Joe Giaffone（投资者关系）
Brandon Moore（总裁兼首席运营官）
Desiree Burke（首席财务官兼财务主管）
Steve Ladney（高级副总裁兼首席开发官）
Carlo Santarelli（高级副总裁，企业战略与投资者关系）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
John（富国银行）
Mitch Germain（公民银行）
Barry Jonas（Truist Securities, Inc）
Zachary Rose（花旗集团）
Brad Heffern'（加拿大皇家银行资本市场）
Chad Beynon（麦格理集团有限公司）
Anthony Paolone（摩根大通）
Jay Kornreich（Cantor Fitzgerald）
Gregory McGinnis（加拿大丰业银行）
Daniel Edward Guglielmo（第一资本证券）
John DeCree（世邦魏理仕集团）
Rich Hightower（巴克莱银行）
Todd Thomas（KeyBanc Capital Markets Inc）
David Katz（杰富瑞有限责任公司）
Robin Farley（瑞银集团）
欢迎参加Gaming and Leisure Properties 2025年第四季度财报电话会议及网络直播。目前，所有参会者均处于聆听状态。正式演示后将进行问答环节。如有人需要接线员协助，请在电话键盘上按星号零。提醒一下，本次会议正在录制。现在，我很荣幸介绍投资者关系部的Joe Giaffone。请开始。
谢谢Paul，各位早上好，感谢大家参加Gaming and Leisure Properties 2025年第四季度财报电话会议及网络直播。昨天下午发布的新闻稿可在我们网站的投资者关系部分查阅，网址为www.glprop。除第四季度新闻稿外，GLPI还发布了补充收益演示文稿，重点介绍了本季度的事件、近期发展和未来考虑因素，也可在www.glpropinc.com上查阅。在今天的电话会议中，管理层的准备发言和对您问题的回答可能包含1995年《私人证券诉讼改革法案》中定义的前瞻性陈述。
前瞻性陈述涉及可能因风险和不确定性导致实际结果与今天讨论的结果存在重大差异的事项。前瞻性陈述可能包括与收入、营业收入和财务指引相关的陈述，以及非公认会计原则财务指标，如FFO（运营资金）和AFFO（调整后运营资金）。提醒一下，前瞻性陈述代表管理层当前的估计，公司不承担未来更新任何前瞻性陈述的义务。我们鼓励听众查看公司向美国证券交易委员会（SEC）提交的文件（包括10Q表格）以及收益发布中有关风险因素和前瞻性陈述的更详细讨论，以及收益发布中包含的非公认会计原则财务指标的定义和调节。
在今天上午的电话会议中，与我们一起的有总裁兼首席运营官Brandon Moore、首席财务官兼财务主管Desiree Burke、高级副总裁兼首席开发官Steve Ladney以及高级副总裁、企业战略与投资者关系主管Carlos Santarelli。接下来，我很荣幸将电话交给Brandon Moore。Brandon，请开始。
谢谢Joe。各位早上好。感谢大家今天参加电话会议，在我们深入讨论本季度之前，我要说明一下Peter今天早上未能参加我们的会议。对于过去三十年来一直参加GLPI以及之前Penn电话会议的各位来说，Peter的声音是你们预期会听到的，但不幸的是，他今天早上因一些持续的背部问题无法参加，他今天早上在即将出行前要接受一个治疗，以便恢复健康，所以我们今天早上会想念他，但他让我们分享一些准备好的发言，我会先进行分享，然后交给Desiree，之后我们将回答大家的问题。
那么，接下来是Peter的发言，我们以令人羡慕的姿态进入2026年，我认为这是我记忆中最清晰可见的健康多年AFFO增长前景。我们进入2026年的项目储备充足，未来24个月有26亿美元的未来资本承诺有待部署。我们的资产负债表状况良好，无需增量资本即可支持我们的增长，而且正如我们强劲的租金覆盖指标所证明的那样，我们的租户保持健康。我们最近以7亿美元的价格完成了对Valley's Lincoln的收购，这是我们长期渴望的资产，收益率为8%，具有增值性，同时还完成了与Cordish Live Virginia项目相关的房地产交易，我们已承诺为该开发项目额外投入4.4亿美元。
此外，Valley Chicago的资金仍在持续投入，截至12月31日，该开发项目仍有大约7.4亿美元的资金需要支出。该项目仍按计划于2027年上半年开业，酒店塔楼已超过20层。在部落方面，我们热切期待下周Ione Bands Acorn Ridge赌场的盛大开业，同时Caesars Republic Sonoma的开发活动仍在进行中。总体而言，我们相信租户的实力、租约的强度、项目储备的深度以及资产负债表的状况使我们能够在2026年及以后继续执行和发展业务。
接下来，我将把发言权交给Desiree，然后我们将进入问答环节。
谢谢Brandon。早上好。2025年第四季度，我们的房地产总收入比2024年第四季度增加了超过1700万美元。这一增长是由收购和租金上涨带来的超过2300万美元的现金租金增长推动的。对于Bally's，收购Bally's堪萨斯城和什里夫波特的房地产使其现金租金增加了660万美元，芝加哥租约使现金收入增加了260万美元，Bell开发项目使现金租金增加了190万美元。对于Penn，乔利埃特和M Resort的资金投入使现金收入增加了440万美元。Sunland公园和战略收购使现金收入增加了320万美元，此外，所有租约的租金递增和百分比租金调整确认增加了约430万美元的现金收入。
非现金收入、总额调整、投资和租赁调整以及直线法租金调整的综合影响部分抵消了这些增长，导致同比总体减少620万美元。我们的运营费用减少了3780万美元，主要是由于信用损失准备的非现金调整。今天发布的报告中包含我们对2026年AFFO的指引，介于12.07亿至12.22亿美元之间，或每股摊薄OP单位4.06美元至4.11美元。该指引不包括未来交易的影响。然而，它确实包括我们预计为当前开发项目（如芝加哥、Ion、Marquette、Dry Creek和弗吉尼亚州项目）提供的约5.75亿至6.5亿美元的开发资金。
这些资金将在2026年各季度相对均匀地提供。此外，预计在2026年第二季度末以2.25亿美元收购Penn的Aurora设施，以及现已完成的7亿美元Lincoln收购的完成，也已纳入我们的指引。最后，预计3.63亿美元的远期股权结算将于2026年6月1日进行，这也包含在我们的指引中。从资产负债表角度来看，我们的杠杆率为4.6%，远低于我们的目标和历史水平。鉴于我们目前的资产负债表状况、为开发项目提供资金的多年单向方式以及该时间段内的年度自由现金流，我们有选择权为未来的增值承诺提供资金。
提醒一下，我们的重大开发项目在资金投入时向我们支付现金租金，截至上一季度，我们主租约的租金覆盖率现在从1.69倍到2.6倍不等。接下来，接线员，请开放提问线路。
谢谢。我们现在将进行问答环节。如果您想提问，请在电话键盘上按星号一。确认音将表明您的线路已进入提问队列。您可以按星号二将您的问题从队列中移除。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。请稍等，我们正在收集问题。谢谢。第一个问题来自摩根士丹利的Ronald Kamdem。
好的。只有两个简短的问题。首先，关于Valley Chicago这个开发项目等等。您能否提供一些关于里程碑的最新情况，进展如何。我看到你们在第四季度为此提供了一些资金，还有一些剩余。谢谢。
当然。实际上，有一份报告，我想，我不知道今天早上是哪家出版物发布的关于周末起重机移动的消息，但项目进展顺利。我们估计目前已完成20%以上。现场平均每天有300多名员工。如开场发言中所述，酒店结构目前已建至21层，总共将有34层。幕墙玻璃已在第六层开始安装，目前酒店的第八层和赌场裙楼正在安装，第二阶段的结构钢和楼板即将完成。
项目进展顺利。我想你们可能已经注意到他们提出了延长临时设施期限的请求。我们预计该项目将在2027年上半年某个时候完工并开业。所以从这个角度来看，我不知道还有谁有什么要补充的。
Ron，我唯一要补充的是，我们GLPI内部考虑的开发时间表与Steve刚刚传达的信息一致。2027年上半年开业。我们的开发融资已经延长了这么久。因此，尽管你们中许多人在几周前看到了这个请求，但从我们的角度来看没有任何变化。
很好。我的第二个问题是，关于项目储备，显然Lincoln已经完成了。能否评论一下，我记得需要获得贷款人同意等等，这方面进展如何。然后关于部落和非部落项目储备的总体评论会很有帮助。谢谢。
我会谈谈第一部分。我认为随着他们宣布的Aries再融资，贷款人同意问题已经解决，这是Lincoln项目的障碍。他们通过再融资解决了这个问题，为我们收购Lincoln打开了大门。所以，这个问题很简单。我会谈谈项目储备。我认为，显然公司内部有很多事情我们不能在这里谈论。在部落方面，我们继续与各个部落就我们资本结构的不同潜在用途获得进展。
我们最近宣布了Dry Creek项目。我不会说那里有什么迫在眉睫的事情，但与部落就我们新的融资结构进行了很多富有成效的对话。所以我们拭目以待。各位，我不知道你们是否有关于项目储备的补充内容？
我认为补充材料的第8页有一个关于项目储备的很好的幻灯片。是的。我们有26亿美元，其中7亿美元现已完成。所以我们现在减少到19亿美元。所有项目都列在那里。正如我所说，指引中包括5.75亿至6.5亿美元的开发资金。所以那些我提到的开发项目，此外，我们还有2.25亿美元的Aurora项目有待完成。
太好了。我的问题就这些。非常感谢。
下一个问题来自富国银行的John Kielikowski。
嗨，早上好。感谢回答我的问题。我的第一个问题是关于拉斯维加斯和纽约的项目。不知道您能否给我们提供这两个项目的最新情况，关于承诺金额的预期。我知道拉斯维加斯有一个数字，但还有扩展空间。然后是纽约，如果我们可以开始讨论机会的规模。
是的，我会先谈拉斯维加斯的部分，然后交给Steve谈谈纽约。我在拉斯维加斯。我能告诉你们的是，Peter和我上个月一起去那里拜访了A's团队，并参观了场地和他们的体验中心。体育场的建设进展相当快。我认为他们的体育场实际上比计划提前了一点。我只能说，我认为他们正在建造一个壮观的产品。我认为该场地将看到一个一流的体育场产品，它不仅是一个棒球场，还是一个娱乐场所，我认为这对这个场地非常重要。
你知道，他们通过这个新体育场让球迷非常接近场地，它非常适合举办25000至30000人的娱乐活动。所以我认为我们和拉斯维加斯的人们都对这个景点给场地带来的潜力感到非常兴奋。关于综合度假村，我们真的在等待Bally's敲定他们的计划。他们已经发布了很多渲染图和该场地的一些初步许可申请。他们表示打算分阶段开发该场地，这对我们来说并不意外。目前，我们还有1.25亿美元的剩余承诺。
随着该物业的细节变得更加可用，我们将考虑在该物业上进行更多投资。我认为对我们来说，关键是确保我们在该物业的任何投资都能产生足够的收入来支持我们的租金。你知道，自从我们分拆以来，我们一直高度关注覆盖率。我们将继续这样做，拉斯维加斯也不例外。所以我认为这是一个很好的机会。A's给这个场地带来了很好的便利设施。我们将看看Bally's如何利用这一点。
我可以谈谈纽约。我的意思是，关于纽约。我们继续认为Bally's在纽约的开发是一个有吸引力的机会，我们当然希望成为参与者。也就是说，我们认识到该项目可能不乏资本提供者，而且我们继续听到持续的兴趣。所以，我们仍然与他们保持不断的讨论。我们正在监控这个过程。我不确定他们是否需要我们的资本。所以我想，坦率地说，我认为要消除可能存在的任何观念，我们认为我们不太可能最终为那里的40亿美元项目提供大部分资本。
我们将继续评估该过程和项目，并将寻求在任何参与中尽可能具有战略性。
明白了。这很有帮助。我的第二个问题是，能否提供Virginia Live项目的时间表？
嗯，他们在1月份开放了临时场地，并且正在开始永久场地的准备和基础工作。我认为我们目前没有Kordish提供的明确开业时间表。你可能还记得我们之前的讨论，他们的资本首先投入。所以我们对该项目的资金投入将在Kordish集团的股权部分投入之后。因此，我们预计要到2026年下半年到2027年才会为其提供资金。John，我没有其他更新了。
我认为就您的目的而言，我们与剩余4.4亿美元相关的支出大部分将发生在2027年。相对于我们指引的5.75亿至6.5亿美元的开发支出，可能会有一些支出，其中一小部分可能与弗吉尼亚州项目在今年晚些时候有关。
明白了。谢谢。
谢谢，Tom。
下一个问题来自公民银行的Germaine女士。您在吗，Mitch？您的线路。
抱歉。是的，抱歉。Lincoln交易的经济条款是什么时候变化的？我的意思是，显然，我知道资本化率是相同的，但是，你知道，我想我看到的购买价格是7.35亿美元。
是的，Mitch，我认为当我们到了行使该选择权的时候，我们对该项目进行了新的承销。部落和其他方面有一些竞争压力。在与Bally's合作并专注于租金覆盖率后，我们决定降低一点租金，这降低了购买价格。所以我认为这是找到适合主租约2的租金水平，以获得我们满意的预计覆盖率。租金产生了那个购买价格。
我们没有改变资本化率，只是改变了租金。
明白了。那么关于Live项目，它只是传统租约还是你们对任何餐饮选择也有百分比租金选项？
传统租约。
太好了。
谢谢。
谢谢，Mitch。
下一个问题来自Truist Securities的Barry Jonas。
嘿，各位，早上好。首先，希望Peter早日康复。弗吉尼亚州立法会议期间，关于网络博彩和技能型游戏的讨论再次出现。你们认为这些事情实际通过的可能性有多大？这对Cordish项目的承销有何影响？谢谢。
嘿，谢谢Barry。所以，技能型游戏的问题有点难以回答。我认为关于网络博彩，最近显然有很多头条新闻。我认为，也许有些想法有点超前，一些获得通过的内容更多是为了能够继续讨论。两项法案之间仍有一些协调需要进行。我认为关于Kordish项目，重要的是要记住，从宾夕法尼亚州和马里兰州的租约中可以看出。
这些租约的承销一直很强劲。它们的条款设计得很有力。它们所做的只是打造出能够充分覆盖我们租金的优秀度假村。我认为没有理由相信这个项目会与其他项目有任何不同。显然，如果网络博彩在几年后得以实施，可能会使本案例中的一些实体运营商受益。
太好了。谢谢你，Carlo。关于Acorn Ridge的后续问题，截至今天所有资金是否已完成，还是会延续到未来几个季度？我知道它将在四天后开业。那么，部落是否仍有望在五年后决定是否将其转换为售后回租租赁，或者可能更早发生？谢谢。
所以所有资金尚未完成，我们预计将在未来几个月内完成。在我们实际确保建设完成且全面之前，总会有一个滞后时间。所以存在滞后。关于你问题的第二部分
是的，他们当然有可能在五年后将其转换为长期租约。但目前我们没有任何迹象表明他们已决定在五年后这样做，更不用说更早了。但如果他们来找我们并希望更早转换贷款，我认为我们会同意的。
完美。非常感谢各位。
下一个问题来自花旗集团的Smedes Rose。
嗨，谢谢。我想问一下项目储备和继续承诺资本的意愿。你知道，你提到未来24个月有26亿美元，所以现在项目储备非常充足，但考虑到股权资本成本有些挑战。而且你已经谈到需要稍微提高杠杆率，我意识到这完全在你的舒适范围内。但在这一点上，你如何考虑增加新项目，以及一般来说，与可能有兴趣向你寻求资本的人交谈的语气如何。
所以我先从杠杆部分开始，然后交给Steve谈谈我们对新项目的期望。我们目前的杠杆率为4.6倍，如果加上我们刚刚完成的Lincoln交易，杠杆率将略低于4.9倍。我们有3.63亿美元的远期股权未偿还用于项目。我们在2026年也有相当多的自由现金流用于项目。我们肯定不需要在近期为这些项目进入债务或股权市场。我们确实相信我们在资产负债表上理论上为所有项目提供了资金。
我们知道项目的资金来源。
关于项目储备，我认为我们继续保持活跃。我们不会拒绝基于我们当前股权资本成本以及债务资本成本进行承销的增值交易。由于我们的杠杆状况，我们正在进行持续的讨论。这给了我们一些灵活性。我们可能与任何方讨论的开发交易，显然有一个时间因素。所以我认为我们给自己额外的时间来筹集资本并决定其形式。
我认为对于常规的售后回租，我们显然会在交易完成时寻求提供资金。我认为这些交易，我们欢迎这些讨论，并且已经欢迎了这些讨论。所以我认为我们继续尽可能深思熟虑。但我不认为这里有任何兴趣仅仅因为已经有很多业务被承销和签约而拒绝业务。
谢谢。很感激。
我们的APM计划也有相当多的可用额度。所以在未来我们想筹集股权时，它仍然存在。所以我们对未来的承诺有足够的选择权。
太好了，谢谢。
下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的Brad Heffern。
是的，各位，谢谢。向Peter致以最良好的祝愿。希望手术顺利。TLP显然在净租赁领域拥有最高的增长概况之一。未来几年能见度很高。Bally's似乎有所好转。与此同时，股票继续折价交易。你认为这是为什么？你们能做些什么吗？
嘿，Brad，我是Carlo。是的，你说的一切都是准确的。显然你们可以计算出增长轨迹是什么样的。资产负债表处于良好状态来为其提供资金，股票确实在其交易的地方交易。你知道，我认为在我们的谈话中，当然有很多事情人们可以指出。显然，我们租户的股票表现是其中之一。行业内肯定存在一些与租约覆盖率相关的问题，我认为这让一些人感到不安。我们对我们的租约覆盖率感到非常满意。
但显然有一些更大的图景项目。我们租户的股票交易肯定是经常出现的问题之一。我认为这些事情在一定程度上影响了我们的估值。
好的，明白了，谢谢。关于Twin River的资金，我知道你们有一个循环信贷额度余额，出于与之前Bally's收购相关的税务原因。Twin River是否有类似情况，这可能占循环信贷额度的多少？
是的，我们确实为此使用了循环信贷额度，正如我们告诉过你的，我们必须这样做以获得Bally's的税务优惠。我们确实为该交易在循环信贷额度上借款。
好的，是全部还是其中一部分？
大部分，6.79亿美元。该交易还涉及一些单位。
好的，谢谢。
下一个问题来自麦格理集团的Chad Baynon。
嗨，早上好。感谢回答我的问题。你们在与部落的合作方面取得了很大进展，确实打破了常规。最近的讨论或新的输入是关于预测市场，在部落可能在实体博彩方面拥有更多排他性的市场。因此，考虑到CFTC对这个新潜在竞争对手的看法或甚至支持，你们如何看待这一点，在这些市场与部落的对话或未来项目储备中，你认为这会影响你们的活动吗？谢谢。
我想总而言之，我认为这不会影响我们与部落的活动。我可以告诉你，例如，加利福尼亚州的部落非常专注于能够独家提供体育博彩，而预测市场显然威胁到这一点。所以他们在立法方面非常活跃。但我认为这不会影响我们在部落地区正在进行的任何事情，至少现在不会。如果预测市场成为这些EBITDA的真正威胁，这显然是一个承销问题，我们将不得不考虑。
但就目前而言，我认为这不会影响我们目前的部落投资。
基于我们与部落的对话以及我们对目前已达成协议的物业和其他我们甚至已进行尽职调查的物业的承销。没有人从体育博彩中获得大部分现金流。所以我认为从这个角度来看，有许多不同的方面，他们正在产生足够的现金来支持任何类型的长期融资结构。但这并非主要来自体育博彩方面。
你知道，这当然可能是这些物业的一个上行因素，并增加收入，这将是好事，就预测市场或网络博彩方面的下行风险而言。我们对这些交易的承销具有如此广泛的覆盖率，我认为目前这些额外的下行威胁不会影响我们从这些交易中获得的现金流的持久性，但我们当然认识到这一点，并密切关注，如果情况发生变化，我们的承销也会改变。
太好了，谢谢你。然后关于拉斯维加斯本地市场的兴趣，你知道，自从你们上次报告以来，其中一项交易的S4文件已经发布。所以我们对此有了更多的了解。那个市场继续表现非常好，就来自加利福尼亚的人口迁移以及整体财富效应和退休效应而言。这仍然是你们感兴趣的市场吗？你认为可能会有更多机会，也许不幸的是，资本化率比你们习惯的略高？还是更低的资本化率。
谢谢。
是的。我认为简短的答案是肯定的，我们当然对拉斯维加斯本地市场感兴趣。我们对M Resort的表现非常满意，我们拥有该资产，并且我们收到了关于该资产的兴趣来电。所以我认为我们继续有兴趣。显然，Boyd和Red Rock在那里有很大的影响力，但有许多较小的运营商拥有单个或少数资产，我们过去已经看过这些，并且将继续关注。所以我们绝对有兴趣。这是一个好市场。你关于加利福尼亚的人口结构变化和一些迁移的看法是正确的，我们将继续尝试在合适的地方保持活跃。
谢谢。
下一个问题来自摩根大通的Anthony Paul Paolone。
太好了，谢谢。关于项目储备，除了目前已准备好的项目之外，你能否谈谈其中有多少可能是开发交易与直接收购？有多少可能更多是直接博彩项目与更相邻的项目，只是对项目储备的一些更多描述，以及可能阻碍其他事情完成的障碍是什么？
我会尝试回答，然后其他人可以补充他们的想法。所以我认为现实是，我们正在关注的项目中，可能有一半属于开发部分，但这并不是因为它们是绿地项目。我会告诉你，我认为大型博彩运营商今天花了大量时间查看他们自己投资组合中的资产，并找出他们可以在哪里进行战略性资本投资以改善其业绩并增加现金流。所以我将50%的项目归入开发部分，其中许多是现有资产的所有者正在对其进行再投资，无论是像Boyd在Treasure Chest所做的那样，还是Penn在其哥伦布物业、M Resort和伊利诺伊州的一些物业所做的那样。
所以我们看到很多人重新开发物业、增加物业、扩展物业的例子，我认为这将继续。我认为对于一些较小或私人博彩运营商，其中一些是新辖区、新机会的项目，当然这些属于开发项目储备。但我认为除此之外，我们有很多关于我认为更传统的售后回租的讨论。但现实是，其中大多数是投资组合类型的项目，因此并购不是一个快速的讨论。
是的。所以这些事情需要几个月的时间来讨论、处理细节和完成。所以我认为，老实说，项目储备可能是50%对50%。在50%的开发项目中，并非都是绿地项目。我要说其中三分之二甚至可能是现有物业希望对自己的资产进行再投资。关于非博彩项目，我不认为我们的项目储备中有任何此类项目。我认为我们有很多讨论和很多事情要看，但我不认为有任何事情即将完成到我们认为可以实际采取行动的程度。
好的，谢谢所有这些信息。然后我的后续问题与2026年的支出指引有关。当我查看项目储备和已准备好的项目时，我的意思是，我想芝加哥是明显的一个，但你认为哪些是可能让你达到范围低端或高端或超出范围的主要波动因素？因为似乎有足够的项目储备，资金支出可能会超出范围。但我很想听听你们的看法。
我的意思是，你知道，这个范围是通过查看我们的开发项目制定的，包括所有项目。但最大的一个显然是芝加哥，2026年的支出最多。但是，你知道，资金的时间安排或完成的时间可能会有所变动，这超出了GLPI的控制范围。所以这就是5.75亿至6.5亿美元之间存在差距的原因。老实说，这个差距不是很大。我同意你的看法。它可能更高，也可能更低，对吧。
这取决于所有这些项目的建设进展情况。目前有五个开发项目正在进行中。所以，你知道，我们真的得到了我们对2023年将要发生的事情的最佳估计。
Anthony，补充一点，包括Live Virginia和Caesars Republic项目在内的两个项目，我们的资本在其他资本支出之后才会启动。所以你看到的是在我们投入之前，这些资本的部署时间。因此，我们最终何时开始投入存在一些不确定性。
好的，太好了。谢谢。
下一个问题来自Tanter Fitzgerald的Jay Kornreich。
嘿，谢谢。早上好。我只想问一下整体博彩交易市场，你知道，随着利率在今年年初有所下降，这是否开启了新的对话，业主是否开始更认真地考虑出售房地产？或者现在判断还为时过早？
我不认为为时过早是正确的答案，但我不认为很多这些对话取决于国债利率。对吧。所以这不像有人某天早上醒来，认为10个基点改变了他们的生活，现在他们对售后回租感兴趣。所以大多数这些对话都是长期的。我认为市场上发生的交易更能决定人们的感受。所以，当人们看到一笔交易以7.5%的资本化率达成时，卖家突然决定，哦，也许我更接近7.5%的资本化率。
然后如果他们看到像我们以8%完成的Lincoln交易这样的事情，希望他们会更关注这一点，并认为市场更接近8%。但我是开玩笑说的，但我认为现实是这些对话不是一时兴起，也不是完全由债务驱动的。我认为如果信贷市场大幅走高，而不是走低，我认为那时人们可能开始将售后回租视为可能的替代融资来源。但仅仅因为利率有所改善，我不认为这真的改变了市场的很多动态。
好的，感谢回答。我的问题就这些。
下一个问题来自加拿大丰业银行的Greg McGinnis。
嘿，早上好Tonios。你能。我们只是在看一些租约的租金重置，即修订后的Pinnacle和Boyd主租约的百分比租金重置。你在这方面有任何指导吗？
不，我们没有。我的意思是，我们的指引中不包括Pinnacle的租金递增，我可以告诉你这一点。但由于百分比租金调整将在年中发生，因此对全年的影响相当小。所以我们没有提供这方面的详细指引。
好的，谢谢。接下来，关于与Valleys日益密切的关系。你知道，如果我们做一些粗略的计算，考虑到债务结构，即使有新的定期贷款到位，情况有了很大改善，该公司的赌场业务似乎仍在产生负现金流。我的意思是，你们是否有不同的看法，或者你认为一旦芝加哥项目交付以及拉斯维加斯和纽约的机会，他们只需要度过未来几年，然后一切都会恢复正常？
是的，我的意思是，看，我不会认可这个计算，但我想说的是，我的意思是，Bally's目前正处于开发阶段，他们正在进行三个大型赌场开发项目。这已经有很长时间了，但当你看看今天博彩领域的许多公司，我的意思是，很多公司都经历过这些时期，即有大量开发但没有足够的现有EBITDA来支持。
我认为Bally's继续沿着这条路前进。显然是芝加哥、纽约和拉斯维加斯，这些项目有很多增量EBITDA，也需要大量支出才能实现。但我不认为你的计算一定是错误的，但这是暂时的。
好的，谢谢。
下一个问题来自第一资本证券的Dan Guglielma。
嗨，各位。感谢在电话会议上回答我的问题。几个季度前，我问过投资者是否过于关注可能出错的事情，而不是可能正确的事情。感觉26年的指引证明了什么是正确的。那么你们是否开始在股权方面获得更多支持，或者还有很长的路要走？
我认为在股权方面可能还有很长的路要走。我会说，你知道，我们在这方面的信息一直是坚定的。你知道，我们对2026年和2027年的表现并不感到困惑。我认为Carlo在电话会议开始时强调了一些可能影响股票的因素。但如果问题是，你知道，我们是否对46、47美元的股价感到满意，答案显然是否定的。所以我们在48美元左右进行了股权远期交易。我们会给你一个更好的指示，说明我们认为股权可能在何时可行。
但不，我认为我们的股票还有上涨空间。我同意我们为26年及27年展示的内容正是我们预期的，我们相信这应该反映在股价中。
Daniel，我补充一点。Brandon提到了48美元的水平。我们之前使用过ATM（股权发行计划）。从那以后，很多事情都进展顺利。数字朝着正确的方向发展。看看股票，我们的交易有大约两倍的折扣。我们的股息收益率接近7%。我们的资产负债表杠杆率比大多数同行保守得多。我们未来两年的AFFO增长比大多数同行都高。所以把所有这些放在一起，我不会说今天的股价让我们非常满意。
显然已经有所上升，但这不是我们想要的位置。
太好了。是的，我很欣赏所有这些内容。然后关于价格的后续问题。我们通常认为房地产投资组合应该比单一物业有溢价，但似乎你们没有得到这种好处。我的想法是否错误，即投资组合溢价目前似乎不存在？
我不会说这是错误的。你知道，我认为这是否是原因，我不知道。但是。我同意你的前提，显然投资组合提供了单一资产不一定具备的安全水平，因此，你知道，应该有相关的溢价。但我认为这可能是我们目前的估值没有完全纳入的几个因素之一。
我绝对认为我们租约中的交叉抵押是一个非常重要的价值点，我当然希望它不会没有溢价。对吧。因为它确实给我们的租约带来了相当大的可信度。
感谢。谢谢。
下一个问题来自世邦魏理仕的John Decree。
嘿，各位，感谢回答我的问题。我认为你们刚刚强调了我们的报告，即你们的股票现在有多有价值。非常感谢。Carlo，也许有一个关于纽约的问题，可能有点微妙，但你们是否与Bally's独家合作？Steve，我想你说过，哎呀。不应该期望你们成为Bally's融资结构的大部分。但是如果有机会合作或投资其他项目，这是你们可以或愿意考虑的事情吗？
是的，我们与Bally's没有独家合作。我们会考虑。我想我在上个季度的电话会议上说过，在他们还没有获得许可的时候，我们是开放的，愿意讨论其他项目。我认为有一点值得注意，关于我们参与或进行的讨论，我们重视房地产所有权，因此我们尚未进行没有与未来收购房地产权利或从一开始就伴随某种房地产所有权联系的贷款。
所以我认为我们与任何其他相关方的任何讨论都将基于相同的前提，即我们必须有拥有房地产的途径或从一开始就拥有部分房地产所有权。所以这将是前提。但是的，不，我们不是独家的，我们很乐意进行对话。请给我打电话。
谢谢，Steve。再问一个关于加拿大的问题。所以有一些关于可能在尼亚加拉扩展到“北方拉斯维加斯”的讨论，我想是这样说的。你们花了很多时间研究加拿大吗？这是GLPI会考虑投资或拥有房地产的市场吗？如果出现合适的机会，你们的考虑因素是什么？
是的，我们花了很多时间研究加拿大的各种项目。我认为如果你熟悉加拿大，你会认识到它各省之间有所不同，所以每个省的经济驱动因素略有不同。但如果我们能在加拿大找到合适的项目，我们肯定会感兴趣。问题之一是将资金从加拿大汇回美国存在一些税收流失。这会影响承销。但我们已经研究了那里的很多不同项目，只是还没有找到足够增值的项目让我们投入。
谢谢Brian，这很有帮助。感谢你们回答所有问题，向Peter致以最良好的祝愿，希望他早日康复。希望他很快能站起来。
是的，我们当然会转达。谢谢。
下一个问题来自巴克莱银行的Rich Hightower。
是的。嘿，早上好，各位。我的大部分问题都已经得到回答，但我会回到，我想，我想关于Lincoln购买价格如何根据覆盖率变化进行修订的背景，对我来说引出了一个更大的问题，你知道，如果2倍覆盖率以前是，你知道，黄金标准，我想，你知道，考虑到我们面前看到的影响实体博彩的所有不同因素，以及你知道，在30多年租约的背景下，我的意思是，更高的初始覆盖率可能是未来承销这些项目的更好方式吗？你对此有何看法？
好吧，我先开始，然后其他人可以加入。我的意思是，我认为2倍覆盖率仍然是一个不错的起始标准。我认为每个市场和物业都是不同的。所以你必须考虑影响不同市场和物业的因素，以及母公司的健康状况，你知道，母公司的信用水平，我们是否有主租约或其他可以参考的物业。有很多不同的因素会影响覆盖率。但我认为作为起点，看2倍可能仍然是正确的起点。
但Steve或Carlo对此可能有看法。
我的意思是，很明显，我们希望每个租约都能达到3倍覆盖率。但显然存在市场动态，并且会进行谈判。但我同意Brandon所说的一切。我只是认为现实是，当然，如果我们所有的租约都像Cordish租约那样被覆盖，并且我们每个新租约都以3倍覆盖率签订，我认为我们会对此完全满意并且非常高兴。
我认为我们正在进入的这些交易大多是合作伙伴关系，租户和房东有必要在这些交易中取得成功。因此，租户也有动力在获得最多资金与保护、覆盖率和租约灵活性之间取得平衡。所以这些都是市场上卖家和买家之间积极的讨论和谈判。Rich，关于那个特定交易的水平设定。你知道，正如我们指出的，四面墙覆盖率超过1.9倍，并且被纳入一个覆盖强劲的租约中，显然可以承担更多租金。现在那个主租约的覆盖率超过2.2倍。所以我认为那个交易不一定完全代表单一资产独立的情况，考虑到它的去向。
我想你们过去已经听我们说过，我们非常重视四面墙覆盖率。所以当我们查看这些租约时，我们不依赖公司信用来支持租约。所以我们关注的是四面墙覆盖率。公司信用是好事，母公司担保是好事，它们很有价值。但我们的承销是基于它们能够独立存在。所以我认为你在Lincoln看到的，以及我们与Bally's的讨论是，前期少收一点租金，在那个租约中创造更强的覆盖率，我们对此感到满意。
太好了。谢谢你们的电话会议，各位。
下一个问题来自KeyBanc Capital Markets的Todd Thomas。
嗨。谢谢。早上好。还是关于Lincoln，我想。Brandon，你提到的竞争压力，是专门针对Lincoln，还是围绕Bally's主租约中的其他一些资产？然后你认为这些竞争压力在短期内会减弱，还是你认为其中一些阻力会持续一段时间？
我的评论是针对Lincoln的。Mashupee部落在First Light扩建了他们的设施，但我认为它已经稳定，所以我不认为它会变得更好。我不认为它会变得更糟。我认为我们对那里的情况感到满意。他们的很多资金来自Genting，而Genting显然现在在纽约有一个非常大的项目需要资金，所以我们不太担心该项目的未来扩建。话虽如此，为未来规划并承销更多的租金覆盖率，似乎是谨慎的做法，这就是我们所做的。
好的，有帮助。然后Desiree，使用循环信贷额度为7亿美元收购的大部分提供资金。那么，这种能力，或者我想说是修订，是在24年12月完成的，我想，专门针对Lincoln，交易完成后。你能提醒我们现在这是如何运作的吗，信贷工具的过桥部分，你是否正在考虑任何利率对冲，以及何时可以将其永久融资，我想。现在围绕这一点和循环信贷额度融资的机制是什么？
是的。所以我们确实在24年计划了这一点。这不仅仅是为了Lincoln交易。我们实际上可以将该过桥循环信贷额度用于任何有担保的交易。当时我们知道Lincoln即将到来，所以这是主要的一个。我们去年早些时候也将其用于Bally's的另一笔交易。所以我们不喜欢。不，我们有20亿美元。所以这用掉了10亿。还剩下超过10亿美元的信贷额度。所以我们会，你知道，在时机成熟时考虑在市场上做什么。
好的，但现在循环信贷额度上的都是浮动利率。有没有任何计划对冲其中的一些？以及循环信贷额度上的这些资金需要未偿还多长时间，
我认为，Todd，我们正在积极管理我们的资产负债表。我们知道Lincoln交易刚刚完成。所以我想你可以假设我们认识到该债务存在并且是浮动利率债务。我们正在关注这一点。不幸的是，目前我们只能说这么多。
好的。好吧，谢谢。
下一个问题来自杰富瑞的David Katz。
早上好。感谢回答我的问题。我知道这已经从几个不同的角度讨论过了，但是，你知道，关于Bally's，正如Carlo指出的，你知道，处于非常高的开发模式，有点，你知道，EBITDA稍后才会出现，你知道，特别是拉斯维加斯，然后是纽约。你知道，你是否考虑过在这种 ramp-up 期间对单一租户的风险敞口设置任何限制或边界，或者你是否愿意通过资本化率、条款和覆盖率来弥补这一点，或者对于任何单一租户，你是否会设置一些边界？
我的意思是，如你所知，Penn，我们对Penn有很大的风险敞口。你知道，对Bally's的风险敞口一直在增长。所以我们对租户的风险敞口没有限制。我们真的在看我们正在资助的机会以及该物业的四面墙覆盖率，并确保这对GLPI来说是一个好的投资选择。我不会说我们会对某些，你知道，租户设置限制，你知道，他们在我们的资产负债表中占多少。
但现实是，我们从一开始就在拉斯维加斯对他们设置了限制。对吧。所以我们说总风险敞口为1.75亿美元。
不过，那是对项目的限制，对吧？
正确，是的。所以我要说的是，如果你的问题是关于纽约和拉斯维加斯，我们将查看每个项目，并根据我们对项目的承销、情况、项目中还有哪些其他资本来做出决定。所以我会说没有硬性规定，正如Desiree所指出的，但我认为你可以放心，我们也不会仅仅因为建筑物上的名字就一头扎进每一个机会。
明白了。所以你们没有这么说，但，你知道，我们可以推断，谈到纽约，你知道，可能也会有一些限制。取决于，同样，取决于情况如何以及如何发展。
我认为纽约在这个意义上有些独特。我们必须查看整个项目，我们还没有看到。我们不完全理解，并考虑我们想要多少风险敞口。租户可能会倾向于。这可能会影响我们在像纽约这样的项目中愿意承担的风险敞口。但我认为总体而言，在GLPI，我们必须坐下来考虑我们在任何项目中想要多少风险敞口。这正是我们在芝加哥所做的。我们查看了芝加哥的承销和项目，决定我们希望将风险敞口限制在大约11亿美元。
我们就是这么做的。我认为我们对纽约和Bally's采取类似的方法，因为我们的租户可能会或可能不会影响我们在项目需要资金时（如果需要）愿意承担的风险敞口。我知道这有点像没有答案，但现实是我认为这取决于项目和租户以及其中的很多因素。
我认为在纽约，正如你可能知道的，不会缺少对他们的资金。如果我们有机会发挥作用，正如Steve earlier所说，很好，我们欢迎。但我确实相信那个项目尤其有很多追求者。
是的。我很欣赏所有的评论。谢谢。
我们还有时间再提一个问题。最后一个问题来自瑞银集团的Robin Farley。
太好了。谢谢让我加入。回到纽约项目，你提到有很多人有兴趣为其融资。但是你，你知道，之前，我想在上次财报电话会议上你谈到过你希望看到一些东西。我忘记了你的确切措辞，但那是，你知道，远高于两倍的租金覆盖率。这似乎表明GLPI为其提供资金可能没有那么有吸引力。所以我想如果你能，我不知道你能否对此有所说明。考虑到你所描述的对该项目的兴趣，你会说GLPI不太可能参与其中吗？因为你。
也许你的感受自上个季度以来有所改变，但只是你对那里的风险因素的看法。谢谢。
是的。我得回去看看关于远高于两倍覆盖率的评论。我怀疑这与我们表示希望拥有土地有关。如果我们只拥有该项目的土地，覆盖率会远高于两倍。我们会接受两倍的覆盖率吗？我只说不会，因为我认为要达到两倍的覆盖率，你将不得不投资项目的大部分建设。我想你们从我们这里听到的是，我们不太可能成为项目所有硬成本的大部分。
因此，我们对该项目的一部分的兴趣可能足够小，以至于如果我们这样做，覆盖率会远高于2比1。所以我们可能没有说清楚。但我认为重点是我们对纽约项目一部分的兴趣可能足够小，以至于覆盖率会相当高。话虽如此，我们确实有很大的兴趣参与纽约的项目。我们认为它们将是好项目。我认为有很多细节需要我们真正做出任何真正的投资决定。
正如Carlo和其他人所提到的，我认为为纽约项目筹集资金的能力将导致非常有竞争力的资本追求者。我们不会做任何稀释性的事情。所以我认为你们不会看到我们为了不增值的资本化率而竞争。这不会引起我们的兴趣。
太好了。谢谢。
谢谢。现在，我想请Brandon Moore作总结发言。
谢谢。希望你们今天已经听到，你知道，我们对26年和27年非常乐观。我认为我们努力创建了一个你们在公司发展过程中要求了很多的项目储备。我们正在积极寻求在前进过程中增加和扩展该项目储备。所以我们对未来的日子感到兴奋，感谢大家的参与。
谢谢。
今天的会议到此结束。您现在可以挂断电话。感谢您的参与。