Kristen Griffith（投资者关系总监）
Paul Richards（首席财务官）
Matthew McGraner（首席投资官）
Bonner McDermett（资产投资管理副总裁）
Omotayo Okusanya（德意志银行）
Buck Horne（雷蒙德·詹姆斯公司）
Michael Lewis（Truist Securities）
Linda Yu Tsai（杰富瑞）
您好，感谢您的等待。我叫Tiffany，今天将担任本次会议的操作员。现在，我欢迎各位参加NexPoint Residential Trust 2025年第四季度财报电话会议。[操作员说明]
现在，我将把会议交给投资者关系部的Kristen Griffith。Kristen，请开始。
谢谢。大家好，欢迎参加NexPoint Residential Trust的电话会议，讨论公司截至2025年12月31日的第四季度业绩。今天参加会议的有执行副总裁兼首席财务官Paul Richards、执行副总裁兼首席投资官Matt McGraner，以及资产与投资管理副总裁Bonner McDermett。
提醒一下，本次电话会议正在公司网站nxrt.nexpoint.com上进行网络直播。在我们开始之前，我想提醒各位，本次电话会议包含符合1995年《私人证券诉讼改革法案》定义的前瞻性陈述，这些陈述基于管理层当前的预期、假设和信念。
听众不应过度依赖任何前瞻性陈述，并建议查阅公司最近的10-K表格年度报告以及公司向SEC提交的其他文件，以更全面地了解可能影响任何前瞻性陈述的风险和其他因素。
本次电话会议期间发表的陈述仅代表今日的观点，除非法律要求，NXRT不承担公开更新或修改任何前瞻性陈述的义务。本次电话会议还包括对非GAAP财务指标的分析。有关这些非GAAP财务指标的更完整讨论，请参见公司今日早些时候提交的收益报告。
现在，我将把会议交给Paul Richards。请讲，Paul。
谢谢Kristen，欢迎各位今天上午参加我们的会议。感谢大家的时间。我将开始会议，介绍我们的第四季度和全年业绩及亮点，更新我们的资产净值（NAV）计算，然后提供2026年的初步指引。之后我会请Matt讨论租赁环境的具体情况、推动我们业绩和指引的指标以及投资组合的详细信息。第四季度业绩如下：第四季度净亏损为1030万美元，即每股摊薄亏损0.41美元，总收入为6210万美元，而2024年同期净亏损为2690万美元，即每股摊薄亏损1.06美元，总收入为6380万美元。
第四季度，35处物业的净经营收入（NOI）为3710万美元，而2024年第四季度35处物业的净经营收入为3890万美元，NOI下降4.7%。第四季度，同店租金收入下降2.8%，同店入住率为92.7%。加上同店支出增加1.1%，导致同店NOI与2024年第四季度相比下降4.8%。我们报告第四季度核心FFO为1650万美元，即每股摊薄0.65美元，而2024年第四季度每股摊薄为0.68美元。2025年，NXRT回购了223,109股股票，加权平均价格为每股34.29美元，这比我们即将讨论的2025年第四季度NAV中点约有29%的折扣。
我们继续执行增值业务计划，本季度完成了388套全部和部分翻新单元，并出租了275套翻新单元，实现平均每月租金溢价74美元，投资回报率（ROI）为22.2%。自成立以来，NXRT已完成9,866套全部和部分升级、4,979套厨房和洗衣设备以及11,199套技术套餐的安装，分别带来每套平均每月租金增加158美元、50美元和43美元，ROI分别为20.8%、63.7%和37.2%。2025年全年业绩如下。
截至12月31日的年度净亏损为3200万美元，即每股摊薄亏损1.26美元，其中包括9580万美元的折旧和摊销费用。相比之下，2024年全年净收入为110万美元，即每股摊薄收入0.04美元，其中包括5420万美元的房地产出售收益和9780万美元的折旧和摊销费用。
快速提醒一下，公司在2024年出售了我们剩余的两处休斯顿资产以及夏洛特的Radbourne Lake。本年度，35处物业的NOI为1.517亿美元，而2024年同期35处物业的NOI为1.57亿美元，下降3.4%。本年度，同店租金收入下降1.3%，同店入住率为92.7%。加上同店支出略有增加0.1%，导致同店NOI与2024年全年相比下降1.6%。我们报告2025年核心FFO为7130万美元，即每股摊薄2.79美元，而2024年每股摊薄为2.79美元。自2015年业务成立以来，NXRT的核心FFO复合年增长率为8.54%。
转向每股NAV。基于我们对市场当前资本化率的估计（维持在5.25%至5.75%不变）以及我们2026年的NOI指引，我们报告的每股NAV区间如下：低端为41.43美元，高端为55.72美元，中点为48.57美元。接下来是股息更新。第四季度，我们于12月31日支付了每股0.53美元的股息。自成立以来，我们的股息增长了157.3%。2025年，我们的股息由核心FFO覆盖1.35倍，派息率为核心FFO的73.8%。
现在是资本市场资产负债表、杠杆率和流动性。2025年7月11日，公司与摩根大通银行及不时参与的贷款人签订了2亿美元的循环信贷额度。如果贷款人同意增加承诺，信贷额度可额外增加最多2亿美元。
新信贷额度将所有杠杆层级的定价降低15个基点，为期限SOFR加150至225个基点。信贷额度将于2028年7月30日到期，除非公司行使选择权延长一年期限。NXRT拥有1370万美元的不受限制现金和1.08亿美元的无担保公司信贷额度可用未提取 capacity，使公司在进入2026年时拥有1.217亿美元的可用流动性。我们直到2028年才有预定的债务到期。随着时间的推移，我们将寻求通过处置和循环长期持有的低增长资产来降低杠杆率，特别是信贷额度杠杆率，我们有能力在这些资产上收获收益，并将资本重新投入到更有成效的战略和投资中。
截至2025年12月31日，我们的总债务为16亿美元，调整后加权平均利率为3.28%。利率互换协议有效地将我们15亿美元未偿还浮动利率抵押贷款中的9亿美元（即62%）的利率固定。正如我们历史上所做的那样，我们将继续评估信贷市场，寻找对冲或重组债务的机会，以最佳定位我们的资产和投资组合，实现未来增长，同时通过使用浮动利率机构抵押贷款融资安排保持高度流动性和低摩擦的选择权。
2026年全年指引。对于2026年，我们发布的指引如下：租金收入低端为0%，中点为0.9%，高端为1.9%。总收入低端为0.1%，中点为1.1%，高端为2%。总支出低端为4.2%，中点为3.5%，高端为2.8%。同店NOI低端为-2.5%，中点为-0.5%，高端为1.5%。每股摊薄收益低端为-1.54美元，中点为-1.40美元，高端为-1.26美元。最后，每股摊薄核心FFO低端为2.42美元，中点为2.57美元，高端为2.71美元。
Matt将在他的准备发言中详细介绍我们的同店运营假设，从2025年实际数据到2026年中点指引的最大驱动因素是利息支出。同样，Matt将详细说明我们对运营方面上行空间的看法以及我们的同店运营假设。
接下来，我将把会议交给Matt，由他对投资组合进行评论。
谢谢Paul。让我先深入探讨一下我们第四季度的同店运营业绩。同店平均有效租金全年收于每月每单元1489美元，同比下降10个基点。我们10个同店市场中有6个实现了有效租金同比正增长，坦帕以3.1%领先，其次是拉斯维加斯、南佛罗里达和夏洛特，分别为2.1%、1.6%和1.3%。在入住率方面，同店投资组合全年收于92.7%，同比下降195个基点。南佛罗里达以94.5%位居榜首，凤凰城、夏洛特和罗利在年底时入住率至少为93%，跻身前四大市场。
特别是凤凰城的入住率有显著改善，达到94.5%，因为团队在过去几个季度中重点关注防御措施，以应对大量新单元的交付。本季度续租转化率为57.4%，全年为54.25%，2026年的保留率开局强劲，1月超过50%，2月至今为51.6%。3月预计将达到约56%。
我们10个同店市场中有5个的年度收入实现正增长，南佛罗里达、亚特兰大和罗利的增长率均至少为1%。坦帕和夏洛特是其余的增长市场。坏账继续呈下降趋势，全年占总潜在租金（GPR）的80个基点，同比改善42%，这既表明我们租户群体的健康状况，也表明我们在新冠疫情后采用的集中筛选技术的有效性。
坦帕、罗利和亚特兰大的坏账情况尤其改善，每个市场的损失都比上一年减少了一半以上。让步利用率从2024年占总潜在租金的38个基点增加到2025年全年的69个基点。最显著的增长明显出现在我们的凤凰城市场，占GPR的1.4%，因为我们的增值资产全年仍需应对商业开发商的显著市场级入住率收购策略。凤凰城、奥兰多、南佛罗里达和亚特兰大分别需要增加让步，利用率分别增加1.1%、0.47%、0.4%和0.36%。
总体而言，同店收入同比下降1%，转向支出方面。2025年收入增长催化剂有限，团队特别关注支出管理，我们很高兴地报告同店运营支出全年下降10个基点。人工智能的进步以及我们对其开发的战略重点，以简化居民和物业员工体验的工作流程，使我们实现了总 payroll成本同比下降3.7%，办公运营支出下降80个基点。
我们认为这一趋势将继续，我将在准备发言的后面提供更多细节。深思熟虑的资产管理、零基预算以及我们对管理成本——成本管理和材料合同谈判的高度关注，抑制了维修和维护费用的通胀，全年仅增长2.5%。通过我们的房地产税和保险策略也实现了其他有利结果，全年分别增长1.8%和下降12%。我们全年同店NOI利润率稳定在60.8%，而正如Paul所提到的，我们的同比同店投资组合下降1.6%。本年度同店NOI增长显著的市场是南佛罗里达、夏洛特和纳什维尔，分别为1.4%、1%和90个基点。
2025年12月11日，NXRT以7325万美元购买了内华达州拉斯维加斯的Sedona at Lone Mountain。管理层在长期市场中确定了一项机会性高增长收购。该战略包括部署增值资本，通过有针对性的需求生成、内部和便利设施增强、生活方式升级以及有纪律的执行，使经济入住率正常化并扩大运营利润率，最终推动资产增值和超额回报。
最近的大规模开发推动了北拉斯维加斯的显著扩张、就业增长和住宅振兴，北拉斯维加斯现在是拉斯维加斯谷最突出的工业市场。目前有超过1500万平方英尺的工业空间正在建设或规划中，支持该市场创造8000个新就业岗位。提醒一下，我们计划在四年内将经济入住率提高约900个基点，同时升级182个单元并在整个社区安装智能家居技术，到2029年实现7.2%的NOI复合年增长率。
现在转向2026年指引。正如Paul所说，我们预计2026年同店NOI增长在-2.5%至1.5%之间，中点预测同比下降50个基点。我们的2026年指引包括以下假设：中点租金收入增长90个基点，预测财务入住率为93.4%至94.1%，第三季度为峰值入住率模型，全年需求和表现符合正常季节性预期，2025年租赁交易的负30个基点收益以及租约收益反转，2025年市场租金增长1.2%，其中约40%在今年实现，主要在下半年。
归因于ROI资本支出的1.2%的正顶线增长，详情如下。中点经济入住率持平于91.8%，中点空置成本下降30个基点（93.7%对去年的93.4%）。我们将坏账稳定在约80个基点，范围为70个基点至90个基点，比疫情高峰期的支付行为下降超过75%。让步利用率与GPR持平，为71个基点，主要集中在上半年。我们假设中点总收入增长1.1%，由我刚才提到的适度租金收入增长预期和中个位数的其他收入增长驱动。
转向支出指引。我们假设中点可控支出增长6.4%。其中80%的增长归因于批量增加的Wi-Fi合同成本，这有直接的收入抵消。我们假设维修和周转成本增长下降1%，由于有效的成本管理和2026年翻新量的增加，周转和内部维修预计减少37.5万美元或8.4%。我们假设劳动力增长2%。我们继续推出人工智能技术和集中运营有助于适度的劳动力增长。随着我们在各个市场进一步实施Agentic AI策略和维护管理，我们对超过中点表现持乐观态度。我们假设广告和营销支出增长7.4%，一般及行政（G&A）支出增长10个基点。
我们假设中点总支出增长3.5%，其中公用事业支出项目增长4.5%，保险费减少2.1%，假设今年4月1日的续保率为0%至10%。为此，我们的团队，包括Paul，最近在伦敦和纽约与市场进行了会面，我们乐观地认为，通过2026年的续保，我们将为该计划取得另一个有利结果。
在房地产税支出增长方面，我们假设增长4.4%。房地产税占中点总支出增长3.9%的31%，预计整个投资组合的房地产税区间将从2%增加到8%。当然，我们将全年对过高的价值评估进行积极抗议和诉讼。在增值方面，我们的核心仍然是内部增长业务。为此，我们的指引包括以下关于我们增值计划的假设，这些计划仍然与我们历史上15%至20%的ROI目标一致。我们预计在2026年下半年及2027年加速增值资本支出的部署，因为我们的子市场看到净需求和入住率定价权对房东有利。
我们假设大约300套全部内部升级，平均每套成本16,500美元，产生平均每月240美元的溢价。我们假设大约400套部分内部升级，平均每套成本3,500美元，产生平均每月70美元的溢价。这些部分升级包括各种定制添加，如新型不锈钢电器、硬质台面、更新的浴缸围栏和私人庭院等。
这些部分定制翻新举措是按物业战略性定制的，以在我们看到竞争物业机会的地方推动租金增长。这里的综合ROI预期在20%左右。如果市场条件允许，我们已在整个投资组合中确定了另外1,500项具有两位数ROI的定制升级。最后，我们还计划安装680台洗衣机和烘干机，平均每套成本1,200美元，产生平均每月54美元的溢价，投资回报率为54%。
现在总结我们对2026年的展望。基本上，我们喜欢我们所拥有的资产。我们相信，位于地理位置优越的郊区以及全国就业增长和净移民市场的经济适用住宅资产在短期内将超过需求。我们的市场对企业友好，持续存在指向阳光地带增长的顺风因素。无论是税收、天气、商业环境、就业机会，还是实体和数字基础设施投资，我们都具备。事实上，许多增长迹象已经指向阳光地带，我们相信仍然如此。支撑我们本年度指引的是谨慎的乐观。我们认为阳光地带多户住宅市场正接近期待已久的拐点。
在吸收了自20世纪80年代以来最大的供应浪潮后——2024年完工量达到近70万套，比2021年基准完工量增长54%，我们乐观地认为，今年下半年大多数阳光地带市场的新租赁增长将转为正值，并在2027年急剧加速。我们相信的原因包括持续的结构性需求。
在我们的市场中，拥有房屋的成本是租赁公寓的3倍。新市场利率交付量从峰值下降60%，建筑开工量比2022年峰值低约70%，锁定了多年的供应低谷。按单元敞口对每个NXRT市场进行加权，投资组合层面的就业与新建筑单元比率在2025年年中触底，约为1.5个就业岗位对应1个新交付单元，我们整个投资组合预计到2027年第一季度将回升至历史显著的4个就业岗位对应1个单元的比率。
然而，复苏是高度不对称的。我们大约35%的投资组合（南佛罗里达、拉斯维加斯和亚特兰大）已经达到或接近平衡，而44%（包括凤凰城和DFW）要到2026年才能达到该阈值。例如，占我们NOI 21%的南佛罗里达，经调整的BLS非农就业人数与CoStar和Yardi交付比率为7.5个就业岗位对应1个单元，远高于平衡点。占NOI 12.5%的亚特兰大刚刚回升至5:1以上。鉴于短期内供应相对有限，关键变量是阳光地带的就业增长和净移民能否保持近期的速度。如果可以，现在每个NXRT市场管道中固有的供应悬崖将为2026年下半年的急剧同步复苏创造条件。
乐观的另一个原因是我们租户群体的人口统计特征。我们确实相信人工智能，并且它将在短期内对入门级白领工作产生抑制作用。但今天，NXRT的平均租户主要是蓝领，38岁，家庭年收入9万美元，并不是人工智能的主要目标。此外，健康和 wellness 的进步增加了人口的寿命，为需求创造了一定的人口支持。NXRT市场中65岁以上人口的增长率为3%至5%，哈佛JCHS预测，到2030年，老年租户家庭将从580万户翻倍至1220万户。
虽然这显然是老年住房的顺风，但我们开始在自己的租金记录中看到这一趋势的明显迹象。因此，最后，尽管过去几年确实困难，但我们乐观地认为，今年阳光地带的新租赁拐点将出现在我们投资组合的绝大多数资产中。同时，我们将继续尽我们所能利用技术提高效率，推动增值计划，并最终为我们的租户和股东创造价值。这就是我准备的发言内容。感谢NexPoint和BH的团队继续执行。
接下来，我们将把会议交给操作员进行提问。
[操作员说明] 第一个问题来自德意志银行的Omotayo Okusanya。
第一个问题关于翻新和改造。我记得您提到2026年将进行约400项翻新，然后进行约600台洗衣机和烘干机的安装。所以总共约1000项，而2025年您总共做了约1800项。我很好奇为什么会下降，特别是您提到如果市场条件允许，还可以再做1500项。
是的，Tayo，我是Matt。也许我没说清楚或者你听错了类别。计划是在整个投资组合中进行300套全部升级，另外400套部分升级，然后大约——是的，所以我认为这就是差异，但我们最终基本上达到了相同的数量，约1700个单元。如果我们相信的情况发生，那么我们将能够推动我提到的那些增量定制升级，可能达到1500个额外单元。
这很棒，很有帮助。然后关于利率互换，几年前，你们成功谈判了一些互换，获得了更低的利率。我很好奇，当您考虑2026年时，尤其是考虑到今年年初利率已经开始下降，您如何看待这次的情况。
是的。好问题，Tayo。我是Paul。所以是的，我们关注2026年以及互换市场对3年、5年、7年互换的定价。它并没有完全反映我们对降息的全部预期。如果你看当前的美联储点阵图，分歧非常有趣。委员会分歧严重，实际利差达175个基点，底部为2又1/8%，有几位鹰派人士预计今年不会降息。
在最近的会议上有3位反对者。所以这是一个分歧很大的点阵图，影响了互换市场，没有真正反映我们真正相信年底会降息的情况。所以我们现在暂时不急于增加额外的互换。但同样，情况可能瞬间改变。所以我们每天都会重新检查和更新这些利率，看看它们是否达到我们认为的今年2.5至3次降息的水平。我对此也更乐观一些。所以这是对我们模型的持续更新和重塑，以及我们今年将在第三季度、第四季度现有互换到期后何时增加额外的互换。
下一个问题来自雷蒙德·詹姆斯公司的Buck Horne。
想知道您能否提供季度末以来1月和/或2月的趋势更新，比如新租约、续租、综合租赁利率，以及入住率？关于早春租赁情况的更多细节？
Buck，我是Matt。1月新租约下降7%。续租增长1.6%，综合下降2.6%或2.7%，即40美元的交易差额。2月情况好转并趋于稳定。新租约下降5.7%，续租增长1.7%，综合下降1.8%，而且我们看到续租方面的趋势也相当积极。
明白了。明白了。感谢提供的信息。然后，我的另一个问题是关于资本支出以及来年潜在的资本支出。看起来经常性和非经常性维护资本支出的趋势仍然高于正常水平或历史趋势线。今年的主要驱动因素是什么？以及您如何看待来年的总资本支出？
是的。在维护方面，我会请Bonner回答。但我们正在做的一些额外事情是居民便利设施方面的批量Wi-Fi，这有直接的抵消。所以这在一定程度上提高了数字。但同样，这对损益表的净影响很小。Bonner，在维护方面有什么补充吗？
是的。我们2026年的展望与2025年相比，你会看到2025年我们的内部翻新支出有所增加。今年我们的外部和公共区域支出较少，在对投资组合进行再融资后，2024年有220万美元的更多重大项目。所以除了Sedona收购外，那里大约有100万美元的外部工程要做。资本化翻新应该与去年基本稳定。我认为资本化维护，无论是经常性还是非经常性，我们当然希望控制这些支出。我知道2025年全年大约是3000万美元。我认为我们已经看到一些价格缓和。作为一个团队，我们当然对此深思熟虑。
正如Matt所提到的，我们这里有一个战略方法，定价权将决定全年的翻新产出量。所以如果我们能获得健康的交易差额来证明支出的合理性，我们可能会看到支出略高于2025年的水平。但如果我们没有达到我们需要的交易差额和想要的ROI，我们可能会考虑减少一些。
下一个问题来自Truist Securities的Michael Lewis。
也许这个问题在谈论资本支出之后逻辑上随之而来。当我们从您的AFFO计算中减去资本支出时，看起来股息没有被覆盖。我知道您最近提高了股息。我知道这是董事会的决定。这是一个很难回答的问题。但当您展望2026年时，您认为股息是否由现金流覆盖？也许只是提醒我们股息政策是什么？
是的。股息由现金流覆盖，其目标比率为核心FFO的65%至75%。
好的。好的。然后我想问，您提供了很多关于供需的很棒的数据，非常详细。第四季度的入住率比我们预期的略低。我想知道这是否低于您的预期，以及在我们到达那个拐点之前，您现在如何管理定价与入住率？
是的，这是个好问题，Michael。确实低于我们的预期，但在某种程度上是有意的。第四季度和1月份的让步利用率有所增加，2月份有所减少。但我们不愿意使用超过一个月的让步，特别是当我们相信全年定价权将显著增加时。我们也不想锁定负12个月的收益，从而蚕食我们认为的拐点年份。我们确实相信，在逐笔交易的基础上，对于我们投资组合的绝大多数资产，我们对92.7%的入住率并不满意。但好消息是我们第一季度的指引是93%。所以我认为我们有望达到这一目标。希望我们能捕捉到一些这种拐点。
下一个问题来自杰富瑞的Linda Tsai。
关于您提到的老年租户人口到2030年将翻倍，并且您在市场中看到这一趋势的明显迹象。您能否更深入地探讨这一评论？然后您会基于人口老龄化开始以不同方式为您的物业提供便利设施吗？
是的。同样，好问题。我们看到这一点是因为我们的平均年龄在上升，并且我们从现场，特别是阳光地带，尤其是佛罗里达，听到了关于更适合老年住房人口的居民便利设施的轶事。正如我在准备发言中提到的，Welltower和其他公司对此有很好的看法，并相信这种人口支持，我们确实相信这一趋势。我们认为人工智能最终将对GDP增长产生积极影响，当人们活得更长、赚更多钱时，他们想投资于自己的健康和娱乐。
因此，我们正积极寻求调整我们的投资组合，以满足健康、wellness和娱乐需求。我认为这些将产生比我们历史上迎合蓝领更广泛的需求渠道。在德克萨斯州理查森，一个位于达拉斯郊外的地理位置优越的郊区，我们没有理由不能吸引一些空巢老人，他们想靠近在SMU上学的孩子。所以我认为这一趋势将继续，特别是在阳光地带，特别是在我们的市场，并遵循过去五年我们看到的相同净移民趋势。
您是否看到老年人口的新租户收入在增加？
是的，确实如此。这增加了我们的年龄和平均家庭人口统计数据。11、12年前我们成立这家公司时，我们的平均租户是28岁，年收入6万美元。所以我认为我们越来越多地迎合有目的的租户，这是有道理的。老年人口想要更少的院子，更多的便利设施，不想自己处理维护，并且想旅行。所以我们喜欢这一趋势。我们将利用它。我认为我们有投资组合来利用这一点。
然后是一个关于指引的问题。您的指引似乎没有纳入股票回购。您在2026年仍在考虑回购吗？
是的，我们在考虑。我们会一直考虑。我认为Sedona交易很重要，因为我们喜欢将资本化率从5.7提高到7.5的能力，这是一个一次性机会。这样的机会总会存在。但同时，我认为如果我们的股价维持在30美元以下，隐含资本化率为6.6%，并且我们在这里停留一段时间，我认为你会看到我们回购一些股票。话虽如此，我真的相信今年是我们将出现拐点的一年，我认为股价将在今年下半年随之上涨。
问答环节结束。现在我将把会议交回管理团队进行闭幕发言。
感谢大家今天上午的时间。再次感谢各位的时间和关注，期待下一季度与大家交流。
[操作员闭幕词]