Ki Bin Kim（副总裁，投资者关系）
Greg Lehmkuhl（总裁兼首席执行官）
Robb LeMasters（首席财务官）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Michael Goldsmith（瑞银）
Caitlin Burrows（高盛）
Alexander Goldfarb（Piper Sandler）
Blaine Heck（富国银行）
Michael Carroll（加拿大皇家银行）
Greg McGinniss（加拿大丰业银行）
Craig Mailman（花旗）
Michael A. Griffin（Evercore ISI）
Samir Khanal（美国银行）
Daniel Guglielmo（第一资本）
Todd Thomas（KeyBanc）
Brendan Lynch（巴克莱）
Omotayo Okusanya（德意志银行）
大家好，感谢大家的参与，欢迎参加Lineage 2025年第四季度财报电话会议。在今天的准备发言之后，我们将举行问答环节。[操作员说明]现在我将把电话交给投资者关系主管Ki Bin Kim。请开始。
谢谢。欢迎参加Lineage 2025年第四季度财务业绩讨论。今天与我一同出席的有Lineage总裁兼首席执行官Greg Lehmkuhl，以及首席财务官Robb LeMasters。我们的收益演示文稿（包括补充财务信息）可在我们的投资者关系网站ir.onelineage.com上找到。在管理层准备发言之后，我们很乐意回答大家的问题。在开始之前，我想提醒大家，根据联邦证券法，我们今天的评论将包括前瞻性陈述。这些陈述受我们向美国证券交易委员会提交的文件中所述的众多风险和不确定性的影响。这些风险可能导致我们的实际结果与我们评论中表达或暗示的结果存在重大差异。
我们今天发布的收益报告中的前瞻性陈述以及本次电话会议上的评论仅在今天作出，随着实际事件的展开，我们不会更新这些陈述。此外，我们将提及某些非GAAP财务指标。有关我们使用这些指标以及非GAAP指标与GAAP指标的调节信息，请参见今天上午发布的新闻稿和补充文件。除非另有说明，所报告的数字均已四舍五入，2025年第四季度的比较对象为2024年第四季度。
现在，我想把电话交给Greg。
谢谢Ki Bin，大家早上好。首先，我要感谢我们尊贵的客户以及Lineage所有出色的团队成员，他们在本季度和整个2025年在提高效率和执行重大新业务方面表现出色。我真的很感激每天能与这样一群优秀的男男女女一起工作。我将介绍今天上午的议程。首先，我将回顾我们第四季度的业绩，所有关键指标均达到或略高于我们的预期。然后我们将讨论2026年的展望，接着是我们对冷藏库供需的最新看法。
在我发言之后，我将把话筒交给Robb LeMasters，我们的新任首席财务官，他于11月加入，已经为业务做出了有意义的贡献。Robb将详细介绍我们的部门业绩、费用管理举措、资本结构以及2026年的展望。之后我会回来分享一些总结性评论，然后开放提问环节。
转到幻灯片4的季度业绩。第四季度，总收入同比持平，调整后EBITDA下降2%至3.27亿美元。总AFFO为2.14亿美元，每股AFFO为0.83美元，均同比持平，但均高于我们的预期。本季度的AFFO得益于更好的维护资本支出管理以及比我们最初预期更先进的现金税规划。我继续推动团队优化业务的各个方面，以推动现金流生成。Robb将在他的发言中进一步阐述这些努力。
2025年全年调整后EBITDA同比下降2.3%至13亿美元，全年每股AFFO同比增长2.4%。从潜在业务驱动因素来看，我们在第四季度看到入住率进一步稳定。同店实际入住率环比提高400个基点至79.3%，进一步表明我们的业务正回到更正常的季节性，正如我们去年提供下半年指引时所预期的那样。同比实际入住率仅下降50个基点，与上半年相比有所改善。话虽如此，我们进入2026年时的入住率水平略低于去年。令人鼓舞的是，我们的经济入住率继续与实际入住率保持良好同步，我们预计这两个指标之间的差距将与2025年全年观察到的水平相似。
我们希望与客户合作，管理其库存水平的季节性波动，我们相信我们的实际入住率与经济入住率之间的差距是适当且可持续的。提醒一下，我们在很大程度上已经应对了客户在新冠疫情后多年库存去库存所带来的 volume guarantee 调整。在本季度，尽管面临行业严峻宏观环境的不利影响，我们的租金和存储收入在同店基础上同比增长超过1.5%，在整个仓库部门同比增长超过3%。
吞吐量下降2.8%，每吞吐量托盘的仓库服务收入下降70个基点，这是由于我们在第三季度电话会议中强调的进出口量下降所致。我们第四季度的集装箱量同比下降9%。这种疲软的 volume 和较低的价格组合对盈利能力造成压力，导致仓储部门的利润率下降。总体而言，同店净经营收入（NOI）同比下降5%，但符合我们的指引。
我们继续在业务的许多领域看到稳定的早期迹象，事实上，许多地区都保持稳定或增长，包括欧洲、亚太地区、加拿大和美国大多数区域市场。虽然我们还没有完全走出困境，但我们相信我们将在整个2026年继续巩固这些趋势，并进一步提高生产力以应对这种暂时的新常态。鉴于我们为客户提供的强劲业绩、战略位置的资产以及我们无与伦比的广泛服务，我们计划实现显著的新增业务增长。
转向我们的全球综合解决方案（GIS）部门。第四季度，GIS的净经营收入同比增长15%，主要由我们的美国运输和食品服务业务推动。这为全球GIS团队带来了非常出色的一年，他们在2025年实现了近10%的净经营收入同比增长。Greg Bryan和整个GIS团队做得很好。转向资本投资，这是我们中期增长模型的一个引人注目的上行驱动因素。在本季度，我们投资了1.7亿美元的增长资本，主要用于我们的开发项目，我们对这些项目的持续进展感到满意。提醒一下，我们有24个设施正在建设中或处于 ramp-up 和稳定过程中。
这些项目代表了超过10亿美元的先前投资资本以及我们未来资产组合的重要部分。我们预计这些资产稳定后将带来超过1.5亿美元的增量EBITDA，这对Lineage的收益基础是一个相当大的补充。此外，我们不仅仅是为了增长而增长，我们一直在寻找管理我们资产组合的方法。12月，我们以6%左右的资本化率以6000万美元出售了加利福尼亚州圣玛丽亚的一项非核心资产。这与最近几项以固定资本化率执行的私人冷藏库交易一致，进一步强化了我们房地产私人市场估值的实力和弹性。
我们正在积极寻找多种选择，以利用公共和私人市场之间的错误定价来提升股东价值。我们认为这是有意义的，特别是当你考虑到最近的研究表明我们的交易价格较资产净值（NAV）有超过35%的折扣，应用的资本化率超过8.5%，并且在我们看来，与我们投资组合的重置成本相比折扣更大。我们有很多有吸引力的机会将这些资本重新部署到我们的资产负债表中，以进一步支持战略收购、客户主导的开发和资本回报策略。
这是一个非常活跃的工作流程，我们期待在未来几个季度向大家更新。我们相信这些努力不仅将突出私人和公共估值之间的不匹配，还将使我们能够在机会出现时继续整合美国市场。现在转向我们2026年的展望。我们预计同店净经营收入增长为-4%至-1%，调整后EBITDA为12.5亿至13亿美元，每股AFFO为2.75至3美元。Robb稍后将提供未来指引的细节，但我将分享为我们的指引提供信息的宏观假设。
2026年，我们预计仓储部门的净定价增长1%至2%。虽然现在才2月，但我们已经完成了65%的仓储收入基础工作。我们还预计我们的业务在2026年将遵循正常的季节性，尽管进入这一年的入住率水平略低于2025年。我们预计行业将继续消化新供应并保持竞争力。我们的观察与许多食品生产商和分销商的说法一致。正如最近发布的Circana和尼尔森数据所强调的那样，全球食品需求保持稳定。但消费者继续表现出价值导向行为、降级消费活动，并逐渐将支出从餐馆转向零售。
鉴于我们最终服务于终端客户，无论他们选择在家吃饭还是在餐馆吃饭，购买全国性品牌还是商店品牌，从长远来看，我们业务的需求保持稳定。正如我所提到的，我们相信我们已经度过了新冠疫情后的库存减少期，并对我们所服务的类别将继续增长保持乐观。总体而言，我们假设2026年的经营环境与2025年相似，并且没有将潜在催化剂（如关税解决、利率降低、更强的消费者或即将到来的税收减免给消费者带来的好处）的任何上行空间纳入我们的指引。与此同时，我们不会袖手旁观等待刺激措施。Lineage仍然专注于控制可控因素，并在可能的地方提高效率。
Robb稍后将更详细地讨论这一点，但他帮助加速了我们的努力，我们预计到今年年底将每年减少5000万美元的行政和间接成本。这些节省不会影响我们对销售、客户支持团队的投资，也不会影响我们为保持自动化和仓库执行方面的行业领先地位而进行的审慎技术投资。我们正利用行业的这一挑战时期，成为一家更好、更精简的公司，未来具有更大的正经营杠杆。
转到幻灯片5。提醒一下，上个季度，我们与世邦魏理仕（CBRE）合作，以获取行业内新的供需趋势的更多见解。在这一点上，我们的分析集中在我们拥有最易获取数据的非美国市场。回顾我们最近发布的分析，世邦魏理仕的数据显示，从2021年到2025年，美国公共冷藏仓库供应量按平方英尺计算增长了14.5%，而我们网络中存储的这些类别的消费者需求增长了5%。这意味着四年内美国各地存在9.5%的过剩产能。即便如此，Lineage 2025年的平均实际入住率为75%，尽管面临关税、美国农产品出口减少和库存去库存等因素，仍仅比2021年水平低300个基点，这证明了我们的网络规模、勤奋的商业团队以及客户与行业领导者结盟的愿望。展望未来，2026年的新供应预计将显著放缓，这是合乎逻辑的，因为当前环境不支持投机性开发。
为了进一步缓解供应方面的挑战，我们在适当情况下闲置建筑物，并寻找替代房地产用途。我们还认为竞争对手的弱点和资产过时可能有助于缓解行业产能。在需求方面，诸如关税解决、税收刺激、食品通胀缓和以及利率降低等潜在催化剂可能成为我们业务的重要顺风因素。
转到幻灯片6，使用最新的世邦魏理仕数据，我们仔细研究了新供应何时上线及其规模。随着新供应进入市场，客户自然会重新评估他们的选择。他们决定是留在Lineage还是转向其他供应商，这在短期内增加了竞争压力。我们观察到，这种客户转换主要发生在新供应上线后的一到两年内。然后市场通常开始稳定。为了分解这一点，我们重点关注自2021年以来一直处于同店池中的一部分美国资产，这些资产代表了我们超过5亿美元的美国净经营收入。
顶部以绿色显示的图表反映了过去四年累计新增供应低于15%的市场。这些市场中的许多都具有较高的进入壁垒、土地受限、许可困难和建筑成本高。它们共同占我们美国投资组合的60%以上。这些市场的净经营收入增长相对不受新供应压力的影响，尽管它们在2023年和2024年受到新冠疫情后库存去库存以及进出口量下降和关税等其他宏观因素的影响。现在客户已经合理化了他们的库存，我们在2026年看到了稳定。
接下来的两个图表代表了过去四年累计新增产能超过15%的市场。我们进一步将这些市场分为以蓝色显示的早期周期供应市场（其中大部分新产能在2022年和2023年交付）和以灰色显示的晚期周期供应市场（其中大部分新产能在2024年和2025年交付）。蓝色的早期周期图表显示2023年和2024年同店净经营收入平均下降，但此后，这些市场在2025年实现了轻微的有机净经营收入增长，并预计2026年将相对持平。
需要明确的是，这些市场仍然存在新的产能过剩，但随着库存去库存的结束以及市场吸收新供应，导致市场租金达到平衡，净经营收入已开始稳定。重要的是，在许多情况下，最初因较低价格而离开的客户由于我们的卓越服务已返回我们的网络。由于过去几年新增供应有限，且库存去库存已经结束，我们对这一群体（占我们样本净经营收入的21%）有更有利的展望。低新增供应市场和早期周期供应市场合计占我们美国净经营收入的85%，这两个群体都表现出净经营收入稳定性的改善，我们预计2026年将继续保持这种情况。
最后，底部的灰色图表代表晚期周期供应部分。这些地方是我们目前看到竞争压力最大的地方，因为新供应是最近交付的，我们预计这种竞争压力将持续到2026年。这些市场在该样本中仅占我们美国净经营收入的约15%。重要的是，在整个美国，尤其是在这些晚期周期供应市场，我们预计2026年的新交付量将显著下降。随着这种供应被消化，我们预计将重新获得与客户一起成长的机会。
总而言之，这些数据表明，虽然我们投资组合的一小部分正在应对暂时的供需失衡，但我们在美国85%的净经营收入处于稳定状态。尽管面临宏观不利因素，我相信随着食品行业正常化、新产能被吸收以及我们的商业能源管理和生产力举措（包括LinOS）继续加速，我们有能力长期实现增长。现在让我把话筒交给Robb LeMasters。Robb，欢迎加入Lineage。
谢谢Greg，大家早上好。我三个多月前加入Lineage，很高兴见到我们才华横溢的团队成员和本次电话会议上的许多投资者。过去三个月证实了我的观点，即Lineage是一个世界级的组织，我期待在未来几个月与大家进一步积极互动。现在在幻灯片7上，您可以看到我们的全球仓库部门。第四季度，仓库总净经营收入同比下降2.4%至3.73亿美元，而同店净经营收入同比下降5%至3.4亿美元，均符合我们先前提供的指引。
正如Greg强调的那样，在我们的同店仓库部门，我们的租金、存储和急冻收入每实际托盘同比增长1.7%。我们还看到实际利用率环比增长了令人印象深刻的400个基点，达到79.3%，进一步证明了Greg去年夏天预测的更正常季节性的回归。相反，吞吐量略有疲软，同比下降2.8%，每吞吐量托盘的服务收入下降70个基点。全年来看，仓库总净经营收入下降3.3%至14.8亿美元，而同店净经营收入增长为-5.8%。
虽然我们的入住率一直稳定，但服务组合和吞吐量继续受到下半年关税公告变化相关的进出口量下降的影响。请记住，某些高价值商品的 volume 变化可能会因附加高附加值服务而对结果产生增量影响。转到幻灯片8。全球综合解决方案部门的EBITDA在第四季度增长15%至6100万美元，2025年全年增长9%至2.51亿美元，继续保持该部门全年的良好趋势。
我们GIS部门第四季度的净经营收入利润率提高了470个基点，达到19.5%。由于这些综合解决方案为客户提供的价值，我们的美国运输和食品服务业务继续保持强劲势头。提醒一下，我们看到GIS业务和仓库部门的组合产品具有坚实的长期上行空间。我们能够将全球资产网络推向市场，为客户提供端到端解决方案，这是独特的，并得到客户的认可。
转到幻灯片9，第四季度调整后EBITDA同比下降2.4%至3.27亿美元，全年调整后EBITDA下降2.3%至13亿美元，均符合我们的预期。第四季度每股AFFO与去年同期持平，为0.83美元，全年每股AFFO增长2.4%至3.37美元，均高于我们的预期和共识。随着2025年（我们作为公开交易REIT的第一个完整年度）的结束，我们的税务团队成功加强了其税务规划举措，大幅推动了我们指引的上行空间。
我们以AFFO的1500万美元当期税费结束了这一年，而我们之前的指引为3000万至3500万美元。我们第四季度的税费比预期好约1800万美元，即每股0.07美元。展望未来，我们预计这一超出部分的约一半是可持续的。这要归功于我们的税务团队在税务结构方面不断改进。最终，即使我们排除0.04美元的非经常性税收优惠，我们仍然高于指引范围的上限。此外，我们对现金流的高度关注使我们能够更好地管理经常性维护资本支出，使本季度的支出略低于我们的指引，为5600万美元。
我们知道投资者关注同店净经营收入，我们也是如此，但我们也专注于推动效率和现金生成的各个方面，而不仅仅是同店指标。我们很自豪地看到我们的团队成员也专注于EBITDA和AFFO的超额表现。为此，今天我想宣布，我们加快了内部努力，以提高我们的行政和间接费用成本基础的效率。我们看到有机会进一步精简我们的组织，同时继续全力支持我们在现场的团队成员。通过精简和集中某些职能，我们有望在2026年底前实现每年5000万美元以上的成本节约。我们已经研究这个机会几个季度了，相信我们可以谨慎地调整规模并合并团队，以推动即时节省并加快决策制定。我们预计其中约一半将在2026年实现，我们将在我的准备发言中进一步描述如何将其纳入我们的指引。
转到幻灯片10，我们本季度末的总净债务为77亿美元，总流动性为19亿美元。在本季度，我们发行了7亿欧元7年期欧元债券，票面利率为4.125%，并锁定了12.5亿美元的浮动利率转固定利率远期互换，利率为3.15%，期限至2028年2月。这些第四季度的交易是在我们于2025年6月发行的首期5亿美元美元债券（票面利率5.25%）之后进行的。我们感谢固定收益投资者对我们投资级评级资产负债表的信心。
我们欢迎所有这些新的全球固定收益投资者参加我们的电话会议，我期待在未来几个月与你们见面。关于杠杆率，您可以看到本季度末我们的净债务与调整后EBITDA之比为6.0倍。此外，在这张幻灯片上，我们添加了我们希望是投资者通常要求的有用补充披露。这一指标，即调整后净债务与交易调整后EBITDA之比，调整了10亿美元的开发管道资本投资、相应的非稳定净经营收入以及与季度内收购或处置相关的净经营收入。
根据这种方法（与REIT行业内其他顶级公司如Prologis和First Industrial的报告做法一致），我们的杠杆率为5.2倍。另外，请记住，我们的开发项目风险已显著降低，因为这些项目中的大多数都有长期承诺的客户作为锚定。感谢我们新的优秀投资者关系主管Ki Bin Kim（你们中的许多人从他以前的工作中认识他），您现在和将来会注意到这一点以及其他补充披露的增强。
最后，如果不提我们圣玛丽亚 site 的出售，我就是失职了，这是我们正在评估的增强股东价值交易的一个很好的例子。正如Greg所提到的，我们将探索各种机会来解决公共和私人市场之间的估值不匹配问题，包括合资企业和/或部分货币化行动，以帮助产生资本并突出我们世界级投资组合中被锁定的潜力。
在第11页，让我们讨论我们2026年的展望。我们启动2026年指引，同店净经营收入增长为-4%至-1%，仓库总净经营收入增长为-2%至+1%，GIS净经营收入增长为0%至2%，调整后EBITDA为12.5亿至13亿美元，每股AFFO为2.75至3美元。您还可以看到我们过去提供的其他指引细节，包括行政费用4.65亿至4.8亿美元，股票薪酬1.25亿美元，利息支出3.4亿至3.6亿美元，AFFO计算的当期税费2000万至3000万美元，以及经常性资本支出1.7亿至1.8亿美元。
此外，我们预计同店净经营收入节奏将在年初处于年度范围的低端，并在下半年有所改善。支持这一展望的将是我们开发项目的 ramp-up 以及2025年收购的并购在全年上线。随着我们推进这一年，我们还将看到生产力和销售、一般及管理费用（SG&A）举措的加速。当我们将一些现场支出集中和优化到行政部门时，这将对行政费用造成适度的不利影响。这反过来也将对2026年同店净经营收入产生约100个基点的顺风影响。
最终，我们的行政费用指引为4.65亿至4.8亿美元，其中考虑了现场成本转移、通货膨胀和2026年更高的奖金。这些项目将被我们 earlier 概述的成本节约举措所抵消。这些因素以及从第四季度到第一季度的典型季节性变化将导致2026年第一季度调整后EBITDA出现与2025年第一季度类似的环比下降。最后，2026年的AFFO将受到到期利率对冲以及2025年中期发行的美元和欧元债券的年化利息支出的不利影响。
然而，审慎的资本支出管理和改进的税务规划将使我们能够提供坚实的每股现金流基础。所有这些都应该为我们2026年的稳健表现奠定基础，并使我们能够专注于继续成熟组织并在未来几年保持行业领先地位。
既然Robb已经向您介绍了我们2026年的指引，我想重申，虽然我们在某些市场面临困难的环境，但我们相信Lineage仍然处于极其有利的位置，通过增加整个业务的未来经营杠杆，能够摆脱这些挑战，成为更强大的公司。请允许我用四个关键点进行总结。首先，随着正常季节性的回归、客户库存去库存基本结束以及许多市场在消化新供应后趋于稳定，我们的行业正显示出正常化的迹象。
其次，正如我们宣布的5000万美元行政和间接费用节约所强调的那样，我们专注于控制可控因素。这些是除了我们已经进行中的生产力举措（包括LinOS）之外的，预计今年将再次抵消通货膨胀。第三，虽然没有纳入我们的指引，但我们看到潜在的不利因素可能转变为有利因素，包括通货膨胀降低、利率降低、消费者税收刺激和国际贸易稳定。
最后，虽然我们的资产负债表已经处于良好状态，但我们将继续寻找释放价值的机会，进一步增强我们的流动性。这将维持我们的投资级评级，并使我们能够抓住战略投资机会。在开始回答你们的问题之前，我将简要更新一下LinOS，我们专有的仓库执行系统。截至今天，我们已将LinOS部署到10个站点，预计2026年至少翻一番，但2027年将进一步加速。我们仍然有信心并按计划在12月的NAREIT会议上概述的在3到5年内实现1.1亿美元的运行率节省。
当我回顾我们公司时，我看到的是在关键任务业务中规模最大、定位最佳的参与者，拥有优秀的团队成员，处于具有弹性的长期行业中。我们公司的现金流生成仍然强劲，资产负债表仍然稳健，股息覆盖良好，并且可能随着时间的推移而增长。在IPO之前的15年里，我们成功地发展了这项业务，我们相信行业的基本面正在稳定。再次，我要感谢我们全球团队成员对客户的奉献和承诺。
操作员，此时，我想开放提问。
我们现在开始问答环节。[操作员说明]第一个问题来自摩根士丹利的Ronald Kamdem。您的线路已接通。请开始。
很好。我只是有一个关于同店净经营收入指引的问题。您今年以下降5%结束。您谈到了2026年上半年与下半年的二分法。关于市场稳定的披露非常有帮助。但我想知道您能否将同店净经营收入好转的信心背景化。当您考虑市场和上一个周期的差异时，这些区间之间的同店净经营收入有什么数字吗？谢谢。
[技术问题] Greg和我谈到了这一点。首先是关于 volume 或入住率方面，如果你愿意的话，2026年的水平会略低一些。你可以在我们的同店指标中看到这一点。你可以看到，当我们进入2026年时，这将是一个小小的不利因素。我们考虑指引的第二个因素是，虽然我们看到向市场推出了不错的净价格，但就像我们展望的那样，在组合、进出口方面，我们面临与2025年相同的因素。因此，这最终会对你的每托盘收入造成一点拖累。
再次，我们看到1%到2%的净定价，这种混合略低。然后我们考虑的最后一个因素是，作为一家公司，我们总体上正在与通货膨胀作斗争。我们在生产力方面做了很多工作。因此，我们真的在努力保持净经营收入利润率持平，但当然，这里有一点小小的压力。我们在2025年看到了一点这种情况。所以这三个因素真的融合在一起。随着一年的发展，我们会看到一个良好的模式。正如我们所说，我们从低端开始，但Greg概述的所有举措确实为我们在这一年的发展奠定了良好的基础。
下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。您的线路已接通，请讲。
早上好。非常感谢您回答我的问题。您能谈谈闲置资产的影响吗？本季度您闲置了多少资产？这对入住率有积极影响吗？如果可以的话，请量化一下？还有，如果您正在闲置资产，收益的加回是多少，只是为了更好地了解同店池和财务数据的变动情况？谢谢。
当然。谢谢Michael，早上好。所以去年，我们闲置了10个站点，好处是显而易见的。我们可以转移劳动力，将客户转移到相邻站点，降低总体成本，并提高接收站点的入住率。对于2026年，由于我们的实际入住率相对较高，我们认为2026年的机会不会像2025年那么多。对净经营收入和入住率的总体影响相当小。我们减少了不到1%或大约1%的供应。至于我们如何处理这些，我们不会加回任何这些成本。它们计入我们的非同店池，并相应汇总到AFFO和EBITDA中。
下一个问题来自高盛的Caitlin Burrows。您的线路已接通。请开始。
嗨，大家早上好。关于资产处置，您进行的所谓非核心处置，是什么使该物业成为非核心资产，以及美国6%左右的资本化率有多大代表性？另外，您是否愿意出售国际资产，在国际资产上您看到什么样的倍数或资本化率？
嗨，早上好，Caitlin。所以，所谓的资产，我会说它是我们美国投资组合中的一个中等质量的资产。它是单一用户，不支持该地区的任何周边公共客户。因此，用户想要购买它。对我们来说这是一个合理的价格，合理的估值。我们决定继续前进，实现一点流动性。至于其他处置，Robb可能会在其他问题上谈到这一点，但我们正在审视整个投资组合以进行优化，当然也在分析公共和私人估值之间的脱节，随着今年的进展，会有更多相关信息，今天没有什么要宣布的。
是的。我想我只想评论一下，我让团队，因为我是新来的，看看整体环境，我们在交易方面看到了什么，实际上对我看到的一些比较感到惊喜。在过去的一年里，我们追踪了至少10亿美元的交易，无论是DHL还是Pollink等等。当然，我们熟悉我们房产的倍数。我们确实看到了强劲的十几倍EBITDA倍数。现在有时这些是在某些地区，但这最终转化为那些6%左右的低资本化率。
所以，我们对此感觉良好。对于你的确切问题，我不会对特定地区发表任何评论。正如Greg所说，我们真的在看我们是否是该资产的最佳所有者。因此，我们将像往常一样对整个投资组合进行评估。但我们会非常客观地看待这一点。坦率地说，我们看到有机会为几乎肯定会出现的机会创造能力。我们目前没有任何待处理的事情，但随着这个行业的转变，我们正在努力拥有做任何我们想做的事情的火力。
下一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。
嘿，早上好。回到客户转换的话题，您提到租户租用新设施后一到两年内可能最终转换。我们已经听到这个话题有相当长的时间了。只是想了解一下，这更多是一个谈话要点，还是您看到了实际或轶事证据，比如在过去六个月里，我们看到明显增加的人从新进入者那里搬到您的设施。只是想看看随着供应减少，这到底是一个顺风因素还是像我说的只是一个谈话要点。
是的。谢谢Alex，祝你生日快乐。所以，正如我们在准备材料中谈到的，我们看到了一个明显的趋势。所以，在美国，我们看到世界上唯一一个供应过剩的地区。我们60%以上的市场没有看到过多的新供应。我们必须经历去库存，但这些市场在一段时间内一直处于稳定状态，我们预计它们在2026年将保持稳定。
直接回答你的问题，以及为什么我们对中期竞争能力感到如此满意，是因为像新泽西、达拉斯、休斯顿这样的市场，新供应最早出现，我们确实在那里受到了打击，现在我们看到——这不是轶事。我们看到很多客户回到我们这里，因为我们的——因为我们所有的结构性优势，特别是我们的卓越服务。所以我们可以将这些归入一个非常大的池，并说净经营收入下降了，现在净经营收入上升或稳定了。当我们查看2026年计划时，我们可以看到像阿伦敦、迈阿密这样的晚期周期市场，我们仍然面临压力。
但事实上，我们看到这么多市场经历了这个周期，并且我们看到自己开始再次获胜，这让我们有信心能够应对最后一波，2026年及以后交付的新供应是最小的。因此，即使没有供应吸收（我们认为有很多理由相信这将比一些人担心的更快发生），我们认为我们可以在现有环境中获胜。
下一个问题来自富国银行的Blaine Heck。
嗨，谢谢。早上好。一个更高级别的问题，在过去几周和几个月里，人工智能对不同业务的影响受到了很多关注。我知道你们已经在技术增强和数据分析方面做了很多工作。但总的来说，您如何看待您的业务受到人工智能的影响，无论是在仓库还是GIS方面？
所以，我很高兴你问这个问题。我们一直在思考很多关于这个问题。我的意思是，人工智能有望提高供应链的效率，这可能会随着时间的推移减少存储需求。但供应链需要很长时间才能改变和优化。我们现在看到的是，鉴于新冠疫情后几年的去库存、高利率、食品通胀、关税驱动的国际贸易混乱，我们客户的库存水平实际上处于底部。
但当你退后一步思考我们的行业和人工智能时，我们认为我们是最不受干扰的行业之一，实际上在Lineage，我们认为我们有一些来自人工智能的最大上行空间。首先考虑行业。从根本上说，冷藏基础设施是必要的，以弥合食品生产和消费之间的时间间隔。人工智能无法改变食品生产或消费的时间。因此，即使在人工智能时代，冷藏在长期内也是持久且必要的。这样的例子有很多，但想想冷冻鸡肉、冷冻薯条和牛排，我们认为这些永远不会直接从加工厂运到某人的家。
人工智能也无法改变季节，也无法改变季节性产品的收获时间。所以，它们总是需要被储存。人工智能不会改变人们吃饭的需求。我们很确定这是一个持久的趋势。我们的行业需要昂贵的硬资产来运营，人工智能无法创造或复制这些资产。如果人工智能确实改变了消费者的行为，例如更多的在线购物、更多的多渠道，这通常会增加仓储需求，因为有更多的SKU和更多的分销节点。
此外，我认为正如我们最近的公告所证明的那样，我们的行业有一个不断发展的数据中心和自动驾驶电动汽车用例，这对我们的高功率资产来说是独特的。电动汽车的插件以及使用我们的多余电力为中小型数据中心提供燃料。所以——但如果你从行业角度深入到Lineage的角度，我们认为我们在人工智能的使用方面走得最远。正如你们许多人所知，我们已经在数据科学方面投资了十多年，我们是云原生的，已经面向API。我们已经依靠人工智能在我们的仓库内做出运营决策。最近的例子是我们推出的LinOS，我们的专利人工智能决定哪个操作员执行哪个任务以及哪个优先级，以优化劳动力和客户绩效。
我们还已经将人工智能用于我们的整个自动化堆栈。我想每个人都知道我们在冷藏自动化方面是世界领先者，我们的能源管理举措多年来已显示出抵消能源通胀的效果。我们还在我们最先进的技术仓库中使用人工智能进行计算机视觉和我们称之为Lineage eye的技术，该技术基本上识别托盘及其内容，简化入库流程，使我们的接收更加准确和高效。我们也是最有能力的——也许这是最重要的一点。由于我们的LinOS方法，我们最有能力利用机器人和AGV（自动导引车）。
LinOS旨在告诉机器人下一个任务，下一个最佳任务，就像它今天告诉人们下一个最佳任务一样。因此，随着AGV和机器人获得寒冷环境的认证（它们很快就会获得），我们准备将它们融入我们的劳动力，并比我们领域的任何人更快地获得效率，我们感觉。我们也——我认为我们证明了我们是有效的收购者和开发者，并且能够比任何其他公司更好地将人工智能工具应用于被收购的公司和开发项目。
最后，我们拥有迄今为止最大的仓储数据集，可能是除了CH Robinson之外最大的温控运输数据集，我们可以利用这些数据为客户提供见解，并帮助他们优化整个供应链。所以总的来说，是的，这能在10年内帮助客户优化他们的供应链吗？当然，但我们认为作为一个行业，我们非常不受干扰，我们在Lineage看到整个业务的上行空间。
下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的Michael Carroll。
是的。谢谢。Greg，您能给我们提供一些关于上个季度季节性增长的情况吗？我的意思是，您如何描述这种增长？它比正常的季节性模式更温和还是与历史模式一致？如果它更一致，我的意思是，我们可以假设库存去库存可能在大多数这些客户背后吗？或者我想，我们应该如何看待第四季度至少高于预期的入住率与共识估计？
是的。Michael，好问题。我的意思是，我们在2025年第一季度就称库存去库存触底，我认为历史证明我们是对的。在2025年年中，我们说季节性模式非常回到正常的季节性模式。增长发生的时间稍晚——发生在7月而不是6月，然后如期而至。所以，我认为这里有两个非常重要的要点。我们相信库存去库存已经过去。我们相信我们客户的库存处于非常低和精益的水平，考虑到所有宏观因素。我们相信正常的季节性已经回归，我们认为这方面的证据是我们第四季度实际入住率提高了400个基点，我们预计每年都会有类似的季节性模式，每年略有不同。我们预计2026年也会有类似的模式，这是我们指引的基础。
下一个问题来自加拿大丰业银行的Greg McGinniss。
嘿，早上好。我只想谈谈综合解决方案。我们看到欧洲处置带来了相当大的利润率改善。这项业务还有更多增长空间吗？您会回到欧洲吗？利润率能从这里进一步提高吗？
是的。所以，我来回答这个问题。这是Robb。所以，我们在第四季度有一个非常好的利润率表现。我认为这是我们看待业务的象征。现在一般来说，GIS部门在第二季度和第三季度表现强劲。所以请注意这一点。但总体而言，利润率真正上升的原因是，正如你摆脱了欧洲业务，坦率地说，欧洲业务的利润率与整体基础不可比，你把它拿出来，把收入拿出来。实际上，当你开始看第四季度时，这就是开始思考基础业务的方式。所以，我们总体上仍然看到机会。我们看到这项业务有良好的增长。
所以，我们当然会利用那里的成本。但我认为这是一个很好的运行率，可以考虑利润率和未来的概况。
下一个问题来自花旗的Craig Mailman。
嘿，早上好，伙计们。我只想回到资产销售和资产的市场潜在定价。我知道你们说6%的资本化率是用户销售。只是好奇，这已经是 triple-net 租赁了还是你们在运营它？您认为如果是真正出售给投资者而不是用户，会是什么情况？另外，Robb，我想你说定价可能在十几倍EBITDA，纠正我如果我错了，但你说这转化为6%左右的低资本化率。你能连接一下这个评论并提供尽可能多的细节吗？谢谢。
是的。总体而言，这是一个 triple-net 租赁。所以那是物业。很难说买家等等以及他们会如何支付。我们不能真的去那里。我们认为这是一个不错的销售价格。正如我提到的，我们看到十几倍的EBITDA倍数和6%左右的低资本化率。所以，最终，我的意思是，这取决于他们出售的地区。这取决于组合，取决于你说的买家。所以，我只是想给你一个大致的感觉，但这真的取决于你所在的地理位置等等以及买家是谁。
下一个问题来自Evercore的Michael Griffin。
很好，谢谢。我很好奇您对将大量冷藏设施转换为替代用途的可行性的看法。我知道有一些报道。我想在洛杉矶有一个设施正在转换为录音棚。Greg，您谈到了数据中心转换的潜力。这是改善供应状况的真正催化剂吗？或者我意识到任何潜在投资者可能必须以有利的基础获得它。所以，这只是在边际上帮助供应吗？只是好奇您的想法。
当然，Michael。让我回答这个问题，并稍微扩展一下我们对整体供应的看法。所以我们认为，随着时间的推移，有很多原因可以使供应被吸收，比你只考虑新供应减去终端消费者需求增长1%的情况更快。你强调的第一个原因是替代用途，我认为我们正在看到这一点。在过去几个季度，亚特兰大有一个相当大的设施。我相信大约有100万平方英尺被重新用于住宅。
我们距离签署第二个小型数据中心安装只有几天的时间，我们继续追求这些类型的机会，因为我们的网络中已经有多余的电力，我们相信我们有能力随着时间的推移通过公用事业增加电力。所以，我认为这是一个非常真实的机会。它不会在2026年本身显著改变供应情况，但我们正在评估我们的全球投资组合。可以计算出我们在许多建筑物中已经有多少多余的电力，我们正在研究在哪些地区可以吸引数据中心合作伙伴，我们可以获得多少更多的电力。
其他可能影响供应情况的因素是，根据我们的渠道调查和与其中一些公司的直接对话，我们认为过去四年进入我们行业的一些新进入者将退出该行业。我们认为其中一些资产，特别是在供应最过剩的市场，将不再是冷藏库，这将减少一些供应。在他们处于良好市场的情况下，如果一个失败的竞争对手有四栋建筑，我们希望能够在我们已满的市场中吸收两栋，将这些建筑添加到我们的网络中是有意义的。
我想强调的另一件事是过时。因此，在过去的几年里，特别是在新冠疫情期间或之后，当美国和世界各地的几乎每个人才职位基本上都满了，因为我们的客户过度库存，如果你愿意的话，退休旧资产是没有意义的，因为他们仍然可以现金流，尽管生产力略低，持续维护成本更高，但保持它们开放是有意义的。但美国冷藏设施的平均年龄为42年。鉴于存在供应过剩，我们认为我们将开始看到其中一些建筑物被关闭并重新用于住宅或各种其他应用。我们这里没有完美的估计，但我们认为这个数字在未来几年可能接近每年1%。此外，我们已经讨论过这一点，但大型运营商有优势Austin Gold基本上有优势闲置设施并以这种方式减少供应。在我们和[难以理解]之间，我们去年拆除了20栋建筑。我想他们上周说他们将再拆除9或10栋，我们今年也会做更多。所以这将导致一些供应被吸收。
我认为也许最重要的是，正如我已经讨论过的，即使在当前环境下，我们认为资本最充足、服务最好、长期声誉最好、技术最好、服务范围最广、客户关系最高级别的运营商将获胜。即使在这种环境下，我们也能成功。
下一个问题来自美国银行的Samir Khanal。
早上好，各位。我想，Greg，对不起，如果我错过了这一点，但当我查看GIS部门的年度指引时，0%到2%。我的意思是这是减速。我想你去年做了8%，第四季度是两位数。是因为更艰难的比较还是我错过了什么？谢谢。
是的，这是——我的意思是，我们今年过得很棒。所以，有更艰难的比较，但有几个因素我想强调，它们对我们2026年的GIS指引造成压力。第一个是燃料。燃料价格下降，我们实际上——我们像其他所有东西一样对燃料加价。因此，燃料价格下降，尤其是现在正在发生的情况，预计将在上半年发生，这对我们的业绩造成压力。此外，随着卡车——随着燃料价格下降，卡车运输继续相对便宜。我们的铁路业务表现不佳。出于经济原因，模式转换发生了。当卡车运输强劲时，铁路运输就会减弱，由于这两个原因，我们对2026年GIS的指引有点谨慎。
下一个问题来自第一资本证券的Daniel Guglielmo。
嗨，大家好。感谢您回答我的问题。您能给我们快速更新一下精益之旅吗？到目前为止已经完成了多少设施？当您推广到更多仓库时，该计划或实施方式有任何变化吗？
是的。我的意思是，我们高达三分之一的收入基础由精益经理直接支持。我们现在正在将这些资源从单个建筑物或两个建筑物提升到区域支持，我们还通过将他们的努力与我们的LinOS部署团队结合起来。所以，我们同时部署技术和流程。自从12月的[难以理解]会议以来，我们在那里看到了良好的结果。所以，我们致力于将精益作为一种理念，作为一种从我们业务中消除浪费的方式。我们继续沿着我们一直在走的道路前进，并继续看到良好的结果。我认为这就是为什么你会看到，我们预计通过这些努力和其他生产力举措，即使在LinOS对我们的财务业绩产生重大影响之前，也能逐年抵消通货膨胀。
下一个问题来自KeyBanc资本市场的Todd Thomas。
嗨，谢谢。早上好。我想看看您是否能够分享1月底或年初至今的入住率更新。然后我想您评论说，实际入住率和经济入住率之间600个基点的差距预计全年保持稳定，并且您今年已经完成了大部分基于 volume 的保证和重置。去年，从第四季度到第一季度有一点波动。所以，我只是想知道您能否提供更多关于您在这个过程中的位置的细节？
当然。所以，1月份的情况符合我们的预测。出于建模目的，请记住第一季度是季节性疲软的季度。从历史上看，如果你只看新冠疫情前的美国农业部数据，第一季度的入住率将比第四季度下降约3%。我们——再次，我们认为今年的季节性模式将反映更正常的时期。因此，我们预计从第四季度到第一季度会有所下降。对我们第一季度造成压力的还有进出口集装箱 volume 的持续下降趋势。
如果你看第四季度，进出口 volume 同比下降9%，这种趋势一直持续到第一季度，我们预计这将对我们造成不利影响。关于 volume 保证以及实际入住率和经济入住率之间的差距，400个基点到600个基点是我们的正常水平。我们预计全年保持这一趋势。我想正如我们在之前的电话会议中讨论的那样，我们实际上每年对大部分业务进行按市值计价。所以，1月份不会有大的重置。
截至今天，我们已经完成了65%的收入基础的合同谈判，这让我们更有信心 volume 保证差距或经济与实际差距将保持一致，我们将能够实现1%至2%的净新增定价增长。
是的，我可能只想评论一下，这是我们看到的最低水平之一。如果你看我们的补充材料，我们回顾了几个季度，你看我们的同店数据，6%确实代表了。Greg earlier 曾评论过去年努力解决我们在经济和实际入住率之间存在的差异。所以，我们试图尽早解决这个问题。当我们看到其他参与者必须解决这个问题时，这只是一个痛苦的因素，试图解决经济与实际入住率之间的问题。所以，我认为团队在我加入时在解决这个问题方面做得很好，没有像其他人未来可能不得不面对的那样的不利因素。
下一个问题来自巴克莱的Brendan Lynch。
早上好。感谢您回答我的问题。我想问一下不断变化的关税情况以及它将如何影响您的业务。我认为解放日之后，特别是海鲜方面存在一些担忧。那么，目前10%（我想现在是15%）的全面关税比4月以来实施的关税政策更好还是更糟？
是的。好问题。我的意思是，我们的海鲜客户非常 opportunistic，我会说，他们何时订购，关税驱动这一点，海洋费率驱动这一点，美国的销售价格驱动这一点。我们将看看最高法院的听证会情况。显然，它受到多种方式的挑战。我认为看空或看多的情况是，对中国和巴西的关税可能会降低，考虑到过去几年他们所处的位置以及他们经历的关税税率，这可能会显著增加我们的贸易伙伴。但这真的很难——真的很难知道，因为所有这些仍在州和联邦法院受到挑战。
我认为我们——如果你看进出口，我们处于——如果你看多年的进出口双方，我们现在处于历史低位，这正在伤害我们。它在第四季度伤害了我们。我们预计第一季度会伤害我们。但我们预计在某个时候会正常化，这可能对我们的业务是一个有意义的上行空间，因为我们的许多房地产位于世界各地高价值、难以替代的港口市场。
下一个问题来自德意志银行的Omotayo Okusanya。
嗨，是的，大家早上好。讨论的5000万美元节省。只是想澄清一下。这主要是G&A类型的费用吗？更多的是关注劳动力和电力方面的运营成本吗？还有，喂？
很清楚。我们能听到你。
好的，完美。我还想了解一下时间安排，我想你提到其中一半会在26年实现，但2026年以后我们该如何考虑？
是的。感谢这个问题。是的。所以，我们希望在2026年期间基本上实现5000万美元的年化节省，以便在2027年看到全部影响，这既是行政方面的事情，也是间接方面的事情。我们在现场看到了间接方面的机会。这些实际上是我们已经研究了一段时间的练习。作为一家公司，我们增长得相当快。我进入了正在进行的一项练习的中间，该练习真的是在整个公司范围内查看，说我们可以在哪里集中，在哪里优化，在哪里提高一些生产力，是否有重叠的职能实际上在现场与在行政部门发生？我们还希望部署不同的人工智能技术，坦率地说，想办法用更少的资源做更多的事情。所以，这些从来都不是容易的决定。所以，我们实际上如何在2026年看到这种情况的时间安排，我们大致考虑其中的一半，但你不知道这一年会如何发展，我们需要通过所有这些举措取得进展。但同样，大约是5000万美元，只是触及现场级支出与行政部门的情况。我们谈到了100个基点。所以，我们去了现场和公司，试图做一个盘点，我们看到在现场有一些机会基本上将这些成本带入，我们无论如何都会在现场优化它们，坦率地说。因此，当我们将这些合并并实际带入公司时，我们有点说这将是一个净影响。
如果我们没有将其带入公司，那将是大约100个基点的净影响。我不会惊讶如果我们实际上想办法进一步优化，并将其作为一个较低的影响，如果你愿意的话，在备考基础上达到75个基点左右，但这让你了解5000万美元以及我们如何看待它在行政部门的作用。
目前没有更多问题。现在我将把电话交回给投资者关系主管Ki Bin Kim，由他致闭幕词。
谢谢大家参加第四季度电话会议。祝您本周愉快，如果您有任何问题，我们随时都在。
谢谢大家。
[操作员结束语]