有吸引力的风险和成本特征。
我们第四季度末拥有约61,000个自有和控制的地块，并在2025年花费约12亿美元用于土地收购和开发，几乎与2024年的13亿美元水平相当。我们目前预计2026年的土地收购和开发支出将与2025年水平大致持平。如果市场状况需要，我们有能力减少这一数字，而不会影响我们的近期增长前景，或者如果市场状况改善，鉴于我们资产负债表的实力，我们可以加速支出。
更具体地关于增长主题，鉴于过去几年的土地支出，假设市场状况改善，仅基于2025年底我们现有的自有和拍卖地块数量，我们有能力在2026年和2027年实现每年10%的交付增长。我认为同样重要的是要注意，即使有这样的土地支出水平，我们在2024年产生了1.26亿美元的经营现金流，2025年产生了1.53亿美元，进一步支持世纪社区自筹资金未来增长的能力。
除了提供有吸引力的未来增长外，我们的土地状况还具有有吸引力的成本基础。第四季度，我们的成品地块成本环比大致持平，我们预计2026年的平均成品地块成本仅比2025年第四季度水平高2%至3%。我们土地的有吸引力的增长特征和成本状况还受到传统土地期权策略的支撑，该策略既灵活又通过最小化土地储备风险来降低风险。
我们的期权协议的灵活性使我们能够在许多情况下调整条款，并在2025年期间在某些情况下实现更低的价格。因此，我们对房屋开工速度有更多的控制权，而不是固定的收购时间表和更高的利息成本影响我们的速度。此外，我们目前26,000个期权地块的不可退还押金总额仅为7400万美元。
除了我们的土地状况具有显著灵活性外，我们的很大一部分土地也接近货币化，这进一步降低了我们土地的风险特征。具体而言，第四季度末我们总自有土地库存的43%是成品地块，另有32%是开发中的土地。展望未来的土地投资，我们仍然专注于深化在现有市场的份额，以提高利润率和回报。
我们对第四季度和全年的表现感到满意。我们大幅缩短了周期时间和直接成本，并控制了固定的一般及管理费用。我们在必要时降低了土地库存的风险，同时保留了我们的土地状况在未来几年以有吸引力的成本推动有意义增长的能力。现在我将会议转交给Scott，由他更详细地讨论我们的财务业绩。
谢谢Rob，第四季度，税前收入为4700万美元，净收入为3600万美元，即每股摊薄收益1.21美元。调整后净收入为4700万美元，即每股摊薄收益1.59美元。第四季度房屋销售收入为11亿美元，环比增长16%。我们交付的3,030套新房环比增长22%，而我们367,000美元的平均销售价格环比下降5%。由于2026年第一季度激励水平的提高在很大程度上推动了ASB的下降，我们预计交付量将在2,100至2,300套之间，这应该是全年的低点，因为我们预计2026年期间社区数量将增加。
我们第四季度的总收入还受益于在我们的Century Living部门出售了一个300单元的多户社区。第四季度，GAAP房屋建筑毛利率为15.4%，受到100个基点的库存减值和2024年两次收购的10个基点购买价格会计的负面影响。本季度1090万美元的减值费用与几个清盘社区有关。调整后房屋建筑毛利率在第四季度为18.3%，2026年第一季度，我们预计调整后房屋建筑毛利率的最显著驱动因素将继续是产生可接受销售速度所需的激励措施。
第四季度销售、一般及管理费用占房屋销售收入的比例为12.2%，得益于持续的成本削减努力。假设我们2026年全年房屋销售收入指引的中点，我们预计2026年全年销售、一般及管理费用占房屋销售收入的比例约为13%，第一季度销售、一般及管理费用占房屋销售收入的比例为14.5%。
第一季度。
第四季度金融服务收入为2500万美元，该业务产生了800万美元的税前收入，得益于本季度的更高交易量。我们目前预计2026年金融服务的贡献利润率将与2025年水平相似。我们2025年第四季度和全年的抵押贷款捕获率均为84%，创下季度和年度纪录。
2025年第四季度我们的税率为23.5%，全年为24.1%，我们预计2026年全年税率将在25%至26%之间。2025年第四季度我们的房屋建筑净债务与净资本比率改善至25.9%，而2025年第三季度为31.4%。第四季度房屋建筑债务与资本比率也从2025年第三季度的34.5%改善至29.1%。
我们本季度末拥有26亿美元股东权益和11亿美元流动性。2025年，我们产生了1.53亿美元的经营现金流，继2024年产生1.26亿美元之后，即使我们继续投资土地以支持未来增长。本季度，我们维持了每股0.29美元的季度现金股息，并以平均每股59.90美元的价格回购了334,000股普通股，耗资2000万美元，较我们本季度末创纪录的每股账面价值89.21美元有33%的折扣。
第四季度末。
2025年全年，我们回购了230万股股票，占年初已发行股份的7%，平均价格为63.32美元，较我们的账面价值有29%的折扣。年内，我们通过股息和股票回购向股东返还了创纪录的1.78亿美元。
转向指引，假设当前经济环境没有重大变化，我们目前预计2026年全年新房交付量将在10,000至11,000套之间，房屋销售收入将在36亿至41亿美元之间。
我们目前的指引反映了平均开放社区数量中个位数百分比的增长，以及与2025年下半年相似的每个社区吸收水平。鉴于我们目前的地块和社区数量，如果吸收率和整体市场状况支持这种增长，我们有能力将交付量推高至指引的高端以上。
最后，鉴于过去几年的土地投资，当市场反弹时，我们已做好增长准备。鉴于我们灵活的土地策略以及在降低直接成本和固定一般及管理费用方面的成功，我们也做好了应对当前市场的准备。这使我们能够产生稳定的现金流水平，投资于业务，并以我们认为非常有吸引力的水平 opportunistically 回购股票。接下来，我将开放提问环节。操作员。
谢谢各位。我们现在开始问答环节。如果您有问题，请按星号加数字1。在您的按键电话上，您会听到提示音，表示您的手已举起。如果您想退出投票过程，请按星号加数字2。如果您使用免提电话，请在按任何键之前拿起听筒。请稍等，等待第一个问题。第一个问题来自摩根大通的Andrew Aziz。您的线路现已开通。
嗨，各位。感谢回答我的问题。我很感激。只是想深入了解并澄清您所做的一些评论。您提供了很多很好的细节。我的意思是，我相信你们暗示春季销售季节可能同比会更强一些。我的意思是，我很想深入了解这一点，以及您从消费者那里看到的情况，以及消费者在可能减少激励措施的情况下的行为。
是的。所以，Andrew，到目前为止在1月份，正如我们提到的，我们的销售速度实际上比去年同期慢。然而，订单活动在1月份的前三周环比有所改善。当我们查看潜在线索时，这实际上也有所增加。所以。这些线索需要15到45天的时间才能转化，具体取决于情况。所以我们希望这会开始好转。你知道，去年，春季销售季节，虽然每个人都非常希望我们能有一个很棒的春季销售季节，但它没有成熟，结果也不是那样。
所以我们希望今年情况会如此。你知道，目前在住房方面有很多宣传和公关活动，所以我们希望这将成为我们进入春季销售的顺风，并会更好。
好的，那么政府的这些努力是否已纳入您的指引，或者这只是额外的帮助，还是接近指引的高端？你们如何看待这些目前可能是额外帮助的行动。明白了。
也许我再问一个。我的意思是社区数量，你知道，看起来你有一些低至中个位数的增长。我的意思是，我们如何看待季度环比的情况？是同比稳步增长还是更不稳定？
是的，Andrew，我是Scott。所以从社区数量的角度来看，你知道，今年我们的平均社区数量确实增加到了318个。随着我们真的推进，我们确实在年底有所下降。正如我们，正如我们真正专注于一些清盘社区以及较旧的SPAC。所以我们预计从平均社区数量的角度来看，全年，特别是今年年中和下半年，社区数量将继续增长。
这很有帮助。谢谢各位提供的所有细节。
谢谢。
下一个问题来自Citizens JMP的Jay McCandless。您的线路现已开通。
嘿，各位，感谢回答我的问题。我想第一个问题可能深入探讨一下毛利率。您认为它会与第四季度一致，也许比第四季度稍差一些吗？这是我听到的吗？
Jay，我是Scott。我来回答这个问题。很高兴有你，显然也恭喜你的新角色。
是的，恭喜你，Jay。
谢谢各位。
从毛利率的角度来看一些评论。你在第四季度利润率中看到的实际上是我们有意专注于一些清盘社区并真正推动一些单元销售。我们最终的销售速度超过2,700个单元，环比增长16%。所以我们在第一季度的激励措施方面非常专注。实际上，我们一直采取更平衡的整体方法。我认为随着进入明年，你会看到我们恢复到这种方法。
显然，我们将看看春季销售季节的情况以及消费者的情况。但我认为随着进入第一季度，这反映在我们的评论中，我们确实认为激励措施水平将比第四季度当前水平略微回落约50个基点。
好的。
好的。
我想我的第二个问题是，你知道，你谈到流量似乎好一些，但订单速度慢一些。在地理方面有没有表现突出的地区，无论是好是坏？
的更好与更差？
是的，Jay，我是Scott。我可以插话。你知道，我不认为我会特别指出我们今年到目前为止的任何特定地区或市场。这确实超出了我们去年全年经历的一些趋势。当然，我们对流量略有增加感到兴奋。我们已经看到一些头条新闻，当抵押贷款利率接近6%时。你知道，带来了更多的流量。我们当然很高兴看到这在春季销售季节发挥作用。
我认为，不幸的是，在1月份这么早的时候，1月份历来是一个较为平淡的月份，我们需要再过几周才能真正了解每个地区的情况以及春季销售季节的发展方向。
明白了。然后只是一个事务性问题。你能提醒我们股票回购授权还剩下多少吗？
是的，我们的股票回购计划下大约有150万股。
好的，太好了。谢谢各位。非常感谢。
不客气。谢谢，Jay。
下一个问题来自Zelman and Associates的Natalie Kalesekur。您的线路现已开通。
嘿，下午好。感谢回答我的问题。所以如果我没弄错的话，您说SG&A占销售额的比例在2026年第一季度将达到14.5%。对吗？
正确。2026年第一季度为14.5%。
好的。所以这比你一直以来的运行率略高。所以我只是想弄清楚是什么导致了这种上升，特别是考虑到去年社区数量增长更高。所以你能谈谈其中的变动因素吗？
当然。你知道，从全年来看，我们真的认为2025年和2026年的SG&A占收入的百分比将相当持平。所以今年我们以12.9%结束。我们真的预计明年会在类似水平。这就是，你知道，最初的指引是13%。当我们具体看第一季度时，在你知道的那个数字中有一些因素，首先是第一季度通常是我们全年收盘最低的季度，因此从百分比来看肯定是最高的之一。
此外，如你所知，你看看我们积压订单中的ASP和隐含指引，这两个因素确实影响了第一季度的14.5%。
好的，谢谢。我想下一个问题是，您说1月份前三周的订单活动同比呈下降趋势。所以我只是好奇，如果情况仍然同比下降，您对在春季能够进一步减少激励措施的信心有多大？
好吧，再说一次，我们将不得不看看情况如何发展。你知道，正如我之前提到的，去年我们和其他所有建筑商都非常希望2025年的春季销售会很棒，但这并没有实现，你知道，今年，再次，出于我之前陈述的一些原因，我们认为今年会更好。但同样，我们只能拭目以待。当我们说我们落后于速度时，我的意思是我们并没有落后太多。但正如我们今天坐在这里，你知道，这是一个准确的陈述，当然。
明白了。谢谢。
下一个问题来自德克萨斯资本的Alex Rigel。您的线路现已开通。
谢谢。我很欣赏这次通话的透明度和所有信息。非常有帮助。第一个问题，显然第四季度由于清盘的更高激励措施存在一些利润率逆风，但世纪生活单元的销售是否有任何压力？
Alex，具体而言，向Sensory Living单元的销售不包括在毛利率中，也不包括在我们提供的激励评论中。
有帮助。然后关于您网站上3.75%的 teaser 利率，您是否发现这是真正导致买家采取行动的神奇数字？
你知道，Alex，从产品角度来看，抵押贷款方面有很多不同的事情在发生。当你退后一步看我们今年发放的抵押贷款的平均利率。我们的金融服务部门有84%的捕获率。所以这当然是我们绝大多数的消费者。我们的总体利率在5.25%到5.5%左右。我们当然会为我们的买家推出产品或解决某些问题。你会看到低于4%的 teaser 利率，特别是在我们的ARM产品上，你还会看到一个非常受欢迎的产品是，你知道，4.875%的30年固定利率。
这当然是另一个肯定有助于解决我们消费者的一些可负担性问题的产品。但总体而言，在过去四五个季度中，我们发放的抵押贷款利率相当稳定，在5.25%到5.5%左右。
然后更广泛地说，当我们进入春季销售季节时，您如何看待行业目前的 spec 库存水平发展？
我认为当我们回顾去年，我们也不例外，当我们推动速度而非价格时，我们进入2025年1月时的 spec 库存比去年同期少。当我们观察时，我认为人们通常也做了同样的事情，即不会在开工或所有方面领先于自己。但积极的一面是，如果市场存在，由于周期时间缩短，可以非常迅速地增加。对我们和其他建筑商来说，我们的周期时间为114个日历日，其他建筑商根据产品类型也大致相似。因此，新产品可以相当快地创建。
非常有帮助。谢谢。
不客气。
提醒一下，如果您想提问，请按星号1。我们现在将线路转回给Rob进行简短的闭幕词。请继续。
致所有参会者，感谢您今天抽出时间和对世纪社区的关注。致我们的团队成员，感谢您的辛勤工作、对世纪社区的奉献以及对我们尊贵购房者的坚定承诺。
谢谢。各位，今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断了。
山姆。