Chris Hibbetts（财务与投资者关系副总裁）
Anthony W. Oxley（总裁兼首席执行官）
James D. Allen（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
Mark S. Walker（执行副总裁兼首席运营官）
Asher Sohnen（花旗集团）
Paul Przybylski（Wolfe Research）
早上好，欢迎参加福里斯特2026年第一季度财报电话会议。目前所有参会者均处于仅收听模式，演示结束后将开放提问环节。会议期间如需操作员协助，请在电话键盘上按星号加零。请注意，本次会议正在录制。现在我将把电话交给福里斯特的财务与投资者关系副总裁Chris Hibbetts。
谢谢Jenny。早上好，欢迎参加我们讨论福里斯特第一季度业绩的电话会议。在开始之前，我想提醒大家，今天的电话会议包含1995年《私人证券诉讼改革法案》所定义的前瞻性陈述。尽管福里斯特认为任何此类陈述均基于合理假设，但无法保证实际结果不会存在重大差异。所有前瞻性陈述均基于福里斯特在本次电话会议日期可获得的信息，我们不承担任何公开更新或修订前瞻性陈述的义务。
有关可能导致业绩发生重大变化的因素的更多信息，请参见福里斯特提交给美国证券交易委员会的Form 10-K年度报告。我们的收益报告已发布在我们的网站investor.forstar.com上，我们计划本周晚些时候提交10-Q报告。本次电话会议后，我们将在投资者关系网站的“活动与演示”栏目下发布更新的投资者演示文稿，供您参考。现在我将把电话交给我们的总裁兼首席执行官Andy Oxley。
谢谢Chris。大家早上好。今天参加电话会议的还有我们的首席财务官Jim Allen和首席运营官Mark Walker。福里斯特团队第一季度表现稳健，实现收入2.73亿美元，较去年同期增长9%，售出1,944个地块；每股账面价值较去年增长10%，达到35.10美元。我们的合同积压依然强劲，未来收入可见性达22亿美元。尽管住房可负担性限制和消费者谨慎情绪继续影响新房销售速度，但我们正以纪律性进行管理，平衡库存投资与流动性和灵活性。
本季度末，我们拥有8.2亿美元的流动性，本季度约75%的投资用于土地开发，25%用于土地收购。我们仍然专注于库存周转、最大化回报，并在高度分散的地块开发行业巩固市场份额。我们独特的财务实力、运营专业知识和多元化的全国性布局相结合，使我们能够持续为房屋建筑商提供必要的成品地块，并有效应对当前市场状况。我们现在将更详细地讨论第一季度的财务业绩。Jim，请讲。
谢谢Andy，在第一季度……
第一季度净利润为1540万美元，即每股摊薄收益0.30美元，去年同期净利润为1650万美元，每股摊薄收益0.32美元。我们的税前收入为2080万美元，去年第一季度为2190万美元；本季度税前利润率为7.6%，去年同期为8.7%。第一季度收入增长9%，达到2.73亿美元，去年同期为2.504亿美元。本季度我们售出1,944个地块，平均售价为12.1万美元。本季度的平均售价受到高价位地块交付占比异常高的影响。
我们预计，基于交付地块的地理和面积组合，未来季度的平均售价将继续出现波动。本季度毛利率为20.1%，去年同期为22%。本季度业绩受到一笔利润率异常低的批量销售的负面影响。剔除该项目影响，本季度毛利率约为21.5%。
第一季度销售、一般及管理费用为3650万美元，占收入的13.4%，上一季度为3600万美元，占收入的14.4%。员工人数较去年减少3%，因为我们在维持全国布局的强大运营团队以支持未来增长的同时，仍专注于高效管理销售、一般及管理费用。我们预计今年剩余时间员工人数将保持相对稳定。
Mark。新房需求继续受到可负担性限制和消费者谨慎情绪的影响。然而，建筑商提供的抵押贷款利率下调激励措施正在帮助弥合可负担性差距，并刺激新房需求，尤其是在更实惠的价格区间。我们的主要重点仍然是开发面向入门级和首次购房者的新房地块，这是新房市场最大的细分市场。承包商和必要材料的供应依然充足。土地开发成本和周期时间已趋于稳定。我们的团队采用最佳管理实践，并与行业合作伙伴密切合作开发地块，以提高运营效率。
Jim。
霍顿博士（Dr. Horton）是我们最大和最重要的客户。在过去12个月中，霍顿博士开工的房屋中有16%位于我们福里斯特开发的地块上，同期他们购买的成品地块中有23%是由福里斯特开发的，双方共同设定的目标是霍顿博士售出的每三所房屋中就有一所位于福里斯特开发的地块上。我们在霍顿博士内部有显著的市场份额增长机会。我们继续致力于扩大与其他房屋建筑商的关系。我们第一季度交付的317个地块中，16%出售给了其他客户，其中包括146个地块出售给了一位地块银行家，该银行家预计未来将这些地块出售给霍顿博士。我们还向其他六家房屋建筑商出售了地块。
Mark。
截至12月31日，我们的地块总持有量为101,000个，其中65,600个（占65%）为自有地块，35,400个（占35%）通过购买合同控制。本季度末，我们有10,400个自有地块已完工，其中大部分已签订销售合同。与我们对资本效率的关注一致，我们的目标是拥有3至4年的土地和地块供应，并通过分阶段开发管理，以与市场需求相匹配的速度交付成品地块。本季度末，我们有24,100个自有地块（占37%）已签订销售合同，2.1亿美元的不可退还保证金为这些合同提供担保，预计将产生约22亿美元的未来收入。
我们的合同积压是我们在高度分散的地块开发行业继续获得市场份额能力的有力指标。根据已执行的买卖协议，我们另外28%的自有地块享有霍顿博士的优先购买权。
Chris。
福里斯特对新开发项目的承销标准保持不变，即平均库存的最低税前回报率为15%，初始现金投资在36个月内收回。第一季度，我们在土地和土地开发方面投资了4.15亿美元。其中约25%用于土地收购，75%用于土地开发。尽管过去12个月我们适度减少了土地收购投资，但我们的团队在寻求新的土地收购机会时仍保持纪律性、灵活性和 opportunistic。我们目前的土地和地块持有量将使我们能够在未来实现强劲的销量增长，我们仍预计2026财年在土地收购和开发方面投资约14亿美元，具体取决于市场情况。
Jim。
我们拥有充足的流动性，并使用适度杠杆保持资产负债表强劲，以支持我们的增长目标。本季度末，我们拥有约8.2亿美元的流动性，包括2.12亿美元的不受限制现金余额和6.08亿美元的未使用循环信贷额度。截至12月31日，总债务为7.93亿美元，未来12个月无优先票据到期，净债务与资本比率为24.6%。本季度末，股东权益为18亿美元，每股账面价值较去年增长10%，达到35.10美元。
福里斯特的资本结构是我们与其他土地开发商的最大竞争优势之一。近年来，项目层面的土地收购和开发贷款可用性降低且成本上升，影响了我们的大多数竞争对手。其他开发商通常使用项目层面的开发贷款，这些贷款通常限制性更强、利率浮动，并且在利率波动环境中会产生行政复杂性。我们的资本结构为我们提供了运营灵活性，而强大的流动性使我们能够在有吸引力的机会出现时加以利用。Andy，我将把发言权交还给你作总结发言。
谢谢Jim。福里斯特团队本季度实现了收入增长，同时保持了强劲的流动性，并执行了我们在新闻稿中概述的纪律性投资战略。我们维持2026财年16亿至17亿美元的收入指引以及14,000至15,000个地块的交付指引。我们的团队有快速适应市场变化的良好记录，我们正在密切监控每个市场，努力平衡速度和价格，以最大化每个项目的回报。我们的全国性布局和200多个活跃项目是战略优势，使我们能够根据当地市场情况灵活分配资本。
虽然我们预计住房可负担性限制和消费者谨慎情绪将继续成为新房需求的短期阻力，但我们对成品地块的长期需求以及我们在高度分散的地块开发行业获得市场份额的能力充满信心。继续执行我们的战略和运营计划，加上我们多元化全国布局中大部分地区成品地块供应受限，为我们带来了进一步成功的机会。凭借明确的方向、敬业的团队以及坚实的运营和财务基础，我们对福里斯特的未来感到兴奋。Jenny，现在我们开放提问环节。
非常感谢。现在我们将进行问答环节。如果您想提问，请现在在电话键盘上按星号加一。确认音将表示您的线路已进入队列。如果您想取消提问，请按星号加二。使用扬声器设备的参会者可能需要先拿起听筒再按按键。请稍等，我们正在收集问题。谢谢。第一个问题来自花旗集团的Anthony Pettinari。Anthony，您的线路已接通。
嗨，我是Asher Sohnen，代表Anthony提问。感谢回答我的问题。首先关于毛利率，我认为即使排除那笔批量销售，21.5%的毛利率可能也较去年第一季度以及上一季度有所下降。您能否谈谈其中的影响因素，以及未来几个季度毛利率可能的走势？
是的，本季度对利润率的最大影响确实是由于产品组合，您知道，每个季度交付地块的项目组合都会产生影响。本季度就是这种情况。交付的地块毛利率确实较低。展望未来，在这一点上，我们认为没有理由我们的毛利率不会处于我们所看到的历史范围内，即21%至23%，可能处于该范围的下限。您知道，这主要是考虑到我们……
考虑到，我想，试图在需求放缓的环境中平衡价格和速度。
明白了，好的。这非常有帮助。接下来，关于霍顿博士和第三方客户，听起来你们可能在价格上受到了一些阻力。我记得上次我们看到价格阻力或需求疲软时，更多的是在地块交付时间表上的阻力，即放缓交付。我只是好奇，您能谈谈从客户那里看到的情况吗？
不同市场情况不同，我们继续与所有客户会面，您知道，在后疫情时代普遍存在的大规模批量交付已经有所减少，更多地转向了结构性的季度交付。在2025财年，我们大部分已经完成了这种转变。可能还有少数地区仍在进行中，但在价格方面我们确实没有看到太多变化。您知道，在某些需求放缓的社区，我们会与客户会面并共同解决一些问题，但总体而言，市场环境已基本恢复到我们认为正常的季度地块交付状态。
好的，这很有帮助。如果不介意的话，我再问一个问题。销售、一般及管理费用在美元基础上与去年基本持平。这是我们未来几个季度应该预期的情况，还是有其他需要考虑的影响因素？
是的，我们的员工人数实际上较去年和上一季度略有减少，我们预计今年剩余时间员工人数将保持相当稳定。员工人数和劳动力成本是我们销售、一般及管理费用的主要部分，因此我们预计这部分费用将保持稳定。
谢谢。我把发言权交回。
非常感谢。再次提醒，如果有人想提问，仍可以通过在电话键盘上按星号加一进入队列。好的，我们没有看到队列中有更多问题，所以我现在将……哦，抱歉，我们有一个问题。来自Wolff Research的Paul Pischilski的问题。Paul，您的线路已接通。
谢谢。早上好。首先，您提到平均售价上升是由于高价房屋的组合。这是计划中的，还是更多是市场状况和入门级市场疲软的结果？其次，您未来12个月可推向市场的已开发地块库存，在入门级和改善型住房之间的分布情况如何？
这是计划中的。随着我们在西部扩展开发平台，这些平台往往具有更高的平均售价，因此您开始看到一些影响。我们认为随着时间的推移，这种情况将继续。我们认为在本财年剩余季度，这种影响不会像第一季度那么大。此外，这在一定程度上也受到地块交付量较低的放大影响。我们在开发计划方面并没有改变主要面向首次购房者和入门级市场的战略。这是市场最大的细分部分，也是我们最大客户重点关注的领域。
因此，我们非常专注于保持可负担性，并认为这是在市场中的有利位置。
好的，谢谢。其次，德克萨斯州和佛罗里达州，你们在这两个州的 exposure 较大。考虑到这两个州的二手房库存较高，你们是否考虑重新平衡？
是的，我们每个月和每个季度都会对此进行评估并重新分配，因为我们的全国性平台允许我们这样做。目前，德克萨斯州和佛罗里达州是库存方面面临较大挑战的几个市场之一。因此，我们在这些市场的投资非常有选择性，并在适当情况下放缓开发活动，以确保我们没有过多库存。但这些仍然是巨大的市场，它们仍然有大量的人口流入。因此，我们认为这些市场的长期基本面非常稳固。
但我们将继续按季度进行评估，并根据当前当地市场情况进行投资。
最后一个问题，我假设你们可能在缩减开发阶段的规模。这对你们的成本结构有何影响？是否会对利润率造成任何重大阻力？
对我们的成本结构没有实际影响。我们只是根据需求缩减规模，以满足销售吸纳速度。实际上，我们看到材料供应和承包商可用性状况非常良好。因此，我们继续与这些行业合作伙伴和管辖机构合作，以降低成本和周期时间。当我们缩减开发阶段规模时，这有助于缩短周期时间。显然，我们试图交付地块以满足市场需求，而承包商可用性的持续提高以及与政府管辖机构的合作是降低开发成本和周期时间的关键。
好的，谢谢。
谢谢。谢谢Jenny。也谢谢大家。
我正要结束会议，您抢先了一步。非常感谢。现在我将把发言权交回给您。
谢谢Jenny。也感谢福里斯特团队的所有人的专注和辛勤工作。请继续保持纪律性、灵活性和 opportunistic，因为我们继续巩固市场份额。感谢大家今天参加电话会议，我们期待在4月21日星期二再次与大家分享第二季度业绩。
非常感谢。今天的电话会议到此结束。您现在可以挂断电话，祝您有美好的一天。感谢您的参与。