John E. Kiernan（总裁兼首席执行官）
John Mills（ICR管理合伙人）
各位早上好。
我很荣幸向大家介绍阿里科的首席执行官John Kiernan。
非常幸运能与John合作多年。
今天上午，我们将讨论他领导阿里科正在经历的转型，并深入了解他们迄今为止所做的工作以及未来的计划。
那么，John，阿里科是一家拥有125年历史的公司，我记得大约一年前，你提出了脱离柑橘业务并对公司进行转型的想法，坦率地说，实际上是将其更多地转变为房地产机会。
这背后的想法是什么？
你为什么决定这样做？
嗯，就像所有好事一样，这与钱有关。
125年来，我们一直是一家土地公司。
我们自1960年上市以来，一直是最大的柑橘生产商。
我们种植的橙子，不能说是大部分，但相当一部分供应给了纯果乐（Tropicana），他们将这些水果榨成果汁已有十多年了，而在那之前的几十年里，我们是整个行业的主要生产商之一，不是多数，但占比很大。
非常非常大。
就这么说吧。
由于一种叫做黄龙病（greening）的疾病，我们的经济效益发生了巨大变化，柑橘树的果实产量减少，质量略有下降，果实更快地从树上掉落，而照料所有这些树木和所有这些土地的成本却在增加。
因此，在之前的两年里，我们一直在亏损。
大约一年半前，我们对自己的业务进行了非常认真的审视，意识到这种情况已不再可持续。
这是一个非常艰难的决定，因为我们与这个行业有着如此悠久的联系，但对于阿里科来说，在经济层面上已经无法与之竞争了。
明白了。
如今仍有柑橘种植者，我们祝愿他们成功、繁荣发展。
但对于我们公司而言，基于眼前的经济状况，我们无法达到自己和股东设定的期望。
因此，我们向内审视，思考我们在佛罗里达州究竟拥有什么。
我们拥有土地。
当时，我们拥有超过50,000英亩的土地，全部位于该州的7、8个县的31个不同地点。
我们进一步深入研究，思考每一寸土地的最高最佳用途可能是什么。
因此，我们制定了一项计划，既借助了外部力量，也利用了内部智慧，为每一寸土地都制定了计划。
我们研究了估值可能随时间升值的地方，基础设施发展趋势所在的地方，以及人们可能迁移的地方。
我们逐英亩地确定，我们约25%的土地最终可能用于住宅或商业房地产开发，而且这不会一蹴而就。
佛罗里达州的一切都需要重新分区，这被称为“获得开发权”（entitled）。
这不是一个简单的过程，需要高度的技能、一点时间和耐心，以及一些资金。
但我们引进了一些专家来帮助我们。
因此，我们目前仍在农业框架内运营我们拥有的每一寸土地，一方面是必要的，另一方面是为我们产生现金。
在过去的一年里，我们一直在努力提高租赁活动的利用率。
因此，我们没有组建团队来确定阿里科如何在草皮行业占据主导地位，而是简单地将最好的草皮土地租给最好的草皮运营商，他们向我们支付租金。
这实际上效果非常好。
我们正在多个不同行业开展此类业务。
因此，我们拥有多元化的收入来源，希望很快能向大家更新一些相关的具体数字。
但我们在农业领域非常活跃，但我们的目光更多地投向估值创造，即如何将土地重新用于更好的用途？
其中25%的土地可能将用于住宅和商业开发。
好的，是的，我对此很好奇。
那么，这50,000英亩土地中，75%用于农业，目前正在出租，另外25%指定用于开发。
是的，当我们开始时，大约12,000英亩将用于住宅和商业开发。
其中很大一部分将在头五年内开发，其余的在五年后开发。
所以分为两个部分，剩下的大约40,000英亩，我们认为在未来很长一段时间内可能仍将用于农业领域。
明白了。
我们发现，这实际上可以归结为三个主要优先事项。
第一，在获得开发权的土地上，尽可能积极和高效地推进开发权获取流程。
到目前为止，我们并没有出现太多失误。
我们拥有一支优秀的团队。
在我们正在进行一些开发权项目的每个地区和县，我们都有当地的专业人员。
我们真的非常专注于如何尽可能提高效率。
坦率地说，我要赞扬你这一点，当你宣布这一消息时，很多公司都会发布这样的公告。
你立即加强了管理团队，专注于此。
如果你能详细介绍一下过去一年中已经完成的一些交易，我认为这会非常有帮助。
因此，从开发权的里程碑来看，这可能是最简单的方式。
我们在科利尔县（Collier county）有一个非常大的物业，位于佛罗里达州西南部。
如果你知道那不勒斯（Naples）的话，它就在那个县，算是一个地标。
附近有很多住宅和商业开发项目，水平较高。
我们制定了一些计划，并引进了一些团队和专家，用于我们所谓的Corkscrew Grove Village项目。
这个项目最终将建成约9000套住房，分为两个社区。
东边4500套，西边4500套。
它有大约1200英亩的野生动物走廊，将一个野生动物保护区与另一个野生动物保护区连接起来，这将作为濒危物种佛罗里达黑豹的栖息地，使它们能够不受阻碍地迁徙。
我们认为这很棒，基本上可以保护它们免受任何交通风险。
但这里也会有很多商业空间和开放空间。
因此，我们试图创造一个人们可以生活、工作和娱乐的环境，目前进展非常顺利。
从里程碑的角度来看，它必须获得县级的批准，还需要一些州级的批准，以及一些联邦级的批准。
他们告诉我必须照本宣科，因为如果我说错了，事情会搞砸。
我们不想在县级层面出问题。
我们在科利尔县，是科利尔县农村土地管理区（Collier County Rural Land Stewardship District）的一部分，这是我们网站上的一个完整项目，之后我可以和你详细谈谈这个。
但我们基本上一直在寻求科利尔县的批准，将我们指定为“发送区域”（sending area）的一些土地获得批准，以便我们有权进行一些开发，实际上我们正在做的是拿出约7000英亩土地用于保护，以换取我们想要开发的3000英亩土地。
这是简要说明。
县一级将批准这一事项。
我们已经完成了财政影响研究，进展顺利。
在县级层面，他们认为这是充分的。
他们目前正在完成工作人员审查。
当所有这些都完成后，我们预计将在3月底提交规划委员会，可能在4月底提交县委员会本身。
所以，希望在2026年，我们能在科利尔县层面获得一些批准。
在州一级，主要是南佛罗里达水资源管理区（South Florida Water Management District）负责审查我们的不同影响。
我们已经提交了概念性环境资源许可申请，目前正在审批过程中。
我们没有发现任何大问题。
我们预计这可能在2026年底或2027年初完成。
因此，这绝对在我们一年前向你设定的预期范围内。
在联邦层面，显然华盛顿出现了一些混乱，这不是我们的错。
但美国陆军工程兵团（Army Corps of Engineers）将与美国鱼类和野生动物管理局（U.S. Fish and Wildlife）合作，也必须审查该项目的一些影响。
第一步是发布公告。
这已经完成了。
然后陆军工程兵团将发布正式公告。
我们预计可能在3月底，希望这能真正启动这方面的流程。
总而言之，这个项目基本上正在推进。
我们还有另一个项目叫做Bonnet Lake，位于高地县（Highlands County）更北的地方。
我们已经提交了综合规划并完成了其他一些文书工作。
但最重要的是，也是我们最自豪的是，我们进行了大量的社区宣传，与400多名居民会面，听取他们的担忧并向他们介绍项目本身。
我们认为这将在长期内带来巨大的回报。
该项目将在今年第一季度和第二季度举行更多的公开听证会。
还有其他一些项目正在进行中，但这些是主要的里程碑。
我想你提出了一个非常重要的观点。
你知道，阿里科在佛罗里达州的保护工作方面有着悠久的历史，我想这在你谈到的县、州和联邦层面都大有帮助，如果你能为现场和网络直播的所有观众具体谈谈这些不同的区域。
它包括什么？
会只是住房吗？
我相信也会有开放空间。
这一切都包括什么？
因此，每个物业都将有其特定的组合。
但我们以Corkscrew项目为例，这是我们的皇冠上的明珠。
它进展得稍快一些，无疑是我们目前最受关注的项目。
它占地约4600英亩。
几十年来，我们一直将其作为系统性柑橘园运营。
它位于两条主要道路旁，其中一条是大型高速公路。
我们做的第一件事是划出1200英亩作为野生动物通道，也就是野生动物走廊。
所以说实话，这不是我的房地产团队的想法。
我们正在创建你见过的最大的狗公园。
这是一个1200英亩的狗公园。
最宽处有两英里，可以自由活动。
从技术上讲，这是开放空间，但你不会想在黑豹迁徙的地方遛狗。
所以这很棒。
但该物业将与一个非常大的保护区接壤，巧合的是，几十年前，阿里科实际上将该保护区捐赠给了该县，称为Crew保护区。
那是人们可以去游玩和娱乐的开放空间。
更重要的是，在2025年，我们言行一致，在没有任何许可的情况下，决定私人出资略多于500万美元建造一个野生动物通道。
如果你开车经过佛罗里达州西南部，你会看到道路稍微抬高，还有很多围栏，下面会有一个隧道，供野生动物穿过。
建造这样的隧道非常昂贵。
我们正在我们的物业上建造一个非常大、非常坚固的隧道，前提是这个项目能够获得批准。
但至少，这对野生动物来说是很好的，它将把一个野生动物保护区与另一个连接起来，而无需穿过道路。
希望通过我们创建的管理区，这笔资金最终能退还给公司，该管理区去年获得了佛罗里达州立法机构和行政部门的批准，我们对此非常感激。
但这也将帮助资助一些基础设施。
但我们做了很多事情，从恢复湿地和上风区，我们在管理、可持续性等方面有着悠久的历史，诸如此类的好事。
但这是我能给你的最好例子，说明我们言行一致，因为科利尔县的房地产非常有价值，在那里划出1200英亩土地。
而且那只是相邻的物业。
我们还通过这个项目限制了另外5500英亩土地。
所以总共约7000英亩，所以你有可能开发约3000英亩。
这是一笔不错的交易。
不，这非常令人印象深刻。
而且，我认为，就像我们之前讨论过的，如果你看看你们公司目前资产的现值约为7亿美元，而你们的市值，我认为现在约为2.5亿美元。
2.8亿美元。
2.8亿美元。
所以，如果你知道今年肯定会发生一些事情。
比如去年，我记得你们出售了2300万美元的土地资产。
今年我们能期待更多这样的交易吗？
我知道你不能说得太具体，但是。
所以这实际上可能变成ICR的广告。
如果你想了解Mills先生、Deirdre和Tyler的好处。
阿里科的股票去年上涨了40%。
是四和零。
这都归功于Deirdre。
这是我们65年来最好的一年。
我们认为清晰、简洁的信息对这一点至关重要，因为我们带领这家公司经历了非常复杂的转型，并且通过保持透明度很好地管理了媒体。
但这个团队给我们的指导非常出色。
我可以向任何人谈论这个团队有多棒。
他逼我给你预测是行不通的，因为我两周后就要发布财报了。
所以不会说的。
但我会说，情况会或多或少是这样。
以下是“更多”的部分。
一年前，我们基本上承诺会找到通过租赁活动将每一寸土地货币化的方法，你有望看到这些利用率上升。
这是“更多”的部分。
你会看到更多关于开发权的里程碑，因为我们正在获得更好的进展。
但现在这些事情已经酝酿了足够长的时间，你实际上会看到这些里程碑的实现。
这也是“更多”的部分。
去年我们完成了约2300万至2400万美元的土地销售。
这是农业用地池的一部分，这些土地除了农业用途外没有其他用途。
我们一直在向其他农业经营者出售土地。
去年我们大约做了2300万至2400万美元。
如果你查看我们11月发布的10K报告，你可能会看到约3400万美元的持有待售资产。
到目前为止，在本财年我们已经完成了其中约700万美元，这一点我们已经宣布了。
所以请继续关注，因为显然3400万比2400万要多，但更重要的是如何处理这些现金？
嗯，由于我们没有像经营柑橘业务时那样强大的运营结构，当时我们的收入达到1亿美元，所以你必须关注底线。
所以“更少”的部分是我们如何继续尽可能收紧一般及行政（G&A）费用，同时不干扰租赁活动的任何进展或开发权获取的任何进展，同时仍有可用现金可以返还给股东，这就是我的职责。
这就是诀窍。
是的。
那么，当你考虑向股东返还现金时，你在考虑什么？
所有可能的方式。
潜在的股票回购、股息，或者所有这些？
嗯，只有两种方式，所以是的。
我们喜欢效率。
因此，如果我们有可自由支配的现金，我们可能会全面考虑所有方式。
董事会每季度都会考虑这一点。
我们一直在支付普通股股息。
股息数额不大，但自1960年在粉单市场上市以来，我们一直在支付普通股股息。
1974年，由于欧佩克（OPEC）的石油禁运，我们错过了两个季度的股息，这让所有人都恐慌了几个月，但之后很快恢复了。
普通股股息可能不会增加。
可能会保持现状，因为我们不会因此获得任何好评。
几年前我们提高过股息，后来遇到严重的飓风，我们削减了股息，股价暴跌。
所以这方面没有太多上行空间。
第二，董事会已经批准了一项10B5-1计划，我们去年4月宣布了这一计划。
如果有可自由支配的现金流，董事会的选择之一是通过投资银行在一段时间内进行某种股票回购计划。
金额是5000万美元，将于2028年底到期。
这可能是相当可观的股票回购量，但同样，这必须是可自由支配的现金。
第三，如果我们获得非常大的收益，比如有人购买我们的一个大型开发项目，可能价值数亿美元。
那将是我可以回购的大量股票。
在那种情况下，我可能会考虑进行要约收购，通过这种方式返还资本。
除此之外，我们非常愿意听取人们提出的任何其他建议。
但在过去10年里，我们已经返还了大约2亿美元，或多或少，要么通过自愿提前偿还债务，要么通过要约收购、回购、普通股股息，我们的股东也给予了我们回报。
这就是过去一年股价反弹的真正原因。
嗯，你当然必须为此获得荣誉。
你知道，投资者和分析师的反馈是你非常积极主动。
我认为你的背景也有助于此。
回到开发项目，好吧，所以未来几年我们将继续关注土地销售，但如果从价值角度看，你有没有对这些开发项目预计能带来的价值给出一个大致的估计？
哦，我的意思是，我们资产的账面价值与我们认为的市场价值之间的差额，就是你刚才提到的，我们进行的分析是，我们逐英亩地查看，确定了每英亩土地可能的货币化方式、时间，以及实现货币化所需的持有成本。
如果不能通过某种房地产或开发权进行货币化，那么可能通过某种农业资产出售进行货币化。
我们对农业销售设定了相对较低的标准，因为这是一个非常大的数字，约40,000多英亩。
然后，正如你所说，我们将所有这些折现为现值，现值在6.5亿至7.5亿美元之间。
随着我所提到的一些土地销售的实现，我们将不得不对此进行微调，但我们肯定仍在这个范围内。
如果你用这个数字除以760万股，我们今天的股价是37美元。
如果你想达到那个水平，我们还有一些空间。
但有人问，你如何衡量自己？
嗯，我每天都用股价来衡量自己，但我也用投资者满意度来衡量自己。
很多时候，衡量满意度很难，但衡量不满意很容易。
不满意可能表现为信息混乱。
我们不会这样做。
缺乏透明度。
我们会回电话。
我们很容易联系到。
人们知道我们在哪里。
如果你在附近，我们会开车带你四处看看这些物业，坐在我们的皮卡里。
所以我们很容易找到，也很容易交谈。
这是一个相对简单的故事。
现在，我们喜欢跟踪现金。
在这一点上，我们可以讨论很多关于股东总回报的指标。
我可以谈论EBITDA增长。
我可以谈论调整项。
我们可以谈论很多事情。
我以前是财务主管。
在那之前，我是投资银行家。
那么如何创造价值？
你基本上要保持基本面。
任何业务的基本面都是现金。
在我们9月底结束的财年末，现金余额约为3800万美元。
10年前我加入公司时，我们有2.1亿或2.15亿美元的债务。
去年11月我们发布财报时，即9月底的余额，净债务为4800万美元。
因此，我们将继续尽可能严格地管理资产负债表。
我们希望真正消除股东层面的任何流动性担忧，因为我们将在游戏中停留足够长的时间，以便获得这些物业的开发权。
我们将通过所有这些租赁活动保持现金流的流入。
我们希望在有人想要购买任何农业用地时保持耐心。
因此，作为股东或潜在股东，你应该关注这三件大事。
我们的 track record 表明我们在这方面做得不错。
是的，说得好。
你回答了我最后一个问题。
但还是谢谢你。
我们将开放提问。
如果观众有任何问题。
我们还剩大约两分钟，今天我们也有分组会议，所以查看你的日程安排，John非常乐意与你深入交流。
会议到此结束。
谢谢你，John。
谢谢你，John。
本次演示现已结束。
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