Kimberly A. Green（高级副总裁，投资者关系）
Jeffrey S. Edison（董事会主席兼首席执行官）
Robert F. Myers（总裁）
John P. Caulfield（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
Andrew Reale（美国银行）
Michael Griffin（Evercore ISI）
Haendel St. Juste（瑞穗证券）
Caitlin Burrows（高盛）
Omotayo Okusanya（德意志银行）
Caroline Long（摩根士丹利）
Floris van Dijkum（Ladenburg Thalmann）
Todd Thomas（KeyBanc资本市场）
Cooper Clark（富国银行）
Hong Zhang（摩根大通公司）
Michael Goldsmith（瑞银全球研究）
Sydney Rome（巴克莱）
Paulina Rojas Schmidt（Green Street）
下午好，欢迎参加Phillips Edison and Company 2025年第四季度业绩电话会议。请注意，本次会议正在录音。现在我将会议转交给投资者关系主管Kimberly Green。Kimberly，请开始。
谢谢。今天与我一同出席的有我们的董事长兼首席执行官Jeff Edison、总裁Bob Myers以及首席财务官John Caulfield。在我们的准备发言之后，我们将开放问答环节。今天的会议结束后，会议的存档版本将在我们的投资者关系网站上发布。提醒一下，今天的讨论可能包含有关公司未来业务和财务业绩的前瞻性陈述，包括未来的收益指引和未来的市场状况。这些陈述基于管理层当前的信念和预期，并受我们SEC文件中描述的各种风险和不确定性的影响，并且我们今天的讨论将引用某些非GAAP财务指标。
有关我们使用这些指标以及这些指标与GAAP结果的调节信息，可在我们的收益新闻稿和补充信息包中找到，这两份文件均已发布在我们的网站上。请注意，我们还发布了包含更多信息的演示文稿。我们对前瞻性陈述的警示同样适用于这些材料。现在，我想将会议转交给Jeff Edison。Jeff。
谢谢Kim，也谢谢大家今天参加我们的会议。我们很高兴报告2025年的强劲业绩，其中NAREIT每股FFO增长7.2%，核心每股FFO增长7%，同店NOA增长3.8%。此外，我们对2026年NAREIT FFO和核心每股FFO的指引增长率处于中个位数水平。尽管市场可能继续对消费者健康状况以及关税对零售商的影响感到担忧，但就Pico的周边商户和杂货商而言，我们的展望保持不变。我们对我们的投资组合仍然感到非常满意。
我们看到消费者具有韧性，我们的顶级杂货商和以必需品为基础的零售商继续为我们的购物中心带来稳定的客流量。就交易市场而言，以杂货为锚点的购物中心的强劲基本面继续吸引市场更多关注，这并不奇怪。我们仍然有信心实现2026年总收购指引4亿至5亿美元的目标，2025年我们在PicoShare的收购额约为4亿美元。我们在寻找核心优质投资机会以及管理不善和入住率低的日常零售中心方面展现出持续的成功。
此外，我们拥有合资企业的专业知识和合作伙伴关系，能够继续在优质零售的投资范围内进行收购。我们继续以纪律性的买家身份进行投资，收购价格高于我们的资本成本。我们继续为以杂货为锚点的收购设定9%的无杠杆内部收益率目标，为日常零售中心设定10%以上的目标。总而言之，我们对2025年的业绩和2026年的展望感到满意。Pico的核心业务是以杂货为锚点的购物中心业务。我们是拥有适当规模的社区购物中心的领导者，专注于以必需品为基础的零售。我们本地化的智能运营平台正在推动强劲的租金和NOI增长。
我们对执行计划并在2026年及以后实现稳健增长的能力充满信心。我们相信，我们投资组合的质量和运营平台的实力使Pico在我们的领域有最佳机会实现行业领先的每股FFO增长和AFFO增长。我们相信，对Pico的投资提供了显著的上行机会，并有高质量的现金流、强劲的基本面和持续的长期增长作为支撑。由于我们的股价相对于长期增长前景存在折让，我们认为Pico代表了一个有吸引力的投资机会，可以投资于一家能够实现中高个位数年度收益增长的领先运营商。
我们将继续以较低的贝塔系数创造更多的阿尔法收益。现在我将会议转交给Bob。Bob。
谢谢Jeff，也谢谢大家参加我们的会议。我们继续看到对以必需品为基础的零售的高需求，目前没有放缓的迹象。Pico的租赁团队仍然专注于抓住这一需求，推动我们的内铺入住率达到历史最高水平，同时实现了令人印象深刻的可比租金价差。零售商希望位于我们的购物中心，因为顶级杂货商带来持续且反复的客流量。Pico继续实现强劲的内部增长。我们的租赁活动和入住率保持在非常高的水平。2025年，PICO团队执行了1026份租约，总面积约600万平方英尺。
我们认为，这种活动在物业层面代表了价值的大幅增长。投资组合入住率保持高位，年末达到97.3%。已租赁的锚点入住率保持强劲，为98.7%，内铺已租赁入住率年末达到历史最高的95.1%，环比增长30个基点。我们投资组合的年末保留率高达93%。高保留率意味着更少的空置时间和更低的租户改进成本，这转化为Pico更好的经济效益。我们预计未来保留率将保持稳定。HECO在第四季度实现了20%的可比续约租金价差。
本季度的可比新租赁租金价差保持强劲，为34.3%。我们的租赁价差反映出零售环境继续非常积极。我们正在利用PECO的定价能力，这源于我们高质量投资组合的需求、强劲的租赁价差和嵌入式租金 escalators。我们在2025年执行的租赁交易，无论是新租约还是续约，内铺平均年租金增长2.7%。这是我们长期增长的另一个重要贡献因素。关于坏账，我们积极监控周边商户的健康状况。我们预计2026年的坏账将与2025年持平，2025年全年坏账约占收入的78个基点。
鉴于我们当前的渠道和可见性，以及强劲的零售商需求和新供应的缺乏，我们对坏账的指引范围感到满意。我们的商户组合高度多元化，除了杂货商外，没有显著的租金集中。转向开发和再开发，Pico有20个项目正在积极建设中。我们在这些项目中的总投资估计约为7000万美元，平均估计收益率在9%至12%之间。2025年有23个项目稳定运营。这意味着向我们的商户交付了超过40万平方英尺的空间，每年新增NOI约680万美元。
我们专注于扩大开发和再开发项目的渠道。这项活动仍然是增长的重要驱动力。此外，Pico团队继续寻找能够为我们的投资组合增加长期价值的增值收购。我们本年度至今的活动包括7700万美元，其中包括目前在我们渠道中的两个核心以杂货为锚点的购物中心。我们已获得或已签订合同的资产约1.5亿美元，预计将在第一季度末或第二季度初完成交易。鉴于市场的强劲、我们的目标渠道以及Pico的团队，我们相信我们能够实现2026年总收购目标。
我们当前的渠道包括核心以杂货为锚点的社区购物中心、日常零售中心和合资机会的组合。现在我将会议转交给John。John。
谢谢Bob，各位上午好，下午好。我们的第四季度业绩展示了我们在Pico所建立的业务。一个高性能的以杂货为锚点和以必需品为基础的投资组合，产生可靠的高质量现金流。Pico团队继续在实力和稳定的基础上运营。第四季度NAREIT FFO增至8880万美元，或每股摊薄后0.64美元。第四季度核心FFO增至9110万美元，或每股摊薄后0.66美元。转向我们的资产负债表，我们拥有强劲的流动性状况，加上我们已证明的进入股票和债券市场的能力，我们有能力执行我们的增长计划。
提醒一下，heco每年可以收购3亿美元的资产，并且仍保持在我们的目标杠杆范围内。截至2025年12月31日，我们拥有约9.25亿美元的流动性来支持我们的收购计划。年末净债务与过去十二个月年化调整后EBITDAR的比率为5.2倍，上一季度年化比率为5.1倍。提醒一下，我们的固定利率债务目标约为90%，我们年末达到了85%。我们预计在2026年通过融资活动解决浮动利率债务问题，我们将伺机进入债务市场。
我们相信固定收益投资者欣赏以杂货为锚点的必需品零售的高质量现金流和稳定性，我们仍然认为相对于评级较高的购物中心同行，我们的信用被低估了。关于指引，我们在12月提供了2026年的强劲指引。我们的展望反映了持续稳健的收益增长。2026年净收入指引范围为每股74至77美分。我们预计2026年同店NOI增长在3%至4%之间。我们对2026年NAREIT每股FFO的指引在中点较2025年增长5.5%，我们对2026年核心每股FFO的指引在中点同比增长5.4%。
我们2026年的指引不假设任何股权发行。我们的增长和投资计划不依赖于进入股权资本市场。Pico团队继续拥有支持我们长期增长计划的大量财务能力。我们有多样化的资本来源，可用于增长和匹配我们的投资活动资金。这些来源包括额外的债券发行、资产处置、合资企业以及在市场更有利时的股权发行。2025年我们在Pico Share出售了约1.45亿美元的资产，我们计划在2026年出售1亿至2亿美元的资产。
与我们的收购类似，我们以内部收益率为基础评估我们的投资组合，并将这些处置的收益再投资于具有更高长期内部收益率的资产。我们专注于保持我们的高质量投资组合，同时改善pico的长期增长前景。这项活动为Pico提供了实现我们已取得的收益同时投资于未来增长的机会。我们相信这种方法有助于推动长期稳健的NOI增长。总而言之，PECO在2025年取得了出色的业绩，我们为2026年继续保持这种增长做好了充分准备。展望2026年以后，我们仍然相信Pico可以持续实现3%至4%的同店NOI增长，并在长期基础上实现中高个位数的核心每股FFO增长。
我们还相信，随着我们的租赁组合更多地偏向续约活动，我们的长期AFFO增长可以更高。我们相信我们的核心每股FFO和AFFO增长目标将使Pico在长期基础上跑赢购物中心同行的增长。现在，我们将开放提问环节。操作员。
谢谢。如需提问，请按电话键盘上的星号1举手加入队列。如果您想撤回问题，请再次按星号1。谢谢。我们的第一个问题来自美国银行的Andrew Riel。请讲。
下午好。感谢回答我的问题。你们预计今年的外部交易量会更大。那么，当我们考虑到对高质量以杂货为锚点资产的竞争程度以及过去一年这种竞争的加剧，您能否谈谈您渠道中机会的多样性以及目前外部对您最具吸引力的是什么？
当然。谢谢你的问题，Andrew。在收购方面，正如你所指出的，竞争确实更多了，但我们也看到市场上有很多产品，我们认为这可能会自我平衡，创造足够的机会。我认为这就是为什么我们有很高的信心能够达到我们为收购速度设定的目标。Bob，你对此有什么想法吗？
是的，Jeff，我补充一下，与2025年相比，我们看到新的潜在机会超过了200%。我们的承销量比上一年增加了约50%，提交给投资委员会的交易数量翻了一番。这是在2025年与2024年相比，而在2026年。我知道现在才年初，但我们已经看到我们正在关注的机会增加了约70%，我们承销的交易增加了约67%，提交给投资委员会的交易增加了10%。我们将继续坚持9%和10%的无杠杆回报目标。
我们将非常专注于继续我们以杂货为锚点的购物中心的核心战略。我们将以很小的比例用日常零售类别来补充它。因此，这两个领域今年对我们来说都将非常活跃。我们对本年度至今完成的收购以及未来的渠道感到非常满意。
好的，这非常有帮助，谢谢。那么，关于Ocala开发地块有什么最新情况吗，特别是关于该项目的时间安排。您的渠道中目前是否有其他大规模的战略土地收购？
Bob，你想回答这个问题吗？
好的。另一个很好的问题。我们对Ocala市场以及我们所看到的增长感到兴奋，因为它是美国增长最快的社区和地区之一。在5英里半径范围内有10,000套新房屋正在建设中。再次，你知道，我们收购了一块土地，用于我们预计年中剥离的杂货商，然后我们将剩下七个外铺地块，我们目前正在为地面租赁机会进行营销。所以我们处于有利地位，我相信就在几周前，我们预计该项目的无杠杆回报率将超过9.5%至10%。
所以我们对进入那个市场感到非常满意。显然，这反映了我们30年来建立的杂货商关系。至于任何新的更大规模的杂货商开发项目，我们有一个渠道，我们正在与我们的杂货商讨论。我们有几个正在合同中的交易，但我不会说今年会有接近达成的交易。
谢谢。
我们的下一个问题来自Evercore的Michael Griffin。请讲，Michael。您的线路已接通。
抱歉。我刚才静音了。抱歉。感谢回答问题。我想首先问一下投资组合的入住率，无论是已租赁入住率还是经济入住率，都明显高于同行。第一，您认为我们是否几乎达到了终端入住率水平？可能在锚点方面比内铺商户更接近。第二，考虑到您的入住率水平，您认为这在续约谈判中是否给了您更多的杠杆，比如能够在租金 escalators 上施加更多压力，或者对于锚点租约，可能缩短选择权期限或在其中纳入一些内部增长条款。
是的，在我让Bob回答之前。感谢你的问题。我们认为我们的入住率更高的原因是更多的零售商希望进入我们以杂货为锚点的位置，以必需品为基础的零售商将我们视为他们想要的地方。这使我们的稳定入住率高于该领域的其他任何人。我们认为这种情况将继续，并且我们相信从今天的水平还有上行空间。显然，在锚点方面没有太多空间，因为我们已经处于非常高的90%以上。
但我们仍然认为内铺商店还有1到2个百分点的额外增长空间。所以我们对此感到兴奋。我们坚信零售商通过他们的租约表达了他们的选择，他们租赁了我们的大量空间，这就是为什么我们处于同行中的最高水平。Bob，你想多谈谈租户需求以及我们在租户方面看到的情况吗？
是的，我将提供更多细节。就入住率而言，我们目前为97.3%，正如我所看到的，我们的锚点入住率为98.7%。我确实相信存在锚点需求。我们从超过10,000平方英尺的空间以及我们已发出待签署的租约和意向书中看到了这一点。我相信我们今年仍有空间将这个数字提高到99.1%至99.3%。我还要告诉你，我们的内铺已租赁入住率达到了历史最高的95.1%。我看不到它会放缓。
考虑到我在渠道中看到的可见性，它非常活跃。没有新的供应，零售商需求旺盛，我们对必需品的关注非常积极。我想说，我们相信内铺还有100到150个基点的持续上行空间。对此感到非常满意。关于杠杆，这是一个很好的问题。我们目前的入住率保留率为93%。这很强劲。如果你看我们第四季度的数据，93%的保留率，我们每平方英尺仅花费24美分来续约，续约价差超过20%，复合年增长率超过3%。
所以我们正在推动复合年增长率。我们获得了异常高的第一年增长。我目前有大约150份续约待签署，数字甚至比我刚才分享的还要快。所以再次，你知道，我认为我们处于非常有利的位置。鉴于零售商的需求。我们专注于拥有排名第一、第二的杂货商。我们看不到任何放缓的迹象。作为续约过程的一部分，我们正在做的另一件事是重新谈判一些非货币条款。你考虑上限、限制和禁止建设区域。
你知道，我们有杠杆来谈判这些条款，为我们的渠道和现有投资组合提供更多灵活性。继续创造NOI增长。
各位，非常感谢这些细节。那么，也许回到收购渠道中的日常零售部分。除了核心杂货锚点外，你似乎可以通过这些物业在收益增值和外部增长方面获得一些真正的推动。但我很好奇，也许Jeff或Bob，你能否评论一下你如何权衡这些可能的非锚点 strip 物业（你可能针对日常零售）与核心以杂货为锚点的租户基础在信用方面的潜在差异，以及可能的租户健康状况（不是担忧，只是不同的租户构成）。
这是个很好的问题。我先谈一点，然后Bob，你也加入进来。当我们看待日常零售时，我们希望在未来三年内将其资产规模达到10亿美元。所以它将永远是我们公司的一部分，但不是我们的主要焦点，我们的主要焦点将是杂货锚点方面。但是，我们相信有一个独特的机会来利用某些地方，我们可以找到物业，我们可以使用Pico的机制，知道每个商户想要在那里的位置，我们可以将他们带到他们无法进入我们现有中心的位置，我们认为这是一个非常强大的工具，能够在市场的特定细分领域推动超额回报。
我们对此感到兴奋，我们认为这将为我们创造一些绝佳的机会，从我们在传统优质零售中心获得的增长之外获得更大的增长。还有其他...
非常感谢。
是的，好的，谢谢。
我们的下一个问题来自瑞穗的Handel Saint Juste。请讲。
嘿，各位，谢谢回答问题。嘿。嘿Jeff。第一个问题关于资本配置。感谢你关于收购策略的评论。我想我也好奇你正在考虑的其他资本配置选择。所以也许评论一下你如何考虑要么加大再开发、地面开发，以及可能在这里回购股票，股票的应用资本化率似乎在中低六左右，与收购资本化率没有太大不同，只是略高一点，但这是即时回报。所以只是好奇除了收购之外，你如何考虑资本配置。
谢谢。
很好的问题，Adele，这也是我们显然经常思考的问题，你谈到的所有方面都是我们资本配置的常规讨论内容。地面开发是我们认为有机会的重要部分，但规模不大。它不会成为主要部分。你知道，我们希望能达到我们谈论的日常零售的规模。因为我们认为我们可以在那里获得超额回报，所以这将继续成为我们业务的一部分。
我们，你知道，我们今年将投入大约7000万美元用于再开发和地面开发资本。我们在5000万至7000万美元的范围内。去年7000万，今年可能7000万，未来可能更接近5000万。但我们希望能达到7000万。所以我们喜欢，我们显然喜欢在收购方面的配置，包括我们传统的优质零售和日常零售。再次，如果我们能找到机会并达到我们目标的无杠杆内部收益率，我们认为有机会在那里配置资本。
而且你知道，我们，正如我们多次说过的，我们可以购买3亿美元的物业并进行3亿美元的再开发，而无需回到市场并保持我们今天的杠杆水平。所以我们有这种增长的机会，我们希望继续在我们找到机会的地方利用它。所以所有这些都是其中的一部分。我们一直在关注股票回购，因为你知道，自从我们开始以来，我们就一直在关注。现在，你知道，我们处于一种中间地带，现在不是发行股票的好时机。
但同时，我们认为通过购买物业和进行再开发，我们可以为投资者获得比回购股票更好的回报。所以我们处于那种中间范围，这就是为什么我们制定了今年的愿景，我们对此感到兴奋。我认为我们可以做一些非常令人兴奋的事情。另外一个部分是资产处置，处置为我们提供了更大规模购买的更多机会。这也是我们今年将关注的事情。
很好。想问问关于亚马逊的问题。有一些头条新闻说他们正在关闭一些商店，一些Amazon Go Fresh门店。我想知道你们是否有很多敞口，这是否影响了你们的对话或杂货商对空间的需求。
谢谢。是的。亚马逊生鲜正在关闭他们的商店。他们这样做对我们来说并不意外。他们在实体零售方面确实遇到了困难，他们正在努力解决这个问题。我认为全食超市是他们的途径，你听到，你知道，关于他们扩展那个品牌的事情。这是他们实体零售活动的下一步，我认为他们会继续尝试不同的东西，直到找到有效的方法。到目前为止，他们还没有找到任何有效的方法。他们已经宣布了更多关于杂货配送的消息，我们正在密切关注。
我们的感觉是，如果你今天看一下，超过80%的杂货配送，仅仅是杂货的配送部分，是从商店完成的。那么，当你没有克罗格、沃尔玛和其他传统杂货商拥有的商店足迹时，你如何做到这一点，这将是困难的。所以我们会继续观察。你永远不要低估他们。他们是一家伟大的公司。所以我们会继续观察他们，看看他们做什么。到目前为止，他们在实体零售方面的表现并不令人印象深刻。
谢谢。感谢这些信息。
不客气。
我们的下一个问题来自高盛的Caitlin Burrows。请讲。
嗨，各位。也许作为其他问题的后续，John，你稍微谈到了一点，但资本成本如何影响Pico的收购速度？你是否感到任何限制？更高的股价会让你对今年更高的收购目标感兴趣吗？
很好的问题，Caitlin。谢谢。答案是肯定的。更高的股价将鼓励我们在收购方面更加活跃。我们有资本和能力在不发行额外股票的情况下实现我们今年设定的目标。所以我们为此做好了准备。我们也将在处置方面积极行动，以便我们可以使用额外的资本来保护，也许能够比我们在指引中谈到的更快地增长。所以，如果有机会，我们会找到资本来做到这一点。
希望股价能达到我们认为应有的水平。如果没有，我们有多种其他渠道可以用来实现增长，并且有很多外部方有兴趣与我们成立合资企业等，我们可以借此增加我们现在预测的增长。
明白了。好的。那么，关于坏账方面，第四季度确实有所上升。你能讨论一下是什么导致了这一点，你对它的可见性有多少，以及你对2026年的预期自12月的业务更新以来可能有何变化？或者是否与过去几个月的预期一致？谢谢。
John。你想回答这个问题吗？
当然。他们总是把有趣的问题留给我。谢谢你的问题，Caitlin。看，最终如果你将其与2024年第四季度相比，我会说今年的整体运行率较低。我们的坏账实际上一直相当稳定。我们今年年底约为78个基点，展望未来，我们认为这将保持一致。所以当我们在12月设定指引时，我们从1月和2月到目前为止的数据点与该指引非常一致。我们对持续的租赁需求感到非常鼓舞，并鼓励我们的团队为我们的物业找到最佳运营商、最佳商品组合，这将使我们能够提高租金并使我们的商户取得成功。
所以我们在坏账方面没有看到任何令人担忧的事情。第四季度略有上升，但最终仍然与我们今年看到的以及我们对26年的预期非常一致。
谢谢。
我们的下一个问题来自德意志银行。请讲。
是的。嗨，各位。John，这个问题是问你的。你早些时候评论过你的整体信用评级，以及你内部认为你可能应该有更高的信用评级。只是好奇，当你现在与评级机构交谈时，是什么阻止了这一点，然后如果并且当它发生时，你期望它会如何影响你的债务成本？
谢谢你的问题，Teo，也感谢有机会利用这个平台。所以我们确实认为我们的信用被低估了。当我们将我们的杠杆水平与同行相比时，我们的杠杆指标与他们相同或在某些情况下更好。评级机构目前更关注规模。如果你看看在我们这个领域获得评级的公司，他们比我们大得多。所以在我们看来，我们认为我们的持续规模和收购活动将给我们机会增加我们在无担保债券市场的债务发行。
这有望给我们机会进入股票市场，增加我们的机构持股和流通股。最终，我被告知通常每信用等级约25个基点。但我会说固定收益投资者肯定在关注，我确实认为他们为我们压缩了这个范围。所以虽然我相信评级提升有好处，但固定收益投资者确实认识到以杂货为锚点的投资组合的实力、我们的业绩、我们的记录。所以最终我认为现在如果我们发行十年期债务，可能在5.25%左右。
我认为如果我们处于更高的评级位置，情况可能会更好。这是我继续向评级机构强调的对话。目前我认为这与规模有关，但我们将继续争取。
明白了。这很有帮助。那么如果我可以继续追问。还是关于资产负债表，你的浮动利率债务占比可能比大多数同行略高。考虑到你对未来利率走向的任何预测，你如何考虑对此进行处理，比如对其中一些进行互换以减少浮动利率债务，或者你如何考虑这个问题？
我们年末的固定利率债务占比为85%。我们的长期目标是90%的固定利率。我们认为在这种环境下，我们关注的关键部分实际上是我们的到期日历，这是我关注的部分。所以我们有一些在2027年1月到期的债务，我们今年将处理这些，当我们获得更长期限的资本时，这将是固定的，自然会推动我们朝着目标前进。我们认为当前市场对短期利率的走向存在疑问。
但我确实认为稳定性是，而且我认为现在曲线更陡峭，因此没有惩罚。我们专注于确保它可用且具有机会性，而不是处于必须行动的位置。所以我们的首选方法与过去几年相同，即继续收购并匹配。为这些收购提供资金，以及进行再融资活动，将使我们能够增加期限和固定利率票面利率到我们的债务组合中。
很好。谢谢。
谢谢。
我们的下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Camden。请讲。
嗨，我是Ron的代表Caroline。感谢回答我的问题。你提到在处置方面很活跃。我只是想知道你能否分享更多关于你所看到或预期的情况，以及总体上关于你在处置的资本化率和无杠杆内部收益率方面看到的情况的更多细节。
当然，Caroline，谢谢你的问题。Bob，你想谈谈处置方面吗？
是的，很好的问题。我们在2025年最终出售了约1.4亿美元的资产。而且，在资产回收方面，我们希望更加有意图。我们在处置方面的核心战略是出售我们已经稳定的资产，这些资产的无杠杆回报目标可能在7%左右，并用我们今天看到的战略和机会替换它们，无杠杆回报在9%到10.5%之间。就2026年的预期而言，我们将继续做同样的事情。我们制定了1亿至1.5亿美元的预算来执行同样的战略。
非常有帮助。谢谢。
谢谢，Craig。
我们的下一个问题来自Ladenburg的Flores Van Dijkum。请讲。
嘿，各位，感谢回答我的问题。回到资本配置。也许你能谈谈为什么你的日常或非锚点战略规模不大，如果你能获得更高的内部收益率，而且，你知道，那里没有足够的机会集吗？我本以为如果可以的话，它会更大，也许你能谈谈这个。然后关于处置，你知道，你认为你能以什么价格出售资产？是5、5.5，还是低于5的资本化率？
Flores，谢谢。关于资本配置方面，关于日常零售，我们设定了在未来三年内达到10亿美元的目标。我们希望能比这更快，如果机会出现，我们会这样做。如你所知，我们在这个业务上非常有纪律。我们希望确保这是一种产品，当我们将Pico的机制应用于它时，我们可以获得加速和超额回报。这意味着我们必须有纪律。我们可能不会像购买更同质化的纯三净租赁交易那样快，但我们认为这是该领域的机会所在。
我们认为我们可以找到那种产品。而且，如果我们找到更多那种产品，我们会购买更多。这将取决于我们能否找到那种水平的机会。所以这是我们那里的关键配置问题。至于处置，Flores，我们在出售物业时确实考虑两个方面。一个是没有太多上行空间的项目，我们已经对其应用了我们的机制，稳定了产品，我们认为我们可以获得良好的定价，定价在，你知道，在我们看来，无杠杆内部收益率在7%、7.5%左右的范围内。
那是我们去年做的一个方面，你知道，我们去年在加利福尼亚出售了一个项目，资本化率为5.75%-5.8%，属于那个方面。另一个方面更多是去风险方面，我们看到我们可以获得良好的定价，但我们认为内部收益率仍在7%、6.5%-7%左右的范围内。但更多是因为我们认为通过出售它可以降低投资组合的一些风险。所以这些是我们倾向于推向市场的两个方面，比我们实际预期执行的要多。
因为我们想确保我们获得定价，并且我们有各种产品，确保如果我们获得定价，我们就出售。如果我们没有获得定价，我们就不出售。因为这些都是，你知道，否则我们将长期持有的优质资产。但这就是我们处理处置市场的方式，显然，这也有助于管理资产负债表。这回答了你的问题吗？
有帮助。谢谢Jeff。不，非锚点和非核心销售之间的价差相当大。所以是的，是我的问题。
我们对此感到兴奋，Floris。我们认为那里有机会，这就是为什么我们参与其中。这就是为什么我们认为我们得到的回报是承担我们认为人们认为存在但实际上风险要小得多的风险，这就是为什么我们，你知道，对此感到兴奋。
也许在我的后续问题中，我想我在之前的电话会议上问过这个问题，但是，你的续约价差非常强劲，但你的选择权在某种程度上影响了你的整体平均价差，包括选择权的价差仍然在13%以上。所以，非常稳健。但是你在未来的租约中对选择权做了什么？因为显然你是否签署没有选择权的新租约，以便消除价差中的一些阻力？
是的，答案是肯定的。Bob，你想谈谈租赁方面的选择权策略吗？
是的，Floris。这是我们非常关注的问题。当然，93%的保留率和我们在续约方面的杠杆，我们在谈判中获得了很多，20%的增长和3.25%的复合年增长率。例如，在新交易方面，你知道，我们的新租赁价差约为34%，我们看到新交易的复合年增长率在2%至3%之间。所以这是现有投资组合的情况。我认为作为我们新交易谈判策略的一部分，我们只是说不。如果租户想要选择权，我们总是从说不开始。
我知道选择权对房东没有好处。然而，当你拥有一个有很多全国性和区域性租户的优质投资组合时，他们与我们一起在这个空间投入了大量资本。所以除了他们5年或10年的主要租期外，他们确实想要一些保护。所以这对他们来说是有意义的。我们真正一直在推动的，而且很难实现的是，每个选择权期间20%的增长，再加上3%的复合年增长率。我激励我的租赁团队推动这种行为。
我们正在朝着这个方向前进，但这很困难。但你在继续想办法减少选择权并提高复合年增长率方面是正确的。
你的下一个问题来自KeyBanc资本市场的Todd Thomas。请讲。
是的，嗨。谢谢。我想问几个关于收购和合资活动的问题，特别是在活动 pace 方面。Bob，你提到你看到报价增加，而且，我想，我有两个问题。我们是否应该期待2026年合资活动有更显著的增加？第二，Jeff，我想你评论说你正在与其他潜在资本来源进行讨论。是否有其他潜在的合资伙伴，你正在与他们讨论另一个工具？
所以我来回答第二个问题。Bob，你想谈谈今年的合资活动吗？Todd，我们一直在与潜在的合资伙伴交谈，他们有特定的需求，可能符合我们以必需品为基础的杂货锚点购物中心的整体重点，这与我们现有的情况没有不同。我们将继续进行这些对话，在合适的情况下，这将是一个机会，就像，你知道，我们现有的两个合资企业一样。而且你知道，当你的股票没有达到你想要的交易价格时，合资机会是你必须更密切关注的一个方面。
嘿，Bob，你想多谈谈今年的活动吗？
是的。我们继续看到机会增加。我们每周与我们的合作伙伴举行投资委员会会议，我们通常每周向团队提交2到4个新地点。所以我确实认为我们今年会看到比过去更多的活动。我认为我们会看到更多的产品，而且，你知道，事情正朝着机会集的正确方向发展。我们看到的定价机会。我们将完成我们的一个基金。我们目前有一两个交易正在合同中，所以这将完成一个。
然后我们与Cohen and Steers的合资企业不仅在早期非常成功，而且有足够的资本继续利用我们看到的市场机会。所以我对合资企业的活动感到鼓舞。
好的。然后关于，你知道。你继续谈论，你知道，内部收益率，你知道，以杂货为锚点的核心收购超过9%，然后我想你说日常零售超过10%。你能简单介绍一下你为这些内部收益率障碍所关注或目标的基本框架和承销假设吗？
当然。为什么不。Bob，你想，你想介绍一下我们的。Todd，简单的答案是我们进行非常标准的承销，并且在我们查看的所有内容中保持一致，而且，你知道，这是我们在这个行业30年来不断完善的东西，而且，你知道，我们已经完善到我们在整个投资组合中非常准确的程度，如果你，你知道，我们每年都会回顾我们承销的所有内容，并将其与我们的表现进行比较，在过去十年中，我们的表现比我们的承销高出约1%。
所以这表明我们，你知道，我们有正确的系统来实际达到我们认为投资组合会发生的情况。而且它已经证明了自己。
Jeff，我要补充的是，当你具体看我们的日常零售时，我们拥有的9个中心大约1.8亿美元的资产，一个上行机会帮助我们获得超过10%的无杠杆回报是当前的入住率、空置率和市值调整机会。所以我们做得非常好，鉴于市场上没有新的供应，并且有杠杆来提高租金。例如，在那个9个物业的投资组合中，我们已经产生了超过45%的新租赁价差和超过27%的续约价差以及复合年增长率。我们非常专注于，你知道，在我们的核心市场有一个坚实的战略，我们可以利用我们的全国账户团队，我们可以重新商品组合。
我们非常专注于将我们的商品组合重点转向必需品和服务。你想想休闲快餐、健康美容、医疗零售服务。这些是我们看到需求的领域，我们看到我们整体商品组合的有效性。现在，在这个战略中，你通常会看到我们的收购资本化率在6.7%到7%之间，如果有更多的空置增长空间，我们可能会降到6.5%。但正如Jeff所指出的，是的，在我们的承销中，我们不会在后端压缩资本化率。所以我们正在利用纯粹的增长。
这些将有4.3%到6%的复合年增长率，我们将能够提高入住率，即使在过去一年中，9个物业的入住率已经从91.6%提高到94.7%。310个基点。我们看到无杠杆回报超过我们的承销，达到Jeff所说的100个基点。我们超过了11%。这就是该战略的好处，因为我们继续利用我们的运营专业知识来重新商品组合并创造长期价值。这就是为什么我们也对在未来三到四年内将这部分业务增长到7亿至10亿美元感到兴奋，以Phillips Edison的方式。
好的，这真的很有帮助。谢谢。最后一个问题，John，关于指引的快速问题。你知道，它包括总收购4至5亿美元。但是，你知道，似乎有1亿至2亿美元的处置也在今年计划中。这是否嵌入在范围内，或者处置活动目前没有计入指引？具体来说。
它在我们的指引中。我们提供的指引中考虑了处置。是的。
我们的下一个问题来自富国银行的Cooper Clark。请讲。
很好。感谢回答问题。我想继续讨论处置渠道。好奇的是，当你今天考虑营销交易时，投标人池的深度如何，以及你看到的买家概况。
Cooper，谢谢你的问题。买家概况相当分散。我的意思是，它的广度相当坚实，而且肯定比去年更坚实。所以与去年看到的水平和买家种类非常相似。我们认为今年不会改变，到目前为止我们肯定没有看到变化。
显然，我们仍然找到足够的产品来实现我们的目标，但它是一个更广泛的市场和更广泛的兴趣水平。每个物业都有自己的特点，并且每个特点都有不同的买家群体，无论是家族办公室还是机构买家，你知道，他们将如何评估并看到其中的价值。这就是我们，你知道，我们所做的。我们找到那些特定的机会，我们可以找到我们产品的合适买家。
我们的下一个问题来自摩根大通的Hong Zhang。请讲。
是的。嘿，我想我的第一个问题，你过去曾谈到过主动收回空间以长期推高租金的潜力。在你目前的情况下，你是否看到今年有任何机会可能对入住率造成一点阻力，但最终长期推高租金？
Bob，你想谈谈这个吗？
是的，感谢这个问题。我不认为我们会在入住率方面看到任何阻力。我感到鼓舞的是，我们将从商品组合的角度非常有选择性地收回空间，要么是商户不选择提高到当前市场租金，要么是我们没有看到续约增长或商户的盈利能力。所以这将是逐案决定，逐个资产。鉴于93%的保留率和你知道，第四季度的趋势，每平方英尺仅花费24美分。这比更换新商户并推高租金要好得多的经济决策。
当你在租户改进方面投资约22至28美元/平方英尺时，第一年的续约价差必须非常高。所以好消息是，我们将继续有灵活性来重新商品组合，因为供应不足和我们现有投资组合的杠杆，我看不到入住率减弱的任何迹象。再次，这将只是逐案和市值调整机会，以便我们可以最大化投资组合的价值。
你的下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。请讲。
下午好。感谢各位早些时候回答我的问题。你谈到商店入住率可能有100个基点的上行空间，似乎需求存在。那么需要发生什么才能实现这种上行空间？谢谢。
Bob。你想谈谈上行空间吗？
很好的问题。所以这是我们继续讨论我们能做什么的话题。我们实施的一项举措是，你知道，领先于曲线。无论我们讨论供应链还是对空间进行改进，以便我们可以更快地周转它们。你知道，在每个投资组合中，你都会有一些位于独特位置的空间或陈旧的空间。我认为这将是我们看到投资组合现状的新战略。不仅提前识别我们应该投资资本的空间，而且我对我们的租赁团队所做的另一件事是，我对我们前100个产生最高NOI的空置机会设置了激励措施，如果我们能够将它们租出去，我会像赏金计划一样补偿。
在Phillips Edison，我们看到很多成功的一点是，当你有激励性薪酬和佣金来推动行为时，它会起作用。这就是你看到新租赁价差、续约价差和我们投资组合完整性的部分原因。这是我感到兴奋的事情。这将有助于通过有针对性的空间租赁方法再推动100-150个基点。
你的下一个问题来自巴克莱的Sydney Rome。请讲。
嗨，非常感谢回答问题。关于4亿至5亿美元的收购指引以及更高的利息支出。我知道你评论了1亿至1.5亿美元的处置预算，但我希望你能帮助我们了解剩余资金中有多少来自增量债务与自由现金流生成。
Sydney，谢谢你的问题。John，你想谈谈两者之间的分配吗？
感谢这个问题。我们今年产生了超过1亿美元的现金流，实际上，我们认为在分配后将接近超过1.2亿美元的可用现金流。正如我们 earlier 所说，其中约7000万美元可能用于我们的开发和再开发活动，然后考虑处置活动的收益。所以当我们在这里看待债务市场时，我们将利用增量债务资本，同时也进行再融资。所以数学上，我想我指出了可以做到的部分。但最终，我们会考虑今年一到两次债券发行或其他债务发行，但取决于当时的定价。
所以我们将再次处理那些1月份的到期债务。但我会说，我们有超过9亿美元的流动性，包括循环信贷额度，年底我们有一些1031收益可用，这些收益已投资于我们已经完成的收购。所以我们对市场上各种类型的债务资本的可用性以及我们产生的自由现金流感到非常满意。
我们的下一个问题来自Green Street的Paulina Rojas。请讲。
下午好。你能分享一些关于日常零售和典型以杂货为锚点的中心之间资本支出差异的大致数字指引吗？
Paulina，谢谢你的问题。我。我想确保你说的是我们在核心杂货业务上的资本支出与日常零售上的资本支出有何不同。这是你要比较的吗？
是的，正确。理想情况下是占NOI的百分比之类的。
John，你想谈谈这个吗？
当然。在我们看来，我们的目标是超过10%的无杠杆内部收益率，正如Bob earlier 所说，实际上在这个战略中目前甚至高出100个基点或更多。我会说，资本占NOI的百分比实际上看起来很像我们以杂货为锚点的中心。因为当我们稳定这些资产时，我们正在产生增长。我们相信，当你续约商户并提高租金时，它们从资本支出角度来看将非常高效。由于我们评估这些日常中心的特点以及提高现有租金的机会，但更多的是改变商品组合，提高商品费率。
我们谈论它是因为我们也有类似的市场数据表明这些中心的资本应该更高效。我认为这是一个值得关注的数据点。我将其视为一个机会，当你包括这笔资本的影响时，获得超过10%的无杠杆回报。所以当我们看当前状态下的日常零售时，它实际上看起来很像我们在这些中心通常花费的AFFO资本支出的12%至13%，因为占地面积较小，没有太多机会建造外铺，但我们认为它有能力。
但现在我们专注于重新商品组合、重新租赁、提高租金，这最终将实现资本效率。
是的，Paulina，我们在承销中规划了这一点，所以我们，我们经常在购买，你知道，一些日常零售时，我们预先投入大量资本来重新开发中心，以引入我们希望在该中心拥有的商品组合。然后你就会得到John所说的，在稳定的基础上，我们认为成本会更低。但如果你真的想扭转局面，我们认为所需的资本是必要的。
问答环节到此结束。现在我将会议转回给Jeff Edison进行一些总结发言。Jeff。
很好。是的，谢谢操作员。最后，我想重申，Pico在2025年表现非常出色。我们以杂货为锚点的以必需品为基础的投资组合提供了增长和稳定性。我们将这种势头带入2026年。我们高质量、可靠的现金流继续增长，这得益于我们坚实的运营指标和纪律性的投资策略。我们对执行收购计划的能力充满信心，并专注于产生有吸引力的长期内部收益率。由于我们的股价相对于长期增长前景存在折让，我们认为Pico代表了一个有吸引力的投资机会，可以投资于一家能够实现中高个位数年度收益增长的领先运营商。
我们将继续以较低的贝塔系数创造更多的阿尔法收益。最后，我要感谢我们的Pico员工的持续努力，我还要感谢我们的股东和商户的持续支持。现在，我们将结束我们的对话，谢谢大家，祝大家有美好的一天。
女士们，先生们，今天的电话会议到此结束。感谢您的参与，您现在可以挂断电话了。