身份不明的发言人
唐纳德·C·伍德（总裁兼首席执行官）
丹·古列尔莫内（首席财务官）
吉尔·索耶（投资者关系高级副总裁）
温迪·西赫尔（执行副总裁）
杰弗里·克雷舍克（高级副总裁）
身份不明的参会者
迈克尔·格里芬（Evercore Inc）
库珀·克拉克（富国银行）
安德鲁·雷亚尔（美国银行）
格雷格·麦金尼斯（加拿大丰业银行）
克雷格·梅尔曼（花旗集团）
亚历山大·戈德法布（派珀·桑德勒公司）
迈克尔·戈德史密斯（瑞银集团）
拉维·瓦伊迪亚（瑞穗证券）
理查德·海托华（巴克莱银行）
琳达·蔡（杰富瑞金融集团）
胡安·萨纳布里亚（蒙特利尔银行资本市场）
宝琳娜·罗哈斯（格林街）
迈克尔·W·穆勒（摩根大通证券）
欢迎参加FRT信托2025年第四季度收益电话会议。所有参会者将处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键后再按零键联系会议专员。在今天的演示结束后，将有提问环节。要提问，请在电话键盘上按星号然后按1。要撤回问题，请按星号然后按2。请注意，本次活动正在录制。现在，我想将会议转交给投资者关系高级副总裁吉尔·索耶。请讲。
谢谢。阿西娅，大家晚上好。感谢大家今天参加FRT信托2025年第四季度收益电话会议。唐，今天和我一起参加电话会议的有联邦首席执行官约翰·伍德、首席财务官丹·古列尔莫尼、东部地区总裁兼首席运营官温迪·西尔、首席投资官简·斯威特南，以及我们 executive 团队的其他成员，他们将在我们准备好的发言结束后回答大家的问题。提醒一下，本次电话会议中讨论的某些事项可能被视为前瞻性陈述。前瞻性陈述包括任何年化或预测信息，以及提及预期或 anticipated 事件或结果的陈述，包括指引。
尽管FRT信托认为此类前瞻性陈述中反映的预期是基于合理假设，但FRT信托的未来运营及其实际业绩可能与我们前瞻性陈述中的信息存在重大差异，我们无法保证这些预期能够实现。我们今晚发布的收益报告和补充报告包、我们提交的10K表格年度报告以及我们的其他财务披露文件更深入地讨论了可能影响我们财务状况和运营结果的风险因素。考虑到电话会议上的参会人数众多，我们恳请您在问答环节将问题限制为一个。
如果您有其他问题，请查看。话不多说，我将把会议转交给约翰·伍兹。
谢谢吉尔，大家下午好。强劲的季度，强劲的一年，强劲的2026年，指引显示本季度底线FFO增长6.4%，全年增长4.3%，2026年中点指引接近6%。当然，所有这些数字都消除了去年一次性新市场税收抵免的影响，这反映在我们新的核心FFO指标中。丹将对此提供更多信息。业务状况良好，我们在历史地点和较新市场的资产需求强劲。我们以整体投资组合96.1%的出租率、94.1%的入住率结束了这一年，不包括新收购的中心，这一数字高出约50个基点。
毫不奇怪，租赁推动了这些和未来的业绩。本季度完成了601,000平方英尺的可比交易，展期率为12%，全年完成了230万平方英尺的可比交易，展期率为15%，新增租金合同金额为1100万美元。2025年新租约的起始租金为37.98美元，而经过多年合同调整后，这些空间的结束租金为33.12美元。顺便说一下。我们在2025年还完成了20笔非可比交易，平均利率为48.18美元，导致新增租金合同金额为630万美元。交易渠道看起来仍然强劲。温迪稍后会详细谈论这一点。第四季度签署的租约包括加权平均合同租金增长2.6%。
尽管运营表现强劲，但第四季度以及2026年初的交易活动同样活跃。我们完成了马里兰州的安纳波利斯市中心和奥马哈的乡村点的收购，以3.4亿美元的价格将近100万平方英尺的面积添加到投资组合中，初始现金回报率在7%左右的低位。未来五年，这两处优质资产的重点是重新招商和与这些地点强劲销售相称的租金，目标非杠杆内部收益率接近9%。两者都如我们承保时一样开始运营。
今年早些时候完成的收购，包括德尔蒙特中心和堪萨斯州利伍德的两处房产，看起来是极好的补充，特别是在利伍德，租户需求和预期租金超出了我们的承保范围。在处置方面，我们在本季度完成了康涅狄格州的布里斯托尔广场和派克顿玫瑰的外围住宅楼的出售，总售价为1.69亿美元。
就在上周，我们完成了桑塔纳罗的外围住宅楼Ms. Sora的出售，收益近1.5亿美元，同时还有另一项小型资产出售，价格为10美元。这些处置的整体综合资本化率在5%左右的低位。正如我们在过去几个季度所讨论的那样。我们还发现了加强我们物业开发的机会，通常是与我们的购物中心互补的住宅产品，几乎没有增量土地成本。地图在正确的位置起作用。如果说2025年教会了我们什么关于价值的东西，那就是在优质购物中心和强劲郊区位置附近的高品质公寓创造了更理想的居住环境。
这转化为更高的住宅租金、更强的增长，最终降低了销售时的资本化率。2025年和2026年在桑塔纳罗的Labari和Masora以及派克和玫瑰的Palace的销售为我们解锁了无与伦比的资本成本，以低于5%的总体成本进行大量再投资。我们之前披露了总计2.8亿美元用于Ballot Kenwood的Blair的新住宅开发，该项目已接近完成，本季度开始租赁；霍博肯的301华盛顿街；以及桑塔纳罗的Lot 12，这些项目将共同为投资组合增加500多个单元。就在本季度，我们在开发计划中增加了另一个住宅项目，您可以在8K中看到，费城郊区的Willow Grove购物中心将进行全面重建，包括额外的261套公寓，以补充现代化和重新招商的购物中心。
我们在以零售为中心的物业进行住宅开发的经验是25年来发展的技能组合，这无疑是我们业务计划的独特差异化因素。在享受这些住宅新增部分6.5%至7%或更高的收入贡献一段时间后，我们可以选择利用远低于这些收益率的资本化率，并像去年那样有效地进行税收高效的再投资。2025年对信托来说是非常特殊的一年，2026年和2027年有望从中获益。
首先，核心租赁异常强劲，并有望在2026年保持这种状态。我们扩大的地理覆盖范围证明特别富有成效，零售商需求强劲，渴望参与我们的物业改善工作。最后，COVID时代的办公室租赁工作已基本完成，26年和27年开始有意义的租金。事实上，在混合用途物业中，我们应该在未来30至45天内实现零办公产品可供租赁，这意味着100%出租。我们的资产回收努力正在验证我们的业务计划创造的长期价值，所有这些都包裹在相对稳定的利率环境中，随着今年的进展，利率可能会下降。
我们将看到本月1.25%债券的再融资。1.25%代表我们债务组合的最后主要组成部分。由于可能进行如此大的市场利率调整。即使如此，我们的指引仍接近6%的增长。今年春天晚些时候，我们将通过桑塔纳罗的投资者日展示我们的计划。吉尔有详细信息，我想保存日期已经发出。非常期待在那里见到你们大多数人。利用我们掌握的所有工具加强内部和外部增长是游戏的名称。像这样的季度，第四季度，实际上整个2025年，增加了我对我们有能力做到这一点的信心。现在让我把它交给温迪，然后是丹，以提供更多细节。温迪
谢谢唐。2025年，我们的租赁平台实现了创纪录的交易量，交付了公司历史上最高的年度租赁平方英尺，同时实现了十多年来最强劲的可比租金价差。随着我们以96.1%的整体租赁率进入2026年，我们的战略重点将继续是推动租金增长、严格的 expense 管理以及利用我们优质的房地产提供多年增长的持续机会。本季度，我们签署了105笔可比交易，实现了12%的展期率，15笔主力店租约和90笔小店交易推动我们的总可比租赁率提高了90个基点。
展望未来，所有类别的需求广度和持久性仍然强劲，这增强了我对来年前景的信心。第四季度租赁和入住率的提高使我们的已签约未入住价差达到200个基点，为我们现有的投资组合贡献了额外的2700万美元。强劲的主力店需求，特别是在加利福尼亚州，正在推动势头，而我们预计2026年上半年会出现季节性入住率变化。虽然主力店正在过渡，但其中大多数交易已经以更高的租金执行，为年底提高入住率奠定了基础。
商场店铺仍然是亮点，出租率为93.8%，上升了50个基点，提供了按市值计价的机会来推动租金增长，同时继续优化和调整优质商品组合。过去几年我们扩大的收购举措带来的租赁产量继续超出预期。2025年，我们执行了49笔交易，近200,000平方英尺，未来24个月租金比之前增长34%。我们的目标是进行增值资本配置，使这些中心更好地符合我们的核心运营标准和各自子市场的高收入概况。自收购以来，这些中心的顶级新增租户包括Solidcore、Allo Design、Within Reach、LoveSac、Free People Movement和State and Liberty等品牌。
2026年还有更多。转向我们在大华盛顿特区的郊区投资组合，我们继续看到我们对马里兰州和弗吉尼亚州资产的弹性感到鼓舞。客流量势头保持强劲，季度客流量增长3%，全年总体上升。年度销售额同比增长，而第四季度销售额与强劲的上一季度相比保持稳定。特别令我鼓舞的是耐用品类别的出色表现。我们看到家具和家居用品领域的强劲需求，来自Serena and Lilly、West Elm和Sirlicop等高端品牌。
我们认为这是我们消费者基础潜在健康状况的有力指标。鉴于家居用品是高度可自由支配的。该地区的核心客户继续投资于他们的家，表明他们对个人财务状况的信心。现在让我把它交给丹来深入了解数字。
谢谢温迪，大家好。我们第四季度的每股FFO为1.84美元，与去年相比增长6.4%，突显了一个非常强劲的基础季度。在运营方面，这一结果略低于我们指引范围的中点，完全是由于年底后SACs申请破产相关的非现金费用。不包括前期租金的可比POI增长。年费全年平均为3.8%，第四季度为3.1%。在现金基础上，这一指标全年为3.6%，第四季度为4.3%。现在让我快速转向资产负债表。年底的流动性为13亿美元，来自我们可用的银行融资和手头现金。第四季度，我们完成了额外2.5亿美元的延迟提款定期贷款，为我们提供了增强的财务灵活性。该工具的期限为五年，至2031年，利率为SOFR加85个基点，关于我们4亿美元的债券到期。
下周，我们将利用这笔定期贷款和循环信贷额度的可用容量在短期内对其进行再融资。可能的无担保票据或可转换债券发行仍在考虑中，计划在2026年晚些时候进行。随着我们重建管道中较大商业部分的租赁接近完成。亨廷顿购物中心完全稳定，915 Meeting Street 100%出租，One Santana 100%承诺。扣除股息和维护资本后，我们的自由现金流预计在2026年超过1亿美元，并在27年随着这些6亿美元项目的完成而进一步增加，基本上完成后，我们未来的持续重建管道约为5亿美元。该管道包括780个住宅单元，均位于现有零售物业。第四季度，我们完成了1.69亿美元的资产出售，年底后又增加了1.59亿美元，综合混合资本化率低至5%。
我们还有另外1.7亿美元的销售正在进行中，预计在2026年上半年完成，目标资本化率在5%左右的低位。虽然我们在2025年通过我们的纪律性资产回收计划积极进行外部资本部署，但我们继续保持强劲的杠杆指标。第四季度年化调整后净债务与EBITDA比率在年底为5.7倍，但根据最新资产出售情况，现在已降至5.6倍以下，并应在年内进一步降至5倍左右的中低位。固定费用覆盖率现在为3.9倍，预计在年内将超过我们4倍的目标指标。现在讨论我们新的核心FFO指标和指引。
在2025年期间与分析师和投资者社区就经常性FFO和未来的重大一次性项目进行了大量讨论后，我们将同时报告NAREIT FFO和核心FFO。核心FFO在我们8K财务补充文件的第10页中定义。它也在新闻稿的第四页的表格中概述。它将基于GAAP，只需调整我们的NAREIT FFO以反映非经常性一次性项目，以便更好地比较联邦各时期的基础运营结果。此类一次性项目包括新市场税收抵免交易收入、高管过渡成本、COVID时代前期递延租金的收取以及其他项目，如债务提前清偿的损益。
展望2026年，我们对Near REIT和核心FFO的指引均为每股7.42至7.52美元，预测中没有一次性调整，中点为每股7.47美元。与2025年相比，核心FFO增长约5.8%，NAREIT定义的2025年增长3.5%。核心FFO为每股7.06美元，NAREIT FFO为每股7.22美元，主要差异是0.15美元的新市场税收抵免收入。2026年的指引驱动因素包括可比POI增长预测为3%至3.5%。这假设2026年上半年的入住率轨迹将进入93%左右的中期，然后在2026年底回升至当前94%以上的水平，并上升至94%左右的中高位。因此，我们为2027年的强劲可比业绩做好了充分准备。
可比租赁展期预测在十几%的中低位，我们的开发和扩张管道的增量POI贡献预测在1300万至1500万美元范围内。请参阅我们在8K第29页底部添加的一些额外披露。关于2026年POI的季度节奏，开发管道的指引反映了2025年以约7%的混合现金资本化率和7.5%的GAAP资本化率收购的7.5亿美元主导优质资产的全年贡献。我们假设我们1.25%的无担保票据将通过我们可用的银行融资以4.25%至4.5%的利率进行再融资。请注意，这代表170至180个基点的融资阻力，否则我们2026年的核心FFO中点增长将约为7.5%。
我们假设2026年的总信贷储备约为租金收入的60至85个基点。鉴于我们对信贷问题的有限敞口和其他指引假设，我们通常在这里讨论的内容在我们8K补充文件的第29页概述了资本化利息、重建支出、G&A和期限费用。本指引不包括2026年的任何收购。目前没有足够可能的收购。关于资产出售，它仅假设上周宣布的Soara和Courthouse中心的处置。对于所有其他收购和处置，我们可能会在进行过程中向上调整我们的指引。关于2026年FFO的季度节奏。
第一季度的范围将为1.80至1.83美元，正常的第一季度季节性和资产回收活动影响第四季度的连续节奏。第二和第三季度将在每股1.85美元左右，第四季度在每股1.95美元左右。话虽如此，主持人，请打开提问线路。
谢谢。要提问，请在电话键盘上按星号然后按1。如果您使用免提电话，请在按键前拿起听筒。如果您的问题已得到解答并想撤回问题，请按星号然后按2。我们请您将问题限制为一个，如果您有其他问题，请重新加入队列。第一个问题来自Evercore ISI的迈克尔·格里芬。请讲。
很好，谢谢。也许只是谈谈投资管道，唐，或者也许简，你能给我们一个关于目前正在进行的交易的感觉吗？我知道你今年没有给出指引，但这更像是我们在堪萨斯城的市中心或奥马哈的乡村点看到的交易吗？是在你的核心沿海市场吗？我想知道你们真正的目标是什么。而且你觉得我们今年某个时候可能会看到一些交易完成吗？
我是迈克尔·亚恩。希望你一切都好。感谢你的问题。看，我们仍然瞄准大型、主导性的购物中心。我们专注于美国中部的新市场。我们仍然也在努力在我们现有的沿海市场进行收购。所以，你知道，现在我们正在进行几项收购。我们预计在未来几个月会有更多机会，更大的交易。所以，你知道，有一些真正的理由感到乐观。现在预测今年我们能购买多少还为时过早，但基于我们今天的情况，你知道，与去年类似，我预计我们的大部分活动将在今年下半年进行。
所以在我看来，有理由感到乐观。
下一个问题来自富国银行的库珀·克拉克。请讲。
很好。感谢你接受我的问题。我想谈谈多户住宅开发和正在进行的回收计划。如果你能够在收购方面找到有吸引力的机会，你今年可能会有多少更多的外围多户住宅可以推向市场出售，以及目前有权开发的多户住宅开发管道的收益率是多少。
当然，迈克尔，让我从你开始。或者库珀，抱歉，让我开始回答。你知道，我们在这里拥有的这种价值是非常独特的。我们仍然有机会将一些住宅产品货币化。我现在不会具体说明是哪些，但你可能可以猜到。它们是我们主要混合用途资产和购物中心资产的外围。但是，你知道，这些东西的资本化率在5%或更低。这只是，你知道，现在这是一个真正的优势。
总的来说，可能还有另外4到5亿美元的此类资产可以这样做。不确定我们是否会这样做。我们还没有将它们推向市场。但坦率地说，我正在努力推动从今年第二季度、第三季度和第四季度开始这样做。在某种程度上，我们找到了简刚才提到的资产，你还有一个。你有一个后续问题。我不记得是什么了，有人吗。
开发管道的收益率。
什么？
住宅开发管道的收益率以及关于。
基本上，我们能够为新的开发管道进行承保，其中大多数在6.5%到7%之间。现实是，这些是5%左右的低资本化率资产。今天。如果我认为会发生的情况发生，那么当我们以6.5%和7%进入时，你会看到这些资产的强劲增长。因为有一点非常清楚，在设施齐全的购物中心，这些租金更高，它们往往有更高的保留率，而且往往增长更快。所以我对这个计划真的很有信心，我认为没有人在购物中心方面拥有我们这样的专业知识来做这种事情。
我们已经做了很长时间了。我认为你应该仔细看看那个投资组合，我们将在未来几个季度与你更多地谈论这个问题。
下一个问题来自美国银行的安德鲁·拉赫利。请讲。
嗨，下午好。感谢你接受我的问题。温迪强调2025年实现了最强劲的租金价差，我相信超过了十年。只是想知道这种定价能力是由特定的物业类型或地区驱动的，还是真的是广泛的，并且你认为整个投资组合的这种定价能力水平在2026年是否可持续？
谢谢你的问题，安德鲁。我认为它们是广泛的。现在处于首席运营官的位置是个好时机，因为我们全面需求旺盛，供应有限，而且我们拥有的是优质物业。所以，你知道，现在情况再好不过了。我会说，如果你看看我们过去三年，我们总体上每年都在以越来越高的百分比推动租金上涨。所以我对此真的很满意。
然后，当你看，你知道，主力店方面的需求，你会看到我们的入住率将在今年下半年上升。所以是的，现在所有指标都很好，我确实认为，尽管丹会看着我，我确实认为根据我今天所知道的，我们看看明年的展期，我们应该能够达到今天的水平。
下一个问题来自加拿大丰业银行的格雷格·麦金尼斯。请讲。
嘿，丹，感谢你接受我的问题。我只是希望你能给我们分解一下同店NOI增长，以及推动6%增长的主要因素，这将不胜感激。如果今年的期限费用比去年更大，特别是已知的，那将不胜感激。谢谢。
是的，不，关于大致达到6%的FFO增长，正如我一直在和大家谈论的，我在2025年期间一直在和大家谈论的3%到3.5%，大约30美分的增长可能代表FFO驱动因素增长的一半以上。然后，来自收购和重建的净增长，每个大约12美分。所以非常，非常符合我们给出的指引。再融资阻力。在再融资1.25%债券方面，大约是12美分。
我们计划的方式。这几乎达到了6%的FFO增长。我们的可比增长是相当广泛的。它是租金增长，是展期，是停车费，是我们在综合购物中心增长概况中创造的各个方面。你知道，没有什么突出的。关于期限费用，它比去年略高。我们略低于600万。我们的指引是700万到800万，我们觉得，你知道，有一些已确定的事情。你知道，我们会看看结果如何。这是一个估计，这就是为什么我们给出一个范围。但是，你知道，与历史水平一致。我们20年的历史可能在过去10年中大约700万或800万，可能更多在500万到600万之间。所以，你知道，你与期限费用的历史水平一致。
下一个问题来自克雷格·梅尔曼。请讲。
嘿，大家。只是好奇，唐，当你们增加销售，而收购在某一年需要更长时间或更多后端加权时，从时间安排的角度来看，你们的股息是否有足够的缓冲来要么从时间角度进行1031交换，要么吸收一些收益，或者随着今年的推进，是否有可能有特别股息？
我认为，克雷格，你可以指望我们通过股息和收益销售进行税收高效管理。1031交换，所有这些工具都可供我们使用。应税收入的管理和我们的股息与我们多年来一直在做的一致。这是你应该期望的，而不是特别股息。
下一个问题来自派珀·桑德勒的亚历山大·戈德法布。请讲。
嘿，晚上好，唐。你是坚持使用NAREIT FFO的杰出代表之一。房地产有很多成本，也有很多好处。有时你在收入上获胜，有时会有各种额外成本。但是当你经营公司并看着你的团队时，你不会评判他们说，哦，我们会去掉这些项目，去掉那些项目，我会让你达到你的数字。当你转向核心指标时，你根据他们的表现来评判你的团队。我知道有波动性，但同时，评判公司的全部意义难道不是基于他们交付的结果，就像球所在的位置，而不是你希望它在的位置吗？
亚历克斯，添加核心FFO指标确实只是一个工具，目的不是与这个团队有任何关系，而是为了能够更好地分析公司的财务业绩，让你更容易看到。有点像我们过去仅使用NAREIT FFO时的一些失误。所以这就是全部。在我们看来，重要的是，这不是对NAREIT FFO结果的吹毛求疵，而是大的、重要的项目，这些项目完全扭曲了公司的运营结果。仅此而已。这个团队的绩效评估是基于他们日复一日的表现。转向核心FFO指标对此不会有任何影响。
下一个问题来自瑞银的迈克尔·戈德史密斯。请讲。
下午好。非常感谢你接受我的问题。2025年3.8%的可比增长。2026年初步指引为3%至3.5%。所以关于这个有几个问题。你能弥合25年到2026年的差距吗？有什么阻力会导致减速，然后是3%到3.5%？这是业务的稳定状态跑道率的正确思考方式吗，或者随着你继续将投资组合重新定位到更高增长的资产，它能从这里加速吗？谢谢。
是的。减速的主要驱动因素只是。正如温迪在她的评论中提到的，我们将展期大量主力店空间，这些空间已经以更高的租金出租。但随着租约到期，我们为新租户定位空间时会有停机时间。这对可比POI造成约75个基点的拖累。所以3%到3.5%的增长中有75个基点来自入住率的暂时中断。因此，我们预计全年S&O会因此激增。
所以我们处于200个基点。随着入住率和出租率的提高，它一直在增加。所以我们预计年中会有所膨胀，然后到年底随着入住率回升到94%左右的中高位，从今天的94%水平回落。这可能是最大的驱动因素。第二个问题，稳定状态。是的，我会说，看，回顾历史，我们在3%到4%的范围内。我认为随着一些收购，20亿美元的收购，我们看到我们运营这些资产的表现比我们预期的要好，增长率高于我们投资组合历史上的3%到4%。
我希望这能上升到3%到4%范围的高端。我认为明年，2027年，我们完全有能力从今天的位置达到4%左右的水平。
下一个问题来自拉维·瓦伊迪亚。请讲。
嗨，大家好。希望你们一切都好。我想问一下租户信用。似乎准备金有点保守。你能提供更多细节吗？25财年实现的金额是多少，你的观察名单上有任何租户或类别吗？你能补充一些关于最近破产的按市值计价机会的细节吗？容器商店。
当然。那里有太多问题了。所以让我，让我从租户信用开始。你知道，60到85比我们去年开始时的75到100要低。我们去年年底大约在80左右。你知道，这不是一个非常精确的数字，但是的，这就是我们最终的位置。2025年大约80到85，60到85。我们对租户信用问题的敞口不大。我们就是没有。我们有SACs。
SACS有两个非常强劲的位置。一个我们正在收回或预计收回，或者它正在进行停业销售。Assembly Row的Off Fifth，这是一个很棒的盒子，面向电源中心，就在拐角处，从当前租金到市场租金可能有100%的增长。所以这是一个巨大的机会。另一个位置是格林威治大道上的萨克斯第五大道旗舰店，在康涅狄格州格林威治的超富裕子市场非常高效，可以说是投资组合中最好的房地产之一。
所以是的，我们会看看这一切如何发展。但是，你知道，关于这一点，真的，真的很棒的房地产。我们关注的另一件事是，我们已经谈论过容器商店，所有五个位置都在支付租金，我们对所有五个位置都感觉良好。你知道，我认为这就是我们可以提供的细节，我们会看看这一切如何发展。我认为我们在我们给出的60到85个基点的范围内有很好的覆盖。
下一个问题来自巴克莱的里奇·海托华。请讲。
晚上好，各位。我想回到温迪在准备好的评论中关于加利福尼亚特别强劲的评论之一。我猜这足以进入评论。所以告诉我们那里发生了什么。我想我们从其他物业类型也听到了这一点。所以也许大家都在唱同一首歌。但我想听听你们的看法。
我们能让杰夫·克雷什回答这个问题吗？杰夫，我希望你。杰夫负责我们的西海岸业务，是我们的总裁。杰夫，我希望你谈谈这个。
是的，当然，里奇。谢谢你的问题。简单地说，鉴于积压的租赁和开发活动以及我们在桑塔纳罗和格罗斯蒙特看到的战略资本回收，加利福尼亚将是我们未来几年最大的增长来源。因此，加利福尼亚在未来几年将是一个巨大的贡献者。
下一个问题来自杰富瑞的琳达·蔡。请讲。
嗨，只是一个关于1300万到1500万美元开发扩张管道的时间安排问题。时间安排是什么？
是的，我们提供了一些额外的披露，希望能让每个人都容易理解。在我们8K补充文件第29页的底部，在指引页面的底部，有全年增长的连续季度节奏。它将相当按比例分配，每个季度都相当接近，你会看到从开发管道物业产生的1700万美元上升到大约中点范围。这使你达到大约30到32或31的中点。所以1400万美元，节奏在那里概述。
任何人对这个额外的披露有任何问题，我认为这将受到大多数人的欢迎，请随时给我或吉尔打电话。我们会带你了解。
下一个问题来自Landenberg的弗洛雷斯·范戴克。请讲。
嘿，各位，感谢你接受我的问题。所以根据你收到的问题，似乎有些人对可比NOI增长。也许低估了你期望从26年的这个投资组合中获得的真正增长。而且我知道过去你的可比NOI占总NOI的百分比实际上相当强劲和高。你今天的可比池中捕获了多少百分比的NOI？这对乙醇管道有什么影响？
是的，我估计可比池中包含的内容可能是85%，90%。我们可以细化一下，但感觉差不多，你知道。关于。SNO。是的，抱歉。关于S&O，我们现有管道中的S&O正在增长，随着普华永道租约的开始并在第四季度开始确认，增长显著。开发投资组合的S&O不会像过去几年那样高。所以S&O在现有投资组合中可能约为2700万美元，在开发投资组合中约为500或600万美元。
所以你知道节奏。其中约75%将在明年实现。所以大约2500万美元。上半年大约1000到1100万美元，下半年大约1400到1500万美元，其余在2017年。
下一个问题来自GMO资本市场的胡安·萨纳布里亚。请讲。
嗨，下午好。只是希望你能谈谈主力店的变动，是什么驱动了这一点。是你们主动的还是其他原因？然后你提到了一个一次性打击，否则你会达到你的预期，与SACs有关。如果你能量化这个金额，那将很有帮助。谢谢。
是的。胡安，首先，关于主力店，只是租约到期的时间安排，特别是西海岸资产。去年和今年上半年有很多到期。等等。所以我们一直在努力确保我们有新的租户进来。格罗斯蒙特基本上是对整个资产的重建。这正在发生。桑塔纳罗的百思买，你可能记得在一段极其高效的时期后退出，那里有一个新的终身交易。这只是时间安排，你知道，我们有所有这些东西，但在此期间会有，你知道，一个打击。
但我们正在全力以赴，希望明年仍能增长6%。所以这就是主力店的情况。只是时间安排。最后一个是什么。SACS费用是一项非现金费用，冲销直线租金约每股3美分。
下一个问题来自绿州的宝琳娜·罗哈斯。请讲。
下午好。我的问题是关于收购。因此，虽然收购确实取决于市场上出现的东西，但如果你有完全的自由裁量权，你会限制你对新的二级或三级市场的敞口吗？或者假设物业质量符合你的标准，你真的采取完全市场不可知的方法吗？
首先，宝琳娜，我喜欢你以“当然这取决于有多少供应可用”开始，因为这是一个非常重要的点。你知道，收购是不稳定的。我们完全致力于我们去年讨论的计划，这是我们讨论的新市场的组合。我想你已经看到了我们的收购范围，哪些市场有效地适用于此。这是一个有100万人口的市场，非常富裕，所有我们谈论的东西。但是，是的，我对我们是否在那些地方或我们现有的市场集中找到那些资产持不可知论，因为房地产是本地的，它真的归结为子市场。
因此，在某种程度上，我们在我们现在了解的地方找到这些机会，坦率地说，我们现在正在看一些，它们与我们现有的资产相邻。喜欢那种东西。除了符合收购范围的新市场，是的，我们对这些机会中的哪些实现持不可知论。希望这有帮助。
再次提醒，如果您有问题，请按星号然后按1。下一个问题来自摩根大通的迈克·穆勒。请讲。
是的，嗨。我想你提到你还有4到5亿美元的非外围住宅可以出售来为收购提供资金。而且收购机会似乎大于此。那么在这些剩余的住宅资产之后，下一个优先事项是什么？
哦，毫无疑问。而且这甚至不是下一步。迈克尔，这与住宅资产同时进行。这将是那些零售资产。在我们已经尽我们所能并且我们可以为那些零售资产获得强劲价格的情况下，我们将使用它们来再投资到更好的增长机会中。因此，有机会同时拥有住宅和强劲的零售资产，这些资产增长机会有限，所有这些都被考虑在内。所以这不是先用完住宅然后转向那些。这是基于市场条件的组合。你知道，我们认为我们能得到最好回报的是什么。所以你应该看到两者的结合，因为我们前进。
问答环节到此结束。我想将会议转回给吉尔·索耶作任何结束语。请讲。
感谢大家今天参加。我们期待在几周后在佛罗里达见到你们中的许多人。
本次会议现在结束。感谢您参加今天的演示。您现在可以断开连接。再见。