Bill (BJ) Grant（投资者关系高级副总裁）
Debra A. Cafaro（董事长兼首席执行官）
Justin Hutchens（高级副总裁、高级住房及首席投资官）
Robert F. (Bob) Probst（高级副总裁兼首席财务官）
James Kammert（Evercore ISI）
Nick Joseph（花旗集团）
Vikram Malhotra（瑞穗证券）
Julien Blouin（高盛）
Samuel Ohiomah（德意志银行）
Michael Goldsmith（瑞银）
Michael Carroll（加拿大皇家银行资本市场）
John Kochowski（富国银行）
Richard Anderson（Cantor Fitzgerald）
Juan Sanabria（BMO资本市场）
Michael Stroyeck（Green Street）
Michael Mueller（摩根大通）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Austin Wurschmidt（KeyBanc Capital Markets Inc）
Wes Golladay（Baird）
Farrell Granath（美国银行）
感谢您的等待。我叫Jeanne，今天将担任本次会议的操作员。现在，我想欢迎各位参加芬塔公司2025年第四季度财报电话会议。所有线路均已静音，以防止任何背景噪音。在发言人发言结束后，将有问答环节。如果您想在此期间提问，只需按星号键，然后按电话键盘上的数字1。如果您想撤回问题，请再次按星号1。谢谢。现在，我想将会议交给投资者关系高级副总裁BJ Grant。
您可以开始了。
谢谢，Jeanne。各位早上好，欢迎参加芬塔公司2025年第四季度及全年业绩电话会议。昨天，我们发布了2025年第四季度及全年收益报告演示材料和补充信息包，这些材料可在芬塔公司网站@ir.ventasret.com上获取。提醒一下，今天的发言可能包括前瞻性陈述和其他事项。前瞻性陈述受风险和不确定性影响，各种因素可能导致实际结果与此类陈述中预期的结果存在重大差异。有关这些因素的更详细讨论，请参阅本季度的收益报告以及我们最近向美国证券交易委员会提交的文件，所有这些文件均可在芬塔公司网站上查阅。
本次电话会议还将讨论某些非公认会计原则财务指标，有关这些指标与最具可比性的公认会计原则指标的调节，请参阅发布在投资者关系网站上的补充信息包。接下来，我将把会议交给芬塔公司董事长兼首席执行官Debra Cafaro。
谢谢BJ。我想欢迎我们所有的股东和其他参与者参加芬塔公司2025年第四季度及全年财报电话会议。2025年是芬塔公司出色的一年。通过执行我们专注于高级住房的“1、2、3战略”，我们取得了强劲的业绩。随着庞大且不断增长的老年人口带来的长期需求增强，而供应仍然受限，我们致力于把握未来的重大价值创造机会。我们计划利用我们的优势地位、专有的芬塔运营洞察平台、财务实力和行业关系，捕捉高级住房领域前所未有的多年增长机会。
同时，我们也帮助个人过上更长寿、更健康、更幸福的生活。2025年，我们实现了规模化增长。我们的正常化每股运营资金（FFO）增长了9%，同店SHOP现金净营业收入增长了15%，这是我们连续第四年实现两位数的SHOP净营业收入增长。我们的企业价值超过500亿美元，第四季度年化净营业收入和SHOP净营业收入分别达到25亿美元和13亿美元。年内，我们从各种渠道以有吸引力的价格筹集了70亿美元资金。我们的投资活动也加速了，我们完成了25亿美元的高质量高级住房投资，这增强了我们的企业增长。
到年底，我们拥有超过83,000个SHOP单元，我们53%的净营业收入来自我们的SHOP社区。2025年，芬塔公司为投资者带来了35%的总股东回报，在标准普尔500指数创下历史新高的一年里，显著超越了行业基准和标准普尔500指数。芬塔团队在彼此承诺和追求卓越方面表现出色，我们共同努力为所有利益相关者创造价值和业绩。我们高度关注未来多年的净营业收入增长和价值创造机会。让我们从高级住房领域持久而强劲的需求趋势开始。
今年标志着一个历史性的人口拐点，婴儿潮一代开始年满80岁。这一近7000万人口的群体是有史以来最富有的一代。随着婴儿潮一代年龄的增长，未来五年80岁以上人口将增长28%，二十年内将翻一番。如今，比以往任何时候都更多的人选择高级住房，因为它能以与居家成本相当的可负担价格提供有价值的福利。高级住房是一项由消费者驱动的私人付费业务，为居民提供重要的支持、社交和安全福利。在最近的冬季风暴期间，我们再次意识到高级住房的价值，全国各地的护理提供者在我们的社区中确保居民安全、温暖和得到良好照顾，而许多独居老人则失去了电力和暖气。
与此同时，高级住房的新供应继续徘徊在历史低位。具体而言，2025年第四季度仅启动了约2500个新的高级住房单元，而我们预计2026年将有超过200万人年满80岁。这种供需失衡的双方都对我们极为有利，芬塔公司处于极其有利的地位，可以利用这一前所未有的机会。展望未来，我们打算继续执行我们的战略愿景：1）实现高级住房的超额有机增长；2）进行专注于高级住房的价值创造投资；3）推动整个投资组合的现金流。
我们还希望延长我们增强财务实力和灵活性的轨迹。芬塔公司已建立了一个规模化平台来推动业绩表现。我们经验丰富的团队、专有的分析工具、强大的资产负债表数据捕获能力和行业关系，使我们在高级住房领域拥有竞争优势，并且随着我们的愿景、战略和市场定位的到位，这种优势将继续扩大。我将以我们2026年的运营指导、投资活动和股息增加作为结束。2026年，我们预计在SHOP的带动下，正常化每股FFO将实现高个位数增长。我们预计SHOP将实现连续第五年两位数的同店现金净营业收入增长，入住率和利润率均显示出健康的同比增长。
2026年，我们全公司的同店现金净营业收入增长应接近10%。在投资方面，我们的团队和我们的 pipeline 非常活跃。我们的首要资本配置优先事项仍然是美国高级住房。今年年初至今，我们已经完成了超过8亿美元的高质量高级住房收购，我们非常有信心今年能够完成25亿美元专注于高级住房的投资。我们打算通过提供有吸引力的风险调整回报并提高我们企业增长率的投资活动，继续积极扩大我们的高级住房业务。最后，我很高兴地分享，基于我们的业绩和积极的多年前景，我们的董事会已批准将季度股息增加8%。
收益和股息增长是芬塔投资理念的重要组成部分。整个芬塔团队齐心协力，专注于在规模化基础上持续表现优异，我们志在必得。接下来，我很高兴将会议交给Justin。
谢谢Debbie。我很高兴分享我们2025年高级住房业务在有机增长和外部增长方面取得的成功成果。我将从SHOP开始。我们的SHOP同店投资组合在第四季度表现非常强劲。收入增长超过8%，主要得益于同比300个基点的入住率增长和环比100个基点的增长，显示出强劲的需求和销售执行力。入住率增长主要由美国市场推动，增长了370个基点，其中我们的独立生活社区贡献尤为突出。此外，我们在美国前99个市场的社区表现比NIC高出160个基点。
每间可售房收入（RevPAR）增长4.7%。即使在我们价格较低的独立生活投资组合中入住率大幅增长带来的混合影响下，第四季度净营业收入仍同比增长15.4%，其中美国市场增长18%，利润率增长180个基点至超过28%，这得益于50%的增量利润率。快速说明一下，回顾全年，我对入住率特别感到自豪。我们整个投资组合的平均入住率增长了280个基点，超出预期，其中美国市场增长了350个基点。我们再次看到，我们的SHOP业绩得到了运营合作伙伴的广泛贡献，如Sunrise、Atria Discovery、Sensori、Senior Lifestyles和La Groupe Maurice，他们继续为我们的老年人口提供卓越的护理和服务，并取得了非常强劲的财务业绩。
展望未来，我们看到多个领域的重大增长机会。在过去几年中，我们采取了许多行动，以确保我们准备好迎接高级住房需求加速增长的这一刻。我们有能力在SHOP投资组合中继续实现入住率和运营杠杆的有机增长。我们的美国投资组合入住率仅为86%，具有长期增长空间。我们预计整个投资组合都将为增长做出贡献，特别是增长驱动力将包括我们新的高质量、高绩效收购项目、从Brookdale的三重净租赁过渡到SHOP的45个社区，以及我们与更广泛投资组合中的运营商合作开展的不断发展的芬塔运营洞察（Ventas OI）执行工作。
在这种背景下，我很高兴给出我们2026年SHOP的指导。我们预计同店净营业收入增长范围为13%至17%，中点为15%，这将由同比270个基点的入住率增长和5%的RevPAR增长推动，其中内部租金增长假设为8%，高于过去几年。随着我们继续提高入住率，今年运营费用预计将增长5%。我要指出的是，我们在第一季度计入了略高的费用，反映了美国近期的恶劣天气，这些因素以及积极的运营杠杆，我们预计2026年利润率将继续扩大。
总结指导，我们期待连续第五年实现SHOP净营业收入两位数增长，中点为15%。我将简要更新一下前Brookdale社区的45个过渡项目。它们已完全转换为SHOP，现在由五个经验丰富的过渡合作伙伴运营，其高级领导团队高度参与。资本更新项目正在进行中，大多数预计将在关键销售季节之前完成。虽然为时尚早，但我们预计2026年净营业收入将有适度增长，并对这组社区长期净营业收入翻倍的机会保持信心。
我们工作的核心是为居民提供高质量的生活体验。我们的社区支持安全、联系和独立，同时提供改善日常生活的便利设施、专业护理和服务，为居民的家人创造安心。这种体验以极具吸引力的价值主张提供。平均而言，居民能够在我们的社区生活的时间几乎是典型居住时间的七倍。我们提供的护理和服务质量反映在我们整个投资组合中强劲的居民成果上。例如，在Atrius Senior Living，我们看到净推荐值连续第三年改善，表明居民及其家人的支持度不断提高，并且持续优于行业基准。
La Groupe Maurice连续第六年被评为魁北克领先的高级住房品牌，这是基于一项独立调查，该调查评估了安全性、建筑质量、规划、服务水平和员工素质。超过70%的Sunrise社区获得《美国新闻与世界报道》的最佳高级生活评级，进一步验证了他们强大的客户参与度以及为居民和家庭提供差异化体验的能力。此外，Discovery Senior Living获得了J.D. Power客户满意度排名第一，验证了他们整合社区、提高绩效和维持居民体验的能力。难怪对高级住房的需求日益增长。
如今，我们在SHOP投资组合中与43家运营商合作，在高级住房护理连续体、不同地区和广泛的价格点上提供有意义的覆盖。重要的是，随着更多运营商和社区整合到平台中，我们的数据和分析能力变得越来越强大，强化了推动业绩的网络效应，并扩大了我们相对于其他高级住房所有者的竞争优势。我们规模化管理高级住房的能力是核心竞争优势。我们差异化的平台使我们能够支持广泛的运营商，使我们能够为每个市场的每个社区匹配合适的运营商，并捕捉增量增长机会。
芬塔运营洞察（Ventas OI）的执行处于历史最高水平。2025年，我们通过现场访问、高级管理层会议、运营商峰会和积极的资产管理，显著加深了与运营商的合作。这种参与使我们能够与运营商并肩工作，共同关注关键优先事项，如净营业收入驱动、资本支出动态定价、销售执行以及关键运营指标的严格基准测试，所有这些都是为了我们不懈追求创造老年人茁壮成长和投资繁荣的环境。随着我们大幅扩展高级住房团队的能力并加强我们支持和发展高绩效运营商网络的跨学科方法，我们计划进一步加强这种参与。
此外，芬塔运营洞察平台也是技术无关的，这意味着运营商可以从各种操作系统接入芬塔运营洞察，有助于我们实现规模化。现在，谈谈投资，我们在2025年完成了25亿美元的高级住房收购。我们真的很喜欢我们所购买的资产。我们的高级住房投资完全符合我们的“正确市场、正确资产、正确运营商”框架，提高了芬塔整体SHOP投资组合的质量，由于有利的供需动态有望表现优异，并提高了公司的整体企业增长率。总体而言，基于在我们所有权下实现的强劲运营业绩，这些投资已经创造了显著价值，符合我们的预期。
2026年开局强劲，今年已完成七笔交易，涉及超过8亿美元的全资高级住房投资。这使我们在一年多一点的时间里累计高级住房收购达到48亿美元。对于2026年全年，我们提供25亿美元专注于高级住房的投资指导，鉴于我们在pipeline中继续看到的势头，我们对实现这一金额充满信心。随着更多资本流入该领域，高级住房资产的竞争有所增加，但芬塔公司在我们有强烈信心的领域以及我们能够充分利用差异化竞争优势的领域部署资本方面处于独特地位。
我们的规模、关系和运营专业知识使我们能够积极追求我们认为最有能力创造价值的机会。我们在市场上看到了一系列投资概况的更广泛和更多样化的潜在交易。我们寻求结合持久的现有现金流和增长，并有可能产生与我们低两位数至中两位数无杠杆内部收益率目标一致的有吸引力的风险调整回报的高级住房投资。我们以关系为导向的交易 sourcing、结构设计和执行方法，加上不断扩大的高质量运营商关系网络，继续为芬塔公司提供差异化的获取渠道和赢得引人注目的机会的能力。
对于寻求芬塔运营洞察的好处以及我们平台的规模资本和运营支持的运营商来说，芬塔仍然是高级住房的首选合作伙伴。自2024年以来，我们超过70%的交易是与现有运营商关系进行的。卖家同样关注重复业务，这反映了我们作为交易对手的一致执行力和可靠性，这反过来又为后续投资创造了增量机会。在过去一年中，我们超过50%的交易是与重复卖家进行的。最后，我们期待着一个令人兴奋的2026年，因为我们将继续推动高级住房业务的有机和外部增长。
现在我将会议交给Bob。
谢谢Justin。我将分享我们2025年第四季度和全年业绩的亮点、我们最近的融资活动，并以我们2026年的展望结束。我们以第四季度正常化每股FFO同比增长10%的强劲表现结束了2025年。这一增长由8%的同店物业增长推动，其中SHOP增长15%。我们的门诊医疗和研究（OMAR）业务第四季度同店现金净营业收入同比增长近4%。门诊医疗同店净营业收入增长4.5%。第四季度门诊医疗入住率达到近91%，连续第六个季度同比增长。
我们的门诊医疗内部物业管理团队连续六个季度实现超过85%的过去12个月（TTM）保留率和非常高的租户满意度。同时，占总净营业收入8%的研究投资组合，在大学租户入住率增长的支持下，同店净营业收入同比增长30个基点。看看我们的全年业绩，我们实现了每股3.48美元的正常化FFO，同比增长9%，处于我们指导范围的高端。这一增长是通过我们“1、2、3战略”的稳健执行实现的，主要由SHOP有机净营业收入增长和25亿美元的增值高级住房投资推动。
强劲的有机增长和股权融资投资共同将我们第四季度的杠杆率降至5.2倍，这是自2012年以来的最佳水平。自2025年初以来，我们展示了我们获取多个资本池的优势。自去年年初以来，我们已筹集了超过70亿美元，包括近40亿美元的银行债券和抵押贷款债务以及32亿美元的股权发行。我们有12亿美元未结算的股权用于未来投资。我要强调的是，扣除未结算股权后，我们的杠杆率接近5倍，我们2026年的增长前景表明杠杆率下降的趋势预计将继续。
让我们以2026年全年增长展望结束。2026年，我们预计每股净收入为0.57美元。在中点，我们预计2026年正常化每股FFO的范围为3.78美元至3.88美元，中点为3.83美元。这一指导中点代表同比8%的可比增长。我们指导的构成与2025年相似，由我们的战略驱动。8%的正常化每股FFO增长（即每股0.27美元）预计将由SHOP净营业收入增长和增值投资活动引领，同时抵消包括Brookdale非现金租金收入到期和再融资到期债务带来的更高净利息支出等因素。
我们全公司同店现金净营业收入指导中点同比增长近10%，其中SHOP增长15%。我们OMAR同店指导中点为2.5%，与2025年的增长一致，主要由门诊医疗增长推动。三重净租赁业务预计增长超过4%，主要由1月份Brookdale在我们的三重净高级住房业务中的现金租金增长推动。我要指出的是，从2026年开始，正如指导中所反映的，我们的正常化FFO将排除每股0.08美元的非现金股票薪酬费用，这对2025年和2026年都有影响，经调整后，这对我们的同比增长率没有影响。
我们的指导还包括25亿美元专注于高级住房的股权融资投资。2026年现金基础上的一般及行政（G&A）费用增长总体上与我们企业的增长一致，2026年在1.5亿美元左右的较低范围内。我们正在投资于我们的组织，以支持公司不断增长的资产基础和不断扩大的资产管理计划。关于我们指导假设的更全面讨论可以在我们发布在网站上的第四季度补充材料和收益演示中找到。最后，我们对2025年的业绩感到非常满意。整个芬塔团队决心继续在规模化基础上实现优异表现，并为我们的股东带来卓越业绩。
接下来，我将会议交回给操作员。
现在，我想提醒各位，要提问请按星号键，然后按电话键盘上的数字1。第一个问题来自Evercore的Jim Kamert。请发言。
早上好。谢谢Bob。刚刚结束你的评论。关于Brookdale在三重净租赁方面的调整，显然4%是因为租金上涨，但展望未来，这似乎回到了1%至1.5%的业务水平。这对整个三重净租赁业务来说是合理的假设吗？
是的，Jim，我想说平均而言， escalators 更像是3%。显然，1月份Brookdale的增长是超常的，但除此之外，这将是一个运行率假设。好的，这很好。另一个指导中的事务性问题。显然，你计划继续逐步去杠杆化，2026年预计平均股数约为5.03亿股，这对年底股数意味着什么？比如全年净增量股数约为2750万股。
这是否在合理范围内，或者我们年底会是多少？我想如果你提供那个股数，我们还没有给出年底的数字。也许我们会在今年晚些时候公布。这在很大程度上取决于时间安排。但我们假设的是25亿美元的投资主要由股权资助，其中12亿美元已经在银行。因此，当你看同比股数增长时，这是股权资助投资的函数。所以5.03亿是全年的数字。很公平。
所以你的意思是不会超过这个数字，换句话说，大约25亿。
我明白你的意思了。谢谢。
是的，谢谢Jim。
下一个问题来自花旗集团的Seth Bergey。请发言。
谢谢。我是Seth团队的Nick Joseph。关于25亿美元的收购指导，显然你开局良好。我认为你已经完成了大约三分之一，甚至可能超过三分之一。你提到有很高的信心能够实现这一目标，但同时竞争也加剧了。所以希望你能谈谈你今天在市场上看到的情况。是更多的投资组合，以及什么会导致你低于25亿美元，考虑到你已经有的速度。
嗨，我是Justin。首先，我们的pipeline非常活跃，一直都是。我们将我们的投资活动描述为具有势头，我们确实一直在利用我们的优势来执行我们的pipeline和适合我们的机会。当谈到我们做的交易类型时，我们做了很多场外交易。例如，我们已经完成的8亿美元中，有一半是场外交易。当谈到市场交易时，竞争确实加剧了，我们发现我们的优势所在。
首先，我们的完成记录导致重复卖家给我们机会，我们的运营商关系变得非常深厚和牢固，并且我们正在扩大这些关系并为平台增加更多运营商关系。美国整体也有大量活动，我们正在获得超出我们应得份额的机会，我们喜欢继续这样做的机会。
谢谢。然后，我想一个不相关的问题，显然全国范围内流感季节更具破坏性，但入住率似乎保持良好。你从你的设施或运营商那里听到了关于流感季节的什么情况？以及后疫情时代的缓解措施有何变化？
是的，这是一个很好的问题。有全国性的头条新闻报道流感季节在某个时候有所加剧，我们还没有完全度过冬季。所以我们将看看情况如何发展。就我们的投资组合而言，自大流行时代以来发生了许多变化，改善了感染控制。一个简单的例子是我们使用更多的防护设备，如口罩。还有，你知道，我们在隔离方面做得更好，如果公众有感染就远离，勤洗手。有。
因此，我想说，我们社区对任何类型感染的认识都有所提高，管理也比以前好得多。话虽如此，我们也经历了最小的流感影响。情况非常轻微，在这个阶段几乎没有任何疫情爆发的报告。
谢谢。
下一个问题来自瑞穗证券的Vikram Mohotra。请发言。
早上好。感谢回答问题。关于SHOP投资组合的入住率，你谈到天气对费用有一定影响。你能详细说明一下你如何将季节性因素纳入第一季度和第四季度，以及天气是否会影响入住率或流感影响等？你在全年的入住率指导中考虑了哪些因素？
是的。所以，你知道，在270个基点中，我们假设了季节性因素，这包括正常的季节性影响，可能是天气，也可能是流感相关的。这已纳入指导中。我想你知道季节性是如何运作的。显然，我们通常会有更多的搬出活动，在冬季（年底和年初）搬入活动略少。然后，5月至9月的关键销售季节是搬入活动超常且搬出活动通常较低的时期。这是每年的重大机会，你知道，我们期待在这期间表现良好，并实现270个基点的增长。
这就是假设。我在会议上的评论确实是指费用。显然最近有一些恶劣天气，我们已将与天气相关的费用纳入第一季度，这也显然已纳入全年指导中。
好的，很好。然后，显然收购pipeline非常强劲。我想谈谈高级住房的处置，无论是进入你的基金还是其他地方，比如加拿大，现在美国入住率为97%，你有一个“其他”类别，似乎表现不如这三个市场。但也许你可以扩展这两个类别的未来增长机会，以及是否有任何可能成为处置候选的资产。
是的，这里面有很多内容我会提到。首先，我们总是会在投资组合中进行一些修剪，我们假设有数亿美元，其中包括一些表现不佳的高级住房，我们仍然有。投资组合中总有底部部分，你知道，没有我们希望看到的长期潜力。所以这创造了处置机会。就加拿大而言。你知道，有趣的是，你知道，它是一个非常高质量、高绩效的投资组合。
它的增长不如美国，规模也小得多。你知道，就在几年前，它占我们SHOP投资组合的30%，而现在约为16%。这是因为美国在有机和外部方面都在增长。因此，加拿大的规模变得更小。你提到了其他市场，如果你看一下补充材料的第11页，关注的人会看到，在其他市场，我们有更多的中端市场产品，主要是独立生活。我们也有辅助生活，其中许多社区从我们的计划中受益，包括更新、更换新运营商，提供增长机会。
它们位于净吸纳量强劲的良好市场，我们针对投资组合采取的许多行动都使这一类别受益，并且入住率相对较低。因此，我们期待那里的增长机会。
好的，谢谢。恭喜取得强劲业绩。
谢谢。
下一个问题来自高盛的Julian Bloen。请发言。
是的，感谢回答我的问题。也许Justin，关于Brookdale的过渡，你能给我们深入分析一下，有哪些最容易实现的目标可以帮助推动你提到的2026年的即时增长和改善，然后也许将其与芬塔运营洞察（Ventas OI）联系起来，该平台如何帮助你的运营商改善新过渡资产的业绩？
是的，很好的问题。去年我们有许多从三重净租赁到SHOP的转换。其中最大的部分是前Brookdale社区，它们从租赁转为SHOP。这些社区，你知道，有很多优势。你知道，它们规模大，位于净吸纳量强劲的市场。我们有五个新的运营商到位。所有这些运营商都有过渡经验。我们有资本更新计划。大多数将在关键销售季节之前完成更新。我想说这是我们早期采取的最大行动之一。
然后我们预计随着时间的推移表现会很好。这本身并不是2026年的故事。那里会有一些适度的增长，但2027年及以后，我们真的期望看到业绩加速增长，并追求我们谈到的净营业收入翻倍的目标。
明白了。这非常有帮助。然后我认为在过去，你谈到过由于高级住房的磨损有限，单位周转时间非常短。但我想知道你对找到新居民替换迁出居民所需的时间有什么看法，以及在过去12到24个月中这可能发生了怎样的变化，以及等待名单长度如何影响这一点。在过去12到24个月中，随着供应减少，等待名单长度是否有所增加？什么增长了？我没听到最后一部分。的长度。
是的，销售周期往往非常短。在辅助生活中，有时在获得潜在客户后的60天内，你会期望他们做出选择，无论是选择我们还是他们正在考虑的其他选项。有些移动速度快得多，远在30天内，有时甚至只需几天。就销售周期而言，独立生活可能要长得多。这更多是一种自主选择。我们看到，你知道，真正的需求驱动因素与其说是销售周期，不如说是越来越多的老年人口获得我们的服务。
而且我们的销售执行力显然非常出色，因为我们多年来，多个季度和多年来一直能够超越我们的市场表现。为什么会这样？嗯，这是因为我们对投资组合的投资，我们选择的运营商，我们叠加的运营洞察平台，以确保我们有良好的业绩。我们非常喜欢进入下一个阶段的机会，显然在这个阶段我们有更好的需求。我们处于非常有利的位置，可以继续提高入住率。
太好了，谢谢。
下一个问题来自德意志银行的Omateo Acosanya。请发言。是的。
嘿，各位，我是Tayo团队的Sam。我的很多问题已经被问过了，所以我想提出这个问题。你们有没有，我想。我们能。你们如何，我们应该如何看待今年剩余时间的交易节奏。
从建模角度来看？这是。Bob，我会假设在一年中，均匀分布将是一个很好的建模假设。
好的，这有道理。我就这些。谢谢，各位。感谢。
好的，谢谢。
下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。请发言。
早上好。非常感谢回答我的问题。关于你们正在收购的资产。你知道，我假设它们的入住率约为90%左右。还有多少入住率提升空间？我知道你提到过在你的承销中，你的SHOP物业有100%入住率。你，你知道，你对入住率提升有什么假设？
是的，首先，你知道，我们有，你知道，我们的pipeline中有许多不同类型的，你知道，高级住房概况。这可能包括一些增值机会，实际上是我们设法获取的低入住率的高质量机会。因此，我们预计甚至更多的入住率增长空间，你知道，如果你愿意，当我们完成pipeline中的那些投资机会时，我们有，你知道，我们最喜欢的是那种高绩效稳定的。如果你是90%，你还有10%的提升空间。当市场预计在未来几年内入住率将达到100%时，这是一个非常合理的预期。
所以我们将专注于这一点。我们有很大的入住率提升空间。我们在美国的入住率为86%，这主要是由于将我们的三重净租赁社区转为SHOP。然后我们也一直在购买这些高质量的新社区。所以我们真的很喜欢，你知道，投资组合的定位和提高入住率的机会。
明白了。谢谢。我们稍微谈到了这一点。但也许更直接地问。你谈到了一些竞争。你知道，今年开始的收购的混合资本化率低于7%。我知道历史上在7%到8%之间。所以我们是否应该预期，你知道，今年剩余时间保持在低于7%的范围内，或者，你知道，下降50个基点，比如6.5%到7.5%，而不是历史上的7%到8%，只是想了解市场的变化情况。
谢谢。
嗯，你知道，考虑到这类资产的质量，有很多人对它感兴趣并不奇怪。所以竞争肯定加剧了。显然，鉴于我们的强势地位，这丝毫没有减慢我们的速度。资本化率确实在下降。你可以在我们的供应中看到，我们报告低于7%，我会说随着我们推进交易，我们会报告我们的预期。正如Justin所说，我们在高级住房收购方面具有高度的竞争优势。
非常感谢。祝2026年好运。
谢谢。
下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的Michael Carroll。请发言。谢谢。
我只是想围绕高级住房估值问题展开。我的意思是，显然私人市场估值有所改善。以低于或等于重置成本购买资产有多困难？有没有关于今天的折扣与一两年前相比有多大的想法？
这取决于你购买的是什么。我们一直在以低于重置成本的价格购买。有些接近重置成本，这通常取决于房产的年龄。所以我们有一些非常好的、高质量的新社区，你购买的价格接近重置成本。我们还有其他一些仍然远低于重置成本的。所以我们希望尽量保持在或低于我们的投资标准。我们一直能够做到这一点。
而且租金仍需大幅增长才能证明新建设的合理性。
好的，很好。然后关于你今天的pipeline，我的意思是，我知道你今年的目标是25亿美元。你已经完成了大约8.4亿美元。我也知道芬塔在将投资纳入指导范围时是多么保守。那么在17亿美元的未确定交易中，我们是否应该假设完成这些特定交易有相当好的前景或可见性？
所以我们将其描述为高信心。所以你可以这样理解？是的。而且pipeline也在不断增长。
好的，太好了。谢谢。
下一个问题来自富国银行的John Kielicheski。请发言。
嗨，各位。早上好。我的第一个问题是关于资产负债表和一般及行政费用（G&A）。真的。你知道，当我看你给出的同店和收购数字时，它们都是很棒的数字，也许FFO略低于我们的预期。我认为部分原因是一些更高的利息支出，也许还有一些我们没有考虑到的G&A。你能详细说明一下这些构成部分和假设吗？也许有一些保守因素，因为你已经预先资助了5亿美元，但也许还有更多我们没有考虑到的。
当然，让我稍微展开一下。所以，当你看8%的同比增长时，除了SHOP的巨大增长和外部增长外，有两个关键驱动因素。首先是Brookdale非现金摊销的到期。我们已经详细披露了这一点。这是同比4美分。这是需要注意的一个项目。第二个是再融资到期债务。我们今年有22亿美元的债务到期。这比过去几年要高，显然相对于账面上的债务有再融资增长。
仅这两个因素就解释了8%和10%之间的差异。你知道，我在准备好的发言中提到了G&A，正如你预期的那样，我们正在投资于企业。我们在高级住房领域扩大规模。我们在平台背后进行投资。同时，我们非常非常注重效率和有效性，但相信我们在这方面取得了适当的平衡。但我们的指导中也有G&A的增长。
明白了。这非常有帮助。然后我的下一个问题是关于15%的同店指导。这对美国的增长意味着什么，总体而言，这在多大程度上是你抓住眼前的机会，以及你能将多少归因于你在开场发言中谈到的芬塔运营洞察（Ventas OI）。
所以，你知道，我们不会单独给出美国和加拿大的数据，但显然美国在25年增长了18%。这让你感受到我们在美国的巨大增长潜力。我们真的，就像我之前说的，我们喜欢投资组合的定位。它投资良好，我们有合适的运营商到位，我们不断采取行动。你提到了芬塔运营洞察。我将给你一些我们在25年所做的事情作为我们采取的行动类型的代表。你知道，所以我们去年增加了12家运营商。因此，我们的平台旨在接纳运营商，将他们带入运营洞察平台，帮助他们真正能够专注于日常执行。
我们有88个重新开发项目，帮助改善我们的竞争定位。我们有26个社区过渡到新的SHOP运营商，然后我们将74个从三重净租赁转换为SHOP，为自己定位，获得更低的入住率机会和长期增长空间。所以我们总是在采取投资组合行动，但除此之外，我们也在采取运营类型的行动。这就是我认为平台的力量真正发挥作用的地方。我们的运营商负责日常业务运营。我们有这个强大的平台来帮助他们突出改进机会。
这可能涉及销售、定价和其他运营基准改进机会。所以我们将继续利用这一优势并在26年执行。
明白了。谢谢。
下一个问题来自Kantor Fitzgerald的Rich Anderson。请发言。
嘿，谢谢。早上好。请允许我用我的两个问题给你添麻烦。首先是关于供应，我想，你知道，Debbie，你说租金需要大幅增长才能证明新建设的合理性。嗯，正如你们所指出的，租金确实在大幅增长。我想知道供应如何不会成为，你知道，近期围绕叙事的担忧，就像我们在工业、数据中心和多户住宅在增长20%时看到的那样。所以，你知道，你在多大程度上准备应对这种情况？因为正如我们中一些人记得的那样，大流行前高级住房供应过剩。
所以我只是，我只是好奇，你知道，我知道现在情况很好，但未来五年的战略是什么，以保持这种现实在视线范围内？
是的。谢谢，Rich。多年净营业收入增长机会有很长的跑道，主要由需求驱动，因为80岁以上人口（我们的客户群）绝对激增。正如我提到的，目前季度开工量仅为2000套左右，2026年将有超过200万人年满80岁。而且这种增长还将持续很长时间。我们知道开发成本很高，劳动力、材料等等。我们知道大约有三年的周期。我们预测，即使新开发开始，展望未来三、四、五年，需求也会有一个激增，一个阶跃式增长。
因此，需求将压倒任何增量新供应。这就是我们的看法。你提到了早期时期，老年人口增长非常平缓，低个位数。我们预计未来五年将增长28%。所以我们认为最好的还在后面。
好的，这是非常好的信息。谢谢你。第二个问题是关于负担能力的评论。我想有人说过，也许只是在他们可以负担的时间是平均居住时间的七倍，这是一个有趣的统计数据，但在我看来，这对能够负担得起的人来说是负担得起的。这么说听起来很傻，但我认为绝大多数老年人负担不起这种产品。我不知道渗透率是多少，你如何计算，但它肯定处于规模的低端。我只是好奇，随着我们经历这个过程，你是否考虑过更负担得起的产品，以吸引更广泛的老年人，他们能够负担得起。
我知道其他一些公司正在这样做。我只是想知道你是否在某种程度上修改你的策略，以针对我认为是大多数无法负担这种产品的老年人口。
谢谢，Rich。我是Debbie。所以，是的，Justin引用过，我也谈到过我们的行业以可负担的成本为我们社区的老年人及其家人提供非常重要、有价值的福利。演示文稿中有一页对此非常有启发性，第16页。我还提到，开始年满80岁的婴儿潮一代是有史以来最富有的一代，他们控制着该国约一半的财富。真正重要的是，正如Justin所说，我们的居民能够负担高级住房的时间几乎是他们实际居住成本的七倍。
更重要的是，这实际上是老年人独自在家生活并获得任何类似于高级生活社区提供的家庭护理的替代费用。最重要的是，老年人并不孤单。他们在社区环境中获得社交、安全和支持。所以我们真的相信这种产品提供有价值的福利。任何在家庭中使用过它的人都明白这一点，对于将成为居民基础并从2026年开始成为居民基础的这一代来说，这确实是一种可负担的成本。
我能把我母亲的电话号码给你，让你打电话告诉她吗。
我们一直都在这样做，我们一直接到电话，因为，你知道，这是我们在业务中提供的非常需要的福利。
非常感谢。
下一个问题来自美国银行的Farrell Granath。请发言。
嗨，早上好。我是Farrell Granite。我的第一个问题是关于你的pipeline，我知道你已经添加了一些额外的内容，并且有很多关于它的问题，但当考虑进入26年时，你今天的pipeline与一年前相比有可量化的差异吗？
对于25年，我们披露我们在美国高级住房的pipeline为350亿美元，其中一些我们去年完成了，一些仍在pipeline中，一些今年已经完成，一些仍在我们之前描述的高信心组中。我会说pipeline正在增长，它肯定变得更大，我们看到更多的中型交易，我们也继续看到流动业务。所以，是的，机会比一年前更多。
好的，谢谢。然后，当查看你的同店SHOP入住率时，你现在已经达到了约90%的阈值，你的利润率约为28%或28%左右。我只是好奇，现在你进入更高的每间可售房收入（RevPAR）增长，并且叠加芬塔运营洞察（Ventas OI），我们可能会看到这个利润率数字如何变化？你是否从芬塔运营洞察的叠加中看到额外的收入增长或利润率扩张？
是的，所以我想说，非常专注地，你知道，我们第四季度的利润率为50%。我们预计在我们的数字中，我们26年的指导数字，这将在50%左右，你知道，所以26年有更多的利润率扩张机会。我在准备好的发言中提到，今年的租金增长为8%，去年为7%。所以我们开始看到更高的内部租金。我们也看到入住租金有潜在的改善趋势。因此，鉴于Debbie描述的供需动态，以及更多社区入住率提高，未来定价有良好的支持。
谢谢。
下一个问题来自BMO资本市场的Juan Sanabrio。请发言。
嗨，感谢时间。Justin，你在芬塔运营洞察（Ventas OI）的背景下提到了动态定价。所以只是好奇你能否给我们一个关于你在这个过程中的位置以及你期望和希望随着时间推移如何定价这些单元的最终目标的感觉。
是的，我会。我的意思是，我们一直在研究动态定价。所有与芬塔运营洞察相关的事情，我们从2022年就开始研究了。这是一个不断发展的平台。能力在各个方面都在提高。它们在技术上更加熟练，而且非常重要的是，在现场执行方面要好得多。我想说，这是25年真正有帮助的领域之一，我们期待在26年真正扩展和利用这一点。为了能够部署芬塔运营洞察，你必须让运营商高度采用，他们与我们高度合作。
所以我对他们与我们合作的意愿感到非常满意，因此能够向前执行。所以我会说我们处于早期阶段，因为这是一个演变，目标是在动态定价或整个平台的执行方面变得更好。正如Bob所说，我们在这方面投入了更多资源，所以我们将继续在前进中变得更好。
还有一个快速跟进Farrell关于流转利润率的问题。你能提醒我们，随着入住率越来越高，这些应该如何趋势化吗？我认为90%是一个关键数字，在这个数字上，你不一定需要从劳动力角度增加任何增量人员。所以如果你能提醒我们，随着入住率继续提高，这可能或应该如何变化。
入住率越高越好，因为运营杠杆开始发挥作用。就像我在26年说的，当我们徘徊在90%左右时，我们预计增量利润率在50%左右，然后我们预计随着时间的推移，当我们向100%迈进时，更高的增量利润率通常在70%左右。所以你知道，我们会有。这确实是高级住房最强大的方面之一，即高运营杠杆。我们预计在未来几年将从中受益。
谢谢。祝今年剩下的时间好运。
谢谢Juan。
下一个问题来自Green Street的Michael Soyuk。请发言。
早上好。感谢时间。一个关于26年预期的每间可售房收入（RevPAR）增长加速的问题。这是我们已经看到良好增长的资产增长更快的函数，还是更多以前表现不佳的房产开始赶上？任何关于增长加速来自何处的内容都将有所帮助。
是的，这真的。是的，当然。这真的只是广泛的，主要是由内部租金增长驱动的。其中一个最大的驱动因素显然是内部租金增长，今年约为8%，而一年前约为7%，这对RevPAR是一个很大的推动。我们总是喜欢使用一个简单的、过于简化的经验法则，即RevPAR是内部租金增长金额的2/3。所以这使你略低于5%。但我们也看到入住租金有坚实的潜在趋势。
所以老实说，这是另一个似乎我们才刚刚开始的类别，我们对结果感到满意。但随着我们进入这个强劲的需求环境，我们期待在这方面表现更好。
明白了。这很有帮助。然后可能是关于门诊研究业务的一个问题，2026年的指导是否假设研究投资组合内有任何额外的入住率损失，你是否期望该业务的净营业收入已经触底？
是的，这是。Bob，我来回答。所以看看25年是一个完美的类比。我想说，当我们考虑26年时。所以在25年，OMAR总体实现了2.5%的同店增长。其中，门诊医疗超过3%。研究业务略有下降，在这种背景下，这是一个很好的例子，说明我们认为26年会发生什么，并继续下去。非常非常相似。我们保持中点不变。所以由门诊医疗的优异表现引领，研究业务保持稳定。
明白了。谢谢。
下一个问题来自摩根大通的Mike Mueller。请发言。
是的，嗨Bob，你能给我们更多关于决定从NFFO中排除非现金项目的信息吗？以及今年G&A费用的指导中包含了什么？
当然。首先，非常清楚，25年和26年都有每股0.08美元的非现金股票薪酬费用。我们希望确保每个人都明白，我们在可比基础上的增长率中已经考虑了这一点。为什么？为什么我们要这样做，你的问题是？我们认为这正朝着医疗REIT市场的方向发展，因此，你知道，让你作为投资者在查看我们的收益时更具可比性。
这就是原因。关于G&A，我在准备好的发言中提到，我们正在投资于平台。我们正在扩大平台，现金G&A在1.5亿美元左右的较低范围内，预计增长率与我们企业的增长率一致。
好的，谢谢。
谢谢Mike。
下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Camden。请发言。
嘿，只是两个快速问题。忍不住注意到独立生活（IL）和辅助生活（AL）产品之间的入住率差异，我想。只是想知道，这都是敏锐度驱动的吗，从战略上讲，你有偏好吗，或者在购买新资产时IL和AL的最佳组合是什么？
是的，当然。所以我们的独立生活投资组合确实有一些优异表现。我们预计26年在某种程度上会继续。我的意思是，我们在独立生活和辅助生活方面都表现得非常好。但这一直是入住率增长的一个优势领域。我们将继续在这方面努力。按单元计算，我们大约一半是独立生活，一半是辅助生活。当我们瞄准收购时，我们喜欢混合。我们确实喜欢这种护理连续体产品。不是唯一的，但当我们看到时，我们肯定会给予更高的优先级，因为它一起提供独立生活、辅助生活和记忆护理，或者至少其中两个，这可以在需求方面吸引更广泛的受众，也提供服务。
很好。然后你能花两秒钟谈谈劳动力成本，然后也许是资本支出，甚至每单元资本支出，因为我看到数字上升了。但可能有更多的单元。但劳动力成本和产品每单元资本支出的广泛趋势会很棒。谢谢。
是的，我来回答这些问题。所以关于劳动力成本，我们假设每小时实际上只是正常的通货膨胀。没有什么不寻常的。当然，当你看5%的运营费用指导时，这真的是数量增长的函数，但这将是每小时工资的一个很好的代表。具体到资本支出。我们给出的FAD指导从约3亿美元增加到4亿美元。你说对了。主要是由更多的单元驱动，也有一些通货膨胀，但这是驱动因素。
非常感谢。
下一个问题来自Keybanc资本市场的Austin Werschmidt。请发言。
谢谢。早上好，Justin。回到8%的内部租金增长。由于今年的更高增长，你是否看到搬出率有任何增加？然后你能更广泛地谈谈一些领先指标吗？
是的，当然。所以，你知道，首先，一切都始于护理和服务提供的质量。这是最重要的。我提到过，你知道，在我准备好的发言中，能够强调我们与之合作的运营商获得的一些行业领先的，你知道，认可，这真的很有意义。这是最重要的。我们提供非常好的服务。我们与居民及其家人建立了信任，因此客户认识到价值主张，因此我们没有看到任何因财务原因导致的异常搬出。
这很有帮助。然后我只想跟进非现金薪酬问题，想知道展望未来，我们是否应该期待现金与非现金薪酬的构成有任何变化？因为这显然对同比增长比较有影响。
不，在25年和26年，我提到两者都是8美分，我预计未来非现金部分不会有任何异常。
谢谢Bob。感谢时间。
谢谢。
下一个问题来自Baird的Wes Golladay。请发言。
嗨，各位，我有一个关于开发的快速问题，我想知道它什么时候会开始回升，尽管起点很低？然后芬塔希望如何参与？你想放贷、开发还是只是等着之后购买？
好问题。所以我们喜欢收购，我们喜欢购买耐用、成熟的现有现金流，这些现金流将会增长。这一直是我们投资的优先事项。就开发而言，首先，我们认为租金需要高出20%到30%，即使是相对适度的开发收益率。不过，正如我们在本次财报电话会议上所描述的，这是一项得到极大支持的业务。因此，预计会有新的供应是非常合理的。我们也预计，首先宣布开工的将是超高端产品。
这是一种在价格上差异化的产品，当它们进入市场时，它们有能力成为价格领导者。所以这将是你早期看到的例外情况，但仍需要一些时间。租金需要赶上，当它们赶上时，正如Debbie提到的，你有三年的准备时间，当供应开放时，你正面临巨大的需求。所以我们真的非常喜欢这方面的前景。
好的，谢谢时间。
谢谢。
现在我将会议交回给芬塔公司董事长兼首席执行官Deborah Caffaro，由她致闭幕词。
好了各位，我想说我们芬塔公司在2025年度过了很棒的一年，我们期待今年再度过一个很棒的一年。感谢大家参加今天的电话会议以及对公司的关注。我们期待很快与大家见面。女士们先生们，今天的电话会议到此结束。感谢各位的参与。现在您可以挂断电话了。