杰西卡·汉森（副总裁，投资者关系与 communications）
保罗·罗曼诺夫斯基（首席执行官）
迈克尔·J·默里（执行副总裁兼首席运营官）
比尔·W·惠特（首席财务官）
斯蒂芬·金（Evercore ISI）
约翰·洛瓦洛（瑞银集团）
马修·布利（巴克莱银行）
艾伦·拉特纳（Zelman）
瑞安·吉尔伯特（BTIG）
山姆·里德（富国银行）
埃里克·博沙德（克利夫兰研究公司）
安东尼·佩蒂纳里（花旗集团）
迈克尔·雷豪特（摩根大通）
特雷弗·奥林森（沃尔夫研究公司）
拉夫·贾德洛西奇（美国银行）
苏珊·马克拉里（高盛）
肯·泽纳（海港研究公司）
杰德·拉赫马尼（KBW）
亚历克斯·巴伦（住房研究中心）
萨。萨。它。萨。山姆它。早上好，欢迎参加美国建筑商DeOrr Horton的2026年第一季度收益电话会议。此时，所有参与者都处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。如果有人在会议期间需要操作员协助，请按电话键盘上的Star0。请注意，本次会议正在录制。现在我将把电话转给Dr. Horton的 communications高级副总裁杰西卡·汉森。杰西卡，请讲。
谢谢。抱歉，如果我把自己从静音中解放出来会有所帮助。谢谢，保罗。各位下午好，早上好。欢迎参加我们讨论2026财年第一季度财务业绩的电话会议。在我们开始之前，今天的电话会议包括1995年《私人证券诉讼改革法案》所定义的前瞻性陈述。尽管Dr. Horton认为任何此类陈述都是基于合理的假设，但不能保证实际结果不会有重大差异。所有前瞻性陈述均基于Dr. Horton在本次电话会议日期可获得的信息，并且Dr.
Horton不承担任何公开更新或修订任何前瞻性陈述的义务。有关可能导致业绩发生重大变化的因素的其他信息包含在D.O. horton提交给美国证券交易委员会的Form 10K年度报告中。今天上午的收益发布和我们的补充数据演示可在我们的网站@ investor.deorhorton.com上找到，我们计划在本周晚些时候本次电话会议后提交10Q。我们还将把更新后的投资者演示文稿发布到我们的投资者关系网站上的“新闻与事件”下的演示部分，供您参考。现在我将把电话转给我们的总裁兼首席执行官保罗·罗曼诺夫斯基。
谢谢杰西卡，早上好。我很高兴今天电话会议上还有我们的首席运营官迈克·默里和首席财务官比尔·惠特。Dr. Horton团队在2026财年有一个坚实的开端，合并税前收入为7.98亿美元，收入为69亿美元，税前利润率为11.6%。新房需求仍然受到可负担性限制和谨慎的消费者情绪的影响。然而，我们的团队继续以纪律性应对当前的市场状况。我们超出了收入和收盘指导的高端，实现了预期范围内的房屋销售毛利率，我们的净销售订单与去年同期相比增长了3%，表明我们有能力平衡速度、价格和激励措施，以推动增量销售并最大化回报。
我们专注于资本效率，以产生强劲的运营现金流并为股东提供有吸引力的回报。在过去12个月中。我们从运营中产生了36亿美元的现金，我们通过回购和股息向股东返还了44亿美元。截至12月31日的过去12个月，我们的房屋建筑税前存货回报率为18.6%，而我们的合并股本回报率和资产回报率分别为13.7%和9.4%。在过去3年、5年和10年期间，我们的资产回报率在所有标准普尔500公司中排名前20%，这表明我们以纪律性回报为重点的运营模式产生了可持续的结果，并为我们继续创造价值奠定了良好的基础。
我们在第一季度增加了销售激励措施，我们预计2026财年激励措施将保持较高水平，具体水平取决于需求、抵押贷款利率的变化和整体市场状况。我们每天都在努力利用我们行业领先的平台、无与伦比的规模、高效的运营和经验丰富的员工，为更多美国人提供可负担价格点的住房所有权机会。本季度，我们抵押贷款公司64%的收盘是首次购房者。我们将继续根据每个市场的需求定制我们的产品供应、销售激励措施和房屋数量及库存，以最大化回报。
迈克2026财年第一季度的每股摊薄收益为2.03美元，而去年同期为每股2.61美元。本季度净收入为5.95亿美元，合并收入为69亿美元。我们第一季度的房屋销售收入为65亿美元，关闭了17,818套房屋，而去年同期关闭了19,059套房屋，收入为71亿美元。本季度的平均收盘价为365,500美元，环比持平，同比下降3%。我们关闭房屋的平均销售价格比美国新房的平均销售价格低约135,000美元，几乎30%。
此外，我们房屋的中位数销售价格比现有房屋法案的中位数价格低70,000美元。
第一季度，我们的净销售订单从去年同期增长3%至18,300套房屋，而订单价值保持不变，为670万美元。本季度的取消率为18%，与去年同期一致，环比从20%下降。我们的活跃销售社区平均数量环比增长2%，同比增长12%。第一季度净销售订单的平均价格为364,000美元，环比持平，较去年同期下降2%。
杰西卡我们第一季度房屋销售收入的毛利率为20.4%，比9月份季度环比上升40个基点，完全是由于本季度收到的前期保修成本的回收。在每平方英尺的基础上，房屋销售收入环比持平，而建筑成本下降约1%，地段成本上升2%。不包括本季度因前期保修成本回收而带来的40个基点的毛利率收益，我们的房屋销售毛利率将为20%。此外，随着我们整个季度的推进，激励措施有所增加，因此我们预计第二季度的房屋销售毛利率将低于第一季度。
我们今年剩余时间的激励水平和房屋销售毛利率将取决于需求强度、抵押贷款利率的变化和其他市场状况。
比尔第一季度，我们的房屋建筑SG&A费用与去年相比下降了1%，房屋建筑SGA费用占收入的百分比为9.7%，高于去年同期的8.9%。SGA费用比率的增加主要是由于与去年同期相比，我们的房屋收盘量较低。我们继续以纪律性管理我们的平台，并专注于高效地获得市场份额，同时随着时间的推移推动运营杠杆。
保罗在12月季度，我们开始了18,500套房屋，比第四季度环比增长27%，我们预计第二季度的开工量将更高。比第一季度。本季度末，我们有30,400套房屋库存，其中20,000套未售出。本季度末，我们有7,300套未售出房屋已完工，比9月份减少了2,000套。我们有900套未售出房屋已完工超过六个月。对于本季度关闭的房屋，我们从房屋开工到房屋关闭的中位周期时间比一年前减少了两周。我们改进的周期时间使我们能够减少库存房屋，并更有效地周转住房库存。我们将继续根据市场状况管理我们的房屋、库存和淀粉速度。
迈克截至12月31日，我们的房屋建筑地段头寸包括约590,500个地段，其中25%为自有，75%通过购买合同控制。我们正在根据当前市场状况积极管理我们在地段、土地和开发方面的投资。我们仍然专注于与全国各地的土地开发商的关系，使我们能够在其他人开发的地段上建造更多房屋，这提高了我们的资本效率、回报和我们本季度关闭的房屋的运营灵活性，67%位于由forestar或第三方开发的地段上，高于去年同期的65%。
季度我们第一季度在地段、土地和开发方面的房屋建筑投资总额为20亿美元，其中13亿美元用于成品地段，6.1亿美元用于土地开发，8000万美元用于土地收购。
保罗在第一季度，我们的租赁业务通过出售397套单户租赁房屋产生了1.1亿美元的收入。截至12月31日，我们的租赁物业库存为29亿美元，其中包括25亿美元的多户租赁物业和3.56亿美元的单户租赁物业。我们仍然专注于提高租赁业务的资本效率和回报。至于我们的金融服务业务，第一季度的税前收入为5800万美元，收入为1.85亿美元，导致税前利润率为31.4%。
迈克Forestar是我们 majority owned的住宅地段开发公司，第一季度报告收入为2.73亿美元，售出1,944个地段，税前收入为2100万美元。截至12月31日，Forestar拥有和控制的地段头寸为101,000个地段。Forestar拥有的地段中有62%已与Dr. Horton签订合同或受优先购买权约束。我们第一季度购买的1.8亿美元成品地段来自Forestar。Forestar强大的独立资本化资产负债表、全国性运营平台和地段供应使他们能够为房屋建筑行业提供必要的成品地段，并在未来几年内聚合显著的市场份额。
比尔我们的资本配置策略是纪律性和平衡性的，以支持产生有吸引力的回报和大量运营现金流的运营平台。我们拥有强大的资产负债表，低杠杆率和健康的流动性，这为我们提供了显著的财务灵活性，以适应不断变化的市场状况和机会。在今年的前三个月，房屋建筑运营提供的现金为4.98亿美元，合并运营提供的现金为8.54亿美元。在第一季度，我们以6.7亿美元回购了440万股普通股，我们的流通股数量比一年前减少了9%。
我们还支付了每股45美分的现金股息，总计1.32亿美元，我们的董事会已宣布将于2月份季度末支付相同水平的季度股息。我们的股东权益为240亿美元，比一年前下降4%，每股账面价值为82.6美元，增长5%。与一年前相比。截至12月31日，我们拥有66亿美元的共识合并流动性，其中包括25亿美元的现金和41亿美元的信贷额度可用 capacity。季度末的债务总额为55亿美元，我们在未来12个月内有6亿美元的房屋建筑高级票据到期。截至12月31日，我们的合并杠杆率为18.8%，我们计划长期将杠杆率维持在20%左右。
杰西卡展望第二季度，我们目前预计合并收入在73亿至78亿美元之间，我们的房屋建筑业务关闭的房屋数量在19,700至20,200套之间。我们预计第二季度的房屋销售毛利率在19%至19.5%之间，合并税前利润率在10.6%至11.1%之间。对于2026财年全年，我们仍然预计合并收入约为335至350亿美元，房屋建筑业务关闭的房屋数量在86,000至88,000套之间。
我们继续预测2026财年的所得税率约为24.5%，运营现金流至少为30亿美元，普通股回购约为25亿美元，股息支付约为5亿美元。
保罗最后，我们的业绩和地位反映了我们经验丰富的团队在行业领先的市场份额、广泛的地理足迹以及专注于以可负担价格点提供优质房屋。所有这些都是我们运营平台的关键组成部分，支持我们聚合市场份额、产生大量运营现金流并向股东返还资本的能力。我们认识到当前经济中的波动性和不确定性，并将继续以纪律性方式适应市场状况，以提高我们公司的长期价值。感谢Dr. Horton全体员工、土地开发商、贸易伙伴、供应商和房地产经纪人的持续努力和辛勤工作。
让我们继续努力改进我们的运营，并在2026年为更多个人和家庭提供住房所有权机会。我们的准备发言到此结束。我们现在将主持提问。
谢谢。此时我们将进行问答环节。为了节省时间，我们要求每位参与者将自己限制在一个问题和一个后续问题。在今天的电话会议上，如果您想提问，请按电话键盘上的Star one。确认音将表明您的线路在问题队列中。如果您想从队列中删除您的问题，可以按Star two。对于使用扬声器设备的参与者，在按星号键之前可能需要拿起听筒。请稍等，我们正在收集问题。
今天的第一个问题来自Evercore isi的斯蒂芬·金。史蒂文，您的线路已接通。
是的，非常感谢你们。考虑到逆风，这里的表现实际上相当令人印象深刻。所以恭喜你们。如果可以的话，我想问一下你们的SGA。我认为它可能比你预期的要高一点，我很好奇。你将较高的水平主要归因于同比关闭量较低，但你的关闭量没有低于你的预期或。你的指南。实际上它超出了。所以我有点好奇。SGA是否让你感到惊讶？除了关闭量较低之外，还有其他原因吗？考虑到它与你的关闭量的表现并不真正相符，特别是其中，激励措施或其他东西是否在SGA中体现？
史蒂夫？本季度SGA没有异常情况。总体而言，与我们的计划相对一致，我们达到了本季度的营业利润率指导。如果你看一下SGA的总体支出，就绝对美元而言，同比略有下降。当我们查看我们的平台并查看我们今年计划做的事情时，我们计划增加我们的关闭量。我们的指南是今年增加我们的关闭量。因此，我们正在维持我们的平台。但我们第一季度的关闭量有所下降，当我们在季度内关闭量较少时，我们的SG&A杠杆率较低。
但我们对全年的期望是，作为收入的百分比，这种增长不会在整个年度持续下去。
明白了。好的。然后我想你也谈到了你的资本结果分配。具体来说，你重申了你对现金流的指导。我很好奇，如果你，我认为过去你曾谈到现金流目标是约100%的现金流转换。你能谈谈进展如何，以及在可预见的未来这是否仍然是一个合理的期望吗？
是的，这仍然是一个合理的期望。我们仍然在指导。我们重申了我们的指南，要求合并现金流大于30亿美元。我认为我们正按照预期进行。
太好了。非常感谢你们。
谢谢。下一个问题来自ubs的约翰·拉瓦洛。约翰，您的线路已接通。
早上好，各位。也感谢你们接受我的问题。第一季度社区数量增长相当强劲，同比增长约12%。随着我们度过这一年，你们如何看待社区数量增长的节奏？
约翰，社区数量有所增加。它增长了12%和2%，我认为是环比增长。我们仍然认为社区数量将继续保持在较高水平。但我们预计它将下降到中个位数到高个位数范围。我们很高兴今天有这样的社区数量，因为我们看到了整个市场的吸收。每个旗帜的吸收没有那么多。因此，额外的社区使我们能够维持我们的指南，并在春季展开时对我们今天的定位感到舒适。
明白了。然后，如果我们不包括第四季度的毛利率20%。库存储备或保修，我是。对不起，保修储备收益，那里有哪些变动因素？我知道，杰西卡，你提到激励措施随着你的移动而增加。通过这个季度，但是你如何。可能考虑土地、劳动力、材料的环比变化？
当然。首先，约翰，提醒一下，在第四季度，我们的保修和诉讼成本中也有一个不寻常的项目。上个季度，我们的诉讼成本比典型水平高出60个基点。本季度，我们的方向相反，从这些保修成本中获得了40个基点的收益。因此，在 apples to apples的基础上，我们第四季度的毛利率为20.6%，第一季度的毛利率为20.0%。然后我们对本季度的指南是第二季度19%至19.5%。因此，在中点，我们估计环比下降约75个基点。
该指南确实反映了我们所看到的情况，即我们的建筑成本环比相对持平，同比略有下降，这也是我们本季度的实际情况。根据我们目前在地段管道中看到的情况，我们预计我们的地段成本将继续环比和同比上升。正如我在电话会议上所说，随着我们整个季度的推进，我们不得不使用更高水平的激励措施。因此，该指南最重要的是纳入了我们最近看到的市场状况以及12月底季度末的积压保证金。
明白了。谢谢你们。
谢谢。下一个问题来自巴克莱银行的马修·布利。马修，您的线路已接通。
各位早上好。感谢你们接受提问。如果我没听错的话，想继续讨论激励措施的话题。我的意思是，听起来第二季度的指南反映了你过去一个季度在销售方面增加的激励措施。显然，在过去的几个月里，抵押贷款利率有所下降。几个星期等等。我的意思是，利率在某个时候下降是否支持你提供激励措施的成本，或者你是否能够在这种背景下围绕手臂或临时降价等方面做一些有创意的事情。只是想了解激励措施可能在某个时候达到顶峰的可见性。谢谢。
第一季度激励措施的成本主要是由于利率较高时提供的利率损失。因此成本较高。我们在整个季度加速使用这些激励措施，12月份退出的激励水平在很大程度上影响了我们对第二季度的利润率展望。如果利率继续压缩并保持压缩，我们预计提供这些激励措施的成本将略有下降。但这尚未纳入我们的任何指导。
好的，完美。其次，也许只是继续这个低利率的话题。我知道我们不能总是从日历年的前三个星期解读太多，但只是关于本季度需求、流量和销售节奏的任何颜色。自从最近几周利率下降以来。你能从过去几个周末中获得买家对此反应的任何信号吗？
马特，我想说整个季度与我们进入该季度时的季节性预期相对一致，并且在整体需求方面是较低的季度之一，因为我们进入春季，前两周真的太早了，无法判断我们将看到春季的轨迹，但当我们看到那种利率时，它肯定会在我们的销售办公室产生一些活动，我认为今天我们对我们的库存、社区数量以及第一季度和第二季度前几周的销售水平感到满意，以重申我们对全年的指导。
好的，谢谢，保罗。祝你们好运。
谢谢。下一个问题来自Zelman的艾伦·拉特纳。艾伦，您的线路已接通。
嘿，各位，早上好。感谢到目前为止的颜色。显然，政策方面有很多关注，我相信本周我们会听到特朗普总统更多的消息。但我想首先，关于到目前为止宣布的或至少提出的内容，你。知道，特别是关于你的租赁业务，我很好奇你在拟议禁止机构买家购买单户住宅的背景下如何看待这一点。我知道你们一般都在减少对租赁的投资。但是你如何考虑管理该业务的投资，在该业务部分存在不确定性的情况下建设社区？
艾伦，我们对SFR租赁的关注主要是并且继续是专门建造的社区，相信这是我们继续关注的好地方。在我们的待售社区中，我们没有向机构买家出售很多房屋。所以对我们来说，对于那些来买房的人来说，无论是首次购房者、升级购房者还是我们的任何细分市场，都没有太多竞争，我们认为我们将继续专注于那里。我们的SFR业务已经从完全建造、租赁然后出售完全稳定的资产转变为更多的远期销售场景。
因此，对我们的单户租赁业务的地位感到非常满意，我们将看看这一切随着时间的推移如何发展。但对我们的地位感到满意。
好的，我很欣赏这一点。显然，我们将看看这些专门建造的社区是否有任何排除或豁免。我认为这有充分的理由。但稍微转换一下话题，关于土地市场，我很好奇。你能否谈谈你在土地方面看到的情况，成本是否开始下降，土地市场是否存在更多的买卖价差扩大和总体活动放缓，开发成本通胀，你能提供的任何颜色？因为显然，我认为重建行业毛利率的必要组成部分是看到土地成本和开发通胀的一些缓解。
我认为我们还没有看到原始土地市场本身的重大投降。我认为那里的卖家相当有耐心。随着活动水平的放缓，我们可能在一些开发成本方面看到了一些进展。此外，我们看到了一些改进的条款。没有大量的价格折扣或任何困境机会，但与我们的土地开发合作伙伴进行了理性的对话，讨论如何共同满足市场并以可接受的速度开发社区。因此，我们看到了一些调整和节奏，这非常有帮助。但我们没有看到任何广泛的交易违约或新交易反复与困境卖家一起回到市场。
明白了。好的，谢谢你们。非常感谢。
谢谢。下一个问题来自btig的瑞安·吉尔伯特。瑞安，您的线路已接通。
嗨，谢谢，大家早上好。我只想回到年初至今的需求趋势。保罗，听起来你说当利率达到6%左右时，你会看到销售办公室的活动增加。今年1月到目前为止是这样吗？你看到购房者需求增加了吗？鉴于利率下降。
到目前为止，我们对所看到的情况感到满意。同样，现在还很早，春季销售季节还很早，我们将看看随着时间的推移会如何发展。但对我们的定位感到满意，当你看到利率跨越这样的门槛时，它肯定会在我们的销售办公室创造更多活动，我认为今天我们对我们的库存、社区数量以及第一季度和第二季度前几周的销售水平感到满意，以重申我们对全年的指导。
好的，明白了，谢谢。然后在供应方面，看起来行业范围内的住房开工可能有所下降，我认为我们也看到转售库存有所下降。有没有任何市场你看到库存减少带来的好处，或者房屋建设下降可能有助于未来的利润率。
我认为没有任何特定的市场我可以说我们看到了供应的显著变化。我确实相信，我们和整个行业在开工方面采取了相当理性的方法。我们对我们的库存状况感到满意。本季度我们的开工量略超过我们的销售量。我们预计第二季度的开工量将比第一季度更多。你知道，我们密切关注我们拥有的完工房屋数量，本季度比上一季度减少了几个单位。因此，对我们的定位、市场上的供应量以及满足春季销售季节需求所需的房屋数量感到满意。
太好了。谢谢。
谢谢。下一个问题来自富国银行的山姆·里德。山姆，您的线路已接通。非常感谢。
你为什么不快速对毛利率中的保修成本部分进行事后分析，以及你在第一季度提到的逆转，首先。你是否期望得到逆转？其次，第二季度指南中是否有任何保修噪音，也许只是想谈谈未来毛利率中的保修成本应该如何考虑？
当然，山姆。保修回收是我们一段时间以来一直在努力收回的一些成本，当我们提交税务10Q时，你会看到主要在德克萨斯州圣安东尼奥市场和中南部地区。因此，我们很高兴达成和解，并能够将其与本季度发生的保修成本相抵消。我们还确实看到本季度发生的保修和诉讼成本总体水平略低于我们的典型水平。再加上上个季度的诉讼成本，你会看到我们提供的毛利率补充细节中的保修和诉讼成本项目有很大波动。
这实际上是20个基点的收益。我们预计未来这将更加正常。如果你查看过去两个季度之外的先前季度，我们房屋销售毛利率中用于保修和诉讼成本的净扣除约为30至60个基点。目前我们不知道有任何事情会使未来季度有所不同。过去两个季度的情况只是不寻常的。
这有帮助。杰西卡。然后转换话题，你的一个主要竞争对手正在加强手臂的使用。你能提醒我们你的手臂组合以及它与上个季度和去年相比的情况吗？如果你的手臂节奏有任何变化，对金融服务利润率有什么影响我们应该。
意识到，我们对ARMS的使用在通过我们的抵押贷款公司融资的房屋中占低个位数百分比。尽管我们看到了一些更具吸引力的ARM产品，如果它们可以用于长期批准，即它们是长期ARM，那么我们已经看到了一些，但它并没有增加太多。当我们谈论利率时，我们的买家和通过我们的抵押贷款公司最常使用的激励措施是30年固定利率。
是的。所以当保罗说手臂的低个位数时，那只是绝对的手臂产品。那是他们的产品。如果你看一下我们正在使用的利率下调，我们确实看到临时下调在永久性之上有所增加。本季度这更像是低两位数百分比，但一直运行在中高个位数百分比左右。
非常有帮助。非常感谢。谢谢。
谢谢。下一个问题来自克利夫兰研究公司的埃里克·博沙德。埃里克，您的线路已接通。
谢谢。早上好。你关于可负担性的评论，我只是好奇。显然，希望有一些外部解决方案来解决可负担性问题。但如果没有，你正在考虑解决可负担性的步骤，你正在做的激励措施有一些效果。但是否有任何结构性的事情你正在评估或采取，关于房屋大小、房屋结构或位置，甚至市场，你正在考虑与这个持续的可负担性问题相关？
埃里克，我们每天都专注于满足房主的需求，特别是在月付款方面。对我们来说，在当今市场，房屋价格、材料成本和土地成本的现实是，我们看到继续推出更小的房屋，无论是现有社区内的一两个计划，还是整个社区都专注于更实惠的价格点。对我们来说，其中一些的最大限制因素和创造更多此类房屋的限制因素往往是地段大小和市政层面的最小地段大小要求，在那里我们可以实现这一点并获得更高的密度，更高效，并提供满足首次购房者月付款需求的房屋。
我们在那里看到了成功，因此我们在各个市场都专注于此。我不会说有任何特定领域我们看到更多，也许除了那些更灵活并允许我们满足市场需求的市政当局。
好的。其次，如果我可以的话，首次购房者市场，首次购房者约占业务的2/3。我很好奇，业务的另外三分之一与首次购房者的表现是否相似，或者在性能、价格敏感性、流量、销量方面有什么明显的不同？
我不会说有任何明显的不同。市场上有很多宏观讨论，我认为这会影响市场中的买家情绪。我们看到了一些一致性。当然，当你沿着价格曲线上升时，对利率的敏感性会降低，购房者可以在他们想要的时候更一致地行动。所以但我想说，总体而言，我们没有看到首次购房者市场与升级购房者市场的表现有明显差异。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自花旗集团的安东尼·佩蒂纳里。安东尼，您的线路已接通。
早上好。当你考虑26年时，你是否期望继续超过市场增长，或者可能与市场保持一致，或者是否有一些地区你愿意放弃一点份额以维持利润率？然后就你的规格数量同比下降而言，这是否只是反映了对春季季节可能比去年更艰难的预期？
我认为就我们相对于市场的增长预期而言，我们预计今年会增长。我们肯定通过过去几年服务的市场增加以及社区数量同比增长12%来为增长定位。但我们逐个社区和逐个市场地看待，希望在那里最大化回报，在我们能够盈利地聚合市场份额的地方，我们将继续这样做，就像我们公司历史上所做的那样。你的问题的第二部分是关于规格下降。
规格下降是我们一直关注的问题，通过压缩我们的建造时间和周期时间，我们能够更有效地在特定社区部署资本，并在买家走进来时更快速地响应即时买家需求。因此，规格数量的减少是故意和有目的的，它不一定像过去那样限制我们的增长，因为我们可以比以往任何时候都更快地建造房屋。
好的，非常有帮助。然后只是跟进政策，我们讨论了一些提案。但我只是好奇你认为哪些政策在改善住房活动和让更多人以可持续方式入住房屋方面最有帮助或影响？
安东尼，你知道，我们很高兴政府承认住房可负担性是一个问题，很多人都关注这一点，我认为这需要成为那里的焦点。你知道，在供应和需求方面都可以做很多不同的事情，但最终消费者对自己的现状感到满意，看到转售市场开放，看到地方层面的可用性，以及我们推动更多经济适用房进入市场的意愿。我认为所有这些事情都会有所帮助。
我们将看看这一切如何在这里发展。
而且我想说，在解决可负担性方面，我们已经比其他任何建筑商都做得更多。你知道，我们将看看政策最终会出台什么。但我们相信我们是最有能力利用任何需求增长的建筑商，特别是对于首次购房者。
好的，这有帮助。我会转交。
谢谢。下一个问题来自JP摩根的迈克尔·里霍特。迈克尔，您的线路已接通。
嗨，早上好。谢谢你们接受我的问题。首先，我想关注的是，FHFA主任最近发了推文，或者说发表了评论，直接谈到大型房屋建筑商的股票回购，而不是向市场推出更多 volume。所以我想听听你的想法。显然今天你重申了你全年25亿美元股票回购的前景。我很好奇你是否与FHFA就此进行过直接对话，因为显然你们所有上市公司都有义务。你首先对股东有义务。
所以我只是好奇是否有任何与FHA的讨论以及你对这些最近评论的想法。
迈克尔？我们保持平衡的方法，你知道，你看我们本季度的开工速度环比增长27%，正如杰西卡所强调的，今天为更多美国人提供经济适用房，我认为通过我们的抵押贷款公司融资的房屋中有64%是本季度的首次购房者。我们对继续满足该需求并提供我们需要的住房感到非常满意。我们没有关于回购的直接对话，感觉这是一种平衡的方法。这就是为什么我们重申了我们今年的指导计划。
我们感觉我们处于继续提供我们需要的住房的良好位置，同时通过我们产生的现金流为我们的运营和业务投资者以及为股东提供回报。
好的，好的，感谢您的回答。我想，您在电话会议早些时候提到，第一季度激励措施有所增加，这似乎是第二季度毛利率环比下降的主要驱动因素，以及其他因素。我想了解一下，第一季度末激励措施占销售额的百分比与第一季度初相比如何。这种转变是在季度末发生的还是整个季度都有？
是的，迈克，激励措施的增加实际上是整个季度逐步增加的。环比从第一季度初到第一季度末，激励措施有所增加，12月退出的激励水平确实在很大程度上推动了我们对第二季度的预期。因此，这是我们指导的一个重要因素。
而且请注意，激励措施仍然产生了预期的效果。正确。我们的销售额同比增长了3%，这是这些努力的结果。
对。你能提醒我们季度末激励措施占销售额的百分比与季度初相比是多少吗？
我们一直运行在高个位数百分比。今天我们可能已经上升到低两位数。
太好了，非常感谢。
谢谢。下一个问题来自Wolf Research的特雷弗·奥林森。特雷弗，您的线路已接通。
嗨，早上好。感谢您接受我的问题。关于您对当前新房库存水平的看法的后续问题。我知道它因市场而异。但如果我们关注佛罗里达州、德克萨斯州和其他一些更重要的地区。
更重要的市场，相对于需求是否仍有过剩库存，或者我们在第四季度看到的整个行业开工放缓是否使库存更加平衡？我想说我们仍然看到库存 elevated的口袋地区，这是逐个市场的。我不认为我们，你知道，我们今天在这里具体指出我们在库存方面明显超重的地方。但当然，你知道，逐个市场和大型MSA内的子市场，并且有，你知道，那里的需求还没有赶上市场上的供应量的细分和社区，但我们看到整个我们的足迹继续调整规模。
好的，谢谢你，保罗。
这非常有帮助。其次，显然政策方面有很多活动。预计会有很多活动。利率已经下降。如果这些成功地在今年春天推动了更好的需求，你如何考虑你更倾向于增加 volume（目前目标是86,000-88,000套收盘）还是在激励措施仍然很高的情况下夺回一些利润率。
谢谢，特雷弗。我们将逐个社区地看待这个问题，一如既往，我们将专注于根据该子市场的竞争动态、替代地段供应和我们那里的需求趋势，从特定社区获得最佳回报，在有利润率扩张机会的地方，我们会抓住它，在更有意义地推动更多速度的地方，我们也会这样做。寻求平衡的方法，与我们一直在做的没有什么不同。这只是响应我们面前的当前市场状况，逐个销售办公室。
感谢所有的颜色，祝未来好运。谢谢。
谢谢。下一个问题来自美国银行的拉夫·贾德洛西奇。雷，您的线路已接通。
嗨，早上好。感谢您接受我的问题。随着我们进入春季销售，您能否将今天的市场与一年前的市场在需求和库存方面进行比较？
我不认为有直接的相似之处。我们感到鼓舞的是，仍然有人在那里寻找买房。当然不乏兴趣。我认为这正在突破消费者信心，看到人们对自己的决定感到满意。我们对今天看到的流量感到鼓舞。我确实相信，如果你看今天与去年同期相比，库存有一点更多的平衡。当然，我们在我们的社区中看到了这一点，并认为你在整个行业中看到了这一点。
因此，我们相信我们在进入春季销售季节时处于良好位置，对我们的社区、社区数量、库存以及最重要的是我们现场的人员在买家进入我们的样板房时照顾他们的位置感到满意。
谢谢。然后在建筑成本方面，我想你说在财政第一季度，建筑成本环比下降了1%。我认为你指导第二季度环比持平。现在它是否趋于平稳，或者是否仍有机会进一步降低成本？你在从行业或建筑产品或分销商那里收回一些利润率的过程中处于什么位置？
我们相信那里仍然有机会，我们减少开工是故意的，以便有机会与我们的行业、供应商或供应商会面，并查看我们面前市场的现实情况。因此，尽管我们的指导是持平的，没有看到建筑成本的显著下降，但部分原因是每平方英尺的基础，有时基于产品和尺寸的混合更难衡量。但我们肯定觉得我们正在建造的房屋的成本仍有机会继续下降。
太好了。谢谢。
谢谢。下一个问题来自高盛的苏珊·马克拉里。苏珊，您的线路已接通。
谢谢。早上好，各位。我的第一个问题是考虑到您所谈论的条件以及您继续保持周期时间改善和与供应商合作所实现的灵活性。如果我们今年确实看到需求有所提升，您认为您能否继续保持这种灵活性？
我们与这些行业合作伙伴有着长期的关系。上一次我们真正出现重大生产中断部分是由于劳动力。主要是由于材料短缺。这是我们这次根本不期望的。材料状况良好，产品可用。我们在几个市场与劳动力行业的关系可以追溯到30和40年，始终按时支付账单，一致的开工节奏，以及一致的产品部署，这对维持我们与这些行业基地的合作关系非常有帮助。
好的，然后也许转向增长方面，您能否谈谈您在一些小型私营企业方面看到的情况，他们今天的感受，您通过并购作为增长要素的能力？
我们继续关注市场上的机会，我认为我们的重点更多是填补机会，以扩大我们在特定市场的 capacity 或进入市场。但我们继续评估那些向我们走来的机会。而且，我认为如果你在未来看到任何东西，它将类似于你在过去几年中看到的小型建筑商，他们为我们提供了坚实的平台，并且在市场上非常适合我们。
好的，谢谢。祝本季度好运。
谢谢。下一个问题来自Seaport Research的肯·泽纳。肯，您的线路已接通。
谢谢。早上好，各位。早上好，肯。保罗。订单增长3%。那里有社区数量的影响，但今天问了很多细节。我的基本问题是这样的。需求存在。你需要提供一些激励措施，但在就业增长非常低的情况下，需求存在。例如，达拉斯，你熟悉就业增长约为30,000同比。远低于长期利率的一半。然而你仍然看到。你能谈谈在我们看到的如此低的就业增长中，需求来自哪里吗？不仅仅是达拉斯，许多不同的市场都是如此。然而你们仍然看到活动。
我们真的需要就业增长正常化才能让你的利润率进入更稳定的上升斜率吗？
我认为就业增长对整体家庭形成和我们业务的需求方始终是关键。毫无疑问。我确实相信，我们继续看到一些被压抑的需求，随着人们成长，特别是对于我们的首次购房者，他们推迟了购房决定，并今天决定走出公寓或父母的家，这使得在我们运营的一些MSA中，对就业增长的依赖减少，以创造家庭形成。
所以我认为这是一种平衡。我认为从长远来看，我们绝对需要看到就业增长和持续的就业增长，如果我们想看到整体住房需求的增长。
对。你能评论一下吗？我的意思是，今天人工智能和许多不同的事情，10年期国债收益率再次上升5或6个基点。但你是否觉得我们只是从那段未发生的被压抑的需求中拉取？因为当就业增长如此疲软时，需求如此强劲，这很奇怪。这引出了一个问题，如果就业增长保持疲软怎么办？你是否基本上利用了与就业增长无关的需求？我只是想弄清楚，因为你知道你的人说什么，当你没有真正好的就业增长但住房需求存在时？
嗯，我认为这就是为什么我们继续倾向于关注入门级和首次购房者，因为他们是基于需求的买家。每个人都需要一个居住的地方，所以如果我们能达到正确的可负担性平衡，他们可能需要父母或亲戚的礼物资金方面的一点帮助。我们继续看到，通过我们的抵押贷款公司，略低于20%的买家利用礼物资金进行购买。但我们能以的价格点越低，市场上的买家就越多，因为再次，首次购房者需要一个居住的地方。
如果我们能与租金竞争，他们仍然对购房感兴趣。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自kbw的杰德·拉赫马尼。杰德，您的线路已接通。
非常感谢。如果利率确实下降，您认为房屋建筑商会选择将节省的成本转嫁给买家，而不是获取利润率，希望进一步刺激需求吗。
我认为我们将继续看到平衡，以满足消费者在利率环境中的需求。能否刺激额外需求并推动更多速度和更多单位？这将是我们可以拉动的最增量积极的杠杆，以提高回报，我们会朝那个方向发展。如果在供应更稀缺的社区，它可能会导致利润率的提高。
尽管在12月季度我们增加了激励措施，但我们将最低30年固定利率产品保持在399。所以我们有能力。迈克的观点。如果利率下降，我们总是可以选择降低。如果利率下降，额外的成本可能相同，或者如果需求只是增加而我们不需要降低利率产品，我们就不会。但在12月季度，我们确实将最低30年固定利率买断保持在399。
在您的抵押贷款公司中有64%的首次购房者，您能否提供任何颜色，说明允许401储蓄用于首付押金是否会有任何影响？这可能是实质性的还是您认为。不太可能。所以我认为任何能够提高人们达到月付款和/或首付能力的事情，特别是对于首次购房者，都是我们需要解决的两个问题。正确。达到他们舒适的月付款，能够并且应该负担得起，以及他们购买房屋所需的首付。
因此，我们绝对认为这将有所帮助，具体程度取决于政策提出的内容以及如何实施。但我们看到任何帮助人们不仅在新房市场，而且在转售市场移动的事情，我们都认为对我们的表现有帮助。谢谢。
谢谢。下一个问题来自住房研究中心的亚历克斯·巴伦。亚历克斯，您的线路已接通。
嗨，早上好。我只想确认你们给出的 volume 指南。这只是针对全资拥有的社区，还是也包括你们在租赁社区中建造的房屋？
当然。亚历克斯。我们全年的房屋收盘指南是针对我们的房屋建筑业务。因此它不包括单户租赁。但我们全年的收入指南是合并收入。因此它将包括我们的租赁收入。
明白了。我想问一下利润率指导，主要是由利率下调还是降价等更高的激励措施驱动的？
主要是基于利率下调的激励措施，以及我们退出第一季度时看到的利率下调和激励成本水平，确实推动了第二季度的水平。
好的，如果我可以问最后一个。你们是否开始感受到关税和材料成本的任何影响？
不，我们仍然没有因关税而显著或明显地增加任何材料成本。
好的。谢谢，祝好运。
谢谢，亚历克斯。
谢谢。今天的问答环节到此结束。我现在将电话交回保罗·罗曼诺夫斯基进行闭幕发言。
谢谢，保罗。感谢大家今天参加电话会议，我们期待在4月21日星期二再次与大家分享我们的第二季度业绩。祝贺整个Dr. Horton团队取得了坚实的第一季度。我们很荣幸能在这次电话会议上代表你们，并非常感谢你们所做的一切。
谢谢。今天的会议到此结束。您现在可以挂断电话。感谢您的参与。萨。