金·卡拉汉（投资者关系高级副总裁）
里克·坎波（董事会主席兼首席执行官）
基思·奥登（董事会执行副主席）
亚历克斯·杰塞特（总裁兼首席财务官）
劳里·贝克（执行副总裁兼首席运营官）
斯坦利·琼斯（高级副总裁兼房地产投资主管）
尼古拉斯·约瑟夫（花旗集团）
詹姆斯·费尔德曼（富国银行）
贾娜·加兰（美国银行全球研究部）
史蒂夫·萨克瓦（Evercore ISI）
亚历山大·戈德法布（派珀·桑德勒）
艾米·普罗布恩德（瑞银股票部）
奥斯汀·沃施密特（KeyBanc资本市场）
亨德尔·圣朱斯特（瑞穗证券美国有限责任公司）
布拉德·赫弗恩（加拿大皇家银行资本市场）
约翰·P·金（蒙特利尔银行资本市场）
理查德·海托华（巴克莱银行）
理查德·安德森（康托·菲茨杰拉德）
约翰·帕沃斯基（格林街顾问公司）
亚历克斯·金（泽尔曼联合公司）
朱利安·布劳因（高盛有限责任公司）
梅森·P·盖尔（罗伯特·W·贝尔德公司）
早上好，欢迎参加卡姆登物业信托2025年第四季度收益电话会议。我是金·卡拉汉，投资者关系高级副总裁。今天与我一起发表准备好的讲话的有卡姆登的董事会主席兼首席执行官里克·坎波、执行副主席基思·奥登以及总裁兼首席财务官亚历克斯·杰塞特。我们还有首席运营官洛里·贝克和房地产投资高级副总裁斯坦利·琼斯，他们将在电话会议的问答环节回答问题。今天的活动正在我们网站camdenliving.com的投资者部分进行网络直播，会议结束后不久将提供重播。
请注意，本次活动正在录制。在我们开始准备好的发言之前，我想提醒大家，我们将基于当前的期望和信念发表前瞻性陈述。这些陈述并非未来业绩的保证，涉及可能导致实际结果与预期存在重大差异的风险和不确定性。有关这些风险的更多信息，请参见我们向美国证券交易委员会提交的文件，我们鼓励您查阅这些文件。今天电话会议上发表的任何前瞻性陈述均代表管理层的当前观点，公司不承担因后续事件而更新或补充这些陈述的义务。
提醒一下，卡姆登2025年第四季度完整的收益报告可在我们网站CamdenLiving.com的投资者部分获取，其中包括非公认会计原则财务指标的调节，这些指标将在本次电话会议中讨论。我们希望尊重每个人的时间，并在一小时内完成会议，因此请将您的初始问题限制为一个，如有后续问题或其他事项需要讨论，请重新加入队列。如果今天我们无法与队列中的每个人交流，会议结束后，我们很乐意通过电话或电子邮件回复其他问题。
现在，我将把电话交给里克·坎波。
早上好。今天的等待音乐主题“不确定性”对于多户住宅REIT行业的现状再合适不过了。毫不夸张地说，“不确定”或“不确定性”这两个词在2025年的电话会议记录中反复出现。这有什么奇怪的呢？去年的运营环境充满不确定性，所有迹象都表明2026年上半年将与去年一样保持谨慎基调。今天早上你们听到的歌曲都提到了不确定的时代。然而，最能捕捉我们当前不确定氛围的歌曲歌词来自多拉的经典歌曲《Roadhouse Blues》。
“嗯，我今天早上醒来，给自己拿了一杯啤酒。未来不确定，终点总是近在眼前。”也就是说，不确定性的终点。以下是我们确定的事情。我们确定2025年强势收官，核心FFO每股超出我们最初的指引13美分。我们确定人们需要一个好地方居住，而我们提供了这样的地方。我们确定新供应已经见顶，并且在我们的市场中像刀子一样下跌。我们确定2025年的公寓吸纳量是过去20年中最高的水平之一。
我们确定我们的阳光地带市场将继续比美国其他地区增长更快，这促使我们将加州的房产挂牌出售。此次出售使我们能够扩大阳光地带的业务版图，简化运营平台，并以相对于资产净值的大幅折扣回购股票。我们确定我们的住户具有韧性，财务前景强劲，租金支付仅占其收入的19%。我们确定公寓比拥有房屋便宜得多，并且在可预见的未来仍将如此。我们确定新租约利率、净运营收入将在未来增长。
我们确定卡姆登拥有REIT行业中最强劲的资产负债表之一。我们确定我们拥有业内最优秀的团队之一，为住户提供卓越的居住体验。最后，我确定接下来是基思·奥登发言。
谢谢，里克。正如我们昨晚报告的那样，卡姆登2025年的同物业收入增长为76个基点，比我们最近指引的中点高出1个基点。我们的运营团队正在庆祝，就像他们刚刚赢得了超级碗一样。在制定2026年的预测时，我们回顾了几家第三方数据提供商的供应预测和就业增长估计，并从单个物业层面向上编制预算，考虑了每个社区的历史表现、当前子市场动态和其他相关因素。在供应方面，很明显，我们几乎所有市场的交付量在2024年达到峰值，并在2025年继续下降，这使得2026年和2027年成为新供应完成量占库存百分比低于平均水平的年份，2024年我们投资组合的这一比例达到近4%的峰值，预计今年将低于2%，2027年接近1.5%。
关于2026年的就业增长，我要呼应里克的评论，即不确定性仍然是今年市场的关键主题，但我们也确定，今年创造的任何就业岗位都将主要集中在卡姆登的阳光地带市场，这些市场由于其2026年的经济适用且商业友好的环境，继续吸引企业搬迁和增长。我们预计2026年的运营状况将在全年有所改善，下半年将适度加速。我们2026年同物业收入指引区间的中点为75个基点，基本上与我们去年实现的水平相同，其中一半市场的收入增长在1%至2%之间，其他大多数市场持平至增长1%。
两个出现轻微收入下降的异常市场可能是奥斯汀（由于持续的供应压力）和丹佛（由于最近影响公用事业再计费收入的监管变化）。正如你们许多人所知，我们有一个传统，即在每年年初为我们市场的预测状况分配字母等级，并对2026年期间它们的预期表现提供改善、稳定或放缓的展望。我们目前将整体投资组合评为B级，前景稳定但正在改善。我们的前三个市场被评为A或B级，今年应实现1%至2%的收入增长。
华盛顿特区都会区被评为A级，前景放缓。尽管去年围绕华盛顿特区的政治讨论很多，但华盛顿特区都会区的表现明显超出了我们的预期，2025年实现了3.5%的收入增长，并以96%的入住率进入2026年，处于有利地位。休斯顿接下来被评为B级，前景稳定，与去年评级相同。过去几年休斯顿的供应相当有限，使其在2025年的收入增长中排名第四，我们预计休斯顿在2026年将再次超过我们投资组合的平均增长。我们的南加州市场在2026年获得B级评级，前景放缓。
与华盛顿特区都会区一样，南加州的表现超出了我们最初的预期，2025年实现了3%左右的收入增长，这在很大程度上是由于坏账水平下降。在我们的大多数加州市场，供应并不是真正的问题，但随着我们进入2026年，我们预计坏账减少带来的推动力将减弱。丹佛是2025年我们收入增长第三的市场，被评为B级，前景放缓。丹佛的市场状况相当稳定，尽管其一些城市子市场的挑战略有增加。但正如我 earlier 提到的，由于2026年公用事业再计费和其他收入预期水平较低，预计收入增长将同比下降。
我们接下来的四个市场获得B级评级，前景改善。纳什维尔、亚特兰大、达拉斯和佛罗里达州东南部预计将随着现有供应的吸纳在2026年期间有所改善。我们已经开始在其中一些市场看到所谓的“绿芽”，并为每个市场今年的收入增长预算了1%至2%。奥兰多、罗利和夏洛特今年获得B级评级，前景稳定，预算收入增长为0%至1%，而去年增长相对持平。所有这些市场的需求都很稳定，但需要再几个季度才能看到任何有意义的改善。
考虑到交付的供应高于平均水平，特别是在北卡罗来纳州的两个市场，我们将坦帕评为B级，前景放缓，菲尼克斯评为B级，前景稳定，预计今年这两个市场的收入增长相对持平。坦帕在2024年和2025年的大部分时间里受益于高于平均水平的入住率，但此后已恢复到95%左右的正常水平，这往往会减缓那里的收入增长。菲尼克斯仍然面临供应水平升高的问题，主要在西部，因此我们预计2026年大部分时间定价能力有限。最后，奥斯汀在过去两年被评为C-后，今年获得C级评级，前景改善。
新供应终于放缓，曙光就在眼前。但鉴于2024年和2025年交付的大量新公寓，市场整体入住率需要一段时间才能改善，优惠措施才能消除。请继续关注，我们完全预计奥斯汀在2027年将获得B级或更高评级。现在，让我们详细了解一下我们2025年第四季度的运营结果。第四季度的租金率方面，新租约下降5.3%，续租上升2.8%，综合利率为-1.6%，这与我们在2024年第四季度看到的以及我们对2025年第四季度的预期基本一致。
第一季度到期的续租报价已发出，平均涨幅为3%至3.5%，正如预期的那样，搬出去购买住房的比例在第四季度仍然极低，为9.6%，2025年全年为9.8%。现在我将电话交给卡姆登的总裁兼首席财务官亚历克斯·杰塞特。
谢谢基思，早上好。我今天将首先更新我们最近的房地产和财务活动，然后转向我们的第四季度业绩和2026年的指引。在第四季度，我们处置了位于休斯顿和菲尼克斯的三个社区，总价值2.01亿美元，在奥兰多收购了一个社区，价值8500万美元，并稳定了Camden Longmeadow Farms，这是我们位于休斯顿郊区的两个租赁型社区之一。2025年全年的交易活动包括出售七个较旧、资本支出较高的社区（平均使用年限22年），价值3.75亿美元，以及收购四个较新的资产（平均使用年限5年），价值4.23亿美元。
我们最近开始为出售我们的11个加州运营社区进行营销。显然，市场将决定最终定价，但初步的价值迹象和市场传言范围为15亿至20亿美元。我们假设这笔交易在年中完成。此外，我们假设约60%的销售收益将通过1031交易所再投资到我们现有的高需求、高增长的阳光地带市场，其余收益（模型为6.5亿美元）将用于股票回购。我们已经完成了与计划资产出售相关的6.5亿美元股票回购中的近4亿美元，我们预计在2026年初完成剩余的回购。
为了预期这种额外的回购活动，我们的董事会最近批准了一项新的6亿美元股票回购授权。2026年从加州销售收益中获得的略超过10亿美元的收购预计将在夏季进行。基于资产出售、资产购买和股票回购的时间安排，我们假设这一战略交易在2026年不会产生增值或稀释。我们的核心FFO指引范围考虑了交易时间的可变性。转向财务业绩，昨晚我们报告第四季度的核心运营资金为1.931亿美元，即每股1.73美元，比我们之前季度指引的中点高出0.03美元，这完全是由于我们第三方建筑业务的费用和资产管理收入增加，因为我们顺利完成了几个远低于预算的项目。
物业收入、费用和净运营收入完全符合预期。关于指引，您可以参考我们第四季度补充材料的第24页，了解推动我们2026年财务展望的关键假设。我们预计2026年核心FFO每股将在6.60美元至6.90美元之间，中点为6.75美元，比2025年的结果减少0.13美元。预计这一下降主要是由于费用和资产管理收入每股减少约0.04美元，因为我们在这一类别中（特别是2025年第四季度）的优异表现预计不会持续。
2026年，一般管理费用和其他公司费用预计每股增加约4.5美分（即3%），同店净运营收入预计每股减少约4.5美分。我们的开发、非同店和零售社区的运营收入增长完全被2025年处置旧的、FFO收益率较高的社区的影响所抵消。在中点，我们预计同店净运营收入为-50个基点，收入增长75个基点，与2025年一致，费用增长3%，而2025年为1.7%。同店净运营收入每增加1%，核心FFO每股约增加0.09美元。
我们的同店指引包括全年的加州业务，加州对我们的收入贡献约25个基点，对净运营收入贡献约40个基点。2026年同店收入增长75个基点的中点假设55个基点来自租金收入增长，20个基点来自其他收入增长。我们预计全年投资组合的市场租金增长约2%，其中大部分增长发生在下半年。认识到部分租金增长伴随着略微负的入住率和坏账的轻微改善，预计租金收入增长约55个基点。
其他收入主要包括公用事业再计费和费用收入，占我们总物业收入的10%，预计2026年增长约2%，为同店收入增长贡献约20个基点。我们补充材料的第24页还详细说明了其他指引假设，包括年底高达3.35亿美元的开发启动计划和2026年约2亿美元的总开发支出。全年非核心FFO调整预计约为每股0.14美元，主要是法律费用和交易追求成本。
我们预计2026年第一季度核心FFO每股将在1.64美元至1.68美元之间。1.66美元的中点比2025年第四季度减少0.10美元，这主要是由于同店净运营收入环比下降约0.05美元，这是由于季度退税时间安排、每年1月1日重置年度财产税应计以及其他费用增加（主要归因于典型的季节性趋势，包括现场薪资增长的时间安排）导致同店费用环比增加；第四季度记录的大幅优异表现导致费用和资产管理收入环比减少约0.04美元；部分由于实际和预期的股票回购导致债务余额增加，利息支出增加约0.04美元；以及2025年末和预期的2026年第一季度处置活动导致非同店净运营收入减少约0.02美元。
季度环比核心FFO累计减少0.15美元，部分被与股票回购活动相关的核心FFO增加约0.05美元所抵消。最后，我们计划在本季度晚些时候启动一项4亿至5亿美元的新债券交易。现在，我们将开放电话进行提问。
我们现在开始问答环节。要提问，请在您的按键电话上按星号然后按1。如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如果您的问题已得到解答并希望撤回问题，请按星号然后按2。我们的第一个问题来自花旗集团的埃里克·沃尔夫。请讲。
谢谢。我是尼克·约瑟夫，和埃里克一起，关于南加州投资组合的出售，一直在讨论为什么现在是合适的时机。考虑到加州目前的情况。显然，我认为在过去几年中，您已经考虑过该投资组合相对于其他投资组合的风险敞口。所以本质上，为什么是现在？
我会说现在是合适时机的原因是我们认为阳光地带的增长故事将出现一个转折点，我们希望走在前面而不是后面。这是第一点，所以我们认为阳光地带将会增长，当它转向时，它会转向。
我相信，它会变得非常强劲和迅猛。所以这是第一点。第二点是，如果您看看美国各地的交易量，沿海地区一直是最活跃的交易环境。当您认为如果您是一个开发商，您想出售您所做的开发项目，您今天可能不想在奥斯汀出售。但事实上，加州的收入增长确实不错。所以买家不必在他们认为市场将转向上涨的时候选择时机。
它仍然是一个相当活跃的市场。所以这是两个主要原因，我想最后一点是，当我们考虑在活跃的买方市场中执行交易的能力时，我们也看到了将资本重新部署到阳光地带以及回购股票的机会。因此，当我们能够以远低于我们股票隐含的资本化率出售加州投资组合时，这就是推动这一决定的三个因素。
谢谢。然后，您正在将其作为一个投资组合进行营销。
但是您是如何考虑将其拆分为更小的投资组合或单个资产的，或者目标真的是一次性全部出售吗？
嗯，好消息是有很多买家，并且投资组合有很多不同的组合方式，可以是投资组合交易，也可以是单独出售。我们要做的是最大化购买价格，无论是单独出售、分开出售还是组合出售。
谢谢。
下一个问题来自富国银行的杰米·费尔德曼。请讲。
很好。谢谢。我想回到您的一些指引，以及您对下半年回升的看法。您能否带我们了解一下您对全年新租约和续租租金以及综合利率的看法？在您考虑实现目标时，有没有哪些市场或多或少令人担忧？谢谢。
是的，当然。我们预计第一季度新租约和续租都将比2025年第四季度略有改善，这显然将转化为2026年第一季度综合利率的略微改善。随着我们进入第二季度及以后，我们将有更多的可见性，因为我们将开始进入租赁旺季，届时我们将为您提供更多关于今年剩余时间新租约、续租和综合利率的具体假设。但我可以告诉您，显然我们的数字中包含下半年的改善，这也是我在准备好的发言中提到的。
当我查看各个市场时，正如基思在给出字母等级时所介绍的那样，我们肯定有不少市场正在改善，实际上我们没有任何市场在下降。因此，基于此，没有什么真正让我们感到大的担忧。我们绝对在去年和前年一些面临挑战的市场看到了一些“绿芽”。所以我们感觉状况良好。但显然我们需要进入租赁旺季，看看今年剩下的时间会如何发展。
下一个问题来自美国银行的亚恩·加伦。请讲。
谢谢。早上好。关于指引的问题，感谢您在准备好的发言中涵盖了一些内容。但您能否澄清一下如何考虑1031交易所收购的时间安排？而且，我认为市场上的一些误解可能是您今年是净卖家，但听起来一些股票回购活动是前端加载的。所以您能否帮助我梳理一下这一点。
是的，当然。所以全年来看，当我们考虑加州时，我说加州，指的是加州的出售，将约11亿美元资本重新部署到阳光地带，将约6.5亿美元资本重新部署到股票回购。当我们将所有这些结合起来看时，实际上我们是说这对2026年的指引没有任何净影响。当您考虑时间安排时，预计加州在年中完成交易。预计11亿美元的重新部署也在年中进行。
所以可能会有一些轻微的延迟，我们可能在购买之前出售，但我们正尽力使整个过程尽可能高效。然后，以我们今天的股价来看，我们认为股票非常值得购买。因此，我们肯定会尽早完成股票回购。这就是全年的情况。至于我们的数字与市场的差异，我真的不认为部分原因是加州，因为正如我所说，它只是净中性的。
下一个问题来自Evercore ISI的史蒂夫·萨克瓦。请讲。
是的，谢谢。你们显然计划今年启动一些开发项目。您能否谈谈您对稳定回报的预期？您在成本方面看到了什么，以及您如何为这些开发项目的租金进行承销？谢谢。
是的，从成本开始。亚历克斯，你来说吧。
好的，在成本方面，好消息是成本正在下降。我们看到成本下降了5%到8%之间。但显然开发项目仍然难以规划。如果您看看我们2025年的活动，那是比较温和的，您看看我们对2026年的指引，我们说任何启动都将在下半年进行。我们确实拥有一些土地，并且控制着其他一些土地，我们显然可以在今年完成交易并启动。
但开发仍然是一个挑战。当我们看待租金率时，显然我们思考问题的方式是尽量不过度关注趋势。我们试图看看在非趋势基础上的情况。我们看到在非趋势基础上，实际上与5%、5.5%一致，这在趋势基础上可以达到6%左右。
下一个问题来自派珀·桑德勒的亚历山大·戈德法布。请讲。
嘿，早上好。我们能否更详细地了解1400万美元的法律费用？我知道你们从NAREIT转向了核心，但在整个行业中，这些法律费用、和解费用、政治倡导费用等总体上都成为了业务中更常规的部分。所以请您谈谈，第一，1400万美元的情况，第二，你们如何考虑未来的法律、政治倡导等方面。
好的，我来回答第一部分。第一部分是1400万美元是包括法律费用以及与开发、收购活动相关的成本等在内的非核心调整的总和。但法律费用，众所周知，我们正处于法律纠纷中，法律成本正成为一个重要数字。好消息是，它在某个时候会消失。对吧。这些是你们知道的一些非常具体的行动，这些事情会自行解决，届时这一类别将恢复到更正常的节奏。关于我们如何考虑行动，里克。
当然。所以当您考虑政治行动问题时。这是一个相当简单的计算。在过去五年中，我们的政治行动活动主要集中在加州。我们92%的政治倡导支出都在加州。因此，一旦我们关闭该投资组合，阳光地带的政治倡导基本上为零。
下一个问题来自瑞银的迈克尔·戈德史密斯。请讲。
嗨，谢谢。我是艾米，和迈克尔一起。考虑到我们看到的竞争加剧以及阳光地带的资本化率相当低，是什么让您有信心能够在1031交易所窗口内重新部署资产出售获得的资本？如果您无法重新部署，对收益有什么潜在影响？是否有您必须支付的税务影响？谢谢。
是的。我们刚刚从NMHC回来，我可以告诉您，我们与不少卖家进行了交谈，他们绝对拥有投资组合、单个资产等，他们非常希望我们购买。卡姆登是一个出色的买家，卖家认识到这一点，因为我们没有融资附带条件，因为他们知道我们是认真的，因为我们已经这样做了30年，三年了。所以我们是卖家想要的那种买家。所以我认为我们在重新部署这笔资本方面不会有问题。更不用说，我们拥有业内最好的收购团队之一，遍布全国，全职负责这项工作。
所以我对此并不十分担心。但我可以告诉您，如果您看看我们的计算方式，是有税务后果的，如果我们不能重新部署这笔资本，那么我们可能不得不进行某种特别股息。
下一个问题来自KeyBanc资本市场的奥斯汀·沃施密特。请讲。
很好，谢谢。回到收购机会。想知道，您正在寻找的交易类型是什么。这些是处于租赁阶段的开发项目，还是主要是稳定的交易？然后您能否也谈谈您正在评估的一些特定市场，以及其中是否包括任何新市场。
我是斯坦利。在收购方面，我们正在评估，我们已经在所有市场评估了许多机会，这些都是稳定的机会，包括公开和非公开市场的。所以，您知道，我们将继续利用我们所有的关系寻找机会，重新部署加州出售的收益。所以。正如亚历克斯所说，我们的投资团队能够胜任这项任务。我们在2025年完成了4.23亿美元的收购，如果我们想的话，我们肯定可以扩大规模。
所以我们对面前的机会非常乐观，并且已经取得了一些进展。
目前我们不打算进入任何新市场。
下一个问题来自瑞穗的亨德尔·圣朱斯特。请讲。
嘿，各位。早上好。另一个关于南加州投资组合交易的问题。我想这是一个两部分的问题。首先，看起来这些资产仍在同店池中，将它们剔除会对您的年化同店收入预测造成约15个基点的拖累。那么首先，这公平吗？其次，如果您能够实现接近您概述的范围上限，接近20亿美元，我很好奇您如何考虑这部分增量资本的部署，是否也会用于收购或有任何税务限制。谢谢。
是的。正如我在准备好的发言中提到的，加州退出同店将对收入产生约25个基点的影响。所以这是您需要考虑的方式。
我认为关于投资组合是否以20亿美元出售的问题，我们当然会很高兴，我们会增加1031交易所的资金，然后可能增加回购。
下一个问题来自加拿大皇家银行的布拉德·赫弗恩。请讲。
是的。嘿，各位，关于需求的问题。大学毕业生的就业市场显然存在很多问题。我想知道这是否对您的业务产生了明显影响。如果这被证明只是2025年的现象，这是否可能成为一个潜在的上行杠杆？
您知道，2025年大学毕业生的就业前景是十年来最糟糕的。如果您看看18至24岁人群的失业率，现在是10%。另一个相关的因素是，看看同一群体住在家里的比例，已经回到了新冠疫情前的水平。也就是说，像2019年一样，我们回到了2019年的水平，而在过去几年中这一比例大幅下降。
所以一方面，对于那些刚走出校门的人来说，这绝对是一个艰难的市场，如果事实上今年下半年有某种合理的就业增长，这可能是一个推动力。有相当多的人对2026年的就业增长比2025年更好持建设性态度。当您考虑到《大美丽法案》带来的顺风，人们将因此获得退税，以及关税的逐步取消和2025年拖累经济不确定性的其他一些因素。
因为我认为当时发生的情况是，在“解放日”之后，像我们这样的公司和许多其他公司只是不知道如何反应。会发生什么，会怎样。所以出现了这种招聘冻结。问题是，当经济出现相当刺激的结构时，这种冻结是否会在2026年解冻。所以我认为这还有待观察。我将其视为当这种需求释放时的潜在推动力，因为大多数人都想独立生活并从卡姆登租公寓。
谢谢。
下一个问题来自DMO资本市场的约翰·金。请讲。
谢谢。亚历克斯，您给出了2026年加州对同店收入的影响。我想知道您能否提供2025年的相同数据，以便我们进行苹果对苹果的比较，了解您剩余投资组合的同店收入情况。然后展望未来，您认为这对同店费用有什么影响？加州确实有助于缓解财产税。未来同店费用增长的影响是什么？
是的。如果您看2025年，对收入的影响将是相同的25个基点。所以这在2025年和2026年是一致的。如果您看2026年的费用，它对我们未来的费用数字实际上没有任何影响。您说得对，第13号提案限制了税收，这对加州的增长率有帮助。话虽如此，我们在其他市场在财产税方面绝对经历过的一件事是，它们会上升，但也会下降。我的意思是，如果您看看我们2025年的业绩，我们的财产税总增长为零。
所以加州的财产税上升了，但我们的大多数其他市场实际上是下降的。所以我认为这不会对未来的费用产生太大影响。
让我补充一点，如果您考虑投资组合成本，我提到了我们在加州的政治倡导团体费用，如果您将过去五六年的成本平均一下，顺便说一下，这些成本不在同店数字中，所以不会在您的同店入住率数字中。但如果您将那段时间的成本平均，它会使您的净运营收入减少80个基点。所以换句话说，您知道，如果加州的净运营收入增长4%，我们投资组合的其余部分净运营收入增长4%，而我们必须从加州减去80个基点，因为这包含在我们的公司一般及行政费用中，那么加州的实际净运营收入为3.2%，而我们国家其他地区没有相同的运营成本嵌入到一般及行政费用中。
所以，当您看整个阳光地带投资组合时，由于这些额外成本，它的表现比加州高出80个基点。但这并没有嵌入到净运营收入增长中。
下一个问题来自巴克莱银行的理查德·海托华。请讲。
早上好，各位。我认为基思在准备好的评论中提到了2027年与奥斯汀特别相关的内容，我假设2027年在本次电话会议的讨论范围内。所以当我们考虑您未来的许多核心市场时，请给我们一个关于复苏曲线的陡峭程度、退出速度的感觉，无论您想用哪个比喻，在您当前的预测中，到2026年底然后进入2027年，这些市场的排名如何。谢谢。
现在我们必须说我们不会给出2027年的指引。但我们会谈论它。里奇，
这是一个排名顺序，对吧？
是的，没错。没错。所以关于我们目前所处的位置，让我们对阳光地带市场不仅在2026年底，而且在2027年及以后的情况有更多乐观的一点是，事实上，如果您看看卡姆登投资组合中过去五年内建造的房产的租金，我们现在，就目前而言，已经回到了2021年底的租金水平。所以我们即将开始第五年基本上没有租金增长。
这是前所未有的。我的意思是，在我们35年的从业经历中，将近40年，我们从未有过三年租金持平或下降的时期，即使在全球金融危机、新冠疫情期间也没有。所以我们已经四年了，我们正开始2026年。您看到了我们对2026年的指引。如果一切按我们预期的那样发展，我们将在基本上零租金增长的情况下度过四年半。而且，您知道，从长期来看这是不可持续的。我们在全球金融危机后、新冠疫情后都看到过，当您看到里克所说的转折和支点时，它不会从1%上升到2.5%，因为，您知道，如果您看看同一时期我们的平均租户，我们的平均租户的工资，他们的实际家庭收入在过去五年中平均每年增长4%。
所以他们的收入增长了20%，他们的租金基本上持平。我们有。所以我们的住户财务状况非常健康。当转折发生时，通常会非常剧烈。所以很难确定那个时间点。但感觉我们已经在零租金增长的道路上走了很长一段路，应该会有所不同。
我唯一要补充的是，当您考虑市场时，我们谈到，基思给奥斯汀评了C级，对吧。问题在于那里的需求增长确实不错，但供应太多了。您知道，他们在三年内增加了超过15%的供应。所以奥斯汀、纳什维尔可能是系统中恢复较慢的市场。但所有其他市场基本上都处于这样的位置，即如果未来12个月内供应被吸收，您将面临供需经济学起作用的情况，这意味着需求将超过供应，租金将上涨。
另一件需要考虑的事情是，当您考虑优惠措施的运作方式时，对吧？所以当人们进行租赁时，他们会提供一个月免费，两个月免费。如果情况真的很艰难，最多是三个月免费。但我认为没有很多地方是三个月免费的。所以开发商或运营商会做的是，一旦他们不需要提供那个月的免费，他们就会停止提供那个月或两个月的免费，对吧？那么会发生什么？如果停止提供一个月的免费，通过取消一个月的免费，租金收入立即增加8.3%。
所以这就是基思的观点，当您停止优惠措施时，不仅仅是突然从持平增长到1%、2%，如果是一个月免费，下一个租约的租金收入立即增加8.3%。然后需要时间来滚动租约并获得收入增长。所以这将会发生。这是因为简单的供需关系。如果您想想2021年和2022年租金大幅上涨的情况，那是由于供应不足和巨大的需求。
您看到了前所未有的增长。例如，在圣彼得堡，我们在三个月内租金上涨了50%。原因是我们的入住率为98%。我们只有少量的单元可用，市场价格因此飙升。这是简单的供需经济学。我认为我们今天的市场存在近期效应，也就是说，哦，三年的租金持平增长，可能还会有另外五六年的租金持平增长。
从长期来看，这种情况不会发生。市场会发挥作用，供需经济学将在未来几年对我们有利。
下一个问题来自康托·菲茨杰拉德的理查德·安德森。请讲。
嘿，谢谢。早上好。把这个记下来，2027年的等待音乐用《王牌大贱谍》主题曲。只是随口一提。所以。我的问题是关于新租约利率增长。亚历克斯，您提到，您知道，随着春季租赁季节的临近，您会提供更新。但我看到，您知道，2024年第四季度是-4.7%，2025年第四季度是-5.3%。我明白。您知道，这些事情需要一些时间才能发生。尽管正如基思所描述的，那是在交付量达到峰值之后。所以我想知道，如果您，您知道，我认为让这个指标最终高于0%阈值对于多户住宅再次运转非常重要，特别是在阳光地带。
您认为，您知道，今年新租约利率增长有可能、有概率还是不太可能超过0%阈值？我知道，您知道，您可能想在这一点上小心设定预期，但可能、可能还是不太可能。您怎么看？
是的。所以显然这个拐点非常重要。您说得完全正确。我相信，一旦我们都达到那个拐点，我认为很多退出我们股票的通才投资者将会大量涌入我们的股票，我们都将看到大幅上涨。所以这只是时间问题。绝对不是是否会发生的问题，因为它会发生。我认为这是可能的。我认为今年有可能发生。现在显然我们将继续在每个季度的活动后向你们更新，因为我们看到现场发生了什么。
但我当然认为这是可能的。
下一个问题来自格林街的约翰·帕沃斯基。请讲。请讲。
感谢您的时间。请原谅我如果在电话会议后期错过了这个，但我想稍微谈谈丹佛关于公用事业再计费或报销的监管变化，然后是任何其他收入。所以也许您可以花一分钟谈谈具体的立法，以及在您所在的其他州或市场是否有任何其他令人担忧的 draft 立法可能会对您的辅助收入造成下行压力，考虑到您多年来在捆绑服务方面的积极性。每个单元都有很多非租金收入。
所以我担心您其他收入流的长期风险。
是的。我们在准备好的发言中没有谈到这一点。但您指的是《251090号众议院法案》。是的，这是科罗拉多州今年1月1日生效的新立法，不再允许我们对公共区域的公用事业进行计费。这对我们来说是一个重要项目。这一项目的总价值约为180万美元。如果推断一下，这接近同店净运营收入的19个基点。所以这当然是一个问题。这是我们必须考虑的事情。显然，我们确实确保我们监控那里的法规。
好消息是，我们的大多数市场之所以增长如此之快，是因为它们亲商、促进增长。显然，实施这样的立法并不亲商或促进增长。所以在其他地方并不担心，但我们肯定在关注丹佛。劳里，你有什么要补充的吗？
我的意思是，我只想补充一下您问到的科罗拉多州的一些具体情况。关键影响是没有隐藏的租金费用。所以这是完全透明的。我们在全国都看到了这一点。我们整个行业都在动员起来，确保有透明度，我们的住户确切知道他们在支付什么。但在这项特定法案中，房东必须在租户签署任何文件之前向他们展示租赁的全部成本。这包括这部分公共区域维护，并提供他们的公用事业费用估计。所以这就是这里的影响，试图平均您假设每个租户的公用事业账单会是多少。
所以这是我们看到的影响。有某些费用您不允许向我们的住户收取。所以分户计量很重要。由于这一限制，我们已经对所有物业进行了分户计量，并且在年底快速而紧急地完成了，以确保我们能够捕获所需的尽可能多的信息。但它确实消除了任何不明确的公用事业转嫁费用，只是确实需要更多的披露。所以这是总体影响。正如亚历克斯所说，我们预计在我们的任何其他市场都不会出现类似情况，但我们在卡姆登以及行业层面都在密切监控这一点。
我在全国多户住宅委员会中扮演重要角色，这是我们在全国范围内关注的事情。
下一个问题来自泽尔曼联合公司的亚历克斯·金。请讲。嘿，各位，谢谢回答我的问题。
您能否谈谈您的城市和郊区资产在业绩或租金增长方面是否有任何差异，以及您对今年剩余时间的预期？谢谢。
是的，当然。有趣的是，我们的城市资产绝对表现更好，在2025年第四季度的收入方面开始略有差距。我的直觉是，我们的模型是，这种情况可能会在2026年全年持续。这显然与我们在大约三四年内看到的情况相反。所以今天我们看到的是A级城市资产表现要好得多。但当然，它们在某些时候受到的影响更严重。所以它们有一点回升到原来水平并继续前进的空间。
下一个问题来自高盛的朱利安·布劳因。请讲。
是的，感谢您回答我的问题。我想您提到您预计今年市场租金增长约2%，我认为在第三季度的电话会议上，这个数字在3%至3.5%左右。也许两个季度前，第三方可能谈论的是超过4%。我想知道，是什么变化最大导致了这一预期下调？然后，当我们考虑今年2%的预期时，这对就业增长有什么假设，以及您如何考虑可能的下行情景？
是的。所以如果您想想里克开始这次电话会议时谈到的不确定性，这显然是一个充满不确定性的时期。所有经济学家以及我们显然正在做的是，我们正在谈论经济学家告诉我们的事情。经济学家在2025年年中看到的是，供应正在悬崖式下降的简单数学。每个人都认识到这一点。上一次您达到我们预期的供应水平时，每个人都有一些非常大的超常增长。问题只是这实际上何时发生，以及所有过剩供应被吸收的速度有多快。
显然，吸收一些过剩供应需要更长的时间。我认为我们在电话会议 earlier 提到了一些原因。如果您看看5月份毕业生的招聘情况，那显然非常疲软。显然，就业增长没有达到每个人的预期，我认为这给它带来了一些压力。但回到我 earlier 的评论。这不是是否会发生的问题，而是何时发生的问题。我们绝对会看到这种势头回到我们这边，但只是稍微推迟了一点。
是的。具体关于2025年的就业增长展望，惠滕最初预测卡姆登市场的就业增长接近350,000个。也就是说，每个人都知道这一数字被大幅下调。我认为他最终全年在卡姆登市场创造了170,000个就业岗位。他对2026年的预测是卡姆登市场将有257,000个就业岗位。所以，您知道，预测者和所有查看这些数据的人的部分问题在于，2025年报告创造的100万个就业岗位实际上在所有修订之后，根本不是那么多。所以部分原因可能只是在数据集中。
像这样查看数据并使用劳工统计局统计数据的人，或者我们使用的数字被修订掉了。所以希望我们在2026年有更好的数据，卡姆登平台上257,000个就业岗位对我们来说将是非常好的一年，特别是考虑到亚历克斯所描述的，您知道，我们即将结束过去三年不得不处理的大规模开发管道。
下一个问题来自派珀·桑德勒的亚历山大·戈德法布。请讲。
嘿，感谢您回答后续问题。只想回到关于缺乏租金增长的评论。当然，在过去几年中，其他一切都上涨了。优步打车、杂货、每个人都有流媒体服务等等。所以里克，您认为传统的20%租金收入比仍然成立吗？或者您认为由于人们生活的通胀压力以及他们的所有其他活动和订阅，这个数字可能不再是20%？也许比这更低？
不，我不这么认为。我认为，我认为这个数字仍然是一个非常好的数字。
在20%时，人们负担得起，这是非常实惠的。如果您看看过去三年半、四年的实际就业增长或实际工资增长，它是4%至5%。这是真实的，是扣除通胀后的。对吧。所以有趣的是，当您考虑，当我考虑我们的客户时，我们花了很多时间，您知道，试图了解他们的财务状况，以及他们对公寓的偏好等，您知道，您看看，比如，前瞻性消费者信心数字之类的东西，可负担性是今天的大问题。
但当您看看我们住户的平均收入为121,000美元，他们的收入在过去三到五年中实际增长了4%至5%。然后您会想，他们到底发生了什么？为什么他们不开心？为什么消费者信心，您知道，处于低水平？部分原因只是高通胀和价格普遍上涨的心理影响。然后我认为更大的心理问题，这涉及到整体住房市场，包括单户住宅市场，通胀数字实际上并没有反映住房的这种概念。
所以新冠疫情期间的低利率和需求增加推动房价大幅上涨。30年期抵押贷款利率翻倍。因此，今天购买单户住宅的可负担性相对于新冠疫情前非常昂贵，我认为这在消费者的脑海中挥之不去。所以即使他们的财务状况相当好，他们仍然对经济感到非常糟糕，因为单户住宅价格问题以及正在流传的说法，因为如果您考虑其他大额商品，比如汽油价格，前几天我给我的Suburban加油，每加仑2.17美元。
所以即使食品价格继续居高不下，以及其他一些因通胀而上涨的成本，汽油价格下降了，租金持平。所以我认为美国消费者今天存在一种心理问题，从纯粹的美元和美分角度来看并不真实。从公寓的角度来看，这更多是一个总体问题。不幸的是，这个总体问题让人们认为一切都更贵了，即使他们的财务状况相当好。
下一个问题来自贝尔德的梅森·盖尔，请讲。
嘿，大家早上好。看起来您的收入增强和重新定位资本支出指引比去年有所下降。您能否谈谈为什么指引降低了，以及您在这一类别中正在开展哪些举措？
是的，在重新定位方面，它略有下降。但您必须记住，我们现在每年都在做这件事，我们已经达到了可能完成投资组合70%至80%的地步，今年的机会略有减少。但我可以告诉您，我仍然认为这是我们资本的最佳用途之一。绝对计划继续这样做。我可以告诉您，我毫不怀疑我们的重新定位团队正在收听这次电话会议，他们可能非常高兴有人注意到他们正在做的所有出色工作。
所以是的，我们将继续这样做。这对我们来说是资本的良好用途。
最后一个问题来自格林街的约翰·帕沃斯基。请讲。
感谢您回答后续问题。我想回到开发经济学问题。您目前在开发 pipeline 中的四个项目，按照当前市场租金，您能否估计一下它们今天的收益率？或者是否在5%至5.5%的低范围内？亚历克斯，您在影子开发 pipeline 中提到了这个数字？我只是想知道考虑到过去几年市场租金增长的低迷，这四个资产的趋势如何。
是的。如果您看看我们实际公布的开发 pipeline，有两个项目，即丹佛的Baker和纳什维尔的Gulch。然后我告诉您的是，我们还有一些我们控制的土地，我们可以在今年完成交易并实际上在今年启动。当我看这些土地时，这些回报要好一些。这些土地的回报在非趋势基础上大约在5%左右。Baker和Gulch更具挑战性。
这就是为什么，如果您看我们的计算，最初我们将它们列为2025年启动，现在我将它们列为可能在2026年底启动。所以计算是。我想每个人都非常清楚丹佛的情况，至少是丹佛市中心。今天开发那里很困难。我确实认为经济状况会好转，但我们当然在等待，看看经济状况是否会好转。在我们开始之前，我们谈到了收购价格。收购价格绝对下降了5%至8%，但也许还会下降一点，这使得经济状况更好。
然后我对纳什维尔市中心的交易也会说同样的话。纳什维尔是一个很棒的市场，但每个人都知道纳什维尔市中心供应过剩。所以我们正在等待市场有更多的清晰度。当我们看到市场有更多的清晰度，我们可以看看经济状况，确保开始是有意义的。但如果我们不能以对股东有利的方式做到这一点，我们就不会去做。但现在我们很有耐心，我们将找到合适的开始时间，预计在今年年底。
问答环节到此结束。我想请里克·坎波作总结发言。
谢谢。感谢您今天参加电话会议。我们很快会见到您或与您交谈，我确定。谢谢。
会议现已结束。感谢您参加今天的演示。您现在可以挂断电话了。