Thomas Ward（投资者关系高级副总裁）
David Simon（董事会主席、首席执行官兼总裁）
Eli Simon（董事、执行副总裁兼首席运营官）
Brian J. McDade（执行副总裁兼首席财务官）
Caitlin Burrows（高盛）
Samir Khanal（美国银行）
Michael Griffin（Evercore ISI集团）
Michael Goldsmith（瑞银）
Alexander Goldfarb（Piper Sandler）
Craig Mailman（花旗投资研究）
Greg McGinniss（加拿大丰业银行）
Vince Tibone（Green Street Advisors）
Floris van Dijkum（Ladenburg Thalmann）
Omotayo Okusanya（德意志银行）
Linda Tsai（Jefferies & Co.）
Michael Mueller（摩根大通）
Haendel St. Juste（瑞穗证券）
Juan Sanabria（BMO资本市场）
Rich Hightower（巴克莱）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
问候语。欢迎参加西蒙地产2025年第四季度财报电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。如果在会议期间需要操作员协助，请在电话键盘上按星号和数字0。请注意，本次会议正在录制。
现在我将会议转交给投资者关系高级副总裁Tom Ward。谢谢。您可以开始了。
谢谢，Vaughn。也感谢大家今晚参加我们的会议。今天参加电话会议的有董事长、首席执行官兼总裁David Simon，首席运营官Eli Simon以及首席财务官Brian McDade。温馨提示，本次电话会议中发表的声明可能被视为《1995年私人证券诉讼改革法案》安全港条款所指的前瞻性声明，实际结果可能因各种风险、不确定性和其他因素而存在重大差异。有关这些前瞻性声明相关风险因素的详细讨论，请参阅我们今天的新闻稿和美国证券交易委员会（SEC）文件。
请注意，本次电话会议包含的信息可能仅在今天的日期准确。非公认会计原则（non-GAAP）财务指标与最直接可比的公认会计原则（GAAP）指标的调节表包含在今天Form 8K文件中的新闻稿和补充信息中。新闻稿和补充信息均可在我们的投资者关系网站@investors.Simon.com上获取。我们今晚的电话会议将限制在一小时内。
对于希望参与问答环节的人士，我们请您遵守每次仅提一个问题的要求，并请介绍David Simon。
晚上好。我们在第四季度取得了强劲的财务和运营业绩，为公司又一个令人印象深刻的年份画上了圆满的句号。我们实现了出色的租赁业绩，收购了价值20亿美元的优质零售物业，完成了20多个重大再开发项目，并在印度尼西亚开设了一个新的高端奥特莱斯。我们公布的房地产运营资金（FFO）达到创纪录的48亿美元，即每股12.73美元，较上一季度增长0.03美元。
我们的业绩反映了坚实的基本面：高入住率、加速增长的购物者流量、健康且不断增长的零售销售额、积极的供需动态，所有这些都推动了我们现金流的改善。在本年度，我们通过普通股回购和创纪录的现金股息向股东返还了约35亿美元现金。作为上市公司，我们历史上已向股东支付了约480亿美元的现金股息。
接下来，我将把发言权交给Eli。他将讨论我们的租赁和投资活动，然后Brian将更详细地介绍我们的第四季度业绩和明年的展望。
谢谢。2025年期间，我们收购了意大利的两个知名豪华奥特莱斯中心。我们还收购了Brickell City Center中合作伙伴的权益，这是迈阿密快速发展的中央商务区的一个顶级综合用途物业。此外，我们收购了Talbot Realty Group中我们之前未持有的剩余12%权益，以及Phillips Place——夏洛特的一个高生产力露天零售中心，这是我们非常熟悉的市场，通过重新招商和 densification（ densification 此处指增加建筑密度或利用效率）具有显著的增长潜力。这些交易提升了我们投资组合的质量，我们期待运用我们的租赁和物业管理专业知识以及强大的资产负债表，在这些物业中寻求新的增长和价值创造机会。
我们整个投资组合的零售商需求依然强劲。本季度我们签署了超过1300份租约，总面积超过440万平方英尺，全年签署了超过4600份租约，总面积超过1700万平方英尺。我们年度租赁量中约30%是新交易，反映了我们投资组合持续强劲的需求。现在谈谈开发，2025年我们完成了20多个重要的再开发项目，包括Southdale Center、Stanford Shopping Center、King of Prussia和Caesars Forum Shops的零售和体验式新增设施，以及分别在Northgate Station和Lakeland Mall的综合用途新增设施，包括酒店和住宅。
2026年，计划上线的值得注意的零售和综合用途项目包括Brea Mall、Northgate Station的第一期住宅、Mission Viejo商店的露天扩建（包含餐厅和零售）、Briarwood Mall（设有新的Harvest Market、Dick's Sporting Good和住宅）以及Tacoma Mall的New Village商店和餐厅。我们还预计将开始建设令人兴奋的新项目，包括Fashion Mall at Keystone和Town center at Boca Raton的G anchor再开发项目。多伦多、Desert Hills和Woodbury Common的扩建项目、Premium Allen以及我们在纳什维尔的新露天零售和综合用途开发项目Sagefield正在推进中。
我们还计划在原TRG资产（包括the Mall at Green Hills International Plaza和Cherry Creek Shopping Center）提升商品组合并进行有意义的资本升级。年底时，我们在所有平台的开发净成本份额总计约15亿美元，综合收益率为9%。约45%的净成本用于综合用途项目。我们的新开发和再开发机会 pipeline（ pipeline 此处指项目储备）持续增长，现已超过40亿美元。
现在我将发言权交给Brian，他将介绍我们的第四季度业绩。
谢谢Eli。第四季度房地产运营资金（FFO）为每股3.49美元，而去年同期为3.35美元，增长4.2%。国内和国际业务均表现良好，贡献了26美分的增长，主要由整个业务的租赁收入增加推动。正如预期的那样，利息收入下降和利息支出增加共同造成了7美分的拖累。国内物业净经营收入（NOI）增长强劲，本季度同比增长4.8%，全年增长4.4%。包含我们国际物业（按固定汇率计算）的投资组合NOI本季度增长5.1%，全年增长4.7%。
购物中心和高端奥特莱斯年底入住率为96.4%， mills（ mills 此处可能指特定类型的零售物业，如工厂直销中心）年底入住率为99.2%。TRG资产的加入使购物中心和高端奥特莱斯的入住率下降了20个基点，mills的入住率下降了30个基点。我们预计随着我们执行租赁战略，这些资产的入住率将提高。购物中心和高端奥特莱斯的平均基本最低租金同比增长4.7%。TRG物业对这一增长贡献了约250个基点。购物中心和高端奥特莱斯的每平方英尺年零售额为799美元。
仅SPG的投资组合同比增长2%。重要的是，在重要的第四季度，总销售额增长约4%，全年增长3%。年底的入住成本为12.7%。转向资产负债表，2025年期间我们完成了约90亿美元的融资活动，包括双 tranche（ tranche 此处指批次）美国优先票据发行，总额15亿美元，平均期限7.8年，加权平均票面利率1.77%。年内还完成了70亿美元的有担保贷款再融资和延期。年末之后，我们发行了8亿美元的五年期通知债券，利差为每五年65个基点。
我们使用所得款项偿还了2026年1月15日到期的8亿美元票据。我们的A级资产负债表提供了明显优势，年底流动性超过90亿美元，净债务与EBITDA比率为5.0倍。2025年，我们支付了超过32亿美元的普通股股息，并回购了超过120万股股票，价值约2.27亿美元。年末之后，我们又回购了27.3万股股票，价值5000万美元，今天我们宣布第一季度股息为每股2.20美元，同比增长0.10美元，增幅4.8%。
股息将于3月31日支付。转向我们2026年的指引，我们预计房地产FFO为每股13.00至13.25美元，中点为13.13美元。该指引区间假设国内物业NOI增长至少3%，净利息支出较2025年增加每股0.25至0.30美元，反映当前市场利率状况。
谢谢。现在我们开放问答环节。
谢谢。现在我们将进行问答环节。提醒一下，请大家每次仅提一个问题。如果您想提问，请在电话键盘上按星号1。确认音将表示您的线路已进入提问队列。如果您想取消提问，可以按星号2。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要拿起听筒后再按星号键。
第一个问题来自高盛的Caitlin Burrows。您可以提问了。
大家好。晚上好。关于租赁方面，您提到去年30%的租约签署是新租约。那么您能否详细说明新租约和续租的租金水平，以及与一年前相比，目前的租赁 pipeline（ pipeline 此处指租赁项目储备）和需求深度如何？考虑到TRG交易以及现在投资组合规模扩大的情况。
谢谢，Caitlin。我是Brian。我认为可以说30%的新租赁率是一个不错的水平。我们披露的新租约租金约为每平方英尺55美元。我们预计这一水平将持续到2026年。
从 pipeline（ pipeline 此处指租赁项目储备）的角度来看，今年迄今为止，我们的 pipeline 比去年增长了约15%，而且这在所有类别中都有广泛体现。因此租户需求没有变化。如果说有什么变化的话，那就是需求在增加。
谢谢。
下一个问题来自美国银行的Samir Kunal。您可以提问了。
大家晚上好。David或Eli，回顾11月，你们推出了Simon plus会员计划。关于该计划，您能分享一些早期观察结果吗？比如它对客流量或零售商销售额的影响，Eli，从您的角度提供任何信息都将有所帮助。谢谢。
是的，当然。显然现在还处于早期阶段，但我们对客户和品牌对该计划的接受度都非常满意。我们仍处于会员获取阶段，正在提高参与度。我们在假期期间进行了很好的推广活动，获得了很多自然的关注，这很令人兴奋，我认为这在一定程度上帮助增加了客流量。因此，进入2026年，我们将继续保持这一势头。继续专注于获取新的奖励、新的零售商，同时也与我们领域之外的其他会员计划合作，计划在今年年初推出相关合作。所以，虽然仍处于早期阶段，但我们对目前的进展非常满意。
下一个问题来自Evercore ISI的Michael Griffin。请提问。
很好，谢谢。感谢到目前为止的所有信息。想了解一下您对未来一年租户信用或坏账的看法。最近有一些关于零售商破产的新闻，能否让我们了解您对租户信用状况的预期，与去年相比是更好、更差还是保持不变？任何相关信息都将有所帮助。谢谢。
当然。是的，我认为关税显然对零售商产生了影响。所以这无疑给他们带来了更大的压力，而且受影响的不是大公司。我想我在上次电话会议中提到过这一点。我的意思是，实际上，把Costco、沃尔玛，当然还有亚马逊排除在外，剩下的就是我们其他人了，对吧。而我们其他人正感受到压力。所以这是我们去年电话会议时没有涉及的问题，显然零售商今年成功应对了，但实际上，全面影响将在2026年显现，因为关税是在4月实施的，我想我们仍在等待最高法院的裁决，这可能会给我们的客户带来一个小小的胜利。
但是，没有人真正知道结果。我不知道Polymarket上的赔率是多少。那会很有趣。Tom，我们在闲聊的时候，你可以查一下Polymarket对最高法院裁决的看法。所以他们必须应对这个问题，从Catalyst的角度来看，我的意思是，这将从Catalyst的EBITDA中拿走数亿美元支付给政府。我的意思是，归根结底，因为我认为Catalyst理所当然地非常专注于尽最大努力不将成本转嫁给消费者。
所以这是一个实际问题，我们交谈过的零售商都在尽最大努力应对。但这是一个不利因素，长话短说，这可能给零售商带来了超出应有的压力，最终将伤害小公司。所以我们有点更加谨慎。你知道，我们给出的区间，坦率地说，我们没有将2026年初出现的一些破产情况纳入考虑，但我们觉得有足够的信心维持这个区间。你知道，我们做预算。
我们基本上在12月中旬完成预算。所以那个预算基本上是固定的。我们没有放弃它，因为Eli提到的所有零售需求，但可能会有更多的破产情况，我想说大部分，如果你非要我直说的话，是关税压力，这很不幸。希望这回答了你的问题。
是的。谢谢。
谢谢。
下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。您可以提问了。
下午好。非常感谢您接受我的提问。我们从Eli那里听到了很多关于投资和再开发的信息，那么能否说明一下，从2025年底或2026年稳定的项目中，我们今年应该期待多少增量NOI或FFO？谢谢。
嗨，Michael，我是Brian。我认为你应该期待2026年来自即将完成的项目的贡献约为3000万美元。
太好了。非常感谢。
下一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。您可以提问了。
嘿，晚上好。晚上好，David。
Polybar。等一下。25%到32%支持Policy survivors。好的。
如果是这样的话，那将是一个有趣的观点。David，回到你在12月设定指引时提到的问题，尽管那是在Saks和Eddie Bauer事件之前，但当你审视你们的业务时，你仍然感觉良好吗？你们有Simon Brand Ventures、停车收入以及所有这些其他辅助收入来源。
您的观点是，随着经济增长，你们拥有的所有这些其他收入杠杆是否会启动并足以抵消您所概述的任何潜在关税干扰？或者您对此有何看法？因为一方面，关税问题听起来今年将感受到全年的全面影响，会有更多连锁反应。但同时，如果经济加速增长，你们有更多的收入杠杆应该会发挥作用，帮助推动收益增长。
是的，听着，我1000%同意你的论点。我们看到最重要的是客流量在增加，销售额在增长。那些经营不下去的零售商，尽管我可以坐在这里把责任归咎于关税，但他们并不是高生产力的零售商。鉴于此，你知道，我们的观点是，我们可以用更高生产力的零售商以更高的租金来取代他们。而且，你知道，以Saks的情况为例。我们有，你知道，一些第五大道商店，这就像Forever 21的情况。尽管我们还没有租出所有的Forever 21店铺，但我们已经在收入上远远超过了那个水平。
而且我们还有大约20到30个店铺有待出租，这还有增长空间。所以Saks Off Fifth，你知道，总共向我们支付约1800万美元。你知道，我们认为一半的投资组合将向我们支付3000万美元。Eli点头表示我记得的数字是对的，所以然后我们会。而且这些交易我们非常有信心。然后我们还有其他店铺将产生收入。所以，你知道，我们不是，你知道，我们不是在替换，你知道，我们是在替换，你知道，Off Fifth在某种意义上，其生产力和租金都非常低，所以，你知道，有巨大的增长空间，而且，你知道，这需要时间。
对。但是。而且大部分将在后期体现，因为你的GOB销售和我将完成，谁知道呢，可能在春天的某个时候。你知道，我们收回空间。你知道，也许有一些我们可以在第四季度租出去，但大部分将在2027年体现。所以媒体销售、德克萨斯州的需求、客流量都在朝着正确的方向发展。和你一样，我的意思是，我们对经济持乐观态度。只是，你知道，关税问题，你知道，事情不会一帆风顺。
我们仍然在销售额上看到一些影响。我们在边境地区有很好的反弹。北部边境的加拿大人非常生气，所以他们不会去美国的任何地方。所以我们看到北部边境比南部边境稍微疲软一些。有趣的是，我们还看到某些有活动的市场的销售额出现了一些中断，这很有趣。但再次强调，关税是，你知道，一个不利因素。但目前有很多积极的方面。最重要的是，我们正在改善物业。你知道，Simon plus，你知道，将在2026年看到一些好处。
而且，你知道，举个例子，Alex，我们刚刚在Bowler Town中心开设了香奈儿，开局非常好。而且，你知道，与这种最顶级的零售商合作，你知道，会在其他地方创造巨大的 momentum（ momentum 此处指势头）。所以在这个意义上，你知道，我们非常乐观。
谢谢。
不客气。
下一个问题来自花旗的Craig Mailman。您可以提问了。
嘿，各位，接着租赁的话题。租赁的速度一直很稳定且强劲。我只是有点好奇谈话的基调。当您与零售商交谈时，他们对进入A级物业的需求和意愿支付的价格，与同一租户或垂直领域在B级物业愿意支付的价格相比如何？只是好奇那里的需求和定价情况。
是的，嗯，我们不。我的意思是，定价是。它完全是由空间市场资产驱动的。你知道，希望人工智能能为我们解决这个问题，这样我们就不必，你知道，进行谈判了。它只会说，这是租户和房东应该同意的租金。然后我们可以，你知道，我不知道我们会做什么，但是，你知道，我们可以使用它。所以我真的不能。我的意思是，显然A级资产需求更高，但我们在B级资产上也取得了很大进展。我们不会真正谈论定价能力。
我们真正谈论的是，你知道，你不能强迫达成交易。所以，你知道，租户必须同意，我们必须同意，而且，你知道，这是一个谈判。我想说。我们去年做了多少份租约，伙计们？
4600份。
不，不，不。是平方英尺。
1700万。
1700万。所以，奇怪的是，我们想出了如何在1700万平方英尺的空间上达成交易。好吧。所以这更多的是一门艺术而不是科学。也许人工智能可以让它更像一门科学，但是，你知道，而且再次强调，这不是定价能力。只是，你知道，对我们双方来说什么是正确的交易？
我的意思是，我想知道，与12个月前相比，租赁B级物业是否变得更容易了？有什么趋势吗？
是的，我认为这是。我认为这是一个合理的说法。而且再次强调，你知道，A级。如果你看，你知道，如果你在一两年前看Southdale Mall，你会说这是一个C级广告。好吧。现在我们把它变成了A级。所以，你知道，我们的工作之一就是提升质量，而且我们。我们不会歧视我们想要实现的目标。我们想要实现的是，如果它在德克萨斯州的米德兰。顺便说一句，我希望你看《Landman》。因为对于那些去过敖德萨和米德兰的人来说，当然，我去过几次。
你知道，你真的，这真的，你知道，你真的能感受到那种氛围。但我们的工作是让德克萨斯州的米德兰——过去油价波动很大，现在不那么大了——尽可能做到最好，同时努力让Short Hills也做到最好。这是我们公司的特点之一，我们能够做到这一点。这需要大量的专注和精力，但同时，我们可以像在印度尼西亚那样建造一个奥特莱斯。对吧。很少有公司能在印度尼西亚建造，然后在俄克拉荷马州建造一个新的奥特莱斯。好吧。所以，你知道，这就是我们的宗旨。
太好了。谢谢。
下一个问题来自加拿大丰业银行的Greg McGinnis。请提问。
嘿，各位。通常这个问题不会在提问队列中这么靠后，但我想有人需要问一下。那么，Brian，我们应该如何看待可能推动西蒙达到FFO每股指引区间上限或下限的因素？特别是考虑到与12月的预算流程相比，你们已经在吸收一些额外的意外破产情况？
Greg，我认为思考这个问题的方式与我们经营业务的方式非常相似。我们在年初非常保守，然后全年逐步推进。我认为我们提到了各种可能推动业绩超出预期的因素。当然是我们的胰岛素业务，我们的租赁业务，销售额，当然我们已经做到了。
我只想说。对我来说，销售额可能是显著的上行空间。正如你可能知道的，我们给自己预算的是基本持平。所以如果我们获得3%的增长，你知道，我希望能超过我们的预期。而且对我来说，是的，我们会有破产情况，你知道，我们会有，你知道，租户会延迟付款，诸如此类的事情。但是，你知道，如果我们获得我们希望的租户销售增长，你知道，那么我们会。我们会做得更好。而且我不，你知道，预计会低于我们的区间。
好的，谢谢。
谢谢，先生。
下一个问题来自Green Street的Vince Thabone。您可以提问了。
嗨，晚上好。我还有一个关于指引的问题。您能否讨论一下2026年FFO中包含的国内物业NOI指引水平？然后如果您能帮助量化一下。2025年是比最近几年更大的收购年。2025年完成的收购对2026年的国内物业NOI有多少贡献？
我们预计可比NOI增长3%。这些交易，你知道，Talbot实际上是2027年的事情，因为，你知道，明天或后天你会看到我们宣布对三个物业的一些改造，现在我们已经，你知道，掌握了它们。我们还有整合，这是2026年的事情。所以，你知道，我们显然也发行了单位，我们还没有 cauterized（ cauterized 此处可能为特定术语或口误，暂保留），这是我们的意图。人们取笑那个名字，但这是战争的合法用途。所以。我们还没有真正做到这一点，我们会谨慎行事。
这并没有真正包含在指引中。所以。我帮助的其他一些交易规模相当小，但你知道，随着时间的推移，所有这些都将有助于我们的增长。
这很有道理，如果我可以快速追问一下。我想Brian之前提到过，我想今年来自再开发的NOI约为3000万美元。这是一个净数字吗，比如是否调整了因您刚刚讨论的一些Toddman项目而将下线的NOI，或者我们是否应该模拟比3000万美元更多的NOI下线，如果你明白我的意思。
这不是一个净数字。不，这基本上是我们按预期收益率交付的项目。其中也有一些时间因素。
我们正在做的大部分事情，你知道，都是后端加权的。所以这只是一个，这只是一个，你知道，让我们验证一下这个数字。但这只是更多的后端加权，而不是这些物业、这些再开发项目的全部净初始收益率，再次强调，你知道，举个例子。安阿伯最好在第四季度开业。Brea最好在第四季度。Mission最好在第四季度。我可以一直举例。但大多数都是非常、非常有限的后端加权第四季度开业。
谢谢。
好的，谢谢。
下一个问题来自Ladenburg的Floris Van Dykem。您可以提问了。
嘿，谢谢各位。所以quarter rise（ quarter rise 此处可能为口误或特定术语，暂保留），我想这是一个合适的术语。所以我想这又是300万股你可以回购，听起来是这样，这显然会增加收益。我的问题更多是关于你的。正如我通常会问的关于你的S和O pipeline（ pipeline 此处指租约到期与新签 pipeline）以及它的进展情况，以及你如何看待它在2026年及以后的趋势，当你签署1700万平方英尺的租约时，如果你能让Brian稍微评论一下。S和O pipeline中奢侈品与传统零售商的比例是多少。
至于Brian？所以在年底，我们的SNO约为2.1%，与前几年一致。在12月31日，如你所知，我们在第四季度向绝大多数零售商开放，然后势头在全年剩余时间里增强。所以你会期望这个数字在第二、第三和第四季度上升。
是的，我认为这个数字几乎保持稳定是好事，因为这意味着我们正在替换租户或填补空置空间，而且它没有下降。所以，你知道，其中有积极的 churn（ churn 此处指租户流动），这，你知道，是好事。
所以让我确认一下我理解的是否正确。所以年底S和O为210个基点。其中奢侈品租户占多少百分比？如果你能提供更多这方面的信息。
是的，我们不会涉及这个。但是你知道，你知道，情况并非如此。对吧。你知道，他们非常有选择性，非常专注。但是你知道，我们，我们真的不，你知道，远不到一半。但重要的不是规模，而是质量。所以这是你应该关注的。不是，你知道，哦，他们要做50万平方英尺的奢侈品。而是，你知道，如果你能在正确的市场增加2万、3万、4万平方英尺，这会产生真正的影响。这是你应该关注的。不是实际的数量。
David，顺便说一下，这非常有帮助。谢谢。但是 pipeline 中是否还有更多像Southdale这样的项目？
哦，是的。哦是的。Eli明天或后天会宣布一些事情。也许明天。对不起，我还没有证实。是的，我们绝对认为还有更多事情要做。
谢谢。
谢谢。
下一个问题来自德意志银行的Omatayo Okusanya。您可以提问了。
是的。大家晚上好。只是好奇交易流。2025年20亿美元的活动相当不错。只是好奇当您放眼全球时，您看到了什么，以及我们应该如何看待2016年的情况。
是的，我的意思是，听着，我们总是在寻找，但我们有很高的标准。正确的思考方式是，它必须对我们的投资组合具有品牌增值作用。它是我们可以增加专业知识的东西，无论是租赁、集约化、物业管理。只是更好地运营它。它必须有合适的价格。所以去年我们能够找到一些我们非常兴奋的交易，并且开局良好。如果还有更多这样的交易，那就太好了。如果没有，我们将继续再投资于我们现有的投资组合，我们在那里获得了很好的收益，并且显然在那背后有一个庞大且不断增长的影子 pipeline。
是的，我认为，你知道，随着我们在南纳什维尔的新开发项目以及所有再开发、综合用途 pipeline，我们收购东西的标准是，你知道，你不必是奥运会跳高运动员，但你必须比Ward跳得更高。好吧。所以，你知道，我这么说是因为我们对我们的再开发 pipeline 真的很兴奋。这不是资本问题。只是，你知道，这是一个，你知道，我们正在全力以赴。拿，你知道，拿，你知道，突然出现在我脑海中的例子。
以Boca为例。你知道，我们最终，你知道，赢得了诉讼，我们能够从Sarah Taj手中买下那栋楼。那个开发项目本身可能价值5亿美元。你知道，这只是我脑海中浮现的一个例子，你知道，我们在圣地亚哥的Fashion Valley也有同样的情况。挖掘penny大楼，创建综合用途和更多零售空间。所以，你知道，那。然后我们在纳什维尔有新的开发项目，可能价值5亿美元。所以Woodbury的扩建。多伦多的Woodbury扩建，
Desert Hills。
Desert Hill。所以，你知道，这些事情，你知道，对我们来说非常令人兴奋。所以，你知道，我们必须，我们必须有类似的兴奋感，如果我们购买东西。而这种类似的兴奋感必须基于Eli所说的，即，你知道，它是否适合我们的投资组合？我们能否增加价值？你知道，游戏计划是什么？我以我们在Brickell购买的项目为例。你知道，现在我们接管了租赁，我们有很多很棒的计划。在一个资产中，你知道，十年后将价值30到40亿美元。
明白了。谢谢。
谢谢。
下一个问题来自Jeffries的Linda Tsai。请提问。
谢谢接受我的提问。只是想跟进再开发的问题，当你们进行再开发时，你们是在现有物业内重新安置零售商，还是吸引新的零售商进入市场，或者从该地区的其他资产中夺取份额？
我们大多数时候总是会重新安置一些现有零售商，你知道，在现有建筑内。但大多数时候我们是在吸引新的进入者进入市场。
谢谢。然后关于2026年与2025年的入住率。您对此有何看法？不同业态（高端奥特莱斯、购物中心、mills）之间是否存在差异？
Linda，我们确实预计今年所有平台的入住率都有一定的上升空间。
谢谢。
下一个问题来自摩根大通的Mike Mueller。请提问。
是的，嗨。您能谈谈机构对高生产力购物中心的兴趣吗？例如，您的合资伙伴是否希望与您进行更多投资，或者我们更有可能看到您将他们买断？
说实话，我们没有很多。所以。而且我注意到，这真的是逐个合作伙伴的，所以。这在很大程度上取决于他们持有资产的时间，你知道，他们的房地产投资情况等等。所以我很难说它真的是单向的还是另一回事，但没有。没有急于退出的情况。而且我会说也没有急于进入的情况。如果我必须做一个简单的陈述，我非常有信心。对。因为你知道，Simple Simon（此处可能为David Simon的自嘲或昵称）。对。这更像是维持现状。
明白了。好的。谢谢。
不客气。谢谢，Michael。
下一个问题来自瑞穗证券的Handel Saint Just。您可以提问了。
嘿，晚上好。谢谢接受我的提问。我想问一下奢侈品方面。希望您能多谈谈您从奢侈品购物者和租户那里看到和听到的情况。高端消费者显然一直很有韧性，但看起来一些奢侈品牌，特别是LVMH，可能对今年的奢侈品市场发出了一些更谨慎的信号。其中一些显然与关税、中国消费有关。所以我想知道，您对今年该租户类别的租赁需求和销售生产力有何看法和预期？谢谢。
当然。我会说，再次强调，这完全取决于公司，然后在公司内部，取决于品牌，有些在增长，有些仍在达成交易但有点更谨慎，然后有些，你知道，略有退缩。好消息是，你知道，在过去十年左右的时间里，他们都发现美国市场比他们想象的要大得多。所以从长远来看，他们都非常致力于在这里成为重要的参与者。他们的批发业务，你知道，受到Sachs Global情况的影响，这可能对我们有利，也可能没有。所以我认为当他们审视，你知道，他们的定位时，你知道，他们肯定会对此有看法。而且你知道，我们乐观地认为，你知道，他们将继续，你知道，与SAC Semann（可能为Saks相关实体）开展业务，SAC Semann将重组并以更好的资产负债表过上更好的生活。但总的来说，情况稳定，有些在增长，有些在逐步调整，很多保持稳定。现在这些品牌的一大优点是他们做长期决策。
他们真的投资于品牌，真的投资于门店，而且他们不会。他们有点像我们一样，眼光放得更长远，而不是一个季度一个季度、一年一年地看。我们真的很喜欢与这些高质量的零售商合作。
感谢您的信息。
不客气。
下一个问题来自BMO资本市场的Juan Sanabria。您可以提问了。
下午好。首先快速跟进一下。我想您提到租赁 pipeline 同比增长15%。所以只是好奇这个数字是否受益于，我的意思是，如果是这样，那么 apples to apples（ apples to apples 此处指同类比较）的数字是多少。但更广泛的问题是关于这些主力店（anchor boxes），随着时间的推移，当它们回到您手中时，我们应该如何看待潜在的资本投资。以及您认为整个投资组合中这些盒子最有可能的五大用途是什么？
嗯，是的，15%基本上是同类比较，因为记住我们实际上两天前才接管Talbon的租赁。感觉是这样。对吧。但就像我 earlier 提到的，这就是我们在所有第五大道看到的增长潜力。所以，你知道，随着时间的推移，我们将看到租户组合和现金流的积极影响。然后另一个。我不认为我们会有那么显著的影响，但现在还处于早期阶段。然后如果我们收回盒子，你知道，我们会做我们一直在做的事情，处理所有西尔斯的空置，当Penny破产时我们收回的盒子。
我的意思是，你知道，我们非常有能力重新构想盒子里的房地产。归根结底，你知道，这给了我们重新设计房地产的机会，这有点像从Sackdale开始的。好吧，South Hill有多大？130万。不，我只有200万。我现在有多少物业？
254个。
所以我只有254个，但不知怎么我记住了Southdale。对吧。好吧。Southdale就是一个例子。整个再开发是由Herbert Herzberger破产引发的，信不信由你。然后我们收回了Penny的盒子，我们在那里开设了Lifetime。所以，你知道，有Lifetime的交易要做，有House of Sports的交易要做，有综合用途要做，有，你知道，户外扩建要做。所以范围很广。而且，你知道，我们会看看情况如何发展。我的意思是，我们还不知道。所以现在还处于早期阶段。我猜我们下次开会时会有更好的感觉。
谢谢。
不客气。
下一个问题来自巴克莱的Rich Hightower。您可以提问了。
嗨。晚上好，各位。谢谢接受我的提问。关于dacs（可能为特定公司或项目，暂保留）有一个小的澄清问题，然后是另一个单独的问题，如果可以的话。我认为有报道称西蒙也对该实体有1亿美元的投资。所以请帮助我们理解会发生什么，以及该投资可能在多大程度上以某种方式控制结果。然后我的第二个问题是，您对今年晚些时候到期的可交换欧元债务有什么最新想法，如果有的话，以及将clepier（可能为特定公司或项目，暂保留）股票交付给债券持有人的可能性，那里的数学计算是什么样的。谢谢。
当然。让我先回答第二个问题。我们已经收到了一些赎回通知，我们一直在发行股票。Brian，总数是多少？
150万股。
所以我们已经发行了150万股股票来满足债券被 put（ put 此处指看跌期权行权）的情况。所以，你知道，这是事实。你的第一个问题是，我们作为Saks Global收购Neiman Marcus的部分资金交易的一部分，对其进行了投资。现在，作为该投资的一部分，我们决定不会仅仅进行投资，除非我们得到，你知道，相应的补偿。所以万一它失败了，我们会没事的。
因此，我们获得了终止两份租约的权利。我们得到了两栋楼。而且非常重要的是，我相信你熟悉REAs（房地产协议），但在我们与Sachs、Neiman和所有第五大道的整个投资组合中，我们获得了建造我们想要的东西的权利，所以我们不必去获得他们的批准。此外，我们获得了将该投资转换为一家由Authentic Brands Group运营的公司的权利，该公司拥有知识产权，不是电子商务，不是商店，而是拥有范思哲、 Niemann、Bergdorf的知识产权。所以归根结底，你知道，我们觉得我们做了一笔不错的交易。
话虽如此，我们在第四季度末已经注销了我们的投资。所以。但再次强调，我们获得了建造权，这可以让你多年无法做你想做的事情。我们得到了两栋楼，我们获得了在他们出现货币违约时终止两份租约的权利，他们确实违约了。然后上行空间是我们拥有知识产权。所以，在我个人看来，我们领先了。但我们还是注销了我们的投资。
非常有帮助。谢谢。
是的，好问题。谢谢你的提问。
最后一个问题来自摩根士丹利的Ronald Camden。您可以提问了。
嘿，我只是快速综合一下电话会议早些时候提到的一些内容。回到今年与去年相比的国内物业NOI假设。请谈谈入住率、续租价差、坏账等因素。综合起来与去年相比如何，这将有所帮助。谢谢，
Ron，我是Brian。我认为如果你看一下，你知道，我们已经说过至少3%的国内NOI增长大约四年了，而且它一直在超出预期。最终，将是我们在本次电话会议上讨论的所有因素推动国内商店NOI的表现超过我们的指引。最终，将是入住率的上行空间、租赁的上行空间以及业务其他各个部分的贡献，就像今年和过去几年一样。
太好了。我的问题就这些。谢谢。
谢谢。好了，谢谢大家。非常好的问题，我们很快会再和大家交流。Brian和Tom一直欢迎你们的想法和见解。谢谢。
女士们，先生们。感谢您的参与。今天的会议到此结束。您可以挂断电话，祝您有美好的一天。