Alexandra Johnstone（财务与投资者关系副总裁）
Jackson Hsieh（总裁、首席执行官兼董事）
Doug Healey（租赁高级执行副总裁）
Daniel Swanstrom（高级执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
Brad Miller（资产管理高级副总裁）
Vince Tibone（Green Street Advisors, LLC）
Andrew Reale（美国银行证券）
Michael Griffin（Evercore ISI Institutional Equities）
Floris Gerbrand Van Dijkum（Ladenburg Thalmann & Co. Inc.）
Haendel St. Juste（瑞穗证券美国有限责任公司）
Todd Thomas（KeyBanc Capital Markets Inc）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Craig Mailman（花旗集团）
Greg McGinniss（加拿大丰业银行全球银行与市场部）
Omotayo Okusanya（德意志银行股份公司）
Alexander Goldfarb（Piper Sandler & Co.）
Michael Mueller（摩根大通公司）
Caitlin Burrows（高盛集团）
女士们、先生们，感谢您的等待。欢迎参加2025年第四季度马塞里奇收益电话会议。此时，所有参会者均处于仅收听模式。在发言者陈述后，将有问答环节。在问答环节提问时，您需要在电话上按星号11。然后您会听到一条自动消息，提示您已举手提问。若要撤回问题，请再次按星号11。请注意，今天的会议正在录制。现在，我想将会议转交给财务与投资者关系副总裁Alexandra Johnstone。
请开始。
感谢您参加我们2025年第四季度的收益电话会议。在本次电话会议中，我们将发表某些可能被视为符合1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款含义的前瞻性陈述，包括有关预测、计划或未来预期的陈述。由于今日收益结果补充材料和我们向美国证券交易委员会（SEC）提交的文件中阐述的各种风险和不确定性，实际结果可能存在重大差异。非公认会计原则（GAAP）指标与最直接可比的GAAP指标的调节表已包含在通过8-K表格向SEC提交的补充材料中，该材料已发布在公司网站（macerich.com）的投资者部分。今天与我们一同参加会议的有总裁兼首席执行官Jack Hsieh、高级执行副总裁兼首席财务官Dan Swanstrom以及租赁高级执行副总裁Doug Healey。
此外，Brad Miller（投资组合管理高级副总裁）也在现场。接下来，我想将会议转交给Jack。
谢谢Alexandra，下午好，感谢大家参加会议。在开始之前，我要感谢整个马塞里奇团队在2025年全年的杰出贡献。这是充满重大执行和进展的一年，这得益于我们整个组织人员的奉献和辛勤工作。2025年是公司的关键一年。我们带着“前进之路”计划下的明确目标进入这一年：简化业务、推动运营绩效改善以及降低杠杆率。
我很高兴地报告，我们在今天的每个支柱领域都取得了成果。我将花时间讨论我们的运营绩效和租赁成就，然后请Doug和Dan更详细地讨论投资组合和资产负债表。让我从租赁开始，它仍然是推动我们“前进之路”计划的引擎。全年，在可比中心基础上，我们签订了710万平方英尺的新租约和续约租约。与2024年全年相比增长85%，创下公司新纪录。谈到我们的租赁进度表，该表跟踪为实现五年计划所需的所有新租赁活动的收入完成百分比。
我们目前处于76%，超过了2020年五年期末70%的目标。这使我们有望实现2026年年中85%的目标，并为我们在2026年底基本完成新租赁目标奠定了良好基础。重要的是，我们正在实现计划中的目标市场租金假设。另一种看待我们租赁进展的方式是，在我们的五年计划中仍需签订的新交易数量。我们在该计划中总共跟踪约1000笔新交易。我们现在有650笔新交易处于开放、已执行或租赁文件准备阶段。
剩下的是350笔未承诺的新交易，总计160万平方英尺，其中150笔处于意向书阶段。我们已签约但未开业的租赁管道已增长至约1.07亿美元，超过了我们2025年底1亿美元的目标。这相对于我们总计约1.4亿美元的累计未实现收入机会，超过了2024年产生的收入。我们有高度信心实现1.4亿美元总未实现收入的全部机会。预计2026年的年度增量贡献为3000万美元，2027年为4000万至4500万美元，2028年为4500万至5000万美元。
我对我们在主力店计划上取得的进展感到兴奋。我们在“前进之路”计划中目标是30个主力店和大型店铺替换，我很高兴地报告，所有30个都已承诺。我们有5个主力店已开业，5个正在建设中，11个已签约，9个已发出租约。与我们在5月房地产投资信托基金（REIT）演示中提供的更新一致，12月，这30个主力店总计290万平方英尺，预计将产生约7.5亿美元的年度租户销售额。更重要的是，它们有望推动客流量、延长停留时间，并促进我们各中心的内铺租赁。
在资产处置方面，我们朝着20亿美元的目标取得了实质性进展。迄今为止，我们已完成总计13亿美元的购物中心和外铺销售交易。团队正非常专注于出售剩余的购物中心和外铺。我想花一点时间谈谈Crabtree，我们在6月收购了该物业。我们的翻新计划按计划进行，新的Dick's House of Sports商店将于今年晚些时候开业。我们也很高兴看到上个月Belk宣布将其在Crabtree的两个门店合并为一个全面装修的长期租约延期的旗舰店，位于物业的东端。Belk是卡罗来纳州的领先品牌，他们的新店设有葡萄酒和咖啡吧、个人购物工作室及其他设施，将补充我们正在进行的重新招商和租赁计划。
我们已经获得了承诺，用一家以娱乐为导向的零售商填补第二个Belk主力店的空间，同时还有一家非常高效的梅西百货商店。这巩固了该资产。此外，在内铺空间方面，我们已获得18个新租约和31个续约租约的承诺。虽然我们从6月才拥有该购物中心，但我相信我们已经证明我们建立的平台能够创造价值。我们将继续寻找更多机会，让我们的平台发挥作用。我们在2025年实现的里程碑——租赁量远超计划、所有30个主力店已承诺、13亿美元的处置完成——表明“前进之路”计划不再只是一个计划，而是已在完成的道路上取得了很大进展。
进入2026年，在每个支柱领域，我对我们的发展轨迹充满信心。降低“前进之路”计划风险的繁重工作已基本完成。我们2026年的重点领域是：1. 完成350个额外新租约的租赁管道，其中150个处于意向书阶段；2. 巩固2026年剩余的租约到期情况，并继续提前应对2027年的到期租约；3. 让租户进入实体空间进行装修并按时支付租金；4. 完成剩余的资产处置；5. 继续评估对我们的计划和投资组合具有增值作用的新收购机会。
最后，我想指出，我们预计将在6月的REIT Week上提供更新的“前进之路3.0计划”，并打算从2027年开始恢复提供收益指引。Doug，不如你更详细地讨论一下投资组合和租赁活动。
谢谢Jack。第四季度末的投资组合每平方英尺销售额为881美元。与上一季度相比增长了14美元，这是公司自1994年上市以来的最高水平。如果看我们的“前进”投资组合，每平方英尺销售额实际上为921美元。2025年的客流量与2024年同期持平。第四季度末的入住率为94%，较上一季度上升60个基点，其中大部分增长来自永久入住率而非临时入住率。
第四季度末“前进”投资组合的入住率为94.9%，同样较上一季度上升60个基点。截至2025年12月31日的过去12个月租赁利差为6.7%，较上一季度上升80个基点，这已是连续17个季度实现正租赁利差。第四季度，我们新开了41.6万平方英尺的新店，2025年全年总计130万平方英尺。最值得注意的是，我们在Freehold Raceway Mall的前Lord and Taylor店铺开设了第一家Dick's House of Sports商店。
盛大开业是其35家连锁店中表现最好的之一，该店继续超出所有预期。因此，我们不仅在其所在区域，而且在整个购物中心都看到了客流量的增加，这已经对购物中心两层Dick's店铺外的租赁空间产生了积极影响。我们对Dick's House of Sport的这一概念非常乐观，我们已与他们签订了9项承诺。如前所述，Freehold店现已开业，我们目前在Crabtree Valley Mall、Tysons Corner Center、Washington Square和Valley River有另外四家店铺正在规划和/或建设中。
Crabtree店将于今年秋季开业，Tysons Corner店和Washington Square店将于2027年秋季开业，Valley River店将于2028年春季开业。我们正在努力增加这一名单，所以请密切关注近期的更多公告。正如Jack所提到的，2025年的租赁非常强劲。全年，我们签订了710万平方英尺的新租约和续约租约。这比我们2024年租赁的平方英尺数多85%，而2024年对我们来说已是创纪录的一年。重要的是，在这710万平方英尺中，30%是新租约签约。
谈到我们的租约到期情况，2025年已经过去，我们现在专注于2026年。到目前为止，我们对2026年到期且预计续约而非关闭的平方英尺中，80%已获得承诺，另有16%处于意向书阶段。在年初这么早的时候就达到这个水平对我们来说是前所未有的。从角度来看，去年这个时候，我们2025年的续约承诺仅为63%。因此，我们现在可以专注于2027年，在某些情况下还有2028年的租约到期情况。能够提前这么久开展工作，大大降低了我们五年计划中续约部分的风险。
2025年零售商环境和租户需求仍然强劲。我们审核和批准的交易比2024年多40%，平方英尺数多30%。现在还处于早期阶段，但到目前为止，我们与去年同期持平。进一步说明这一点，12月我们参加了在纽约市举行的年度ICSE租赁会议。约有10000名房东和零售商参加，讨论当前和未来的业务。在短短两天内，我们与200多家希望在我们投资组合中开展业务的零售商进行了近300次会议。所有类别都保持活跃，包括传统零售商、国际零售商以及娱乐、体验式、餐饮、健康和新兴品牌。
我们继续与行业内一些最优秀的品牌签订租约，例如Apple、Zara、Aritzia、Lululemon、Alo Yoga、American Eagle、Abercrombie and Fitch、Goriana Edicted和Warby Parker等。正如我过去所说，零售商需求的深度和广度从未像今天这样。我认为这不仅说明了我们行业的健康状况，也说明了我们纯A级零售中心投资组合的优势。接下来，我将会议转交给Dan，由他介绍第四季度的财务业绩。
谢谢Doug，下午好。我将首先回顾第四季度的财务业绩。2025年第四季度，扣除与Chandler Freehold应计违约利息费用和非房地产投资收益相关的融资费用后的FFO约为1.29亿美元，即每股0.48美元。我想强调本季度调整后FFO中包含的以下项目：1610万美元的法律索赔和解收入，部分被高于目标水平的年度激励奖金支出相关的公司费用所抵消，导致840万美元的净影响，即每股0.03美元。“前进”投资组合中心的NOI（不包括租约终止收入）在2025年第四季度较2024年第四季度增长1.7%。
2025年全年，“前进”投资组合中心的NOI较2024年增长1.8%。谈到资产负债表，我们在“前进之路”计划中包含的资产负债表举措方面继续取得重大进展。2025年是团队在交易和融资活动方面极富成效的一年。我们现已完成约13亿美元的资产处置，杠杆率降低了整整一个百分点，并解决了我们2025年的所有债务到期问题以及2026年债务到期的很大一部分。本月早些时候，我们完成了对South Plains物业的四年贷款延期，延至2029年11月。
这笔2亿美元的贷款延期以现有的约……利率完成，我们将继续通过潜在的资产出售、再融资、贷款修改，或在必要时就29th street物业进行物业交还，积极应对剩余的2026年债务到期问题。该公司按比例份额持有的7600万美元贷款在最近到期日后现已违约。由于我们目前正在与贷款人就该贷款条款进行讨论，因此目前没有更多评论。我们目前拥有约9.9亿美元的流动性，包括6.5亿美元的循环信贷额度。
从杠杆率来看，第四季度末净债务与EBITDA比率为7.78倍，比“前进之路”计划开始时降低了整整一个百分点。重要的是，我们已概述了在未来几年将杠杆率进一步降至6倍左右的战略。作为“前进之路”计划的一部分，我们在资产处置执行方面取得了实质性进展。如前所述，第三季度我们完成了三个零售中心的出售，价值约4.25亿美元。第四季度，我们完成了各种外铺和土地的出售，金额为4200万美元，其中包括以2600万美元出售Washington Square的零售 strip 中心。
迄今为止，我们已完成额外外铺和土地的出售，金额为1500万美元。这些销售交易与我们改善资产负债表和优化投资组合的既定处置计划一致。我们已明确了实现20亿美元处置目标的路径。如前所述，我们已完成约13亿美元的总处置，我们在补充材料中提供的披露包括这些资产处置的摘要。我们还确定了另外几项总计2亿至3亿美元的EHDI资产，将在未来一年左右出售或交还，这将使总处置额达到15亿至16亿美元。
其中一项资产是Lacumbre Plaza，目前已签订合同，价值约1100万美元。该资产无抵押。正在进行的某些外铺和土地销售占剩余4亿至4.5亿美元的处置额，以实现我们20亿美元的总处置目标。我们目前有约1500万美元的额外外铺和土地销售已签订合同，超过5000万美元处于不同的谈判阶段。随着今年的进展，我们将提供更多关于处置活动的更新。总之，我们在“前进之路”计划的目标上取得了巨大进展：降低杠杆率、优化投资组合和加强资产负债表。
接下来，我们将会议转交给操作员。
谢谢。提醒一下，若要提问，请在电话上按星号11，等待您的姓名被宣布。若要撤回问题，请按星号11。再次请您限制为一个问题和一个后续问题。第一个问题来自Green Street的Vince Tibone，线路已接通。
嗨，下午好。您提到你们继续评估收购机会。您能否讨论一下马塞里奇在近期最可能的收购标的类型是什么？你们是在寻找更多像Crabtree这样能立即产生收益增值的增值交易，还是会考虑稳定的更高质量中心，这些中心可能有更低的资本化率，可能在7或更低，只是为了增加投资组合的价值。我很好奇您对近期收购前景和最可能的收购机会的看法。
Vince，我是Jackson。感谢参加会议。我想说，首要重点显然是确保如果我们进行收购，它能增加我们2028年FFO计划和目标的价值。这是首要的。其次，我们认为它符合我们当前投资组合的组合指标，并且在其中排名良好。我想说，至少在短期到中期，我们可能更关注增值类型的机会。你知道，Crabtree是一个很好的例子，因为它实际上是一个重新租赁或租赁增值机会，而不是我所说的再开发机会。
我想说，以我们目前的资本成本，你知道，去追逐稳定的、所谓的7及以下收益率的资产，我们不太可能自己去做。如果我们有资本合作伙伴，情况可能会不同。但就目前而言，你知道，我们主要将专注于那些增值租赁机会。还有一点，你知道，我们聘请了David Keane。他几周前加入我们，之前在Washington Prime Group工作，在General Growth Properties的收购领域工作了多年。我们很高兴有David加入。
他已经参与了我们的季度物业审查流程，并最近参加了我们的董事会会议，实际上他正在实地考察资产。
关于收购方面的这些信息很有帮助。如果你们找到一个与Crabtree规模相似的交易，是否可以假设你们会发行股票，或者你们可能会将资产处置额增加到20亿美元以上以实现杠杆中性？如果你们找到一个想要推进的大规模交易，最可能的资金来源是什么？
我的意思是，我想说，你知道，出售资产来购买资产。你知道，我认为我们坦率地说，在收购方面，从资本合作伙伴那里获得了更多的合作意向。你知道，我们说过我们想简化业务。所以我认为首选是如果从资本成本角度有意义的话，发行股票。你知道，显然我们无法预测我们的股价会怎样，但这可能是我们的首选。其次是，你知道，找到一个与我们对资产和战略有相同看法的资本合作伙伴。
我想说，非常遥远的第三选择是资产置换。你知道，一个我们不得不带进来的资产。
谢谢。下一个问题来自美国银行证券的Samir Kanal，线路已接通。
下午好，我是Andrew Reale，代表Samir提问。感谢回答我们的问题。似乎租赁势头有很多推动力。那么，考虑到你们现在强劲的租赁管道，我们应该如何开始思考下半年乃至2027年增长拐点的规模和时间？
是的。嘿，Andrew，如你所知，正如我们所讨论的，Jack概述了我们的未实现收入（SNO）管道，你知道，2026年预计贡献3000万美元，我要指出的是，这在2026年是后端加权的，与我们讨论的下半年拐点一致。但我认为未实现收入管道的真正力量，你可以在2027年和2028年看到，你知道，就那些年份的美元数字而言，2027年4000万至4500万美元，2028年4500万至5000万美元。所以这与增长角度的拐点相符。
好的，谢谢。然后作为后续问题，假期季似乎非常强劲。您能否谈谈消费者的整体健康状况？投资组合的表现是否一致，优质和劣质物业之间是否存在一些分化？
谢谢。
是的，我想说，就像，你知道，如果你想想我们的客户，你知道，我们肯定在经历这种K型消费者。我想说，你知道，如果你想想我们的一些租户谈论的一些零售复苏迹象，你知道，显然今年我们国家的人们将获得更高的退税。世界杯即将到来，这显然会吸引更多客户，更多人访问美国。2028年夏季奥运会。实际上，萨克斯（Saks）正在经历的问题，我认为对于梅西百货（Macy's）、诺德斯特龙（Nordstrom's）、迪拉德（Dillard's）来说，这是一个有趣的机会，他们能够重新审视他们对奢侈品以及一般奢侈品需求的看法，你知道，就我们主要关注的K型 upper 部分而言，我认为在我们的内铺租户中，你知道，如果你看我们“前进”投资组合2025年的客流量，你知道，它，它上升了，你知道，在1.5%左右。
但如果你，如果你真的，或者实际上，对不起，客流量基本持平，上升了20个基点。但内铺销售额增长了1.5%。但如果你实际上深入看奢侈品，奢侈品销售额增长了近5.5%。所以对我来说，我认为这是一个可能预示未来更多趋势的早期、令人信服的迹象。而且，我认为我花了很多时间与零售商交流，这对我来说是新的，但他们非常专注。他们知道消费者在消费，但非常有选择性。他们承认不同收入阶层的这种分化的K型经济。
但有一点是一致的，你知道，品牌、合身度、商品推销、创新，这是我们从零售商客户那里听到的一致主题。你知道，促销商品的目标性更强，我想说总体而言，他们的前景是谨慎但建设性的。我们在租赁中看到了这一点——我们剩余的空间目前有真正的需求。让我印象深刻的是，你知道，零售实体店仍然是这些零售商目前最盈利的，你知道，渠道。他们有全渠道，但实体店是他们最盈利的领域和业务线。
而且，在我们竞争的这类房地产资产中，没有真正的新供应，我认为这对我们目前正在努力做的事情是有利的。
谢谢。下一个问题来自Evercore的Michael Griffin。
很好。非常感谢回答问题。关于租赁管道，你知道，2026年的风险已大幅降低。你们是否已经开始能够主动不续签一定数量的空间，希望获得更高的租金。似乎在租赁方面你们有更多的杠杆。我很好奇你们如何权衡续签租户、让他们留在原地与主动收回空间并尝试以更高租金重新出租之间的成本效益。
这是个很好的问题。你知道，我想说，总的来说，当我们制定这个计划时，你知道，我们有1000个新租约，你知道，我们在其中为这1000个租约中的每个空间都设定了非常具体的预计市场租金。在续约方面，我们也预计这些续约会有正利差。对吧。所以。所以对我们来说，有两个杠杆同时在起作用。我想说，不幸的是，我们在2028年设定了一个目标。时间对我们来说不是朋友。
虽然如果我们开始浪费时间，我们可能会获得更多，但这将在2028年实现。所以我们试图平衡，你知道，基于我们运行的预计值，我们今天能完成什么，你知道，来支持这个“前进之路”计划，而不是试图榨取最后一美元。我认为你的问题非常好，因为我认为，你知道，我们还没有真正谈论2028年之后会发生什么，但如果你想想我们在这些中心投入的投资，30个主力店，当我们开始真正关注2028、2029、2030年的续约时，我认为我们将看到巨大的机会，这是我们在过去几年中从未真正能够看到的，只是因为这些内铺水平相对于历史标准将达到充分租赁。
谢谢，Jack。这当然提供了一些有用的背景。然后可能还有一个关于外部增长的问题。您之前谈到了潜在的收购机会，但我很好奇您是否评估过其他收入来源，无论是过渡性贷款、夹层融资、第三方管理。除了与收购相关的潜在外部增长机会外，您认为在收入增长方面还有其他可以拉动的杠杆吗？
这是个很好的问题，因为，你知道，我喜欢这个行业的一点是，很少有人能做到，你知道，能够在全国范围内大规模地做到这一点。虽然考虑这一点很诱人，显然我也考虑过，但我觉得真正的，你知道，真正专注于我们现在正在做的事情，这实际上已经很多了，并试图逐步将优质收购添加到公司中，我认为至少在近期，这将是我们真正关注的重点。
我们确实有机会进行夹层融资和其他结构化融资，因为这种资产基础的融资非常独特。但我认为，就像我说的，短期内，我们将专注于计划的支柱，这正是我们今年面临的。
谢谢。下一个问题来自Ladenburg的Floris Van Dychkum。您的线路已接通。Floris，您的线路现已接通。
抱歉，这样可以吗？感谢回答我的问题。我想问一下“前进”投资组合。显然，销售额更高，入住率更好。想必这些是你们将投入资本的资产。您能否给我们提供更多信息？该投资组合目前占总NOI的百分比是多少？
是的，嘿，Floris，我是Dan。我会请你们查看我们的补充材料。如果你看第7页，我们2025年全年“前进”投资组合的NOI为7.38亿美元，而所有中心的NOI为8.41亿美元。所以显然它占了很大一部分，并且趋势正朝着“前进”投资组合的金额发展。
谢谢。另一个问题是关于你们的未实现收入（SNO）管道。也许您可以给我们更多细节。它占您实际平方英尺的百分比是多少？也许还有更多信息。在那1.07亿美元中，再次超出预期，有多少百分比代表奢侈品？Jack，您提到奢侈品销售增长了5.5%。您预计该特定细分市场在您的投资组合中会有多少扩张？我可以先回答1.07亿美元的第一部分。奢侈品占比不大。
顺便说一下，我是Brad。我的意思是，奢侈品在我们业务中占比相对较小，你知道，主要在Scottsdale有一点，在FRC有一点。
是的，Brad，我同意。Floris，我是Doug。我们的奢侈品业务主要在Scottsdale。如你所知，它始于Neiman Marcus区域，鉴于我们的需求，一旦我们完成Neiman Marcus区域，我们过渡到Nordstrom并将其转变为奢侈品区域。在这一点上，我们基本上完成了。我认为我们已承诺90%、91%。大多数奢侈品零售商已经通过了管道。如果你想想Tiffany已经开业，Hermes已经开业，Celine已经开业。剩下的很少会在今年开业，少数会在2027年开业。
所以奢侈品部分可能只占管道的一小部分。
Floris，我想你问的是，你知道，未实现收入（SNO）。所以如果你想想未实现收入，它包括主力店和内铺，我不知道我是否以正确的方式回答你的问题，但至少我是这样想的，你知道，我们提到1000个内铺，我们大约有，这大约是我们“前进”投资组合整个内铺面积的20-25%。所以如果你想想纯粹的数字，我们实际上影响了我们内铺面积的约25%、20-25%。然后你想想30个主力店。
你知道，我们能够更好地进行内铺租赁，以及这30个主力店将尝试带来客流量和租金。对我来说，就像，然后如果你看看我们谈到的剩余160万平方英尺的新租约，350个未承诺的空间，你知道，其中90%的空间或90%的COO位于A、B和C级加权空间。另一种看法是，其中约三分之二位于我们的核心和潜在核心物业中。所以这些不是剩下的不好的空间或边角空间。
这些是我们最好的中心中的高质量空间。所以我们有信心我们会得到这个租金。我们只是努力确保我们找到合适的租户，为中心做正确的事情。你知道，退后一步，你知道，我们为什么要做所有这些事情？你知道，我们，我们看到，就像我说的，轶事证据。当我们在亚利桑那州的Chandler中心开设Shields时，Shields使购物中心的客流量增加了约21%。并且在该市场一直保持强劲。
销售额超过1.5亿美元。如果你和我们的租赁团队一起走在那个区域，前后对比在我们重新构想和重新租赁那个区域方面是非常巨大的。你知道，在Tysons，尽管Tysons在第四季度表现强劲，但客流量同比增长16%，因为Level 99开业了，SKIMS开业了，Zara搬迁了，Dick's没有开业，Reformation和My John都开业了。所以它对中心产生了影响。但我们在物业的整个西侧还有两个主要的。一个主要餐厅和一个非常成熟的餐饮零售商，将带来巨大的客流量。
目前还不能透露名称，但是。随着我们继续增加这些商店和Dick's House of Sport的单元。它在北侧。它将以前所未有的能力提升客流量。最后Doug谈到了Freehold。你知道，Freehold，对吧。自开业以来，House of Sport贡献了约18%的购物中心客流量。所以我们非常兴奋。1月份与同期相比开局良好。随着我们体验到这些新主力店开业、新概念、这些中心的重新招商，会有更多进展。
这就是在租赁方面让我们的零售客户非常兴奋的原因。
谢谢。下一个问题来自Mizuho的Haendel St. Juste。您的线路已接通。
嘿，各位，感谢回答问题。我这里有两个简短的问题。首先，我很欣赏到目前为止关于资产销售的内容以及你们正在进行的讨论。看起来你们有我认为剩余4亿至5亿美元处置中约6000万美元处于某种程度的讨论中。但似乎我们在相同水平上下波动了一段时间。几个季度了。所以我很好奇是什么原因导致进展缓慢，以及你们对未来一年剩余处置的进展预期是什么？谢谢。
是的。嘿，Haendel，我是Dan。我先开始，然后Jack可以补充。感谢这个问题。你知道，在购物中心方面，我们还有2亿至3亿美元的剩余EHDI资产销售。其时间线在某种程度上取决于到期日。所以我们今年有一些到期，今年晚些时候还有一些。在外铺和土地方面，回想一下，我们过去曾说过，你知道，从一开始我们就说过这个类别的销售将在26年而不是2025年加权。
这主要是因为许多这些资产有一些抵押，无论是作为贷款抵押品的一部分。所以我们必须与贷款人合作，将它们从抵押中解除。在土地方面，在某些情况下，有一些分区和权利正在最后阶段。为了最大化公司和股东的价值，我们宁愿等待一两个季度，在获得权利后再最大化价值。所以很多这些外铺都有故事。它们不只是坐在那里准备出售。这只是我们正在努力完成销售的过程，并继续在年底前尽可能多地完成销售或签订合同。
我们没有看到市场对这些资产的定价或需求有任何影响。只是需要时间来完成销售。好的。
不，我很欣赏这一点。再问一个问题。我在想，你们似乎更多地转向外部，您谈到了。我很好奇您现有的平台的基础设施和资源。因此，作为这种增长的一部分，您在租赁和处置方面取得了足够的进展，现在希望抓住机会，因为该平台可以更高效地运营更多资产。所以很好奇平台的规模、效率，以及您如何看待人工智能在您的业务中的应用，以及您可以利用它获得哪些潜在效率。
谢谢。
是的，谢谢，Haendel。所以在新机会方面，我认为部分原因是市场正在重新开放。我认为购物中心机会的可及市场比去年这个时候稍微大一些。所以这很有吸引力，我们喜欢我们目前看到的收益率。关于我们的平台，你知道，如果你还记得我一年前这个时候的评论，你知道，我谈论了很多流程改进委员会，引入仪表板，以及通过我们团队的沟通方式、客户关系管理（CRM）、新的CRM来提高运营效率。
所以我想说，我们能够很容易地随着更多的可出租面积（GLA）扩展我们当前的基础设施。我现在试图平衡的问题是找到能够提高我们所谈论的2028年FFO范围的机会，同时也符合我认为我们内部优势的机会。所以我不认为你会看到我们将大规模再开发作为下一个机会。我们非常擅长租赁。我们非常擅长与零售商建立信誉，就像我们在Crabtree所经历的那样。所以对我来说，这些是更容易的目标，短期目标。你知道，我认为具有更深增值空间的资产，我认为我们会非常勤奋和仔细地审视，看看它是否符合我们的战略。
但我想说，当我回顾一年前和今天，组织在技术、运营、流程、沟通、决策方面确实取得了惊人的进步。这并不是我所依赖的人工智能，而只是人类和Microsoft BI以及不同的东西和ARGUS之类的东西。关于我们的人工智能，因为我问过，你知道，我们的零售商。你知道，你们如何看待人工智能？你听听沃尔玛的说法，看，他们销售大量商品，一分钱对他们来说都很重要，所以人工智能肯定会影响他们的做法。
但如果你想想我们所做的，服装公司，不断寻求创新和时尚的客户，我认为人工智能仍然，我认为如果你问主要在我们中心的零售商，他们仍在试图理解如何真正利用他们的系统。你知道，我认为当你看大型零售商，像沃尔玛，我认为鉴于他们的规模，情况不同。回到我们所做的。你知道，老实说，现在还处于早期阶段。
我自己也在努力更多地了解如何影响我们。但我们有很多低垂的果实，只需做好基础工作并执行以增加价值。但我认为在未来几年，我们会真正研究并看看它如何帮助我们。
谢谢。下一个问题来自Keybanc Capital的Todd Thomas。您的线路已接通。
是的。嗨，谢谢。第一个问题关于South Plains的再融资。我很欣赏那里的细节，如果我错过了，我道歉，但关于延期和票面利率从7.97%降至4.22%是否有任何考虑，或者这种下降对损益表的影响是否相当直接，是否会节省近400个基点？是的。
嘿，Todd，我是Dan。我想澄清一下，你提到的较高利率代表有效利率。对吧。所以当我们收购South Plains的合资权益时，有一个债务按市值计价，所以这影响了较高的有效利率。票面利率保持在4.2%不变。所以展望未来，我们不会有债务按市值计价的摊销作为额外成本。只会是票面利率。
好的，明白了。这很有帮助。然后我只想跟进外铺和土地销售机会。您之前谈到过这些交易（不包括土地）的资本化率为7%至8%。我意识到您提到其中一些资产是贷款的抵押品，或者为了进行这些外铺和独立交易，可能需要发生其他事情。但最近几个季度市场在定价方面有变化吗？7%至8%的资本化率目标有变化吗？
没有，我们仍然朝着这个目标前进。我们有一些外铺，一些较小的交易的资本化率低于7%。你知道，最近Washington Square的零售strip中心交易就在7%左右。所以如果有的话，我们可能略高于目标，但总体上预计外铺部分的计划在7%至8%的范围内。
谢谢。下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Kamdem。您的线路已接通。
很好。只是两个简短的问题。那么看看“前进”投资组合，不包括租约终止收入的NOI，这是同比1.7%的数字。想知道我们能否深入了解这是否是由于今年的一些关闭，是否是主动收回空间并转换为更好的租户。您认为这对同比数字的影响有多大。只是让我们了解当这些因素消失时增长率可能是多少。
是的。嘿，Ronald。再次，如我们所讨论的，25年是过渡年。在我们执行所有租户和战略计划时，我们有摩擦性停机时间。为了让你了解Forever 21对去年同期的影响，它在2024年第四季度有很高的百分比租金贡献。你知道，不包括Forever 21，第四季度将为2.7%，全年接近2.5%。所以这让你了解2025年，你知道，以及，你知道，展望未来。我知道我们过去讨论过这个，但，你知道，我会请你回顾我们去年夏天发布的“前进之路”计划更新。
你知道，在那里，我们有一个NOI桥梁，假设“前进”投资组合在2025年至2028年的四年期间的复合年增长率（CAGR）中点为5.2%。显然，2025年，你可以看到我们达到了1.8%。显然，这意味着未来会有显著增长。对于26年，你知道，我们认为至少会有3%的后端加权。但当你结合27年和28年来看，显然这意味着在那些年将显著高于5.2%的复合年增长率水平。
非常有帮助的内容，只是，你知道，第二个问题，感谢我们将在年中获得更新和2027年的指引。只是。您能谈谈吗。只是。我想您说过大约在这个时候年中会有一个拐点。很多与租赁有关。但从组织上来说，是否还有计划的其他部分在等待这个拐点，或者它是否完全与租赁相关？
不，我的意思是，我认为我们只是照常营业。我的意思是，我们将一些重点放在了收购工作上。所以这将创造一个新的。我相信随着我们评估不同的机会，很多人会很忙，但我想说，是的，我们正在运营，努力执行这个租赁计划。
谢谢。下一个问题来自花旗的Craig Mailman。您的线路已接通。
嘿，晚上好，各位。我第一个问题是关于权益和收入，你们环比有很大增长，其中很多看起来来自其他收入。那是。您能告诉我们那是什么，以及这是否可持续，还是更多是季节性的？
是的。嘿，Craig，你知道，很大一部分。对不起，只是，我想知道，你具体指的是哪个时期？
第四季度比第三季度。所以你们，你知道，看看补充材料，你知道，第四季度，你们有2750万美元，而上个季度是970万美元，其他收入是2500万美元，环比大幅增长。
好的，明白了。澄清一下，我只是想确保我在回答你的问题。这真的是由，你知道，在今年第四季度，正如我在准备好的发言中提到的，我们有法律和解收入，2025年第四季度约为1600万美元。所以这是2024年第四季度增长2000万美元的主要原因。
太好了。抱歉我在你准备好的发言中错过了这一点。然后第二个问题。我知道现在还为时过早，但Jack，关于“前进之路3.0计划”的演变，您有什么早期见解吗？我们应该期待哪些重要内容？是的，看，当我看，正如我在发言中所说，就我们关注的事情而言，你知道，显然收购处置，我们会给你更新，我认为，通过我们的租赁进度表。我认为我们会在年中给出很好的更新。我们还没有详细谈论的一件事，我认为我们会开始谈论的是租金开始日期。
这在我们公司是一个大问题，涉及租户协调、法律资产管理，还有租赁，你知道，试图按时交付这些空间，租户到位，租金开始。所以这是你们看不到的一个重要工作流程。我们还没有发布任何披露，但我相信我们会少谈论新租赁，多谈论RCD，我们称之为RCD租金开始日期。所以我认为这将是年中会谈论的事情。我的猜测是，你知道，我们会收紧我们公布的2028年范围。
我一直在关注情况，可能会在那时谈论2029年，可能是因为我们可以从那里预测未来的情况。我想，可以说，只是继续更新我们的开发项目，你知道，三个开发项目。所以。但我认为，RCD（租金开始日期）。提供更多关于这方面的见解将是我们年中会谈论的事情。
谢谢。下一个问题来自加拿大丰业银行的Greg McGinniss。您的线路已接通。
嘿，我只想谈谈剩下的几个非“前进”资产，29th street不在该投资组合中，正在与贷款人谈判，期望将该资产交还，还是您认为在谈判后有股权价值可以提取。然后关于Niagara时尚奥特莱斯的计划是什么？是否预计会交还？
是的，感谢这个问题。我认为，你知道，在这一点上，你知道，我刚刚给了你关于29th street的最新情况。你知道，目前可能没有更多评论。当我们有相关消息分享时，我们显然会给你们更新。
好的。然后在开发方面，Green Acres和Scottsdale项目是否已完全租赁？这些租户中有多少预计在26年开业？这些租约是否包含在未实现收入（SNO）管道中？
是的，嘿，我是Brad。是的，它们在未实现收入（SNO）管道中。所以在1.07亿美元中，大约2000万美元来自我们的开发管道。Doug，如果你想谈谈租赁方面。
是的，Greg，在Scottsdale，正如我之前提到的，我们差不多完成了。我们已承诺91%，剩下的空间很少。在Green Acres，我们已承诺约75%。大部分外部再开发已经完成，现在的工作是内部。但好消息是我们为Green Acres增加了一些非常强大的租户。你想想Shoprite（杂货）、Sephora、Cheesecake Factory、Shake Shack、Footlocker、JD Sports，JD Sports真的会重新定义外部。它将创造一个新的主入口。希望计划是所有这些都能流入内部。
这就是我们今天开始看到的。
谢谢。下一个问题来自德意志银行的Omotayo Okosanya。您的线路已接通。
是的。晚上好，各位。虽然你们没有任何实际的事实或Francesca's的风险敞口，但您能否谈谈您在租户信用方面的总体看法，以及，您知道，当您考虑2026年时，这对你们来说是更多还是更少的风险。
是的。嘿，感谢这个问题。你知道，这些问题确实是新闻热点。你知道，我认为总结是，你知道，我们预计这组公司不会对2026年产生重大影响。而且我认为它们不能反映Doug在我们中心提到的整体强劲的零售商环境。你知道，我们的观察名单处于历史低位，这些中心都不会影响我们对投资组合2026年坏账的预期。
谢谢。下一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。您的线路已接通。
嘿，谢谢。我是Alexander。两个问题。首先，Jackson，显然您聘请了首席投资官，并且您在投资组合方面做了很多工作。只是好奇随着债务市场的改善以及您对处置的看法。您认为马塞里奇的部分业务现在是否可能处于可以开始将全资拥有的资产解除抵押的位置。您认为公司已经到了这个阶段吗，或者考虑到您目前正在做的所有事情，您只是认为资产销售和资本市场还不足以开始这个过程。
你是在谈论为获得投资级评级而解除抵押吗？不是投资级，而只是开始创建一组未抵押资产。我的意思是，我想说，如果你想想Crabtree，我的意思是我们追求的是定期贷款，但不是。是的，Alexander。我只是说，你知道，我们还清了Flatiron的债务，你知道，Crabtree有一个非常灵活的定期贷款。它给了我们一些期限，但也给了我们，你知道，提前还款的能力。所以我认为这不是近期的优先事项，但可能是中期的愿望，开始增加我们更多未抵押的全资拥有资产。好的，然后关于法律和解，您能提供更多关于其驱动因素的信息吗？这是一次性的，还是有可能还有其他类似的一次性收益你们可能能够获得？当然。
感谢这个问题。是的，这与我们不再追求的一个前开发项目有关，该项目达成了有利的和解结果。正如我提到的，这是其他收入中的非经常性项目，并且不属于“前进”投资组合。
谢谢。下一个问题来自摩根大通的Michael Mueller。您的线路已接通。Ben。
是的，嗨。您能否评论一下到目前为止您处理的2026年租约的租金利差是多少？第二个问题，与几年前相比，您是否看到店铺租赁 escalators 的任何上升？
好的。关于租金利差，你知道，首先，你知道我们历史上谈论租金利差的方式，显然你看到这一组超过6%。这与我们“前进之路”计划的成功并不相关。你知道，我们的“前进之路”计划，如果你想想，我们有一定数量的新空间专注于租赁，这些空间有与之相关的市场租金和TA假设。
超过那个，你知道，更多的租金，更少的TA对我们有好处，因为所有这些都将导致永久入住率提高，生产力提高。我不喜欢这个指标。它不能。而且我们还在续签大量的租约。我认为这与我们真正想做的事情没有真正关联，可能给你错误的印象或不是正确的印象。所以我们正在评估这个指标，我不确定。我认为它现在对我们的计划成功来说真的不起作用。
所以我们会尝试看看是否有更好的方法。
Michael，我是Doug。我想你问的是 escalators。多年来一直没有变化，我们保持一致。当你将pix、最低租金和CAM的 escalators 混合起来，大约在3%到4%的范围内。
好的，谢谢。
谢谢。最后一个问题来自高盛的Caitlin Burrows。您的线路已接通。
嗨。作为对Floris之前关于未实现收入（SNO）问题的后续，也许换一种说法。你们报告的租赁率为94.9%。您能否告诉我们“前进”投资组合的经济入住率是多少？
是的。嘿，Caitlin，我是Brad Miller。是的，我们的租赁入住率为94.9%。我们的实际入住率接近91%。
谢谢。现在我想将会议转回给Jack Hsieh作总结发言。
好的。谢谢，操作员。再次感谢您今天的参与。我们期待在未来几周的会议和物业参观中与你们中的许多人见面。谢谢。
今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。