史蒂文·J·希尔顿（首席执行官兼董事会主席）
艾米丽·塔达诺（投资者关系与外部沟通副总裁）
菲利普·洛德（首席执行官）
希拉·斯费鲁扎（执行副总裁、首席财务官）
特雷弗·奥林森（沃尔夫研究公司）
艾伦·拉特纳（泽尔曼联合公司）
迈克尔·雷豪特（摩根大通公司）
约翰·洛瓦洛（瑞银集团）
雷夫·贾德罗西奇（美国银行证券）
斯蒂芬·金（Evercore ISI）
杰森·萨布雄（KBW）
亚历克斯·巴伦（住房研究中心）
欢迎参加Meritage Homes 2025年第四季度分析师电话会议。此时所有参会者均处于仅收听模式。在发言者陈述结束后，将进行问答环节。请注意，今天的会议正在录制。如果您需要话务员协助，请按星号零。现在，我想将电话转交给投资者关系与外部沟通副总裁艾米丽·多登诺。请讲。
谢谢话务员。早上好，欢迎参加我们讨论2025年第四季度业绩的分析师电话会议。我们昨天股市收盘后发布了新闻稿。您可以在我们的网站investors.meritagehomes.com上找到该新闻稿以及我们在本次电话会议中会提到的幻灯片，或者通过我们主页底部的“投资者关系”链接获取。请参考幻灯片2，其中提醒您，我们在本次电话会议以及收益报告和随附幻灯片中的陈述包含前瞻性陈述。这些以及任何其他预测代表了管理层当前的观点，可能随时发生变化，我们不承担更新它们的义务。任何前瞻性陈述本质上都是不确定的。
由于各种风险因素，我们的实际结果可能与我们的预期存在重大差异，这些风险因素已在本幻灯片以及我们的收益报告和最近向美国证券交易委员会提交的文件中确定并列出，特别是我们2024年的10K表格年度报告和后续季度的10Q表格。我们还提供了收益报告中提及的某些非GAAP财务指标与最相关的GAAP指标的调节表。所有股票和每股金额均已追溯重述，以反映我们2025年1月2日的股票分割对所有先前期间的影响。
今天与我们一起讨论业绩的有Meritage Homes的执行主席史蒂夫·希尔顿、首席执行官菲利普·洛德以及执行副总裁兼首席财务官希拉斯·法鲁扎。我们预计今天的电话会议将持续约一小时。今天晚些时候，会议重播将在我们的网站上提供。现在我将把话筒交给希尔顿先生。史蒂夫？
史蒂夫，谢谢艾米丽。欢迎今天所有收听我们电话会议的人。我将首先简要概述市场趋势，并重点介绍我们的第四季度业绩。然后菲利普将讨论我们的战略并提供运营更新。最后，希拉将回顾我们的财务表现并分享我们2026年的前瞻性指引。2025年第四季度结束了一年，这一年的市场状况比预期疲软得多。由于可负担性挑战持续存在，购房者信心恶化。我们2025年第四季度的销售订单总计3,224份，平均吸纳速度为每月3.2套净销售额，这反映了第四季度的销售季节性、购房者紧迫感的减弱以及尽管市场条件严峻但仍坚持不增加激励措施的战略决策。
我们的60天 closing 保证和近乎完工的库存供应促成了又一个季度的出色积压转化率，达到221%。本季度我们交付了3755套房屋，房屋交付收入为14亿美元，调整后的房屋交付毛利率为19.3%，调整后稀释每股收益为1.67美元，均在我们的指引范围内。我们的每股账面价值同比增长7%，完成了1.5亿美元的股票回购，本季度通过回购和股息向股东返还了近1.8亿美元的总资本。我们2025年全年的销售量为14,650套房屋，与去年基本持平，因为我们的社区数量同比增长15%至336个，抵消了需求放缓的影响。
在全年基础上，我们实现了3.9的平均吸纳速度，我们认为这优于更广泛的市场趋势，展示了我们战略重点的好处，包括我们强大的房地产经纪人参与度。我们预计，短期内市场状况将继续受到抵押贷款利率升高、就业安全担忧以及更大的宏观经济和地缘政治不确定性的影响。然而，长期住房需求仍然受到有利的人口结构和美国经济适用房供应不足的支持。我们相信，我们的战略使我们能够有效地与现有房屋销售竞争，这将继续为我们创造市场差异化优势。
接下来，我将话筒交给菲利普。
谢谢史蒂夫。首先，我要感谢我们的团队在充满挑战的一年里所付出的辛勤工作和奉献。他们从未偏离我们为客户生活带来积极影响的愿景，2025年我们行业领先的客户满意度得分就证明了这一点。在仍然专注于为股东创造价值的同时，我想强调我们在资本配置方面的平衡方法。我们战略性地终止某些土地交易，将资本重新部署到回购更多股票和收购新土地上，以增强我们的长期投资组合。
这些决策受到多种因素的影响：我们的市场前景、土地市场增长目标、我们当前的股票估值以及不断变化的宏观经济环境。由此产生的变化源于对我们受控资产池的全面审查，使我们能够就退出哪些交易做出明智的决定，以便更好地为未来定位。虽然在尽职调查后，我们总会遇到一些不符合我们标准的交易，但我们预计，假设当前经济环境保持稳定，这种水平的交易终止不会再次发生。最近的需求放缓环境为我们在特定子市场增强土地组合提供了机会。
我们观察到土地交易重新进入市场，有时是在更具战略性的位置，并且具有更有利的结构。尽管土地价格没有显著下降，但我们相信这些替代方案将在未来几年对我们的长期盈利能力产生积极影响。因此，我们解除了一些现有的土地合同，将资本重新分配用于额外的股票回购以及新的和未来的土地交易。基于我们当前对市场的看法，我们本季度采取行动调整了间接费用。在多年专注于自动化和流程效率的技术 initiative 的基础上，我们现在能够实现更高的后台生产力，与我们的“随时可入住”全库存策略保持一致。
我们的目标是保持高效率，并在扩大业务规模时提高运营杠杆，无论短期宏观经济状况如何。最后，正如第四季度宣布的那样，我们致力于在2026年重新部署4亿美元用于股票回购，这凸显了我们认为股票仍被严重低估的观点。本季度我们回购了约220万股股票，平均较2025年末每股账面价值折价12%。2025年全年，我们回购了6%的流通股。我们的决策是经过深思熟虑和有意图的，考虑到当前环境，我们相信我们今天采取的行动将使Meritage继续创造持续的长期价值。
现在转到幻灯片4。2025年第四季度订单同比下降2%，主要原因是平均吸纳速度下降18%，但平均社区数量增加18%大部分抵消了这一下降。本季度取消率上升至14%，但仍略低于历史平均水平（中至高 teens），因为我们受益于快速的销售到 closing 流程。我们2025年第四季度末的社区数量为336个，创历史新高，同比增长15%，而2024年12月31日为292个，与2025年9月30日的334个相比环比增长1%。
本季度，我们在所有地区新增了35个社区。2025年全年，我们开设了160多个社区。此外，我们预计2026年社区数量将再增长5%至10%。鉴于我们2025年的强劲增长和2026年的进一步扩张，我们相信Meritage无论在短期内还是在宏观条件改善时都处于获取市场份额的有利位置。我们2025年第四季度的平均吸纳速度为3.2，而去年同期为3.9。由于我们在需求疲软导致市场缺乏弹性的情况下，有意选择不再进一步加大激励措施，以平衡利润率和销售速度，我们仍然致力于长期最大化我们每一项资产的价值。
我们继续以每月平均4套净销售额为目标，这是我们能够最有效地运营并利用固定成本的速度。然而，我们愿意暂时略微偏离这一目标，以在当前需求环境中优化我们的业务。本季度订单的平均售价为374,000美元，较去年下降6%，原因是激励措施和折扣的使用增加以及地理组合的变化。我们尚不知道春季销售季节将如何展开，但与12月经历的更困难的需求动态相比，1月份的销售状况有所改善，这让我们感到鼓舞。
我们也希望较低的抵押贷款利率将缓解一些现有房主想要升级住房的锁定效应。现在转向地区层面，第四季度的需求模式趋势因市场而异，全国范围内的销售环境普遍较为艰难。在所有地区，激励措施的使用都有所增加，以促使购房者下定决心。在我们最有利的市场，如达拉斯、休斯顿、南北卡罗来纳州，在强劲的当地经济条件支持下，我们保持了强劲的吸纳速度。相反，我们的团队在奥斯汀、圣安东尼奥、佛罗里达州部分地区、北加利福尼亚州和科罗拉多州面临较低的需求和激烈的本地竞争。
我们故意选择在这些市场坚守阵地，接受较低的销售量，因为我们期待春季销售季节能够消化我们多余的房屋库存。现在转到幻灯片6。在第四季度，为了与我们当前的销售速度保持一致，我们放缓了开工量，总计约2,700套房屋，比去年第四季度减少24%，比第三季度减少12%，因为我们的库存目标是预期需求的函数。我们缩短的周期时间使我们能够在春季销售季节需求增加时迅速灵活地提高开工速度，或者在条件进一步恶化时减慢开工速度。
由于63%的第四季度房屋交付也是在本季度销售的，积压转化率达到了公司历史新高221%，这反映了我们60天 closing 保证的好处。因此，我们的期末积压同比下降24%，从2024年12月31日的约1,500套降至2025年12月31日的约1,200套。随着我们周期时间的改善，我们能够保持较低的库存水平，而不会影响我们60天 closing 的承诺，因为劳动力供应和供应链稳定且可预测。我们重申我们175%至200%的长期积压转化率目标。
我们认为，对我们库存最有意义的看法是库存和积压的总和，因为我们超过50%的交付量始终来自季度内销售。在过去五个季度中，截至2025年12月31日，我们的库存和积压单位约为7,000套，而2024年12月31日约为8,600套。本季度末，我们拥有约5,800套库存房屋，较去年同期的约7,000套下降17%，较第三季度环比下降8%。库存数量的减少是经过深思熟虑和有意为之的，这不会限制我们2026年的交付潜力。
由于我们更快的 construction 周期时间和充足的可用库存，本季度每个门店17套库存是自2023年年中以来的最低水平。这相当于5个月的供应量，符合我们4至6个月库存供应的目标，并且由于我们为春季销售季节做准备，有意略微偏高。2024年第四季度，我们每个门店有24套库存，即6个月的供应量。截至2025年12月31日，我们已完工的库存占总库存的50%。这一水平略高于我们约三分之一完工库存的目标，我们打算在春季销售季节降低这一比例。
接下来，我将话筒交给希拉，由她介绍我们的财务业绩。
谢谢菲利普。让我们转到幻灯片7，更详细地介绍我们的第四季度业绩。2025年第四季度房屋交付收入为14亿美元，比去年同期下降12%，这是由于房屋交付量下降7%以及交付平均售价下降5%至每套房375,000美元。我们对可负担性的关注显而易见，我们的平均售价明显低于美国2025年交付房屋的411,000美元的中位平均售价。我们的交付和收入略低于我们的指引范围，因为我们有意通过限制多重激励措施的叠加来放缓节奏，并在需求缺乏弹性的市场中保持利润率，尽管整体上更关注价格和利润率，但与去年相比，激励措施的采用率增加以及地理组合的变化影响了交付的平均售价。
西部地区是我们平均售价最高的地区，本季度在交付中所占比例较小。我们预计短期内激励措施水平将继续保持高位，尽管融资激励的成本开始有所缓和。本季度房屋交付毛利率为16.5%，调整后毛利率为19.3%，不包括2025年第四季度2790万美元的终止土地交易放弃费用、780万美元的房地产库存减值以及320万美元的遣散费。相比之下，2024年第四季度房屋交付毛利率为23.2%，调整后毛利率为23.3%，不包括280万美元的可比终止土地交易放弃费用。
正如SALEEQ所提到的，我们选择终止某些期权土地头寸，以释放资本并在更好的机会出现时优化我们的土地组合。我们在所有地区都退出了土地交易，2790万美元的放弃费用中约有三分之二来自东部地区。我们至少每年或在当前经历的市场下滑期间每季度进行减值评估。作为本次审查的一部分，我们评估了所有房地产资产（无论是自有还是受控）的可收回性。除了终止3400多个地块导致放弃费用外，本季度我们还对自有库存记录了780万美元的减值，因为我们根据当地市场条件调整了定价。
第四季度调整后房屋交付毛利率与去年相比下降400个基点，原因是激励措施和折扣的使用增加、土地成本上升以及杠杆损失，所有这些都被直接成本的改善和周期时间的缩短部分抵消。我们2025年的土地基础包括过去几年完成的土地开发成本上升，这将在2026年继续影响我们的利润率。然而，我们希望从2027年末开始，我们的土地成本占平均售价的百分比应开始回到历史平均水平，并且我们反映了重新谈判的土地开发成本以及我们预计在未来几个季度能够获得的更低土地基础。
本季度，我们每平方英尺的直接成本同比节省了近4%。最近的开工项目直接成本较低，尽管这些好处要到2026年晚些时候才能显现，因为我们将继续处理今年早些时候建造的现有库存。我们的周期时间保持在110天以内的日历进度，与第三季度一致，但与去年相比有所改善。我们的长期毛利率目标仍然是22.5%至23.5%。我们预计一旦激励措施水平回到历史平均水平且市场条件正常化，就能达到这一目标。
2025年第四季度销售、一般及管理费用占房屋交付收入的百分比为10.6%，而2024年第四季度为10.8%，主要原因是基于绩效的薪酬降低，这部分被杠杆损失以及更高的外部佣金和技术成本所抵消。第四季度外部佣金成本同比上升，以在更艰难的销售环境中确保销量。我们的COBRA百分比与今年前九个月相似，捕获率在90%左右，我们认为这处于或接近同行组的顶部。我们还继续看到来自房地产经纪人的业务增长，突显了我们经纪人关系的实力。
2025年第四季度的销售、一般及管理费用包括240万美元的遣散费，而去年同期没有类似费用。我们维持9.5%的长期销售、一般及管理费用目标，我们预计在更高的交付量下实现这一目标。今年第四季度的有效所得税率为18.5%，而2024年第四季度为22.1%。2025年的税率反映了我们购买低于市场的45Z可转让清洁燃料生产税收抵免，这降低了本季度的所得税费用。这部分被根据《通胀削减法案》有资格获得能源税收抵免的房屋减少所抵消，因为今年获得税收抵免需要新的更高 construction 门槛。
我们预计到6月30日能源税收抵免完全取消对2026年的影响微乎其微，因为在整个20年期间，我们在大多数市场都没有资格获得此类抵免。总体而言，房屋交付收入和毛利下降导致2025年第四季度调整后稀释每股收益同比下降30%，从2024年的2.39美元降至1.67美元。本季度有4290万美元的非经常性费用，去年同期为280万美元。至于2025年全年业绩，与去年相比，订单持平。交付量下降4%，房屋交付收入下降9%至58亿美元（不包括6020万美元的非经常性费用），而2024年为670万美元。
我们2025年全年调整后毛利率为20.8%，比去年的25.0%低420个基点，主要原因是激励措施的更多使用、土地成本上升和杠杆损失。销售、一般及管理费用占房屋交付收入的百分比在2025年为10.7%，而2024年为10.1%，这是由于杠杆损失以及更高的外部佣金、库存维护成本和技术支出（不包括6640万美元的非经常性费用，而2024年为670万美元）。2025年调整后稀释每股收益为7.05美元，而2024年为10.79美元。在我们继续讨论资产负债表之前，我想快速介绍一下我们客户的第四季度信用指标。
正如预期的那样，FICO分数、债务收入比和贷款价值比与我们的历史平均水平相对一致。虽然我们客户的财务实力没有实质性变化，但买家心理正在推动对更高激励措施和折扣的需求。转到幻灯片8。截至2025年12月31日，我们的资产负债表保持健康，现金为7.75亿美元，信贷额度未使用，净债务与资本比率为16.9%。提醒一下，基于我们已经讨论过的优化土地账簿的市场机会，我们的净债务与资本比率上限保持在20%左右。本季度我们放弃了某些土地头寸。
此外，为应对需求放缓，我们社区关闭的数量减少，这使我们能够将土地开发分阶段为更小的地块并节省现金。这些共同努力使得本季度的土地支出为4.16亿美元，比去年减少40%。鉴于当前市场条件，我们预测2026年土地收购和开发支出高达20亿美元。本季度我们通过回购和股息向股东返还了1.79亿美元资本，高于去年同期的6700万美元。在第四季度，我们加速了股票回购至220多万股，支出几乎是去年同期的四倍。
2025年全年，我们回购了创公司纪录的2.95亿美元股票，将流通股数量减少了6%。年底时，回购计划下仍有5.14亿美元可用。自2018年年中实施股票回购计划以来，我们已回购了近8.36亿美元，占流通普通股的22%。正如我们在11月的新闻稿中所分享的，我们计划在2026年每个季度以编程方式回购1亿美元的股票，假设没有重大的额外市场变化。2025年，我们将季度股息同比提高15%，从2024年的每股37.5美分提高到0.43美元。
2025年第四季度我们的现金股息总计2900万美元，全年为1.21亿美元。自三年前启动该计划以来，我们已以股息形式向股东返还了近2.7亿美元。我们将在下个月评估2026年季度现金股息金额，并在可用时公开发布更新。2025年，我们向股东返还了总计4.16亿美元的资本，占今年总收益的92%。自2018年年中以来，我们通过回购和股息向股东返还的总资本累计超过11亿美元。
转到幻灯片9。本季度我们的净地块活动减少了约500块，因为我们约3400块地块的终止超过了新增受控地块。2024年第四季度，我们新增了近14,400块净地块。截至2025年12月31日，我们拥有或控制的地块总数约为77,600块，相当于过去12个月交付量的5.2年供应。本季度末，我们还有近14,600块地块仍在进行尽职调查。我们仍然专注于利用更多的表外融资工具，目标是约60%自有和40%期权的组合，尽管我们寻求平衡此类举措的利润率和内部收益率。
截至2025年12月31日，我们总地块库存中约72%为自有，28%为期权，而去年我们的自有库存为62%，期权地块头寸为38%。由于本季度我们终止的3400块地块均为表外受控地块，年底时我们的自有比例暂时不成比例地偏高。最后，我将回到幻灯片10。我想强调的是，我们的指引基于当前市场条件。我们指导2026年全年交付量在单位和房屋交付收入方面与2025年表现一致，假设市场条件没有变化。
对于2026年第一季度，我们预计房屋交付总量在3000至3300套之间，房屋交付收入为11.3亿至12.4亿美元，交付毛利率为18%至19%，有效税率约为24%，稀释每股收益在0.87美元至1.13美元之间。接下来，我将话筒交回给菲利普。
谢谢，希拉。最后，请转到幻灯片11。展望2026年及以后，我想提醒大家Meritage选择成为一家专注于库存建设、拥有随时可入住库存、精简运营、多元化地理足迹以及与零售竞争的差异化能力的前五名建筑商。鉴于我们的60天 closing 准备保证和房地产经纪人参与度，所有这些属性都为我们提供了在所有市场环境下高效运营的明显竞争优势。结合我们的社区数量增长和改善的周期时间，我相信Meritage在需求动态改善时处于继续获取市场份额的有利位置。
接下来，我将电话转交给话务员，以获取问答环节的指示。
话务员，谢谢。要提问，您需要按电话键盘上的星号1。如果您想退出队列，请按星号2。为节省时间，我们要求您限制为一个问题和一个后续问题，以便其他人能够清楚地听到您的问题。我们要求您拿起听筒以获得最佳音质。我们将接受来自Wolfe Research的特雷弗·奥林森的第一个问题。
嗨，早上好。感谢您回答我的问题。第一个问题是关于您的2026年展望。您提到历史上您看到每月4套的吸纳速度。短期内您愿意略微低于该水平。我认为激励环境已经挑战了一段时间。那么是什么推动了您在这里方法的改变？然后在当前环境下，您预计的临时新吸纳水平是多少？谢谢，特雷弗。让我谈谈是什么推动了暂时将重点重新放在利润率上而不是追逐激励措施。当我们进入第四季度时，我们看到很多建筑商在清理积压库存，所以我们知道第四季度的激励措施将会很高，并且至少在那个季度有意选择不追逐额外销售，以稍慢的速度运营。
展望第一季度，我认为系统中仍然存在一些噪音。仍然有一些建筑商，包括我们自己，正在清理库存。所以我们将看看情况如何。但我们确实预计春季销售季节会更好。因此，我们看到第一季度和第二季度在吸纳率和利润率方面都有改善回报的机会。所以我们的目标是全年尝试每月销售4套。但现在我们根据建筑商的竞争情况进行了一些对冲，并等待看看春季销售季节究竟会如何实现。
是的，我们没有设定不同的目标。这是逐个社区、每周进行的。目标仍然是每个门店平均4套净销售额，我们在2025年实现了这一目标。我们以3.9的成绩略低于目标。
全年而言。
是的。好的。这是一个非常有帮助的澄清，我认为在当前环境下这也是一个非常明智的方法。第二个问题与库存有关。你们在减少每个社区的库存方面做得非常好。我想您提到它们已降至17套，而一年前为24套。考虑到这一点，您现在是否已经达到了想要的水平？您是否期望在未来进一步减少？我想您可能提到过，但您能提醒我们这些库存中有多少是已完工的，以及未来几个季度您每个社区的库存目标是多少吗？谢谢。
是的，感谢您的问题。我认为我们还没有完全达到想要的水平。我们仍然有大约50%的库存接近完工或已完工。我们希望这一比例在三分之一左右。我们希望大约三分之一可以在30天内入住，大约三分之一可以在60天内入住，另外三分之一我们才刚刚开始。所以我们正在接近这个目标。但我们仍然有一些领域需要减少已完工库存。至于每个社区17套库存，这已经非常接近我们的目标。
如果某些地方的市场不配合，它可能会略有下降，但这是合理的。我们现在总是喜欢多携带一些库存，因为我们预计春季销售季节是一年中最强劲的部分，然后在下半年季节性因素出现时，我们会携带略少的库存。
好的，感谢所有其他信息。祝你好运。谢谢。
谢谢。我们将接受来自Zelman的艾伦·拉特纳的下一个问题。
嘿，各位，早上好。感谢到目前为止的所有细节。很感激。第一个问题，我只想澄清5%至10%的社区数量指引。你们的社区数量在25年全年大幅增加。那么这一增长是基于年底数量还是全年平均数量？我认为如果是后者，这意味着从现在开始趋于平稳。你能澄清一下吗？
这是基于我们当前年底数量的增长，所以不是趋于平稳。今年我们将有5%至10%的社区数量增量增长。
明白了。好的，谢谢。然后关于利润率指引，我想如果我没看错的话，调整本季度的相关费用后，这意味着第一季度在 apples to apples 基础上有大约70个基点的环比压力。我认为这与第一季度典型的季节性回落基本一致。也许，希拉，你可以提醒我一下。我相信利润率存在一些季节性。那么我是否应该将该指引解释为考虑季节性因素后的基本持平指引？
是的，你完全正确。所以当你查看我们第一季度交付单位的中点与第四季度的交付量时，我们通常会说利润率最多有100个基点的杠杆损失。所以你在第一季度的指引中看到了这一点。你知道，第四季度的激励环境可能仍在第一季度 closing，也许还有一些12月的噪音。但在很大程度上，我们目前看到的是保持稳定，春季销售季节有望出现一些积极迹象。
明白了。所以这似乎相当令人鼓舞。我想，考虑到我们在25年看到的趋势，感觉情况可能正在略有企稳。我相信这在很大程度上与你们做出的略微平衡速度和价格的转变有关。但是当我们考虑26年剩余时间时，认识到你们不提供指引，你能谈谈可能的逆风因素和顺风因素吗，假设你们确实解决了持平的销量前景，这感觉比你们今年年初的预期更为保守？
是的，当然。我认为最大的顺风因素是我们的初始积压。你知道，正如我们所说，我们有意选择在第四季度不追逐激励措施。在季节性时期，消费者信心疲软，我们看到很多建筑商试图清理旧库存，我们觉得我们在第一季度的库存回报会比第四季度更好。所以那个初始积压确实是我们试图克服的。尽管我们有更高的社区数量增长，并且我们仍然期望平均每月销售约4套，但试图克服初始积压将是一个重要目标。
因此，如果春季销售季节比我们想象的更好，激励环境缓和，竞争趋于稳定，我认为这就是顺风因素。逆风因素是仍然存在的高利率。显然，这对入门级买家的压力大于升级买家，然后是某些地区的细微差别，因为我们期待佛罗里达州、西部有更好的表现。所以现在仍然有很多未知因素。然后每个人都知道的头号逆风因素是消费者信心，我认为这最终比当前的可负担性问题更重要。希望随着今年的推进，消费者会开始对情况感觉更好。
所以我要补充两点。艾伦，如你所知，我们目前不提供全年利润率指引，所以我们不能给出任何具体数字。但有两件事需要考虑。我们提到我们已经看到购买利率锁定的成本有所缓和。因此，假设这一趋势继续下去，年内可能会有潜在的改善。你知道，我们不能在1月29日坐在这里预测利率会怎样，但如果趋势保持或改善，我认为这是利润率的一个机会。
然后我们在准备好的发言中提到的另一个项目是，在年底，我们在直接成本上看到了相当可观的节省，同比下降4%。所以你们知道，我们有相当数量的现有库存将在第一季度和第二季度部分销售。但当你看到一些较新的房屋建成时，它们的直接成本应该处于较低水平。因此，即使其他一切保持不变，较低的直接成本也应该带来一些节省。所以再次强调，我们目前没有提供具体数字，但从方向上看，这是我们在展望2026年剩余时间时可以考虑的两件事。
非常感谢。很感激。
谢谢。我们将接受来自摩根大通的迈克尔·雷豪特的下一个问题。谢谢。
大家早上好。感谢您回答我的问题。我想首先深入了解一下菲利普 earlier 的陈述，您说您对1月份的需求趋势感到鼓舞。您也说过您希望或期望春季销售季节会更好。当您说“更好”时，我想知道这是比第四季度更好，符合正常季节性，还是比去年的春季销售季节更好。另外，到目前为止，1月份有哪些迹象或数据点给了您这种鼓舞？
当然。我认为比第四季度好。我不确定是否会比去年春季销售季节好。去年春季销售季节还不错。我们去年第一季度和第二季度每月销售远超过4套。所以我乐观地认为我们可以在第一季度和第二季度回到每月4套的水平。为什么我乐观？我认为第四季度真的很糟糕。首先我会这么说，但一般来说，随着年份的翻转，我们开始看到整个渠道的前景有所改善。房地产经纪人社区向我们表示，有更多的买家出现。
他们有更多的人在合作。1月的前几周比11月和12月的前几周好得多。出于所有这些原因，我们感觉相当良好。那里的激励措施使用似乎开始缓和。我们看到建筑商的折扣减少了。所以我们看到了很多好的事情，这给了我们对春季销售季节的希望和乐观。但现在判断这是结构性的还是暂时的还为时过早，因为人们在第四季度大力退出市场，现在在第一季度重新进入。显然，风暴也确实关闭了该国的大部分地区。所以我们也很难确切地看到正在发生的事情。
好的。不，我很感激，我想。其次，我很想听听您对政府关于股票回购评论的看法。我相信您显然已经看到了比尔·普尔特关于股票回购与核心投资的评论，您是否有任何额外的信息，您是否与政府官员有任何接触，或者您对这些评论有什么具体的想法，特别是关于您26年更高水平股票回购的意图？
是的，我们显然非常重视联邦政府。我们希望与他们合作和协作。我们公司的整个战略都围绕可负担性。我们拥有行业中最低的平均售价之一。我们90%的产品低于FHA标准。我们携带大量库存来解决经济适用房的短缺问题。因此，我们全力配合联邦政府，继续为基本上被挤出市场的买家解锁机会。但我们也相信，回购是我们平衡运营增长投资和向股东返还资本的重要组成部分。所以我们平衡这些事情。我们仍在发展业务，我们仍在携带库存，但我们也有能力向股东返还更多资本，当我们的股票以显著低于内在价值的价格交易时，这是负责任的做法。
我能为股东做的最好投资是以折扣价购买我们现有的企业。只要有支持，并且没有意外后果，我们就会这样做，目前我没有看到。所以这就是我今天所知道的。我们每天都在了解更多信息。当联邦政府征求我们的意见和观点时，我们正在与他们合作。我们将继续尽最大努力应对。
太好了。非常感谢。
谢谢。我们将接受来自瑞银的约翰·洛瓦洛的下一个问题。
早上好，各位。感谢您回答我的问题。全年交付前景基本上与去年持平。第一季度下降约8%，这似乎意味着我们将在第二季度到第四季度恢复同比增长。所以我的问题是，假设在第一季度和第二季度推动最高销量和利润率的新战略可能会推迟到2027年而不是今年，这是否公平？
我们将拭目以待，对吧？我认为我们将在未来五个季度观察激励环境的演变。如果它稳定下来，我们能够以盈利的方式实现每月4套的销售，并且不损害我们的土地账簿，我们将尽快做到这一点。所以我们将看看情况如何。2026年展望与2025年相比的真正挑战在于我们今年的开局。积压下降了。我们刚刚经历了一个相当缓慢的第四季度，在我们了解激励环境之前，我们对第一季度的考虑更为保守。但归根结底，除了在社区层面，对社区而言，增量需求的成本过高以至于缺乏弹性的情况外，我们希望在几乎所有情况下都以每月4套的速度优化业务。
我只想澄清一下。销售和交付之间存在差异，显然。所以春季销售季节并没有改变这一点。这将是每个社区最健康的销售 volume。再次强调，社区数量有点扭曲了讨论，但每个社区我们应该看到春季销售季节在2月开始，5月结束。所以你会在第一季度和第二季度看到健康的销售 volume。现在这些销售何时转化为交付，通常是第二季度、第三季度。对吧。所以我们4月和5月的销售将部分在第二季度 closing，但也在第三季度。
所以我认为春季销售季节的一些 volume 将在第一季度 closing，但在第二季度和第三季度更为显著，尽管销售 volume 应该在第一季度出现。希望这有所帮助。
好的，很好。然后我的下一个问题是，我只想谈谈社区数量的增长，这在一段时间内一直非常强劲。我很好奇，您是否看到这些较新社区的转化率通常比现有社区更强？吸纳速度是否如我们预期的那样更好？
适度。我的意思是，可能不如我们在传统住房环境中看到的那样，消费者信心稳定，可负担性合理。我认为我们总是期望在首次开放社区时销售更多房屋。人们有机会拥有房屋，这有一定的新鲜感。人们喜欢成为社区中的第一个。但我想说，在过去几个季度，这比我们传统上在新门店开业时看到的要温和得多。因此，当我们展望2026年新社区的开业时，我们不会在社区成立之初就以较高的吸纳率进行建模。
好的，太棒了。谢谢各位。
谢谢。我们将接受来自美国银行的雷夫·贾德罗西奇的下一个问题。
嗨，早上好。感谢您回答我的问题。早上好。我只是想，我想问一下第四季度削减成本的潜在节省。年化收益是多少。我们如何考虑这些成本削减的年化收益？
是的，所以我们还没有提供全部年化收益，因为部分是2026年业绩的函数。你可以看到我们提到遣散费是销售、一般及管理费用和利润率的组成部分，具体取决于受影响的员工类型。因此，这些节省在持续基础上会产生相当大的影响，尽管其中很多节省也将来自其他机会。在过去几个季度，您已经听到我们谈论增加技术支出，我们开始看到这些技术支出在持续基础上带来的好处。
不仅是更低的支出，还有我们后台运营效率的提高。所以除了大多数人也在做的所有常规事情之外，我们已经抓住了任何额外的活动或更具 discretionary 的销售、一般及管理费用。间接费用的节省肯定会转化为一些同比销售、一般及管理费用杠杆提升。尽管我们的收入指引基本相同，但我们期望看到2026年全年销售、一般及管理费用杠杆的节省，但我们不提供具体指引。
好的，这非常有帮助。然后只是您如何看待长期的债务与资本比率的合适水平，是否有机会从目前的水平增加表外融资？
是的，所以我们对20%左右的净债务与资本比率作为长期目标感到相当满意。你知道，我们说过如果有任何独特或不寻常的事情暂时使我们超过这一水平，并且我们可以看到在快速时间内回到这一水平以下的清晰路径，我们会考虑。尽管，你知道，我们现在离它还很远，所以我们没有考虑超过那个阈值。我们肯定在寻找更多的表外工具。我们认识到，通过增加表外工具的使用，有能力继续对Meritage和股东回报进行再投资。
所以这是我们非常关注的事情，并且正在深入研究。不幸的是，由于我们有意终止3400个地块，本季度的比率有点失衡。所以年底我们的相对比率看起来有点扭曲。但我们的意图绝对是加倍表外合作伙伴关系和关系，你应该在2026年看到这一百分比的增加。
谢谢。这很有帮助。
谢谢。我们将接受来自Evercore ISI的斯蒂芬·金的下一个问题。请讲，史蒂文。您的线路已接通。
嗨，各位，抱歉。是的，第一个问题，我很好奇如果您的每个社区每月交付量低于4套，纯粹的 volume 去杠杆化可能对利润率产生的影响，您知道，今年每月每个社区4套，您 earlier 在电话会议中说您会暂时这样做。所以如果我们假设激励措施没有变化，您知道，每个社区是否有递减的利润率，或者是否有其他经验法则可以帮助我们量化销售 per community 从4套降至，比如说，3.5套时的利润率影响？是否有一些经验法则可以帮助我们量化这种去杠杆化的利润率影响？
不幸的是，没那么简单。我们的许多社区共享主管，特别是通过我们的交叉销售 initiative，有一些杠杆可以获得，一些人在多个社区工作。我不期望小幅回落会产生影响，但如果回落幅度较大，你知道，在你的例子中从4套降至3.5套，会有一些影响。我认为如果全年都是这样，不会超过20、30、40个基点。但我不知道是否有像我们在第一季度和第四季度之间的杠杆那样的经验法则。
明白了。好的，这是一个有帮助的框架。我的第二个问题是更广泛的一个。它与随时可入住战略有关，你知道，60天保证 closing 和对房地产经纪人的依赖。我有点认为这是一种在现有房屋极度稀缺的环境中诞生的战略。但是，你知道，如果我们看到现有房屋库存上升，比如说回到历史正常水平，在你看来，这会降低随时可入住战略的吸引力吗，你会考虑改变它吗？如果有意义，我们愿意改变任何事情。
但我认为这与过去五年现有房屋市场被锁定的情况关系不大，更多的是除了位置之外，为什么人们会购买二手房而不是新房？最终，当新房与现有房屋相比具有如此巨大的价值时，今天比以往任何时候都更是如此，你可以获得房主保险，保修成本更低，它们更好用，更节能。任何人能说服某人购买二手房而不是新房的想法对Meritage Homes的人来说毫无意义。
所以我们的战略是建立在当现有房屋市场回归时，你有一个令人信服的选择来购买新房，除了它不在你想要居住的学区之外，没有任何妥协。这就是战略的基础。它不是基于锁定效应。
是的，我的意思是，菲利普说得更好，但它是为转售市场回归而设计的，而不是为它不存在的时候设计的。
明白了。是的，这更像是说你可以更好地与转售房竞争。所以为什么不强调这一点呢？这确实是重点，对吧，基本上？
没错。这就是房地产经纪人的全部意义所在，因为房地产经纪人确实影响购买决策。他们是人们购买二手房而不是新房的一个重要影响因素。我们正试图以一种他们会考虑购买新房而不是二手房的方式与他们合作。这符合每个人的最佳利益。
明白了。好的，太好了。这非常有帮助，谢谢。
好的，谢谢。我们将接受来自KBW的杰德·拉赫马尼的下一个问题。
嗨，我是杰森·萨布雄，代表杰德。感谢您回答我的问题。在过去几个月抵押贷款利率下降时，您是否看到建筑商维持抵押贷款利率 buy down 水平或随着利率下降而降低？您认为建筑商会将节省的成本转嫁给客户还是试图获得更好的利润率？
所以随着利率略有下降，利率 buy down 的成本肯定有所缓和。一些建筑商选择在这种情况发生时进一步降低利率，而其他建筑商则维持利率 buy down 水平，因此成本有所下降。
我认为一些建筑商已将这些激励资金重新分配到其他激励措施，以继续试图克服消费者信心。我相信如果消费者信心恢复，建筑商会将其收回以提高利润率或为客户节省更多成本，具体取决于他们特定的社区和市场。所以我不确定我是否回答了你的问题，因为答案可能因你是谁、你的战略是什么以及你的社区在哪里而有所不同。
我想说，如果你看看已经发布业绩的同行的利润率指引，我不认为大多数人会将其带回利润率。对吧。大多数人都指引第一季度利润率较低，利率环境有所缓和。所以我认为期望是继续保持现状，直到我们看到需求稳定，然后你可以做出决定。
明白了。这很有帮助。谢谢。然后另外，是什么推动了本季度其他收入的增长？因为我们预计由于利率下降会有所下降。谢谢。
是的，是的。实际上是较高的现金余额和我们获得利息的时间更长的结合。然后我们在法律和解方面有一些收获。总是有起伏。这是一个难以建模的行项目，这就是为什么我们通常对此保持沉默。
好的，谢谢。
谢谢。我们将接受来自赫尔辛基研究中心的亚历克斯·巴伦的最后一个问题。
感谢您安排时间。早上好。我想我听到您说使用经纪人的房屋百分比约为90%。如果这是准确的，你们是支付标准佣金还是使用某种激励结构、奖金之类的？
是的，我们支付市场利率佣金。所以取决于，你知道，我们所在的市场，其他人支付多少，我们就支付多少。我们有一些增量忠诚度计划。如果你和我们一起销售了不止一套、两套或三套房屋，但这些都是很小的金额。所以一般来说，我们成本的增加只是因为我们的比例是90%，而其他建筑商的比例是其他水平。否则基本都是市场水平。
有趣的数据点。我们可以分享。我们40%的 volume 是重复 volume。所以这不是一锤子买卖。所以我认为我们的忠诚度计划和我们有意转向与房地产经纪人社区建立更牢固关系的好处肯定得到了回报，因为我们看到这些房地产经纪人带着客户多次回来的 volume 非常高。
那么他们提供给您的反馈是什么，为什么比例这么高？主要是60天保证以及他们比定制建造更快获得报酬之类的吗？
是的。我想在这里透露我们所有的秘密，但我认为最主要的因素显然是我们能够按照他们的时间表满足他们的客户。对吧。所以当他们承诺客户能够搬家时，他们能够在那个时候搬家，没有谈判的余地。房屋会完工，完工，完工，你会搬进去。我认为房地产经纪人通常觉得这和二手房的情况一样。但其次也是透明度。价格就是价格，你知道你得到了一个好交易，你知道，你可以以一种感觉像是在与现有房屋市场合作的方式与我们合作。但是的，我的意思是，你说对了。很大一部分是按时交付房屋并保证这一点。
太好了。如果我还能问一下你们本季度与上一季度的激励措施。它们占平均售价的百分比是多少？
是的，因为我们是100%的库存建筑商，我们不提供激励细节。没有基准价格，然后在此价格基础上有一些激励。我们只有一个全部包含的价格，因为我们的房屋是完全出售的。所以我们不提供那个。尽管你知道，我们会分享过去几个季度我们分享过的相同评论。我们的激励措施比历史平均水平高出几百个基点，这就是为什么我们有充分的信心，一旦情况恢复正常，我们22.5%至23.5%的目标毛利率是非常现实的，因为当前数字反映了这种激励市场的升高。
好的，谢谢，祝今年好运。谢谢。
谢谢，话务员。我要感谢今天参加电话会议的所有人对Meritage Homes的持续关注。我们希望您有美好的一天和愉快的周末。谢谢。
谢谢。今天的Meritage Homes 2025年第四季度分析师电话会议到此结束。请此时挂断您的电话，祝您有美好的一天。