Lauren Flaming（资本市场与投资者关系经理）
Sumit Roy（总裁兼首席执行官）
Jonathan Pong（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
Linda Tsai（杰富瑞）
Michael Goldsmith（瑞银）
John Kilichowski（富国银行）
Jana Galan（美国银行证券）
Brad Heffern（加拿大皇家银行资本市场）
Smedes Rose（花旗集团）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Jay Kornreich（Cantor Fitzgerald）
Haendel St. Juste（瑞穗）
Spenser Glimcher（Green Street Advisors）
Wes Golladay（Baird）
Jim Kammert（Evercore ISI）
Jason Wayne（巴克莱）
Upal Rana（KeyBanc Capital Markets）
Greg McGinniss（加拿大丰业银行）
Eric Borden（BMO Capital Markets）
Omotayo Okusanya（德意志银行）
您好，欢迎参加Realty Income 2025年第四季度收益电话会议。所有参会者将处于仅收听模式。[操作员说明]在今天的演示之后，将有提问环节。[操作员说明]请注意，本次活动正在录制。
现在，我想将会议转交给Lauren Flaming女士，资本市场与投资者关系经理。请讲，女士。
感谢您参加Realty Income 2025年第四季度及全年运营业绩电话会议。讨论我们业绩的有总裁兼首席执行官Sumit Roy、首席财务官兼财务主管Jonathan Pong、Realty Income国际部总裁Neil Abraham以及首席投资官Mark Hagan。
在本次电话会议中，我们将发表可能被联邦证券法视为前瞻性陈述的声明。公司未来的实际业绩可能与任何前瞻性陈述中讨论的事项存在重大差异。我们将在公司的Form 10-K文件中更详细地披露可能导致此类差异的因素。
在电话会议的问答环节，我们将实行每人两个问题的限制。如果您想提出更多问题，可以重新进入提问队列。
现在，我将把电话交给我们的首席执行官Sumit Roy。
谢谢，Lauren。大家欢迎。2025年是我们的平台、纪律和全球影响力共同发挥作用的一年，我们取得了稳定的业绩，并为Realty Income的下一个增长篇章奠定了基础。我们第四季度每份额外核心运营收益（AFFO）为1.08美元，全年为4.28美元，这得益于98.9%的出租率和103.9%的租金收回率，突显了我们现金流的稳定性和多样性。
第四季度，我们投资了约24亿美元（按我们的所有权权益计算为23亿美元），初始现金收益率为7.1%，这得益于欧洲的强劲机会以及我们与黑石集团就拉斯维加斯城市中心房地产资产进行的8亿美元永续优先股投资的完成。全年，我们部署了约63亿美元（按所有权权益计算为62亿美元），初始现金收益率为7.3%，其中30%的收购现金收入来自投资级客户。
我们还出售了425处房产，获得约7.44亿美元，提升了投资组合质量，并将资本重新配置到更高回报的机会中。作为我们纪律性方法的一部分，我们主动应对特定客户的风险。对于At Home，我们利用对门店层面趋势的早期洞察，在其申请第11章破产保护之前开始出售部分资产。在申请破产前的18个月里，我们出售了8处房产，获得近8000万美元，显著降低了风险敞口。在剩余的31家门店中，我们的综合收回率略高于80%，与我们历史上破产结果的经验一致。我们只经历了1次租约拒绝，该问题已在第四季度得到解决。
随着公司目前处于我们认为更强的财务状况，我们相信我们的早期行动、纪律性的承销和积极的资产管理保护了长期价值。At Home的经历也说明了我们专有的预测分析平台如何为主动决策提供信息。门店层面的可见性让我们能够早期了解运营表现。但通过使用更广泛的预测分析来评估关闭风险、租金、可持续性和房地产可替代性，我们可以确定哪些资产具有较高的长期风险。通过与资产管理部门合作，我们能够有选择地以有吸引力的估值处置高风险地点，并在申请破产前大幅降低风险敞口。当破产申请最终发生时，我们的分析验证了剩余地点的耐用性。同样的纪律也贯穿于我们管理更广泛投资组合的方式中。第四季度，我们确认了1890万美元的租约终止收入，反映了我们解决潜在信用和续约风险的积极方法。我们还继续寻求那些我们看到更优用途明确路径的终止机会。这些步骤有助于我们在管理整个投资组合风险的同时，保护长期价值。
在国际上，我们成熟的平台仍然是竞争优势。正如我们之前讨论的，欧洲继续提供有吸引力的风险调整机会，我们定期评估其他市场的可行性，在这些市场中我们可以进一步利用我们竞争优势的力量。上个月，作为我们与GIC更广泛战略合作伙伴关系的一部分，我们扩展到墨西哥，为高质量的美元计价工业投资组合提供大部分定制开发融资和2亿美元的收购承诺，这是我们的规模、跨境能力和资产负债表以纪律性和可重复的方式开启新增长渠道的另一个例子。作为我们国际战略的一部分，我们正以纪律性的、合作伙伴主导的方式与GIC和Hines一起进入墨西哥。这种结构使我们能够以有吸引力的有效收益率为定制开发项目融资，并以与美国资产相比具有优势的资本化率进行远期承诺，同时保持我们的目标风险调整回报。
我们最初的重点是狭窄且有节奏的，以墨西哥城和瓜达拉哈拉为中心，这些是具有紧张基本面、稳定租金增长和投资级租户的核心物流市场。我们正在投资具有机构质量和美元计价租约的关键任务定制设施。从长期来看，我们认为墨西哥是近岸外包的战略受益者，并期望随着基本面的不断成熟而有选择地扩张。我们的方法还反映了当地的当前发展，包括墨西哥和美国当局之间加强协调，这可能随着时间的推移支持更稳定的运营环境。
虽然短期情况仍然不稳定，市场情绪可能波动，但我们认为这强化了我们分阶段、合作伙伴主导进入的重要性以及对墨西哥工业基本面的长期信心。在我们扩展到墨西哥的同时，我们之前宣布的与GIC的合资企业中的美国部分现在正在执行类似的结构。通过这一合作伙伴关系，Realty Income和GIC将以编程方式开发约15亿美元的主要工业定制房产。上个月，该合资企业完成了第一笔交易，一项5850万美元的投资，同时签订了一项远期收购协议，收购达拉斯一处现代化工业物业，租给一家财富500强服务型物流客户。
这笔初始交易展示了这种关系中的定制开发和融资部分如何在实践中发挥作用，支持关键任务客户，在开发期间获得利息收入，并为与GIC这样志同道合的长期投资者之间高质量所有权的明确路径创造条件。Realty Income发展的一个决定性特征是将我们的运营平台与多元化的合作伙伴导向资本相结合。这种关系导向继续塑造我们的采购引擎。我们第四季度约89%的交易来自关系驱动渠道，突显了我们客户和合作伙伴网络的深度。除了与GIC的合作外，我们通过对拉斯维加斯城市中心8亿美元的永续优先股权益进一步深化了与黑石的关系，这成为我们与黑石就高质量拉斯维加斯大道赌场交易达成的第二个合资企业。该结构提供了有吸引力的风险调整回报和下行保护，考虑到该资产对MGM的战略重要性，以及对拉斯维加斯大道标志性资产的优先购买权，展示了我们执行大型结构化关系驱动交易的能力。
展望2026年，我们看到核心业务将保持稳定，这得益于纪律性的资本配置、健康的出租率以及反映我们采购引擎深度和多产品平台灵活性的管道。借助全球关系、战略合作伙伴和私人资本渠道的优势，我们期望在不同地区和资本结构中寻求高质量机会。从战略上讲，三个优先事项指导我们2026年的资本部署。首先，深化我们可以作为解决方案提供商的客户关系，特别是在关键任务零售和工业领域，并通过GIC平台等结构化解决方案中的开发日益增强。其次，通过追求与我们的承销纪律一致并产生弹性合同收入的可重复高质量邻接业务，扩大可投资范围。作为一站式净租赁解决方案提供商，我们的平台处于有利地位，可以发起和构建这些机会。第三，通过多元化股权来源和保持资产负债表灵活性来优化资本效率，Jonathan将更详细地概述这一点。
总而言之，Realty Income今天是一家提供全方位服务的房地产资本提供商，具有全球影响力、多产品能力和更多元化的资本渠道支持我们的增长引擎，以产生稳定且不断增长的现金流的高质量投资组合为锚点。我们在2025年底看到的势头，加上我们组建的合作伙伴关系和平台，突显了我们飞轮的力量和复合长期价值的能力。
现在，我将把话筒交给Jonathan。
谢谢，Sumit，大家下午好。从资本多元化的角度来看，2025年对我们来说是具有奠基意义的一年。我们自豪地在美国推出了首只开放式基金，成功从40多家机构投资者那里筹集了超过15亿美元的第三方股权，这些投资者包括州、市、县和员工养老基金、主权财富基金、资产管理公司、基金会和咨询公司。
我们建立这个开放式永续基金是因为这种形式对于我们以一致性和低波动性著称的长期净租赁业务来说是最具战略意义、最有价值和最合适的结构。我们对投资者对我们的价值观、作为上市公司的业绩记录、一流的人力资本以及在全球超过15,500处房产的成熟房地产投资组合中获得专有数据和见解的无与伦比的机会的接受感到谦卑。
正如Sumit之前提到的，我们也很高兴与GIC建立了程序化战略关系，将我们的运营平台与长期且纪律性的资本合作伙伴相结合。虽然合作伙伴关系的重点将是定制工业开发，但鉴于我们共同专注于大规模部署资本，我们期望在各种大规模机会上进行合作，我们可以为各自的利益相关者创造卓越价值。
我想简要强调这些举措背后的更广泛设计。我们与GIC的合作以及我们基金业务的启动并非旨在成为单一时期的贡献者。它们是程序化工具，今天扩大我们的机会集，同时为未来的经常性复合增长创造嵌入式路径。
转向第四季度的亮点。我们以按所有权权益计算超过41亿美元的流动性结束了这一年，净债务与预计调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5.4倍，正好在我们的长期目标范围内。年末之后，我们进行了首次可转换债券发行，通过三年期3.5%利率的可转换债券筹集了略高于8.62亿美元的总收益。我们使用1.02亿美元的收益回购了180万股普通股，这减少了潜在的股份稀释，并使我们在定价交易时能够最小化股价的影响。剩余收益用于偿还1月份到期的5亿美元债券，该债券利率为5.05%，因此通过此举实现了即时收益增值。
我们的资产负债表为2026年的投资攻势做好了准备。我们年底的现金和未使用股权总计约11亿美元。加上每年超过9亿美元的自由现金流运行率，我们拥有超过20亿美元的股权或30亿美元的完全杠杆化可用资金来应对活跃的交易管道。此外，我们的开放式基金有约4亿美元的未提取第三方股权资本，为大规模部署增值资本增加了进一步的流动性。
运营效率仍然是优先事项。我们以3.2%的现金一般及行政费用（G&A）利润率结束了这一年，同时在我们的全球组织中增加了有才华的团队成员，到年底，我们垂直整合的平台拥有近550名员工。我们为能够在组织各个层面投资顶尖人才，同时保持行业内最有效的成本利润率之一而感到自豪。
转向2026年 guidance。我们推出的每份额外核心运营收益（AFFO） guidance 为4.38美元至4.42美元，与2025年相比，每份额外核心运营收益增长加速。除了全年80亿美元的投资 guidance 外，我们模型中的关键假设反映了健康的基础投资组合基本面，特别是包括40至50个基点收入的信用相关损失，与2025年70个基点的损失相比显著下降。我们预计2026年租约终止收入将再次成为收益的重要贡献者，根据我们目前的可见性，我们预测为3000万至4000万美元。
正如Sumit所提到的，这笔收入是由我们积极的资产管理努力驱动的，我们预计这笔收入将继续成为我们业务的经常性部分。我们的费用利润率继续反映我们业务的效率。对于2026年，我们 guidance 未偿还物业费用利润率约为收入的1.5%，我们预计现金一般及行政费用仅为总资产价值（GAV）的20至23个基点。最后，我们预计2026年将从我们的开放式基金获得约1000万美元的基本管理费，这可能会根据基金投资的资本调用速度略有波动。
现在，为了结束我们的准备发言，我将把话筒交回给Sumit。
谢谢，Jonathan。在我们开放提问之前，让我简要总结一下。Realty Income进入2026年时，拥有弹性的核心业务、更广泛的资本合作伙伴以及比历史上任何时候都更深的全球管道。我们与GIC的合作、与黑石的城市中心投资以及我们为首次私募基金成功进行的基石资本筹集，都反映了我们业务的演变和投资收购范围的扩大。我们在承销方面保持纪律性，在部署方面保持选择性，并专注于复合长期每股价值。
我们期待继续证明，我们经过验证的运营平台和对产生持久收入的不懈专注在市场上受到高度重视。
操作员，我们准备好回答问题了。
谢谢。我们现在开始问答环节。[操作员说明]第一个问题将来自杰富瑞的Linda Tsai。请讲。
嗨，感谢回答我的问题。随着Realty Income扩展到不同的融资和产生收益的能力、新渠道，包括私人资本、新的合资伙伴、定制开发计划、不同地区和贷款，您认为Realty Income在未来三到五年会有怎样的不同？
这是个很好的问题，Linda。显然，您现在看到的我们最近宣布的一些消息中的各种不同事情，都是我们几年前战略的一部分。如果您考虑Realty Income的发展，我们曾经是100%零售且以美国为中心的业务。随着时间的推移，首先创造了与我们核心竞争力相邻的新投资渠道。因此，我们纳入了国际业务。我们纳入了其他资产类型，然后开始专注于对现有客户群进行信用投资，试图被视为我们客户的一站式解决方案提供商。这个难题的第二部分是我们如何为业务融资。显然，在固定收益方面，随着我们扩展到多个地区，我们能够多元化固定收益资本来源。但在业务的股权方面，一直是我们在美国的公开市场，这在我们作为上市公司的31年历史中对我们非常有利。但过去几年表明，经济周期中可能存在的波动性有时会阻碍我们充分利用一个能够每年进行约100亿美元投资的平台，这是我们过去几年所展示的。
因此，我们内部提出的问题是，我们如何开始多元化股权资本来源，如何建立能够让我们充分利用为规模和大小而构建的平台的合作伙伴关系。您最近看到的以及您将继续看到的是我们倾向于这些不同的资本来源，与像GIC这样志同道合的长期投资者建立合作伙伴关系，与现有合作伙伴密切合作并加强这些关系，比如黑石，他们将我们视为可能在某些时候为他们提供解决方案的房地产合作伙伴。三到五年后，所有这些不同的渠道，包括开放式基金、我们建立的Core Plus基金，我相信将会更加成熟，并使我们能够产生与过去30、31年平均增长水平更相称的增长曲线。这就是我预计未来三到五年会显现的情况。看，我们一直被视为一家具有以下两个品牌的公司：信任和可靠性。长期以来，增长也是Realty Income的一部分，我们历史上实现了5%的增长率。但2025年接近2%。因此，我们试图回答的问题，我相信我们已经——市场现在开始看到我们如何利用我们的规模和规模来有效地区分自己，并成为一家具有非常独特的可投资陷阱以及能够实现增长这第三个要素的资本来源的公司。因此，信任、可靠性和增长，这些是我们做所有事情的原因。我相信在未来三到五年内，所有这些渠道都将成熟，并使我们成为过去31年来的公司。
谢谢，Sumit。一个问题问Jonathan。关于2026年80亿美元的收购 guidance，您预期的资本化率是多少？以及有哪些假设支持您的预期？
Linda，与其给出资本化率 guidance，我想说的是，我们预计在杠杆中性的基础上，利差与2025年以及我们历史水平相当，即相对于短期加权平均资本成本约150至160个基点。
谢谢。
下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。请讲。
下午好。非常感谢回答我的问题。也许只是跟进最后一个问题，但从不同的角度。您的收购资本化率在第四季度环比有所下降。那么您能谈谈资本化率环境是什么样的吗？这是您所购买资产的反映？还是竞争的反映？只是想了解收购资本化率是否在这里呈下降趋势。
是的，好问题，Michael。看，我不认为季度环比10个基点、20个基点的资本化率变动真的能反映整体市场。一个季度内完成的交易是由很多不同因素决定的。当您分享所有投资的平均资本化率时，它并没有突出我们所追求的产品的多样性。显然，我们购买的资产中有一些在平均资本化率范围内，还有一些高于平均资本化率。这更多是取决于特定季度完成的交易，以及哪些交易被推迟到下一季度，导致平均资本化率出现10到20个基点的变动。但我可以退后一步，与您分享我们的观点，即如果您考虑过去几个季度，我会说，三、四、五个季度，资本化率一直在7%左右的低区间。
这在很大程度上反映了您在资本成本环境中看到的情况以及您在竞争方面看到的情况。看，如果资本成本继续改善，我相信资本化率将反映这一点。今天私人方面的竞争在很大程度上相当温和，这再次是因为市场上债务成本较高。但如果情况发生变化——我不是说会发生，但如果发生变化，那么私人方面也会有更多竞争。因此，这些是我未来12个月观察资本化率方向的变量。但我可以告诉您，在过去六个季度中，资本化率环境相当稳定。
明白了。谢谢你，Sumit。作为后续，也许你可以谈谈一般及行政费用（G&A） guidance？是21个基点。在2025年或2026年，你提供的范围中点意味着它会略有上升。那么你能解释一下为什么一般及行政费用可能会有实质性的上升吗？也许这反映了公司正在进行的一些投资。那么你现在在业务中投资的领域是什么？
是的，谢谢，Mike。首先，我想说我们现在给出的一般及行政费用 guidance 方法是占总资产价值（GAV）的百分比。原因是我们有合并工具，当您开始使用收入和损益表时，有未合并工具，这不能给出完整的情况。因此，我想说，如果您基于总资产价值方法按2025年的口径比较，我们的现金一般及行政费用约为21个基点。我们的 guidance 是针对2023年[语音]。所以并不是实质性的变动。我要说的一点是，我们为团队增加了很多非常优秀的人才。2024年底我们约有468名员工。2025年底，我们约有544名。大约招聘了76名员工。这在下半年是后端加载的。我们觉得我们在全球拥有非常强大的竞争优势，并且大部分员工在欧洲。您可以看到欧洲对我们增长的重要性。这是我们非常高兴的事情。我认为当您看2026年时，我们确实会增加一些职位。当您谈论一个今天产生53亿、54亿美元年度基本收入、拥有超过15,500项资产并计划显著增长的平台时。我们绝对相信我们有能力雇佣最优秀的人才来扩展业务，并且仍然拥有行业中最有效的一般及行政费用利润率之一。
非常感谢。祝2026年好运。
谢谢，Mike。
下一个问题来自富国银行的John Kilichowski。请讲。
下午好。感谢回答我的问题。首先，也许你能帮我理解这个额外核心运营收益（AFFO） guidance？这是一个非常健康的80亿美元收购 guidance，超出预期。但我觉得额外核心运营收益 guidance 可能低于市场预期。我很好奇，你的 guidance 中有哪些保守因素？或者市场错过了什么？
是的，John，我想说这实际上归结为信用损失 guidance，即租金收入的40个基点至50个基点的信用损失 guidance，其中有相当程度的保守性。我们现在是在2月底。我认为，像往常一样，我们希望在收紧和降低 guidance 之前有更多的可见性，了解事情的进展。因此，我认为如果您反过来计算这在美元金额上的代表，超过一半是针对未识别的信用，我们实际上看不到太多被利用的高风险，但我认为这可能是我们要指出的第一件事。
好的。这非常有帮助。然后我的第二个问题，只是回到你之前关于收益率的谈话。我们如何看待这额外的20亿美元，也许高于60亿美元，我们称之为？这是你进入新的垂直领域吗？或者——我们应该如何看待这些的收益率？比如，这只是——这是一个更好的收购环境，但这些增量交易的资本化率可能更紧？是什么让你能够在那里杠杆化？
我思考投资的方式不一定是收益率，而是利差，因为最终这驱动我们的每份额外核心运营收益增长。我会按照我们传统上实现的来承销，即80亿美元的150、155个基点的利差。John，这其中有很多因素。80亿美元的时间安排。显然，我们提出这么大的数字是因为我们有一个非常好的管道。我们对美国和欧洲正在发生的事情以及我们现在在一些新进入的地区看到的情况感到非常满意。这给了我们很大的信心，我们终于可以倾向于市场。我们有所有这些不同的业务融资渠道，这给了我们这种信心。因此，我认为80亿美元证明了我们对所投资产品的信心水平。我们近期不会向市场分享任何新产品。这些是我们已经投资的产品，我们将继续倾向于它，这将构成80亿美元的大部分。
谢谢。
下一个问题来自美国银行的Jana Galan。请讲。
谢谢。下午好。抱歉，再次关于80亿美元投资 volume guidance。请你澄清一下，看起来这是100%的金额。那么也许帮助我们思考有多少是全资拥有，有多少在私人基金中？我们应该假设私人基金的全部金额在短期内部署吗？以及开发和收购之间的混合，以及你是否也预计这是一个资产处置增加的年份？
这是个很好的问题，Jana。我们会给你一些见解，但显然，这是一个不断发展的年份，我们将看看事情如何发展。在我们的基金中，我们已经部署了11亿美元。因此，假设我们在3月底前达到17亿美元的目标，我们有大约6亿美元的权益干粉需要投入使用。显然，我们可以稍微杠杆化这个工具，这将用于基金。未知的是可以筹集多少更多的资本。基石和时间都将证明。所以我们把这放在一边，其余的都将是资产负债表，这是你应该如何模拟我们的投资数字的方式。这有意义吗？
是的。关于资产处置有什么说法吗？
资产处置，如你所知，我们2025年约为7.4亿美元。你应该预计2026年有类似的数字。这再次是我们开始更大力倾向的事情，你已经看到了过去几年的运行率。是的，这是2026年的目标。
太好了。非常感谢。
下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的Brad Heffern。请讲。
是的，谢谢大家。Sumit，目前对人工智能对经济中几乎所有事物的影响有很多担忧。承认一切都非常不确定，你如何通过当前投资组合的视角看待人工智能的潜在破坏？这是否会改变你未来的投资计划？
Brad，这是个很好的问题。我们认为人工智能是一个惊人的工具，可以帮助我们更好地开展业务。我们是2019年首批采用人工智能类工具的公司之一。我们创建了专有的机器学习工具，实际上是我们今天所做的每项业务的一部分。我们正在内部重组我们对公司产生的数据、公司访问的数据如何组织等的思考方式，在数据湖中，这将使我们能够进一步加速在业务的各个垂直职能领域采用人工智能，继续将自己与我们遇到的其他公司区分开来。这对我们来说并不可怕。公司内部的很多人——我们对技术非常熟悉。我们以前的一些生活是在技术领域。因此，我们欢迎正在发生的创新。你100%正确，Brad。事情发展得非常快。大约4个月前，像租约提取这样的成功率为80%、82%的事情，今天接近90%。但这些演变将继续。公司将面临的最大挑战是如何创建基础设施，然后允许你拥抱人工智能以创造规模效益。但这是世界发展的方向。我们非常有能力采用这种创新。我相信从成熟度的角度来看，我们远远领先于曲线。所以，来吧。
好的。然后，Jonathan，显然你刚刚完成了可转换债券发行。你能谈谈你如何看待这作为工具包的一部分吗？这是特定时间点的特定情况吗？或者你期望这在未来更常规？
是的，Brad，我想说，正如你所说，我们看待它的方式正是工具包中的另一个工具。我们相信灵活性，我们相信利用我们可用的全部资本选择菜单。因此，我们以积极发行资本而闻名，其中很多是股权。因此，当你考虑我们能够构建的20%的转换溢价，这将你带到60多美元的高位。考虑在ATM以现货发行与实际上以20%的溢价发行，我们对三年内的这种可能性感到满意。但我还想强调，我们10年期美元债务成本为5%，我们正在偿还的债务超过5%。因此，在3.5%的利率下，我们认为这相对于我们原本要做的事情是增值的收益使用。所以这是我们会不时考虑的事情，可能不会在很大程度上。但当情况需要时，我们现在已经在这个市场确立了自己的地位。
好的。谢谢。
下一个问题来自花旗的Smedes Rose。
嗨，谢谢。我只想问你几个关于 guidance 的问题。看起来你的出租率预期全年有所下降，同店租金假设也略有下降，只是使用中点。所以我只是想知道你能否谈谈这两个 guidance 背后的假设？
是的，关于出租率数字，Smedes，这是我们分享的实际出租率数字。当有一堆小型概念基本上有空置时，它们可能会使我们分享的出租率数字出现这些基点变动。看，我们对98.5%感到相当有信心。我们——这在很大程度上取决于我们在2026年看到的到期类型，这些资产的规模将在2026年到期，这些资产往往是更小的资产，租金更少。我相信2026年的到期计划约占我们租金的3%。因此，某一年到期的资产类型决定了该年的实际出租率。我相信如果你看我们2025年的 guidance，范围相似，也许甚至略低，而我们最终达到了98.9%。所以这是我们的 guidance。我们对此感到非常满意。也许有一定程度的保守性，但我们宁愿保守也不愿出错。
Smedes，我将补充同店方面。整个投资组合在合同基础上的复合年增长率约为1.5%。因此， guidance 为1%至1.3%，这实际上只是为了捕捉我们在2026年可能或可能不会有的任何类型的信用相关损失。其中很大一部分与可能或可能不会发生的已识别信用损失相关，带有保守性。所以这是最大的贡献因素。我还想说，有一两个租户我们在第四季度进行了一些重组，你在2026年的 guidance 数字中看到了年度化的影响。
谢谢。
下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Kamdem。请讲。
嘿，只是两个快速问题。关于投资 guidance，是否仍然可以说欧洲与美国相比是你看到最有吸引力的增量投资利差机会的地方？只是——如果你能谈谈跨地区甚至资本结构的增量资金最适合在哪里支出，将有所帮助。
当然，Ron。如果你看第四季度发生的情况，在交易量来源方面有所逆转。近60%是以美国为中心，40%是世界其他地区。但是在此之前，欧洲推动了大部分交易量。如果你看2025年，60亿美元的收购，主要由我们在欧洲与美国的业务主导。但我想让你明白的是，在第四季度和现在进入2026年，我们开始在美国也看到势头。欧洲仍然有很多可见性。我们相对于竞争对手带来的核心差异化因素继续为我们带来不成比例的交易量。我相信在2026年，我们将继续看到这一点。现在我们也将墨西哥添加到组合中，我相信你将继续看到我们寻找机会等。从纯粹的数学角度来看，我的意思是，我们将开始添加更多的地区，添加所有这些地区的原因和理由是因为我们觉得这有助于我们增加目标市场规模（TAM）和我们的交易采购能力。这种转变是我们不断发展的业务的自然发生。所以这是我要留给你的另一点。但我看到的好消息是，Mark和Neil都告诉我，我们今天所处的所有地区的势头都很强劲，我们预计2026年对我们来说是辉煌的一年。
太好了。然后我的第二个问题是——在过去12、18个月里，我们谈论了很多，无论是游戏、一些数据中心还是一些零售园区。只是想了解一下这些机会的发展情况。其中一个比另一个表现更好吗？一个是否在后退？这些计划进展如何？
是的，这是个很好的问题，Ron，我会尽量简洁。看，我们说过我们在游戏方面会非常有选择性。我相信你可以看到我们在游戏投资方面非常有选择性。我们所接触的基础资产可以说是游戏行业中最好的资产。所以这是一个对勾。它们都表现得非常好。没有意外。事实上，我可以说，波士顿的资产，当我们开始时，有特定的覆盖率，非常健康。但如果你看今天的覆盖率，比我们最初承销资产时高出100个基点。所以再次，这非常好。零售园区战略真的开始取得成果。如果你看我们的重新租赁利差，我们购买了一些空置。Neil和团队与客户进行的一些战略对话，这些客户在2026年及以后有积极的扩张议程，这开始体现在我们承销的价值创造中，但我相信正在执行的大多数计划都远远领先于我们最初的承销。所以这是一个双对勾。我们是英国零售园区最知名的名称。我们在爱尔兰也很成熟，我们现在开始看看同样的战略是否可以在欧洲其他地区实施。所以这是一个双重点击的战略。
数据中心仍然是我们非常专注于增长的领域。但再次，我们说过我们将非常有选择性。我们将确保我们与一流的开发商合作，我们对资产的最终敞口具有基本面，使我们有信心它们将在初始租赁期后继续表现。因此，如果你看我们到目前为止投资的地方，我们宣布的内容，我想你可以有把握地说，这也是一个双对勾。看，我们想加速数据中心投资部分，但我们不会以承担额外风险为代价。所以你提到的这三个领域，Ron，仍然是我们战略的核心，你将并且应该继续期望我们进行投资。
非常感谢。
下一个问题来自Cantor Fitzgerald的Jay Kornreich。请讲。
嗨，非常感谢。首先，当你考虑你的资本成本时，股票年初至今表现非常好。所以我很好奇，当你看到你的股权资本成本改善时，这是否改变了你对投资前景的思考，也许允许你在保持健康交易利差的同时，更积极地以略低的资本化率收购房地产？只是好奇你的想法。
是的，所以看，我们很幸运市场开始认识到我们带来的价值主张。我们的资本成本有所改善，这是我们可以利用的额外杠杆。但在承销方式、风险调整回报的思考方面，这是基于资产逐个进行的。我们可以以更低的成本为这些资产融资，我认为这只会带来更高的利差。同样，我们可以追求资本化率略低的资产，仍然能够获得我们历史上的利差，这是我们将研究的事情。但Jay，我不认为这会改变我们承销资产的方式。我们非常专注于首日增值。这是我们的投资者所期望的，同时确保该投资的整体回报曲线满足我们的长期 hurdle率。所以这些都没有改变。
好的。我很欣赏这一点。然后只是跟进私人资本基金，到目前为止有15亿美元的承诺。我们是否应该期待2026年私人基金对底线收益有任何有意义的贡献，额外核心运营收益贡献在2027年更多？
Jay，2026年将有增值，超过1000万美元的基本管理费。利润率相当好。Realty Income为产生这一费用而产生的成本实际上是我们拥有的专门团队，今天约有7个人，以及我们在Realty层面承担的其他一些成本。因此，你仍然看到利润率在70%以上的水平，流向Realty。这是因为对我们来说，我们有一个550名员工的平台。因此，我们不必像其他规模较小的参与者那样从头开始构建。
好的。非常感谢。
下一个问题来自瑞穗的Bill Haendel St. Juste。请讲。
抱歉，Bill，这是第一个。我是瑞穗的Haendel St. Juste。Sumit，我想回到你之前的评论。我的意思是，你谈到在另外3到5年内，你所做的改变将转化为实际增长。所以我很好奇你是否在暗示，考虑到你关于利差、资产处置、租约期限费用的评论，我们应该期望Realty Income在未来几年有类似今年预测的增长曲线？也许一些关于你可以拉动的杠杆以在短期内增强增长的想法？
是的，Haendel，当我看到名字时，我想问你是否正式改了名字，但我想就这样吧。看，我们所做的一切都是为了确保我大声说出的这三个词，信任、可靠性和增长，继续与Realty Income相关联。过去几年在第三个要素上有点异常。因此，我们开始培养渠道，基本上回到一家能够以继续使我们成为房地产领域最具吸引力投资公司之一的水平增长的公司。所以这是目标，Haendel。我相信你现在开始看到的是那些已经越过终点线的渠道，我们可以更多地谈论它们。每一个都是经过深思熟虑的，以了解它如何为业务的收益增长做出贡献。这就是我们这样做的原因。我认为Linda的问题是关于三到五年的时间范围。我的期望是，在该时间范围内，不仅这些渠道将成熟，而且它们将开始对我们的增长曲线做出有意义的贡献，并使我们达到过去的水平，并希望在某些年份甚至超过它，实现超常增长。就像我们历史上所做的那样。所以这就是目标。
好的。谢谢你们。我就这些。
下一个问题来自Green Street Advisors的Spenser Glimcher。请讲。
谢谢。你能谈谈为私人基金参数采购的交易美元价值与为公共工具参数采购的交易相比如何吗？我只是好奇，我想了解机会集以及每个工具的情况。
是的，Spenser，我不知道我是否能准确回答你的问题。如果不能，请帮助我理解你确切想要什么。看，我认为适合基金的产品不一定满足上市公司的首日利差要求。因此，它们往往是资本化率较低的交易，但具有非常健康的增长，这超过了我们基金业务所寻求的长期回报曲线。但我们想要创建这个永续Core Plus基金的原因之一是利用我们在市场上看到的交易，这些交易基本上满足我们承销标准的所有要素，除了首日利差。所以这是你应该期望进入基金的那种产品。
话虽如此，如果你考虑我们所做交易的纯粹数学，能够增强——因为Realty Income将继续是基金的重要所有者——我们20%的投资，在任何这些工具中的共同投资，以及我们从80%获得的管理费的好处，这使我们能够实际增强我们20%的投资。因此，我们可能无法在独立基础上满足的交易，加上我们20%的管理费，使我们能够满足这些利差。所以这是一个飞轮。这是我们创建的设置，使我们能够做更多。拥有这些不同的资本口袋，以不同的价格提供，具有不同的期望，显然，扩展一个旨在做更多事情的平台。所以希望这回答了你的问题，但不确定我是否100%正确理解了你的问题？
是的，也许为了澄清，根据你概述的参数，这显然非常有帮助，你会如何说Realty Income去年查看的交易 volume，你会如何说这在适合私人基金的参数之间分配？所以那些初始收益率低但长期增长机会，Realty Income查看的整体 pie 中有多少适合私人基金与公共工具？
是的，显然，我们最终在公共方面购买的将留在公共方面。我们放弃了很多不符合我们第一年利差要求的交易，如果基金已经启动，这些交易本来会被购买。我想在过去的季度里，我们已经和你分享了这个数字。我想在第三季度，我分享的数字大约是17亿或20亿美元。我不太记得具体数字了。但那是我们放弃的，我们没有追求的，因为我们没有基金启动，我们没有那笔资本可用。我记得是22亿美元，如果我没记错的话——或者20亿美元。所以如果你看我们2025年的采购量——顺便说一下，这是采购量最大的一年。大约是1200亿美元。其中有相当一部分。这可能适合基金投资，我们因为没有这个工具启动而不得不放弃。所以有很多事情要做。显然，这1200亿美元并非全部在美国。我认为其中55%的 volume 在美国，45%在欧洲。所以我们的基金只是以美国为中心。所以你可以适当调整。但绝对正确的是，有很多我们放弃的东西，如果我们有基金启动，我们会追求的，是的。
好的。太好了。谢谢你的澄清。那么到目前为止，为这个基金筹集资本有任何成本吗？只是好奇你是否正在使用或打算使用营销团队，比如外部营销团队或顾问，因为你继续筹集资本？
Spenser，我们在8-K和新闻稿中讨论过，我们确实使用了配售代理。我不想分享确切的费用百分比，但我会分享它在我们在ATM上支付的费用范围内，当然在我们在一夜之间支付的公共股权费用范围内。因此，通过这个渠道筹集资本效率更高。
Spenser，除了10月，这将是我们内部带来的事情。因此，鉴于这是一个开放式永续基金，这将成为我们持续筹款的一部分。
太好了。谢谢。
下一个问题来自Baird的Wes Golladay。请讲。
嘿，大家。也许只是跟进最后一个问题。你将能够以更低的成本获得股权。我想知道，你能围绕你正在投资的增量利差可能有多大设定一个参数吗？
我们的投资者演示文稿中没有这个吗？
Wes，我是Jonathan。我要分享的一点是，我们的投资者演示文稿中有这个，如果你做一下数学，假设Realty Income是基金20%的共同投资者，在我们出去为交易融资时使用我们相同的35%的贷款价值比（LTV），为了取整，我们从我们管理的80%的他人权益中获得大约1个点，否则固定资本化率将接近8.5%。所以这都是关于放大我们对已投资公共股东资本的回报。这就是数学计算的方式。所以这是一种让我们获得更多收益的方式，如果你愿意的话。
好的。太棒了。然后你有美国开放式核心基金。你以后能做另一个机会主义基金吗？
这是一个前瞻性评论，Wes。我们现在无法回答这个问题。但我们对我们建立的美国开放式Core Plus基金非常满意。我们对此感到非常兴奋。我们现在的目标是尽可能扩大它。
好的。谢谢你们的时间。
下一个问题来自Evercore的Jim Kammert。请讲。
嗨，下午好。谢谢。Realty Income对GIC每年在净租赁投资（无论是拥有还是信用结构）的美元投资意愿有了解吗？
很大。
好吧，我想——然后我的第二个问题，实际上，相关的问题是，Realty Income是否被禁止与其他主权财富基金、保险公司等在GIC之外寻求其他程序化共同投资计划？我只是想了解你认为的目标市场规模或机会的规模。
我们没有被禁止与其他主权国家或其他资本来源建立合作伙伴关系。但在我们与GIC建立的定制工业开发中，我们没有必要寻找其他来源。就像我说的，他们非常倾向于净租赁领域。Jim，如果你记得，他们最终购买了商店。这是他们整体战略的延续。我不想代表GIC发言。这个问题最好由他们回答。但我们对我们建立的这个程序化合资企业感到非常兴奋。我相信Jonathan已经提到过这一点，但值得重复。这不是一次性交易。15亿美元是初始承诺，本质上是程序化的。希望我们可以扩大这种共同投资的论点，因为对双方都有价值创造。他们有特定的PPTA要求，我们有能力在开发阶段帮助确认收益。这有效。我们能够利用我们自己的采购渠道来尽可能扩大规模。我认为这就是这种特定关系如此吸引人的地方。
明白了。谢谢。
下一个问题来自巴克莱的Jason Wayne。请讲。
嗨，下午好。你说 guidance 中假设的信用损失部分来自已识别的房产。那么你能给我们一些关于今天已知的租户或行业的信息吗？也许哪些是今年剩余时间可能达到范围高端的风险？
是的，在已识别方面，我不会点名客户或租户，但我认为从行业角度来看，有几家连锁餐厅将是其中的一部分。更广泛地说，这只是40个基点至50个基点的少数。因此，未识别部分要大得多。当然，根据定义，我们没有任何类型的颜色，因为它是未识别的。
好的。那么，同比出租率 guidance 下降是否包括第一季度到目前为止的任何租约终止？季度租约终止费用的良好运行率是多少？
第一个问题的答案是没有，没有实质性的。从季度运行率的角度来看，看，这是非常机会主义的，偶发的。很难说这会是经常性的。但我认为，鉴于我们团队的积极性，正如我在准备发言中所说，这当然是你期望在12个月内看到的，与我们讨论的3000万至4000万美元一致。但显然，随着对话的进行和组织内几个不同职能部门的持续分析，可能会发生变化。
明白了。谢谢。
下一个问题来自KeyBanc的Upal Rana。请讲。
太好了。感谢回答我的问题。Sumit，我很欣赏关于潜在筹集股权的所有评论。考虑到资本成本的改善，你能谈谈你今天的ATM策略吗？季度结束后没有ATM发行，股价最近有不错的表现。所以只是想知道今天发行ATM股权需要什么条件？
Upal，这是Jonathan。我会说在过去30天里，我们的股票日均交易量约为4亿美元。如果你回顾一年前，大约是2.5亿美元。因此，对我们来说，我们有多种方式可以筹集股权。很多我们已经到位，现在有超过7亿美元的未结算股权。年底我们有4亿美元现金。我们现在每年产生超过9亿美元的自由现金流。我们谈到了资产处置活动，这很容易与去年类似，超过7亿美元的股权类收益。我们的基金有约4亿美元的未提取资本。所以当你把所有这些都拿走，当你看80亿美元的投资 guidance 数字在杠杆中性的基础上，这将需要大约50亿美元的股权。但我刚才强调的是大约30亿美元。所以你可以计算。如果差额是2，我们的股票日均交易量为4亿美元，我们可以占每日交易量的很小比例，几乎不会影响股价，并筹集足够的资金达到80亿美元甚至更多。
好的。太好了。这真的很有帮助。然后也许你可以更新我们今天的观察名单？以及考虑到Red Lobster可能关闭一些门店的头条新闻，你能更新我们对Red Lobster的风险敞口吗？
是的，Upal，我们的观察名单大约是——四点信用观察名单，是4.8%。关于Red Lobster，它肯定不在我们的前20名。所以它不足以让我们对他们有太多评论。我们正在密切关注他们。他们正在尝试一些不同的事情，但它不再是我们业务的重要部分。所以我能说的是他们正在尝试一些不同的事情。我相信他们已经合理化了菜单。他们减少了20%。龙虾节即将到来，还有其他一些促销活动。所以我们会看到。我想我们正在密切关注这家公司。但就像我说的，它不是我们注册表的重要部分。
好的，太好了。谢谢。
下一个问题来自德意志银行的Greg McGinniss[语音]。请讲。
我是加拿大丰业银行的Greg McGinniss，还没动。所以我想回到你关于其他投资渠道成熟并在三到五年内回到更历史增长水平的评论，特别是考虑到许多投资者不一定在寻找长期观望的故事，这可能会给股权资本成本带来压力。这些新渠道的成功或成熟是什么样的？我们是否应该期望在过渡期看到3%的增长，或者随着时间的推移更适度地逐步回到5%？
Greg，我想做的是展示我们的能力。我们在年初提出了收益 guidance。我们有所有这些我们谈论过的渠道，允许这些渠道成熟，看看这如何体现在更高的增长率中。对我来说，给你一个详细的说明，关于我对未来三个月、六个月增长率如何加速的期望，我认为如果我能做到这一点，我会被视为一个预言家。但我的长期观点是，所有这些渠道将体现在与我们历史上实现的更相称的增长率。需要多长时间？我希望越快越好。但我不能给你比这更精确的答案。
好的。这很公平。然后只是一个后续问题。你提到该平台每年能够进行约100亿美元的投资，接近它以前的水平。这是否足以实现这些增长目标，特别是随着公司规模的扩大？或者你是否预计会投资于一般及行政费用并提高平台的能力？
是的，这是个好问题，Greg。顺便说一下，当我们谈论增长率和收益时，我们不应该忘记我们是月度股息公司，截至去年年底，今年年初我们的股息仍然是5.7%。所以这是股息收益率，这仍然是我们每月分配的一部分。所以这是Realty Income总回报故事的重要组成部分。
关于这个平台的能力，我认为它能够做更多。我指出的是，如果你看我们在2022年和2023年左右在有机基础上的投资，大约在90亿、95亿美元的区间，当时团队规模小得多，地区更少，我们当时投资的资产类型也更少。所以我们已经扩大了团队。我们今天在更多的地区。我们的资本成本正在改善。我相信我们的团队能够进行更多的投资，仅仅是因为我们今天创造了比三年前更大的目标市场规模。这就是规模效益所在。但我所说的与Jonathan所说的并不相互排斥，即我们将有选择地继续寻找合适的人才来推动我们业务的某些领域。这是我们感到非常舒服的投资，因为我们成为了一家定义了所有这些不同增长渠道的公司。所以你应该期望我们做得更多，并且我们将继续有选择地投资于能够帮助我们推动业务的人才。
好的。谢谢。
下一个问题来自BMO Capital Markets的Eric Borden。请讲。
太好了。谢谢。我们应该如何看待2026年到期的3%平均基本租金（ABR）的收回率相对于你的长期平均水平？我们是否应该看到你在零售园区风险敞口的重新租赁努力随着时间的推移而加速？
Eric，我——再次，每年都不同。这取决于到期资产的类型。有些资产在行使选择权时倾向于更高的增长率，而其他资产则不然。但看，如果你看过去四、五、六年我们历史上实现的，已经超过100%，接近103%、104%、105%。我的期望是团队将继续达到甚至超过这些数字。但由于到期资产的构成，很难将一年与另一年进行比较。所以我就说这么多。
好的。然后你目前有173处房产可供租赁。你能提供更多细节，说明有多少计划处置，以及你认为今天可以重新租赁的部分占多少比例吗？
是的，Eric，显然，如果你看去年年初的相同数字，接近220或230处资产。资本循环，确保我们更快地解决问题，从而降低持有成本，这些都是我们今天拥有的非常积极的资产管理团队的要素。话虽如此，我们非常愿意持有一定数量的空置资产，因为我们要么试图重新定位它，要么试图找到能够提高租金收回能力的合适客户等。所以在一家拥有超过15,200处资产的公司中，有170处资产空置，我认为你可以将其视为自然空置率应该有的样子。大约是1%。我要进一步说，我们对我们正在处理的1.5%到2%的资产感到满意，无论是处置还是重新定位。所以我认为170这个数字比过去几年你在我们投资组合中看到的要小。但我认为这是自然空置率。
感谢你的时间。谢谢。
下一个问题来自德意志银行的Tayo Okusanya。请讲。
是的，大家晚上好。所以再次，看看今天的投资组合，再次，数千项资产，数百家公司，多个地区。在我看来，考虑到你们正在做的事情的性质，人工智能应该能够在整体业务中创造更多效率，无论是在承销方面，资产管理方面。只是好奇，你们如何考虑在业务中使用人工智能？如果我可以用这个词的话，人工智能能力或优势如何能创造相对于同行的额外竞争优势？
这——与Tayo问的问题一致。我故意尽量简短，因为这本身就是一个完整的讨论。我将与你分享的是，我们是一个高度识字、技术驱动、数据驱动的组织。因此，人工智能绝对将成为我们每项业务的一部分。它已经在我们创建的专有工具上。它在采购方面帮助我们。它在承销方面帮助我们。它在做出资产管理决策等方面帮助我们。这只是其中一部分。但当你考虑一个组织并考虑发展方向时，人工智能真正会为组织带来巨大积极规模效益的地方，不是从前端工具开始。它从数据开始。它开始于创建一个数据定义非常清晰的组织。这些数据之间的相互关系非常明确，然后由这些输入数据创建的数据也非常明确。然后你可以开始提出可以覆盖在这个非常结构化的数据湖上的工具，以创造各种不同的规模效益。但Tayo，你100%正确。我的意思是，人工智能现在是并且将成为房地产公司每个职能的更组成部分。我对此毫不怀疑。我相信，在我心中，考虑到我们何时开始这一旅程以及从技术角度的复杂程度，以及这家公司和管理团队如何将技术视为我们业务模式中规模的推动者和创造者，我们最有能力利用这一点。
所以我只是触及了一些事情。我谈到的每个领域，我们都可以花两个小时进行详细讨论。但我们正在顺利进行，有一些工具已经是整个业务的重要组成部分，比如CoPilot等。还有其他非常具体的工具被我们业务的垂直要素用于帮助推动规模。但这仍然只是人工智能在未来3到5年内为Realty Income这样的公司所能做的事情的皮毛。
谢谢。
问答环节到此结束。我想将会议交回给Sumit Roy进行任何闭幕发言。请讲。
谢谢，Chuck，帮助主持这次会议，也谢谢大家的参与。期待在即将举行的一些会议上见到大家。
[操作员闭幕词]